2022年物业行业发展现状分析

1、2022年物业行业发展现状分析1.物业行业正处成长期1）过去 5 年行业收入规模增速超 12%。根据中物协和克而瑞的数据， 2020 年全国物业管理面积达 330 亿方，2016-20 年 CAGR 为 8.3%；行业 营收规模达 1.2 万亿元人民币，2016-20 年 CAGR 为 12.4%。2）资本化加速物管公司发展。彩生活是国内第一家上市的物管公司，于 2014 年在香港上市。2018 年以来，物管公司的上市进程不断加速。2018- 21 年新上市物管公司数量分别为 6 家、12 家、18 家和 14 家。资本助力上 市物管公司发展，2021 年 50 家上市物管公司收入合计同比增速

2、达 46%， 高于行业增速。3）服务边界扩大，行业空间扩容。政府鼓励物业公司参与老旧小区改造， 这部分对原先的物管行业来说是个增量。在社区增值服务方面，物管公 司也在不断探索新业务，政府各部门也多次发文鼓励，行业空间再次扩大。 此外，物管公司还将服务边界从社区扩展到社会，不断参与环卫等城市 服务业务，以及智慧城市的打造，再次拔高了行业收入规模天花板。2.物业行业抗周期性强1）物业行业是“存量+增量”的模式。物业公司已经接管的楼盘，只要业 委会不换物业，下一年就可继续接管。对于优质物业公司来说，丢盘概率 小，这部分存量几乎是永续的。因此当年新接管的项目，相当于全部 是增量。通过关联房企销售项目的

3、交付，市场外拓和收并购等方式，物业 公司的增长是比较有保障的。即使在经济下行阶段也仍能保持增长，抗周期性比较强。当下受国际形势动荡和疫情反复的影响，国内经济压力较大， 上市物管公司还是实现了高速增长。与申万一级行业划分的 31 个行业相比， 物业行业 2018-21 年收入复合增速最高，达到了 42%。2）现金流状况好，账面现金充裕。从现金支出来看，物管行业是一个轻资 产的行业，维持经营每年所需的资本支出较少。从现金流入来看，物业公 司主营业务的现金流入状况较好。基础物管的物业费收缴率较高。随着 科技的发展，物业费收取和催缴的手段越来越便捷，已经从以前由物业员 工一户户上门收取变为通过借助 A

4、PP 或者小程序等工具线上收取和催缴， 叠加一些预缴物业费的营销活动，优质物管公司的物业费收缴率维持在较 高水平。根据中物研协统计，2020 年全国 500 强物业企业的物业费平均收 缴率为 94%。社区增值服务等 to C 业务，大多是一手交钱一手交货的经 营模式，现金流状况也较好。稍显不足的是非业主增值服务等 to B 业务， 可能会因为甲方（第三方房企或物企）的现金状况不佳而被拖延账期，但 本块业务在物业公司总收入中占比不高，所以并不会对行业产生根本性影 响。从经营性现金流净额/净利润的比值来看，上市物管公司 2021 年的平 均值为 1.0，且过去三年该比例均大于 1.0。从资产状况来

5、看，上市物管公 司账面现金也较为充裕，50 家上市物管公司 2021 年账面净现金合计达 1000 亿元，同比增长 4.1%。3.物业行业政策友好，集中度低没有反垄断压力1）物业行业政策友好。2020 年以来，住建部和各个地方政府都出台了诸 多文件，支持物业公司做好质价相符，鼓励物业公司探索各类增值服务。 我们认为，物业公司是政府基层治理的重要抓手，无论是疫情期间的防疫 工作，还是遭遇突发灾难（比如河南 2021 年 7 月暴雨引发的洪灾）时的 救援工作，物业公司均做出了突出贡献。2）物业行业集中度低，没有反垄断压力。我国目前有超过 20 万家的物业 管理公司，竞争格局分散，单家物管公司市占率

6、也未超过 3%，没有反垄 断压力。2020 年百强物管公司管理面积集中度为 33.0%，TOP10 集中度 为 11.0%，相较 2019 年分别提升 3.8 和 0.6 个百分点。我们认为物管集中 度未来会提升，主要因为：1）物管公司上市越来越多，IPO 融资用于收并 购的比例平均达 60%。2）2021 年地产行业流动性危机严重，物业行业因 此加速了整合。例如碧桂园服务就并购了蓝光嘉宝服务、富力物业、邻里 乐三家大中型物业公司，行业整合明显加速。3）地产销售面积集中度高于 物管，头部房企楼盘交付会推动物业管理集中度提升。2020 年地产百强销 售面积集中度为 47.9%，相较 2019 年提升 3.5 个百分点，远高于物业百强 33%的集中度。2021 年地产百强销售面