别墅基础知识培训

1、偉 業 顧 問 2010 B.A.Conulting.别墅基础知识培训第 1 页别墅基本概念第 2 页首先，别墅是一种终极住宅。区别于其他建筑类型的最重特征是，它是与自然景观息息相关的终极住宅形式。其次，它是主人身份品味和个性的标志。是“富人阶段”占有的领地。政府相继出台的“限墅令”，最重导致此类产品无意间被附有了稀缺属性的光环。再次，是别墅所在区域的自然景观带给生活的巨大改变、森林、胡泊、大海，蕴藏其间的是城市生活永远无法给于的生活方式。在岁月沉积中，别墅方能真正实现其“理想人生”。第 3 页别墅类型的划分第 4 页建筑类型的划分建筑风格的划分使用功能的划分景观特征的划分第 5 页别墅终极形

2、态独栋别墅定义：独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。这一类型是别墅历史最为悠久的一种。私密性强，价格普遍较高，多为高档别墅建筑类型的划分第 6 页独栋的变身联排别墅定义：联排住宅，有天有地，每户独门独院，设有1至2个车位，还有地下室。它是由几栋三层以上的单户别墅并联组成的联排住宅，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。第 7 页拉手独栋双拼别墅定义：联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，是由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。特征：低密度，采光面增加，通透性强，

3、室外空间比较宽阔。建筑相对独立。第 8 页变形产品叠拼别墅定义：综合了洋房公寓与联排别墅特点的基础上产生，由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有阁楼的建筑。特征：经济型别墅。与独栋相比私密性较差，与联排相比，建筑造型丰富，尽量规避窄进深的缺点第 9 页欧式别墅欧陆传统的贵族风格主要特点：曲线趣味、非对称法则、色彩柔和艳丽、崇尚自然，强调与周围环境的和谐与统一。建筑风格：巴洛克风格、英式风格、法式风格、哥特式风格等都可定义为欧式风格。欧式风格别墅在外观上既有浪漫典雅的一面又有简洁大气的一面同时也不乏清新明快的感觉对房子的空间感比较注重。建筑风格的划分第 10 页美式别墅混合风

4、格北美风情主要特点：北美风格实际上是一种混合风格，是随意的、不对称的大型建筑，其建筑尖塔形一层或多层坡屋顶。注重建筑细节、有古典情怀、外观简洁大方融合多种风情于一体的特点。第 11 页西班牙式别墅帕提欧主要特点：外表有亮丽的色彩、采用低坡屋顶屋顶多为红瓷瓦铺设、门廊和窗多显拱形给建筑物外部增添了立体感和个性感、屋沿朝两侧外伸户内有庭院。第 12 页中式别墅北京四合院与苏州园林的融合主要特点：两种宅院特点的融合。传承了中国传统建筑精髓，又融合现代住宅的功能要求和现代人的生活方式的结合。第 13 页使用功能的划分城市型别墅度假型别墅出租型别墅经营型别墅商住型别墅第 14 页在别墅价值体系中环境、景

5、观是最为基础的条件。现有的别墅项目在景观环境方面基本分为山景别墅、水景别墅（海景别墅、湖景别墅、江景别墅）高尔夫别墅等类型。这些景观环境或天然具有或是后天打造尽管景观类型不同但都是在强调一个共性的宗旨即通过构建良好的自然、生态景观环境让居住者享受到身心的舒适与愉悦。景观特征的划分第 15 页高品质别墅具备的条件第 16 页购买别墅的群体都期望享受到一个超高品质的居住生活空间。既能享受到别墅的自然、生态、健康、文化又能同时享受城市的繁华与便利。现代别墅三大要素：要素一 山水与环境资源要素二 低密与景观质量要素三 设计与配套功能第 17 页城市居住型别墅的特点第 18 页交通便捷：方便快捷的交通网

6、络奠定了高档城市型别墅板块的核心竞争力。城市居住型别墅虽然远离尘嚣，但一定具有快捷的交通网络拥有便利丰厚的城市资源。板块成熟：城市型别墅所在板块的生活配套的成熟度，大大提升别墅在市场中的竞争力。私密性强：别墅之所以被称为最高居住方式，它强调居住空间对生活方式的满足感。管家式物业管理：物业管理对于业主将来的正常使用及物业将来的升值潜力都至关重要。第 19 页北方别墅与南方别墅的差异化第 20 页北方建筑的造型与立面设计强调厚重、朴实包括用材上尽量选择一些以砖、石为主的材料。南方强调的是清新通透所以立面多为浅色材料的选择上用的多是涂料、木结构、仿木结构、钢结构。第 21 页八大别墅区初识 自然环境

7、优势与交通优势较为集中的地域分布，造成了京城别墅区的区域集中化和热点化。北京传统别墅带有“一山、二河、三线、四高”之说。 “一山”指西山，“二河”指潮白河、温榆河两河流域别墅带，“三线”指立汤、京顺、京通三条线，“四高”则指京昌、京沈、京开、京密四条高速路。 从传统和业界普遍的接受度来讲，人们更习惯区域的划分方式，即中央别墅区、奥北别墅区、西山别墅区、潮白河别墅区、亦庄别墅区、昌平八达岭别墅区、城南别墅区及东部泛CBD别墅区。八大别墅区初识京城八大别墅区分布第 23 页中央别墅区领航京城别墅20载中央别墅区，指京城东北郊温榆河与机场高速路相交围合而成的区域，源于1992年的丽京花园别墅，是北京

8、最早的高档别墅群落。经过20年的发展，中央别墅区已经分成3个相对独立的区域，即后沙峪区域、天竺区域及来广营区域。特点：发展周期较长，区域相对比较成熟，涉外氛围浓厚，别墅居住氛围形成；交通路网通达，紧邻首都机场及燕莎等涉外区域；有潮白河、温榆河两大河流交汇，自然景观丰富；政府规划发展提升区域附加值，众多跨国企业入驻，拉动区域发展。20多家高档度假村，众多俱乐部、赛马场、国际学校等高端配套环绕其间。后沙峪区域天竺区域来广营区域八大别墅区初识第 24 页西山别墅区皇家地脉的别墅盛宴香山玉泉山四季青桥西西山别墅区，主要集中在西山附近，西山是北京西部诸山的总称，主要包含香山、玉泉山、万寿山、八大处周边的

9、区域以及北部的百望山，泛指海淀区的所有别墅项目。以百望山为界，南部叫山前，北部叫山后。特点：沿承“东富西贵”与“皇家板块”传统，上风上水，休闲养生之地首选。地处“三山五园”，自然景观资源丰富。完善的交通体系，拉近与城市的距离。名校林立，优质的人文教育资源，提升区域的人文气息。周边医疗配套、生活配套较完善。八大别墅区初识第 25 页奥北别墅区汇集城市新贵小汤山区域亚奥核心区域亚奥京北别墅区，通常指的是八达岭高速和京城高速之间，亚运村以北、北四环以外，与小汤山区域相连接的区域，受奥运会影响，完成了从“亚北”到“奥北”的转变，是北京自然山水环境优势与交通环境优势较为集中的地域。特点：奥运会的举办推动

10、了区域城市化进程，投资、居住皆可；坐拥“一河两山”（ 小汤山、八达岭、温榆河），自然资源丰富；多条道路及两条轨道交通，交通体系完善，方便出行；总价较低，产品多样，生活配套丰富，教育资源丰富，城市新贵首选；八大别墅区初识第 26 页昌平八达岭别墅区老牌别墅区域价值再挖掘昌平八达岭别墅区，是指八达岭高速（现京藏高速）沿线的别墅聚集区，原主要范围是北四环-北六环区域，随着城市北移，也包含了六环外昌平区内的部分别墅。代表项目：玫瑰园、领袖新硅谷、雪梨澳乡、碧水庄园特点：北依沙河及沙河水库，西接百望山森林公园，南临中关村高科技开发区，区位优势明显；多条路网交错，多种出行方式，交通通达性良好；老牌别墅区，

11、发展周期较长，高档别墅聚集地；产品类型丰富，满足不同类型客户需求；八大别墅区初识城南别墅区迎接升级时代城南别墅区，属于新兴的别墅区之一，主要泛指沿京开路聚集的别墅。随着南城旧城改造进度的推进，南边别墅市场将逐渐形成气候，有望成为别墅开发新兴区域。代表项目：翡翠城、龙熙顺景特点：政府发展规划，新兴别墅区域，未来潜力巨大；“三横一纵”路网（西南四五六环，京开高速），交通通达性良好；十二个公园，众多高端休闲配套环绕，自然与人文景观资源丰富；低总价，满足中产阶级需求。八大别墅区初识亦庄别墅区借势发展前景可观亦庄别墅区，指亦庄及其附近的别墅聚集区。亦庄位于北京东南郊京津塘高速公路起点西侧，城市规划五环路

12、南侧。代表项目：一栋洋房、金地格林小镇、亲爱的villa特点：政府发展规划，高新技术产业支持，国际化程度较高，未来发展潜力巨大。“三横一纵”围合，两天城铁线路穿行，交通体系完善；多个公园环抱，景观资源丰富（北京野生动物森林公园、北京麋鹿博物馆、中华文化园、南海子麋鹿苑、武警垂钓园、凉水河公园、国际企业文化公园、镇海公园）八大别墅区初识第 29 页东部泛CBD别墅区近商务区的后花园东部泛CBD别墅区，指东四环以东，京沈高速、京通快速沿线的别墅，涵盖朝阳、通州、顺义区。代表项目：Peiking house、康城、运河岸上的院子特点：距离城市中心较近，交通体系完善，可作为CBD工作人群的第一居所选择

13、；坐拥20余所高档俱乐部及运动会所，休闲生活唾手可得；政府大力支持、通州新城的发展规划、CBD东扩等一系列利好因素，未来发展潜力巨大。八大别墅区初识第 30 页潮白河别墅区顺义新城焕发生机潮白河别墅区，指沿潮白河流域分布的别墅群落，主要位于顺义区。代表项目：纳帕尔湾、富力湾、波特兰花园特点：东北六环外，紧邻中央别墅区，交通状况良好，商务及购物方便；潮白河、温榆河两大水系流过，形成了绿色天然的生态环境，区域景观资源丰富；占据着首都机场、涉外商务使馆区等优势，东北部商务区白领及海外人士为主要客群；以马坡为中心将形成一个以旅游、度假为核心的低密度高尚住宅区的发展规划。八大别墅区初识第 31 页西山壹号院燕西华府中海九号公馆远洋天著中海尚湖世家温哥华森林京基鹭府远洋傲北金科王府万通天竺新新家园御汤山东方普罗旺斯格拉斯小镇世佳别墅红杉溪谷泰禾红御紫宸山中粮祥