某市房地产市场供求状况调查报告

1、六安市房地产市场供求状况调查一、六安市土地储备与用地规划1、六安市区内国有土地级别划分为：一级地主主要分布布区位：东至新新淠河河河沿，南南至皖西西东路和和大别山山东路南南侧2000米以以及梅山山南路大大桥以北北西侧2200米米范围，西至解解放路西西侧2000米范范围，北北至人民民路北侧侧2000米及球球拍路两两侧2000米范范围闭合合区域。二级地主主要分布布区位：东至淠淠河总干干渠以及及皖西大大道西段段两侧2200米米范围，南至梅梅山南路路桥向西西沿总干干渠、振振华路南南侧2000米范范围，西西至磨子子潭路两两侧2000米，黄大街街、鼓楼楼街，北北至皋城城西路北北侧2000米以以及梅山山北路两

2、两侧2000米闭闭合区域域；火车车站站前前区的梅梅山南路路、解放放南路、佛子岭岭中路两两侧2000米范范围内地地段。三级地主主要分布布区位：东至宁宁平路东东侧2000米及及皖西大大道两侧侧各2000米和和安丰路路两侧各各2000米范围围、南至至佛子岭岭东路两两侧2000米、火车站站站前广广场二级级地段以以外的区区域，西西至磨子子潭路以以西2000米向向北沿老老淠河至至农科所所，北至至梅山北北路与解解放北路路交汇处处沿手拖拖厂以南南向东至至淠河总总干渠范范围内闭闭合区域域。四级地主主要分布布区位：东至六六安经济济技术开开发区(除除三级土土地外)，南至至3122国道和和小华山山园艺厂厂，西至至三里

3、街街、六安安师专，北至光光华厂、市化肥肥厂及至至污水处处理厂以以及解决决北路两两侧2000米范范围的闭闭合区域域。五级地主主要分布布区位在在四级地地区位以以外的城城区边缘缘地带。2、土地地储备状状况城市近期期规划居居住用地地10338.117万平平方米，远期规规划15598.58平平方米。城市发发展储备备土地主主要分布布在城市市东南部部，3112国道道以南，宁西铁铁路以北北的部分分区域以以及城西西南，佛佛子岭路路以南、3122国道以以北的区区域。六安土地地储备已已初步形形成了市市场运作作与经营营城市土土地相结结合的路路子，由由储备中中心统一一收购储储备，土土地市场场统一招招标、拍拍卖、挂挂牌出

4、让让， 征、收收(购)、储、供一一条龙管管理。到到目前储储备土地地累计880933亩，其其中新征征用地776733亩，存存量土地地4200亩。除除市政务务中心、体育中中心及城城市道路路等用地地外，现现储备土土地库中中能出让让的土地地约52200亩亩，近几几年老城城改造可可供开发发土地面面积约440000亩。总总体上讲讲，未来来土地市市场供应应体量较较大，新新增土地地主要集集中在开开发区和和火车站站北部和和政务新新区；存存量土地地对房地地产市场场的供应应较强，说明六六安市政政府在未未来旧城城改造上上建设力力度较大大，将对对整体房房地产市市场及居居民生活活水准的的提高产产生积极极影响。3、土地地出

5、让与与开发20044年六安安城市规规划区供供应 了了62 宗土地地，土地地总面积积 3001.222万 平方米米。从20002年年起六安安在土地地供应环环节严格格执行法法律规定定，对商商业、旅旅游、娱娱乐和房房地产等等经营性性用地，全面停停止协议议出让方方式，一一律实行行招标、拍卖、挂牌。对开发发区和金金安、裕裕安两个个私园区区的用地地也纳入入市统一一供地。通过建建立统一一的土地地市场，加快了了老城改改造步伐伐，同时时新区的的土地也也有计划划推出，房地产产市场呈呈现出空空前活跃跃的局面面。20004年年城区用用于经营营房地产产开发用用地出让让共200个地块块，16992亩。20005年计计划出

6、让让15 个地块块， 计计21885 亩亩，本月月将有两两次土地地挂牌拍拍卖，其其中7月月6日挂挂拍的是是盐业公公司和皖皖西宾馆馆地块，规划用用地面积积16.2万平平方米，2433亩。77月299日挂拍拍的是皖皖西东路路D地块、北门塔塔公园以以北、裕裕安区政政府招待待所等55个地块块，共计计14.7万平平方米，2211 亩。结合过去去两年的的情况，土地市市场出让让和开发发比较活活跃，在在总体储储备总量量的支撑撑下，开开发空间间较大，房地产产项目开开发20004年年来明显显增多，从中也也可看出出，房地地产开发发项目增增速较快快，竞争争将趋于于剧烈，但土地地的价格格仍在一一个稳步步上涨的的层面上上

7、前行。二、房地地产开发发市场概概况1、开发发状况：自20000年到到20004年以以来，共共有533家开发发企业参参与六安安的房地地产开发发，其中中来自市市外的开开发企业业43家家，开发发土地面面积42200亩亩，其中中老城改改造面积积30000多亩亩。并开始对对3.33平方公公里的老老城区分分块实施施改造，首期启启动老城城改造面面积0.94平平方公里里，先后后改造地地块400个，拆拆除各类类旧房屋屋1700万平方方米、开开发面积积近2000万平平方米、商品房房约1440万平平方米。六安明令令城市规规划建设设用地60平平方公里里以内及及西环路路外侧2200平平方米至至老淠河河（窑岗嘴大大桥至新

8、新安大桥桥段）范范围内的的农民既既城市近近郊特定定范围内内的住户户，符合合新建或或翻建住住宅条件件并提出出建设申申请的，原则上上必须进进入市政政府统一一建设的的安置点点，购买买公寓住住宅。每每户800平方米米以内按按建设成成本价提提供，超超出部分分按市场场价购买买。首批批来自芜芜湖、江江苏、福福建的开开发商开开发建设设了毅达达小区、明都花花园、锦锦绣花园园、兴美美花园等等，以此此带动了了六安市市的房地地产市场场。同时时，一批批投资较较大、档档次较高高的项目目，如天天盈星城城、徽商商国贸中中心、明明珠广场场、沃尔尔特大酒酒店，正正在建设设之中。20033年，全全市房屋屋交易面面积688.966万

9、平方方米，交交易额77.899亿元。20004年房房屋交易易面积 平平方米。市区经经济适用用房建设设和危旧旧房改造造步伐加加快。相相继建成成了毅达达小区、锦绣花花园、明明都花园园、金鼎鼎花园、兴美花花园、金金裕小区区等住宅宅新区。2、价格格状况六安房价价大体经经历三个个阶段，19999-220011年是110000元/平平方米，20002-220033年是110000-14400元元/平方方米，220044年是114000-18880元元/平方方米。220055年多层层住宅城城区都在在20000元/平方米米以上，徽商国国贸中心心房价最最高达到到26998元/平方米米。高层层、小高高层的出出现将

10、使使房价提提升一个个层次。目前，六安第第一栋小小高层住住宅，位位于皖西西路上的的华安中中心广场场即将封封顶，市市场价已已达22200元元/平方方米以上上。由于20003年年开工面面积较220022年减少少，导致致20004年竣竣工房屋屋市场放放量相对对较少。由于旧旧城改造造带来的的需求拉拉、城区区常住人人口增加加等因素素，自220033年底起起，住房房价格呈呈爆发式式增长，因而220055年上半半年房地地产住宅宅市场的的销售情情况仍然然表现突突出， 而随着着20004年的的开工面面积和住住宅项目目土地市市场大量量投放，预计220055年下半半年起将将逐渐影影响市场场。特别别是中央央7部委委出台

11、了了更加严严厉的调调控房价价措施后后，虽然然六安拆拆迁改造造还有一一定的空空间（如如常青路路、黄大大街的拆拆迁改造造），但但相对而而言，未未来市场场形势不不容乐观观， 六六安房价价迅猛上上涨的幅幅度会得得到有效效遏制，房地产产投资市市场风险险骤然加加大。3、市场场特点:从经济水水平来看看，六安安近几年年的发展展比前些些年有了了更快的的发展，经济发发展较为为稳定，特别是是在经济济开发区区政务新新区等的的带动下下，区域域发展潜潜力看好好。由于于当地的的外来人人口不多多及辐射射能力有有限，现现有房源源基本靠靠当地居居民消化化，1/3房源源为动拆拆迁户购购买，旧旧城改造造为房地地产市场场发展提提供了强

12、强劲的推推动力；从房地产产业发展展来看，由于城城市居民民自建房房或者单单位集资资建房相相对较少少，大部部分人都都接受了了商品房房的概念念，近年年来商品品房在六六安迅速速的启动动和被广广大客户户接受，房地产产的发展展一直都都处于供供销两旺旺的势头头；外埠埠房地产产商抢滩滩六安，一方面面提升了了六安房房地产的的发展水水平，另另一方面面也将本本土部分分小开发发企业或或体制落落后的企企业淘汰汰出局，以东苑苑小区、中房六六安分公公司等六六安房地地产领头头羊已经经淡出 。六安安房地产产业经过过了谨慎慎启动、盲目开开拓，到到政府有有序管理理后，正正逐渐走走向理智智和成熟熟，培育育了一批批有信誉誉、上规规模的

13、房房地产开开发企业业和企业业家。随随着商品品房的上上市量稳稳步上升升，特别别是20004年年价格经经过井喷喷式的发发展后，20005年商商品住房房的销售售逐步转转稳。从产品特特征来看看，六安安市现有有住宅建建筑面积积在800-1330平方方米（二二居室及及三居室室为主）楼层在在 二三三四五层层的消化化较快；商品房房仍以初初步的住住宅功能能为主，对小区区绿化以以及小区区物业管管理以及及配套服服务方面面较为欠欠缺；纯纯住宅项项目较少少，大多多住宅采采取商住住一体的的格局，商业氛氛围太浓浓，也降降低了住住宅的品品质；栋栋间距太太小，停停车位设设计较少少，景观观布局一一般，整整体居住住环境不不尽理想想

14、；大面面积户型型的消化化难度大大和购买买力不足足是比较较明显的的特点。商业街街区偏多多、小区区内部步步行街过过烂；铺铺面多为为上下双双层联体体；老城城改造项项目几乎乎都是商商住型，内部建建设二条条以上的的小型商商业街。从消费热热点来看看，住宅宅集中在在城南板板块、六六安一中中周围、环九墩墩塘和中中心广场场区域，分别具具有政务务区、教教育、环环境和时时尚概念念，区位位特色十十分明显显。商业业铺面热热点分散散，单层层小铺面面需求较较旺。由由于传统统商业中中心鼓楼楼街、黄黄大街、云露街街等逐渐渐消失，尚没有有形成新新的、具具有鲜明明商业业业态的街街区。而而皖西路路只是集集中在街街道的北北侧，仅仅仅是

15、超超级市场场的投资资乐园。从产品需需求来看看：住宅宅热、商商业冷。从城区区明珠广广场、徽徽商国贸贸中心、豪门花花园等楼楼盘来看看，都存存在一个个共性，就是住住宅供不不应求，店铺门门面房问问津者少少。徽商商在住宅宅市场风风光无限限，始终终引领六六安房价价，为疯疯狂上涨涨的房价价推波助助澜。然然而，其其沿解放放路商业业步行街街销售步步履艰难难，沿人人民路商商业迟迟迟不敢定定位，被被逼无奈奈正在悄悄悄更换换销售代代理，以以便推动动市场销销售。豪豪门花园园商业铺铺面更始始创下单单月无销销售的尴尴尬的记记录。明明珠广场场步行街街小铺面面好于大大铺面，而沿解解放路黄黄金地段段的已封封顶的两两幢7层层综合楼

16、楼，本地地市场也也难以接接受，没没有产生生预期的的所谓黄黄金效益益。各家家都分别别成立了了招商部部，奔赴赴合肥、上海、江浙等等地，吸吸引外商商投资。安徽东旭旭房地产产销售代代理公司司二00五五年十月月附：六安安市某公公司近期期房地产产市场问问卷调查查六安市商商品住宅宅消费者者特征及及其需求求特点1、受访访者目前前居住状状况调查查虽然目前前六安市市民自有有住房比比例较高高，但主主要还是是以单位位自建房房和经济济适用房房为主，考虑到到受访者者在接受受访问时时心理因因素所导导致的误误差，实实际拥有有完全产产权的商商品房的的市民所所占比例例可能会会低一些些，499%的受受访者与与父母同同住，随随着这部

17、部分受访访者经济济实力的的提高和和新的住住宅理念念的认同同，这表表明目前前商品房房在六安安的住宅宅市场中中尚未占占据主导导地位，商品房房对于希希望改善善和讲求求自身居居住环境境和品质质的客户户还有相相当大的的发展空空间。2、受访访者购买买有完全全产权的的商品房房的潜在在意愿调调查近年随着着六安市市商品房房住宅的的开发力力度逐步步加大，新的住住宅理念念正逐步步被当地地市民所所接受。调查显显示有886%的的受访者者在三年年内有购购买商品品房的意意愿，并并且打算算在一年年内购买买商品房房的占到到了277%，表表明六安安市民已已经逐步步认同了了商品房房住宅理理念，有有相当大大的潜在在消费群群体。3、受

18、访访者预期期购买商商品房楼楼型调查查调查显示示有733%的受受访者预预期购买买的楼型型是多层层住宅，反映出出多层住住宅在六六安市民民心中认认可度最最高，从从经济发发展及购购买能力力等层面面考虑，在相当当长的一一段时期期内多层层产品仍仍是六安安房地产产市场的的主流。就目前前六安房房产市场场而言，具有小小高层这这种建筑筑形态的的个案均均为在建建项目，如华安安中心广广场，明明珠广场场，规划划建设的的小高层层项目较较多，如如帝都豪豪园、枫枫丹翰林林苑、和和顺花园园及天盈盈星城等等。但市市民对小小高层的的了解度度相当有有限，只只有约221%的的受访者者预期购购买小高高层，但但随着现现代居住住理念的的不断

19、深深入，本本地居民民对高端端产品认认识与接接受度也也将逐步步提高。小高层层住宅是是住宅类类型中的的一个重重要的有有机组成成部分，而以小小高层面面世的住住宅个案案必将引引领当地地的现在在居住理理念，提提升项目目整体品品质和声声望。春春江公寓寓、振华华新村、裕豪小小区开发发的别墅墅全部销销售完毕毕，但总总体体量量较小，天盈的的上城国国际与和和顺花园园在规划划中有相相当体量量的别墅墅产品。4、受访访者预期期购房总总价调查查以上数据据显示：在被调调查者中中绝大部部分人能能够接受受的购买买总价都都不超过过25万万元/套套。其中中，购房房预算在在15万万/套以以下的占占31%，愿意意用155-255万购买

20、买一套住住房的占占37%。调查查结果于于目前六六安的经经济发展展程度以以及市民民的购买买力基本本相符，同时考考虑到调调查时受受访者对对价格询询问的敏敏感性，其价格格实际接接受程度度可上浮浮5%10%。5、受访访者预期期购房单单价调查查被调查者者认可的的商品房房单价都都集中在在10000-220000元/mm2，有111%的的受访者者选择了了10000元以以下/mm2的价格格，分别别占277%、336%、16%、8%的受访访者选择择了10000-15000元/m2、15500-18000元/m2、18800-20000元/m2、20000-25000元/m2的价格格。只有有2%的的受访者者承受的

21、的商品房房单价超超过25500元元以上/m2，调查查结果于于目前六六安在售售的楼盘盘单价基基本相符符。6、受访访者购房房目的调调查从消费者者购房的的目的来来看，投投资与居居住仍是是两大主主要需求求。在购购房者中中，属一一次置业业和属二二次置业业的占772%，投资只只占5%。而由由于六安安外来人人口较少少，二级级房地产产市场不不活跃，没有专专业的中中介机构构，所以以用作出出租的也也只占77%。以以上情况况说明，一是六六安旧城城改造力力度加大大，目前前的房地地产市场场仍处在在成长期期，购买买者仍以以自住为为主；二二是投资资型购房房者所占占比例较较低，上上升速度度也较慢慢。问卷分析析数据汇汇总主力客

22、源源均为六六安本地地居民，且购房房目的多多为自住住，这表表明六安安的房价价是有实实际需求求作为基基础的；从建筑形形态上看看，目前前六安市市场上住住宅产品品以多层层为主流流，因其其得房率率高、物物业费低低而倍受受消费者者青睐，但各种种产品的的市场接接受度正正逐渐发发生变化化，选择择小高层层的客户户会逐渐渐增多；在未来期期望购买买两房和和三房的的，面积积在1000-1130mm2人群占占绝大多多数，数数据结果果从侧面面反映了了当地未未来住宅宅的一个个发展方方向，将将在满足足基本居居住功能能的同时时逐步向向舒适性性过渡，三房是是未来市市场的主主导；在被调查查者中绝绝大部分分人能够够接受的的购买总总价

23、都不不超过225万元元/套，认可的的商品房房单价都都集中在在10000-220000元/mm2，与倾倾向购买买的户型型相对应应，反映映出目前前六安较较低的房房价水平平；数据反映映出六安安市民在在购房时时最看重重的是地地段、价价格、交交通和建建筑质量量，分别别占受访访者总数数的300%、225%、12%、100%，购购房者对对周边环环境的极极大关注注也说明明了周边边环境对对楼盘项项目的重重要性以以及购房房者成熟熟度的提提高；调查显示示六安225-335这个个区间段段的消费费者有购购房意向向者占受受访者总总体的447%，该类人人群对住住宅环境境有较高高要求的的同时，由于经经济实力力的限制制，对总总

24、价又较较为敏感感，两房房和面积积偏小的的三房的的居住功功能已经经完全能能够满足足该类人人群的需需要。商业市场场分析六安商业业概况六安市是是大别山山区域中中心城市市，有大大别山明明珠之誉誉。经过过多年的的改革，多种经经济成份份、多种种经营方方式的商商贸流通通体系已已经形成成，物流流配送、网上交交易、连连锁经营营等现代代经营方方式正在在兴起。全市拥拥有20000平平方米以以上的综综合商场场30多多个，六六安金商商都、六六安商之之都、西西都时代代广场、六安百百货大楼楼等处于于龙头地地位。拥拥有各类类市场3350个个，营业业面积1126万万平方米米，年交交易总额额55亿亿元。六安商业业整体上上可分为为

25、皖西路路沿线、大别山山路沿线线、东大大街沿线线3个部分分，其中中皖西路路沿线以以皖西路路与梅山山北路形形成的“十字”形轴线线为中心心商业区区；大别别山路沿沿线主要要以大别别山路周周边的沿沿街店铺铺和专业业市场，东大街街沿线以以兴美花花园商业业街、沿沿街商铺铺和服装装城为主主。六安商业业市场存存在着规规划滞后后、服务务网点功功能单一一，群组组组合紊紊乱，特特色不明明显，差差异不大大，集散散效应不不明显等等现状。随着六安安经济的的不断发发展以及及消费者者需求的的变化，六安商商业也态态也发生生了深刻刻的变化化：从原原来的百百货商场场为主的的零售业业形态逐逐步过渡渡到形成成了连锁锁超级市市场（世世纪联

26、华华）、专专卖店（主要集集中在服服装、电电器行业业）与百百货商场场（六安安商之都都、六安安金商都都）等多多样化形形式并存存的零售售业态模模式。虽然目前前六安形形成了多多种业态态并存的的商业局局面，但但在档次次、产品品内容、种类方方面仍有有较大局局限，同同质化倾倾向较为为严重，商业物物业内的的业态、业种布布局也不不尽合理理，并仍仍以出租租铺面的的传统百百货业经经营为主主，缺乏乏功能整整合的综综合性物物业，也也正因这这些问题题的存在在，六安安在商业业业态上上有很大大提升与与发展的的空间。商业发展展机遇商业发展展的基础础条件将将进一步步完善随着六安安旧城改改造力度度的加大大，六安安在信息息、交通通、

27、基础础设施等等方面的的快速发发展和科科技、管管理人才才资源、旅游资资源等诸诸多优势势的进一一步发挥挥，为城城市商业业发展提提供了非非常有利利的条件件。商业发展展的市场场需求将将进一步步扩大随着六安安城市经经济的不不断发展展，市民民和流动动人口的的购买力力和消费费水平逐逐步提高高，市场场将进入入新的消消费升级级阶段，商品更更新进一一步加快快；假日日消费，科技、文化、教育消消费和生生活服务务消费的的增长，将为城城市商业业提供广广阔的发发展空间间。商业市场场管理将将进一步步规范六安现阶阶段的专专业市场场，如魁魁星阁家家具市场场、温州州装饰建建材批发发市场、等存在在着管理理比较混混乱，结结构布局局不合

28、理理等弊端端，随着着商业的的不断发发展升级级，必将将形成有有效的管管理机制制来规范范商业市市场。商业发展展的环境境将进一一步优化化根据城市市总体规规划，到到20110年六六安将发发展成为为市区440万人人规模的的现代化化城市，城市规规模的扩扩大、城城市经济济的发展展，合肥肥对六安安经济的的辐射等等战略实实施等诸诸多有利利因素，都为六六安城市市商业带带来前所所未有的的发展机机遇。商业经营营户问卷卷调查1、经营营者店面面经营模模式状况况调查2、经营营商品倾倾向性选选择调查查铺面房受受到较多多数经营营者（448%）的欢迎迎，同时时市场类类商铺也也受一定定数量经经营者（39%）青睐睐。对比比经营者者商

29、品种种类倾向向性选择择，可以以看到服服装类是是经营者者的主要要选择，总的来来看，经经营者对对经营类类型的倾倾向和对对店铺形形式的倾倾向是由由当地消消费水平平、习性性，商业业发展水水平等因因素决定定的，但但也要看看到的是是经营者者在选择择经营产产品时通通常是针针对目前前的产品品经营种种类、经经营状况况、周边边环境及及周边竞竞争状况况为考虑虑因素，因此不不排除在在所经营营区域实实现经营营产品差差异化，以回避避直接市市场竞争争情况的的存在。3、经营营者预期期理想商商铺面积积调查经营者对对经营类类型的倾倾向和理理想中的的经营规规模决定定了理想想建筑面面积的大大小。221-550区间是是经营者者的主要要

30、面积选选择，比比例为449%，其次为为50-1000区间，比例为为38%，其余余面积区区间选择择比例相相对较小小，总和和为133%。商铺面积积也反映映了经营营者对商商铺经营营特色、经营环环境、所所在地段段等方面面要求的的不同。9、经营营者预期期购买商商铺总价价调查 = 1 * alphabetic a、购买买总价： = 2 * alphabetic b、购买买单价调查显示示，就购购买总价价而言，37%的经营营户愿意意购买总总价在115万元元以下的的商铺，42%的经营营主愿意意购买总总价155-255万元的的商铺；就购买买单价而而言，555%的的经营户户目前只只能承受受50000元/以下的的单价。除去因因现场的的价格调调查可能能存在的的一定误误差，价价格接受受度上可可上