商业项目全程策划

1、商业项目全程策划1、优势、机会点（1）新城区地产必定的增值性加上我项目所处地理位臵的优越性,使商铺具有庞大的升值前景；（2）一次性返租五年使投资门槛大幅降低,市场接受面广,中等收入者都可以投资；心；（3）合作商家“ “ 世界五百强企业之一” 的品牌效应将大大增强客户的信（4）十年租约降低风险,并有稳固的回报；（5）产品的多样（写字楼、商铺、住宅）使得不同层次的投资者都可以找到自己的挑选；（6）进展商的实力以及 对操作同类项目丰富的体会；（7）老城区的财宝中心尚在拆迁当中；皇骐河滨花园的商业项目也要在 23 年后动工,在时间上我项目占定优势；2、劣势、威逼点（1）利群拖沓多年对买家信心有不利的影

2、响；（2）买家可能对商场整体经营治理的信心不足；（3）买家对项目的投资方式不够明确,到接受有必定过程；（4）新城区入住率低,基本没有形成商业气氛,商铺价格难以短时间内拉 升；（5）皇骐河滨花园的商业存量和规划对我项目将是一个庞大威逼；1（6）鑫都新汇与我项目工期相吻,又处在同一区域内,将是我项目的第 一销售竞争对手；（7）财宝中心的宣扬时期长,市场关注度强,积存了肯定量的购买客群,对我项目造成很大的销售压力；一、项目定位1、案名（已定）： 广场（ SHOPPING MALL ）2、市场定位 全频地产（保罗万象, 住宅、商业、 写字楼）、立体购物 （从上到下的购物,不同年龄段的消费,不同性别的）

3、 ,全方位满意,高尚别致寓所 SOHO 贵苑 ,主体休闲广场；（1）商业业态市场定位：“ 世界五百强企 依据本项目的特点,及周边住宅楼盘、环境等因素再加上“业之一” ” 品牌商家进驻,建议本商业定位为：集购物、休闲、餐饮、消遣、专业市场为一体的综合性大型现代化购物中 心（ shopping mall）立体购物,全方位满意,情形式体验消费；（2）、写字楼、住宅市场定位：新城区没有高档的写字楼, 胶州市里唯独一个打出写字楼概念的是有微强臵2业有限公司开发的金融商务中心,紧邻永春家店商场,出租良好,价格为 1 元/ 天/建筑平米,但物业治理相当薄弱,缺乏专业性；因此建议我项目写字楼定位：胶州首席豪华

4、办公写字楼,专业的物业,专业的治理,专业的服务；优良的 环境,将来的准商业中心,升值潜力无限；金装大厦 新城区的楼盘中, 50 60 小户型公寓仍是有肯定市场,但我项目的住 建议从 宅是跟商业一体, 没有住宅区的优势, 价格拉升和市场去化有肯定难度,概念和服务上找定位：可以解决一切问题的空中SOHO 别墅（ SOHO LOFT）-胶州市首家酒店式公寓住宅 SOHO 贵苑（3） 广场产权式投资销售方案定位 广场将把商铺面积分割成各个独立的产权单位,带十年租约销售给 各小业主,并引进品牌商家统一经营的“ 产权式商务中心” 投资模式；将地下专业市场,及地面商铺, （特殊是拐角二层大空间建筑）写字楼划

5、分为 足够小的产权,进行出售,目标在于压低首付,并抬高单价,拉升利润空间；各个产权单位产品构成方案如下：A、把可划分的各产权单位面积掌握在在20-80 平方米之间；有柜台（拐角两层）、半开放式铺位（家居市场） ,独立铺等多种形式；B、各产权单位均带 10 年租约,年租金回报率固定 C 、每个产权单位由银行供应五成十年按揭；D、购买时,一次性返回 5 年租金回报；36.8%（或更高）；3、目标投资客户群定位（1） 主力客户群：胶州市及青岛市中等与中等偏上收入的中年人群；（2）次主力客户：胶州市及青岛高收入人群、胶州市周边市县投资者；特 别是胶州韩资企业中的韩国籍雇员；商铺、写字楼投资作为一种较稳

6、健型的投资模式,较适合以投资臵业获得固定期限, 可保证回报的理智稳健型投资者,年人群较青年族群成交更为积极；4、价格定位同时同类案例操作实践也证明中老物业价格的制定是一个综合而严谨的策略过程,在对市场进行全面调研之后,制订本业态的销售价格：套数销售面单价销售收入编物业形式积（元/ 平号（平方（万元）米）米）C 地下一层（洗浴、 KTV）4 13500 2800 3780 D 北侧金融商务中心4840 5200 2517 E 西侧大型商铺5 1600 5200 832 F 东侧饮食商业街6 2570 5500 1413 4G 一层商业街（单层网点）14 1395 8000 1116 H 双层网点

7、商业街13 4000 6000 2400 I 大型双层网点（服装百货）1 1500 5500 825 J 一层内街商铺（单层网点）11 1360 5500 748 K 二层内街商铺（单层网点）14 1870 5000 935 L 办公用房（ 3-6 层）72 10000 3200 3200 M 商住两用房（ 3-6 层）246 15900 3500 5565 合计58535 23331 5、广场主题经营定位：（1） 商场主题定位：地下一层主题：消遣广场 / 专业市场A、对象：满意中高消费群体对消遣休闲的要求,同时也供应家庭周末消费的场所和新城区家庭对家居产品的需求；B、产品：国际影院、 KTV

8、、女子会所、洗浴中心、电玩世界、专业家居产品市场；C 、理由：填补空白市场,整合消费需求,表达购物中心消费一站式满意的特点；一层主题：情形购物广场：5D、对象：满意白领、金领消费族群对品质生活的要求,同时也提供家庭主妇在日常家居消费之外的较高物质需求；E、产品：主要经营品牌服装、珠宝、名表、高档扮装品；同时设臵 coffee shop,快餐厅与高档酒楼；F、理由：防止与大百货业态相冲突,同时对消费者来讲也是一种有益的互补；真正表达了购物中心的功能；二层：儿童天地A、对象：以各类型家庭的孩子为主,集玩、购、学习和智力开发为一体的儿童世界；B、产品：儿童服装、玩具反斗、儿童图书； （定位肯定是高档

9、）G 、理由：家长对独生子女的宠爱,消费较高；大人小孩同玩同乐,能带动全家消费；儿童消费简单集合人气；为周边社区供应了良好的配套服务；（2）定位总结：A、由于有投资回报的限定为了防止投资者以租金做比较,住宅部分和商业部分的定位不宜同时上市,而应拉开档期,分别推出；B、将购物中心总体包装,再协作“ 世界五百强企业之一” 的入驻成为一个胶州市首家产权式情形购物中心；为日后长期的经营治理打好旺市基础；6三、产权式投资方式1、 广场产权式投资模式具有以下主要特点：（1） 实行全部权与经营权分别,将铺位分割成小面积的单位出售；（2） 业主和投资者可以依据自身的实力投入资金,权,获得相应的产权与收益（3）

10、 业主所购买的商铺, 经营就托付经营公司统一经营, 经营公司与“ “ 世 界五百强企业之一” ” 等品牌商家合作,利用其先进治理保证投资者 获得稳固的高额回报；2、产权式投资方式核心优点：（1） 投资有保证, 由于有品牌商家和实力开发商的存在使得中小投资 者的投资风险大幅度降低；（2） 最大程度降低臵业门槛, 能使投资者能够以最轻松的方式投资商 铺,从而最大程度的扩大了顾客层面；（3） 高回报率,产权式商铺投资在大大规避了投资风险的同时,依旧具有了商铺投资的传统优点3、操作关键：-高投资回报率；（4） 如何在最短时间内让胶州市消费者接受“ 产权式投资” 这一投资 概念,并快速升温成一种潮流；（

11、5） 如何在保证开发商利益的前提下降低臵业门槛,使产权投资模式7得到普及；同时又给投资者以信心,信任能获得稳固的回报；四、投资回报分析1、对投资者的不同回报利率对进展商的影响假设拐角双层建筑中的一个A 单位铺位,面积 10 平方米,总价 10 万元,实际租金水平是 30 元/ 平方米 / 日；成交条件： 5 成十年按揭；我们分别来比较投资回报率在 与投资者在前十年内的收益6.5%,6.6%,6.8%,8%不同水平下进展商进展商收益（未考虑打折销售,利息,治理费等情形）回报率总价十 年 收十 年 付 出实 际 收入相当于售价实际总收入（万）益（万）（万）（万）（ 元 / 平 方（万）米）6.5%

12、 10 3.6 6.5 7.1 7100 9.514 6.6%. 10 3.6 6.6 7 7000 9.380 6.8% 10 3.6 6.8. 6.8 6800 9.112 8% 10 3.6 8 5.6 5600 7.504 2、投资者收益分析（1） 不同回报比率对投资者的影响回 报总价首 期55 年 一实付首期5 成 10月回报回 报 与率10 成次 性 回1.75 年月供542 月 供 差6.5% 5 报549 额3.25 -7 86.6% 10 5 3.3 1.7 549 550 +1 6.8% 10 5 3.4 1.6 549 566 +17 8% 10 5 4 1 549 66

13、7 +117 依据上面分析,建议采纳6.8%的方案,既保证了进展商的合理的收益,又保证了投资者在十年的供楼期内,回报率正好可以抵供楼款；而多出来的 17 元可以考虑税的问题；（2）6、8%的年回报率下,投资者投资分析仍假设拐角双层建筑中的一个A 单位铺位,面积 10 平方米,总价 10 万元,挑选 5 成十年的供楼方式；以下分析投资者的收益；投资者的回报分为 2 个阶段,前十年的供楼阶段和十年后收取租金阶段；A、按揭方式投资分析供楼阶段回 报 总 首 期 5 年一 实 付 5 成 月回 5 年总 投 资 回报与率 价 5 成 次 性 首期 10 年 报 月供 者 实 月供差回报 月供 付 额6

14、.8% 10 5 3.4 1.6 549 566 32940 48940 +17 在这一阶段,投资者的利益表达在两个方面：一次性回报 5 年,使投资者只要付出少量的资金就可以参与投资；再付5 年月供, 5 年后回报抵供楼款；投资者实际付出不到总价的 5 成（ 48940 ）就可以完全拥有产权；10 年到 50 年内的回报预 计 十 年 后 租 金每月租金收入40 年租金收商 铺 增 值 收总回报水平1500 元入益123 万150 元/ 平方米约 93 万30 万B、一次性付款方式投资分析：9回 报 总 折 一 次 5 年一 实付 510 510 10 年 104 商铺率 价 扣 性 付 次

15、性 年 月 年 总 内 月 0 年 升值款 回报 回报 回报 总 付 总 收楼款 益6.8% 10 9、8 9 、 8 31850 66150 530.8 31850 34300 93 万 30 万 折 万 元 元 元 元 元 元 万假如投资者挑选一次性投资的方式,在前十年内他只要付出相当 1/3 的楼款（34300 ）即可获得一个总价10 万元的商铺；总结：在产权式投资的模式下,投资者前期付出 35 万的投资,可获得超过 120 万元的投资回报；C、永不付月供方式投资分析：回 报总价首期10 年5 成 10每月回每月10年率10 万5 万回报年月供报毛利毛利6.8% 6、8 万549 元56

16、6 元17 元2040元此种方式的特点是购铺不直接返仍租金,租金每月由进展商代交投资者按揭款,投资者只需投资首期,40 年产权的黄金商铺；10 年不用交一分钱, 10 年后得到一个完整的具有3、投资者税率及按揭费用（1） 业主出租商铺所交税费明细表税种营业税税率税金（依据月运算,基数为房总价公租金*3% 8/12*3% 即 0.0002 共城建税营业税 *1% 8/12*3%*%1 即 0.000002 部训练附加营业税 *3% 8/12*3%*3% 即 0.000006 分房产税租金*4% / 年8/12*4% 即 0.0002667 租赁税租金*2% / 季度8/12*2% 即 0.000

17、1333 （治理费）合计： 0.000608 即每月投资者交税费为：总房价 * 0.000608 4000 元以下（月租金 -800 元-营业税 -城建税 -训练附加费 -房产税） * 10% 个 即：总房价 *0.0006192-80 元10人4000 元以上（月租金 -营业税 -城建税 -训练附加费 -房产税）* （1-20%）*10% 所即：总房价 *0.00049536 得税（2）办理银行按揭借款人须提交的资料A、身份证原件（用 A4 纸复印 5 份）B、收入证明原件（所在单位开具的盖有公司公章的证明或税单复印件,收入金额需大写； 如两个以上借款人是非夫妻关系的,名只有一人有收入证明的

18、,需供应结婚证）C、首期款收据原件需供应各自的收入证明； 两人联按揭收费标准：A、律师费： 300 元 B、抵押登记费： 100 元 C、保险费：贷款年限在 5 年以下 = 房价总额 *0.00056* 年限 贷款年限在 5 年以下 = 房价总额 *0.00056* 年限 D、公证费：（港澳买家必需交纳）买卖合同 房价总额 *0.0015 贷款合同 贷款总额 *0.0015 办房产证费用：房价总额 *1.15% （其中包括印花税 元0.05%,契税 1%,登记费 0.1%）+印花 511五、产权式商城操作步骤1、关系人：进展商： 利华臵业有限公司 经营单位：待定中 投资者：购买各商铺的小业主

19、租赁方：商铺经营者 按揭银行：待定2、操作步骤：（1）、进展商将“ 广场” 全权托付给 公司经营治理,具租赁权；双方签：托付协议；（ 2）、进展商将“ 广场” 细分成各小独立产权单位,销售给各小业 主；双方签：房产买卖合同；（3）、小业主和按揭银行签贷款协议；（ 4）、小业主在与进展商签订买卖合同时,同时与经营单位签订租赁合同（十年）和一次性返回五年租金的补充协议；（5）、经营单位把商铺租赁给经营者经营,双方签：租赁合同；（6）、15 年内,由小业主向按揭银行交纳月供；（7）、510 期内,由经营单位直接将月租回报打入各小业主按揭银行帐户,月供不足部分由小业主补足；（8）、十年期满,视情形打算

20、是否由经营方连续经营；3、产权式商场运作关系图：进展商商铺买卖 委 托 经 营商铺租赁 商铺租赁 12租赁方经营单位租 金办理按揭交月供小业主可代 交 月 供代 交按揭银行五大关系人在产权式商城运作模式中都承担着各自的同时又相互关联的角色；13其次部分营销推广执行方案14其次部分 营销推广执行方案 六、总体营销策略“ 产权式投资”作为先进的投资臵业模式在胶州市场是首次概念化的显现,作为一个概念性的东西炒作起来是相当有利的,体推广策略如下：1、核心流程策略结合本专案的其他特点, 归纳总（1）流程要点：炒热概念、吸引关注、引导消费、引爆购买（2）将项目整体营销工作按时间划分如下：编号项目阶段工作重

21、点目标、周期A、第一次销售高潮完成顺当销售所需完 成 总7 月-9 月一切预备形成目标盘的受众对本案的高度40% 关注与概念初步接 受；火爆热销,B、其次次销售高潮结合品牌店签约入完 成 总10 月-11 月C、第三次销售高潮驻、连续火爆热销,量的11 月-2022 年 1形成二次抢购；50% 完成全部销售,完成同时良好营造进展余量月商品牌 注：本案时间的划分仅是预期, 不做具体时间执行依据, 时间执行依据将以开发商出具的具体的工期做相应执行；4 月份我们按既定方案进行市场预热,并组建招商部门外出招商；商铺和住宅我们分做两个不同的概念, 平行推出,具体操作我司认为,15应是同一销售周期的不同节

22、点显现,时间支配上首推商铺, 在商铺取得肯定销售战绩的时候封盘然后推住宅,然后两方平行销售, 各自具有独立的封盘开盘,不同的价格平面做不同的拉升；具体时间是销售情形而定；2、核心推广策略（1） 采纳 IMC （整合营销传播）的手法,将实际销售与广告、SP、公关 等紧密结合；强调战术上的高度统一性；（2）传播的主要力气放在对投资、盈利概念以及信心保证的大力渲染,而 不是常规宣扬商铺本身功能的做法；要点是对消费者的攻心战；3、核心媒体组合策略（1） 以报纸软硬广告和户形状象广告作为主要媒体快速炒热本案概念和 商铺知名度（2） 外卖场和销售现场包装作为促成交易的最直接媒体（3） GATELOGO 充

23、；和折页、楼书等作为卖场包装和销售讲解最有力的补（4） 以各类型活动现场作为特别规媒体,以活动为各销售时段的市场导 火索；并通过常规媒体报道使之成为当阶段社会焦点；（5） 以 TV 座谈式栏目和本案的报道作为火爆局面的助燃剂；16七、分阶段整合营销策略（商铺、写字楼篇）1、筹备期 / 市场预热期（1）期限：5 月-8 月（2）推广策略：本阶段报纸软文炒做、硬广和户形状象广告、外卖场形象包装、网络平台、TV 五头并进,以报纸和户外作为传播重点；（3）项目执行方案：编号项目类别项目明晰时 段 / 版成本掌握式A、户外大型形象待定广告B、报纸软文炒做1、全频商业产生了- 消详见媒体息篇方案2、” 世

24、界五百强企业之 一” 真的来了 -消息被证明 篇3、” 世界五百强企业之 一” 引起商业中心转移？ -现象分析篇、4、幕后巨头浮出水面- 国际酝酿大动作- 消 息篇5、 国际首创产权式 商城营销模式- 消息核实 篇176、产权模式学术讲解 篇” 世界五百强企业之一”签约 国际7、产权模式学术讲解之 跟 踪 报 道 - 采 访 发 展 商 篇8、产权模式学术讲解之 跟踪报道 -采访策划机构 篇9、创富时代完全攻略 篇软文式广告 10、“ 民工排队买铺”之怪现象篇C、卖场形象1、 对外卖场形象进行全包装面包装；2、 售楼处装饰布臵D、报纸硬性广告1、 全 频 商 业 地 产 诞生！（和软文 5 跨

25、版）2、财宝帝国的王者沃土 -产权式商城正式引爆篇（与软文 6 同报）（网站 同日正式起用）3、财宝轰炸篇 4、 广场与金山篇 5、财宝闪电霹雳篇 6、金算盘篇7、芝麻开门倒记时篇 8、青岛人的遗憾篇 9、财宝火山爆发篇 10、关于将先到先得调整 为抽签认购的公告E、TV 软广告1、 “ 世界五百强企业之一” 进军胶州,签约仪 式（新闻）2、 产权式商城未开盘即 满堂彩（产业争论）3、 开盘日场面火爆,有 人被挤伤（短讯）18F、PR 举办” 世界五百强企业之一” 入驻签约仪式 开盘仪式 合计 RMB 2、第一次销售高潮（1）期限： 8 月 9 月（2）推广策略：本阶段以报纸软文炒做、硬广和销

26、售现场人力推广、公关促销活动三项工作为传播重点；（3）项目执行方案：编号项目类别项目明晰时 段 / 版成本掌握式A、报纸软文炒做1、 一个革命性的投资详见媒体模式专题文章方案2、财宝快车开进胶州报道 3、你也能做个“ 富爸 爸” 从子女训练的角度说明购 买 广场产权式商城 的利益；4、产权式商城炙手可 热、热销场景报道新闻 短讯 5、搭乘幸福快车从家 庭幸福保证的角度引导消 费；196、 广场财商大讲 堂专题性社会大争论：栏目由 独家冠名,并 特约名家点评,为老百姓 供应获得理财询问,沟通 理财心得的平台；同时筹 备成立青岛市首家财商 俱乐部； 网站可供应 会员注册；7、老会计师最终投资了 生

27、平第一单生意社会趣 闻报道 8、 广场向孤寡老人 赠送价值 元的保 健品和康体设施B、报纸硬广1、 延用第一阶段的 3、4、5、6、8、 9 篇；2、 增加金山是怎样被 锹动的？篇 3、 香车美女大展活 动介绍C、SP、PR 1、 资助孤寡老人2、 香 车 美 人 光 彩 大 展方式：- 与 当地汽车经销商联系,供应场地,举办国庆车 展,期间购铺、购车联 动优惠；模特由汽车经 销商供应；现场爵士乐 队伴奏；D、销售现场1、 在此环节将由 资实时人力推广深销售经理对销售人员进行集中强化治理；2、 执行 现场攻击 法就,最高效率把强 大的宣扬外势传化成 胜势（成交）；203、 可酌情使用抽签排序认

28、购等销售技巧；合计RMB 万元3、其次次销售高潮（1）时段： 10 月-11 月（2）推广策略：报纸广告、 TV 广告、促销公关、售铺现场四箭齐发（3）项目执行方案：编号项目类别项目明晰时段成本掌握/ 版式A、报纸硬广：连续上阶段内容频率略降低B、报纸软文炒做整版图文,主要做投资人每周支配和投资案例介绍；同时一期 广场财商大讲堂继续进行；C、SP、PR活动1、创富时代如何培育财10 月商专题讲座 -方式：与报社合办,对财商俱乐部会员及业主免费,对社 会售票；3、 时 尚 光 彩服 饰11 月SHOW- 方式：供应场地与品牌服 饰厂家, MODEL 走秀,演艺表演；D、TV 1、 新闻报道创富讲

29、座2、 谈话节目类：特邀嘉 宾点评 现象21E、销售现场1、 准时反馈客户信息,实时交易中遇到的问题 2、 加强培训,增加成交 比例合计 RMB：万4、第三次销售高潮（1）时段： 11 月-2022 年 1 月（2）推广策略 / 项目执行：以报纸硬广和售铺现场两块协作传播,本阶段属于半自然销售阶段；通过广告扩大前期工作获得的知名度,通过良好的销售服务巩固进展商和本专案初步形成的品牌美誉度；八、新闻炒作、软性宣扬1、报纸宣扬主题（备选）A1全频商业地产产生 -消息篇A2” 世界五百强企业之一” 真的来了-消息被证明篇A3幕后巨头浮出水面 - 广场酝酿大动作A4商家如何应对“ 恐龙” ” 世界五百

30、强企业之一”A5” 世界五百强企业之一” 签约 广场- 以上部分在第一次销售高潮期间投放 A6商铺投资模式大型研讨会在青岛召开22A7” 世界五百强企业之一” 引起商业中心转移 A8产权式商城炙手可热、热销场景报道-现象分析篇- 以上部分在其次次销售高潮期间投放2、TV报道、栏目” 世界五百强企业之一”社会新闻签约 广场、 产权式商铺开发售 -产权式商铺始开盘即满堂彩-经济专栏、产业现象争论创富讲座、听者云集 - 社会新闻报道商业研讨会专题报道 - 经济类报道剖析“ 现象” - 谈话类专题栏目九、报纸硬广 1、广告主题（1）软文式广告主题 B1一个革命性的投资模式B2创富时代完全攻略篇B3“ 民工排队买铺” ？之怪现象篇B4产权商铺火爆青岛之跟踪报道 B5产权商铺火爆青岛之跟踪报道-采访进展商篇-采访策划机构篇23B6青岛人的遗憾