唐山项目市场产品定位doc10

1、唐山项目目市场产品品定位定位支撑撑点1、总体体市场状状况房地产市市场保持持供需两两旺势头头，各种种产品均均有较好好的市场场表现。20055年度，市场一一片红火火，各个个区域市市场表现现较往年年有较大大改观，同时各各种产品品需求状状况都有有良好的的市场表表现。市场的阶阶段性和和成长性性特征突突出。目前阶段段，多次次置业、投资置置业需求求具有大大众需求求的特征征，针对对成长性性的市场场特征，在产品品需求上上集中表表现在置置业升级级换代，消费者者追求对对生活品品质的改改善而带带动整个个业界的的可持续续性发展展。二次、三三次置业业需求增增势强劲劲。随着对国国内经济济运行过过热的忧忧虑，国国内目前前现有

2、的的投资品品种稀缺缺，投资资风险相相对于房房地产投投资而言言较大，因此，二次、三次置置业、投投资置业业升级趋趋热。价格平稳稳增长。虽然有土土地、金金融、政政策方面面的诸多多原因使使人们对对房地产产价格的的涨落争争论不休休，但从从总体市市场运行行的态势势和国家家的宏观观调控手手段来看看，整个个房地产产市场的的价格水水平将呈呈现平稳稳运行的的总体趋趋势。项目营销销速度加加快，推推广力度度趋缓，尤其是是报广投投放减少少。由于土地地政策、金融政政策以及及经济过过热等方方面的影影响，销销售较去去年有一一定的增增长，所所以各个个项目在在广告的的投放量量和投放放的方向向上面都都作了较较大的调调整。2、办公公

3、类物业业市场状状况商务形式式多元化化引发产产品细分分化未来商务务市场将将出现写写字楼办办公、SSOHOO办公、商务花花园办公公、休闲闲会议中中心等多多种商务务模式共共存的多多元化商商务活动动模式，也因此此催化商商务产品品的产品品细分过过程。商务职能能协调化化即商务功功能的群群落化，众多相相互关联联、相互互影响、相互依依存的上上下游企企业共同同构筑完完整的商商务链和和商业群群落，从从而形成成竞争联联合体，共同降降低商务务成本，增强区区域商务务的专业业性和竞竞争力。坚守市场场青睐为中小企企业量身身定做的的写字楼楼越来越越多，专专门投资资这类物物业的“成长型型写字楼楼投资族族”也成为为一个日日益壮大

4、大的购房房群体，他们有有一点是是共同的的，低总总价既意意味着中中小户型型，同时时还希望望这些空空间是能能够变化化的，能能够自由由组合安安排的。综上所述述，本项项目特性性有： 区域地地理位置置相对优优越，道道路交通通体系完完善，为为区域商商务发展展提供了了良好的的交通区区位优势势； 地处成成熟商圈圈范畴，商业基基础设施施需求潜潜力较大大，同时时衍生的的商贸、商务办办公物需需求存在在一定的的空间； 市场经经济总体体不断发发展，市市场汇集集了很多多较有购购买实力力的潜在在需求主主体;如如,中小小型煤矿矿主、私私营企业业主； 随着区区域整体体城市的的发展，综合类类项目将将产生较较大需求求； 综合类类项

5、目在在项目所所在区域域供应量量较小，存在市市场空白白。项目市场场定位综合以上上定位支支撑点分分析，同同时根据据项目地地块用地地类别，并根据据通过多多样化的的产品类类型，分分摊市场场风险，降低项项目开发发压力的的项目操操作思想想，我司司建议本本地块产产品进行行如下定定位：以服务于于项目所所在区域域整体市市场的、改善办办公、居居住环境境，提升升企业、个人形形象的服服务型企企业或投投资个体体为主要要目标客客群，集商务公公寓、高高档公寓寓、裙楼楼大商业业和小商商业相结结合的、综合性性的、多多元化的的、中档档的商务务矩阵建建筑 。项目产品品定位1、产品品策划思思想与要要点 竞争性性产品策策划思想想竞争的

6、客客观市场场实现，要求产产品策划划不仅是是建筑的的艺术和和技术，更是要要以市场场原则和和塑造项项目竞争争力优势势为核心心，以此此建立区区域竞争争、项目目竞争、产品竞竞争模型型和分析析。 针对性性的产品品设计思思路针对性设设计，包包括针对对性的市市场策划划和针对对性的产产品设计计。具体体从以下下方面实实施：针针对目标标需求满满足与需需求成长长，针对对竞争对对手（区区域竞争争、项目目竞争、产品竞竞争），针对（项目自自身）竞竞争弱项项。2、项目目产品建建议通过以上上简述及及对开发发整体风风险控制制的考量量，我司司对本地地块给出出如下针针对性产产品建议议。总体产品品形态建建议：商商务公寓寓 +高高档公

7、寓寓 + 商业细化产品品形态建建议：产品形式式为双座座塔楼，共高11820层层；两座塔楼楼分别作作为商务务公寓和和普通住住宅；综合性商商业部分分通过双双塔间及及双塔四四周裙楼楼得以实实现，其其商业裙裙楼为33层；地下为两两层设计计；商业临主主路部分分设计地地上停车车位；。3、产品品细化建建议3.1项项目产品品平面建建议商务公寓居住公寓透光井商业裙楼双大堂设设计并带带精装修修，以确确保商务务公寓与与纯居住住公寓的的有效分分离；为保证大大面积平平层建筑筑的采光光，以及及消除视视觉上的的压抑感感，我司司建议在在商业部部分的中中心位置置设置中中庭（即即透光井井）。从地上44层至地地上200层，建建筑主

8、体体为商务务公寓、纯居住住型公寓寓的创作作塔楼，双塔中中，以核核心筒（含电梯梯及楼梯梯）作为为中心，客房及及写字间间围绕中中心核心心筒进行行布置排排列，这这样，可可最大化化的保证证各个隔隔间的通通风与采采光。商业尽量量采用框框架式设设计结构构，以方方便布局局和拆分分。相似物业业类型效效果图玺萌大厦白云时代3.2 项目产产品功能能设计建建议3.2.1 商商务楼部部分A、410层层为小写写字间，每间8801500平方米米，小写写字间可可自由组组合； B、111188层以上上大写字字间，每每间20004000平方米米，可以以自由组组合； C、公共共部分精精装修，同时每每层可设设保安（前台小小姐）值值

9、班室，开水间间，公共共洗手间间等。D、在空空间的组组合上，着重营营造共享享气氛，商务楼楼部分不不作豆腐腐块分割割，须创创造一种种人性化化办公空空间。例例如，大大写字间间依照功功能分区区。3.2.2 高高档公寓寓部分A、尽量量丰富户户型种类类，在项项目顶层层的设计计大面积积户型，同时大大面积户户型可设设计成复复式或挑挑空（挑挑高）等等格局；B、项目目主体户户型设计计在1000-1180平平米之间间；C、楼顶顶增加其其功能性性，比如如可以建建一个空空中花园园等3.2.3 商商业部分分A、发挥挥规划、立项优优势，尽尽可能规规划小商商业、餐餐饮业。B、商业业业态，为区域域服务与与商务专专业服务务并重，

10、区域服服务以超超市、餐餐 饮、娱乐休休闲为主主，商务务服务以以金融、证券为为主。C、业态态分布：三大主要要业态分分布，总总的来说说，除去去服装、百货及及超市部部分是作作为纯为为项目之之外人群群进行服服务的商商业设施施之外，餐饮、休闲娱娱乐均可可同时服服务于项项目以外外人群和和项目商商务楼、自住楼楼部分人人群的复复合型需需求商业业出现的的。此种模式式，一方方面，适适当的提提升了商商铺本身身的档次次和实用用性，另另一方面面，也在在一定程程度上提提升了写写字楼部部分的整整体形象象。根据上述述分析，给予业业态的定定位建议议如下：楼层经营定位位主题功能能经营内容容相关设施施地下二层层车位、人人防等-地下

11、一层层餐饮中档次风味小食食街（特特色速食食）无超市中档次中型超市市无一层临街单店店餐饮中、高档档品牌快餐餐店无内庭铺位位名店街一、二线线品牌品牌专卖卖店、精精品屋、女装名名店、精精品饰物物自助取款款机二层内庭铺位位品牌店中中店二、三线线品牌品牌服饰饰、皮鞋鞋精品、牌钟表表、名牌牌皮具小型休闲闲排椅时尚用品品、品牌牌化妆品品、香水水、珠宝宝等维修服务务点三层内庭空间间休闲娱乐乐中高档休闲娱乐乐城无3.3 项目配配套建议议基于本项项目“成长型型企业中、高高档商务集集群”的定位位，根据据成本优优先的原原则和商商务需求求的实际际情况，我公司司经反复复研讨，本项目目商务楼楼部分可可考虑建建立如下下配套：

12、3.3.1软性性配套网络会员员：将大大厦内各各公司和和入驻企企业建立立内部网网络会员员单位，将为大大厦内各各公司和和入驻企企业服务务的相关关单位建建立外部部服务网网络会员员单位，会员资资源共享享，可考考虑在项项目网站站、各企企业网站站、内刊刊、相关关媒体资资源上链链接。3.3.2硬性性配套 宽带带网络：遍布于于各商务务单位、自助商商务中心心、商务务休闲驿驿站、生生态会所所等区域域。便捷捷智能化化的服务务，对精精锐公司司提高工工作效率率给予强强大的支支持。 电梯梯：引进进名牌电电梯，尤尤其在电电梯的速速度为主主要参考考，令客客户切身身感受商商住公寓寓的配置置，乘坐坐电梯也也是一种种商务享享受，一

13、一种时间间与效率率的迸发发。3.3.3 景景观配套套建议 将园园林景观观的范围围放大，内外兼兼修，既既要考虑虑室外园园林景观观，又要要照顾到到室内办办公空间间的园林林景观，从广场场、大堂堂到电梯梯间都设设计和建建造园林林景观。二、创创意有销销售力的的园林景景观定位位和概念念，即：立体生态态商务休休闲园林林对于该概概念，分分两大景景观进行行具体演演绎： 标志志性景观观在南向主主入口处处设计一一排标志志性亮点点景观：企业旗旗花坛广广场，突突出商务务感。在在销售上上来说，对于购购买较大大面积的的客户，赠送旗旗位，旗旗帜上标标注企业业LOGGO、企企业名。广告口口号：让让你的企企业旗帜帜在北京京飘扬。 主题题景观立体生生态商务务园林商务休闲闲园林要要求园林林“既可远远观，又又能近视视”。不光光要好看看，还强强调可进进入性和和可参与与性，近近人商务务园林