战略规划初稿

1、 57/58北科建集集团子公公司战略略规划之之云南长丰丰房地产产开发有有限公司司“十二五五”战略规规划（20111-220155年）云南长丰丰房地产产开发有有限公司司二一二二年三月目 录录TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc320183077 前 言言 PAGEREF _Toc320183077 h 3 HYPERLINK l _Toc320183078 第一章 “十一五五”期间回回顾与总总结 PAGEREF _Toc320183078 h 4 HYPERLINK l _Toc320183079 一、公司司发展历历程 PAGEREF _Toc320183079 h

2、4 HYPERLINK l _Toc320183080 二、公司司“十一五五”期间完完成情况况及现状状 PAGEREF _Toc320183080 h 5 HYPERLINK l _Toc320183081 （一）财财务管理理 PAGEREF _Toc320183081 h 5 HYPERLINK l _Toc320183082 （二）工工程管理理 PAGEREF _Toc320183082 h 5 HYPERLINK l _Toc320183083 （三）成成本管理理 PAGEREF _Toc320183083 h 6 HYPERLINK l _Toc320183084 （四）营营销管理理

3、PAGEREF _Toc320183084 h 6 HYPERLINK l _Toc320183085 （五）行行政与人人力资源源管理 PAGEREF _Toc320183085 h 7 HYPERLINK l _Toc320183086 三、公司司“十一五五”期间存存在问题题分析 PAGEREF _Toc320183086 h 8 HYPERLINK l _Toc320183087 （一）调调整法人人治理和和组织架架构 PAGEREF _Toc320183087 h 8 HYPERLINK l _Toc320183088 （二）改改变人才才管理机机制 PAGEREF _Toc32018308

4、8 h 9 HYPERLINK l _Toc320183089 （三）促促进资源源整合市市场化 PAGEREF _Toc320183089 h 9 HYPERLINK l _Toc320183090 （四）提提升企业业竞争力力 PAGEREF _Toc320183090 h 9 HYPERLINK l _Toc320183091 第二章 规划划背景分分析 PAGEREF _Toc320183091 h 10 HYPERLINK l _Toc320183092 一、规划划背景、原则和和依据 PAGEREF _Toc320183092 h 10 HYPERLINK l _Toc320183093

5、二、外部部环境分分析 PAGEREF _Toc320183093 h 11 HYPERLINK l _Toc320183094 （一）宏宏观与行行业环境境分析 PAGEREF _Toc320183094 h 11 HYPERLINK l _Toc320183095 （二）云云南住宅宅地产发发展环境境分析 PAGEREF _Toc320183095 h 12 HYPERLINK l _Toc320183096 （三）标标杆企业业分析 PAGEREF _Toc320183096 h 14 HYPERLINK l _Toc320183097 （四）长长丰公司司“十二五五”期间面面临的挑挑战和机机遇

6、PAGEREF _Toc320183097 h 16 HYPERLINK l _Tooc322018830998 三、内内部资源源分析 PAGEREF _Toc320183098 h 18 HYPERLINK l _Toc320183099 （一）核核心竞争争优势 PAGEREF _Toc320183099 h 18 HYPERLINK l _Toc320183100 （二）发发展瓶颈颈和面临临问题 PAGEREF _Toc320183100 h 19 HYPERLINK l _Toc320183101 第三章 战略略定位和和发展目目标 PAGEREF _Toc320183101 h 21 H

7、YPERLINK l _Toc320183102 一、公司司使命和和战略定定位 PAGEREF _Toc320183102 h 21 HYPERLINK l _Toc320183103 （一）集集团战略略主导思思想 PAGEREF _Toc320183103 h 21 HYPERLINK l _Toc320183104 （二）使使命和定定位 PAGEREF _Toc320183104 h 22 HYPERLINK l _Toc320183105 二、公司司战略目目标 PAGEREF _Toc320183105 h 23 HYPERLINK l _Toc320183106 三、战略略规划的的两个

8、阶阶段 PAGEREF _Toc320183106 h 24 HYPERLINK l _Toc320183107 （一）战战略调整整期 PAGEREF _Toc320183107 h 24 HYPERLINK l _Toc320183108 （二）战战略发展展期 PAGEREF _Toc320183108 h 25 HYPERLINK l _Toc320183109 四、业务务发展目目标 PAGEREF _Toc320183109 h 25 HYPERLINK l _Toc320183110 （一）经经营目标标 PAGEREF _Toc320183110 h 25 HYPERLINK l _T

9、oc320183111 （二）财财务规划划目标 PAGEREF _Toc320183111 h 26 HYPERLINK l _Toc320183112 （三）组组织发展展目标 PAGEREF _Toc320183112 h 27 HYPERLINK l _Toc320183113 （四）品品牌文化化建设目目标 PAGEREF _Toc320183113 h 27 HYPERLINK l _Toc320183114 第四章 经营营模式 PAGEREF _Toc320183114 h 28 HYPERLINK l _Toc320183115 一、盈利利模式 PAGEREF _Toc3201831

10、15 h 28 HYPERLINK l _Toc320183116 （一）影影响设计计要素及及原则 PAGEREF _Toc320183116 h 28 HYPERLINK l _Toc320183117 （二）盈盈利模式式 PAGEREF _Toc320183117 h 29 HYPERLINK l _Toc320183118 （三）长长丰公司司盈利模模式图 PAGEREF _Toc320183118 h 29 HYPERLINK l _Toc320183119 二、产品品结构 PAGEREF _Toc320183119 h 30 HYPERLINK l _Toc320183120 （一）长

11、长丰公司司产品结结构图 PAGEREF _Toc320183120 h 30 HYPERLINK l _Toc320183121 （二）长丰公公司开发发模式 PAGEREF _Toc320183121 h 31 HYPERLINK l _Toc320183122 三、经营营策略 PAGEREF _Toc320183122 h 32 HYPERLINK l _Toc320183123 （一）区区域公司司为核心心、多项项目部并并存的经经营体系系 PAGEREF _Toc320183123 h 32 HYPERLINK l _Toc320183124 （二）多多种方式式储备项项目，有有效控制制获地成

12、成本 PAGEREF _Toc320183124 h 32 HYPERLINK l _Toc320183125 （三）提提升综合合开发能能力，实实现多元元化经营营战略 PAGEREF _Toc320183125 h 33 HYPERLINK l _Toc320183126 第五章 战略略规划保保障措施施 PAGEREF _Toc320183126 h 34 HYPERLINK l _Toc320183127 一、加强强项目开开发能力力 PAGEREF _Toc320183127 h 34 HYPERLINK l _Toc320183128 （一）土土地获取取能力 PAGEREF _Toc320

13、183128 h 34 HYPERLINK l _Toc320183129 （二）项项目策划划能力 PAGEREF _Toc320183129 h 34 HYPERLINK l _Toc320183130 （三）规规划设计计能力 PAGEREF _Toc320183130 h 36 HYPERLINK l _Toc320183131 （四）工工程管理理能力 PAGEREF _Toc320183131 h 37 HYPERLINK l _Toc320183132 （五）成成本控制制能力 PAGEREF _Toc320183132 h 39 HYPERLINK l _Toc320183133 （六

14、）市市场营销销能力 PAGEREF _Toc320183133 h 39 HYPERLINK l _Toc320183134 二、加强强人力资资源开发发能力 PAGEREF _Toc320183134 h 41 HYPERLINK l _Toc320183135 （一）建建立人才才发展规规划 PAGEREF _Toc320183135 h 41 HYPERLINK l _Toc320183136 （二）加加强领导导班子建建设 PAGEREF _Toc320183136 h 41 HYPERLINK l _Toc320183137 （三）完完善绩效效考核机机制 PAGEREF _Toc32018

15、3137 h 42 HYPERLINK l _Toc320183138 （四）完完善薪酬酬激励机机制 PAGEREF _Toc320183138 h 43 HYPERLINK l _Toc320183139 三、强化化资金支支持 PAGEREF _Toc320183139 h 43 HYPERLINK l _Toc320183140 （一）统统筹融资资需求 PAGEREF _Toc320183140 h 43 HYPERLINK l _Toc320183141 （二）强强化融资资创新 PAGEREF _Toc320183141 h 45 HYPERLINK l _Toc320183142 四、

16、建设设信息化化平台 PAGEREF _Toc320183142 h 45 HYPERLINK l _Toc320183143 五、推进进企业品品牌文化化建设 PAGEREF _Toc320183143 h 46 HYPERLINK l _Toc320183144 六、加强强党建工工作 PAGEREF _Toc320183144 h 47 HYPERLINK l _Toc320183145 七、集团团及股东东保障 PAGEREF _Toc320183145 h 48 HYPERLINK l _Toc320183146 （一）根根据股权权调整变变化，及及时办理理有关手手续、调调整法人人治理结结构

17、PAGEREF _Toc320183146 h 48 HYPERLINK l _Toc320183147 （二）根根据发展展需要，提供资资金支持持 PAGEREF _Toc320183147 h 48 HYPERLINK l _Toc320183148 （三）发发挥股东东产品定定位优势势，提供供技术支支持 PAGEREF _Toc320183148 h 49 HYPERLINK l _Toc320183149 （四）优优中选优优，提供供优秀人人才支持持 PAGEREF _Toc320183149 h 49 HYPERLINK l _Toc320183150 第六章 风险评评估 PAGEREF

18、_Toc320183150 h 50 HYPERLINK l _Toc320183151 一、风险险辨识 PAGEREF _Toc320183151 h 50 HYPERLINK l _Toc320183152 （一）战战略风险险 PAGEREF _Toc320183152 h 50 HYPERLINK l _Toc320183153 （二）运运营风险险 PAGEREF _Toc320183153 h 50 HYPERLINK l _Toc320183154 （三）政政策风险险 PAGEREF _Toc320183154 h 50 HYPERLINK l _Toc320183155 二、风险险

19、评估和和风险管管理 PAGEREF _Toc320183155 h 51 HYPERLINK l _Toc320183156 （一）风风险分析析与评估估 PAGEREF _Toc320183156 h 51 HYPERLINK l _Toc320183157 （二）建建立全面面风险管管理体系系 PAGEREF _Toc320183157 h 51 HYPERLINK l _Toc320183158 结 语 PAGEREF _Toc320183158 h 53前 言言20100年初，集团启启动了五五年规划划的编制制工作，并于220111年6月月15日日经集团团第四届届第三次次董事会会审议原原则通

20、过过了北科科建集团团战略略规划纲纲要（220111-20015年年）。纲要要系统统明确了了集团的的使命、愿景、战略定定位、发发展目标标、经营营模式、主要任任务和保保障措施施。为分别细细化纲纲要并并在具体体业务单单位落实实，形成成由总战战略、职职能子战战略和子子公司战战略组成成的完整整战略规规划体系系，保证证各单位位紧紧围围绕纲纲要确确定的发发展目标标，圆满满完成集集团五年年战略规规划的各各项任务务，集团团启动了了各单位位子战略略规划编编制工作作。根据据集团战战略规划划要求，结合云云南长丰丰公司实实际，特特编制集集团子公公司战略略规划之之云南南长丰公公司“十二五五”战略规规划（220111-20

21、015）。本纲要反反映了长长丰公司司对公司司从项目目公司向向区域性性公司发发展的发发展方向向、发展展目标、发展模模式以及及发展措措施的共共同认识识。鉴于于知识不不足、经经验欠缺缺等关系系，本纲纲要尚存存在一些些不足之之处，有有待集团团领导指指正和实实践中进进一步补补充完善善。第一章 “十一五五”期间回回顾与总总结一、公司司发展历历程云南长丰丰房地产产开发有有限公司司（简称称“长丰公公司”）于220033年初成成立，北北京科技园建设（集团团）股份份有限公公司（简简称“北科建建集团”）所属北京京科技园园置地有有限公司司（简称称“置地公公司”）于20007年年底实现现控股，同昆明明星耀集集团所属属昆

22、明星星耀体育育运动城城有限公公司（简简称“体育城城公司”）共同组组建新的的长丰公司，股权比比例分别别为511%和49%。20111年112月330日北北科建集集团与星星耀集团团所属体体育城公公司签订订了股股权转让让协议，明确确了长丰丰公司三三方股东东单位的的股权比比例分别别为：北北科建集集团344.522%，北北科建集集团所属属置地公公司511%，星星耀集团团所属体体育城公公司144.488%，并并于20012年年3月115日完完成股权权变更手手续。目目前公司司注册资资金2880000万元。长丰公司司总投资资60余余亿元人人民币，开发了了长丰项项目之新新亚洲体体育城星星泽园和和星云园园（第55

23、、6期期的住宅宅开发），总建建筑面积积为666.5万万平米，已于220100年底前前后分别别实现了了交房和和收入确确认；目目前正在在开发的的项目是是新亚洲洲体育城城星宇园园，总建建筑面积积为377.477万平米米，将于20112年66月300日实现现交房；待开发发的是新新亚洲体体育城星星辰园，总建筑筑面积为为44.16万万平米（最终以以规划局局核定数数为准），拟于于20112年77月底前前开工，预计于220144年下半半年实现现交房。自北科建建集团所所属置地地公司控控股长丰丰公司至至20110年112月底底，正值值集团“十一五五”规划实实施阶段段。长丰丰公司在在集团领领导下，以“十一五五”规划

24、为为指导，带领广广大员工工抢抓机机遇，扎扎实工作作，取得得了较好好成绩。二、公司司“十一五五”期间完完成情况况及现状状（一）财财务管理理长丰项目目星泽园园、星云云园、星星宇园、星辰园园等四个个住宅项项目中，星泽园园、星云云园已于于20008年开开盘销售售，立足足于良好好的市场场定位和和建造品品质，取取得了较较好的销销售业绩绩，销售售累计回回款约222.667亿元元，已于220100年底前前后分别别向业主主交房。目前，除部分分尾房外外，基本本已销售售完毕。长丰公司司“十一五五”期间的的财务指指标具体体见下表表：表1：长长丰公司司“十一五五”财务状状况表 （单位：万元）项目20088年20099年

25、20100年总资产 1222,6682.83 3000,6605.08 2664,7759.99 净资产 94,0944.633 553,4406.32 448,7730.89 收入 11.388 5.58 881,2206.00 利润总额额-5988.188 -7355.622 - 4,4533.711 毛利率97%99%7%净资产收收益率0%-1%-10%资产负债债率23%82%82%公司在“十一五五”期间，由于开开发的星星泽园和和星云园园项目在在市场形形成良好好的反应应，展现现了较强强的实力力，得到到了金融融界的普普遍认可可和支持持。受益益于北科科建集团团强大的的资金支支持，开开发进展展

26、顺利，保障了“十二五五”期间的的优质收收益。在在“十一五五”期间，公司取取得北科科建集团团公司资资金支持持共计77.622亿元，取得银银行项目目开发贷贷款2.5亿元元，并适适时地支支持股东东单位资资金6.04亿亿元，体体现出很强的的自我发发展能力力。（二）工工程管理理长丰公司司自20008年年开发体体育城55-8期项项目以来来，在集集团公司司7个工工程管理理办法的的框架下下，根据据昆明地地区实际际情况细细化编制制了适用用于本地地的施工工图会审审与技术术交底管管理办法法、项目目进度控控制管理理办法、工程质质量控制制管理办办法、施施工队伍伍安全管管理办法法、项目目档案管管理办法法等133个工程程管

27、理办办法。项目启动动前，预先编编制工程项项目管理理策划书书对拟建建项目进进行全面面的事前前策划，做到心心中有数数，使得得工程建建设的全全过程规规范、有有序。重视安全全管理，通过开开展工人人进场前前安全交交底、对工人人进行日日常安全全教育培培训、组织工工人进行行消防演演练、每月开开展安全全交叉大大检查等等活动，对诸如如脚手架架工程等等进行安安全专项项检查，做到及及时排除除安全隐隐患，杜杜绝安全全事故的的发生。星泽园、星云园园已于220100年底前前后顺利利交房，工程质质量在昆昆明地区区获得政政府及市市场的好好评。星星宇园预预计于220122年4月30日前全面完完工。星星辰园拟拟于年内内开工，20

28、114年底底达到交交房条件件。（三）成成本管理理自20008年始始，根据据集团颁颁布的管管理规定定，长丰丰公司陆陆续编制制了工程程成本、工程变变更及工程结算算等管理办办法，并并逐年进进行完善善及修订订。20099年3月月向集团团申报了了长丰丰项目整整体成本本测算文文件，并经集集团批准准实施。因当地地政策及及销售方方案的调调整，长长丰公司司申请了了三次目目标成本本调整，均得到到北科建建集团批批准。面对各种种政策和和市场变变化，长长丰公司司通过动动态成本本预警、严控招招标流程程、强化化合同谈谈判、加加强变更更管理等等多种措措施，力力争将动动态成本本控制在在目标成成本之内内，各项项招标及及合同签签订

29、工作作合法合合规，为为长丰公公司实现现利润目目标奠定定基础。（四）营营销管理理1、“十十一五”期间营营销工作作完成情情况“十一五五”期间，长丰公公司共完完成销售售面积553.116万平平方米，销售产产品56684套套，实现现销售回回款222.677亿元。表2：截截止20010年年底长丰丰项目销销售情况况总表星泽园住宅商铺车位公寓小计套数（套套）22388489018432711面积（）2656676.8277611.899113990.11658199.1552906648.02金额（元元）918,0944,5889120,9466,788467,7723,600038,5519,80551,

30、1445,2284,7788星云园套数（套套）153332985124133面积（）2258800.1243500.388108224.7722409975.22金额（元元）991,4177,377465,8803,756664,2230,71001,1221,4451,8400小计套数（套套）3771177175228456844面积（）4914476.94121112.227222114.88858199.1555316623.24金额（元元）1，9009，5111，9633186,7500,5440131,9544,311038,5519,80552,2666,7736,61882、营销

31、销管理现现状公司实行行“甲方决决策、乙乙方执行行”的营销销管理模模式，具具体流程程是长丰丰公司向向营销代代理方星星体营销销中心下下达项目目营销推推广任务务，星体体营销中中心依照照相关内内容开展展项目销销售签约约工作，并提供供营销推推广支持持，营销销方案上上报长丰丰公司审审批通过过后执行行，长丰丰公司对对销售、推广执执行工作作进行监监督、考考评。（五）行行政与人人力资源源管理“十一五五”期间，长丰公公司形成成了“一室四四部”的组织织架构，即综合合办公室室、财务务部、合合同预算算部、工工程技术术部和营营销策划划部，同同时公司司成立了了党支部部和工会会组织。长丰公司司在北科科建集团团所属置置地公司司

32、控股之之后，根根据分工工情况，逐步建建立健全全各类规规章制度度，先后后起草并并整理完完善了各各类管理理办法、表表格和流流程，出出台了行行政管理理、人事事管理、财务管管理、合合同预算算管理、工程管管理、营营销管理理等577个办法法、制度度和533个工作作流程，编制形形成了公司管管理制度度汇编，使员员工在实实际工作作中，做做到有章章可依，有规可可循。人力资源源方面，鉴于云云南当地地人才市市场状况况和长丰丰公司历历史原因因，公司司“十一五五”期间克克服人员员编制少少，工作作量大的的局面，尽全力力为公司司的经营营发展提提供人才才支持。目前长长丰公司司在编人人员400人，公公司员工工年龄和和学历情情况如

33、下下：图1：员员工年龄龄情况表表 图2：员工工学历情情况表三、公司司“十一五五”期间存存在问题题分析（一）调调整法人人治理和和组织架架构长丰公司司股东由由置地公公司、体体育城公公司变为为置地公公司、北北科建集集团和体育城城公司，股权比比例由551%、49%变化为为51%、344.522%、114.448%。基于上上述变化化，长丰丰公司应应当在北科建建集团协助助下尽快快完成公公司领导导班子的的优化调调整工作作。 由于长丰丰公司目目前为项目公公司的组织架架构，营营销、策策划、规规划、前前期等核核心业务务均须依依托星耀耀集团的的各业务务部门来来并力完完成。此此架构对对于目前前新亚洲洲体育城城5-88

34、期的开开发建设设基本适适应，但但要成为为北科建建集团“立足昆昆明、辐辐射西南南”的区域域性子公公司，就就远远不不能满足足发展要要求。因此，公公司需要要及时更更新法人人治理和和组织架架构，为为马上面面临的星星宇园的的竣工交交房及星星辰园的的按时开开发提供供组织和和人力保保障，并并为公司司“十二五五”发展提提供法人人制度保保障。（二）改改变人才才管理机机制基于长丰丰公司当当前的实实际情况况，目前前公司高高管团队队和部分分中层干干部由股股东方按按照股权权比例委委派，部部分员工工直接来来自当地地股东星星耀集团团，上述述人员的的到位均均没有引引入市场场聘用和和人才考考核机制制，造成成了人才才“选用育育留

35、”机制的的严重缺缺位。员员工工作作能力参参差不齐齐，人才才管理效效率不高高，不能能很好的的运用人人才市场场竞争机机制，影影响到公司的日常管管理效率率。因此，公公司需要要对目前前的人才才管理机机制进行行调整，加大招招聘力度度，充分分引入竞竞争，合合理调整整内部岗岗位分工工，并通通过各种种渠道选选好人才才，为公公司的发发展提供供人才保障障。（三）促促进资源源整合市市场化基于长丰丰公司的的历史原原因和实实际情况况，目前前公司在在项目前前期开发发、规划划设计、营销管管理和物物业管理理等方面面都主要要依赖于于当地股股东星耀耀集团，没有充充分整合合市场资资源，不不利于提提高产品品竞争力力和最大大限度地地挖

36、掘产产品价值值。与此此同时，北科建建集团的的融资创创新、项项目管理理、品牌牌及人才才优势亦亦未能得得以充分分发挥。长丰公司司股权结结构调整整之后，应当尽尽快通过过调整高高管团队队和补充充核心员员工来解解决上述述问题，整合优优势资源源，为公公司发展展提供保保障。（四）提提升企业业竞争力力基于实际际情况，对于集集团提出出的“提高住住宅项目目的规模模化、专专业化开开发能力力，立足足昆明、辐射西西南，打打造区域域性专业业住宅开开发平台台”的要求求和目标标，长丰丰公司的的市场竞竞争力还还不够强强。无论论是企业业品牌影影响力、企业管管理能力力、投资资决策能能力、融融资创新新能力还还是项目目运作能能力均达达

37、不到昆昆明一流流房地产产企业的的水平。全方位提提高长丰丰公司的的竞争力力，是“十二五五”期间长长丰公司司的重要要任务。第二章 规划划背景分分析一、规划划背景、原则和和依据规划背景景：20111年7月月22日日，集团团颁发关于做做好战略略规划（20111-220155年）子子战略编编制工作作的通知知，要要求各职职能部门门及子公公司依照照北科建建集团战略规规划纲要要（20011-20115年）（以以下简称称“纲要要”）编制制20111-220155年子战战略规划划。依据纲纲要，云南长长丰公司司作为集集团“三主一一辅”业务板板块中“住宅地地产”中的业业务单元元，在“十二五五”期间发发展目标标是：“提

38、高住住宅项目目的规模模化、专专业化开开发能力力，立足足昆明、辐射西西南，打打造区域域性专业业住宅开开发平台台”。主要任务务是：“20113年前前完成长长丰项目目开发。20112年前前完成股股权重组组，争取取再储备备一个大大型住宅宅开发项项目。发发挥股东东优势，专注住住宅开发发，提升升全流程程项目开开发能力力，实现现可持续续发展。规划期期内实现现主营收收入700亿元、净利润润6亿元元。20015年年，力争争实现公公司总资资产355亿元、净资产产8亿元元、净资资产收益益15%的发展展目标”。规划原则则：依照纲纲要精精神，本本规划编编制遵循循以下原原则：1、以集集团战略略规划纲纲要为纲纲，结合合长丰

39、公公司实际际和区域域市场特特点考虑虑自身发发展目标标和发展展模式。2、理论论高度和和可操作作性结合合，前瞻瞻性和现现实性结结合，宏宏伟目标标与实现现路径结结合。规规划要对对未来五五年长丰丰公司经经营实践践具有指指导作用用。3、思路路清晰，博采众众长。规规划既要要有长丰丰公司领领导班子子内部清清晰的思思路，又又要博采采众长，集合集集团、股股东、社社会等各各方面的的智慧。规划依据据：1、北科科建集团团战略略规划纲纲要（220111-20015年年）2、北科科建集团团关于于做好战战略规划划（20011-20115年）子战略略编制工工作的通通知二、外部部环境分分析（一）宏宏观与行行业环境境分析1、宏观

40、观环境分分析随着国际际形势日日益复杂杂以及中中国经济济进入结结构调整整期，预预计未来来几年中中国经济济仍将处处于波动动期；中中央实行行稳健的的经济政政策，适适当放缓缓GDPP增长速速度，预预计未来来GDPP增速将将有所下下滑，固固定资产产投资增增长率将将有所降降低。中中央明确确表态坚坚持地产产调控政政策不放放松，预预计房地地产市场场复苏还还需要一一段时间间，未来来三年内内投资年年均增长长率将不不超过330%，同时房房地产价价格上涨涨趋势放放缓，而而开发成成本却可可能继续续上升。以上分析析表明，中国房房地产行行业将结结束“暴利时时代”，逐渐渐迎来“低利润润时代”，这给给以住宅宅地产开开发为主主的

41、房地地产企业业带来了了新的挑挑战和机机遇。2、行业业环境分分析在房地产产宏观环环境从热热转冷并并且进入入“冬天”的严峻峻时期，房地产产行业将将面临结结构性的的变化。这些结结构性变变化有可可能表现现在：其一、房房地产开开发周期期延长，开发成成本增加加，行业业平均利利润水平平下降。其二、一一部分资资金实力力、专业业能力较较弱的中中小型企企业将退退出竞争争舞台，项目转转让、企企业并购购大量出出现，行行业集中中化趋势势愈加明明显。其三、供供应结构构和需求求结构发发生变化化，主要要表现在在保障性性住房、商业地地产、工工业地产产供应量量增加，而住宅宅产品的的投资性性需求大大幅度减减少。这这些结构构性变化化

42、既对保保持传统统开发模模式的企企业带来来了挑战战，也为为产品创创新、模模式创新新、服务务创新型型企业带带来了机机遇，其其中，高高技术含含量地产产，特别别是以科科技、服服务为主主要竞争争优势的的住宅产产品将面面临广阔阔的发展展前景。（二）云云南住宅宅地产发发展环境境分析1、云南南经济发发展形势势云南地处处西南边边陲，与与老挝、越南、缅甸等等东南亚亚国家毗毗邻，经经济水平平相对比比较落后后，但随随着烟草草、电力力、矿业业、生物物、旅游游产业的的不断增增强，以以及区位位战略地地位的不不断提高高，“十二五五”期间云云南经济济有望实实现持续续快速发发展。云南经济济总量排排在全国国第244位，西西部第五五

43、位。220111年11月25日，云南南省委书书记秦光光荣在云云南省第第九次党党代会上上的报告告指出：“至20116年，云南全全省国民民生产总总值、人人均生产产总值、财政总总收入、全社会会固定资资产投资资将比220111年翻一一番以上上，实现现四个翻翻番。”基于此此，至“十二五五”末，云云南省将将进入GGDP万万亿元俱俱乐部。2、云南南住宅地地产发展展概况（1）云云南房地地产开发发土地一一级市场场情况从云南全全省房地地产用地地交易价价格来看看，昆明明、玉溪溪、昭通通、曲靖靖四城市市整体较较高。从从全省房房地产用用地的楼楼面地价价来看，昆明、玉溪、楚雄、普洱四四城市明明显高于于其他州州市。（2）云

44、云南各州州市房地地产市场场价格情情况从云南省省各州市市商品住住宅市场场价格来来看，昆昆明市住住宅整体体均价达达到63370元元/居首首位，其其次是大大理、保保山、丽丽江、楚楚雄等旅旅游热点点地区。（3）云云南各州州市房地地产开发发价值分分析房地产销销售价格格与楼面面地价的的比值称称为“土地增增值率”。土地地增值率率越低，表明市市场竞争争激烈程程度越高高，市场场需求越越旺盛；土地增增值率越越高，表表明市场场竞争激激烈程度度越低，市场需需求相对对越低。云南房地地产价值值分为两两个梯队队：以昆昆明、曲曲靖、玉玉溪、楚楚雄、红红河、普普洱为代代表的第第一梯队队地价较较高，土土地增值值率在110以内内。

45、以昭昭通、文文山、西西双版纳纳、大理理、保山山、德宏宏、丽江江为代表表的第二二梯队相相对地价价较低，土地增增值率在在10以上上。（4）省省会城市市昆明房房地产投投资空间间昆明在城城市人口口、城市市容量及及经济发发展上不不及重庆庆、及武武汉，城城镇人均均居住面面积仅高高于成都都，但商商品房平平均售价价却处于于四城市市之首。由此看看来，随随着昆明明区域性性国际城城市的建建设，房房地产市市场还有有着巨大大的发展展空间。以其他三三城市人人均商品品房购买买量来看看，昆明明目前的的商品房房缺口约约为6888万人人（1.666-00.855）=5554万。以其他二二城市（除重庆庆市）人人口来看看，未来来5-

46、110年间间昆明区区域性国国际城市市建设人人口增长长需求大大约在1148-4600万人左左右，按按照城镇镇人均住住房来看看，未来来昆明商商品房需需求量在在45554-1141118万左右。（5）昆昆明住宅宅地产发发展动因因1）建设设中国西西南桥头头堡战略略20111年，云云南作为为中国面面向西南南开放的的桥头堡堡战略正正式获得得国务院院通过，云南及及昆明的的经济建建设在桥桥头堡战战略的推推动下，保持较较快的增增长速度度。2）城市市化进程程的不断断加快昆明城市市发展规规划表明明，至220200年，昆昆明市人人口总规规模将达达到8000万，城市化化率由现现在的552%增增长到881%；据20010

47、年年第六次次人口普普查结果果显示，昆明市市常住人人口十年年间共增增加655万人，达到6643万万人，增增长111.266%；其其中外来来人员（含长期期居住人人口）达达1988万人；60岁以以上人口口约占112.009%，低于全全国平均均水平。由此可见见，昆明明市目前前属于劳劳动力大大量输入入型城市市，城市市新增人人口主要要由昆明明春城效效应带来来的养生生养老人人群及外外来务工工人群组组成。3）昆明明新机场场-第四四大国际际机场的的建设昆明新国国际机场场的建设设，将带带动昆明明临空港港经济及及对外贸贸易经济济的发展展，依托托昆明新新机场的的建设，昆明空空港经济济区规划划控制范范围约1160平平方

48、公里里。4）中石石化昆明明草铺炼炼油厂的的建设炼油厂位位于昆明明安宁草草铺，是是云南历历史上投投资额度度最大的的工业项项目，计计划于220133年建成成，建成成后将实实现年炼炼化原油油10000万吨吨；到目目前为止止，全国国千万吨吨级炼油油厂投产产的仅有有10家左左右，项项目的投投产，将将极大的的拉动昆昆明市经经济及城城镇人口口的增长长。（三）标标杆企业业分析 “十二二五”期间长长丰公司司将以住住宅地产产作为开开发方向向，作为为该领域域的新兴兴地产公公司，既既要学习习国内住住宅地产产标杆企企业的开开发经验验，同时时也要借借鉴昆明明本土住住宅地产产标杆企企业的先先进管理理模式。基于此此，选择择俊

49、发地地产、银银海地产产和朗诗诗集团作作为学习习研究对对象。1、云南南俊发地地产中国最最有品质质保障的的房地产产上市品品牌在多年不不懈的努努力下，俊发地地产赢得得了客户户、合作作伙伴、业内同同行、政政府的信信任、尊尊重和赞赞誉，连连续获得得“中国房房地产区区域品牌牌价值TTOP110”、“宜居昆昆明最具具品牌公公信力奖奖”和“品质昆昆明推动动力品牌牌”等多项项荣誉。20110年俊俊发是云云南省唯唯一一家家跻身“中国房房地产百百强企业业”之列的的公司，并凭借借雄厚的的实力名名列西南南地区前前五强。（2）勇于于承担分分享,争做企企业公民民房地产品品质时代代的到来来，必然然召唤品品质经典典的铸造造。俊

50、发发地产以以细节化化的材料料、品质质和工艺艺设计构构筑品质质生活，将内在在与外在在统统摊摊在阳光光之下，接受世世人的审审阅；以以真材实实料的内内在品质质，巩固固历久弥弥新的外外在气质质；以内内敛沉稳稳的外在在风格，映衬蕴蕴涵丰富富的内在在精神。最终实实现从品品质化向向品牌化化的跨越越，并朝朝着企业业上市的的目标迈迈进，矢矢志成为为中国最最有品质质保障的的房地产产上市品品牌。长丰公司司可以借借鉴俊发发在开发发模式、区域布布局、产产品体系系、开发发理念、物业管管理等方方面的成成功经验验，重视视社会公公益事业业，成为为一家有有社会责责任感的的优秀企企业。2、云南南银海地地产高品质质住宅楼楼盘开发发商

51、银海市场场地位建建立在三三大外向向竞争优优势之上上。第一一，建筑筑（包括括规划、设计、施工）。第二二，景观观。第三三，物业业管理。这三者者涵盖了了银海产产品的硬硬品质和和软品质质，并且且一直保保持高水水准，市市场口碑碑极佳。银海早早在100年前就就确立了了这三大大核心价价值，并并在每个个项目上上贯彻始始终。银海重视视企业文文化，体现为为尊重市市场，恪恪守规则则，控制制欲望，不张扬扬，不极极端，重重视声誉誉，看重重人的价价值，和中国国传统文文化中最最精华的的部分有有着共同同的基点点。长丰公司司可以借借鉴银海海在建立立企业核核心竞争争力方面面的成功功经验，培养能能使长丰丰公司实实现跨越越式发展展的

52、企业业核心竞竞争力。3、朗诗诗集团领跑跑绿色科科技地产产朗诗集团团是一家家从事绿绿色科技技地产及及相关产产业的专专业性房房地产开开发公司司。其较早地地立足绿绿色科技技地产这这一细分分市场，通过应应用绿色色建筑科科技手段段，实现现节能、环保、健康、舒适、安全、经济等等住宅功功能，提提升住宅宅产品的的人性化化指标。朗诗地产产由于在在低碳减减排、人人居环境境方面所所做的贡贡献，先先后成为为气候组组织成员员、世博博会零碳碳馆战略略合作伙伙伴和联联合国环环境规划划署“气候中中和网络络”成员。其通过过建立三三大平台台：项目目服务平平台、技术研研发平台台和资源整整合平台台，成为为中国低低碳经济济变革的的驱动

53、力力之一，成为一一家全国国著名的的绿色科科技地产产公司。长丰公司司可以借借鉴朗诗诗集团的的开发模模式、技技术研发发和资源源整合经经验，在在住宅开开发实践践中注入入新的科科技元素素，并不不断完善善、创新新，建立立符合公公司发展展需要的的住宅开开发模式式。（四）长长丰公司司“十二五五”期间面面临的挑挑战和机机遇通过上述述分析，我们认认为集团团纲要要中制制定的长长丰公司司“十二五五”期间的的发展目目标：“提高住住宅项目目的规模模化、专专业化开开发能力力，立足足昆明、辐射西西南，打打造区域域性专业业住宅开开发平台台”完全切切合目前前长丰公公司在云云南房地地产市场场的定位位，其中中要完成成从“立足昆昆明

54、”到“辐射西西南”的战略略转变，需要以以下三个个步骤：第一步：立足昆昆明。“十二五五”期间，在在新亚洲洲体育城城5-88期之外外在昆明明市再独独立开发发一个2200亩亩左右的的新项目目。第二步：拓展云南南。“十二五五”后期，在云南南省包括括昆明市市力争再再储备一一个条件件好、投投资价值值大的项项目。第三步：辐射西西南。通通过“十二五五”期间在在云南房房地产行行业的积积累，伴伴随着品品牌的落落地并在获得充充足的开开发经验验和资金金实力后后，为“十三五五”期间进进军西南南做准备备。基于上述述三步走走的战略略构想，通过分分析云南南省和昆昆明市房房地产市市场，长长丰公司司在“十二五五”期间有有如下几几

55、方面挑挑战：挑战一：昆明市市场储备备大宗土土地的可可能性较较小。昆明市场场大宗土土地已经经被三类类公司瓜瓜分完毕毕：一是是本土国国有投资资公司；二是大大型城中中村改造造开发商商；三是是旅游地地产开发发企业。长丰公公司的企企业定位位与上述述三类公公司不同同，因此此在当前前获取大大宗土地地储备方方面不具具优势，只能通通过与其其他企业业合作的的方式进进行介入入。挑战二：城市综综合体和和商业地地产开发发成为主主流目前，昆昆明城中中村改造造项目基基本上属属于城市市综合体体项目，其商业业地产占占比达到到15%-200%。鉴鉴于长丰丰公司目目前现状状，操盘盘大型商商业项目目的条件件尚不具具备。挑战三：住宅地

56、地产进入入低利润润时代住宅地产产市场或或是土地地成本较较高，房房价涨幅幅趋缓，利润率率低；或或是规划划条件要要求高，或者公公共配建建要求高高，项目目开发难难度加大大。同时时，业主主对品牌牌的认知知度和接接受力越越来越凸凸显，“十二五五”期间集集团住宅宅板块之之“领秀”品牌的的落地、生根和和培育均均尚需时时日。挑战四：昆明市市场竞争争日益白白热化目前，昆昆明和云云南市场场已经集集中了全全国性的的万科、万达、华侨城城、世纪纪金源、龙湖、恒大、金茂等等一批品品牌实力力企业，以及俊俊发、星星耀、银银海、奥奥宸、赛赛伦等本本土实力力企业。长丰公公司要在在昆明市市场立足足并且获获得长远远发展，竞争对对手不

57、可可小视。但同时，我们认认为长丰丰公司在在“十二五五”期间也也存在以以下机遇遇：机遇一：反周期期直接参参与招拍拍挂获得得土地的的机遇即在住宅宅市场受受国家调调控政策策影响的的大形势势下，以以资金实实力为后后盾，直直接参与与招拍挂挂获得优优质土地地。机遇二：整合具具备一定定开发条条件的城城中村土土地的机机遇目前很多多城中村村改造企企业资金金紧张，部分企企业在进进行到拆拆迁完成成和组价价阶段即即受到资资金链断断裂的巨巨大考验。这这为长丰丰公司中中途介入入带来机机遇。机遇三：新城市市辅城和和新城市市组团的的发展机机遇目前，昆昆明多个个辅城随随着交通通条件的的全面改改善和城城市化速速度的加加快已经经日

58、益接接近主城城区的房房价，但但土地价价格相对对较低，这给我我们带来来一定的的选择空空间。机遇四：基于集团团科技地地产的品牌优优势，利利用目前前云南省省和昆明明市在住住宅科技技投入方方面的较较大空白白，为长长丰公司司在类似似领域的的介入带带来机遇遇。目前，长长丰公司司在发挥挥集团优优势方面面主要体体现了集集团的资资金优势势，如“土地清清非”过程。但同时时尚未对对集团的的品牌优优势、管管理优势势等进行行整合。如何抓抓住机遇遇，迎接接挑战，将构成长长丰公司司“十二五五”期间的的战略规规划的基本前前提。三、内部部资源分分析外部宏观观形势和和区域发发展战略略为长丰丰公司提提供了难难得的发发展机遇遇，但长

59、长丰公司司要在“十二五五”期间取取得更大大发展，必须审审视自身身，做到到发挥优优势，弥弥补不足足，苦练练内功，进一步步提升公公司核心心竞争力力。（一）核核心竞争争优势长丰公司司负责开开发新亚亚洲体育育城5-8期即即星泽园园、星云云园、星星宇园、星辰园园等四个个住宅项项目。公公司在以以上项目目的开发发实践中中，从无无到有，从小到到大，不不断总结结提炼开开发经验验，基本本形成了了公司几几大竞争争优势，形成了了自己的的核心竞竞争力。1、股东东优势长丰公司司是北科科建集团团和星耀耀集团两两大股东东集资金金、管理理、技术术、人才才等资源源建立和和发展起起来的项项目公司司，依托托新亚洲洲体育城城5-88期

60、项目目的开发发，逐步步提高了自身整合合各级政府、金融融机构以以及各类类供应商商在内的多种能力力。在未来的的发展中中，长丰丰公司应应继续有效效利用股股东的相相关资源源，围绕绕公司战战略定位位，面向向全国整整合各类类资源，实现跨跨越式发发展。2、住宅宅规模化化开发优优势住宅开发发要取得得较高的的经济效效益，必必须走规规模化开开发之路路。长丰丰公司从从成立开开始就开开发用地地面积近近10000亩、建筑面面积近1150万万平米的的项目，为未来来开发住住宅大盘盘积累了了难得的的开发经经验。3、成本本控制优优势在集团的的管控和和指导下下，长丰丰公司通通过完善善制度管管理、规规范操作作流程，将动态态成本严严