法律专家解答有关小区停车位归属权的问题

1、法律专家解解答有关小小区停车位位归属权的的问题来源：中国国消费者报报 责任编编辑：迟焕焕霞 近年来，因因停车位问问题，业主主与小区物物业服务企企业之间发发生纠纷的的情况越来来越多。在在物权法法及新修修订的物物业管理条条例100月1日实实施后，不不少人对于于小区停车车位的相关关问题仍旧旧认识模糊糊，各地出出现了不少少与此相关关的司法诉诉讼。物物权法是是如何界定定小区停车车位权属的的，实际生生活中如何何适用相关关条款；物权法对地面停停车位权属属的界定，是是否有利于于明确停车车收益的归归属；在小小区停车出出现纠纷，业业主能否要要求赔偿，业业主与物业业服务企业业在签订停停车合同过过程中要注注意哪些方方

2、面问题结合以以上问题，本本报组织了了这组报道道，请有关关专家对小小区停车位位的相关问问题做一次次梳理，以以使消费者者在维权时时更加心中中有数。因停车位问问题，业主主与小区物物业服务企企业之间的的纠纷时有有发生，物权法和新修订订的物业业管理条例例实施后后，大多业业主都对此此寄予希望望。现实生生活中，不不少人依然然对小区停停车位的相相关法律问问题弄不明明白，为了了使消费者者在维权时时心中有数数，记者采采访了北京京市天元律律师事务所所专职律师师朱晓东和和对外经济济贸易大学学法学院副副教授徐海海燕，请他他们就小区区停车位的的一些问题题进行解答答。小区停车位位该归谁提示：要要识别小区区内停车位位是靠约定

3、定还是靠法法律确定的的，首先应应了解小区区规划中哪哪些地点设设置了停车车位，然后后看购房合合同或停车车位租售合合同来确定定归属朱晓东认为为，物权权法规定定了两种确确定停车位位权属的方方式，即：根据约定定确定和根根据法律确确定。根据据约定确定定，物权权法第774条规定定，“建筑筑区划内，规规划用于停停放汽车的的车位、车车库的归属属，由当事事人通过出出售、附赠赠或者出租租等方式约约定”。根根据法律确确定，物物权法第第74条规规定，“占占用业主共共有的道路路或者其他他场地用于于停放汽车车的车位，属属于业主共共有”。因因此，业主主要识别小小区内停车车位是靠约约定还是靠靠法律确定定的，首先先应该了解解小

4、区规划划中哪些地地点设置了了停车位，然然后针对这这些停车位位，看自己己与开发商商之间的售售房合同或或者关于车车位租售合合同来确定定其归属。如果小区区规划中没没有设置停停车位，后后来设置了了停车位，而而且是在小小区业主共共有的场地地或道路上上设置的，其其权属应归归业主共有有，即使开开发商或物物业服务企企业对这些些停车位进进行租售或或赠予，也也是违法和和无效的。徐海燕认为为，根据物权法，在建筑筑区划内的的停车位，业业主应该有有优先购买买权，一是是业主的优优先购买，二二是其价格格不能超出出普通消费费者的正常常需求和承承受能力。而在共有有场所上，没没有业主大大会的授权权不能划停停车位，即即使划了，停停

5、车位也是是归业主共共有的，不不能随便租租售。小区地面停停车收益归归谁提示：使使用公共场场所获得的的收益应当当归业主所所有，业主主主张地面面停车收益益有3个前前提条件朱晓东告诉诉记者，新新修订的物业管理理条例第第55条规规定，利用用物业共用用部位、共共用设施进进行经营的的，应当在在征得业主主、业主大大会和物业业管理企业业同意后，按按照规定办办理有关手手续，业主主所得收益益应当主要要用于专项项维修资金金，也可以以按照业主主大会的决决定使用。徐海燕认为为，物权权法的实实施有利于于明确地面面停车收益益的归属。物权法法规定得得很清楚，道道路、绿地地和其他公公共场所归归全体业主主共有，因因此，使用用公共场

6、所所获得的收收益也应当当归广大业业主所有。目前，物物业服务企企业因为车车辆占用小小区共有场场所向业主主收费的现现象大量存存在，而停停车收益却却被其据为为己有。专家指出，综综合物权权法第774条和物业管理理条例第第55条的的规定，业业主主张地地面停车收收益有3个个前提条件件，一是今今年10月月1日以后后，二是地地面停车位位明确归属属业主共用用，三是经经营者收取取的停车费费在扣除经经营成本、酬金和税税金之后尚尚有盈余。业主如何取取得地面停停车收益提示：业业主取得这这一收益方方法有多种种，业主对对收益金额额的使用享享有监督权权朱晓东认为为，小区公公共部分上上的停车位位收益归业业主共有，业业主取得这这

7、一收益方方法有多种种，其中一一种方法是是在业主大大会的合法法授权下，业业主委员会会可以下设设小区共有有部分收益益管理委员员会，组织织有相关商商业经验的的业主参加加，专门负负责联络和和处理小区区共有部分分的对外出出租、经营营和收益事事务，也可可以委托物物业服务企企业处理。所得收益益直接进入入小区业主主委员会代代管的银行行账户，其其支配和使使用应该由由业主大会会或者委托托业主委员员会处理，业业主对上述述收益金额额的使用享享有监督权权。小区内停车车车辆受损损能否索赔赔提示：业业主可以选选择根据物物业服务合合同或者停停车合同，要要求物业服服务企业履履行职责朱晓东认为为，根据物业管理理条例的的规定，物物

8、业服务企企业的管理理范围根据据物业服务务合同确定定。一般来来说，物业业服务合同同规定，物物业服务企企业承担房房屋及配套套设施和相相关场地维维修、养护护、管理的的责任，维维护物业管管理区域内内的环境卫卫生和相关关秩序。因因此，在关关于停车损损失的责任任赔偿问题题上，无论论是否签订订停车合同同，物业服服务企业都都要根据物物业服务合合同承担相相应的管理理责任。但但在没有签签订停车合合同的情况况下，物业业服务企业业不针对特特定车辆承承担照管义义务，只要要其尽到物物业服务合合同规定的的义务，即即使发生车车辆盗抢或或损毁事件件，物业服服务企业也也不承担赔赔偿责任。如果业主和和物业服务务企业签订订有停车合合

9、同，要根根据合同内内容确定，如如果合同条条款中仅规规定物业服服务企业负负责出租车车位场地，没没有保管义义务的约定定，那么该该停车合同同仅为租赁赁合同；如如果合同中中有关于保保管的约定定，那么为为保管合同同。业主可可以选择根根据物业服服务合同或或者停车合合同要求物物业服务企企业履行职职责和承担担赔偿责任任。签订停车合合同须注意意什么提示：应应当注意33个方面的的问题，业业主最好在在合同中明明确物业服服务企业的的违约责任任朱晓东认为为，无论是是业主还是是物业服务务企业，在在签订停车车合同时，都都应当注意意3个方面面的问题。首先，应应当根据物权法的相关规规定明确停停车位的归归属，如果果停车位属属小区

10、公共共部分，物物业服务企企业除非获获得业主大大会或业主主委员会的的许可，否否则无权收收取场地的的停车费。其次，要要看停车合合同中关于于物业服务务企业义务务条款中是是否有其承承担保管义义务的内容容，如果没没有，则表表示物业服服务企业不不承担保管管义务。业业主最好在在合同中明明确物业服服务企业的的违约责任任。再次，对对收费价格格，业主应应该咨询当当地房地产产主管行政政部门和物物价部门，了了解物业服服务企业要要求的物业业服务费是是否超越了了当地物价价管理部门门规定的价价格水平，对对于超出部部分业主应应该提出拒拒绝缴纳。物权法法实施已已有一段时时间，个别别地方出现现了业主拒拒绝缴纳地地面停车费费的情况

11、，有有的业主要要求物业服服务企业退退还以前的的地面停车车收益。对对此，专家家认为，对对物权法法实施以以前没有明明确归属的的地面车位位和没有明明确性质的的停车收益益，采取追追讨旧账的的方式是不不妥当的，因因为法律不不能溯及既既往。此外外，物权权法做出出的是框架架性的规定定，随着我我国房地产产市场的不不断深入发发展，车位位纠纷的焦焦点问题需需要有关部部门尽快制制定物权权法的实实施细则加加以规范。相关判例例设在共有部部分的停车车位不得出出售上海市一法法院一审判判令开发商商退还业主主车位费在小区业主主共有部分分设置的停停车位不得得出售，近近日，上海海市南汇区区人民法院院就一起纠纠纷做出判判决，一审审判

12、令开发发商退还业业主车位费费。2005年年2月，上上海市市民民龚先生与与上海兴吉吉房地产开开发有限公公司（以下下简称兴吉吉公司）签签订商品品房预售合合同，购购买位于上上海市南汇汇区惠南镇镇城东路某某小区的房房屋一套，房房屋总价款款50万余余元。20006年22月，龚先先生又向兴兴吉公司购购买了小区区地面200号汽车停停车位，价价款1万元元。同年55月19日日，龚先生生与兴吉公公司正式签签订房屋交交接书，办办理了房屋屋交接手续续，并取得得了小区地地面停车位位一个。22007年年9月，龚龚先生以地地面停车位位属业主共共有，兴吉吉公司无权权销售地面面停车位使使用权为由由，向上海海市南汇区区人民法院院

13、提起诉讼讼，要求兴兴吉公司返返还支付的的购买停车车位款1万万元，并赔赔偿相应利利息损失。庭审中，龚龚先生认为为，自己向向兴吉公司司购买了地地面停车位位的部位是是小区公共共配套设施施，按照有有关法规，这这部位属全全体业主共共有，兴吉吉公司无权权销售地面面停车位使使用权，其其所取得的的款项属于于不当得利利，应当予予以返还。兴吉公司称称，小区业业主和该公公司之间没没有签订合合同来约定定小区地面面停车位归归业主所有有。因此公公司有权销销售小区内内地面停车车位的使用用权，不存存在不当得得利之说，故故不同意返返还。南汇区人民民法院经审审理后认为为，根据物权法第74条条第3款之之规定，占占用业主共共有的道路

14、路或者其他他场地用于于停放汽车车的车位，属属于业主共共有。现兴兴吉公司将将小区地面面停车位出出售给龚先先生，与法法有悖。据据此，111月30日日，法院一一审判令兴兴吉公司返返还龚先生生车位费11万元，并并赔偿相应应利息损失失。据悉，兴兴吉公司对对此判决不不服已提起起上诉。相关呼吁吁尽快制定细细则完善立立法上海联业律律师事务所所律师王展展告诉记者者，在小区区车位车库库到底应该该归谁这个个问题上，目目前物权权法第774条只是是给出了一一个原则性性的规定，业业主和开发发商、物业业服务企业业3方只有有在地位平平等的情况况下才可能能约定。在在现实中，一一方面是开开发商、物物业服务企企业的强势势地位，另另

15、一方面是是业主存在在着严重的的信息不对对等的情况况，这使得得物权法法确定的的规则难以以操作。物权法第74条条第1款规规定，“建建筑区划内内，规划用用于停放汽汽车的车位位、车库应应当首先满满足业主的的需要”。王展认为为，此规定定缺乏可操操作性，“如何做到到首先满足足业主的需需要？怎样样才算满足足业主的需需要？如果果开发商将将其价格定定得过高，业业主买不起起，这算不不算满足业业主的需要要？”物物权法第第74条第第2款的规规定，“建建筑区划内内，规划用用于停放汽汽车的车位位、车库的的归属，由由当事人通通过出售、附赠或者者出租等方方式约定。”王展说说，在现实实中，很少少有开发商商就此与业业主进行约约定

16、。开发发商往往利利用其对地地下停车位位的所有权权，直接将将原先地下下车位“可可租可售”变为“只只售不租”，不给业业主留余地地，更谈不不上约定。王展表示，无无论是地面面车位还是是地下车库库，小区车车位纠纷的的焦点问题题依然需要要有关部门门尽快制定定物权法法的实施施细则加以以规范。此此外，对于于小区内业业主共有部部分的公共共场所可不不可以停车车、停车该该不该收费费、收益的的归属等问问题应该由由业主通过过业主大会会来讨论决决定，并通通过制定管管理公约的的形式规范范管理，否否则业主的的权益会遭遭受很大的的侵害。 由小区停车车位产权归归属引发的的思考1. 引 言言住宅小小区停车位位的产权归归属问题，一一

17、直是物业业管理中矛矛盾的焦点点。房地产产开发商，物物业管理公公司和小区区业主就有有关停车位位的归属纷纷争凸现，各各方利害当当事人各执执一端。本本文试着从从理论上探探讨小区停停车位的产产权归属问问题。为此此问题的改改进提供立立法参考。2.小小区停车位位产权归属属的现状二十一一世纪的今今天，随着着市场经济济的发展，房房地产行业业也迅速的的壮大起来来，随之便便出现了一一系列有关关房地产的的问题，小小区停车位位就是其中中的一列。商品房小小区停车位位产权归属属不明，将将会使房地地产开发商商和小区业业主的合法法权益处于于不明确的的状态，严严重损坏了了当事人的的合法权益益，妨碍着着房地产市市场的正常常发展，

18、给给社会经济济生活和公公共管理带带来诸多的的难题。在在现今提倡倡的和谐社社会的大前前提下，我我们更应该该尽快解决决这个难题题，从而使使得“和谐谐”落到实实处。值得得可喜的是是，在今年年的两会上上，物权权法终于于被通过。并将于22007年年10月11日起施行行。这部法法律的出台台，给小区区停车位产产权归属问问题指明了了方向。物权法第六章第第七十四条条规定：“建筑区划划内规划用用于停放汽汽车的车位位、车库应应当首先满满足业主的的需要。其其归属，由由当事人通通过出售、附赠或者者出租等方方式约定。占用业主主共有的道道路或者其其他场地用用于停放汽汽车的车位位，属于业业主共有”。因此，我我们需要从从现有的

19、规规定出发，借借助物权法法理论研究究的成果，进进一步的推推理，来分分析小区内内停车位的的产权归属属问题。所谓停停车位是指指停车场中中仅供一辆辆汽车停放放之单元。所谓商品品房住宅小小区停车位位的产权，是是指房地产产权。房地地产权又包包括土地使使用权和建建筑物、附附属物所有有权两方面面的财产权权利。在本本文中，我我们主要论论述的小区区停车位专专指商品房房住宅小区区内设置在在地上、地地面或地下下的停车位位。3.建建筑物区分分所有权制制度3.11 建筑物物区分所有有权制度为为物权中的的一种，并并对物权进进行概述要研究究这个问题题，我们就就应先从建建筑物区分分所有权制制度谈起。建筑物区区分所有权权制度是

20、物物权法中的的一种。物物权是指权权利人依法法对特定的的物享有直直接支配和和排他的权权利，包括括所有权、用益物权权和担保物物权。物权权是一种重重要的财产产权，与债债权、知识识产权等其其他财产权权不同，物物权的客体体主要是动动产和不动动产。物权权一词最早早起源于罗罗马法，但但其直到11900年年，才由德国民法法典第一一次在法律律上予以正正式确认。此后，许许多国家的的民法典都都规定了物物权制度。物权法随随之成为民民法的重要要组成部分分。(王利利明著：民法，中中国人民大大学出版社社20000年6月第第1版，第第142页页)3.22 具体概概述建筑物物区分所有有权制度建筑物物区分所有有权本质上上属于一种

21、种重要的物物权类型，但但并非新生生的物权概概念，远在在古代的埃埃及、巴比比伦、希腊腊的法律中中即已有其其踪迹。近近现代大陆陆法系、英英美法系各各国家和地地区，如法法国、德国国、日本、瑞士、美美国、我国国台湾及香香港地区等等，都制定定了有关区区分所有权权的法律(陈华彬 ：业主的的建筑物区区分所有权权 20005年100月22日日 新华网网)。建筑筑物区分所所有权制度度在德国法法上称为“住宅所有有权”，法法国法中称称为“住宅宅分层所有有权”，瑞瑞士法上称称为“楼层层所有权”，英美法法中称为“公寓所有有权”，日日本和我国国台湾称为为“区分所所有权”，我我国大陆学学者一般采采用了“建建筑物区分分所有”

22、概概念。所谓谓建筑物区区分所有权权，系指根根据使用功功能，将一一栋建筑物物于结构上上区分为由由各个所有有人独自使使用的专用用部分和由由多个所有有人共同使使用的共用用部分，每每一所有人人享有的对对其专有部部分的专有有权与对共共用部分的的共有权的的结合。所所谓建筑物物区分所有有权的客体体也就是区区分所有权权的标的。建筑物区区分所有权权是由共有有与单独所所有构成的的。因此区区分所有权权客体也包包括两个方方面：即单单独所有部部分和共有有部分。单单独所有部部分主要指指通过一定定方式而对对建筑物加加以区分，由由此所分割割出的兼具具建筑构造造上的独立立性和使用用上独立性性的部分房房屋。共有有部分包括括共用部

23、分分及附属物物、共用设设施等，它它们都是区区分所有权权的客体。(王利明明著：民民法，中中国人民大大学出版社社20000年6月第第1版，第第195页页)那么，小小区停车位位到底应属属于哪一部部分客体呢呢?由于我我国法律还还未建立起起建筑物区区分所有制制度，故对对该问题也也无明确的的答案。4.小小区停车位位产权归属属的具体分分析4.11各国立法法例中的规规定从世界界各国立法法例来看，也也是各有特特色。如在在日本这样样一个人多多车多而地地少的国家家，停车位位也一度成成为社会主主要矛盾之之一。为此此，日本通通过了以强强化停车场场设置义务务为宗旨的的停车场法法律案，把把停车位分分为地面露露天停车位位和屋

24、内停停车位。但但是，对停停车场的产产权归属问问题并没有有作十分明明确的规定定。日本的的地方法院院与最高法法院特别是是在对地下下停车位到到底是属于于法定共用用部分还是是专有部分分分歧严重重。而日本本学术界认认为，由于于建筑物一一层或地下下部分之容容积率是不不记入建筑筑物总面积积的，最高高法院将地地下停车位位认定为专专有部分的的理由是不不充分的，故故建议应当当通过共用用部分的专专有使用权权来进行处处理。而在在大陆法系系之传统国国家德国，其其民法典对对停车位问问题并没做做出规定，而而是于19973年修修订住宅宅所有权法法时得到到了明确，即即该法的第第三条第二二项“以持持久性界标标标明范围围之停车场场

25、，视为有有独立性之之房间”。亦即地上上、地下之之停车场皆皆可设“专专有所有权权”，并能能够独自让让与、设定定负担。(参见陈华华彬著：现代建筑筑物区分所所有权制度度研究，法法律出版社社19955年版，第第169页页。)同样样，在另一一个传统大大陆法国家家法国，在在其19550年的都市计划划法当中中也规定了了“居住区区域与停车车区域得为为分别的不不动产”，亦亦即将停车车位视为建建筑物区分分所有当中中的专有部部分。与上上述几个国国家之规定定不同的是是我国的台台湾地区，11991年年4月台湾湾内政部部营建署署命令“日日后建筑物物在地下室室依法附建建的防空避避难室兼停停车空间，应应视为公公共设施，不准登

26、登记为个人人私有，也也不准分割割零售”。(林永订订：论地地下室停车车位的所有有权与使用用权，载载军法专专刊第55期。)该该规定将停停车位视作作公共设施施，并依附附于专有部部分。对此此，台湾学学者也有不不同看法，认认为停车位位既可成为为区分所有有权而单独独登记，也也可作为共共有部分进进行专有使使用。这是是主要大陆陆法国家和和地区关于于停车位的的有关规定定，对同属属大陆法系系的我国不不无借鉴之之处。4.22 对我国国住宅小区区四种停车车位的产权权归属的讨讨论目前我我国商品房房住宅小区区停车位存存在四种形形式：第一一种是住宅宅小区地面面停车位;第二种是是住宅小区区地下停车车位;第三三种是楼房房首层架

27、空空停车位;第四种是是楼房屋顶顶平台停车车位。对于于这四种停停车位的物物权归属，我我们将逐一一讨论：一、住住宅小区地地面停车位位：所谓地地面停车位位是指直接接设置在小小区地表，以以划线分割割方式标明明的停车设设施，是经经政府发出出的建设设工程规划划许可证批准同意意的。房地地产开发商商预售或现现售商品房房住宅小区区建筑房屋屋单元后，并并办理了初初始登记及及转移登记记，房屋单单元所有人人(即建筑筑物区分所所有人)便便按份共同同拥有了该该小区宗地地号的全部部土地使用用权。由于于地面停车车位是直接接设置在小小区土地表表面的停车车设施，也也就是直接接设置在房房屋单元所所有人按份份共有的土土地表面上上。实

28、际上上地面停车车位的房地地产权就是是土地使用用权。又因因为地面停停车位只是是通过划线线分割而成成，不具备备建筑物所所要求的遮遮蔽性，即即不符合构构造上和使使用上的独独立性标准准。所以，它它不能够成成为所有权权的客体，而而只能被视视为土地使使用权的客客体。(陈陈华彬著：现代建建筑物区分分所有权制制度研究，法律出出版社19995年版版，第1004页。)因此，住住宅小区地地面停车位位的房地产产权由小区区房屋单元元所有人共共同拥有。关于它的的使用，有有学者认为为该种使用用权所产生生的收益必必须归全体体区分所有有人享有。结合我国国实际，应应当由地面面停车位的的使用人向向业主委员员会(即全全体区分所所有人

29、的代代表机构)交纳使用用费或租金金，同时向向提供看管管服务的物物业公司交交纳看管费费用。因此此，无论是是开发商还还是物业公公司都无权权擅自在小小区的地面面设立停车车位，而必必须在得到到业主大会会的许可并并与业主委委员会签订订协议，对对有关收益益分配作出出具体约定定(比如可可约定租金金所得用于于弥补小区区内的物业业管理费用用开支)后后，才能设设立和运营营这种地面面停车位。(杨明：小区停停车位究竟竟属于准，载搜弧弧焦点房地地产网。)否则，将将构成无权权处分的侵侵权行为。二、住宅小小区地下停停车位：所谓住住宅小区地地下停车位位是指开发发商利用地地下空间而而建造的停停车位。在在如今的社社会，市场场经济

30、的竞竞争下，土土地的需求求日益膨胀胀，很多开开发商就不不得不向地地表上空和和地下空间间发展。在在我国现行行的房地产产行政管理理法律的制制度下，住住宅小区地地下停车位位的建筑面面积一般情情况下是不不计算建筑筑容积率的的(所谓“容积率”，是指一一个小区的的总建筑面面积与用地地面积的比比率。对于于开发商来来说，容积积率决定地地价成本在在房屋中占占的比例，而而对于住户户来说，容容积率直接接涉及到居居住的舒适适度。)，即即该停车位位并没有获获得相应的的土地使用用权面积份份额。也就就是说，该该小区的土土地使用权权面积完全全由地上建建筑物(即即房屋单元元)分摊，地地下建筑物物便成了不不分摊土地地使用权面面积

31、的部分分。依据“物权法”理论，计计算建筑物物容积率的的建筑物是是主物，不不计算建筑筑物容积率率的建筑物物是从物。此时的 HYPERLINK /xiaoquwuquan/a/52641.html 地地下停车场场便成了依依附于地上上建筑物的的从物而归归属于主物物(地上建建筑物)的的所有人即即全体业主主。所以，住住宅小区地地下停车位位的产权，实实际上是依依附于房屋屋单元的占占有、使用用、收益的的不完全物物权。初始始登记时，住住宅小区地地下停车位位依法不能能取得独立立的房地产产权，其法法律权利依依附于计算算容积率的的房屋建筑筑物。也就就是住宅小小区地下停停车位的产产权应由小小区的业主主共同享有有，开发

32、商商或物业公公司是无权权擅自处分分的。当然然在征得业业主大会同同意后，开开发商或物物业公司可可以根据业业主大会的的授权委托托，将停车车位予以出出租，所得得租金收入入归全体业业主所有，用用于弥补物物业管理费费用开支。同时，停停车位使用用人必须向向提供看管管服务的物物业公司交交纳看管费费用。然而而，从全国国范围内来来看，也有有一些地方方规定某些些地下停车车位的建筑筑面积是计计算建筑容容积率的，即即按照建设设用地规划划许可证载载明的规划划用途建造造地下停车车位，并和和地上建筑筑物一样要要计入整个个宗地上的的建筑面积积。因此，该该种停车位位可拥有独独立的产权权。如北京京市就规定定，此类地地下停车位位可

33、单独核核发房屋所所有权证，也也可以与购购买的商品品房合并核核发房屋所所有权证。此种地下下停车位开开发商有权权予以出售售、出租。通过买卖卖而拥有产产权的业主主虽然无须须缴纳车位位使用费，但但仍应按期期缴纳物业业管理费或或车辆看管管费。三、楼楼房首层架架空停车位位：所谓楼楼房首层架架空层停车车位，是指指将建筑物物地面上的的第一层架架空而形成成的停车位位。在现行行的房地产产行政管理理法律的制制度下，首首层楼房架架空层停车车位的建筑筑面积也是是不计算建建筑容积率率的，也不不能获得相相应的土地地使用权面面积份额。楼房首层层架空停车车位的产权权归属与地地下停车位位的情形如如出一辙，楼楼房首层架架空停车位位

34、的产权应应由小区的的业主共同同享有。四、楼楼房屋顶平平台停车位位：所谓楼楼房屋顶平平台停车位位，是指在在小区商品品房楼顶平平台上设置置的停车位位。对于楼楼房屋顶平平台停车位位的产权归归属颇有争争议，有学学者认为其其应属于顶顶楼住房所所有权的范范围，也有有学者认为为应当归建建筑物的全全体区分所所有人共有有。而依我我的看法，我我认为应属属于由最高高一层的区区分所有人人所有也就就是属于顶顶楼住房所所有权的范范围。因为为当业主购购买了此房房屋时，他他也同时拥拥有了此房房屋的所有有权，顶楼楼部分相当当于房屋的的附属部分分，也由最最高一层的的区分所有有人所有了了。同理，开开发商和物物业公司都都无权擅自自在

35、屋顶平平台设置停停车位，而而应与该楼楼的业主进进行协商并并征得同意意之后才可可。当然，如如果物业公公司提供看看管服务，也也可以收取取一定的看看管费用。4.33 当今社社会中，小小区停车位位产权归属属出现的问问题上述论论述只是对对小区停车车位的各种种不同形式式的产权作作出了不同同的分析，但但在实际生生活中，作作为消费者者的人们却却常常会碰碰到不同的的情况：在物物权法没没有正式出出台前，消消费者在购购置商品房房时，经常常会遇见商商品房住宅宅小区的停停车位不计计算建筑容容积率的建建筑物面积积时，开发发商在买买卖合同中约定“停车位的的产权属于于房地产开开发商”这这样类似的的条款。当当消费者作作为买卖合

36、合同中的弱弱势群体时时，很多人人并不知道道这类条款款是无效的的。其实这这类条款是是违反了法法律的强制制性规定的的。在当前前的房地产产法律制度度之下，这这样的停车车位是不能能依法取得得预售许许可证或或者是房房地产证的。在实实际买卖中中，房地产产开发商往往往在合同同中约定，不不计算建筑筑容积率的的停车位产产权归房地地产开发商商所有，然然后再出售售其车位，或或以出租为为名，背地地里行使买买卖之实。这样的情情况，在全全国各地都都大大的存存在。根据据中华人人民共和国国城市房地地产管理法法第四十十四条第一一款第四项项和第六十十七条、城市房地地产开发经经营管理条条例第二二十三条第第四项和第第三十九条条、商品

37、品房销售管管理办法第六条第第一款和第第三十八条条等的规定定，房地产产开发商预预售或现售售房地产的的，法律强强制规定房房地产开发发商应取得得预售许许可证或或房地产产证后，才才能进行房房屋买卖活活动。对于于这样的停停车位是不不能取得预售许可可证或者者是房地地产证的的，所以理理当不能买买卖。虽法律律是这样规规定的，但但在现实生生活中，开开发商出售售房屋时，却却使用了格格式化的合合同，使得得消费者不不能根本的的行使自己己的权利。在重庆市市的一个楼楼盘里，就就发生了这这样类似的的事件：在在业主们买买房时，开开发商承诺诺车库永远远只租不买买,拒绝业业主购车位位的要求.可在业主主进住后的的某一天突突然贴出通

38、通知称车位位只卖不租租,一个车车位13万万,每月买买后还要交交管理费770元!卖卖的还只是是40年的的使用权,还要求业业主必须于于某日前交交一万元的的定金,否否则将有车车无处停!本来一个个小区一千千多户,只只有两百个个车位就是是设计失败败,现在又又把业主逼逼上绝路，使使得业主们们气愤不已已。业主们们纷纷讨论论，买房时时，开发商商打出的“善待你一一生”，是是多少业主主心中的神神话，如今今却被打破破了，他们们对于巴掌掌大的地方方,竟然也也要十来万万元钱很是是不满!他他们希望能能通过法律律的途径来来寻求帮助助。对于小小区停车位位的问题，还还不止这一一种，例如如很多小区区的物管擅擅自使用地地下停车库库

39、来修建房房屋从而出出租，业主主们对此反反对却无济济于事。又又如物管漫漫天要价的的出租车位位，使得许许多业主不不敢把车停停回家，他他们声称有有车比没车车难。面对停停车位的这这一问题，叫叫难的不止止是业主，对对于房地产产开发商，他他们认为自自己也有难难处，车库库开发成本本太高使得得开发商喜喜售不喜租租。就目前前房地产市市场主要的的两种车位位而言：一一是按规划划规定修建建一定比例例的地面停停车场，对对于这种地地面停车场场，开发商商不能销售售只有经营营权，为了了协调小区区容积率、绿化率，不不得不牺牲牲一定的土土地面积，或或在园林绿绿化上下工工夫，核算算下来成本本不低;另另一种是地地下停车库库，为使空空

40、间更大，必必须增大柱柱间距，因因此柱和梁梁随之增大大，钢筋、水泥用量量增多、规规格提高，上上下层要做做防水层，消消防、通风风的要求也也更高，因因此建停车车场成本高高。通常一一个地下车车位20-30平方方米/个，市市场售价在在10-115万元之之间。如果果将这些车车位进行出出租，假设设政府定价价的为2550元/月月/个车位位(室内)出租，110年才回回收3万元元，也就是是说假如车车位出租，发发展商最快快也要300多年才能能收回成本本。这样清清楚的一笔笔账摆在面面前，开发发商们自然然不愿意出出租车位。这样的的事例在全全国各地到到处可见，由由于我国的的物权法刚刚刚出台，在在以往的日日子里，这这样的问

41、题题是非常突突出的。据据新浪房地地产网站的的调查，人人们对物权权法的出台台，有511.73%的人最关关注的就是是社区绿地地、车位、道路所有有权归属，他他们对物权权法的期待待就是明确确社区各种种产权归属属。从这项项调查中，我我们不难看看出，作为为生在市场场经济中的的人们，对对于社区绿绿地、车位位、道路所所有权归属属问题是多多么的期望望有个明确确答复。他他们深知只只有法律才才能保护他他们的权利利。5.对对物权法法中的小小区停车位位产权归属属规定的探探讨5.11提出曾经经的草案，并并对此分析析不足在曾经经的物权权法草案案中规定：“建筑区区划内的绿绿地、道路路以及物业业管理用房房属于业主主共有，但但属

42、于市政政建设的除除外。会所所、车库的的归属，有有约定的，按按照约定;没有约定定的或者约约定不明确确的。除建建设单位等等能够证明明其享有所所有权外，属属于业主共共有。建筑筑规划、环环境卫生、公安等行行政主管部部门应当依依照有关法法律、法规规，对建筑筑区划内损损害他人合合法权益的的行为予以以处理。”但依本人人之见，这这样并不是是很妥当。物权法草草案的规定定，相当于于学者们的的“合同确确定说”：住宅小区区停车位的的产权由房房地产开发发商与买房房置业者在在房地产买买卖合同中中约定，依依合同约定定确定其产产权归属。在现今的的房地产市市场，消费费者始终处处于弱势，就就像上述我我们谈到的的重庆的这这一楼盘。

43、消费者在在买房时，房房地产开发发商始终用用到的是格格式合同，消消费者在签签订合同之之时，并不不能表达自自己的意愿愿，体现自自己的权利利，维护自自己的权益益。这样的的约定并不不能给消费费者带来根根本的利益益，也让消消费者得不不到权益的的保障。房房地产开发发商完全有有可能在合合同中约定定强制卖车车位，高价价卖车位，处处于弱势的的消费者只只能听之任任之。这样样的约定也也和上述我我们谈到的的四种停车车位的归属属是大相径径庭的，我我们谈到的的四种停车车位都是属属于全体业业主所有，但但草案规定定中的约定定，不得不不让人怀疑疑停车位又又归房地产产开发商所所有了。既既然是属于于全体业主主的停车位位，那么还还需

44、要约定定吗? 同样也有学学者舒可心心(著名业业主维权专专家、中国国人民大学学公共政策策研究中心心社区治理理项目研究究员。)认认为“约定定说”是给给开发商留留下了一个个有利的“后门”开发商商因此可能能随便拿一一份合同到到房屋管理理处说“合合同上约定定好了”。即便他们们不这么做做，该条文文也给业主主们从开发发商手中收收回车位的的产权制造造了很大的的障碍。因因为一个约约定的双方方应该是被被约定实物物有平等处处分权利的的主体。而而在当今的的房地产市市场，这个个约定的两两方显然是是不平等的的。如果开开发商在房房地产开发发初期便依依法获得车车位的所有有权并合法法取得所有有权权证(房产证)，不管其其是否和别别人有约定定，其所有有权都应该该是被保护护的。在开开发商依法法获得车位位的所有权权的情况下下，“没有有约定或者者约定不明明确的，属属于业主共共有”本身身也是对开开发商所有有权的侵犯犯和不公平平。而如果果开发商在在房地产开开发的初始始便不享有有