什邡市整体城镇化建设中长期贷款调查报告(总行定稿II)

1、什邡市恒升实业有限公司18亿元整体城镇化建设项目中长期贷款评估报告PAGE 内部资料料注意保密密不得外泄泄 四川省什什邡市恒恒升实业业有限公公司188亿元整体城镇镇化建设设项目中中长期贷贷款评估估报告评估部门门： 中国农业业发展银银行客户户三部评估人员员：韩 冰冰 唐伟铭铭 唐 滔 唐光光寅何瀚洋 罗罗 强强 刘建川川 贺继辉辉许 永永 黄纯鹄鹄 赖 鹏评估部门门负责人人： 主管行领领导： 评估日期期：20015年年6月330日- 7月月3日评 估 人 员员总行客户户三部 韩 冰 唐伟铭铭（主调调查人）四川省分分行 唐 滔 唐光寅寅 何瀚洋洋 德阳市市分行 罗罗 强强 刘建建川 贺继继辉 什邡

2、市市支行 许许 永永 黄纯纯鹄 赖 鹏 目录TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc423606859 第一章 项目目概述 PAGEREF _Toc423606859 h 1 HYPERLINK l _Toc423606860 1.1 项目名名称 PAGEREF _Toc423606860 h 1 HYPERLINK l _Toc423606861 1.2 项目性性质 PAGEREF _Toc423606861 h 1 HYPERLINK l _Toc423606862 1.3 项目建建设地址址 PAGEREF _Toc423606862 h 1 HYPERLINK l

3、 _Toc423606863 1.4 项目建建设内容容及规模模 PAGEREF _Toc423606863 h 2 HYPERLINK l _Toc423606864 1.5 项目投投资规模模及资金金来源 PAGEREF _Toc423606864 h 3 HYPERLINK l _Toc423606865 1.6 项目承承贷主体体 PAGEREF _Toc423606865 h 3 HYPERLINK l _Toc423606866 1.7 项目建建设运作作模式 PAGEREF _Toc423606866 h 4 HYPERLINK l _Toc423606867 1.8 申请贷贷款情况况及

4、贷款款建议 PAGEREF _Toc423606867 h 4 HYPERLINK l _Toc423606868 第二章 客户户评估 PAGEREF _Toc423606868 h 5 HYPERLINK l _Toc423606869 2.1 客户概概况 PAGEREF _Toc423606869 h 5 HYPERLINK l _Toc423606870 2.2 股权结结构 PAGEREF _Toc423606870 h 5 HYPERLINK l _Toc423606871 2.3 公司治治理情况况 PAGEREF _Toc423606871 h 6 HYPERLINK l _Toc4

5、23606872 2.4 经营者者素质 PAGEREF _Toc423606872 h 7 HYPERLINK l _Toc423606873 2.5 信誉状状况 PAGEREF _Toc423606873 h 7 HYPERLINK l _Toc423606874 2.6 财务状状况分析析 PAGEREF _Toc423606874 h 8 HYPERLINK l _Toc423606875 2.7 借款人人经营情情况及未未来发展展前景 PAGEREF _Toc423606875 h 12 HYPERLINK l _Toc423606876 2.8 主要关关联方情情况 PAGEREF _To

6、c423606876 h 13 HYPERLINK l _Toc423606877 第三章 项目目建设内内容与条条件评估估 PAGEREF _Toc423606877 h 13 HYPERLINK l _Toc423606878 3.1 项目建建设背景景 PAGEREF _Toc423606878 h 13 HYPERLINK l _Toc423606879 3.2 项目建建设必要要性 PAGEREF _Toc423606879 h 15 HYPERLINK l _Toc423606880 3.3 项目建建设内容容评估 PAGEREF _Toc423606880 h 16 HYPERLINK

7、l _Toc423606881 3.4 项目运运作模式式评估 PAGEREF _Toc423606881 h 18 HYPERLINK l _Toc4236068822 3.55 建设设条件评评估 PAGEREF _Toc423606882 h 18 HYPERLINK l _Toc423606883 3.6 建设用用地评估估 PAGEREF _Toc423606883 h 23 HYPERLINK l _Toc423606884 3.7 项目建建设进展展情况 PAGEREF _Toc423606884 h 25 HYPERLINK l _Toc423606885 第四章 项目目投资估估算与融

8、融资计划划评估 PAGEREF _Toc423606885 h 26 HYPERLINK l _Toc423606886 4.1 总投资资估算 PAGEREF _Toc423606886 h 26 HYPERLINK l _Toc423606887 4.2 分项投投资估算算 PAGEREF _Toc423606887 h 27 HYPERLINK l _Toc423606888 4.3 资金筹筹措方案案及投资资计划 PAGEREF _Toc423606888 h 36 HYPERLINK l _Toc423606889 4.4 项目资资本金到到位情况况评估 PAGEREF _Toc423606

9、889 h 37 HYPERLINK l _Toc423606890 第五章 项目目效益及及偿债能能力评估估 PAGEREF _Toc423606890 h 38 HYPERLINK l _Toc423606891 5.1 委托代代建购买买服务合合同要素素评估 PAGEREF _Toc423606891 h 38 HYPERLINK l _Toc423606892 5.2 当地政政府支付付能力评评估 PAGEREF _Toc423606892 h 41 HYPERLINK l _Toc423606893 5.3 效益评评估 PAGEREF _Toc423606893 h 45 HYPERLIN

10、K l _Toc423606894 5.4 银政业业务合作作状况 PAGEREF _Toc423606894 h 47 HYPERLINK l _TToc442366068895 5.55 偿债债能力及及还款计计划评估估 PAGEREF _Toc423606895 h 47 HYPERLINK l _Toc423606896 第六章 贷款款风险与与防范措措施评估 PAGEREF _Toc423606896 h 50 HYPERLINK l _Toc423606897 6.1 风险分分析 PAGEREF _Toc423606897 h 50 HYPERLINK l _Toc423606898 6

11、.22 风险险防范措措施评价价 PAGEREF _Toc423606898 h 52 HYPERLINK l _Toc423606899 第七章 评估结结论及相相关建议议 PAGEREF _Toc423606899 h 63 HYPERLINK l _Toc423606900 7.1 评估结结论 PAGEREF _Toc423606900 h 63 HYPERLINK l _Toc423606901 7.2 贷款建建议 PAGEREF _Toc423606901 h 64 HYPERLINK l _Toc423606902 7.3 贷款条条件 PAGEREF _Toc423606902 h 6

12、4 HYPERLINK l _Toc423606903 7.4 贷款管管理 PAGEREF _Toc423606903 h 65PAGE 68 我部收到到四川省省分行上上报的什什邡市恒恒升实业业有限公公司188亿元整整体城镇镇化建设设项目中中长期贷贷款申请请以及相相关报批批材料后后，依据据国家相相关政策策和我行行信贷管管理制度度，于220155年6月月30日日- 77月3日日对本项项目进行行了现场场评估。现将评评估情况况报告如如下：第一章 项目目概述1.1 项目名名称什邡市城城南片区区整体城城镇化建建设项目目（以下下简称“本项目目”）。1.2 项目性性质既有法人人、新建建项目。1.3 项目建建

13、设地址址本项目位位于什邡邡市城南南片区，涉及城城区周边边的回澜澜镇、元元石镇和和皂角街街道，项项目四至至范围：东至京京什东路路，西至至北京大大道，南南至长江江路，北北至金河河南路。图1-11 项项目区位位示意图图1.4 项目建建设内容容及规模模本项目是是对什邡邡市城南南片区99.999平方公公里区域域范围内内征地拆拆迁、安安置小区区、市政政道路、河道及及生态环环境治理理、公共共服务配配套设施施等城乡乡一体化化建设内内容进行行统一规规划、共共同建设设。本项项目总征征地面积积22111.774亩，共涉及及拆迁农农户14426户户、45566人人。本项项目工程程建设用用地面积积共计117755.51

14、1亩,其中中安置房房建设占占地面积积61.45亩亩，建筑筑面积 7.441万平平方米；公共配配套建筑筑工程（妇幼保保健院、幼儿园园）占地地面积为为30.91亩亩，建筑筑面积11.677万平方方米；道道路及配配套管网网工程占占地面积积6155.733亩，包包括道路路12.92公公里，管管网10092559米；河道及及生态环环境治理理工程占占地面积积10667.442亩。图1-22 项目目建设内内容分布布图1.5 项目投投资规模模及资金金来源根据可可研，本项目目投资概概算29962226.007万元元，其中中：工程程建设投投资27761007.007万元元，建设设期利息息201119万万元。经评估

15、，本项目目总投资资为29921445.007万元元，其中中工程建建设投资资 27761007.007万元元，建设设期利息息160038万万元。资资金来源源为：项项目资本本金11121445.007万元元，由什什邡市财财政支付付，占总总投资比比例为338.339%；我行行贷款11800000万万元，占占总投资资比例为为61.61%。1.6 项目承承贷主体体什邡市恒恒升实业业有限公公司（以以下简称称“恒升公公司”）1.7 项目建建设运作作模式本项目实实行“委托代代建购买买服务”的运作作模式，按照“政府主主导、公公司承贷贷、收益益覆盖、风险可可控”的原则则，即由由什邡市市人民政政府作为为委托人人，委

16、托托恒升公公司负责责本项目目建设及及前期行行政审批批手续申申报工作作。什邡邡市人民民政府按按照什什邡市城城南片区区整体城城镇化建建设项目目委托代代建购买买服务协协议（以下简简称“委托托代建协协议”）的要要求，向向恒升公公司分期期支付委委托代建建协议款款，实施施政府购购买服务务行为，恒升公公司以收收到的委委托代建建协议款款偿还本本项目贷贷款本息息。委托托代建协协议款来来源于什什邡市财财政，纳纳入地方方政府财财政预算算管理安安排。本本项目为为城乡一一体化项项目，属属于什邡邡市城南片片区整体体城镇化化提升工工程。1.8 申请贷贷款情况况及贷款款建议恒升公司司向我行行申请整整体城镇镇化建设设项目中中长

17、期贷贷款18800000万元元，期限限15年年（含宽宽限期33年）。经评估估，建议议发放整整体城镇镇化建设设项目中中长期贷贷款18800000万元元，期限限15年年（含宽宽限期33年），用于什什邡市城城南片区区整体城城镇化项项目建设设，贷款款利率执执行中国国人民银银行同期期同档次次基准利利率上浮浮10%，贷款款方式采采用土地地使用权权抵押和和公司保保证相结结合的组组合担保保方式，同时追追加本项项目委托托代建协协议项下下应收账账款质押押。第二章 客户户评估2.1 客户概概况什邡市恒恒升实业业有限公公司成立立于20013年年6月14日，为国有有独资公公司，由由什邡市市财政局局全额出出资组建建的有限

18、限责任公公司。公公司持有有的法人人营业执执照、组组织机构构代码证证、税务务登记证证、贷款款卡等相相关证照照均合法法有效。公司基基本账户户开设在在建设银银行什邡邡市支行行，在农农发行什什邡支行行开设一一般存款款账户。该公司司未纳入入银行监监管部门门的地方方政府融融资平台台名单，按照中国农农业发展展银行公公司类客客户农业业开发和和农村基基础设施施建设贷贷款管理理指引（试行）相关关规定，恒升公公司归类类为一类类公司。表2-11 借借款人基基本情况况表 单位位：万元元企业名称称什邡市恒恒升实业业有限公公司组织形式式有限责任任公司成立时间间20133年6月14日法定代表表人李庭勇注册资本本273008万

19、元元实收资本本198007.99万元股东什邡市财财政局注册地址址四川什邡邡经济开开发区（北区）营业执照照号码5106682000000345597组织机构构代码0714410331-44国税登记记证号川国税55106625007144103314地税登记记证号川地税55106682007144103314贷款卡号号510668200000010773222基本户开开户行建设银行行什邡市市支行经营范围围矿产品、建材、化工产产品（危危险品、易制毒毒品除外外）的销销售；机机械设备备、五金金产品及及电子产产品的销销售；再再生资源源回收；物业管管理；房房屋租赁赁；企业业管理咨咨询服务务、企业业营销策策划

20、服务务；园林林绿化工工程设计计、施工工、维护护；苗木木种植、对建设设项目的的投资；经营本本企业相相关产品品进出口口业务；房屋建建筑业；市政道道路工程程建筑；公路工工程建筑筑；农业业基础设设施建设设施工；经政府府批准从从事土地地整理。2.2 股权结结构恒升公司司由什邡邡市财政政局全额额出资组组建，根根据公司司章程什什邡市财财政局认认缴注册册资本金金为人民民币2773088万元，出资方方式为货货币（1150000万元元）和实实物（1123008万元元），220133年6月8日什邡邡市财政政局首次次出资550000万元，并经四四川明天天会计师师事务所所验证确确认，出出具了验验证报告告（川明明会验20

21、11520号），工商商行政管管理局根根据新的的注册登登记相关关要求，对认缴缴的2773088万元进进行了注注册登记记，截止止目前恒恒升公司司收到注注册资本本金1998077.9万万元，其其中货币币资金1125000万元元，实物物73007.99万元，未到位位部分依依据公司司章程将将于20017年年5月31日前前到位。表2-22 公司司注册资资本及认认缴情况况表 单位位：万元元股东名称称出资时间间注册资本认缴出资资额实收资本累计到位位到位比例例货币实物货币实物什邡市财财政局273008150000123008198007.9912555073077.972.554%出资情况况明细什邡市财财政局2

22、0133年6月50000什邡市财财政局20133年12月75500什邡市财财政局20144年7月73077.92.3 公司治治理情况况按照公司司章程，什邡市市恒升实实业有限限公司系系国有独独资企业业，不设设股东会会，由什什邡市人人民政府府授权的的国有资资产管理理机构（什邡市市财政局局）代表表国家履履行出资资人责任任；公司司设董事事会，对对出资人人负责，成员33人，由由出资人人委派或或更换，董事会会设董事事长一名名，董事事长为公公司的法法定代表表人，根根据公公司法和公司司章程行行使职权权，并在在授权范范围内决决定公司司的重大大事项；公司实实行董事事会领导导下的经经理负责责制，设设总经理理一名，由

23、董事事会决定定聘任或或解聘；公司设设监事会会，成员员5人，其其中职工工代表11人。公公司现有有正式职职工200人。公公司组织织机构图图如下：图2-11：组织织机构图图董事会总经理财务部风控部经营部工程部投融资部行政部商务部监事会2.4 经营者者素质法定代表表人李庭勇勇，男， 19962年年4月出生生，汉族族，四川川什邡人人，19980年年11月参参加工作作，19983年年3月加入入中国共共产党，本科学学历，毕毕业于四四川省委委党校法法律系，经济师师，先后后在部队队服役、什邡市市元石镇镇工作，并于220011年至20015年年期间担担任元石石镇镇长长、党委委书记，现任四四川什邡邡经济开开发区党党

24、工委副副书记、管委会会主任、什邡市市恒升实实业有限限公司董董事长。总经理尹尹朴，男男，19978年年6月出生生，汉族族，四川川什邡人人，大学学本科，毕业于于西南财财经大学学财税学学院，220011年7月参加加工作，20008年8月加入入中国共共产党，先后在在华西证证券有限限责任公公司广汉汉营业部部、什邡邡市国有有资产经经营有限限公司和和什邡市市财政局局预算科科工作，现任什什邡市恒恒升实业业有限公公司总经经理。财务部经经理段月月萍，女女，433岁，大大专学历历，会计计师、统统计师中中级职称称。19990年年参加工工作，多多年以来来一直在在企业从从事财务务、审计计、统计计、绩效效考核及及经济活活动

25、分析析等方面面的工作作，从职职过的企企业包括括国有公公司、上上市公司司、中外外合资企企业及民民营企业业，现任任恒升公公司财务务部经理理。2.5 信誉状状况2.5.1信用用评级情情况恒升公司司20115年被被农发行行德阳市市分行评评为A+级信用用企业。2.5.2人行行征信系系统信用用状况经查询，截至220155年7月月3日，人民银银行征信信系统显显示信息息如下：1、公司司无银行行借款。2、公司司无对外外担保事事项。3、公司司无欠息息。公司无重重大经济济责任事事项和诉诉讼事项项，信用用状况良良好，对对本项目目无多头头融资和和重复融融资情况况。2.6 财务状状况分析析恒升公司司向我行行提供了了201

26、13-220144年经四四川明天天会计师师事务所所有限公公司审计计的财务务报告及及20115年5月财务务报表，审计报报告意见见均为无无保留意意见。2.6.1资产产负债情情况借款人截截至20015年年5月底，公司资资产总额额204476万万元，负负债总额额5411万元，所有者者权益1199335万元元，资产产负债率率为2.64%。公司司资产负负债简表表如下：表2-33 资产产负债简简表 单单位：万万元项目20133年20144年20155年5月一、资产产总额125992201449204776（一）流流动资产产总额1243324155544588货币资金金9324080016533其他应收收款1

27、150007528055预付账款款存货（二）长长期投资资07550075500（三）固固定资产产总额167256671744固定资产产净额167256671744（四）在在建工程程144682792（五）无无形资产产506501二、负债债总额82226541（一）流流动负债债总额61208523应付账款款11预收款项项3338104应付职工工薪酬8104应交税费费56-20其他应付付款15153434（二）长长期负债债总额211818其他非流流动负债债211818三、所有有者权益益125110199223199335实收资本本50000198008198008资本公积积750005050盈余公

28、积积177未分配利利润9587020155年5月末公公司资产产负债主主要科目目分析如如下:1、货币币资金116533万元，主要为为现金和和银行存存款,其中现现金1万元，建设银银行什邡邡支行存存款4660万元元，农业业银行什什邡支行行4044万元，德阳银银行什邡邡支行2261万万元，工工商银行行什邡支支行4772万元元，兴业业银行什什邡支行行55万万元。2、其他他应收款款28005万元元，比年年初增加加27330万元元，其中中什邡市市双盛镇镇人民政政府借款款75万元元、什邡邡市齐合合建筑投投资公司司借款2200万万元、暂暂付财政政款（项项目保证证金）225300万元。主要明明细如下下：表2-44

29、 其他应应收款明明细表 单位位：万元元单位名称称期末数年限占其他应应收款总额的比比例(%)什邡市财财政局253001年以内内90%什邡市齐齐合建筑筑投资公公司2001年以内内8%什邡市双双盛镇人人民政府府751年以内内2%3、长期期股权投投资75550万万元，主主要为公公司向德德阳兴泰泰城镇化化建设投投资中心心投资款款75000万元元和什邡邡市嘉泰泰投资有有限公司司投资款款50万元元。4、固定定资产净净值71174万万元，为为房屋及及交通运运输设备备和办公公设备。表2-55 固定资资产明细细表 单位：万元固定资产产名称原值净残值率率累计折旧旧净值办公用品品19.2250.0554.714.55

30、5什邡北京京产业园园3期A区单层层标准厂厂房(11#)332.360.0553.011288.44什邡北京京产业园园3期A区单层层标准厂厂房(22#)551.90.0554.999505.91什邡北京京产业园园3期A区单层层标准厂厂房(33#)332.360.0553.011329.36什邡北京京产业园园3期A区单层层标准厂厂房(44#)551.90.0554.999546.91什邡北京京产业园园3期A区单层层标准厂厂房(55#)332.360.0553.011329.36什邡北京京产业园园3期A区单层层标准厂厂房(661#)551.90.0554.999546.91什邡北京京产业园园3期A区

31、单层层标准厂厂房(77)332.360.0553.011329.36什邡北京京产业园园3期A区单层层标准厂厂房(88#)551.90.0554.999546.91什邡北京京产业园园3期A区单层层标准厂厂房(99#)486.380.0554.4481.98什邡北京京产业园园3期A区单层层标准厂厂房(110#)486.380.0554.4481.98什邡北京京产业园园1期单层层标准厂厂房373.210.0553.388369.83什邡北京京产业园园2期单层层标准厂厂房373.210.0553.388369.83什邡北京京产业园园1期多层层标准厂厂房2,0551.6680.05518.5562033

32、3.122合计73277.15571744.4555、在建建工程7792万万元，主主要是金金华工业业园配套套道路建建设。6、无形形资产5501万万元，为为公司所所有2宗宗土地使使用权。7、其他他应付款款4344万元，为公司司标准厂厂房出租租所形成成的保证证金，明明细如下下：表2-66 其他应应付款明明细表 单位位：万元元单位名称称期末数四川齐合合建筑工工程有限限公司1331年以内内履约保保证金四川省清清爽纸业业有限公公司101-2年年租房保保证金成都凯源源官业有有限公司司51年以内内租房保保证金叶文武51-2年年租房保保证金四川华建建路桥集集团有限限公司264合同履约约保证金金什邡蜀肥肥天农业

33、业科技有有限公司司101年以内内租房保保证金什邡市新新南洋洗洗化长51年以内内租房保保证金兴旺建设设工程项项目管理理有限公公司2工程监理理保证金金合计4348、其他他非流动动负债118万元元，为财财政局拨拨付的筹筹备费。9、实收收资本1198008万元元，为什什邡市财财政局货货币资金金125500万万元，实实物73308万万元。2.6.2损益益情况表2-77 损益益简表 单位：万元项目20133年20144年20155年5月一、主营营业务收收入3207165减：主营营业务成成本6682主营业务务税金及及附加21211二、主营营业务利利润112971减：销售售费用22管理费用用149163财务费

34、用用-24-34-5资产减值值损失加：公允允价值变变动损益益投资收益益三、营业业利润117012加：营业业外收入入23减：营业业外支出出四、利润润总额137312减：所得得税318五、净利利润105512公司成立立以来所所承建的的项目均均在建设设中，目目前主要要的收入入来源于于该公司司标准厂厂房的租租赁费所所形成。20115年1-5月实现现主营业业务收入入1655万元，净利润润12万元元。公司司管理费费用为663万元元，其中中税金551万元元，人员员工资112万元元。财务务费用-5万元元，为利利息收入入。2.6.3现金金流量分分析表2-88 现金流流量简表表 单位位：万元元报表项目目20133

35、年20144年一、经营营活动产产生的现现金流量量销售商品品、提供供劳务收收到的现现金36211收到的与与其他经经营活动动有关的的现金62116001经营活动动产生的的现金流流入小计计98118112购买商品品接受劳劳务支付付的现金金支付给职职工以及及为职工工支付的的现金30支付的各各项税费费357支付的其其他与经经营活动动有关的的现金1150039经营活动动产生的的现金流流出小计计11500696经营活动动产生的的现金流流量净额额-114408117116二、投资资活动产产生的现现金流量量收回投资资所收到到的现金金处置固定定资产、无形资资产和其其他长期期资产收收回的现现金净额额投资活动动产生的

36、的现金流流入小计计购建固定定资产无无形资产产和其他他长期资资产支付付的现金金16110688投资支付付的现金金75500支付其他他与投资资活动有有关的现现金投资活动动产生的的现金流流出小计计16186188投资活动动产生的的现金流流量净额额-1611-86118三、筹资资活动产产生的现现金流量量吸收投资资收到的的现金12500050借款所收收到的现现金收到的其其他与筹筹资活动动有关的的先现金金筹资活动动产生的的现金流流入小计计12500050偿还债务务支付的的现金分配股利利、利润润事项偿偿还利息息所支付付的现金金支付的其其他与筹筹资活动动有关的的先现金金筹资活动动产生的的现金流流出小计计筹资活

37、动动产生的的现金流流量净额额12500050四、现金金及现金金等价物物净增加加额93131488加：期初初现金及及现金等等价物余余额931五、期末末现金及及现金等等价物余余额93140799公司近两两年正在在实施金金华工业业园配套套道路、通惠路路二期、团结路路工程等等项目建建设，随随着项目目建设资资金回笼笼，未来来经营活活动现金金流将不不断增加加。近两两年公司司筹资活活动现金金流净额额较大，主要是是股东增增加资本本导致。投资活活动现金金流出较较大，为为公司项项目建设设及投资资导致。公司现现金流情情况符合合当前公公司经营营情况。说明：220133年经营营性现金金流中的的销售商商品、提提供劳务务收

38、到的的现金336万元元与公司司经营业业务收入入3万元，形成差差异333万元，主要原原因为公公司当年年预收厂厂房租赁赁费333万元所所形成。2.7 借款人人经营情情况及未未来发展展前景恒升公司司经过两两年来的的发展运运作，公公司聚集集了优秀秀的技术术人才，在资金金筹措、投资建建设、项项目运营营等方面面都作出出了一定定的成绩绩，并积积累了较较为丰富富的工作作经验，什邡市市政府对对公司的的发展也也给予了了大力的的支持，不断为为公司充充实资本本金。从从20115年开开始，恒恒升公司司在资产产经营业业务的基基础上，正式启启动了商商业贸易易业务、劳务服服务业务务和项目目投资建建设业务务。预计计收入规规模当

39、年年达到11亿元。20116年，四项业业务收入入规模预预计达到到2.77亿元。20117年，公司三三大业务务模块，即资产产经营、实体经经营、资资本运营营全面规规模化运运营，预预计收入入规模达达到5.1亿元元，并进进入稳步步增长阶阶段。加加之本项项目实施施后，未未来十五五年，每每年还将将给该公公司新增增收入22-3亿亿元。2.8 主要关关联方情情况恒升公司司截至评评估日，公司实实际投资资关联企企业共22家，主主要为投投资关联联。具体情情况如下下：1、什邡邡市嘉泰泰投资有有限公司司成立于于20113年12月26日，法定代代表人刘刘一麟，注册地地址四川川什邡经经济开发发区（北北区），注册资资本金11

40、51000万元元，实收收资本1151000万元元，其中中恒升公公司出资资50万万元，占占比0.33%。经营营范围：对城市市建设项项目、工工业园区区建设项项目的投投资。截截止目前前公司资资产总额额为5227744万元，负责总总额为00万元，所有者者权益5527774万元元，资产产负责率率为0%。2、德阳阳兴泰城城镇建设设投资中中心成立立于20013年年12月24日，法定代代表人谭谭清斌，注册地地址什邡邡市经济济开发区区，注册册资本金金600010万万元，实实收资本本600010万万元，其其中恒升升公司出出资75500万万元，占占比122.499%；经经营范围围：实业业投资、项目投投资、资资产管理

41、理、企业业管理咨咨询、投投资咨询询（除经经纪）、商务咨咨询（以以上咨询询不得从从事经纪纪）。截截止目前前公司资资产总额额为5997433万元，负债总额额为2110万元元，所有有者权益益595533万万元，资资产负债债率0.35%。第三章 项目目建设内内容与条条件评估估3.1 项目建建设背景景3.1.1区域域背景什邡位于于四川腹腹地 HYPERLINK /view/128097.htm 成都都平原，属 HYPERLINK /view/790336.htm 德阳阳市代管管省辖县县级市，南距 HYPERLINK /view/277143.htm 成成都市主主城区552余公公里、东东距德阳阳市区224

42、公里里，距双双流国际际机场11小时车车程，处处于成都都1小时时经济圈圈；广青青公路纵纵贯南北北，成青青公路、川西环环线横穿穿东西，成绵复复线穿境境而过，是四川川省首批批扩权强强县试点点县。“5.112汶川川特大地地震”给什邡邡市造成成了较大大的人员员伤亡和和财产损损失，经经济社会会发展遭遭受重创创。什邡邡市人民民政府以以科学发发展观为为指导思思想，坚坚持以人人为本、科学重重建的方方针，付付出了艰艰苦的努努力。经经过7年年的恢复复重建，什邡市市的经济济迅猛发发展，特特别在近近年来，什邡市市政府按按照中央央城镇化化工作和和四川省省委、省省政府新新型城镇镇化工作作会议精精神，全全市全面面推进新新型工

43、业业化和城城镇化建建设，经经济社会会实现较较快发展展，经济济总量不不断迈上上新台阶阶，经济济结构不不断优化化，人民民生活水水平得到到较大提提高，社社会和谐谐稳定，进入了了工业化化城镇化化“双加速速”时期。为进一一步贯彻彻实施中中央城镇镇化工作作和四川川省委、省政府府新型城城镇化工工作会议议精神，统筹城城乡基础础设施建建设，着着力改善善人居环环境和破破解城乡乡二元结结构制约约，做好好主城区区、社区区、城乡乡改造，逐步实实现城乡乡一体化化，什邡邡市政府府于20015年年3月出出台了什邡市市城南片片区整体体城镇化化建设项项目实施施方案。3.1.2政策策背景德阳市市城市总总体规划划（220088-20

44、020）提出以以德阳城城区为中中心，什什邡城区区、绵竹竹城区、广汉城城区、中中江城区区、罗江江县城为为副中心心，构建建半小时时城镇圈圈。做强强成德绵绵城镇发发展主轴轴，形成成成德绵绵城镇发发展东轴轴和西轴轴，做宽宽做厚成成德绵城城镇发展展带。并并确定什什邡市的的城市职职能定位位为：省省级历史史文化名名城，以以食品、饮料、旅游、精细化化工为主主导的县县域中心心城市。什邡邡市市域域村镇体体系规划划（220088-20020年年）提出出了全面面落实科科学发展展观，坚坚持以人人为本、尊重自自然、统统筹兼顾顾、科学学重建。优先恢恢复灾区区群众的的基本生生活条件件和公共共服务设设施，尽尽快恢复复生产条条件

45、，合合理调整整城镇和和基础设设施布局局，逐步步恢复人人居环境境，同时时立足资资源环境境承载力力，保障障安全与与生计，注重灾灾后恢复复重建与与统筹城城乡、新新农村建建设相结结合，从从而构建建布局合合理、功功能完善善的村镇镇体系，以促进进城乡协协调发展展。什什邡市十十二五国国民经济济和社会会发展规规划纲要要提出出以统筹筹城乡发发展为总总揽，积积极稳妥妥推进城城镇化和和新农村村建设，促进城城乡协调调发展，形成村村镇联动动、城乡乡互动的的城乡一一体化发发展格局局。提高高城镇综综合承载载能力, 引导导农村人人口向城城镇转移移,完善善城镇建建设管理理体制。3.1.3产业业背景近年来什什邡市政政府狠抓抓工业

46、转转型升级级，安排排专项资资金支持持企业发发展，明明日宇航航跻身全全省566个重大大产业项项目，华华兴宇电电子等44家企业业迈入国国家高新新技术企企业行列列，什邡邡烟厂全全年产值值超百亿亿，蓝剑剑饮品增增长势头头强劲，宏达集集团、蓥蓥峰实业业稳步发发展。全全市四川川名牌产产品达333个，居德阳阳第一；新增规规摸以上上企业226家，被确定定为全省省首批工工业强县县示范县县（市）。同时时加大农农业扶持持力度，整合涉涉农项目目资金，新建高高标准农农田3.5万亩亩，粮食食生产实实现六连连增，建建成2个个现代农农业示范范窗口，新创33家省级级重点农农业龙头头企业，新增115个农农民合作作组织，畜牧业业产

47、值占占农业总总产值比比重达443%。促进服服务业加加快发展展，旅游游景区提提档升级级，钟鼎鼎寺、红红峡谷成成为近郊郊游新热热点，被被评为全全省十大大区县旅旅游目的的地，220144年旅游游业总收收入199亿元，增长115.55%。3.2 项目建建设必要要性3.2.1是推推动新型型城镇化化的必由由之路。什邡市城城南片区区整体城城镇化建建设项目目，顺应应国家加加快推进进特色城城乡一体体化的潮潮流，抓抓住了当当前以工工促农、以城带带乡的重重要发展展机遇，是什邡邡市统筹筹城乡和和区域发发展、破破解“三农”难题和和城乡二二元结构构、促进进城乡一一体化发发展的一一个重要要举措。通过本本项目的的实施，将大力

48、力改善区区域内基基础设施施缺乏和和落后的的局面，极大改改善当地地农民、居民的的居住、生活、生产环环境，促促进当地地城乡一一体化水水平的提提升。3.2.2是更更加完善善灾后重重建的迫迫切需要要。“5.112汶川川特大地地震”给什邡邡市造成成了较大大的人员员伤亡和和财产损损失，经经济社会会发展遭遭受重创创。做为为极重灾灾区之一一的什邡邡市城镇镇化进程程和经济济社会发发展速度度受到严严重打击击与制约约，在灾灾后重建建中，什什邡市经经济虽然然稳步回回升，但但发展速速度大不不如前，只有以以产城一一体发展展为指导导，加快快城乡统统筹步伐伐，城乡乡一体，集约高高效新型型城镇化化发展格格局，才才能更加加完善什

49、什邡市的的灾后重重建工作作。3.2.3是推推动农业业人口市市民化转转移的需需要。目前，项项目区周周边配套套设施相相对滞后后，居民民生活服服务设施施配套不不足。本本项目的的建设将将结合项项目区实实际情况况，以人人的城镇镇化为核核心，引引导农业业人口转转移，有有序推进进农民市市民化，稳步推推进城镇镇基本公公共服务务常住人人口全覆覆盖，使使地区农农民共享享现代化化建设成成果，缩缩小城乡乡差距、提升公公共服务务均等化化水平。项目的的实施，有利于于维护城城乡居民民在拆迁迁安置、居住环环境、社社会保障障、文化化教育等等方面的的合法权权益，让让广大农农民共享享改革发发展成果果，有效效推动当当地农业业人口市市

50、民化转转移。3.3 项目建建设内容容评估本项目建建设内容容包括征征地拆迁迁、安置置房建设、公共共建筑工工程、配配套工程程、河道道及生态态环境整整治工程程5部分分。根据据可研研，具具体为：1、征地地拆迁对项目区区内的222111.744亩土地地进行征征收，对对房屋、青苗、附着物物进行拆拆迁补偿偿，涉及及元石镇镇箭台村村及回澜澜镇石羊羊村、回回龙村等等14226户（45666人）农民，其中新新建安置置房安置置5699户（118066人），货币化化安置8857户户（27760人人）。同同时，扣扣除新生生、超龄龄、未失失地农民民，将拆拆迁农民民45666人中中的19922人人依法登登记为城城镇居民民，

51、并纳纳入城镇镇社会保保障体系系。2、安置置房在元石镇镇新建安安置房，总用地地面积661.445亩，规划总总建筑面面积7440966.199平方米米（其中中：住宅宅建筑面面积6335599.122平方米米，农民民配套生生活设施施用房1103443.666平方方米，物物管和其其他公服服用房1193.41平平方米），绿化化面积1143887.330平方方米。3、公共共建筑新建公共共建筑包包括妇幼幼保健院院、幼儿儿园，总总用地面面积300.911亩，总总建筑面面积1.66万万平方米米。其中中：妇幼幼保健院院占地1177229平方方米，工工程量1137445平方方米；幼幼儿园占占地28880.51平平方

52、米，工程量量29440平方方米。4、配套套工程配套工程程包括新新建道路路共122.922公里，包括99条主干干道，22条支路路，总用用地面积积6155.733亩；道道路配套套管网（线）1109.26公公里；独独立管渠渠工程及及其他配配套，包包括城西西污水干干管2.3公里里，城南南雨水干干渠1.7公里里。5、河道道及生态态环境整整治工程程河道及生生态环境境整治工工程包括括河道整整治工程程共9.99公公里（其其中：筏筏子河河河道整治治工程22.288公里，20支支渠河道道整治工工程2.33公公里，221支渠渠河道整整治工程程5.338公里里）；雍雍湖生态态环境工工程总用地面积积10667.442亩

53、。3.4 项目运运作模式式评估20155年2月月，什邡邡市人民民政府办办公室关于做做好什邡邡市城南南片区整整体城镇镇化建设设项目有有关事项项的通知知（什什府办字字2011536号号），决决定由恒恒升公司司作为什什邡市城城南片区区整体城城镇化建建设项目目的代建建主体。20115年33月，什什邡市人人民政府府与恒升升公司签签订委委托代建建协议，委托托恒升公公司作为为项目代代建方负负责本项项目建设设、管理理。根据上述述文件及及委托托代建协协议，本项目目采用委委托代建建购买服服务模式式。什邡邡市人民民政府作作为委托托方，委委托恒升升公司作作为项目目代建方方负责本本项目建建设、管管理。恒恒升公司司负责办

54、办理各项项建设许许可、批批准手续续，自行行投资、建设和和管理。什邡市市财政按按照委托托代建协协议约约定，逐逐年向恒恒升公司司支付委托托代建资资金，且且列入支付付年度财财政预算算。支付付时间从从协议签签订生效效之日第第1年起起，至协协议签订订生效之之日第115年末末结束。3.5 建设条条件评估估3.5.1项目目建设行行政许可可落实情情况3.5.1.11项目立立项与可可研许可可情况20155年2月月，什邡邡市人民民政府办办公室根根据十十七届政政府第四四十四次次常务会会会议纪纪要（第444期）的的相关要要求，制制定了什邡市市城南片片区整体体城镇化化建设项项目实施施方案（什府府办字20115440号）

55、。20155年3月月，什邡邡市发展展和改革革局印发发了关关于同意意什邡市市城南片片区整体体城镇化化建项目目立项的的批复（什发发改投资资2001524号号），同同意本项项目立项项。20155年3月月，北京京中设泛泛华工程程咨询有有限公司司（甲级级资质）编制了了什邡邡市城南南片区整整体城镇镇化建项项目可行行性研究究报告。20015年年3月，什邡市市发展和和改革局局印发了了关于于什邡市市城南片片区整体体城镇化化建项目目可行性性研究报报告的批批复（什发改改投资20115333号），批准准本项目目可研研，同同意本项项目建设设。3.5.1.22项目用用地审批批手续20155年3月月什邡市市国土资资源局下下

56、发了关于什什邡市城城南片区区整体城城镇化建建项目用用地预审审意见的的复函(什国国土资函函2001515号号)，明明确本项项目用地地符合什什邡市土土地利用用总体规规划，同同意本项项目用地地。依据本项项目预审审意见，项目建建设前应应依法办办理建设设用地报报批手续续，取得得相应建建设用地地批准书书或国有有建设用用地使用用权证。项目建建设用地地批准书书、用地地使用权权证尚未未办理，可作为为贷前条条件落实实。3.5.1.33建设用用地规划划许可、建设工工程规划划许可、建筑工工程施工工许可1、建设设用地规规划。220155年5月月，什邡邡市住房房和城乡乡规划局局出具了了建设设用地规规划许可可证（地字第第5

57、1006822201151000177号），明确本本项目用用地符合合城乡规规划要求求。2、建设设工程规规划。220155年5月月，什邡邡市住房房和城乡乡规划局局出具了了建设设工程规规划许可可证（建字第第510068222011500025号号），明明确本项项目建设设工程符符合城乡乡规划要要求。3、施工工许可其其他相关关行政许许可。由由于新建建工程未未开工，工程招招投标尚尚未开始始，相关关施工许许可需在在工程施施工前分分批办理理。 3.55.1.4区域域规划情情况四川省人人民政府府批复的的什邡邡土地利利用总体体规划（20006-220200年），四川川省住建建厅审查查通过的的什邡邡市城市市总体规

58、规划（220011-20020年年）。本项目目用地预预审意见见和建设设用地规规划已明明确证明明项目符符合什什邡市土土地利用用总体规规划（220066-20020年年）和和什邡邡市城市市总体规规划（220011-20020年年）。什邡市住住房和城城乡规划划建设局局20115年33月出具具了关关于什邡邡市城南南片区整整体城镇镇化建设设项目相相关问题题的复函函（什什住建函函2001523号号），明明确本项项目符合合什邡邡市城市市总体规规划要要求，同同时符合合建设用用地控制制标准。什邡市规规划和建建设局提提供什什邡城区区控制性性详细规规划（20008-220200），本本项目位位于什邡邡市城南南片区，

59、符合该该控制性性详细规规划的要要求。3.5.1.55拆迁许许可20155年3月月2日什什邡市人人民政府府办公室室印发什邡市市城南片片区整体体城镇化化建设项项目实施施方案（什府府办220155400号），明确该该项目拆拆迁范围围、编制制依据及及相关补补偿标准准。3.5.1.66环境保保护评估估20155年3月月，什邡邡市环境境保护局局出具了了关于于涉及什什邡市城城南片区区整体城城镇化建建设项目目环境影影响审查查意见的的函（什环审审批220155466号）同同意本项项目的建建设。3.5.1.77项目用用水、电电落实及及消防审审查情况况1、项目目用水。什邡市市供排水水公司出出具了关于什什邡市城城南片

60、区区整体城城镇化建建设项目目生活、生产用用水问题题的复函函，明明确项目目建设施施工期间间用水符符合什邡邡市城市市给排水水规划设设计要求求，保证证本项目目实施期期间用水水的正常常供给。2、项目目用电。20115年44月，国国网四川川省电力力公司什什邡市供供电分公公司出具具了关关于什邡邡市城南南片区整整体城镇镇化建设设项目电电力供应应的函，承诺诺该项目目施工前前，提前前落实永永久性供供电线路路，保障障整个项项目全负负荷用电电。3、消防防条件。20115年44月，什什邡市公公安消防防支队出出具了关于对对什邡市市城南片片区整体体城镇化化建设项项目消防防安全审审查意见见的函，同意意本项目实实施，并并根据