公园项目发展计划课件

1、项目发展计划PAGE PAGE 15王立法 机密文档柳州“龙龙潭公园园”项目发展展计划王立法20044年6月目 录录TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc76798171 第一章 项目目概况 PAGEREF _Toc76798171 h 2 HYPERLINK l _Toc76798172 1.11项目来来源 PAGEREF _Toc76798172 h 2 HYPERLINK l _Toc76798173 1.2建建设地点点 PAGEREF _Toc76798173 h 2 HYPERLINK l _Toc76798174 1.3项项目建设设内容 PAGEREF _

2、Toc76798174 h 2 HYPERLINK l _Toc76798175 1.4投投资预算算和资金金来源 PAGEREF _Toc76798175 h 3 HYPERLINK l _Toc76798176 1.5财财务效益益 PAGEREF _Toc76798176 h 3 HYPERLINK l _Toc76798177 第二章项目规规划方案案 PAGEREF _Toc76798177 h 4 HYPERLINK l _Toc76798178 第三章项目市市场分析析 PAGEREF _Toc76798178 h 5 HYPERLINK l _Toc76798179 31、柳州社社会经

3、济济概况 PAGEREF _Toc76798179 h 5 HYPERLINK l _Toc767981180 32、柳州州房地产产市场概概况 PAGEREF _Toc76798180 h 6 HYPERLINK l _Toc76798181 3.2.1、柳柳州市固固定资产产投资、工业产产值、居居民收入入增长 PAGEREF _Toc76798181 h 6 HYPERLINK l _Toc76798182 3.2.2、柳柳州市220011、20002年房房地产投投资增长长分析 PAGEREF _Toc76798182 h 8 HYPERLINK l _Tooc76679881833 3.33

4、、项目目市场优优势 PAGEREF _Toc76798183 h 9 HYPERLINK l _Toc76798184 第四章 项目目实施进进度 PAGEREF _Toc76798184 h 9 HYPERLINK l _Toc76798185 41项项目工程程实施进进度 PAGEREF _Toc76798185 h 9 HYPERLINK l _Toc76798186 42销销售实施施计划 PAGEREF _Toc76798186 h 10 HYPERLINK l _Toc76798187 第五章投资分分析 PAGEREF _Toc76798187 h 10 HYPERLINK l _Toc

5、76798188 51 投资估估算 PAGEREF _Toc76798188 h 10 HYPERLINK l _Toc76798189 52 资本金金和资金金筹措 PAGEREF _Toc76798189 h 11 HYPERLINK l _Toc76798190 第六章 财务务效益初初步分析析 PAGEREF _Toc76798190 h 11 HYPERLINK l _Toc76798191 61 营业业收入预预测 PAGEREF _Toc76798191 h 11 HYPERLINK l _Toc76798192 62 营业业利润预预测 PAGEREF _Toc76798192 h 1

6、1 HYPERLINK l _Toc767981193 第七章章 结论论 PAGEREF _Toc76798193 h 11 HYPERLINK l _Toc76798194 第八章 附件件与附表表 PAGEREF _Toc76798194 h 12第一章 项目目概况1项目来来源“云林居居”项目位位于广西西柳州市市，地块块及项目目开发权权属于柳柳州市和和佳房地地产开发发有限公公司。和和佳公司司已支付付所有土土地款，拥有项项目的土土地使用用证，且且无任何何抵押或或贷款行行为。和佳公司司原股东东因内部部原因，将项目目公司的的股份转转让给和和一集团团，由和和一集团团的下属属公司上上海和居居企业发发展

7、有限限公司（持有770%的的股份）和深圳圳市澄和和投资有有限公司司（持有有30%的股份份）共同同持有。转让款款合计1102220万元元，目前前已经支支付75550万万元。1.2建建设地点点“云林居居”项目地地块总面面积为3337.77亩，位于于柳州市市龙潭公公园风景景区入口口处，距距市中心心仅三公里里，紧靠靠柳州市市南线快快速干道道柳石路路，交通通十分便便捷。龙潭公园园是自治治区AAAAA级级风景名名胜区，位于柳柳州市区区南部，规划面面积5444公顷顷。本项目地地块范围围内拥有有约400亩的原原始次生生林，地块四四周山环环水绕，堪比桂桂林。不不仅是在在柳州，甚至在在全国的的百万以以上人口口城市

8、的的市区中中，该项项目的自自然环境境都是十十分罕见见的。目前该块块土地评评估价格格在3亿亿元以上上。1.3项项目建设设内容规划建设设100套联排别别墅和低低密度的的多层住住宅，综综合容积积率为11.2。本项目总总建筑面面积为222.7万平方米米。其中中住宅建建筑面积积21.7万平方米米；商业建建筑面积积50000平方米米；公建配配套设施施建筑面面积50000平方米米。1.4投投资预算算和资金金来源经测算，本项目目建设投投资总计计为4.05亿元元（含土土地费用用），本本项目建建设资金金由项目目股东提提供1.4亿元元作为项项目建设设的资本本金，自自有资金金率达到到35，其余部部分由项项目公司司通过

9、银银行贷款款等方式式自筹解解决。1.5财财务效益益 初步步测算，本项目目预计总总销售收收入6.14亿元元，税前前利润预预计为2.06亿元，税税前投资资利润率率（2.06亿元/44.055亿元）为50%；自有资资金回报报率（2.06亿元/11.4亿亿元）为为147，项目目的财务务效益好好，具有有很强的竞争力力。由于龙潭潭公园项项目所在在环境的的不可替替代性和和产品定定位的高高起点，龙潭公公园项目目将多层层住宅价价格定为为2700元元/平方方米，联联排别墅墅价格定定为30000元/平方米米，是完完全合理理而且具具有相当当竞争力力的。因因此对项项目销售售的预期期是较为为准确的的。项目规划划方案充分利

10、用用该地段段无可替替代的天天然环境境；融入岭南南地区深深厚的文文化底蕴蕴；注入世界界一流的的住宅设设计理念念；规划以五五、六层层多层建建筑为主主，辅之之三层联联排别墅墅，预计计多层住住宅总建建筑面积积17.96万万平方米米，联排排别墅总总建筑面面积3.63万万平方米米，容积积率仅为为1.22； 住宅建筑筑面积适适中，便便于控制制房屋总总价；房型设计计与功能能性设置置适合现现代家庭庭结构，方便日日常生活活。主要建筑筑技术指指标序号指 标数 值1、总占地面面积（平平方米）2251132 可可建筑用用地面积积（平方方米）18877612、总建筑面面积（平平方米）2265513其中：商商品住宅宅（平方

11、方米）2165513 商商业建筑筑（平方方米）50000 公公建设施施（平方方米）500003、综合容积积率1.24、绿地率（%）50% 项目市市场分析析31、柳州社社会经济济概况柳州，又又称龙城城，位于于广西壮壮族自治治区中部部、北距距国际著著名旅游游城市桂桂林1550公里里，南距距广西首首府南宁宁市2664公里里。这座座具有二二千多年年历史的的古城，象一块块翡翠，镶嵌在在桂中腹腹地。全全市辖两两县五区区，总面面积53307.24平平方公里里，市区区面积6658.31平平方公里里，全市市人口1183.48万万人。柳柳州是国国务院批批准的历历史文化化名城和和国家甲甲级旅游游城市，也是国国务院批

12、批准的一一类口岸岸城市。柳州州市是广广西最大大的工业业基地、货运中中心和铁铁路枢纽纽。经过过半个多多世纪，特别是是改革开开放二十十多年的的发展，全市已已形成了了汽车、机械、冶金、造纸和和包装印印刷、轻轻纺、日日化、建建材等主主导产业业为龙头头的现代代化工业业体系，拥有一一批在国国内外市市场上具具有较强强竞争力力和较高高市场占占有率的的优势企企业和名名牌产品品，经济济发展潜潜力巨大大。柳州市素素有桂桂中商埠埠的美美称，柳柳州市市市区共有有大小市市场1338个，包括农农副产品品、日用用工业消消费品、钢材、汽车、建材、装潢、奇石、家具、竹木等等种类，初步形形成了数数量众多多，门类类较全的的商品市市场

13、体系系；建成成一批商商贸、餐餐饮、服服务设施施，大大大增强了了商贸发发展实力力。以龙城城路、鱼鱼峰路为为主体的的中心服服务区，以飞鹅鹅路等六六个特色色街区为为支撑的的商业布布局已渐渐成气候候；各类类名牌专专卖店、连锁商商店以及及开始启启动的流流通信息息网络和和电子商商务等标标志着现现代商业业业态正正篷勃兴兴起。九九五时时期，柳柳州市国国民经济济持续稳稳步增长长，综合合经济实实力迈上上一个新新台阶。到20001年年末，全全市国内内生产总总值突破破达2005.331亿元元，其中中第一产产业增加加值为221.223亿元元，第二二产业增增加值为为1000.144亿元，第三产产业增加加值为883.994

14、亿元元，工业业和第三三产业是是推动国国民经济济增长的的主动力力。农业业总产值值达到336.221亿元元；工业业总产值值达到3334.11亿亿元；全全社会固固定资产产投资440.887亿元元；外贸贸出口总总额达到到2.665亿美美元；社社会消费费品零售售总额达达到811.011亿元；财政收收入达到到42.02亿亿元；城城镇居民民人均可可支配收收入达到到75447元，农民人人均纯收收入21176元元，城乡乡居民储储蓄存款款余额1166.82亿亿元；科科技、教教育、旅旅游、卫卫生、文文化、体体育、广广播、电电视、社社会保障障、新闻闻、出版版等事业业都有新新的发展展，社会会治安状状况良好好。32、柳州

15、房房地产市市场概况况3.2.1、柳柳州市固固定资产产投资、工业产产值、居居民收入入增长图一：柳柳州市二二十年工工业总产产值增长长柱状图图图二：柳柳州市二二十年固固定资产产增长柱柱状图图三：柳柳州市二二十年城城市居民民收入变变化数据解析析： 一、柳柳州市进进入900年代以以后，工工业总产产值增长长非常迅迅猛，最最新数据据显示：柳州市市20003年的的GDPP达到3327.81亿元元，增长长13.2，其中第第二产业业1544.76亿元元，增长长17.2，所占占比例接接近为447。二、从图图二中可可以看出出固定资资产投资资的增长长步伐与与工业产产值的增增长是基基本一致致的，而而工业产产值的增增长要滞

16、滞后一点点，因为为投资变变成产值值需要一一定时间间。柳州州20002年的的固定资资产投资资比20000年年翻了一一倍多，这部分分投资的的效果在在20002年的的工业总总产值中中还无法法完全释释放，它它必将在在今后几几年逐步步产生效效应。三、而工工业的发发展带来来职工收收入增加加，进而而刺激消消费，带带动第三三产业产产值增加加的过程程就还要要滞后一一些，这这一点对对比图三三城市居居民可支支配收入入的增长长状况可可以看出出。3.2.2、柳柳州市220011、20002年年房地产产投资增增长分析析图四：柳柳州市220011、20002年年房地产产投资相相关数据据20022年20011年增幅完成投资资

17、14.99亿元7.277亿元105%施工面积积303.1万MM2134.25万万M2126%开工面积积201.3万MM277万MM2161%竣工面积积92.11万M254.66万M269%售出面积积105.3万MM269.77万M251%售房合同同金额14.33亿元11.99亿元20%售房收入入12亿元元9.2亿亿元30%平均售价价16500/M2216088/ MM23%空置面积积10.11万M215.558万MM2-36%上述数据据显示，20001、220022两年间间售出住住宅1775万平平方米，此间城城区人口口增加了了22万万（20000年年时为774万，20002年时时为966万），

18、相当于于新增人人口每人人购买了了7.99个平方方，市场场的需求求还远远远没有得得到满足足。20000年年人口普普查时公公布的人人均居住住面积为为9.554平方方米，对对比同期期公布的的其它城城市这是是一个很很低的水水平（北北京166.5，广州113.11，长沙沙10.4）。据了解，柳州现现在二手手房买卖卖与出租租的市场场并不十十分火热热，这是是因为柳柳州这样样的城市市没有可可供炒作作的热点点，流动动人口也也不多，所以柳柳州人买买房还是是以自住住为主，投资性性需求所所占的比比例很低低。柳州市“十五”计划中中的市政政基础设设施项目目现已全全面启动动，城市市面貌已已经发生生改天换换地的变变化，城城市

19、低矮矮危旧房房屋比例例较大，其成片片拆迁所所带来的的旧城改改造，使使房地产产业有了了较大的的发展空空间。具具体体现现在两个个方面：（1）、旧房房被拆除除，现实实的迫切切的住房房需求就就出现了了；（22）、货货币补偿偿的拆迁迁政策使使拆迁居居民有了了更多的的选择余余地和购购买能力力。最后一点点也是最最重要的的一点，近几年年柳州的的工业企企业通过过大规模模的固定定资产投投资进行行改制改改造，引引进先进进技术，使这个个历史上上的老工工业基地地生机勃勃发。前前面已经经分析过过，最近近几年大大规模的的固定资资产投资资必将在在今后几几年逐步步产生效效应，而而由于工工业的发发展使得得职工收收入增加加，进而而

20、刺激消消费，带带动第三三产业产产值增加加的过程程就还要要滞后一一些，因因此，今今后几年年住宅的的消费有有实际的的购买力力支撑。3.3、项目市市场优势势大龙潭区区域新开开发小区区较少，老公房房房龄都都接近二二十年左左右，二二手房价价格目前前在18800-20000元每每平方左左右。新新建小区区龙潭欧欧洲花园园情况如如下 地理位位置： 鱼峰区区龙潭路路，靠近近龙潭公公园 开 发发 商： 柳州州市隽鼎鼎房地产产开发有有限责任任公司 配套设设施： 网球场场、羽毛毛球场、游泳池池、幼儿儿园、休休闲活动动点 占地面面积： 212204.82平平方米 绿 化化 率： 488% 总建筑筑面积： 3668500

21、平方米米，8栋栋六至七七层建筑筑 楼盘价价格： 均价价27000元/平方米米（毛坯坯、现楼楼） 销售电电话： 317715228 本项目目与龙潭潭欧洲花花园相比比起来，环境优优势和规规模优势势更为明明显，而而本项目目多层住住宅定价价27000元/平平方米，联排别别墅定价价30000元/平平方米，应该说说是具有有相当的的竞争力力的。第四章 项目目实施进进度41项项目工程程实施进进度20044年1月20004年110月，前期设设计、报报建及土土地平整整工作；20044年111月20006年99月，完完成项目目的建设设；42销销售实施施计划20044年9月起开开始进行行前期宣宣传工作作；20055年

22、3月至220066年9月完成成住宅和和商铺的的销售；确保项目目所有销销售款项项在20006年年9月300日前全全部回笼笼完毕。投资分析析51 投资估估算项目总投投入：117899元/平平方米XX 22265113平方方米= 4.05亿元元；自有资金金投资：不高于于1.44亿元人人民币；投入起止止时间：20004年1月至20005年年3月；其余建设设资金全全部由项项目公司司自筹解解决。本项目从从20004年1月开始始发生现现金支出出，20004年年12月累累计净现现金支出出达到最最高值，为1334144万元，其中土土地及土土地平整整费用支支出1110699万元，占833%。根据项目目实施的的进度

23、安安排，在在时间十十分充裕裕的前提提下，至至20005年1月底，和佳公公司四证证办理齐齐全，可可向当地地银行申申请项目目贷款。根据银银行提供供项目总总投资330%作作为贷款款投入的的原则，本项目目可获得得约1亿亿元的贷贷款。就就贷款的的事宜，和一集集团与当当地建设设银行进进行了大大量的前前期沟通通工作，建行承承诺在本本项目四四证齐全全的条件件下向项项目公司司发放11亿元的的贷款。20055年3月开始始收取业业主预订订商品房房定金，预计到到20005年4月底，公司不不但收回回全部先先期现金金支出，而且还还产生现现金净流流入17718万万元（前前提是一一亿元开开发贷款款到位，如果不不能到位位，则正正现金流流出现于于20005年88月），项目投投入现金金流动周周期为116个月月。至220066年9月底，项目产产生的现现金净流流入为2006099万元，是项目目自有投投资的11.47倍，按月月计算内内部收益益率为88.244。详细分析析见附表表。52 资本金金和资金金筹措本项目建建设资金金由项目目法人提提供1.4亿元元作为资资本金，其中已已支出近