某项目供应市场研究简案

1、PAGE PAGE 21某项目供应市场研究简案1供应调研的目的和方法通过对某地区房地产的最详尽调研，最大程度地熟悉和了解该房地产供应特点，掌握目前市场上各项目具体情况、总体供应量和供应结构、价格情况、规划及配套等，分析各在售（建）项目以及其销售情况。在对于市场基本情况的掌握之后，针对项目的区位特点、供应量、项目总体规划设计、物业管理、价格等诸多因素如何对项目品质产生直接的影响，逐项进行综合对比分析。发现其内在规律，掌握“某地区住宅市场现状的形成原因”和分析“某地区住宅市场今后的发展方向”，进而挖掘市场空白点。通过对某某地区房房地产的的了解，确定出出某地区区房地产产影响项项目的因因素，运运用层次

2、次分析法法（AHHP）确确定各影影响因素素的权重重，即对对于项目目的影响响程度。然后运运用德尔尔菲法根根据这几几个影响响因素对对于各项项目进行行综合评评分，得得出各项项目的综综合品质质。1.1、样本选选择 按照某某地区房房地产市市场的现现状，敝敝司对形形成一定定规模的的在售项项目进行行了全面面的调研研，剔除除了一些些规模较较小、参参考意义义不大以以及定向向开发的的项目，最终选选取了113个项项目做为为分析的的样本，同时对对样本中中的几个个具体的的项目进进行个案案分析。项目详详细情况况见下表表。项目概况况物业名称称发 展 商物业位置置巴黎春天天xxxxxxxxx世纪花园园xxxxxxxx齐林家园

3、园xxxxxxxxxx紫荆园xxxxxxxxxx怡海世家家xxxxxxxx天立花园园xxxxxxxx荷香园xxxxxxxx金信花园园xxxxxxxxx恒生城市市花园xxxxx丽景翠园园xxxxxxxxx富贵家园园xxxxxxxxxxxxx莲馨园xxxxxxxxxx新空间花花园xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx1.2、市场界界定某地区房房地产目目前还处处于起步步阶段，市场还还不完善善，每年年的房地地产总投投资不到到20亿亿元，开开复工面面积只有有1500到1880万平平方米，整个房房地产还还没有形形成规模模，目前前市场供供应量不不大，项项目数目目也不是是很多，彼此间间差异也也不大。

4、但由于于各个区区之间的的距离相相隔较远远，针对对本项目目开发地地块所处处的区位位，本次次调研主主要选择择在某地地区。所所以区域域市场界界定为该该区房地地产市场场，具体体划定为为：西起起xx路路，东至至xx路路，南北北方向由由xx路路到xxx路。此次的市市场调查查也覆盖盖了本案案地块的的周边区区域。2供应市市场研究究2.1项项目综合合品质综合品质质如何是是消费者者所关心心的问题题，小区区的交通通位置（包括周周边的环环境）、整体的的规划水水平、户户型设计计的合理理性、小小区内部部的配套套设施的的状况以以及小区区的物业业管理水水平都将将直接影影响小区区的综合合品质。为了能能够更为为科学的的、客观观的

5、反应应某地区区各个地地产项目目的综合合品质，并将其其量化，敝公司司应用了了住宅产产品综合合品质指指标评测测系统，建立了了新的数数学模型型，对各各个项目目的综合合品质进进行评定定。本系系统以层层次分析析法为基基本原理理，经过过分析论论证确定定位置交交通、整整体规划划、小区区配套、户型、管理水水平五个个要素为为影响项项目的重重要因素素，用层层次分析析法（AAHP）确定其其权重，运用德德尔菲法法对各项项目5项项要素综综合评定定打分，最终得得出各项项目的综综合品质质指标。各要素权权重及各各项目最最终综合合指标如如下：要素权重重及综合合指标图图2.1.1综合合品质评评定综合品品质项目名称称综合品质质巴黎

6、春天天62.557世纪花园园61.555齐林家园园60.223紫荆园59.449怡海世家家58.441天立花园园57.335荷香园56.443金信花园园54.330恒生城市市花园53.665丽景翠园园53.444富贵家园园52.442莲馨园52.119新空间花花园48.7702.1.2性能能价格比比项目性价价比表物业名称称综合品质质均价销售率性价比新空间花花园48.7701280080%38.005金信花园园54.3301498885%36.225齐林家园园60.2231700080%35.443天立花园园57.3351650085%34.776怡海世家家58.4411690080%34.55

7、6荷香园56.4431660085%33.999富贵家园园52.4421600085%32.776莲馨园52.1191600080%32.662紫荆园59.4491850080%32.116丽景翠园园53.4441700080%31.444恒生城市市花园53.6651780080%30.114瑞祥世纪纪花园61.5552100080%29.331巴黎春天天62.5572700080%23.117注：性价价比在数数值上等等于综合合品质除除以销售售价格乘乘以10000可见，所所有项目目中，性性价比最最高的项项目为新新空间花花园，性性价比最最低的项项目为巴巴黎春天天。齐林林家园的的价格高高出了天天立

8、花园园、莲香香园等楼楼盘，而而它的综综合品质质相对较较高，所所以它的的性价比比占到了了第三位位，从上上表不难难看出。一些品品质较高高的项目目，价格格也相应应抬高，如巴黎黎春天品品质最高高，由此此其性价价比也是是最低的的。但从从它的销销售业绩绩颇佳的的情况，说明现现在高端端市场刚刚刚起步步，高档档项目受受到了一一定的追追捧，这这也是高高端市场场起步初初期的特特征之一一，当然然这时的的价格不不能高出出理性的的范围；而一般般来说随随着市场场的自我我调节，不断地地完善，以及高高端客户户体量的的消耗，价格也也越来越越理性。2.2产产品分析析2.2.1整体体规划容积率和和绿化率率是评价价小区整整体规划划水

9、平的的重要指指标，是是小区档档次和形形象最直直接的体体现。现现在某地地区在售售的小区区整体规规划水平平较低，具体数数字见下下表：容积率 单位：万平方方米物业名称称容积率占地面积积总建面巴黎春天天4.98824100012天立花园园1.6005000008富贵家园园1.5223300005莲馨园1.5003000004.5恒生城市市花园1.35589100012丽景翠园园1.2116600008紫荆园1.211102000012.33怡海世家家1.111210330023.338荷香园1.0007000007齐林家园园0.922216440020世纪花园园0.88811000000085金信花园

10、园0.8005000004新空间花花园0.533190000010容积率分分布容积率范范围建筑面积积（万平方方米）面积比例例项目个数数平均容积积率容积率2126%14.988容积率11.5217.558%31.288容积率111.5562.66830%51.177容积率161956%40.766某地区地地价较低低，致使使容积率率普遍偏偏低，容容积率大大于2的的只有巴巴黎春天天，容积积率达到到了4.98；容积率率小于11的项目目有4个个，其中中世纪花花园的建建筑面积积达到了了85万万平方米米，荷香香园的建建筑面积积也达到到了200万平方方米，这这两个项项目的建建筑面积积之和为为1055万平方方米

11、，这这是导致致容积率率小于11的项目目比例最最高的原原因。绿化率物业名称称总建面绿化率巴黎春天天1250%世纪花园园8545%齐林家园园2040%金信花园园440%恒生城市市花园1240%莲馨园4.540%新空间花花园1040%紫荆园12.3338%怡海世家家23.33838%天立花园园838%荷香园738%丽景翠园园835%富贵家园园530%尽管区域域市场多多数项目目容积率率较低，但却没没有带来来很高的的绿化率率。以上上数据是是各楼书书显示的的，但据据实地调调查，绿绿化率超超过400%的项项目也只只有世纪纪花园，大部分分项目绿绿化率介介于300%-440%之之间，且且集中在在35%左右，对于

12、绿绿化的理理解仅限限于不让让地面裸裸露，绿绿化的手手段也比比较单一一，大多多数是草草皮和冬冬青的搭搭配。同同时绿地地非常的的零散，没有大大面积的的绿化区区域，无无法形成成绿化景景观。这体现了了当前淄淄博市房房地产项项目运作作中小区区规划水水平的滞滞后。开开发商在在开发的的过程之之中，对对小区的的绿化园园林没有有足够的的重视，致使多多数的小小区没有有能够体体现小区区风格的的景观，尤其是是绿化景景观。也也说明大大多数开开发商还还没有意意识到小小区的整整体规划划对于小小区的形形象以及及销售价价格所产产生的深深远的影影响。那那么本项项目在绿绿化景观观方面的的突破，将为本本项目未未来的销销售打下下坚实的

13、的基础。2.2.2楼型型、户型型楼型物业名称称楼体类型型总建面巴黎春天天高层12世纪花园园多层小高高层85齐林家园园多层20紫荆园多层12.33怡海世家家多层小高高层23.338天立花园园多层小高高层8荷香园多层7金信花园园多层4恒生城市市花园多层12丽景翠园园多层8富贵家园园多层5莲馨园多层4.5新空间花花园多层10某地区住住宅市场场中多层层住宅占占有绝对对的优势势；小高高层住宅宅现在刚刚刚起步步，区域域市场仍仍然以多多层板楼楼为主，小高层层和塔楼楼占有了了很小的的份额，除了巴巴黎春天天公寓项项目外，再没有有任何项项目产品品全部为为高层，存在高高层的项项目也是是高层和和多层并并存。造成这种种

14、现象的的原因主主要有以以下几点点：（1）某某地区居居民平均均收入水水平不高高，普通通多层住住宅因其其造价便便宜、售售价较低低，同时时相关的的管理维维护费用用较低，成为某某地区民民购房的的首选。（2）某某地区商商品住宅宅市场还还不是很很成熟，消费者者对多层层之外的的其他类类型住宅宅形式认认识不足足。开发发商在开开发的过过程中，大多依依据消费费者的消消费习惯惯，而不不愿冒这这方面的的市场风风险。（3）对对于中高高端产品品如单体体别墅、联体别别墅的缺缺乏，主主要是开开发商缺缺乏操作作高档楼楼盘的经经验，对对于目标标市场缺缺乏有效效细分，开发的的定位过过于保守守造成的的。户型某地区地地产市场场以二居居

15、、三居居户型为为主。其其中又以以三居室室占据主主导地位位，以小小户型为为主的项项目鑫盛盛阳光丽丽舍，一一居占了了一定的的比例，而其销销售业绩绩较差。在调研的的过程中中发现，比较热热销的是是13001550平米米的三居居室。较较低的价价格把总总价限制制在一定定范围之之内，因因此，大大一点的的户型价价格亦在在大多数数人的承承受范围围里。多层板楼楼这类型型的产品品，就其其多层楼楼本身的的产品品品质而言言，户型型在体现现其品质质中占有有很大的的比重。本次调调研中发发现因为为淄博市市的消费费者对于于户型设设计的挑挑剔，而而且特别别强调通通风性。开发商商对于户户型设计计都给予予了充分分的重视视，如现现有的

16、户户型多是是明厨明明卫的设设计，有有一些还还作为自自己的重重要卖点点推出。但也有有部分项项目的户户型设计计比较陈陈旧，例例如，卫卫生间的的窗户对对公共楼楼道；动动静安排排混乱；忽视客客厅的采采光问题题，没有有动静分分离概念念等。由由于某地地区房地地产市场场的低单单价带来来的低总总价，所所以户型型主要以以二、三三居的大大户型为为主。随着某地地区房地地产的发发展，人人们认识识的逐渐渐提高，产品可可供选择择的增加加，人们们对于产产品品质质尤其是是户型将将越来越越挑剔，因此户户型成为为项目销销售过程程中，影影响销售售成绩的的重要因因素，而而且越来来越重要要。2.2.3楼宇宇配套区域住宅宅市场中中的各项

17、项目在通通讯系统统、供电电系统等等方面并并无较大大差异，基本都都是采用用预留电电话接口口、宽带带接口等等方式。采暖方式式主要有有市政供供暖和小小区集中中供热两两种，供供暖设备备绝大部部分采用用暖气。由于某某地区商商品住宅宅市场刚刚刚起步步，社区区智能化化设施的的应用还还不广泛泛。如现现今比较较先进的的出入口口管理系系统、保保安巡更更系统、可视对对讲系统统、防盗盗及煤气气泄露自自动报警警系统、闭路电电视监控控及防盗盗报警系系统、IIC一卡卡通系统统等，所所有项目目没有全全部配备备到位，只有少少数项目目准备配配置可视视防盗对对讲系统统。 2.2.4装修修标准调研显示示，目前前，在区区域住宅宅市场中

18、中住宅项项目的外外立面装装修选材材绝大多多数采用用墙面砖砖，占总总体的880%。部分住住宅采用用涂料，占总体体的200%。住住宅的外外立面不不仅仅体体现在外外立面的的装修、色彩方方面与众众不同，还体现现在富于于变化的的立面效效果，充充分展现现产品外外观的艺艺术性。因此，在住宅宅市场中中产品要要树立高高品质的的形象、与众不不同的个个性，住住宅的外外立面必必须充分分体现其其美观性性和艺术术性，从从而在消消费者面面前展现现项目的的个性和和特色。按照住宅宅室内装装修标准准，住宅宅内部装装修形式式一般分分为四种种：毛坯坯房、厨厨卫精装装修、菜菜单式装装修及精精装修。整体产产品档次次不高决决定毛坯坯房仍然

19、然是市场场上装修修选择的的主流，精装修修和菜单单式装修修在很大大程度上上仍然是是市场空空白点，面对于于价格很很“敏感”的某地地区购房房者，菜菜单式装装修显然然更容易易被接受受。公共部分分的装修修一般包包括大堂堂、电梯梯间、公公共走道道、楼梯梯间的装装修。市市场中的的绝大多多数项目目仅楼梯梯间仅有有一般装装修。2.2.5小区区配套某地区房房地产发发展较晚晚，房地地产整体体水平不不高，产产品档次次普遍偏偏低，规规模较大大的社区区较少，小区内内配套不不足成为为某地区区房地产产市场上上的普遍遍现象，大多数数的项目目借助于于外部配配套。规规模较大大的项目目和档次次相对较较高的项项目区内内配套相相对完善善

20、。2.2.6物业业管理随着房地地产市场场的发展展，购置置者不仅仅关注房房屋本身身品质，而且越越来越注注重其后后期服务务。一个个知名物物业管理理公司不不仅能够够给今后后的业主主带来一一流的服服务，而而且还能能够提高高物业的的附加值值，特别别是在市市场竞争争日趋激激烈的情情况下，物业管管理的水水平的高高低已经经成为吸吸引目标标客户的的重要手手段。高高档项目目的客户户有着较较强的购购买力，他们对对物业管管理的要要求也更更为严格格。只有有下大力力气提高高物管水水平充分分满足业业主的需需要，才才能真正正体现项项目的品品质并最最终赢得得客户的的认同，这也是是差异化化竞争的的要求。物业管理理相关费费用物业名

21、称称综合品质质物业费巴黎春天天62.5571瑞祥世纪纪花园61.5550.5齐林家园园60.2230.5紫荆园59.4490.155怡海世家家58.4410.4天立花园园57.3350.255荷香园56.4430.2金信花园园54.3300.288恒生城市市花园53.6650.5丽景翠园园53.4440.2富贵家园园52.4420.2莲馨园52.1190.2新空间花花园48.7700.155物业管理理费是客客户入住住后长期期支付的的一笔费费用，由由于将会会涉及客客户的支支付能力力，因此此物业管管理费用用的高低低也会影影响目标标客户的的购买行行为。在在目前的的某地区区住宅市市场，客客户普遍遍对物

22、业业管理公公司的认认知感较较差，这这主要是是由于客客户对物物业管理理的重要要性认识识及对其其的重视视程度一一般，但但却非常常关注物物业管理理费用的的高低。本次调研研发现00.5元元以上的的项目只只有巴黎黎春天，其它各各项目物物管费平平均分布布在0.5元以以下，绝绝大部分分项目的的物业费费集中在在0.22-0.3元之之间。因为过低低的物业业管理费费用，致致使盈利利性的物物业管理理公司无无法进驻驻本地市市场，为为小区居居民带来来专业化化的物业业管理服服务。现现在某地地区所有有的项目目除了巴巴黎春天天外，物物业管理理都是由由开发商商自管，属于开开发商为为销售而而附加的的产品，所以普普遍的管管理水平平

23、不是很很高，而而且管理理主要方方面也仅仅仅集中中在保洁洁和保安安方面。因此本案案应在物物业管理理上做足足文章，使客户户从本案案充分认认识到物物业管理理的重要要性就意意味着客客户对本本案的认认同，本本案就会会因出色色的物业业管理在在市场上上树立良良好形象象，促进进本案取取得更大大程度的的成功。2.2.7价格格和销售售价格无疑疑是消费费者在购购物时最最为关注注的，尤尤其对购购房这样样的大宗宗交易更更超出了了对普通通商品的的关注，可以说说价格是是绝大多多数消费费者购房房选择时时的标准准，也是是消费者者衡量自自己购买买能力和和购买什什么样的的住宅的的标准，那么楼楼盘合理理的定价价可以使使消费者者感到物

24、物有所值值，可以以有效地地针对我我们的整整体目标标客群，尽量地地避免客客户的流流失，从从而在保保证开发发商利益益的同时时，是经经济效益益和社会会效益最最大化。物业名称称综合品质质均价销售率巴黎春天天62.5572700080%世纪花园园61.5551800080%齐林家园园60.2231700080%紫荆园59.4491850080%怡海世家家58.4411690080%天立花园园57.3351650085%荷香园56.4431660085%金信花园园54.3301498885%恒生城市市花园53.6651780080%丽景翠园园53.4441700080%富贵家园园52.4421600085

25、%莲馨园52.1191600080%新空间花花园48.7701280080%说明：如如分期开开发的项项目，销销售率是是以本期期并包括括之前销销售面积积计算，不包括括未开发发的部分分。按综合品品质分组组综合品质质分组平均综合合品质加权均价价建筑面积积60以上上61.445187551175066055.3301702284.11850以下下48.7701280010以上显示示，随着着综合品品质的提提高，加加权均价价也随着着平滑提提高，但但其提升升的速度度要高于于价格提提升的速速度。综综合品质质60以以上的项项目价格格偏高或或品质没没有做到到位，而而本段的的供应量量最大，达到了了1177万平方方米

26、，这这样的弊弊端如是是小项目目迅速开开盘并且且迅速售售罄可能能受到的的影响不不大，如如是大项项目，由由于运做做周期较较长，会会受到新新项目的的冲击，并且随随着消费费者对房房地产市市场认识识的加深深，也会会影响项项目的销销售。所所以对于于本项目目这样的的大型项项目来说说，如何何合理定定价是极极其重要要的，一一但定价价过高，将大大大影响项项目的销销售，势势必缩小小了项目目的客群群体量，进而影影响项目目的整体体效益；综合品品质在55060的的项目就就其价格格而言相相对比较较合理；综合品品质在550以下下的项目目只有一一个新空间间花园，位于高高新区东东北部，而此区区位的住住宅市场场目前还还没有被被广大

27、居居民所接接受，其其价格偏偏低是可可以理解解的，它它的供应应量也只只有100万平方方米，不不会对整整个市场场造成较较大的影影响。 按价格分分组价格分组组加权均价价平均综合合品质建筑面积积20000以上2700062.5571217000199001782256.667137.316000177001661155.33647.9915000以下1342251.55014以上显示示，与价价格分组组相类似似，目前前，某地地区的在在售项目目综合品品质同样样与其对对应的价价格不相相匹配，综合品品质提升升的速度度要慢于于价格提提升的速速度。按性价比比分组按性价比比分组平均性价价比平均综合合品质加权均价价建筑面积积35以上上36.55754.44115533343033532.99656.1101757716530以下下23.11762.5572700012以上显示示，多数数