成本管理与项目策划文件

1、成本管理与项目策划夏 晓 辉更多干货资料联系微信着市场大环境的变化，竞争加剧，主管部门和业主的标准越来越高，中标价格越来越低只有实施“优质、低价、能赚钱”的经营方针，才能保持企业可持续的健康发展。更多干货资料联系微信业管理 管理工具研究报告开发投资前期策划 规划设计地产策划 销售管理广告宣传商业地产产业地产养老地产旅游地产 工程管理地产投拓 勾地攻略土地拓展 招商运维考证资料招标采购前期定位住宅操盘成本公众薪酬体系地产基础 财务融资报批报建 考察报告复盘总结 物业管理人才管理 BIM 设计活动 PPT PPT 模板办公教程 CAD 教程BIM

2、 教程算量教程酒店管理地产运营优化设计装配式61 优化圈-广东地产精英交流群62 优化圈-浙江地产精英交流群63 优化圈-江苏地产精英交流群64 优化圈-湖南地产精英交流群65 优化圈-江西地产精英交流群66 优化圈-山东地产精英交流群67 优化圈-东北地产精英交流群68 优化圈-福建地产精英交流群69 优化圈-重庆地产精英交流群70 优化圈-云南地产精英交流群71 优化圈-京津翼地产精英交流群72 优化圈-上海地产精英交流群73 优化圈-广西地产精英交流群74 优化圈-江西地产精英交流群75 优化圈-西安地产精英交流群76 优化圈-四川地产精英交流群77 优化圈-湖北地产精英交流群78 优化

3、圈-河南地产精英交流群79 优化圈-西北区地产精英交流群80 优化圈-安徽地产精英交流群31 优化圈-成本总监交流群32 优化圈-土建成本交流群33 优化圈-安装成本交流群34 优化圈-机电成本交流群35 优化圈-预结算交流群36 优化圈-机电专业交流群37 优化圈-地产投资拓展群38 优化圈-工程经理交流群39 优化圈-项目总交流群40 优化圈-招采&供应商交流群41 优化圈-地产职业考试交流群42 优化圈-营销精英交流群43 优化圈-城市更新交流群44 优化圈-旅游地产交流群45 优化圈-地产干货交流群46 优化圈-地产干货交流群47 优化圈-猎头&HR 交流群48 优化圈-地产财务总监交

4、流群49 优化圈-设计精英交流群50 优化圈-运营总监交流群各职能社群各省份社群30 万+地产人共分享、共学习，共交流，共提升。请提供名片或注明招聘干货优化资讯生活真实姓名城市企业职位拉你进对应的城市群或专业群地产高端社群更多干货资料联系微信注公众号“优化圈”每天分享地产成本控制、设计管理、成本优化等干货文章。让我们相互借鉴，取长补短，共同提升，合作共赢。为读者找知识为知识找读者希望优化圈的朋友们有所收获。30 万 G 地产大型数据库利用这是视频文档资料，从中吸取借鉴同行的成功经验、管理思路、操作之道，去解决工作中的实际问题。目 录01 市场形势及行业现状02 项目策

5、划及流程03 项目成本管理04 成本管理与项目策划更多干货资料联系微信场形势及行业现状01更多干货资料联系微信 178984613603124竞争对手u 央企、国企参与住宅项目的竞标u 恶性竞标现象，加大中标难度政府部门相关部门监管力度加大u 环保、扬尘治理管控u 劳务实名制u 注册备案证书联网等建设单位u 开发量缩减，竞争加剧，中标价格下降u 部分地区销售形势不乐观，开发成本不可控，导致二次经营难度大u 企业标准逐步提高，施工成本日趋上升u 开始出现反索赔现象下游企业l 劳动力紧缺，劳务价格上涨，支付比例提高l 材料、机械等市场价格不稳定，资金成本加大施工企业更多干

6、货资料联系微信质、低价、能赚钱提高产品质量提升履约满意率对外开源增加收入对内成本管理项目策划更多干货资料联系微信先进的建造方式打造行业先进生产力，坚持以客户为中心，规范诚信经营，为社会、客户提供优质产品、优质服务。用先进的建造方式去实施“优质、低价、能赚钱”的市场经营方针”楼永良项 目 策 划 及 流 程02更多干货资料联系微信目策划目前现状：技术、工程、商务等部门各自为政，分别编制，没有协同，导致整体项目策划质量不高，不能达到预期效果。更多干货资料联系微信目策划书技术创效物资管理财务统筹施

7、工组织生产管理商务策划更多干货资料联系微信理的项目策划：协同各部门，对各自内容进行部署和策划的同时，兼顾其它条线内容进行优化，提升策划方案质量，是一个全面的、能够指导项目全过程实施的纲领性文件，保证工程项目顺利实施的同时，获得满意的经济效益，社会效益等。03编制策划初稿(项目部组织编制)项目进场 0104项目策划内部讨论(公司参与)02 策划交底，下发标准图集(公司层面组织)06组织项目策划论证(公司工程总、总工、业主及监理代表参与)更多干货资料联系微信目策划定稿 07公司审核 05项 目 成 本 管 理03更多干货资料联系微信 178984

8、61360在保证工期和质量满足合同要求的情况下，采取相关管理措施，把成本控制在目标成本范围内，并进一步寻求最大程度的成本节约。成本管理任 务目 的在预定的时间和质量前提下，通过不断改善项目管理的工作，充分采用经济、技术手段挖掘降低成本的潜力，以尽可能少的支出，实现预定的目标。意 义成本管理的好坏是企业得以可持续发展的保证。成本管理必须贯以全过程、全员、全方位管理的一体化管理理念，才能实现项目成本管理工作的目的和任务。更多干货资料联系微信 根据实际施工方案，计算措施项目的总控量l 给相关部门提供主要项目的控制量和控制价整的成本指标数据，建立数据库确 定 目 标 成 本l

9、 项目中标后，根据模拟清单编制项目目标成本，转固后及时更新目标成本月（季）度成本分析l 按照量价分离原则，每月完成实际成本与目标成本的对比、分析，对风险项进行警示，查找原因，及时纠偏l 措施费部分单独进行对比完 工 成 本 复 盘l 项目完工后，对整个项目的成本进行全面梳理，形成项目竣工复盘报告l 开展项目成本复盘总结，组织相关人员参与，对与成本相关的问题全面复盘和总结，形成书面的总结报告和完更多干货资料联系微信 点 成 本 分 析l 地下室、主体封顶等节点完成后，进行阶段性成本分析，形成分析报告l 根据阶段性成本分析情况，对外调整项目经营策略，对内进行纠偏和调整更多

10、干货资料联系微信多干货资料联系微信本管理与项目策划04更多干货资料联系微信目策划成本管理更多干货资料联系微信工组织生产管理商务策划技术创效物资管理税务统筹人工成本材料成本机械成本管理成本资金成本施工组织人工成本材料成本机械成本生产管理人工成本材料成本机械成本管理成本资金成本商务策划人工成本材料成本机械成本管理成本技术创效材料成本管理成本资金成本物资管理资金成本税务统筹更多干货资料联系微信工部署策划履约策划更多干货资料联系微信一） 施 工 组

11、 织*项目模板工程主要采用铝模体系，共27栋楼，包含7栋7层洋房及20栋13层小高层，两栋户型相同楼栋之间进行周转使用。第一次技术方案中， 22栋楼采用铝模，两栋楼之间铝模进行水平流水，共配置11套铝模板，其余木模楼栋采用型钢背楞体系，共5栋楼。（一）施工部署策划更多干货资料联系微信号项目名称单位模板面积单价（元）合价（元）备注一第一套方案（22栋楼采用铝模）111套模板材料费m2248339902458467022栋楼木模材料费用m2462035161700包括材料32栋楼木模与铝模人工差价m2656722919044964资金占用费模30

12、%预付款，进场前支付55%；仅考虑85%款项的资金成本5小计26703465二第二套方案（24栋楼采用铝模）19套模板材料费m220213990200108702小计20010870三两套方案差额6692595通过方案策划，并采用穿插施工，在保证工期的前期下，24栋楼采用铝模板，共配置9套铝模板。更多干货资料联系微信号楼号面积（m2)租赁单价（元/m2)合同约定租赁时间（天）超期单价（元/m2/天）超期费用（元/月）备注1105#楼2785.25526.0312021671152106#、107#4224.120自购铝模3119#楼2141.724301502.516

13、06294120#楼2027.524301502.51520645121#楼2118.614301502.51588966122#楼2088.64301502.51566457114#楼2083.44301502.51562558123#楼2161.414301502.51621069101#楼2389.644301502.517922310102#楼1973.974301502.514804811113#楼1902.724301502.514270412115#楼1673.144301502.512548613116#楼1662.524301502.512468914103#楼自有铝模周转使

14、用15104#楼5014301502.537575部分使用自有铝模合计1871434*项目总建筑面积20万m2，包括23栋6/11/15/18F剪力墙住宅楼、商业综合楼及相关配套，现场共使用塔吊12台，施工电梯23台，其中13栋楼采用铝模租赁，外架全部采用落地脚手架。以这个项目为例，如果因自身原因导致工期拖延，理论上增加的费用明细如下：1、措施费用l 铝模费用187万/月；l 塔吊费用13.8+41.6=55.4万/月；l 室外电梯费用41.65万/月；l 外脚手架费用约60万/月（按发生费用估算）；2、管理费用：包括管理人员工资、直属班组、临时工工资、其它管理费用等，按管理团队配置，及已发生

15、的费用预估，管理费用约55万/月；以上两项合计约398万（只考虑部分内部显性成本增加，除此之外，还会产生譬如为保证交付的赶工费用、工期罚款、工程款回收延迟的资金成本等费用）。由此可见，工期管理策划可以说是整个项目的成本管理工作的重中之重。（二）履约策划更多干货资料联系微信模板租赁延期增加费用明细表序号楼号塔吊型号塔吊进出场费（元/台）安拆费（元/台）预埋腿+附墙保护（元/台）塔司+信号工费用（元/台/月）租赁费（元/台/月）备注1106#、107#、108#TC6515550002100011500550002105#、109#TC601245000200001150

16、0450003117#QTZ56133700015002000011500330004118#、119#、120#TC65155500090002100011500550005121#、122#QTZ803000020000500011500235006114#、123#QTZ803000020000500011500235007102#QTZ80(6012)24000800011500270008113#QTZ80(6012)24000800011500270009101#QTZ80(6012)240008000115002700010103#QTZ80(6012)2400080001150

17、02700011116#QTZ80(6012)240008000115002700012115#QTZ12532500195001150046000合计138000416000序号楼号型号进出场费（元/台）安拆费（元/台）租赁费（元/台/月）备注1105#SC200/200KS124009600187002106#SC200/200KS124009600187003107#SC200/200KS134008600187004108#SC200/200KS154006600187005109#SC200/200KS154006600187006114#SC200/2001500060001700

18、07117#SC200/200150006000170008118#SC200/200150006000170009119#SC200/2001500060001700010120#SC200/2001500060001700011121#SC200/2001500060001700012122#SC200/2001500060001700013123#SC200/2001500060001700014101#SC200/200KS15000220001870015102#SC200/200KS150002200018700预计使用5个月16103#SC200/200K/p>

19、870017110#SC200/200KS15000220001870018111#SC200/200KS15000220001870019112#SC200/200KS15000220001870020113#SC200/200KS150002200018700预计使用5个月21104#SC200/200KS15000220001870022115#SC200/200KS15000220001870023116#SC200/200KS150002200018700合计416500施工升降机延期增加费用明细表更多干货资料联系微信吊租赁延期增加费用明细表直属班组更多干货

20、资料联系微信二） 生 产 管 理序号分项内容工作内容班组单价下调备注说明1现场安全文明1、现场主入口、主干道清理、洒水、防尘网覆盖、材料倒运、二次搬运，合同外装卸车2、基坑降水、排水3、车库顶板疏水板铺设4、车库顶板土工布铺设未包含在班组施工范围内1、将部分技术含量不高的施工内容从班组合同中剔除，综合计算，下调单价约5.56元/建筑平米。*项目建筑面积15万平米，班组承包价格下浮5.5*15=82.5万元；2、按完工项目经验数据预估，建筑面积15万平米的项目零星用工费用约120-140万（包括班组合同外及安全文明两部分工作内容发生的零工，费用各占约50%）；3、从班组

21、中剔除的费用，可以覆盖60-70%的项目零星支出。2砼工1、砖胎模砌筑2、地下室外墙防水保护层施工3、屋面通风道、砖胎膜预制板、PC天沟等小型预制构件制作4、门过梁、沟盖板的预制5、剔凿、修补地下混凝土下调2元/m23木工1、梁侧板、梁底板、楼梯模板集中加工2、预埋盒、梁夹具集中制作梁侧板、梁底板、楼梯模板按照6元/m2扣除；洞口预埋盒、梁夹具按20元/个扣除。4机修班1、钢板止水带焊接安装2、定型化安装、风井预埋钢筋网做第一层防护3、小型金属构件制作（如钢爬梯、预埋铁、预埋吊钩等）未包含在班组施工范围内5外架1、现场临建工程（室外各种加工棚，防护棚）2、基坑临边3、楼层临边防护（不含塔吊防护

22、、操作平台、楼体塔吊通道，人货电梯洞口防护、运料平台等高处作业）4、架子管卸车、装车5、楼栋外广告条幅挂设地下部分下调2.5元/m2，地上部分下调3.5-5.5元/m2更多干货资料联系微信性效益-甲方直属班组保障了项目安全文明常态化，现场管理获得业主认可，在第三方评估中取得更好的成绩.隐性效益-班组减项后，能够让各班组专心于各自分项工程的施工，提高了班组的积极性，减少班组纠纷，吸引更多的班组资源。更多干货资料联系微信济效益直接减少大部分零工费用支出，同时通过提高工效，去利润中间化，有效降低项目成本。很大程度上解决了现场零工工效低、管理难度大、

23、费用不可控等问题，降低项目成本的同时，更好的保障现场安全、文明施工管理的常态化。（三） 商 务 策 划商务策划主要涵盖内容u合同、招标文件条款、风险分析及策划u投标报价与成本对比表u工程量清单及不平衡报价分析u策划点分析更多干货资料联系微信号清单项目工程内容单位投标时结算时正常报价（元）不平衡报价收益（元）工程量综合单价（元）综合合价（元）工程量综合单价（元）综合合价（元）1塑料管1.安装部位:室内2.介质:给水3.材质、规格:PPR管DN154.已含钢塑转换接头，管件等。5.压力试验及吹、洗设计要求:水冲洗、消毒冲洗、水压试验，试验要求符合设计及施工规范规定6.管道

24、及管件的制作安装m3040.7427.9584988.6833359.5627.95932399.7018.00331927.622塑料管1.安装部位:室内2.介质:给水3.材质、规格:PPR管DN204.已含钢塑转换接头，管件等。5.压力试验及吹、洗设计要求:水冲洗、消毒冲洗、水压试验，试验要求符合设计及施工规范规定6.管道及管件的制作安装m1541.4430.5847137.2433278.5730.581017658.6719.00385365.843配管1.名称:塑料管2.规格:PVC203.配置形式及部位:暗配m22112.9813.24292775.86143341.2213.24

25、1897837.7510.00464425.554配管1.名称:塑料管2.规格:PVC253.配置形式及部位:暗配m15815.7514.36227114.17164937.4014.362368501.0611.00554189.665塑料管1.介质:排水2.材质、规格:UPVC光壁排水塑料管DN503.连接形式:螺母挤压密封圈接口4.压力试验及吹、洗设计要求:灌水及通球试验等5.含通气帽，伸缩节m61.2043.452659.1418243.0643.45792660.9633.00190639.986塑料管1.介质:排水2.材质、规格:UPVC光壁排水塑料管，DN1003.连接形式:螺母

26、挤压密封圈接口4.压力试验及吹、洗设计要求:灌水及通球试验等5.含通气帽，伸缩节m421.4678.3833034.0311575.7478.38907306.5058.00235913.58小计687709.127916364.652162462.24安装工程因造价占比小，在投标时成为长期被忽视的一部分，但是在微利时代的投标中存在更多可操作空间。（一）不平衡报价分析更多干货资料联系微信 往来函件（或合同）中约定默示条款，即限定回复时间，未回复则视为接受认可；l 函件有签收记录，签收人应有相应授权；l 会议纪要及时整理，参会人员在会议纪要的原件上签字（签到表无效），必

27、须时留存音频资料，形成证据链。往来函件注意点l 二次经营事项发生后，及时向甲方、监理发函告知，并收集现场证据资料；l 甲方、监理函件及时回复；l 对成本影响较大的项目，商务部门收集、整理全部资料，上报前对资料进行梳理，并与相关部门分析可能出现的问题，制订应对措施后上报，报价文件也同时上报。资料收集注意点（二）过程策划点资料证据收集更多干货资料联系微信四） 技 术 创 效新材料应用方案策划（ MBP-P防水卷材）施工方法方案策划（跳仓法）设计优化方案策划（结构优化）更多干货资料联系微信一）施工方法方案策划（跳仓法）*项目建筑面积约26万，场内无

28、场地，地上为装配式结构，车库顶板是一个重要的施工运输载体。但由于设计规范原因，本项目图纸设计多条温度后浇带（如左图），温度后浇带应待两侧混凝土浇筑完毕后45d龄期后才可以浇筑。更多干货资料联系微信号项目名称单位工程量单价（元）合价（元）备注1后浇带模板支撑体系租赁（延期45天）m28767141183552钢筋除锈m3647.88277463止水条m3647.8820729584人工清理后浇带m3647.88501823945竹胶板封闭m26845.66151026856砂浆保护层m26845.6612821487合计566285跳仓法就是在大体积混凝土混凝土工程施工

29、中，将超长的混凝土块体分为若干小块体间隔施工，经过短期的应力释放，再将若干小块体连成整体，依靠混凝土抗拉强度抵抗下一段的温度收缩应力的施工方法。跳仓法先放后抗，采用较短的分段调仓以“放”为主以适应施工阶段较高温差和较大收缩，其后再连成整体以抗为主以适应长期作用的较低温差和较小收缩。跳仓法施工与后常规后浇带相比，降低了发生前述质量问题的可能，缩短了施工工期，同时降低了施工成本。更多干货资料联系微信号项目名称单位工程量结算单价（元）合价（元）备注1进户门下挂梁个176120211202小窗口过梁个214100214003电梯下挂梁个3812045604门厅后加柱个1762

30、20387205独立梁个114120136806独立柱个144200288007合计128280（二）结构优化方案策划结构优化点：下挂梁、墙垛、窗洞口企口、多水间上反坎、外立面结构一次成形构件等；策划成果：l 缩短施工工期，提高施工质量，效果美观，提高各项检查及测评成绩；l 经济效益：*项目二次结构施工时，由于构造柱、过梁及小墙垛非常多，班组施工困难，结算时要求单独计量，产生了额外成本。后期开工的楼栋吸取教训，主体结构优化一次成型，避免二次施工，主体结构劳务成本基本未增加。更多干货资料联系微信 1789846136018000m2，由高层、多层及地下车库组成。在基础施工阶段，底板防水施工处在关

31、键施工线路上，选用MBP-P防水卷材预铺反粘施工工艺，该卷材采用空铺方法，且不用施工混凝土保护层，能够满足底板钢筋绑扎快速插入施工，在节约工期和成本上具有较为明显的优势。选用的MBP-P 防水卷材是一种具有“反粘”功能的高分子（非沥青基）自粘胶膜防水卷材，系在1.2mm厚的高密度聚乙烯膜面上涂覆一层高分子胶料复合制成的，具有较高的断裂拉伸强度和撕裂强度，胶膜耐水性能好，采用预铺（即：空铺）施工，无需细石混凝土保护层，铺装完成后即可进行底板钢筋绑扎作业；底板混凝土浇筑时，覆膜高分子胶料与混凝土之间随混凝土强度增长自动形成充分、紧密的粘结，防止水在卷材和结构混凝土之间“窜流”，使混凝土刚性防水的效

32、用得以发挥，有效提高防水系统的可靠性，地库底板防水连接为一个整体，实现预铺反粘。施工工艺简单施工速度快节省材料施工安全可靠环保效果好钢筋砼结构底板50厚细石砼保护3厚SBS防水卷材4厚SBS防水卷材刷冷底油100厚细石砼垫层钢筋砼结构底板1.2厚MBP防水卷材100厚细石砼垫层更多干货资料联系微信三）新材料应用方案创效（ MBP-P防水卷材）*项目总建筑面积48000m2，地上建筑面积30000m2，地下建筑面积序号项目名称单位单价（元）综合单价（元）1MBP-P防水做法m26060250厚C20细石混凝土保护层m230104无纺布隔离层m233+4厚SBS卷材（PY

33、）防水层m265刷冷底油m23多挖土方m23350厚C20细石混凝土保护层m23077无纺布隔离层m234厚SBS卷材（PY）防水层m238刷冷底油m23多挖土方m23类别施工段面积工序MBP-P卷材(4+3)SBS卷材工期分析1200平方米垫层养护时间1d1d防水层施工2d4d保护层施工及养护2d工期对比：与SBS卷材施工经验对比，1200平方米防水冬季施工节约工期4天。缩短工期降低成本MBP-P防水卷材施工MBP-P对垫层施工质量及养护时间要求较低，采用单层空铺施工方法，且无需细石混凝土保护层，与（4+3）SBS防水卷材繁复的施工工艺相比，施工工效提高1倍。对比MBP-P防水卷材与SBS防

34、水卷材材料价格，结合（4+3）SBS防水卷材施工经验，对比两种材料施工工艺的差别，施工总造价降低约50%。更多干货资料联系微信五） 物 资 管 理材料计划管理材料使用量管理更多干货资料联系微信据进度计划编制材料计划表确定准确的材料进场时间统筹和管控材料进场量更多干货资料联系微信一）材料计划管理l 材料计划：材料进场时间的管控，根据施工进度计划组织材料分批进行，保证现场正常施工，又避免提前进场，产生资金成本。效益及成果l 库存量可降低50左右；l 钢筋结余率提高2-3%；以*项目为例，钢筋转固量约9000T，在常规管理

35、的基础上，通过钢筋精细化管理及策划，仅多结余钢筋一项，增加利润约100万。钢筋策划内容钢筋翻样（自主翻样）外部结算和内部核算钢筋管理（材料及绑扎）更多干货资料联系微信二）材料使用量管理（1）钢筋使用量策划l 钢筋约占项目成本的15%20%，钢筋的精细管理对整个工程的成本控制尤为重要；l 钢筋工程专业性强、因为缺乏专业的钢筋管理团队，从而导致钢筋成本效益不佳的情况非常普遍；（2）模板集中配模策划通过深化设计，提前对模板排布图进行设计，调整标准板和非标板，通过软件列出各类模板的尺寸及数量，使用精密裁板机集中进行切割，通过塔吊吊运，将模板运送至操作楼层进行组拼，以此完成模板安装。集中配模技术通过电脑配模、集中加工技术保证了加工精度，减少了材料损耗，奠定了结构实体质量，且相比传统配模工艺，可节省6%左右的模板原材料。（3）混凝土量控更多干货资料联系微信务筹划管理更多干货资料联系微信六） 税 务 统 筹编制各部门配合，按中标清单中人材机基础数据，编制税务统筹计划更新转固后更新数据，在施工中根据一定频次进行更新纠偏依据最新的税费情况，及时进行调整和纠偏节税提高管理人员意识，通过合理安排业务流、资金流、票据流，达到节税的目的更多干货资料联系微信早取得进项发票要求分供方提前开票，尽早进