银行担保业务调查报告(新签约银行)

1、银行担保业务检查报告(新签约银行)银行担保业务检查报告(新签约银行)银行担保业务检查报告(新签约银行)银行担保业务检查报告（新签约银行）（项目贷款已投产或正在经营）申请担保人：市场投资有限公司申请时间：年8月10日前言申请人市场投资有限公司于年8月10日向银行江南支行银行申请借钱1000万元，同时向我公司申请为其借款供应担保。该公司为我公司在保客户，在保额度为500万元(限期年6月26日至2012年6月26日)，本次申请为新增贷款1000万元。年9月13日对该公司进行了检查，经过对该公司的经营状况、财务状况、产品市场远景及市场据有率状况进行检查分析，同时对该1公司此笔贷款的风险进行认识析，并提

2、出了相应的办理建议。检查人员的职责是依据所掌握的资料以及所认识到的状况，联合自己的专业知识及经验，对申请人提出客观、公允的检查建议，供公司在担保决策时使用。检查人保证对本检查报告所陈说事实及收集信息的真切性负责。客户一部年10月13日第一部分公司基本状况申请公司名称：市场投资有限公司地点(办公)：南宁市五一东路19号邮编：51注册地点：南宁市五一东路19号联系人：网址及E-mail地点：无联系电话：137073传真：48就业人数50多人今年上半年纳税：20.67万元2所属行业：商业公司性质：有限责任公司隶属关系：无注册资本：万元实收资本：万元成立刻间：年月日工商注册登记号：税务登记号：4759

3、72825贷款卡号：无450000200011751（1-1）法定代表人：身份证：456140214联系电话：68总经理：身份证：4526140联系电话：1368财务经理：身份证：6301104联系电话：9基本帐户开户银行：帐号：064中国银行南宁市江南支行贷款银行：银行南宁市江南支行帐号：8068信誉评定等级：无出入口公司代码：无经营范围：对市场、房地产、公路、桥梁、旅行业、交通能源、港口、码头、电力、水利、矿家产、餐饮业、种养殖业、纺织业、交通运输业的投资。出资人名称出资方式出资额(万元)占比率出资时间股本51051%现金2005年7月构造49049%冯晓斌现金2005年7月3历史沿革20

4、05年7月和冯晓斌共同出资成立市场投资有限公司，注册资本1000及重万元，已由中天银会计师事务所验资中天银（2005）桂验字第1603号。大改正事2006年该公司与东森投资有限公司和淡村村委合作对淡村农贸市场进行扩建件并改造成淡村商贸城，已完成一号楼、二号楼、三号楼的建设并已投入经营。当前该公司正在独资开发商贸城项目（二期）四号楼至八号楼，占地面积50亩，总投资约12000万元，此中5号楼已于2008年12月完工并且已投入经营，4号楼、8号楼也已办理消防查收并陆续交托租客营业，当前4、8号楼都是正在招商，6号、7号楼已于09年月开始动工，当前六号楼已封顶，七号楼已建至第六层。管理团队法人代表人

5、有必定的管理经验,1988年3月至2002年8月为玉林工商局郊分析议论区局局长，于2005年7月成立市场投资有限公司，有较丰富的管理经验和经营管理渠道关系。公司财务经理拥有大专学历且有多年的财务工作经验。申请担保项目状况申请贷款金额：1000万元限期：3年贷款银行：光大银行桃源支行贷款种类：项目贷款年担保费率：2.16%4贷款用途主要用于淡村商贸城六号楼、七号楼的主体工程建设，总建筑面积共约70800（不含地下泊车场10000平方米）,总投资约7000万元。此中六号楼为15层，1至6层为店面，总建筑面积为31200，7至15层为酒店及办公楼，总建筑面积为21600，七号楼为6层，1至3层为店面

6、，总建筑面积为9000，4-6层是廉租房。当前六、七号楼已完成地下泊车场的建设,此中七号楼已经封顶，六号楼主体工程已建至第6层，估计仍需投入资本2200万元用于送还七号楼、六号楼主体建设工程款及六号楼的装饰费用。自筹资本及四号楼，五号楼，六号楼、八号楼、已收的部分租金解决1200万元，计划由我公司担保向银行货款1000万元。还款根源租金收入还款方式分期还款第二部分项目介绍、主要经营模式和市场竞争状况分析一、项目介绍51、项目大体（1）项目建设依照2006年11月中国投资行业研究发展中心对淡村商贸城改扩建项目进行投资价值分析评估报告，并在2006年11月，南宁市商务局在对于“淡村农贸市场项目改造

7、申请报告”（南商务复200519号）上出具了建议，详细是：经研究批复此项目是在原“淡村农贸市场”的基础长进行改造的，符合我市商业网点建设的规划定点，赞同进行改造建设。”2）项目建设必需性淡村农贸市场所处江南区最繁荣的商业地区，商业网点密集，周边住所茂盛，地理地点优胜，交通十分便利，形成商品云集、产品多样和以大宗农产品、农副产品批发为主零售的大型农贸市场。淡村商贸城是在原淡村农贸市场的基础上改造扩建而成，是南宁市江南区政府旧市场改造工程的要点项目之一，它是南宁市独一集休闲、族游、娱乐和购物于一体的商贸城，它既是农副产品和工业品的集散地，又是方便市民的购销点和中外人士的旅行点。因此，势必吸引更多经

8、营者入驻经营和更多的花费者进场花费，从而使淡村商贸城保持长远繁荣。（3）项目建设内容2005年12月，淡村农贸市场的土地使用权南宁市江南区淡村村民委员会与市场投资有限公司及东森市场投资有限公司签订合同（2005）桂公明律见字第068号，由东森市场投资有限公司和市场投资有限公司共同投资开发淡村农贸市场，致力打造成为淡村商贸城。投资开发合同约按期为50年，从2006年5月1日起，头7年每年交纳南宁市江南区淡村村民委员会租金848万元，和东森分别每年担当租金424万元，从2013年起每5年以6%-9%不等递加租金。该项目分三期进行投资建设，用地亩，建筑面积约万平方米，总投资约3亿6元，是南宁市的要点

9、“菜篮子”工程，是解决民生问题的重要工程。第一期工程万平方米（一号楼至三号楼）由东森市场投资有限公司独资开发，已完工投入使用。当前商贸城已有3000多个体户进场经营，有高达十万人进场交易，日交易额达到1500万元。在后续商贸城二期、三期的建设由市场投资有限公司独立负责四号楼至八号楼的投资开发与管理（四号楼和农贸市场管理区由两家公司共同经营和管理，此中东森占4号楼面积为1154平方米，占3794平方米），占地面积约50亩,楼高均为5层，1-3层为商店，4、5层为宿舍楼出租给个体户，建筑面积约平方米，总投资达1.2亿元。（4）项目建设工期及进度计划商贸城五号楼已于年月尾完工投入使用，一层、四层、五

10、层已完成招商工作，二层、三层正在招商。四、八号楼的主体基建现已完工，当前完成消防查收，部分楼层已交给租户进行二次装饰。六，七号楼也于今年四月动工建设，当前七号楼已封顶，六号楼主体工程已建至第六层，估计2010年初所有基建主体工程所有完工。2、投资估量及根源（1）项目投资估量商贸城项目建设期为3年，依据投资规模的测算，共计投资总数为3亿元，在十年的经营活动中将累计净利润总数4.5亿元，累计现金流量3.5亿元。此中该公司独立投资经营的四号楼至八号楼估计总投资达1.2亿元,假如顺利投入经营，4号楼至8号楼预期每年的租金收入达3000万元。（2）资本筹备当前五号楼已经于2008年12月完工投入使用，招

11、商已基本完成，四、八号楼已完成消防查收，今年8月已交给租户进行二次装饰，当前部分租客已投入经营。六号楼、七号楼总投资约7000万元，已经完成工程量约4800万元，仍需投入约2200万元完成七号楼的7主体建设及装饰，当前租金收入及自筹资本约1200万元，计划向银行贷款1000万元。（3）实质工程进度及资本使用状况截止今年八月份为止该公司按工程进度累计支付工程款7280万元，此中五号楼1400万元、八号楼850万元、四号楼700万元、六号楼2900万元,七号楼900万元。六号楼和七号楼，估计投资7000万元，已于今年四月动工，此中六号楼为15层，1至6层为店面，总建筑面积为31200，7至15层为

12、酒店及办公楼，总建筑面积为21600；七号楼为6层，1至3层为店面，总建筑面积为9000，4-6层是廉租房，总建筑面积为9000。当前总投入约4800万元，已完成地下泊车场建设，七号楼已封顶，六号楼主体工程已建至第六层，需流动资本约2200万元，计划由我公司担保向银行贷款1000万元，假如工程进度如常，估计2010年初所有基建主体工程所有完工。二、主要经营模式及资本结算方式描绘供应阶段无主要经营模式生产阶段无销售阶段出租采买阶段无资本结算方式销售阶段收取租金三、主要产品构造设计生产实质产量部份价钱占销售额序号公司主要产品名称使用商标能力(吨)（元/吨）比率%无无无无无无8产品分析：该公司主要经

13、营市场出租业务。四、市场竞争状况及成长性分析东森市场投资有限公司和市场投资有限公司共同投资开发淡村商贸城，投资开发合同约按期为50年，从06年5月1日起，头7年每年缴纳南宁市江南区淡村村民委员会租金848万元，每家公司每年担当租金424万元，从2013年起每5年以6%-9%不等递加租金。当前四号楼、五号楼、八号楼正在进行招商，六、七号楼已建至第三层，未进行招商。以下附表（）为四号楼、八号楼招商状况说明（截止于09年8月15日）；（附表）楼号楼层建筑面租借面均匀租租借年预收租每年租估计年均积（）积（）价（元/限金年限金收入租金收入/月）（万元）（万元）413819357911510年1-3年49

14、3.90500423819045无无无200433819392335年无15.5215081330010001003年1年12040082330004000001600833300030000120629.421530共计备注：6家客户正在洽商整层租四号楼的2、3层楼，8家客户正在洽商整层或半层租八号楼的1、2、3层。行业成长性分析淡村商贸城是集大型商场、农副产品交易、服饰批发、小商品集散等多位一体的综合型商贸9城，且地理地点优胜，有较大的发展空间。五、经营环境分析行业政策无特别政策法律环境无特别条款规定和限制。环保政策市场开发经营公司，无生产过程家产政策无生产开采活动，不受有关家产政策所限制

15、。信贷政策无穷制。税收政策一般税收政策，无特别优惠。第三部分公司资信状况分析一、公司开户状况月均结算月均存款帐户银行(分支机构)帐号量(万元)余额(万元)基本结计帐户银行江南支行02030104000036483.6114.24一般结计帐户中国建设银行18035其余状况说明：核对年7至9月银行对账单及明细账。二、银行借钱状况单位：万元借钱信贷贷款状况及银行名称借钱限期担保方式金额品种分类结果10银行江南支行500项目我公司担保正常年6月26日至2012年6月26日贷款分析：无三、所有者(法定代表人/股东)借钱状况单位：万元贷款状况及分银行名称借钱金额借钱限期信贷品种担保方式类结果无分析：未发现

16、第四部分公司财务状况分析该公司报表未审计一、公司财富欠债状况公司近三年及当期财富欠债表单位：万元公司财富欠债状况前三年关数据项目年9月2006年2007年2008年一、财富总数795.37883.722915.487615.781、流动财富641.14639.321645.215802.60钱币资本2.755.6346.92271.24应收账款0.000.000.000.00应收单据0.000.000.000.00预支账款0.000.00888.274310.5811其余应收款存货2、长远投资3、固定财富共计固定财富净值4、无形及递延财富共计二、欠债总数1、流动欠债共计短期借钱对付账款对付单据

17、预收账款其余对付款2、长远欠债共计长远借钱三、所有者权益1、实收资本2、资本公积3、盈余公积4、未分派利润638.39633.69709.701219.940.000.000.000.0096.0096.0096.0096.0054.06145.27148.54257.831.0792.2895.55204.844.183.131025.721459.3512.63154.152288.616367.3512.63154.152288.615867.350.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00242.1587.7012.6

18、3153.192045.315773.530.000.000.00500.000.000.000.00500.00782.74729.57626.861248.431000.001000.001000.001000.000.000.000.000.000.000.000.000.00-217.26-270.43-373.14248.43或有欠债未发现未发现未发现未发现说明：该报表未经会计师事务所审计。12重要科目的核实分析(当期)1财富状况核实分析单位：万元流钱币资本270.74万元为银行存款,0.5万元为现金。应收帐款对方单位金额帐龄结算周期估计坏说明(前五位)帐金额无动无无其余应收款估计坏

19、对方单位金额帐龄结算周期说明(前五位)帐金额资淡村商贸城（来往6101年1年无总余额款）1219.94万701年1年无元，其余应收251年1年无款包含应收产101年1年无的租金。101年1年无存货分类数目金额占比说明：无存货无预支帐款估计坏对方单位金额帐龄结算周期说明帐金额地大建设有限公1001年1年无总余额司7号楼4310.5813地大建设有限公2001年1年无万元，为未结司6号楼算工程款。中国建筑技术公司22.31年1年无分公司淡村村委4781年1年无南宁市力冠商贸公司2901年1年无长公司名称投资限期投资本额股权比率说明期淡村商贸城3年96万元54%总余额96万投元。资固已用累计能否能否

20、名称原值现值权证号码定年限折旧抵押查封资捷豹小轿车86.8万元1年13万元73万元否否产无土地使评估值面积土地性质地点能否抵押能否查封权证号码形用权无无无无无无资可转让的其余权益无产长远待摊花费1458.53万元。14资该公司2006年，2007年财富规模较小,因为该公司为项目投资公司，先期投入许多，工程产结算时间较长，所以致使年结算入账后财富总数大幅增添，总财富规模达2915万元，分此中预支账款为888万无，其余应收款为709万元，说明部分投资已完工并对出门租，预支账析款主要包含预支工程款，其余应收款主要为应收租金。年9月总财富达7615.78万元,流动财富为5802.60万元占总财富76.

21、19%，财富欠债率为83.61%。2欠债状况核实分析单位：万元流短期借钱无对付帐款对方单位金额帐龄结算周期说明无所有对付帐款都动列入其余对付款其余对付对方单位金额帐龄结算周期说明负款8641年1年总余额5773.53万地大公司501年1年元。主假如预收租301年1年户的保证金、预收债301年1年租金和股东借入1501年1年款。预收帐款对方单位金额帐龄结算周期说明订金转租金103.611年1年总余额87.70万元，主要为管理费、租金。预提花费无长长远借钱银行借钱500万元,由我公司担保。15期长远对付无负款债3所有者权益(净财富)核实分析单位：万元出资方占比增减变化趋向真切性和稳固性分析实出资人

22、金额式（%）2006年2007年2008年(与实收资本比较)收现金51051无无无已经验资，稳固性较强资冯晓斌现金49049无无无已经验资，稳固性较强本资本资本溢价无公积其余无盈余公积无未分派利润合理性增减变化趋向分析：2006年净损失202万元,积累净损失为217万元;2007年净亏损53万元,积累净损失为270万元;2008年净损失103万元,积累净损失为373万元;年9月净利润621.58万元,积累未分派利润为248.43万元。二、公司收入及利润状况分析重要科目的核实分析单位：万元公司主要经营指标前三年度项目年9月2006年2007年2008年一、主营业务收入0.000.0096.628

23、28.33二、主营业务成本0.000.0036.250.0016三、主营业务税金及附带0.005.368.430.00四、主营业务利润0.0055.01792.050.00五、营业花费0.000.000.000.00六、管理花费53.21146.49165.88201.73七、财务花费-0.050.233.99-0.11八、营业利润-53.16-91.71622.18-201.62九、投资利润0.000.000.000.00十、利润总数-53.16-102.71621.58-202.12十一、所得税0.000.000.000.00十二、净利润-53.16-102.71621.58-202.12

24、说明：2006年和2007年为公司投资阶段，无实质收入。2008年8月,五号楼完工开始对出门租,开始有少部分租金收入。截止于年9月,4号楼、5号楼、8号楼累计已收租金为3500万元，此中廉租房收入为2451.49万元,但该公司未把租金计为收入,将所收租金再投入到项目建设。假如该项目顺利投入经营，4至8号楼每年预期的租金收入约为3000万元。1收入状况的核实分析单位：万元2008年年1反应收入项目备注月均共计至6月累计纳税申报表(发票)无无20.67已核查营业税纳税申请表银行对账单(存折、信誉卡)无无无销售合同(发票)无无3341已核查部分合同销售部门(库房部门)出货单无销售无销售无销售17销售

25、总账、明细账无无无2成本、花费的核实分析单位：万元趋向分析项目2006年2007年2008年年9月销售成本率无无无无花费率无无无20.51%花费营业花费无无无0.00管理花费20253146.46165.88财务花费-0.10.050.233.99分析：花费率仍旧比较高，主要因为项目仍处于投资阶段和招商阶段，收入较少。3税收及利润状况核实分析单位：万元趋向分析项目2006年2007年2008年年9月销售税金及附带无无无8.43所得税无无无0.00利润总数-202-53-102621.58净利润-202-53-102621.58三、现金流量分析1公司近三年及当期现金流量表(调整后)单位：万元前三

26、年项目年9月2006年度2007年度2008年度18现金流入总量1,012.93147.552,241.355,075.91现金流出总量1,010.18144.672,200.074,851.59现金净流量2.752.8941.29224.32经营活动现金流入量12.93146.512,241.354,575.91经营活动现金流出量840.6253.211,164.264,294.89经营活动现金净流量-827.6993.301,077.09281.02投资活动现金流入量0.001.040.000.00投资活动现金流出量154.4191.461,035.81556.69投资活动现金净流量-15

27、4.41-90.41-1,035.81-556.69筹资活动现金流入量1,000.000.000.00500.00筹资活动现金流出量15.150.000.000.01筹资活动现金净流量984.850.000.00499.99说明：公司2006年,2007年现金净流量为别为2.75万元和2.89万元,现金流规模较小,因为没有实质收入并且工程还没有结算。年9月现金净流量为现金流入224.32万元,此中经营活动现金净流量为净流入281.02万元，主假如其余对付款增添流入3728.22万元所致。投资活动现金净流量为流出556.69万元，主假如长远待摊花费增添432.80万元以致现金流出。筹资活动为现金

28、净流入500万元,主要为银行长远借钱。2现金流量的展望经营展望销估计年均租金收入达3000万元。活动售回款现金购货赊购无采买。19流量现购无采买。花费2006年花费为201万元，2007年花费为53万元，2008年花费为控制146万元，年9月169.87万元。折旧公司固定财富少，折旧花费相对很小，每年变化不大，数额也很小。投资固定财富购买、办理无活动长远投资长远股权投资96万元。筹资银行借钱计划由我公司担保向银行申请贷款1000万元。借钱活动民间借钱无现金股利发放无流量直接融资计划无分析：截止年8月15日该项目总招商面积为5945.59,已收租金约3500万元,当前六号楼、七号楼仍未进行全面招

29、商，该两号楼于今年四月动工，由我公司担保向银行借钱500万元，年8月底已完成地下泊车场10000，六号楼已封顶，七号楼已建至第六层，若资本到位，估计明年初将完工。因为所处地理地点较好，预期的租金收入较大。四、公司主要财务指标分析项目前三年数据年9月2006年度2007年度2008年度偿财富欠债率1.59%17.44%78.50%83.61%债流动比率5074.56%414.74%71.89%98.90%能速动比率5074.56%414.74%33.07%25.43%力现金比率21.75%3.65%2.05%4.62%利息保障倍数177404.05%109951.25%-44693.37%156

30、76.32%20债务清账率无短期借钱无短期借钱无短期借钱无短期借钱短期债务偿还比率(经营净现金流-6551.15%60.53%47.06%4.79%量/流动欠债)盈总财富利润率-50.82%-6.33%-5.41%11.80%利销售利润率无销售无销售56.93%95.62%能净利润率无销售无销售-106.30%75.04%力成本花费利润率-50.82%-6.33%-5.41%314.37%营总财富周转率0.00%0.00%5.09%15.73%运应收帐款周转率无应收帐款无应收帐款无应收帐款无应收帐款能存货周转率无存货无存货无存货无存货力净财富利润率-51.64%-7.03%-15.14%66.

31、29%分析：从偿债还可以力方面分析，公司在2006年、207年总财富欠债率颠簸不大，2008年与年当期因为部分商店开始招商，预收了租户3个月至1年的租金，造成欠债许多，所以2008年与年当期总财富欠债率均高于标准值；流动比率和速动比率数值较低，表示公司的长短期偿债能力一般：主要原由是公司流动欠债许多，其余对付款占比较大。因为公司还没有正式有稳固收入，故盈余能力不可以反应实质状况，但从公司现已落实的租借合同及预收的部分租金来看，公司的预期效益较好。因为公司处于发展早期，所以当前的运营能力指标较弱。综上所述，公司处于发展早期，各项指标表现较弱，但预期经营效益较好，有优秀的发展空间。第五部分没关系公

32、司部分21第六部分风险控制措施分析一、风险控制措施清单一、要求该公司将位于南宁市五一东路7号淡村农贸市场四、八号楼的经营权（店面已出租总面积为4971，租借期3年至10年，每年租金收入为628万元，未出租总面积为16386，每年估计租金收入为900万元）质押给我公司，反担保债权为1000万元。见以下附表为截止09年8月15日四、八号楼的招商状况明细：楼号楼层建筑面租借面均匀租租借年预收租每年租估计年均积（）积（）价（元/限金年限金收入租金收入/月）（万元）（万元）413819357911510年1-2年493500423819045无无无200433819392335年/p>

33、10001003年1年120400823300040000160833300030000120共计6281530二、要求公司从贷款发放的第13个月起按月等额本金送还。三、要求公司法人代表及其配偶为该笔担保贷款担当连带责任。四、要求公司自觉按担保金额的5%缴纳保证金存入我公司特地账户。二、抵押物状况单位：万元抵押物名称淡村商贸城4、8号楼抵押物地点南宁市五一东路7号淡村农贸市场22所有权人市场投资有限公司权证号码购入价钱购入时间已使用年限3年节余使用年限50年当前使用自用无当前法律查封无状态出租无状态抵押无空置无违章无办理无瑕疵无评估价值强迫办理价值本公司确认价值1000万元(拍卖价值)抵押率的确定100%抵押能力及变现四号楼、八号楼已查收完成,消防查收已经过。四号楼一层至三层建筑面积为能力分析11458平方米，已出租3971，租借期3至10年，每年租金为500万元，未出租面积为7487，每年估计租金收入为350万元，八号楼一层至三层建筑面积为9956，已出租1000平方米，租借期为3年，每年租金收入为120万元，未出租面积为8956，每年估计租金收入为560万元。淡村商贸城所处的地理地点较好，是南宁市的要点“菜篮子”工程之一，市场远景较好，如不碰到国家特别政策的变化，淡村商贸城的租金收入较稳固。三、第三方保证状况财富家庭姓名身份证号家庭地点联系方式