住宅项目定价方法

1、【转】 住宅项项目定价价方法转载自 HYPERLINK /vankegroup vannkeggrouup住宅项目目定价方方法 住住宅项目目的定价价方法较较多，但但在实际际运用中中，有的的定价方方法没有有考虑市市场需求求和行业业竞争状状况，有有的虽然然从理论论上考虑虑了市场场需求和和行业竞竞争状况况，但没没有现实实可操作作性，故故本文提提出一种种既能反反映市场场需求和和行业竞竞争状况况又可用用于实践践操作的的可量化化的定价价方法，并对该该方法全全过程的的定价进进行探讨讨，最终终确定出出每套单单元的可可售价格格，以期期对那些些从事房房地产项项目定价价人员起起到一定定的借鉴鉴作用。关关键词：定价方

2、方法，类类比量化化定价法法，价格格调整系系数一、概概述在住宅宅项目定定价实践践中，其其定价方方法较多多，其中中主要有有成本加加成定价价法，它它指的是是在项目目单位成成本的基基础上加加上一定定比例的的目标利利润作为为项目的的单位售售价，其其公式为为P=CC(11+)1,但这这种定价价方法仅仅仅考虑虑成本与与企业的的目标利利润，而而不考虑虑需求和和市场竞竞争状况况，其结结果是住住宅要么么卖不出出去要么么企业不不能获取取较大的的利润。差别定定价法，它指房房地产开开发商经经常根据据顾客、房屋形形式或形形象、时时间、地地点的差差异来制制定不同同的价格格；差别别定价是是房地产产开发商商按两种种或两种种以上

3、的的价格来来销售住住宅，而而这些价价格不一一定完全全反映成成本费用用上的差差异，这这种定价价方法没没有很好好地反映映市场需需求和行行业竞争争状况，特别是是根据顾顾客差异异、房屋屋形象差差异来定定价更像像是一种种促销手手段。竞竞争定价价法，它它指的是是以竞争争对手的的价格作作为基础础的定价价方法，这种方方法它考考虑了市市场需求求和行业业竞争状状况，在在房地产产竞争激激烈的今今天，其其住宅的的需求弹弹性较小小和供大大于求的的情况下下，为了了不破坏坏整个市市场价格格的平衡衡，这是是一种较较常采用用的定价价方法，但这种种方法仅仅从竞争争对手价价格这一一单一指指标进行行考虑，这样就就显得过过于笼统统，没

4、有有很好地地按区域域、住宅宅物业形形态等因因素进行行市场细细分，故故在项目目定价实实际应用用中将会会遇到障障碍。此此外，还还有尾数数定价法法，这种种定价方方法使得得消费者者感觉到到开发商商是在认认真定价价，让消消费者有有占到便便宜的感感觉。整整数定价价法主要要对高档档住宅，如别墅墅，其目目的是为为了体现现消费者者身份和和地位。在本文文中，笔笔者主要要介绍一一种能够够运用于于房地产产企业中中实际可可操作的的定价方方法，它它其实是是对竞争争定价法法的一种种深化和和延伸。在这里里，笔者者姑且称称之为类类比量化化定价法法。二二、类比比量化定定价法该定定价方法法指的是是对住宅宅价格有有影响的的主要因因素

5、按其其影响因因素的不不同分别别确定权权重，并并对其中中的每一一单个因因素根据据其优劣劣赋予不不同的分分值，然然后选择择与本项项目类似似的项目目进行类类比后分分别一一一赋予分分值，其其次根据据权重乘乘以相应应分值求求和得出出各项目目的总分分，再次次通过所所得出的的各项目目的总分分与已知知项目的的均价按按最小二二 乘法建建立函数数关系式式得出拟拟售住宅宅项目的的均价，最后根根据位置置、楼层层、景观观、朝向向等进行行价格调调整确定定出每一一单元的的拟售价价格。该该方法其其优越性性在于将将其定价价影响因因素进行行了量化化，而赋赋予的分分值又仅仅仅是通通过调查查对比得得出，而而不是采采取专家家打分法法使

6、得分分值的随随意性和和波动性性都比较较大，而而且充分分考虑了了市场需需求和行行业竞争争状况。三三、影响响因素、指标及及其分值值的确定定笔笔者共列列出了112个主主要影响响因素，分别是是位置、价格、配套、交通、物业管管理、周周边环境境（景观观、污染染）、城城市规划划、楼盘盘规模、建筑风风格及立立面、户户型、发发展商品品牌和实实力、广广告，其其分值分分别为11、2、3、44、5。分值越越大，表表示等次次越高，详见下下表1。表表1 住住宅项目目影响因因素、指指标与分分值22 续前前表： 四四、权重重的确定定笔笔者运用用价值工工程中的的099评分法法来确定定权重，当然读读者也可可以用层层次分析析法或者

7、者经验值值法来确确定权重重，其计计算过程程见表22。表2 住宅项项目影响响因素权权重计算算表（009评评分法）3 五、项项目均价价的确定定通通过表22确定的的各影响响因素的的权重和和拟售项项目及类类比项目目所赋予予的分值值，由公公式 得得出各项项目的总总分，其其中n表表示项目目影响因因素的项项数，WWi表示示权重，Fi表表示分值值，其计计算如表表3。表33 类比比量化定定价法计计算表 然然后根据据表3得得出的数数据，运运用最小小二乘法法建立回回归方程程，即PP=a+bS4，其中PP为项目目均价，S为项项目得分分，确定定参数aa和b后后，代入入拟售项项目的得得分，即即可得拟拟售项目目的均价价。六

8、、住住宅项目目各单元元定价上述述定价只只是制定定出一个个小区或或一栋楼楼的基准准平均价价格，而而对具体体的某一一单元而而言，由由于位置置、层高高、区位位、朝向向、景观观、户型型等的不不同，对对购房者者来说，就有着着不同的的效用。所以需需将各单单元分别别定价，以不同同的价格格来体现现效用的的高低。11、项目目位置价价格调整整系数项目目位置价价格调整整系数是是指在一一个小区区中，根根据各栋栋楼宇的的位置、坐向、临街状状况、楼楼间距、与小区区花园、公共配配套服务务设施的的距离等等来综合合调整价价格系数数。如南南北朝向向、较大大的楼间间距、临临近配套套设施、外观漂漂亮的楼楼宇的价价格就会会相对高高些，

9、如如表4所所示。表44 项目目位置价价格调整整系数表表 注：其其中m、k一般般在5以内，如果位位置差异异特别大大，可取取更大的的系数，但一般般不超过过15。2、项项目楼层层价格调调整系数数项项目楼层层价格调调整系数数是指根根据居民民的生活活习惯、楼层高高低所体体现的通通风采光光、视野野等差异异来调整整的楼宇宇价格。在我国国，如果果是六层层多层住住宅，一一般是一一、六层层较便宜宜、二、五楼层层居中，三、四四层最贵贵；而对对高层住住宅，一一般是越越高越贵贵。针对对不同楼楼层其价价格调整整系数见见表5。表表5 项项目楼层层价格调调整系数数表55 续前前表： 注注：mm=k/N，其其中k为为不同楼楼层

10、系数数之最大大值，一一般取11015。如果果有另楼楼遮挡本本楼，则则在另楼楼的最高高层处上上下，本本楼的楼楼层系数数会有一一个较大大的跳跃跃。根据项项目位置置价格调调整系数数和项目目楼层价价格调整整系数，利用公公式类比比量化法法的楼宇宇均价（1+项目位位置价格格调整系系数）（1+项目楼楼层价格格调整系系数）得得出各栋栋楼各层层的均价价，笔者者将此价价格称之之为楼层层均价。33、项目目水平价价格调整整系数（11）项目目区位价价格调整整系数区位位价格调调整系数数指的是是那种靠靠近电梯梯、过道道的单元元由于易易受噪音音干扰、而此位位置单元元不如远远离电梯梯、过道道的单元元所形成成的价格格调整系系数，

11、一一般此价价格调整整系数上上下不要要超过11。（22）户型型价格调调整系数数户户型价格格调整系系数是指指从它的的功能分分区是否否合理，采光通通风如何何，是否否有暗房房，是否否有恰当当的面积积配合比比等方面面来进行行价格调调整的系系数。其其价格调调整系数数一般不不要超过过3。（3）单单元朝向向价格调调整系数数单单元朝向向价格调调整系数数是指根根据单元元的朝向向、采光光、平面面不局、消费习习惯等而而进行的的价格调调整系数数。朝向向通常是是指客厅厅的朝向向，根据据朝向的的不同，其价格格调整系系数见表表6。表66 单元元朝向价价格调整整系数表表 （4）景观价价格调整整系数景观观对于住住宅购买买者而言言

12、，常具具有决定定性的影影响力，对那种种能够临临望公园园、水景景、山景景、自然然或人造造的景观观单元，通常相相对没有有景观的的单元而而言，价价格要高高出许多多。故景景观价格格调整系系数就是是指由于于不同单单元的景景观差异异所造成成的价格格调整系系数。其其价格调调整系数数一般不不要超过过15，对多多面景观观也最多多不要超超过200。综合合项目的的区位价价格调整整系数、户型价价格调整整系数、单元朝朝向价格格调整系系数、景景观价格格调整系系数得出出项目水水平价格格调整系系数，如如表7所所示。表77 项目目水平价价格调整整系数表表 然后用用每栋楼楼的各层层楼的楼楼层均价价（11+项目目水平价价格调整整系

13、数），即得得各单元元的初步步价格。七七、各单单元价格格的微调调上上述各单单元的初初步价格格相应应各单元元的面积积之和得得出整个个项目的的总价，用总价价除以总总面积所所得的调调整后均均价与我我们前面面通过类类比量化化定价法法所得出出的均价价有一定定的出入入。我们们可以用用以下方方法进行行微调。11、当调调整后的的均价大大于通过过类比量量化定价价法得出出的均价价时，一一是用每每套单元元均价除除以系数数k，其其中系数数k调调整后均均价/类类比量化化定价法法得出的的均价。二是将将那些条条件差的的单元价价格再次次调低，使最终终得出的的调整后后均价与与通过类类比量化化定价法法得出的的均价大大致相符符。2、当当调整后后的均价价小于通通过类比比量化定定价法得得出的均均价时，一是用用每套单单元均价价乘以系系数k，其中系系数k调整后后均价/类比量量化定价价法得出出的均价价。二是是将那些些条件好好的单元元价格再再次调高高，使最最终得出出的调整整后均价价与通过过类比量量化定价价法得出出的均价价大致相相符。八、结论住宅宅项目定定价是一一门实践践性