某楼盘项目简要分析报告

1、PAGE PAGE 22深圳宝安xx项目简要分析报告一、项目基本资料位 置置：深圳圳市宝安安区项目技技术经济济指标：（不详详）配套设设施：（不详）装修标标准：（不详）物业管管理公司司及收费费标准：（不详详）按揭银银行及成成数；（不详）区域市市场状况况：宝安区是是深圳近近年来除除了南山山区之外外另一个个房地产产开发长长足发展展的地区区。从20001年开始始，宝安安新开的的楼盘改改变过去去小面积积零星开开发的格格局，逐逐步向规规模化过过渡。除除此之外外，向品品牌化过过渡也是是宝安楼楼盘开发发的一个个重要特特点，出出现了富富通、泰泰华、鸿鸿荣源等等一批品品牌发展展商。同同时，市市内地产产商也纷纷纷进

2、驻驻宝安。宝安楼楼盘的价价格保持持在相对对较低的的水平，目前，宝安新新城片区区的楼盘盘均价仅仅在2880035000元之之间。同同时，楼楼宇质素素有较大大的提高高，宝安安房地产产已经开开始走向向成熟和和理性，具备了了深厚的的市场发发展潜力力。随着着宝安区房房地产发发展的不不断升温温，宝安安新城西西乡片区区即将形形成集住住宅、商商业、市市政配套套、文化化展览于于一体的的独特格格局。 周边环环境状况况：宝安安未来城城市新中中心、靠靠近红树树林自然然保护区区、居住住氛围浓浓厚，但但周边民民房过多多，有待待进一步步改善。交通状状况：6610路路大巴、3200路大巴巴、3111路大大巴、6608路路小巴

3、、6300路小巴巴、7008路小小巴、5511路路小巴、5233路小巴巴、6002路小小巴、6609路路小巴、6133路小巴巴、7002路小小巴、7704路路小巴、7744路小巴巴、未来来深圳三三期地铁铁等等。配套服服务状况况：学校西乡第三三小学 、深圳圳市明珠珠中英文文小学、乐群小小学、西西乡小学学、共乐乐小学、西乡中中心小学学、西乡乡中学、海湾中中学医院西乡医院院、西乡乡人民医医院邮局 西乡邮电电局 商业城城 新安市市场、福福中福购购物广场场、佳华华平价市市场、 银行 交通银银行、工工商银行行、招商商银行、农村信信用合作作社 其它西乡文化化大厦、西乡客客运站、麦当劳劳、碧海海湾高尔尔夫俱乐

4、乐部广 深 公 路图 例例 北西乡大道广 深深 公 路西乡客运站大益广场铁 仔 路铁仔山新城大道道盘龙居盘龙居宝源第一工业区 盐 田田 6011、3220 往宝源源新村 海湾明珠海湾中学学、高尔尔夫馆 海 湾湾 路 宝宝源幼儿儿园 邮电所所 西西乡人民民医院宝源第二工业区 6008宝源居新源花园宝源新村村 武警边边防宝安安门诊注：6008金威威啤酒厂厂宝源源工业区区 7088南头检检查站银田田 5111银湖站站西乡乡码头601宝宝城三区区碧海海湾320东东湖总站站碧海海湾往西乡码码头616二、项目目半径范范围内楼楼盘分析析 现选选取周边边与本项项目相邻邻且具有有代表性性的楼盘盘以及在在地块质质

5、素、居居住环境境、目标标客户等等方面接接近，在在价格上上具有可可比性的的西乡区区域的楼楼盘分析析，详见见下表： 楼 盘盘名 称称富通蟠蟠龙居电话27911598882791169888位 置置宝安588区、凤凤凰城西西面，新新城大道道南侧物 业业类 型型24栋商商住楼均价住宅28800元元/平方方米商铺95500元元/平方方米发展商富通地产产代理商富通地产产物 业业公 司司发展商自自己管理理管理费多层0.80元元/平方方米高层1.60元元/平方方米占 地地面 积积272773.221平方方米建 筑筑面 积积804999.663平方方米容积率2.955实用率85%绿化率32%总户数主 力力户 型

6、型四房两厅厅两卫三房两厅厅两卫三房两厅厅一卫两房两厅厅两卫户 型型面 积积109.79-1099.866平方米米98.77-1001.110平方方米89.332-889.552平方方米66.000-666.117平方方米付 款款方 式式一次性付付款900折、按按揭944折；工工商银行行提供77成200年按揭揭周 遍遍配 套套西乡第三三小学、径贝小小学、西西乡中学学、海湾湾中学、招商银银行、建建设银行行、农村村信用合合作社 、西乡人人民医院院、麦当劳劳、明珠珠酒店、文乐大大酒店、海皇宫宫大酒店店、西乡乡文化大大厦、碧碧海湾高高尔夫俱俱乐部、体育场场、福中福福购物广广场、南南城百货货、佳华华平价市

7、市场交 通通配 套套有3111、3220、5511、5233、6002、6609、6133、6116、7702、7044、7774、等等多路公公交车通通过。卖点大社区、优裕的的生活配配套、知知名地产产商楼盘优劣劣势分析析优势：交交通便利利，周边边配套齐齐备，户户型方正正实用且且价格适适中，商商铺层高高5.88米可分分割为两两层。劣势：小小区自身身会所配配套不足足，周边边农民房房林立，流动人人口较多多较杂。开 盘盘时 间间20022-8-11入 伙伙时 间间最早入住住日期:20002-99-1竣工日期期:20003-6-330楼 盘盘名 称称海湾明珠珠电话2790015888、227900718

8、88位 置置深圳市宝宝安区西西乡大道道旁物 业业类 型型28栋多多层、55栋小高高层均价28000元/平平方米发展商恒明珠地地产代理商恒明珠地地产物 业业公 司司发展商自自己管理理管理费1.8元元/平方方米占 地地面 积积358664平方方米建筑面积积800006.44平方米米容积率2.7实用率90%绿化率32%总户数一期6883湖户户、二期期1833户主 力力户 型型四房两厅厅两卫两两阳台三房两厅厅两卫两两阳台三房两厅厅两卫两两阳台两房两厅厅两阳台台户 型型面 积积126.68-1299.1平平方米105.06-1055.644平方米米104.01-1044.122平方米米77.553-77

9、7.554平方方米付 款款方 式式一次性付付款、二二成首期期八成按按揭300年、一一成首期期（还有有一成分分为一年年付清）八成按按揭300年。周 遍遍配 套套海湾中学学、西乡乡中心小小学、深深圳市明明珠学校校、深圳圳市明珠珠中英文文小学、西乡中中心医院院、宝安安新体育育馆、批批发市场场、天虹虹商场、碧海湾湾高二夫夫球场、西乡公公园、凤凤凰城广广场等交 通通配 套套地铁、6610路路大巴、3200路大巴巴、3111路大大巴、6608路路小巴、6300路小巴巴、6116路小小巴、7708路路小巴等等卖点成熟滨海海教育社社区楼盘优劣劣势分析析优势：该该小区交交通便利利，周边边配套齐齐备，户户型方正正

10、实用且且价格适适中，靠靠近海及及碧海湾湾，环境境优势强强劲劣势：小小区自身身配套不不足，没没有会所所等相应应配套 楼盘名称称大益广场场位置西乡577区西乡乡大道与与铁仔路路交汇处处发展商大益置业业建筑有有限公司司代理商同致地产产物业管理理深圳市南南山物业业管理有有限公司司承建商中铁建厂厂工程局局深圳分分公司建筑类别别多层133栋、小小高层44栋，6600户户左右物业类别别商住楼管理费1.8元元起价26800元/平平方米均价33000元/平平方米占地面积积208443.22建筑面积积776553.998容积率3.733绿化率25%付款方式式一次性付付款888折，银银行按揭揭92折折：住宅宅中国银

11、银行提供供8成330年、商铺55成100年；特特惠银行行按揭：住宅首首期一成成起，商商铺首期期二成起起。目前前推出特特价房228800元/不打折折交通状况况途经的公公交车有有：3111、3320、6011、6008、6609、6100、6116、6630、7088、7117、5511 周边配套套学 校： 乐群群小学、西乡中中学、西西乡小学学、共乐乐小学、西乡第第三小学学、西乡乡中心小小学、海海湾中学学 医院： 西乡乡医院、西乡人人民医院院 银行： 交通通银行、工商银银行、招招商银行行、农村村信用社社 邮电局：西乡邮邮电局 商业城：新安市市场、大大益广场场内设超超市、会会所 其它： 碧海海湾高尔

12、尔夫、西西乡文化化大厦、文乐酒酒店、西西乡客运运站配套设施施东部沿街街式商铺铺及其顶顶部联排排式住宅宅、西北北部4栋小高高层住宅宅楼等建建筑组团团形成半半围合式式院落结结构，交交叉口处处为大型型中空式式商业广广场。广广场底部部设下沉沉式会所所，商场场顶部为为屋顶花花园，小小区内部部拥有花花园、绿绿化小品品、泳池池主要户型型二房二厅厅一卫68.338平方方米三房二厅厅二卫98.998平方方米三房二厅厅一卫97.113平方方米三房一厅厅一卫98.997平方方米楼盘优劣劣势分析析优势：大大社区、内部配配套设施施比较优优裕、周周边配套套设施比比较齐全全方便，户型实实用，价价格适中中，交通通便利劣势：周

13、周边主要要以工业业为主，消费力力不高，空气烟烟尘污染染比较厉厉害，流流动人口口较多三、本项项目SWWOT分分析：项目优势势交通极为为便利。座落于于西乡大大道旁，出行便便利，未未来深圳圳第三期期地铁西乡乡大道站站附近。宝安新城城中心区区未来主主要中心心旺地。 周边配套套齐全。西乡第第三小学学、径贝贝小学、西乡中中学、海海湾中学学、招商银银行、建建设银行行、农村村信用合合作社 、西乡人人民医院院、麦当劳劳、明珠珠酒店、文乐大大酒店、海皇宫宫大酒店店、西乡乡文化大大厦、碧碧海湾高高尔夫俱俱乐部、体育场场、福中福福购物广广场、南南城百货货、佳华华平价市市场等。大环境居居住氛围围浓厚。南边一一公里处处为

14、国家家级红树树林自然然保护区区，西南南面不远远处是碧碧海湾高高尔练习习场,周边富富通蟠龙龙居、海海湾明珠珠等中大大型居住住小区共共同造就就了良好好的居住住环境。占据优越越地理位位置，在在众多农农民房中中脱颖而而出，项项目形象象容易树树立。前景看好好，有升升值潜力力。项目劣势势规模小、配套少少。面向西乡乡大道，受噪声声影响较较大，背背靠农民民房无靓靓景。四周比较较杂乱，居住、工作环环境欠佳佳。工程经过过一段时时间停工工,形象欠欠佳。周边中、小型楼楼盘众多多，消费费市场有有限。项目机会会点宝安新城城中心越越来越被被关注。大环境随随着不断断改进，将越来来越完美美。小规模容容易操作作座处于主主干道边边

15、，易吸吸引目标标客户眼眼球项目威胁胁点同区多层层、小高高层现楼楼积压多多、且有有降价求求售之趋趋势,以求解解套,势必对对本项目目之价位位构成一一定压力力。除非楼盘盘有特别别质素和和优势,宝安区区市民对对小高层层住宅仍仍有所抵抵触;物业管管理费比比多层高高、使用用率不及及多层等等都是客客户关注注要点。四、本项项目目标标客户定定位1、客户户构成：主要由由原居民民、从国国内其它它市县迁迁居过来来有较长长时间的的小个体体工商户户、附近近工厂企企业白领领管理层层及部分分在该区区域已生生活多年年的政府府公务员员构成。2、特性性描述：客户熟熟悉、认认同西乡乡，对西西乡片区区的生活活设施、人文风风俗、甚甚至于

16、邻邻里环境境都相当当熟悉，形成了了一种居居住情绪绪，因生生意或工工作原因因基本上上不愿离离开现在在的生活活圈，依依赖于岭岭南风俗俗，甚至至购房时时都有毗毗邻而居居的较大大可能。3、主要要销售对对象有以以下几个个类型:在宝安、西乡工工作36年的的白领人人士这类人士士工作稳稳定,收入基基本保持持在200050000之间间,来深时时间不长长,又想购购置物业业。附近工厂厂、企业业的管理理者他们收入入中等偏偏上,多为单单身或二二人世界界,思想前前卫,对住房房需求并并不是国国人传统统的一步步到位，面临首首要解决决“住” 的问问题。私营小业业主作为临时时性居所所或商住住两用。当地村民民置业对现居住住状况及及

17、为不满满意的少少部分当当地村民民。投资者本项目地地块临主主干道，含金量量高, 中、小小户型易易于出租租、转让让。有升升值潜力力。五、本项项目价格格定位 本项目以以中青阶阶层的实实际用家家及投资资客户为为主；他他们追求求美好的的生活，向往各各自的生生活空间间，但经经济基础础较弱，故此要要打动他他们的购购买欲望望，除了了楼盘有有特色能能满足需需要外，仍需有有合理的的价格及及轻松的的付款方方式。根据周边边楼盘与与本项目目在地段段位置、规划设设计、建建筑施工工、配套套设施、园林景景观等各各方面进进行综合合而全面面的客观观比较，初步对对市场的的客观分分析和周周边物业业的比较较，初步估估算本项项目基本本起

18、价位位为22280元元/M2,主力价价位为224000元/MM2,理想价价位为225000元/MM2。 价格控制制以“低价倾倾销、占占领市场场”，分时时间段制制定出不不断上升升的价格格走势，并“逐步走走高、留留有升值值空间”既能吸吸引消费费者又能能吸引投投资方式式为原则则。六、本项项目销售售策略本项目营营销战略略初步设设想： 塑造项项目在西西乡片区区的标志志性建筑筑形象黄金金地段、位置优优势 多重优优势的复复合展示示片区区成熟优优势、生生活氛围围优势、周边大大配套优优势 锁定主力力目标客客户群地缘缘性客户户、工厂厂企业白白领、管管理层 差异化化推介价格格差异化化销售策略略 根根据本项项目盘小小

19、量少，又无品品牌依据据的特点点，不宜宜耗费大大量的财财力和精精力来铺铺设一个个品牌概概念，拉拉动楼房房销售。在策略略上简洁洁明快，直截了了当。一一方面集集中精力力，做足足楼房卖卖相，精精心打造造成与众众不同的的优势，用心营营造现场场气氛，充分展展示项目目本体；另一方方面，采采取多种种宣传推推广手段段，有计计划、有有节奏地地展开宣宣传攻势势。承诺诺、吸引引、说服服目标对对象产生生购买欲欲望和动动机，两两方面有有机配合合，促成成项目的的全面销销售。 “城市市新理想想”未来新新主张人人有人的的理想,城市也也有城市市的理想想。 宝安安新城中中心的规规划与兴兴建与精精确定位位。未来来深圳第第三期地地铁构

20、成成动脉,信息形形成网络络。这就就是宝安安新城中中心区的的理想。 物业的的未来,很大程程度上取取决于城城市的未未来。 物业的的未来 = 新新城中心心的理想想 “小楼楼盘,大中央央” 小楼楼盘本项目目 大中央央宝安安新城中中心区 大中中央: 中心区区,城市未未来最繁繁华的地地方, 也是最最具有升升值潜力力的地方方。 小楼楼盘：我我有我个个性、我我有我精精彩价格上采采取低开开高走策策略;有计划、限量推推出房源源。适时推出出一些促促销策略略3、营销销宣传：极具诱诱惑力的的价格,高品质质的地段段。七、物业业发展建建议1、如何何提高项项目整体体质素？市场的不不断发展展，对住住宅质素素提出了了更高的的要求

21、，住宅应应具有“人性化化”的特特点。通通过调查查我们根根据市场场消费群群体结构构，并关注到目目标客户户的群体体特点，顺应不不同的消消费群体体需求认认为项目目整体质质素的高高低，要要服从于于人的舒舒适性，服务于于人的健健康性，要适应应于人的的多样化化选择。建议本本项目从从以下几几个方面面考虑增增强楼盘盘卖点：A、建筑筑单位在户型设设计方面面因前期期工程影影响，改改动可能能性较小小，因此此在销售售过程中中有必要要在建筑筑外观上上多下功功夫。建建筑外观观造型设设计必须须新颖,以适应应新时代代之家居居时尚。同时与与周边物物业区别别开来,突显独独特风格格和品味味,使客户户第一眼眼即产生生拥有欲欲望。通通

22、过对周周边楼盘盘的类比比及本项项目目标标客户的的习惯了了解，建建议本项项目在外外型设计计处理上上与周边边楼盘隔隔离分开开，做完完全差异异化的建建筑外型型以此增增强市场场占有率率。建议议在外观观造型上上选定现代代都市主主义风格格,重点突突出其“小资”情调。风格塑造造的关键键在于外外观颜色色搭配及及屋顶造造型处理理,同时要要使外形形具备线线条美,建议首首层以淡淡橙色涂涂料饰面面，二楼楼以上外外墙以清清静、平平和的米米白色涂涂料为主主,再以白白色或灰灰色的窗窗线和阳阳台作配配合, 窗玻玻璃为湖湖水绿色色，在屋屋顶及各各单元中中间采用用蓝色线线条或黄黄色线条条进行间间隔；屋屋顶造型型充分运运用构架架、

23、流线线型挑板板体现楼楼宇的线线条动感感，使整整个建筑筑散发现现代精神神与鲜明明个性，为了完完善小区区绿化不不足可选选用屋顶顶露台营营造空中中花园，让人有有耳目一一新的感感觉。力力求以简简约现代代的手法法体现出出建筑本本身所具具有的美美感和楼楼宇的不不凡气质质与内涵涵。从另另一个层层面也体体现了都都市生活活“小资情情调”，充分分吸引目目标客户户眼球，力求做做出西乡乡大道上上在标志志性物业业。并为为项目销销售买点点“小而精精”提供依依据。B、环环境景观观建议在尽尽可能的的空间里里做最大大的绿化化面积，在项目目后面的的空地里里做一个个休闲广广场，放放置造型型美观、现代、极具艺艺术性的的雕塑及及部分椅

24、椅子，并并适量布布置一些些健身器器材。增增加项目目卖点。C、公建建配套在车位设设置、康康体设施施上尽可可能满足足于业主主工作、生活需需要的一一切服务务设施。基于本本项目有有部分商商业面积积做为小小区配套套的构成成部分，但该片片区消费费力有限限，商铺铺面积的的划分不不宜过大大，建议议以255-600平方米米为主。D、物业业管理聘请深圳圳资深物物业管理理公司作作为物业业管理顾顾问，重重点体现现科技领领先，服服务至上上，以人人为本的的物管理理念；同同时结合合本项目目目标客客户特点点提出“E站式式远程看看护”的服务务理念，通过物物业管理理中心总总机接驳驳IE到到每家每每户，让让业主可可以通过过网络享享受轻松松的物业业管理服服务，以以物业管管理作为为软件的的产品成成本不多多，但深深入人心心，可提提高本项项目的总总体形象象和附加加植。2、装修修标准建建议外墙：以以涂料为为主；窗窗以塑钢钢窗及落落地无框框玻璃墙墙。大堂：墙墙面为高高级大块块地砖，地面铺铺砌花岗岗岩或高高级防滑滑抛光砖砖拼图，天花为为艺术天天花木吊吊顶。电梯：合合资日立立、三菱菱或奥迪迪斯电梯梯。电梯间：地面为为花岗岩岩；消防通道道（步行行楼梯）、地面面：水泥泥沙浆找找平公共走道道：铺高高级抛光光砖；地面：刷刷白抹平平墙面：刷刷白抹平平单位门：高级防防火防盗盗子母门门。单