旭辉2011年廊坊房地产市场运行报告

1、2011年廊坊房地产市场运行报告 中石房地产开发2012年01月11日2报 告 目 录第一部分 2011年市场总体运行数据分析一、2011年廊坊市场宏观数据分析二、廊坊市场宏观数据历史对比分析三、2011年度供需情况及价格走势四、廊坊市场商品房历史价格对比分析五、2011年度区域市场供应量及市场价格六、2011年度廊坊市场产品形态供应量分析七、2011年度区域市场产品形态供应量一览表八、区域市场产品供应细分及个案第二部分 廊坊土地市场运行数据分析一、廊坊房地产2011年度土地出让情况及历史对比二、2011年度廊坊区域市场住宅用地成交情况三、2011年度廊坊区域市场住宅用地成交详情四、2011年

2、度市区重点土地现期状况第三部分 廊坊房地产市场潜在供应量分析第四部分 2012年廊坊房地产市场预判及应对措施第一部分 2011年市场总体运行数据分析442011年综合评价：廊坊市场2011年在宏观调控背景下，成交量反超2010年。主要因素是由于自09年起廊坊市场进入了新一轮的快速发展期，因市场惯性各项关键指标在2011年均大幅提升。但值得注意的是，11年上半年供需两旺，而11年下半年廊坊市场进入调整阶段，成交量，成交价格环比降低，逾108万平米增量未成交，该指标创廊坊市场历史最高（10年37万）。2012年市场背景：1.廊坊市场增量房的存量创历时最高，108万；2.政府加强土地调控力度，未开发

3、用地被挤出；3.宏观调控政策至少2011年上半年维持原状。调控效果惯性延续，将进一步加大市场销售难度。报 告 提 要预计2012年价格5300元/平米，全年销售量80-100万左右成交情况：以08年比例为参考，预估2012年廊坊市区（含开发区）成交量80-100万左右。价格趋势:受土地成本影响（1400-1700元/）房价下行空间有限。但预计2012年将继续呈惯性回落趋势，整体市场均价将在5672元/的基础上回落6%，达到5300元/（参考2008年比例估算）。走势为初期下滑，中、后期平稳。销售态势：一季度维持不变；二季度房企以价换“钱”，预计销售量50万，销售均价5300元/；第三季度市场进

4、入平稳期，价格不动，成交量预计在30万左右；第四季度，价格不动，成交量10-20万之间。5新开工预售面积开盘面积成交面积成交金额全年同比全年同比全年同比全年同比全年同比31746%27158%19474%15420%9443%单位：万平方米 亿元 一、预售面积：前三季度233万，平均每季度75万；2010年剩余转入2011年（预售-成交）48万；累积300万以上。二、开盘面积：平均每季度开盘面积50万左右。春节期间开盘量（2010年12月-2011年2月）42万 。三、销售面积：上半年成交91万，下半年成交63万。上半年比下半年成交高42%，均价高12%。四、销售均价：2011年全年整体均价6

5、083元/，同比提高1%；上半年均价6372元/，下半年均价5672元/。2011年住宅供应量、成交量同比大幅提升上半年借势2010量、价齐升；下半年市场受政策影响量价环比降低一、2011年廊坊市场宏观数据分析五、2011年成交预售比51%，2011年剩余转入2012年（预售-成交）预售面积108万，同比提高3倍以上。数据来源：廊坊房管局、廊坊房产信息网年度施工面积（万）新开工面积（万）竣工面积（万）成交面积（万）2006年297.81153.71154.79138.152007年233.49111.81112.9567.892008年248.03140.9777.847.662009年254

6、.29121.7389.01108.582010年432.43218.02101.29128.72011年450(推算）317160（推算）154二、廊坊市场宏观数据历史对比分析2011年成交量反超历史数据，主要因素：快速发展期、市场惯性、11年上半年供需两旺一、施工面积、新开工、竣工面积等指标与成交面积呈正比关系。二、07年-08年是受调控政策影响较大的发展阶段，成交量、成交价、开工等大幅降低。三、09年-10年是廊坊市场再次飞跃式快速发展的时期。四、受10年供需状况影响，2011年上半年廊坊房地产市场商品房均价持续攀升，重点区域上半年均价达8500元/。同时，供应量、成交量同步快速提升，至

7、2011年下半年调控效果显现后环比回落。数据来源：廊坊房管局、廊坊房产信息网7开盘面积成交面积成交金额成交均价一季度470153 527913 3425343228 6488 二季度442650 377723 2345419107 6209 三季度651655 349509 2070042325 5923 四季度376358 288064 1545991218 5367 单位：平方米 元 元/平方米 上半年供需两旺，下半年逐步降低一、上半年销售面积91万，下半年销售面积64万，差额27万。上半年与下半年成交面积比7/5。二、2011年上半年市场整体均价6372元/，下半年市场整体均价5672元

8、/。调控效果显现后，房价同比2010年降低346元/，下浮6%。648862095923536753万38万35万29万三、2011年度供需情况及价格走势数据来源：廊坊房产信息网2011年各季度供需情况及价格浮动状况2000年2000-2005年2006-2007年2008年2009年2010年2011年2011上2011下80028005000425947216018608363725672同比250%79%-15%11%27%1%6%-6%差额20002200-741462129765354-346房价回落，此轮快速发展阶段终结一、08年调控效果显现，廊坊房价同比下浮15%。二、09/10

9、年廊坊房价进入快速提升阶段，比08年均价两年上涨1300元/。三、2011年上半年呈持续上升阶段，下半年受政策影响明显回落。但较2008的回落值相差甚远。四、如果以08年为参照，则预计2012年市场价格将呈继续回落趋势，预估市场均价5300元/左右。四、廊坊市场商品房历史价格对比分析数据来源：廊坊房管局、廊坊房产信息网数据来源：廊坊房管局、廊坊房产信息网万庄区预售面积10万产品：公寓均价：7000北部区预售面积56万产品：洋房/公寓/商业均价：洋房9500/公寓8000/商业18000西南区预售面积31万产品：公寓/商业均价：公寓7000/商业15000东部区预售面积31万产品：公寓/商铺均价

10、：公寓6500/商业18000南部区预售面积47万产品：公寓均价：公寓5500-6500中心区预售面积58万产品：公寓/商业/办公均价：公寓8300/商业25000/办公8500西部区预售面积20万产品：公寓/商铺均价：公寓7000/商铺12000开发区预售面积66万产品：别墅/公寓均价：别墅14000/公寓6500单位：万以上数据含2011年批复的预售面积及2010年转入的48万商品房。五、2011年度区域市场供应量及市场价格总体319万10单位：万六、2011年度廊坊市场产品形态供应量分析塔楼居首，高品质住宅稀缺一、主要供应产品为塔楼，一梯3-6户不等。而高品质住宅供应量“凤毛麟角”。二、

11、别墅主要供应区域为廊坊经济技术开发区。三、洋房主要供应区域为廊坊北段，北凤路区域。四、办公类产品主要为万达广场和开发区廊和坊金融街。五、公寓类产品户型一般在30-60之间，但成交情况一般。六、从去化面积分析，市场依然以刚需和首改为主。数据来源：廊坊房管局、廊坊房产信息网11铁路和平路银河路广阳道七、2011年度区域市场产品形态供应量一览表随城市的进一步发展，别墅类高品质产品将存在较大升值空间。数据来源：廊坊房管局、廊坊房产信息网12项目名称住宅（49.92万）商业（16.38万）项目合计别墅洋房高板高塔公寓商铺办公荣盛塞纳荣府5.86 7.04 5.15 18.04 奥美廊和坊4.87 0.6

12、0 15.36 20.83 旭辉十九城邦3.15 5.81 8.96 开新花栖左岸6.22 6.22 新奥艾力枫社0.49 0.74 0.24 1.46 荣盛大厦3.66 3.66 天地凤凰城2.29 3.56 5.84 东方名邸1.10 0.18 1.28 合 计9.49 2.29 19.07 14.67 4.40 0.78 15.60 66.30 八、区域市场产品供应细分及个案一、2011年开发别墅放量总体不足10万，主要销售项目为旭辉十九城邦。塞纳荣府第二季度调整推盘策略，重点以公寓的推售为主。二、2012年廊坊开发区市场公寓类产品竞争激烈，凤凰城、旭辉十九城邦、塞纳荣府、宏泰美墅等将同

13、步齐推。三、旭辉十九城邦别墅体量较大，同时因公寓类产品层面较高，故此按“居者”、“规模”指标来看性价比高于同区域产品。同时产品临高尔夫球场，具备稀缺价值。数据来源：廊坊房管局、廊坊房产信息网开发区项目：荣盛.塞纳荣府基本情况效果图塞纳荣府基本情况：项目位置：廊坊开发区会展中心东南用地面积：亩规划建面：万住宅建面：万容 积 率：建筑层数：3-18F普通住宅：万花园洋房：万大 户 型：万双拼别墅：万联排别墅：万叠拼别墅：万开 发 商：荣盛房地产开发廊坊分公司销售情况：全年供应12万平米，销售率50%。塞纳荣府，6月4日亮相，开始内部认购。一批房源17#、19#、20#：板楼、258户，4万，均价9

14、000元/平米。户型面积155-184.二批房源11#、16#：2011年9月调整销售策略，主推临街公寓，7万，塔楼，均价6500元/平米。户型面积60-80-90.17#13315F3单2-2户19#145-185，15F2单2-2户20#150-190，18F3单2-2户18层公寓联排别墅5-6层大户型双拼中小户型数据来源：廊坊房管局、廊坊房产信息网销售情况：亮相但无样板区，2011未销售一期规划：2栋小公寓，80平米，一梯四户；7栋板楼2-3户，115-140平米，主力户型面积130平米，约占60%。销售情况：2011年初步试价小公寓5500元/，板楼6500元/。办卡1万顶6万使用。后

15、续工程、营销等进度缓慢，导致2011年第二季度亮相，但迟迟未能销售。开发区项目：宏泰美墅基本情况宏泰美墅基本情况：项目位置：廊坊开发区云鹏道南，华祥路西一期占地：32亩规划建面：万（地上万，公寓万）容积率：规划户数：348户数据来源：廊坊房管局、廊坊房产信息网15项目名称住宅（53.58万）商业（1.96万）项目合计别墅洋房板楼塔楼公寓商铺办公华夏幸福城2.1628.212.771.6734.8银河领域3.019.2512.25中房馨领地0.930.93圣玉百呈0.210.21华夏铂宫7.060.27.26愉景温泉0.10.1合 计02.1610.0638.382.981.760.255.54

16、八、区域市场产品供应细分及个案北凤路区域是廊坊高品质住宅的“次基地”。优质产品主要集中在银河领域、华夏铂宫两个项目。同时幸福城具有少量洋房产品，销售均价在9500元/左右。华夏幸福城铂宫银河领域品质价格预计2012年幸福城将继续“领唱”北部区，从各项目产品差异化来看价格战的可能性极小。数据来源：廊坊房管局、廊坊房产信息网销售情况：上半年突飞猛进，下半年销售量环比回落华夏铂宫基本情况：项目位置：北凤道北，永兴路东开 发 商：华夏幸福基业项目占地：289亩容积率：楼面地价：1944元/规划建面：万户型区间：112-144-148-155（主力）当前均价：8000元/北部区项目：华夏铂宫项目名称开盘

17、面积(万）销售套数销售面积(万）总销售额（万元）销售均价（元/）销售率华夏铂宫15.145968.9379449.78890058.97%2011年下半年，铂宫总销售商品房153套，合万，整体均价8707。较上半年出现严重回落。上半年完成销售面积万。铂宫2011年全年销售情况一览表数据来源：廊坊房管局、廊坊房产信息网效果图华夏幸福城基本情况项目坐落：广阳道以北、北凤道以南占地面积：735亩总建筑面积: 150万建筑类别：板楼 板塔结合 多层 高层装修状况：毛坯容积率：绿化率：38%开盘时间：7月价格情况：初期定价8000-8500元/平米，后期调整6500元/。北部区项目：华夏幸福城项目名称开

18、盘面积(万）销售套数销售面积(万）总销售额（万元）销售均价（元/）销售率幸福城30.39049.0367784.32750929.79%销售情况：2011年7月份开盘，整体完成9万幸福城2011年全年销售情况一览表数据来源：廊坊房管局、廊坊房产信息网18项目名称住宅（34.79万）商业（22.98万）项目合计别墅洋房板楼塔楼公寓商铺办公万达广场16.194.8210.5831.58锦城小区0.782.620.140.724.26晓廊坊6.620.897.51凯创大厦6.66.6中央峰景0.360.36惜缘小区7.340.127.47合 计1.1332.770.895.0817.957.77八、

19、区域市场产品供应细分及个案市区中心区，主要项目万达广场。住宅、办公产品最大提供商。该区域热销产品为商业、办公类，住宅成交量不及其他区域。苏宁广场2012区域黑马占地万，建面万。万达预售42万，剩余18万。两项目相邻1000米左右。数据来源：廊坊房管局、廊坊房产信息网万达广场基本情况：项目位置：新华路西，金光道北规划用地：亩规划建面：万地上建面：万购物中心：万写 字 楼：万酒店面积：万商铺面积：6万住宅建面：万中心区项目：万达广场基本情况项目名称开盘面积(万）销售套数销售面积(万）总销售额（万元）销售均价（元/）销售率万达广场41.6241523.88305424.731279157.40%销售

20、情况：可售房源基本全部推出，剩余供应量18万2010年11月份1#开盘，历时14个月销售面积达24万。销售住宅万，销售商业万。2011年下半年成交万平米。供应成交余量2011新增住宅万，销售万，剩余5万总体数据来源：廊坊房管局、廊坊房产信息网20项目名称住宅（18.5万）商业（1.81万）项目合计别墅洋房板楼塔楼公寓商铺办公第九园兰亭5.910.556.46阳光高第6.410.947.35呈祥紫园33宸阳岛3.180.323.5合 计3.1815.321.8120.31八、区域市场产品供应细分及个案刚需客群聚集区市区西部区域，主要项目为华夏第九园兰亭。该区域已成为相对成熟的新住宅板块，客群主要

21、以刚需为主。辅以改善型需求和投资客户。与市区东部、南部等区域同等级别。市场均价6500元/左右。数据来源：廊坊房管局、廊坊房产信息网华夏兰亭基本情况：项目位置：武警学院南，西外环西侧开 发 商：华夏幸福基业占地面积：107亩建筑面积：14万容 积 率：楼面地价：1502元/建筑形式：高板、洋房户型区间：高层64-96，洋房140-220销售均价：高层7375元/，洋房9000元/西部区项目：华夏兰亭基本情况项目名称开盘面积(万）销售套数销售面积(万）总销售额（万元）销售均价（元/）销售率兰 亭13.8121611.5483768.08726283.62%供应成交余量2011兰亭新增供应万，成交

22、万销售情况：历时14个月，2011年末基本接近售罄2010年11月开盘，首期供应量万。历时14个月累计销售万平米。其中商业万，住宅万。2011年下半年累计成交住宅210套，累计成交面积万。成交均价7375元/平米。数据来源：廊坊房管局、廊坊房产信息网项目名称首次预售开盘面积(万）销售套数销售面积(万）总销售额（万元）销售均价（元/）销售率万达广场2010年11月41.6241523.88305424.731279157.40%华夏兰亭2010年11月15.5121611.5483768.08726274.44%幸福城2011年7月30.39049.0367784.32750929.79%华夏铂

23、宫2010年10月15.145968.9379449.78890058.97%阳光高地2011年8月7.844824.6628323.5608059.41%晓廊坊2011年1月8.795764.2932120.77481.5948.87%德荣帝景2011年7月13.264164.3519758.76453832.84%银河领域2011年4月8.884083.728640.01773941.68%附件：廊坊2011年重点项目销售排行榜（含部分2010年末预售）数据来源：廊坊房管局、廊坊房产信息网23第二部分 廊坊土地市场运行数据分析廊坊房地产土地出让历史情况汇总表数据来源：廊坊国土资源局土地成交

24、系统查询 2011年持续上升的廊坊房地产住宅用地成交数据，出现滑落。再度回到2008年市场调控效果显现之后的状态。楼面地价也随之大幅降低。区 域土地面积建筑面积土地出让金土地单价楼面地价万亩（万）（万元）（万元/亩）（元/）2011年113.41 1702.36 215.56367840.00 216.08 1408.00 2010年191.96 2879.52 383.99 663290.00 230.34 1727.36 2009年149.03 2235.52 305.36 336256.00 150.42 1101.18 2008年117.08 1756.19 208.47 335108

25、.00 190.82 1607.45 2007年74.19 876.94 150.50 226547.67 258.34 1504.90 2006年110.88 1663.26 188.88 217739.00 130.91 1152.81 一、廊坊房地产2011年度土地出让情况及历史对比二、2011年度廊坊区域市场住宅用地成交情况万庄区2011年成交亩规划建面万两年合计成交543亩总规划建面万楼面地价：878元/开发区2011年成交亩规划建面万两年合计成交亩总规划建面万楼面地价：1869元/安次区2011年成交亩规划建面万两年合计成交亩总规划建面万楼面地价：1509元/广阳区2011年成交亩

26、规划建面万两年合计成交亩总规划建面万楼面地价：2041元/数据来源：廊坊国土资源局土地成交系统查询成交区域2010年（亩）2011年（亩）总用地（亩）10年规划建面（万）11年规划建面（万）总建面（万）广阳区1547.144444.091991.234241.2863.6304.88安次区695.599900.971596.569108.24121.05229.29开发区114.64336.6451.2413.8928.4242.31万庄区522.1420.7542.8420.582.4823.06合计2879.5231702.364581.883383.99215.55599.54三、201

27、1年度廊坊区域市场住宅用地成交详情 2010年度、2011年度廊坊住宅用地总体成交4582亩，总规划建筑面积600万。2009年成交2236亩，总规划建筑面积305万。三年合计规划建筑面积905万。 2010年、2011年累计新开工535万，累计成交282万。后续潜在供应量至少在600万平米以上。数据来源：廊坊国土资源局土地成交系统查询项目名称所在区位物业类型工程现状北京理想安次区商业、住宅处在拆迁安置阶段首开安次区商业、住宅处在拆迁安置阶段华美K2安次区商业、住宅现场售楼处已完工，正在建设回迁楼建设（已进行挖槽）红星美凯龙安次区商业、住宅商业正处在挖槽阶段，住宅未动工宏泰龙邸安次区商业住宅现

28、场售楼处框架已搭建完毕，住宅正在挖槽阶段新朝阳二期广阳区写字楼、公寓、商业处在拆迁安置阶段苏宁广场广阳区写字楼、公寓、商业、住宅处在拆迁安置阶段新世界广场广阳区写字楼、公寓、商业、住宅处在土地前期处理阶段四、2011年度市区重点土地现期状况28第三部分 廊坊房地产市场潜在供应量分析 廊坊市住房建设年度计划 2008，其中廉租房以各新建住房项目的1-1.5%进行配建，建筑面积12.3-18.4万平方米。数据来源：廊坊市住房建设规划（2008-2012年）2008-2012年廊坊市住房建设年度计划（2）年份总量经济适用房商品房廉租房90平米以下90平米以上90平米以下1%配建1.5%配建单位平米平米平米平米平米平米2008年22819663422951939671125508122820342292009年19127142869071625807105199319127286912010年25071963760792131117137895825072376082011年26477153971572250558145624326477397162012年292062143