中国房地产行业电子商务发展

1、作者：曹智智聪 第一章章房地产行行业电子商商务的兴起起第二章章房地产行行业电子商商务发展的的现状第一节节：房地产产行业发展展状况一、 房地产行行业发展现现状二、 中国模式式与美国模模式之比较较三、 房地产行行业电子商商务发展的的现状和问问题第二节节：电子商商务在房地地产行业的的应用一、 最大化传传播效应，形形成更多的的准客户群群体。二、 准确而完完整表现发发展商的创创意和楼盘盘优势三、 服务个性性化四、 提高成交交率五、 广告效益益高第三章章房地产行行业电子商商务的未来来发展第一节节：房地产产行业电子子商务的发发展方向一、 发展商企企业形象展展示二、 网上楼盘盘展示销售售系统三、 数字化社社区

2、系统四、 网上装修修顾问系统统五、 房产销售售管理系统统第二节节：房地产产行业电子子商务发展展的主要思思路一、 转变观念念，勇于创创新，赢得得电子商务务发展主动动权二、 企业内部部的信息化化三、 电子商务务与传统模模式的结合合四、 高度重视视客户关系系和客户资资源的开发发第三节节：房地产产行业电子子商务发展展中要注意意的问题一、研研究解决安安全认证支支付管理问问题二、抓抓实内部管管理三、培培育市场树树立品牌四、加加强对连锁锁网点的管管理第四章章 结束语语摘要：随着信信息化技术术在许多行行业和部分分企业中的的成功应用用，房地产产电子商务务已成为房房地产企业业经营方略略的一个不不可取代的的重要环节

3、节。其相对对低廉的成成本、超越越时空限制制等的经营营方式和企企业因此获获得的巨大大利润，令令众多房地地产企业投投入更多的的关注目光光。本文将将探讨中美美两国在房房地产方面面的发展模模式和电子子商务在我我国房地产产行业中的的应用。第一章章房地产行行业电子商商务的兴起起互联网网已经轰轰轰烈烈的改改变着中国国的社会经经济，房地地产业也没没有例外。虽然，理理想中的电电子商务模模式还没有有成为现实实，但其中中所蕴涵的的巨大市场场前景已经经日渐明朗朗。和其它它所有行业业一样，房房地产业也也正在受到到全球电子子商务化趋趋势的影响响。在电子子商务的环环境下，企企业的商务务的运作方方式将会发发生变化，并并且将会

4、产产生新的模模式和流程程。越来越越多的地产产发展商认认为，今天天开始涉足足该领域的的公司将成成为未来地地产业的领领导者。电子商商务实际上上就是在网网络上进行行的商务，就就是借助强强大的数字字信息技术术来了解每每个客户的的需求和倾倾向，为他他们提供个个性化的产产品和服务务，然后尽尽可能快速速、便捷地地实现交易易并将产品品和服务交交付给用户户。个性化化、自动化化的服务特特征，为商商业机构增增加收入、降低成本本、建立和和加强与客客户之间的的关系。尽管电电子商务系系统的好处处是如此诱诱人，但作作为房地产产企业如何何实现真正正意义的电电子商务，开开发、部署署以及管理理这些系统统，并成功功获得电子子商务所

5、带带来的巨大大益处却并并不容易。除了要应应用快速发发展的最新新技术之外外，如何针针对房地产产业务的具具体特性，融融合与调整整现有的传传统业务处处理过程，最最大限度地地发挥电子子商务的优优点成为问问题的关键键。第二章章房地产行行业电子商商务发展的的现状第一节节：房地产产行业发展展状况一、房房地产行业业发展现状状目前中中国的房地地产业的效效益仍然不不尽如人意意，在上市市公司中，地地产行业的的收益率低低于平均水水平3个百百分点，房房地产业的的基本状况况是大部分分发展商市市场规划、定位比较较模糊，虽虽然一般地地产企业都都拥有高资资产，但同同时差不多多也都高负负债、高存存量。这些些年来，开开发商为促促进

6、销售，找找专业公司司策划楼书书，大手笔笔的广告攻攻势，制作作楼盘模型型，有魄力力的不惜工工本建样板板房甚至大大型售楼处处。虽然这这些传统的的套路曾经经有效，往往后可预见见的时期也也一样不可可或缺。但但是，业内内人士，尤尤其是专业业的大型房房地产商，深深感这些模模式已经很很难发挥根根本性的效效应来帮助助企业走出出困境，并并带来持续续发展的能能力和乐观观的前景。另外，中中国内地房房地产业取取得土地程程序日趋透透明，融资资渠道呈现现多元化。房地产业业的竞争趋趋向房地产产企业核心心专业知识识、经营管管理能力、洞察消费费群需求的的竞争。过过去仅仅依依靠优势的的人脉资源源取得土地地创造财富富奇迹，已已难以

7、为继继。不过，“短、平、快”的项目型房产，目前仍被以短期赚钱为目的的房产投机者所炒卖。二、中中国模式与与美国模式式之比较随着中中国房地产产市场竞争争的加剧、房地产企企业的优胜胜劣汰，房房地产商越越来越注重重公司的运运营模式。美国的房房地产商业业模式正逐逐渐为中国国房地产商商们所看好好。在过去去20多年年中，影响响和主导中中国内地房房地产行业业的是香港港模式。其其本质特点点，是房地地产开发商商以相对廉廉价取得土土地为经营营导向。这这主要源于于香港土地地资源严重重稀缺，土土地高度垄垄断，商品品住宅产品品供不应求求。而美国国模式，其其本质特征征，是以实实际研究消消费群的购购买力及需需求细分为为经营导

8、向向。其原因因是美国的的土地资源源几乎无限限供应。而而中国政府府对土地用用途的规定定、超过闲闲置年限强强制回收政政策，以及及对商业住住宅采取的的宏观调控控，都对土土地投机起起到了有效效的抑制作作用。其实，无无论是中国国香港模式式也好，美美国模式也也罢，能够够经受住中中国内地市市场考验并并能够持续续发展下去去，才是真真正的好模模式。真正正有发言权权的，是110年、220年、550年后仍仍然持续发发展的中国国内地大型型房地产企企业采取的的运营模式式。三、房房地产行业业电子商务务发展的现现状和问题题在地产产界寻求突突破，甚至至变革的需需求下，时时下如火如如荼的互联联网经济和和电子商务务热潮自然然成为

9、人们们首选的解解决方案，建建楼盘网站站、网上房房屋拍卖，甚甚至连“房COOM”的概念也也被提了出出来。然而而，大部分分的地产商商目前仍处处于观望状状态，一方方面还搞不不清电子商商务到底是是怎么回事事以及如何何与传统的的地产业务务结合，另另一方面主主要是怀疑疑建一个网网站能否真真正为楼盘盘的销售带带来实际的的效益。（一）企企业对电子子商务的认认识和应用用问题目前地地产界较普普遍的做法法是建一个个只有静态态内容的网网站，有的的拿出一、两套出售售单位在某某一个网站站上拍卖一一下，起一一点轰动效效应，基本本上是将互互联网概念念作为一种种炒作的内内容，谈不不上什么电电子商务，也也没有对楼楼盘的销售售业务

10、带来来实际的效效益。另外外一种做法法则非常激激进，即所所谓的“房COOM”，标榜要要给地产界界带来一场场革命，彻彻底摆脱传传统的地产产经营模式式，将经营营土地开发发转为经营营房产供应应的互联网网ICP，甚甚至将建筑筑材料的采采购供应全全部网络化化运作，这这些网站的的兴起也有有一、两年年的历史，没没有太多的的公司追随随，目前不不是偃旗息息鼓，就是是完全没有有实际运作作，成为互互联网泡沫沫在地产界界的典型体体现。目前的的著名门户户网站都属属于综合网网站，房地地产版块所所占比例很很小，而且且网站经营营者一般只只懂网站经经营，不懂懂房地产管管理，他们们一直把自自己定位于于媒体的地地位。所以以项目展示示

11、深度不够够，只是载载录一点项项目的简介介、均价、起价、部部分主力户户型图，对对项目的装装修标准与与社区配套套只做简单单的“有”与“否”描述，总总之他们所所提供的内内容只能上上网查项目目名称和大大致区位，起起不到上网网选房的作作用。如果果每个开发发商都自建建网站，不不仅建站投投入的网页页设计、服服务器租用用等费用高高，而且点点击率都会会很低，日日常维护也也非常烦琐琐，内容更更新一般不不及时，甚甚至有的从从建站到项项目封盘都都不更新，极极大的损害害了公司的的形象、浪浪费了大量量的客户资资源。如果果多家开发发商能共同同建立一个个公用网站站，不仅节节省了费用用、解决以以上问题，而而且可以吸吸引大量的的

12、客户群，起起到很好的的广告效应应。尽管目目前国内房房地产软件件开发水平平有了很大大提高，各各房地产开开发公司也也有很旺盛盛的需求，但但实际应用用的较少。主要原因因在于：首首先，软件件开发企业业只懂得如如何把软件件开发出来来，而对项项目管理流流程不是很很熟悉，又又没有房地地产业内人人士参与，造造成开发与与应用脱节节，使管理理软件的实实际应用性性大大降低低；第二，目目前的房地地产管理软软件的最大大缺憾是没没有利用数数据库技术术将网络、大众媒体体、展览展展示设备（如如触摸屏等等）、项目目管理流程程等有机的的衔接起来来，造成实实用性差、很多数据据仍然需要要各种表格格手动整理理，所以致致使资料更更新困难

13、重重，复投入入资金很大大；第三，是是目前的房房地产管理理软件操作作比较繁杂杂，售后培培训跟不上上，所以使使用不方便便，再加之之受开发企企业工作人人员电脑使使用熟练程程度的限制制，应用自自然很少。（二）金金融体制问问题电子商商务是“在线支付付”，要求各各银行之间间具有统一一的结算方方法。美国国各个银行行之间的结结算网络协协议是统一一的，而目目前我国各各个商业银银行之间尚尚无统一的的结算方式式，使得本本来就为数数不多的电电子商务停停留在“电子交易易，线外支支付”的层面上上。（三）法法律法规问问题我国目目前关于贸贸易的法律律法规是基基于传统的的交易方式式而制定的的，有许多多规定并不不适用电子子商务。

14、为为了促进电电子商务的的发展，应应围绕电子子商务的发发展及相关关的网络管管理、信息息安全、金金融结算和和知识产权权保护等问问题，加快快对现行法法律的修改改和完善，并并制定新的的法律法规规，为电子子商务的发发展提供一一个既相对对宽松又安安全严密的的法律保障障和外部环环境。（四）网网络安全问问题电子商商务的安全全问题涉及及交易双方方的企业机机密、公共共的安全、国家的安安全。虽然然最近制约约电子商务务发展的支支付系统在在不断完善善，银行卡卡，在线支支付等已经经在中国银银行、招商商银行等实实现，但是是从技术和和方便易用用性上讲，它它还存在许许多弊端和和漏洞， 这些网络络安全问题题还在一定定程度上影影响

15、着网上上交易的进进行，无论论是消费者者个人隐私私权的保护护，还是在在线支付的的安全性问问题，都有有待进一步步完善。第二节节：电子商商务在房地地产行业的的应用一、 最大化传传播效应，形形成更多的的准客户群群体。根据相相关的市场场研究，在在传统媒体体广告的攻攻势下，被被抢夺到的的“眼球”基本上分分为形成拥拥有欲望的的、有兴趣趣的以及引引起注意的的三类群体体。第一类类群体差不不多都会现现场看楼，而而且最终成成交的买家家只能在这这类群体中中产生，而而大部分的的第二类群群体和全部部的第三类类群体，则则由于没有有足够的驱驱动力去安安排时间和和跨越空间间去现场看看房，成为为了大量的的无效广告告受众。问问题在

16、于，这这些被流失失的群体中中实际存在在着大量适适配的准买买家。互联网网 “任何时候候、任何地地点”的特点，将将使第二、三类群体体中大量人人士通过网网站“亲临楼盘盘”，而一个个优秀的楼楼盘展示交交易网站将将尽可能地地使浏览者者升级为有有拥有欲望望的群体，有有效增加现现场看楼准准客户的数数量。通过与与房地产专专业信息网网站的链接接，以及准准客户通过过搜索引擎擎查询，都都会使楼盘盘有更多的的机会吸引引买家的光光顾。二、准准确而完整整表现发展展商的创意意和楼盘优优势发展商商初始的规规划以及楼楼盘策划所所形成的卖卖点和优势势概念，由由于媒体篇篇幅的限制制、销售人人员的素质质及其流动动性等各种种因素，往往

17、往造成大大量的信息息流失，严严重影响客客户对楼盘盘的认同率率。而售楼楼现场展示示促销系统统、光盘电电子楼书等等更动感精精彩、更丰丰富翔实的的内容展示示，准确而而完整表现现发展商的的创意和楼楼盘优势，更更多认同必必然得到更更多的商业业机会。三、服服务个性化化买房作作为大宗商商品的消费费行为，其其必然要经经历理性考考量的过程程。其实每每一位准买买家都在寻寻找自身需需求状况与与楼盘之间间的 “适配点”，找不到到这个“适配点”就不会有有成交。然然而，买家家的需求是是完全个性性化的，很很难由发展展商宣传的的有限的主主题卖点来来解决。比比如，客户户的预算可可以买到同同一个楼盘盘高层的两两房单位或或低层的三

18、三房单位，而而这个决定定只有买家家自己最清清楚应该如如何选择。房地产产电子商务务系统的中中网上展示示、现场促促销系统以以及电子楼楼书，提供供了强大的的联机查询询、搜索功功能。客户户完全可以以根据自己己的预算、面积、朝朝向、户型型等检索到到相应的单单位，迅速速定位“适配点”。这就从从传统的营营销模式缺缺乏针对性性的“推”，转化为为由客户有有针对性地地“拉”，以及交交互式的模模式，从而而最大程度度把握客户户的需求，有有效促成购购买。四、提提高成交率率除了极极个别的旺旺销楼盘，大大部分买家家的购买过过程都会有有一定的周周期，包括括亲朋多次次看房、交交订考虑等等等，这个个周期会流流失大量的的成交客户户

19、。网上看看房、电子子楼书的联联机查询以以及网上交交订等，可可以有效地地缩短购买买考察周期期，减少外外来机会冲冲击，极大大地提高成成交率。五、广广告效益高高发展商商投入传统统媒体广告告会有“效果递减减”的现象，即即同样的广广告效果越越来越差，这这是由于同同一受众群群体反馈不不可抗拒的的自然规律律。然而，当当楼盘仍然然高存量，广广告又趋于于零效果时时，发展商商就会陷入入尴尬的困困境。电子子商务的方方案实施，在在于将广告告投入效果果的“纵向窄幅幅递减”，转化为为“横向宽幅幅叠加”，迅速地地形成人气气，缩短楼楼盘售罄周周期，加快快资金周转转率，使业业务进入良良性循环。第三章章房地产行行业电子商商务的未

20、来来发展第一节节：房地产产行业电子子商务的发发展方向真正的的电子商务务解决方案案在于利用用互联网和和数码先进进技术构建建真正的电电子商务系系统，改造造传统的地地产商业模模式和必要要地重组部部分业务流流程，将传传统的地产产业务与电电子商务模模式有机地地结合起来来，即时促促进商业效效益。一、 发展商企企业形象展展示结合发发展商的整整体形象，从从频道栏目目策划到网网页美工设设计，全方方位地展示示发展商实实力和开发发经营理念念，使购房房者对发展展商的品牌牌产生信心心和认同。二、网网上楼盘展展示销售系系统1网网上实景浏浏览采用最最新VR3360度旋旋转影像浏浏览技术，客客户可以在在网上身临临其境地观观看

21、楼盘样样板房及各各种现场实实景。买家家还可以通通过网站浏浏览楼盘不不断更新的的外观图片片，从而了了解楼盘的的建设进度度。2网网上选房客户既既可以直接接进入某栋栋楼、某层层及某一套套房查看相相关资料，也也可以设定定楼层、朝朝向、面积积、首期金金额等条件件，迅速查查找到适合合自己需求求的单元。客户可以以查看到房房间的平面面布置、户户型点评、装修效果果、售价、各种付款款方式的比比较表等详详细资料。3环环境规划展展示以电子子地图结合合三维动画画技术，展展示楼盘基基本资料介介绍社区周周边环境介介绍、社区区智能化、会所情况况、社区内内部环境及及市政、商商业、文化化配套设施施、分级展展示楼盘的的区位、交交通

22、、周边边等的电子子地图、楼楼盘的建筑筑外观形象象的工程进进度情况的的动态展示示等。4在在线订房客户可可以通过互互联网远程程查询楼盘盘的单位销销售状况并并随时下订订，系统支支持客户信信用卡在线线支付交易易。5按按揭理财客户可可以根据自自身的财务务情况，查查询、计算算各种按揭揭方式的付付款情况，便便于安排资资金计划及及确定合适适的置业投投资策略。发展商还还可以通过过这一系统统向客户提提供本楼盘盘投资回报报的分析资资料等。三、数数字化社区区系统对于已已建成或拟拟建数字化化社区的发发展商，可可以让买家家和准买家家通过这个个系统了解解和体验从从网上社区区服务到网网上超市，从从社区BBBS系统到到无所不包

23、包的网上生生活杂志的的数字化社社区生活新新模式，充充分认可物物业的高附附加值。四、网网上装修顾顾问系统每一种种户型都提提供高、中中、低三种种档次的装装修方案，客客户可以观观看不同的的装修效果果图以及装装修材料说说明和参考考报价。客客户可以自自由组合不不同房间的的装修方案案，并获得得系统提供供的相应报报价组合。五、房房产销售管管理系统结合不不同类型的的房地产公公司和房地地产代理公公司的先进进经验，借借鉴优秀的的销售管理理模式，涵涵盖房地产产销售从定定价、潜在在客户管理理、成交合合同管理、模拟成交交、收款管管理到销售售佣金管理理的全过程程，采用前前、后台管管理，即方方便销售又又有利于资资料的保密密

24、，并且可可以在后台台随时灵活活地发布和和更新网上上展示的楼楼盘房间资资料和定价价。第二节节：房地产产行业电子子商务发展展的主要思思路要加快快中国房地地产行业电电子商务的的发展，我我们还必须须找到切实实可行的思思路，采取取相应的措措施。具体体的发展思思路可以概概括为以下下几点：一、转转变观念，勇勇于创新，赢赢得电子商商务发展主主动权对政府府主管部门门和房地产产企业的领领导层及管管理人员来来说，首要要的任务是是转变传统统的观念，正正确认识电电子商务在在提升企业业竞争力中中的重要作作用，并在在思想上、行动上积积极推动电电子商务的的实施，赢赢得中国房房地产行业业电子商务务发展的主主动权。转变观观念的内

25、容容也是多方方面的，既既要克服“电子商务务时机尚不不成熟”、“等一等，看看一看”的思想，又又要防止一一味追求“一步到位位”的做法， 要结合企企业实际，有有计划、有有步骤地规规划企业电电子商务发发展的行动动计划，根根据企业产产品与服务务的特点，考考虑客户的的实际需要要，确立电电子商务的的发展战略略。二、企企业内部的的信息化企业的的信息化是是一项长期期的、综合合的系统工工程，是实实施电子商商务的核心心。企业的的信息化的的任务包括括硬件建设设和软件建建设两个方方面。硬件方方面包括：（1）网网络的综合合布线、因因特网的连连通、企业业内部网的的构建；（22）办公、科研、生生产、营销销等各种应应用软件系系

26、统的集成成或开发；（3）企企业内外部部信息资源源的挖掘与与综合利用用；（4）信信息中心的的组建以及及信息技术术、信息经经济与信息息管理人才才的培养。软件方方面包括：（1）相相关的标准准规范问题题以及安全全保密问题题的研究与与解决；（22）信息系系统的使用用与操作以以及数据的的录入与更更新的制度度化；（33）全体员员工信息化化意识的教教育与信息息化技能的的培训；（44）与信息息化相适应应的管理机机制、经营营模式和业业务流程的的调整或变变革。三、电电子商务与与传统模式式的结合由于我我国的电子子商务发展展与发达国国家还存有有较大差距距，不可能能迅速实现现网上交易易，因此，目目前比较理理想的操作作模式

27、，应应是电子商商务与传统统模式的有有机结合，在在使用电子子商务手段段的同时，满满足本行业业顾客的具具体需求，把把服务落在在实处。四、高高度重视客客户关系和和客户资源源的开发实施客客户关系管管理对中国国的房地产产企业来说说，还较为为陌生，一一方面是因因为在过去去不具备相相应的软硬硬件条件，另另一方面，是是因为中国国的房地产产企业没有有对客户资资源的价值值引起足够够的重视。在客户需需求越来越越趋于个性性化，而且且房地产市市场竞争越越来越趋向向白热化的的今天，客客户关系管管理水平已已经上升成成为影响到到企业市场场地位和竞竞争实力的的重要因素素。客户关关系管理是是电子商务务的基本组组成部分，没没有成功

28、的的客户关系系管理，就就没有完整整的电子商商务，这一一点应引起起我国房地地产企业的的高度重视视。第三节节：发展房房地产电子子商务需要要注意的问问题一、研研究解决安安全认证支支付管理问问题行业机机构尽可能能在现有技技术条件和和客观环境境下， 为为房地产电电子商务提提供一套全全方位的安安全解决方方案，为以以后电子商商务的良性性发展奠定定基础，进进而实现真真正意义上上的电子商商务。二、抓抓实内部管管理围绕电电子商务快快速、虚拟拟和互动的的特点，突突破传统思思想，以新新的方式确确立企业内内部管理思思想。在机构构设置上围围绕加快企企业快速处处置事务的的能力来设设置，全面面实行电脑脑化管理。在全盘的的商务

29、策略略的考虑和和规划下，确确定企业前前进的阶段段性目标。加强对人人员的培训训，建立一一支优秀的的电子商务务队伍。三、培培育市场树树立品牌房地产产电子商务务是一个新新事物，其其发展有赖赖于社会经经济环境的的整体提升升。但其广广阔的发展展前景是可可以预见的的。因此作作为从事房房地产电子子商务的企企业，必须须从现在就就把开拓市市场，树立立品牌作为为大事来抓抓。要让消消费者了解解我们的企企业，了解解我们的电电子商务，加加入到我们们的客户群群体中来。加强宣传传力度，扩扩大影响，树树立网上品品牌。四、加加强对连锁锁网点的管管理房地产产中介服务务领域开展展连锁加盟盟经营，加加强对连锁锁店的管理理是房地产产中

30、介应用用电子商务务的重要内内容。针对对每一笔业业务进行全全过程业务务控制，从从评估、上上网委托、交易签约约、手续办办理、资金金收付和利利润结算等等进行统一一管理，确确保业务的的规范操作作，实现连连锁加盟店店经营模式式的统一。第四章章 结束语语房地产产电子商务务的意义对房地地产开发而而言：更加及及时准确地地了解国家家有关经济济政策、人人口政策、产业政策策、税收政政策、金融融政策及各各类优惠政政策， 为为其准确预预测未来房房地产市场场需求，确确定投资开开发的方向向提供了重重要依据。大幅度降降低建材采采购过程中中信息收集集、筛选、人员往返返、住宿、交易设施施等方面的的交易费用用，同时交交易的透明明度大大增增加，有效效的降低了了由于信息息不对称而而造成的信信用危机。直接与与房地产代代理商、物物业管理公公司、求购购求租客户户联系，以以全面了解解房地产需需求动态。避免免卖点和优优势概念信信息流失，提提升客户对对楼盘的认认同率。对房地地产中介而而言：实现跨跨越城市地地域房源信信息共享，能能直接与开开发商、投投资业主进进行信息沟沟通，从而而更好地发发挥了房地地产市场媒媒介的作用用，服务更更加专业化化。企业的的房地产信信息发布、交易双方方签订租赁赁合同、购购销合同以以及收缴款款额、上交交表单供房房地产管