2022年房地产估价师资料市场法适用的估价对象和条件

1、2022 房地产估价师资料： 市场法适用的估价对 象和条件(一)市场法适用的估价对象市场法适用的估价对象是同种类型的数量较多且常常发生交易的房 地产，例如：住宅，包括一般住宅、高档公寓、别墅等。特殊是存量成 套住宅，由于数量较多、可比性较好，最适用市场法估价，相对而言也是 最简单、最简洁的一种房地产估价。写字楼。商铺。标准厂房。 房地产开发用地。以下房地产难以采纳市场法估价： 数量很少的房地产， 例如特别厂 房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等；很少发生交易的房 地产，例如学校、医院、行政办公楼等；可比性很差的房地产，例如在 建工程等。(二)市场法估价需要具备的条件市场法估价需要具备的

2、条件是在估价时点的近期有较多的类似房地 产的交易。 房地产市场不够发育或者类似房地产的交易较少的地区， 就难 以采纳市场法估价。 房地产市场在总体上较活泼的地区， 在某些状况下市 场法也可能不适用。 例如， 可能由于某些缘由导致在一段较长的时期内很 少发生房地产交易。值得指出的是， 以下状况不能成为不采纳市场法估价的理由： 在估价 对象所在地实际上存在着较多的类似房地产的交易，而由于估价机构和估 价师没有勤勉尽责地去搜集交易实例，造成不能采纳市场法估价。另外， 运用市场法估价需要把类似房地产的各种实际交易状况， 例如 急于出售或急于购置等造成的可能是不正常的成交价格，修正为正常市场 价格； 需

3、要把类似房地产在其成交日期时的价格， 调整为在估价时点时的 价格； 需要把类似房地产在其自身房地产状况下的价格， 调整为在估价对 象房地产状况下的价格。即运用市场法估价需要消退以下三个方面的不同 所造成的类似房地产的成交价格与估价对象房地产的客观合理价值的差 异： 实际交易状况与正常交易状况的不同； 成交日期与估价时点的不 同(本质上是这两个时间上的房地产市场状况不同)；可比实例房地产 状况与估价对象房地产状况的不同。上述这些对类似房地产成交价格进展 的修正和调整， 分别简称为交易状况修正、 市场状况调整、 房地产状况调 整。 在进展这些修正和调整时， 应尽量分解各种房地产价格影响因素， 并

4、尽量采纳定量分析来量化这些因素对类似房地产成交价格的影响程度。但 由于很多因素对类似房地产成交价格的影响程度无法采纳定量分析予以 量化， 主要是估价师以其扎实的估价理论学问、 丰富的估价实践阅历以及 对估价对象或类似房地产所在地的房地产市场行情、交易习惯等的深入调 查了解作出相关推断。 因此， 假如估价师没有扎实的估价理论学问、 丰富 的估价实践阅历， 对估价对象或类似房地产所在地的房地产市场行情和交易习惯等不够熟识，则难以运用市场法得出客观合理的估价对象价值。还需要说明的是， 市场法求得的价值有时并不肯定合理、 真实， 由于 在市场参加者群体非理性的状况下，房地产价值也可能被市场高估或低估， 造成房地产市场价格偏离了房地产本身的价值。(三)市场法的其他用途市场法中比拟分析的原理和方法，也可以用于房地产市场租金及收益 法、本钱法、假设开发法中经营收入、运营费用、空置率、入住率、酬劳 率、资本化率、收益乘数、重新购建价格、房地产价格各个构成局部(如 土地取得本钱、开发本钱、治理费