某楼市商业项目调研汇总

1、郑东新区区商业项项目调研研汇总一 、郑郑东楼市市一枝独秀秀 全全城关注注纵观郑州州东区、北区、核心区区、西区区和南区区五大楼楼市板块块，郑东东新区可可谓领跑跑中原，一枝独独秀。这与郑州州市政府府的强力力推进和和打造不不无关系系。郑东东新区自自获准发发展以来来，一直直是郑州州市政府府穷尽全全力打造造的现代代化新城城，郑东东新区CCBD完完全独享享了所有有郑东新新区衣帛帛，郑东东新区CCBD起起步区成成长为郑郑州城市市发展与与居住的的代表，领跑中中原。住住宅、写写字楼、商业等等明星楼楼盘在本本区域纷纷起，一一时烽火火不断，吸引关关注无数数，郑东东新区当当之无愧愧成为中中原房地地产发展展中最为为抢眼

2、的的一片热热土，谱谱写着城城市化大大发展的的优美篇篇章！ 二 、郑东楼楼市特点点住宅项目目霸占江江山“城市东东进”运动使使本区域域催生了了一批大大规模高高层楼盘盘，使本本区域持持续炙手手可热，但细察察其中发发现，主主要是一一批以住住宅为主主的项目目带动所所致，其其中不乏乏国内行行业巨头头和本地地老大，高手林林立，支支撑新区区地产版版图。底商类商商业物业业众多 在在当前的的诸多住住宅项目目中，几几乎全部部的项目目都规划划有底商商，鲜见见纯住宅宅项目出出现，有有的是临临界商铺铺，有的的是内置置商业街街。纯商业项项目惟有有一家在当前所所有的新新区项目目中，属属于纯商商业的项项目仅有有一家，就是宝宝龙

3、城市市广场，郑东建建材家居居城除外外。商业物业业推盘多多谨慎不管是住住宅项目目中的底底商，或或是纯商商业项目目的代表表宝龙龙城市广广场，其其推盘节节奏和策策略无不不慎之又又慎，许许多底商商物业当当前甚至至不敢推推出，即即使推出出也是以以小部分分作试探探。可见见，在当当前新区区来说，商业项项目运作作颇具挑挑战性。整体价格格居高不不下无论是底底商或者者纯商业业项目，其价格格一直居居高，这这另一方方面也印印证了新新区所蕴蕴含的极极高商业业价值。运营成为为拦路虎虎无论底商商亦或纯纯商业项项目，所所面临的的挑战似似乎只有有一个，那就是是如何招招商和运运营。或许是鉴鉴于无法法回避的的商业投投资价值值，许多

4、多商业项项目都无无法逾越越运营这这篇文章章，而运运营的首首要关键键就是招招商，而而招商则则一方面面考验着着自身产产品的规规划设计计，另一一方面对对开发商商来说也也是一道道难解的的综合命命题。也也许这恰恰是新区区市场留留给人们们的思考考。商铺购买买以投资资为主调查显示示，商铺购购买大多多数为投投资买商商铺的，而用于于自己经经营的只只是少数数。多数数是为了了出租而而购买商商铺的。 三 、 主要商商业物业业明细项目名称称物业类型型面积（）价格（元元/）备 注联盟新城城 内铺、外铺445778.22（三期）外铺:11-2楼楼90000 33-4楼楼60000多内铺:770000-80000内商已销销完

5、.外外铺众意意路临街街的1和和2层联联体，已已售完. 3和和4层还还有900%,东东风路旁旁的还没没有开始始销售，有200多间，小订55万，层层高3.6米，1500-1660平方方米最小小，内铺铺:三年年返租(每年77%),四年回回购(加加10%)(已已售完);外铺铺没有。劣势：人气不不够,户户型大，总价高高，利用用率底(1和22层联体体)、商商铺不多多金成东东方国际际底商137000110000左右右（以前前）130000左右右（目前前）一二层连连体，660万-2550万左左右，基基本售完完，一次次性优惠惠2%，按揭无无优惠，层高55米，004年推推出劣势：东东区形成成气候目目前尚不不是时候

6、候。金成阳阳光世纪纪底商136000120000（均均价）1200001135000（区间）3栋高层层的群楼楼商业，面积一一般为8802700，另有有商场700平平米左右右，层高高5米，最最迟20007年年2月交交房，销售率885%以以上，推推广主题题语：郑郑东新区区龙头商商业，远远见成就就商业中凯铂铂宫底商不详不详07年底底交房，商业面面积不大大 主体接近近封顶，有顾虑虑，目前前没有推推出伟业中中央金库库底商31933不详基本售完完，已交交房，层层高为55米（1F），4.22米（2F），3.3米米（3F），两栋写写字楼，802700，另有有商场7700平米左右右，层高高5米，3301200平

7、米劣势：目目前人气气不旺，现在的的经营依依靠写自自楼内的的人员。项目名称称物业类型型面积（）价格（元元/）备 注龙腾盛世世底商200000未确定商铺尚未未开盘，临街商商铺，周周围无大大型商场场，大约约10000米有有建材，家电+家纺专专业市场场，077年底或或20008年初初交房，层高为为3.99。中义阿阿卡迪亚亚底商3万90000(一期期均价)120000(二二期最低低)07年112月（住宅），商业业未定，3.99米交房房，总价价约500万1500万, 价格区区间10000001550000，面积积一般为为4090，预计年年底推出出，具体体时间未未定劣势：规规划中小小区旁边边将会有有立交桥桥

8、建立，对商业业发展来来说很难难聚集起起很大的的人流。鑫苑中中央花园园底商不详100000（均均价)80000（特价价铺)08年99月交房房，层高高为6.5米，面积一一般为55090，销售率率约700%左右右，总价价约422万以上上，价格格区间7700001110000，劣势：商商铺外面面有绿化化带阻隔隔，而且且某些铺铺位临立立交桥。不能很很好的聚聚集人流流。郑东建材材家居城城专业市场60万一期50000（均价价)30060000（区区间)已交房，层高为为5.33米，总总价约119万455万，销销售率约约30%面积一般般为： 6371（一楼）、1000左右右（二、三楼）租金：二二、三楼楼1530

9、元元/平方方米/月月；劣势：缺缺乏人气气中南海海知音底商不详120000（均均价)推出时间间12月月9日，还没有有推出项目名称称物业类型型面积（）价格（元元/）备 注 HYPERLINK /zhanshi/Show.asp?id=422 盛世年华华底商3万未确定还没建，面积一一般为11002000推出时时间为今今年年底底或明年年年初，现在正正在排号号，针对对本社区区业主，不能形形成气候候。大地东东方名都都底商2万未确定还没建，层高为为3.99，交房房时间008.22.288，面积积一般为为502000，以1100左左右为主主，针对对本社区区业主。立体世界界底商2万多不详还没有推推出，大大约在下

10、下个月推推出，面积一般般为8003000，1100以以下的所所占比例例较少。顺驰中中央特区区2期底商不详80000（一期期）100000（二二期）07.55月推出出，劣势：入入主率底底，人气气不旺,商业氛氛围匮乏乏。中凯华华府底商2万不详未售，主主要针对对社区内内业主，由一栋栋2层的的商业和和临街底底商组成成，面积积一般为为302200，600800的为主主。楼盘名称称宝龙城市市广场物业类型型商业加一一栋公寓寓开盘时间间一期066年6月月、二期期9月、三期预预计122月地理位置置农业东路路与九如如路交汇汇处开发商郑州宝龙龙置业发发展有限限公司行销代理理百润顾问问公司建筑规划划科学分布布主力店店

11、，建筑筑景观艺艺术化：充分考虑虑各种商商业功能能的合理理布局，真正实实现业态态互动，人流互互动，财财源共享享，将大大型时尚尚百货，大型超超市，大大型餐饮饮，大型型夜总会会，Diicsoo，儿童童主题乐乐园，酒酒店式公公寓，科科学的分分布在不不同楼层层，不同同位置，依靠这这些主力力店带来来的巨大大人流和和商业气气氛，来来带动项项目中的的独立店店面的经经营，提提高独立立店面的的投资价价值。在在建筑外外观设计计上，以以高贵典典雅的欧欧式建筑筑风格，结合庞庞大的景景观设置置和夜景景工程。物业管理理开发商自自己的公公司，费费用没有有定建筑面积积25万多多平方米米占地面积积280亩亩商业面积积90%住宅面

12、积积不到100%交房时间间08年年年初业态划分分旅游、游游乐、运运动、休休闲、美美食、文文化、购购物、娱娱乐、酒酒店式公公寓等的的“一站式式消费体体验”商业营销销/推广特色色宝龙就是是中心宝龙就是是财富的的中心宝龙就是是世界5500强强的中心心宝龙就是是郑东新新区的中中心商业运营营管理商商郑州宝龙龙集团发发展有限限公司招商方式式免月租拿拿营利额额提成等等灵活自由由，可以以和开发发商商量量定等商铺面积积17平方方到上千千平方所占比例例户型多而而全，大大小都有有租金水平平一楼约1100-1200二楼约990元/平方米米三楼约665元/平方米米具他们们公司介介绍基本本是这样样，但是是估计达达不到回报

13、方式式可以和公公司签代代租合同同，公司司以最底底回报点点6%（第一年年）7%（第二二年）88%（第第三年）对外出出租，但但不保证证出租时时间的确确定。回回报点以以出租后后时间为为准，经经公司出出租后收收取中介介费，是是第一个个月租金金的200%销售均价价一楼2万万每平方方米二楼1万万2每平平方米三楼8千千每平方方米推广主题题语宝龙就是是中心推出时间间06年66月份付款方式式及优惠惠一次性付付款优惠惠三个点点，其他他没有均价区间间40000至4000000每平方方米物业管理理费未定销售率60%左左右(开开发商只只销售330%.70%对外出出租)商业环境境南CBDD中心.北顺驰驰第一大大街东绿绿地

14、老街街，东是是实验中中学（贵贵族私立立学校，占地8800亩亩）公交路线线48路.65路路优势已引进家家乐福.肯德基基.国美美.麦当当劳.龙龙之杰.避风塘塘.迪信信通.豪豪享来老老百姓大大药房、屈臣氏氏、海谰谰之家、星美传传媒五星星级电影影城等.前景看看好，因因本集团团实力雄雄厚，且且70%商铺是是自营（对外招招租）所所以后期期市场推推广和管管理有保保证。劣势目前人气气不够旺旺.公交交车不多多电话6810077777 66810088888接待人陈功四、竞争争项目-宝龙城城市广场场项目分分析：作为郑东东新区目目前唯一一纯商业业物业，宝龙城城市广场场凭借着着他们雄雄厚的资资金实力力和多年年的全国国

15、开发经经验，借借郑东新新区强劲劲的发展展势头和和政府优优惠的政政策，以以及其自自己强大大的招商商措施和和运营模模式，吸吸引了大大量投资资者，其其规模化化的开发发、品牌牌化的经经营使其其在郑东东新区商商业领域域中独占占市场鳌鳌头。 （一） 优势（STRRENGGTH）借郑州整整个房地地产市场场发展的的良好态态势，登登陆中原原，继续续推进其其全国扩扩张战略略。郑州市政政府对东东区的统统一规划划，包括括产业、教育、交通、风景、旅游、房产等等各个层层面，这这个全面面的定位位计划将将把东区区在郑州州的地位位提升到到一个新新的高度度，吸引引了大批批有实力力的外地地房产商商挺进郑郑东，推推进了东东区快速速发

16、展。项目位于于郑东CCBD核核心区位位，独有有的地理理位置将将辐射整整个东区区，这里里充满着着无限商商机，这这里将成成为未来来发展的的焦点。距郑州老老城区也也比较便便利，这这也是商商业发展展的先决决条件。产品具有有综合型型的规划划优势，在进行行商业主主题定位位之时，同时还还包括星星级酒店店和公寓寓等多业业态的综综合投资资商业产产品，在在完善项项目配套套的同时时增加了了该项目目的投资资区域热热点。招商力度度比较大大，引进进多家“世界5500强强”企业合合作经营营，这些些都是吸吸引投资资者最有有效的武武器。雄厚的经经济实力力支撑着着其商场场运营模模式，770以以上商铺铺全部由由自己运运营，能能在短

17、时时间内把把市场热热度烘托托起来，缩短了了新生市市场漫长长的培育育期，避避免了分分散经营营的一些些弊端合合风险。（二） 劣势（WEAAKNEESS）虽然未来来前景看看好，但但就目前前而言，东区地地理位置置在郑州州市民眼眼中略显显偏僻，周边配配套、交交通还是是不完善善，尤其其通往市市区的公公交非常常不方便便，地段段上的抗抗性可能能是宝龙龙最大的的销售阻阻力。因为区域域相对不不成熟，缺乏一一定的知知名度，因此市市场启动动难度较较大，风风险也相相对增加加。项目启动动初期商商区形象象与物业业及管理理配套等等一切都都在待完完善之中中，目前前项目周周边环境境不太成成熟，可可能影响响该项目目销售。该项目价价

18、格整体体而言比比较偏高高，就东东区目前前消费潜潜力，乃乃至郑州州的经济济实力，很难支支撑，因因此投资资者比较较谨慎。郑东新区区巨大的的商业发发展潜力力日益剧剧增，但但目前宝宝龙还未未提供非非常满意意、完善善的商业业运营模模式来满满足客户户的愿望望和需求求，二者者之间的的矛盾也也导致宝宝龙目前前销售面面临困境境。（三） 威胁（THRREATTEN）客户资源源是商业业最大的的威胁，如何扩扩大项目目影响、挖掘客客户人群群，如何何保持在在市场扩扩容的情情况下客客户资源源等比例例增长，是宝龙龙城市广广场面临临的严重重问题。伴随着郑郑州目前前其他几几个大的的专业市市场的相相继登场场，商铺铺供应激激增，市市场竞争争进一步步加剧，投资者者选择面面更为宽宽泛，客客户要求求也