某地私人住宅楼市场调查报告

1、撮要房地产在香港一向很被看重，这是因为房屋作为市民居所，投资工具及政府收入来源等各方面都占一个很重要的地位。现时，约有45%的家庭拥有自己的物业 HYPERLINK l FN1 1 ，仍未自置居所的，也极期望可以做到。已自置居所者，不少也希望可以另觅新居，以期获得更理想的居住环境及更宽敞的居住空间。 自一九八零年代初期楼市低潮以后，住宅楼宇售价不断上扬，涨幅远超于一般人的入息增长幅度。由一九八五至九五年的十一年间，其中有十年的楼价处于上升的轨道，每年实际平均升幅(经减除通胀)达11% HYPERLINK l FN2 2 ，超过通涨(甲类消费物价指数)。虽然楼价自九四年六月已有回落趋势，但平均价

2、仍高于九三年的水平( HYPERLINK te/gb/ 附件一 )楼市经过十八个月的调整期，九六年首季，开始上升。九五年资料显示，买楼供款的负担占一个普通家庭平均收入的73% HYPERLINK l FN3 3 (供款负担比率)，远远超过银行界批核个别按揭申请时，所考虑的最高供款负担比率(40-50%)。到九六年首季，情况略有改善，但供款负担比率仍达64%( HYPERLINK 附件二 )。因此，私人住宅楼宇的市场效率，成为消费者关注的焦点。 研究范围本报告研研究私人人住宇楼楼宇物业业市场，主要目目的为: 评估私人人住宅楼楼宇市场场的竞争争情况 研究市场场内是否否存有妨妨碍竞争争的行为为，使消

3、消费者受受到影响响；及 如有需要要，提出出政策建建议，促促进市场场竞争和和保障消消费者利利益 研究方法法本报告根根据香港港理工大大学建筑筑及房地地产学系系的顾问问小组的的分析和和本会研研究编写写而成。 理工大学学与本会会就研究究工作的的需要，曾与下下列人士士及644个团体体接触及及商谈，包括：政府政政策科及及部门，地产发发展商、香港地地产建设设商会、公营机机构、银银行和证证券分析析公司、律师、产业测测计师、物业代代理、建建筑师学学会及测测量师学学会及其其他团体体等。 研究的数数据由个个人、公公司及政政府提供供。为求求数据的的准确，本会反反覆核对对从多个个来源搜搜集资料料。来源源资料的的来源及及

4、应用的的方法，见有关关章节的的批注。由于数数据来源源的局限限，资料料有时未未能涵盖盖整段研研究期间间 HYPERLINK l FN4 4 。 研究尽量量应用八八零至九九五年间间的数据据，这期期间香港港经历了了地产市市道的起起跌，亦亦渡过数数段长时时期的经经济兴旺旺期和几几次的经经济和政政治冲击击 ( 见注 HYPERLINK l FN2 2 )。限于于资料来来源，市市场占有有率和市市场行为为的个案案研究，仅能集集中于近近年的情情况，即即是分别别从九一一至九四四年及从从九零年年至九五五年中。本会亦亦尽量搜搜集截至至九六年年中的数数据，以以提供最最新的市市场资料料。 市场结构构私人住宅宅楼宇市市场

5、包括括新楼和和二手楼楼两方面面。后者者的市场场相较极极为庞大大，交易易额亦相相当可观观。在八八五至九九四年间间，二手手楼宇交交易占每每年物业业销售量量的六至至七成 HYPERLINK l FN5 5 。但由于于二手楼楼的业权权分散，个别业业主对市市场的影影响力，远较盖盖建新楼楼的地产产发展商商小得多多。 本港的新新住宅市市场非纯纯由自由由竞争力力量支配配，因为为市场结结构受以以下两大大主要因因素影响响： 政府是新新土地的的独家供供应者，也是地地产发展展的监管管者，因因此政府府对这个个市场的的影响，扮演着着重要的的角色； 私人物业业发展，大部份份集中在在少数发发展商身身上。 政府的角角色香港土地

6、地是稀有有的资源源，是政政府收入入的主要要来源之之一。九九四/九九五年间间，政府府从卖地地方面的的收益占占政府库库房总收收入的111%。政府决决定新土土地的供供应量，也负责责城市规规划和管管理建设设，甚至至监管楼楼宇销售售方法。政府的的房屋发发展原则则是：提供充充足土地地，所需需的基础础设施及及促使私私营机构构投资于于物业发发展的经经济环境境 HYPERLINK l FN6 66 。同同时提供供健康的的居住环环境，和和确保建建筑物的的安全，并打击击过度投投机炒卖卖。 透过房屋屋委员会会及房屋屋协会的的建屋计计划，政政府为半半数以上上的人口口提供居居所。如如此规模模的公共共房屋，对私人人地产市市

7、场有一一定的影影响。 市场集中中本会研究究发现，一九九九一年至至九四年年间，地地产发展展市场出出现高度度集中情情况 (参阅 HYPERLINK 附件三三 ) HYPERLINK l FN7 7 ： 70%新新落成私私人楼宇宇由七间间大发展展商兴建建 55%由由四大发发展商供供应 有一发展展商住宅宅单位供供应量持持续占市市场的225% 高度市场场集中不不一定有有问题，也不一一定有违违竞争。某程度度上，市市场集中中可反映映规模经经济所带带来的效效率和地地产商的的成功经经营策略略，也可可以显示示地产商商对市场场的信心心，即使使是在跌跌市期间间。 因此，需需要继续续分析市市场结构构，以衡衡量其是是否有

8、竞争威威胁(conntesstabbiliity)的存在在。在一一个具高高度竞竞争威胁胁的市市场，所所有参与与者均须须作剧烈烈的竞争争，使市市场发挥挥高度效效率，产产品价格格甚而接接近成本本。假若若市场缺缺乏了竞竞争的威威胁，新新公司难难以加入入市场，在市场场高度集集中的情情况下，可能出出现滥用用市场力力量的潜潜在危险险，例如如，生产产商有更更多机会会把产品品的售价价提高和和从事违违反市场场竞争行行为。当当然，没没有市场场可能达达到绝绝对竞争争威胁的程度度(fuullyy coonteestaablee)的。本报告告研究这这个市场场现存竞争威威胁的的程度，和日后后所可预预见的竞争威威胁。 市场

9、是否否存在竞争的的威胁(Coonteestaabillityy)经济学家家Demmsettz, Bauumoll, WWilllig和和Pannzarre HYPERLINK l FN8 88 把市市场竞竞争威胁胁定义义为： 自由入市 退出时不不费成本本 新经营者者能否迅迅速地加加入市场场竞争 入市和退退出市场场自由入市市，意指指新公司司在加入入市场时时，毋须须比业内内其他经经营者付付出更高高的额外外成本。报告亦亦研究新新公司是是否会遇遇到其他他较不利利的因素素 。 在过去和和现在，香港并并没有法法律的障障碍，阻阻止任何何人士加加入楼市市成为地地产发展展商。不不过，新新经营者者进入地地产发展展

10、市场与与原有大大地产商商竞争，却存在在以下不不利因素素： 高昂的地地价：香香港地价价高昂，九三至至九五年年间，具具优秀潜潜质发展展住宅物物业的土土地，每每幅约二二十至五五十亿元元( HYPERLINK 39:81/gate/gb/ 附附件四 ) HYPERLINK l FN9 9 。八五五年之前前买入换换地权益益书和土土地储备备的发展展商，他他们均有有成本廉廉宜的土土地，理理论上，他们可可以用较较高的价价钱向政政府承投投土地，其发展展计划的的平均成成本仍会会较新经经营者为为低，这这是新经经营者的的一个重重要的障障碍。有有土地储储备的发发展商以以高价竞竞投，后后果是提提高新发发展商的的入市成成本

11、。另另一方面面原有发发展商持持有的土土地亦会会升值； 高财务成成本：经经营者在在安排财财务信贷贷方面，所得的的条件不不能与有有业绩可可循的大大型发展展商者相相比。大大地产商商除可获获较低的的贷款利利息外，又可从从其他财财务安排排如市场场集资取取得资金金； 较弱的议议价能力力：大规规模的发发展商享享有规模模经济，在聘用用专业人人士和承承建商方方面，拥拥有较大大的议价价能力； 购地途径径有限制制：新经经营者大大多数倚倚赖政府府每年有有限的土土地供应应，手上上没有甲甲种及乙乙种换地地权益书书 HYPERLINK l FN1 100 的新新发展商商，未能能参与某某些土地地投标。拥有土土地储备备的大发发

12、展商又又可维持持一定程程度的生生产量( HYPERLINK 附件件五 )，不致致受政府府土地供供应量的的影响。 有意见认认为小规规模发展展商可组组成集团团，与大大发展商商竞争。这种做做法在原原则上似似乎可行行，但实实际上，小型发发展商可可吸引业业者合作作的能力力不大。况且，这些小小集团若若与大发发展商组组成的集集团同时时竞投土土地，也也不易成成功。 外地公司司一般只只参与住住宅市场场一些外外围的发发展，原原因是它它们对市市场认识识有限，缺乏本本地良好好的财务务网络，和可合合作的承承建商。此外，外地公公司因祖祖家的地地产市场场的经验验、不同同的评估估风险方方法或对对香港前前途有的的顾虑等等，未必

13、必会贸然然进入市市场。 退出市场场是否容容易，主主要是看看是否可可以收回回庞大的的购买土土地成本本。发展展商欲退退出市场场时，能能否在支支付必须须支出之之后，把把投入的的资金带带走，端端视当时时市场的的情况。 进入市场场的速度度由土地发发展至建建成楼宇宇需时约约三至四四年，因因此新经经营者不不能在短短期内加加入或退退出市场场。 市场威威胁的的程度纵观上述述情况，地产市市场不算算属于具具高度竞争威威胁的的市场。在过去去十年间间，有若若干大发发展商改改变经营营策略，退出市市场。市市场不景景亦淘汰汰了一些些发展商商。期间间虽然有有新经营营者加入入，但自自八一年年以来，没有新新的大型型地产商商打入市市

14、场(这这是指有有能力每每年供应应量达55%或以以上的新新私人住住宅楼宇宇发展商商)。新新经营者者最大的的入市障障碍是有有限的土土地供应应和高昂昂的地价价。 最近，投投得地铁铁公司九九龙站物物业发展展第一期期上盖发发展权的的财团，包括来来自新加加坡和本本地合伙伙人的投投资，显显示外资资公司需需要与本本地公司司合作。至于市市场结构构会否因因此而产产生显著著的影响响，仍属属未知之之数。 从研究资资料显示示，市场场结构自自九五年年以来，未有改改变，在在可见的的将来，除了换换地权益益书的优优先投标标安排将将有变更更外(这这是历史史遗留下下来的承承诺，将将于九七七年六月月终止)，市场场上出现现大大加加强市

15、场场竞争威威胁的可可能性亦亦不大。不过，一些大大发展商商参与发发展机铁铁沿线物物业的发发展，将将须投入入大量资资金，它它们在未未来数年年内对其其他地区区较小型型物业发发展计划划的兴趣趣可能不不大，这这正好增增加小型型地产商商建设其其他地盘盘的机会会。 除此以外外，市场场的基本本结构相相信不会会有多大大改变：住宅土土地的供供应仍然然紧张；发展商商仍然持持有约相相当于总总楼面面面积七至至八千万万平方尺尺的土地地储备(虽然有有些地盘盘在发展展住宅单单位方面面先要获获得政府府批准)。大型型发展商商依然有有获得资资金的方方便之门门。 来自非私私营发展展商方面面的竞争争来自新入入市发展展商方面面的竞争争压

16、力固固然不大大，另一一方面，以提供供基本住住屋需求求为主的的公共房房屋供应应市场所所形成的的竞争压压力亦很很小。政政府津贴贴的住屋屋计划，有多项项资格限限制，表表示替代代性只是是单向，即公屋屋不能替替代私人人物业。政府鼓鼓励居者者有其屋屋的政策策增加市市民对公公营和私私人住宅宅楼宇(买卖)的需求求，而私私人住宅宅在楼宇宇市场的的比重不不断增加加。 发展商的的市场行行为研究报告告分析发发展商的的销售策策略、定定价政策策或其他他市场行行为，会会否减少少市场竞竞争和影影响消费费者利益益。发展展商有绝绝对自由由决定其其市场经经营策略略，但发发展商选选定的策策略，自自然是商商业上最最有利的的策略，其实大

17、大大受到到市场结结构的影影响。举举例来说说，在土土地供应应充裕的的市场，发展商商的经营营策略，肯定会会与本港港发展商商所采用用的策略略不尽相相同，这这是因为为本港的的土地供供应是极极有限制制。又例例如流动动电话市市场，由由于入市市的障碍碍很少，经常存存在竞争争威胁，随时会会有新制制造商供供应更廉廉宜及更更先进的的产品，所以流流动电话话经营商商的市场场行为与与本港地地产发商商的行为为自然有有分别。这是因因为本港港的房地地产市场场有高度度的入市市障碍，况且，地产发发展(建建设楼宇宇)需要要很长的的生产时时间。 关于大发发展商市市场行为为，我们们就三个个案作出出研究。在九零零年至九九五年间间，研究究

18、三个地地区的新新落成楼楼盘：将将军澳、马鞍山山、蓝田田( HYPERLINK 附附件六AA )，我们发发现以下下情况： 楼盘的开开售时间间各不相相刼 楼宇单位位分成小小批推出出 这种供应应楼盘的的方法，会减少少消费者者的选择择、推高高了楼价价、及减减低消费费者比较较价格的的机会。而且，在楼市市兴旺的的时期，在某程程度上，足令发发展商影影响市场场的气氛氛。据一一些地产产发展商商称，这这些方法法实际际上是发发展商之之间激烈烈竞争的的结果。但这这种激烈烈的竞争争最有可可能是市市场结构构的结果果(市场场由少数数参与者者占大比比数的市市场比率率，又称称寡头柯柯断olligoopolly)，若是如如此，这

19、这反映市市场上的的不完全全竞争(impperffectt maarkeet ccomppetiitioon)，市场上上缺乏完全竞竞争，并不符符合消费费者的最最佳利益益。 另外三项项个案研研究，包包括由九九四年至至九六年年的188个月内内(即楼楼市滑落落后)， 在大大埔、元元朗和沙沙田的楼楼盘( HYPERLINK .hk/A6B_C.HTM 附件六六B )。不同同楼盘的的推出时时间普遍遍亦有不不同，即即使楼盘盘的地区区、类型型和单位位面积各各异。楼楼宇单位位亦分成成小批推推出。对对发展商商来说，这可以以让他们们有机会会测试市市场的反反应。但但后果是是供应量量受到限限制，是

20、是经济学学上价价格歧视视prricee diiscrrimiinattionn的一种种，在高高度竞争争的市场场不会出出现。我我们没有有资料显显示这类类开售时时间不相相刼的情情况，如如何发生生和有多多普遍。 从政府资资料显示示，自九九四年中中楼市回回落后，在一些些情况下下，大型型发展商商未能依依预计竣竣工日期期完成发发展计划划 HYPERLINK l FN11 111 。例例如，五五大发展展商原定定于九六六年完成成共100,4000个单单位的九九个建筑筑计划，已延至至九七年年初才完完成，其其中有两两个计划划，经已已超过建建筑规约约(buuilddingg coovennantt)指定定的落成成日

21、期11 HYPERLINK l FN12 122 ( HYPERLINK 附件七七 )。 研究发现现，由发发展商持持有的新新落成楼楼宇单位位的长期期空置率率(建成成后两年年的单位位) HYPERLINK l FN13 113 较较市场整整体空置置率为高高 九五五年的数数字显示示该年新新落成的的单位，有111%仍在在发展商商手中，而整体体市场的的楼宇总总空置率率为4%。有些些楼宇未未能依发发展商的的价格出出售。处处于较为为偏远地地区的楼楼盘比较较少人问问津，亦亦影响了了销售量量。这些些售价有有时可能能较二手手市场的的价格为为低。在在某些情情况下，当有些些楼盘售售价显著著调低时时，认购购情形即即时

22、变得得踊跃。如发展展商愿意意减价或或置业者者不再观观望价格格，决定定入市的的时候，这高空空置率有有可能降降低。楼楼宇高空空置率或或楼价力力求避免免下调的的情况，出现在在高度竞竞争市场场的机会会不大。这情况况，不符符合置业业者的利利益。 至于市场场上楼宇宇单位供供应量的的问题，由九四四年一月月至九六六年五月月期间，经政府府批出销销售楼花花许可的的住宅楼楼盘有五五十七个个，可提提供的楼楼宇单位位共四万万多个，但截至至九六年年五月，只有440%在在市面推推出。其其余600%的单单位或是是未曾推推出，或或留作内内部认购购。(受受同意方方案管制制的楼盘盘，内部部认购的的单位数数目限于于全部单单位的一一成

23、。)这种情情况很少少会在高高度竞争争的市场场出现，因为若若有高度度竞争，发展商商都会尽尽快把楼楼宇单位位售出。 本会又发发现，在在政府批批出售楼楼许可后后一个月月内推出出楼盘的的，只有有7%。获政府府批准售售楼与正正式推出出相距的的时间，平均约约为一百百廿天，但有五五个极端端的例子子，相距距时间竟竟达五百百四十天天( HYPERLINK 附附件八 )。 发展商明明显地配配合市场场气氛来来选定相相应对策策。有时时，他们们会彼此此激烈竞竞争，例例如在竞竞投土地地方面，尤其是是在市场场处于升升势之时时。有时时甚至会会发生兴兴讼。这这样的情情况或反反映高度度竞争的的地产市市场，同同样地，也可能能是相互

24、互倚赖的的寡头柯柯断市场场的一种种表现。 虽然个案案研究和和上文所所述的限限制供应应行为，可能减减少了买买楼人士士的选择择机会和和推高楼楼价，不不过，这这些行为为从商业业经营的的角度来来说，是是精明之之举，并并且，在在香港的的法律范范畴下，这并不不违法。发展商商完全有有自由决决定何时时推出楼楼盘，地地产建设设商亦表表示在在自由的的市场，发展商商决定何何时售楼楼与或是是否把楼楼宇推出出销售，是一种种商业决决策。又说：发展商商一般希希望能够够尽快把把推出的的单位沽沽清。但但本会上上述案例例显示，情况不不一定如如发展商商的描述述。地产产建设商商曾称，在决定定售楼策策略时他他们会事事先考虑虑市场反反应

25、，对对公司业业绩表现现和股价价的影响响，以及及当时市市场的状状况等因因素。 香港土地地稀少，加上新新楼与二二手楼市市场明显显的分隔隔(下文文讨论)、 造造成对新新楼的需需求殷切切，而新新经营者者入市又又受到障障碍。这这些因素素都足以以解释为为何从大大型发展展商的观观点来看看，他们们所采取取的市场场策略是是正确确或最最合乎商商业经营营的原则则。假如如新经营营者易于于打入市市场，或或有其他他的竞争争者可填填补发展展计划的的供应缺缺口，使使市场具具备威胁胁，发展展商不容容易维持持现时所所采用的的策略。在当前前的环境境下，发发展商的的策略是是诚实及及合符商商业原则则的，但但我们必必须指出出，他们们可以

26、这这样去做做，全因因为是现现时的市市场结构构，让发发展商可可以行使使他们的的市场力力量。 发展商在在市场的的表现在八零年年代初期期，由于于地产市市道回落落，地产产市场的的盈利回回报并不不明朗，有些发发展商未未能适应应转变而而被淘汰汰。不过过，地产产商在八八五至九九五年间间，业绩绩极之可可观。四四大发展展商的盈盈利能力力，远胜胜股票市市场的整整体表现现，这方方面已经经把巨额额资金再再投资于于新土地地方面计计算在内内。以个个别楼盘盘的盈利利能力来来分析估估计，在在研究的的五个个个案、涉涉及十三三个住宅宅楼盘中中，以甲甲种及乙乙种换地地权益书书获得土土地的发发展计划划收益特特别高，相当于于总估计计发

27、展成成本的777%至至3644%(参参阅 HYPERLINK 附附件九 ) HYPERLINK l FN14 114 。在公开开投标购购入的土土地上发发展的计计划，估估计所得得边际利利润在66%至1109%之间。 不过，据据理工大大学的个个案研究究显示，有两间间规模较较小的地地产商，在楼市市回落时时(八零零至八四四年间)确又有有37%至699%的亏亏损。买买地方法法，买地地时间和和楼盘完完成时的的市场环环境，是是决定发发展商获获利程度度的重要要因素。 土地及房房屋供应应土地供应应有限，是影响响本港物物业市场场的一个个决定性性因素。 新土地供供应政府谨慎慎控制新新土地的的供应，其中一一个目的的是

28、为收收益设想想，同时时，在九九七年之之前必需需符合中中英联合合声明的的规定。新土地地多是属属于新填填海区和和新开发发区。其其供应步步伐受到到发展土土地各种种要求所所限制，如交通通运输、提供基基础设施施和环境境改善等等。政府府自九四四年公布布政府府土地供供应和物物业价格格专责小小组研究究报告后，各各部门已已加紧协协调，以以期尽量量提供更更多土地地以应需需求。其其他措施施包括制制订一个个土地供供应量存存货清册册系统，和预留留一年土土地供应应储备，以应未未能预计计的外来来需求。政府各各部门已已依计划划推行各各建议，有关土土地供应应储备建建议，公公众尚未未知道进进展情况况。 从政府自自八五年年至九七七

29、年的土土地分配配数字显显示，住住宅土地地供应每每年都不不同，由由40至至80公公顷不等等。有充充足的土土地供应应量，配配合房屋屋需求才才可以确确保稳定定的房屋屋供应(参阅 HYPERLINK l hse_rpt 报报告原文文第四章章表一)。 重建发展展用地香港的经经济模式式已逐渐渐从制造造业主导导转型为为服务业业主导，很多原原在香港港生产的的厂房亦亦转移到到南中国国，留下下可供重重建发展展用地，可以考考虑作发发展住宅宅楼宇。虽然自自九零年年以来，三分之之二的新新建私人人楼宇都都属重建建发展计计划，但但尚未全全面发挥挥发展潜潜力，在在观塘和和其他地地区都有有多幢工工业大厦厦或地盘盘空置。土地用用

30、途的限限制、缺缺乏发展展土地所所需的基基础设施施和环境境改善、重建发发展成本本等，是是充份发发展这些些地区必必须克服服的问题题。 改变土地地用途政府在闢闢拓新土土地和审审核改变变土地用用途需时时，这也也带来进进一步的的限制。而私人人住宅市市场兴建建工程一一般需要要三至四四年时间间才可竣竣工，公公共房屋屋则需时时七年(包括地地盘开拓拓工程在在内)，故纵使使增加了了土地供供应，楼楼房供应应量的增增长亦难难以即时时配合突突然激增增的楼宇宇需求。牵涉复复杂的申申请个案案，有时时甚至需需时十年年才完成成。 房屋供应应私人住宅宅楼宇的的价格持持续高企企(相对对平均收收入而言言)、长长长的申申请公共共房屋轮

31、轮候册及及冗长的的轮候时时间、以以及新家家庭组织织速度等等各因素素，都足足以显示示房屋供供应远远远未能满满足市场场需求。由八零零年至九九五年底底的十六六年间，私人楼楼宇供应应量与政政府预计计供应量量比较，其中有有十二年年低于预预计的数数字。预预计及实实际供应应相差 +9%至 -35%之间。预计数数字是据据发展商商的生产产计划和和差饷物物业估价价署的评评估。由由于九五五年、九九六年和和九七年年的私人人楼宇实实际(或或预计)供应量量均较预预期为低低，意味味在九八八年至二二零零一一年间需需要大大大增加私私人楼宇宇供应数数量，才才可补充充不足之之数，以以实现政政府在长远房房屋策略略内设设定的建建屋目标

32、标及配合合预计的的需求量量。在后后半段时时期，可可能会有有大量单单位涌出出的情况况。 供应量亦亦可能因因发展商商和炒家家保留著著若干物物业，以以致影响响置业人人士。政府土土地供应应和物业业价格专专责小组组研究报报告称称在九四四年四月月底，于于九二年年建成大大型屋 -的新楼楼宇单位位，仍有有18%空置。小组认认为这无疑是是属囤积积居奇的的做法，我们们的研究究发现，于九五五年底有有14%新楼(约2,5000个单位位)在建建成后两两年仍然然空置(其中111%由由发展商商持有(参阅 HYPERLINK l PARA32 第第32段段)。这些楼楼盘经已已获得政政府批准准发售。 市场分隔隔香港的物物业市场

33、场明显地地有多层层的分隔隔。基于于楼龄、和物业业座落的的地区形形成各自自分隔的的市场。一般消消费者在在考虑置置业时多多会优先先选择： 新楼宇。(最好好的例证证就是虽虽然新楼楼单位占占房屋总总数量的的3-55%，但但每年有有近七成成的按揭揭贷款是是涉及楼楼龄在十十年以下下的物业业)；或或 市区楼宇宇。(九九四年新新界区的的物业空空置率为为9.44%，整整体的私私人房屋屋空置率率则为44.7%。) 市场的分分隔削弱弱了产品品互相替替代的能能力，也也限制了了消费者者的选择择，令第第一手市市场的楼楼宇(新新楼宇)的需求求更大。遇上物物业市道道向好，更形成成新楼炒炒风帜热热，楼价价风焱 升至新新的高峰峰

34、时。市市区新楼楼盘的售售价亦成成为较旧旧楼宇售售价的指指标。虽虽然全新新楼宇和和二手楼楼宇的售售价似是是互为影影响，但但由于后后者的业业权分散散，而大大多数人人又倾向向选择新新楼，所所以，纵纵然发展展商占整整个楼宇宇市场的的比率较较小，但但其发挥挥的影响响力却十十分强大大。 融合分隔隔市场的的主要障障碍是： 由于欠缺缺楼宇质质素的验验证计划划和保养养保证，影响了了楼龄较较高的住住宅单位位的转让让潜力； 楼龄较高高的住宅宅单位不不易获得得按揭贷贷款；由由八九年年至九四四年间，有七成成按揭贷贷款是属属于楼龄龄十年以以下的物物业； 偏远地区区房屋单单位的基基础设施施计划和和交通运运输，未未达消费费者

35、期望望。 市场分隔隔增加了了新楼受受重视的的程度，相应地地加强了了发展商商在香港港地产市市场的影影响力。 建议研究显示示，本港港新建住住宅楼宇宇市场，并不存存在高度度的竞争争，也缺缺乏了竞竞争的威威胁。我我们找出出了一些些妨碍竞竞争的因因素，较较显著的的有：土土地供应应短缺而而且昂贵贵，此外外，拥有有土地储储备的发发展商的的优势亦亦是重要要的因素素。但本本会却没没有发现现发展商商有互相相串连的的行动。我们认认为他们们所做的的全都是是顺应当当前市场场结构的的经营手手法，衡衡量他们们的成功功和盈利利能力的的时候，亦要考考虑市场场的风险险。不过过，发展展商在这这市场结结构下，采取这这些经营营方式，是

36、否合合符消费费者的最最佳利益益，却成成疑问。 虽然问题题的症结结在于市市场结构构，但本本会相信信，要是是为改改正这这局面，而要求求政府采采取激烈烈措施，即如类类似美国国政府把把电讯业业巨人的的美国电电话及电电讯公司司和美国国钢铁拆拆细的做做法，把把大型发发展商拆拆细，却却未必恰恰当。以以香港的的情况，就算拆拆细个别别公司亦亦只能有有限度地地影响市市场结构构的基础础，,且且改善市市场竞争争效能却却有限。本会认认为，应应循以下下途径，致力促促进竞争争、改善善市场的的运作，和防止止滥用市市场力量量，才是是最佳的的做法，这包括括： 促进市场场结构的的竞争性性，减低低入市障障碍，增增加新楼楼及二手手楼市

37、场场的相互互替代能能力； 采取措施施，制止止防碍市市场竞争争的行为为； 让消费者者有取得得可靠资资料的途途径。 改善市场场结构的的竞争性性建议一：减低新新公司入入市的障障碍增加市场场经营者者的数目目可以加加强竞争争，这样样有助于于改善市市场效率率。我们们认为政政府应设设法鼓励励新的地地产发展展商加入入市场，一如在在电讯市市场引入入新的竞竞争者。政府亦亦可有系系统地考考虑对地地产市场场有直接接或间接接影响的的竞争政政策。为为此，本本会促请请政府采采取以下下行动：检讨讨政府拍拍卖土地地的大小小规模考虑一些些足以让让小型发发展商有有能力加加入竞投投优秀地地皮的方方法。这这是相对对过往政政府批出出极大

38、幅幅的土地地而言。例如，政府批批予地铁铁公司发发展机场场铁路沿沿线的土土地由 4公顷顷至211公顷，所涉及及的地盘盘面积很很大、须须动用很很多资金金，地铁铁也要分分期发展展。因此此，政府府应检讨讨现时拍拍卖土地地的大小小规模，考虑提提供多些些面积大大小适适中的的地盘，让发展展商兴建建住宅，这样既既可照顾顾到市民民的期望望，同时时可容许许多些公公司参与与发展。这做法法需要政政府采用用更有想想像力的的行动及及透过详详尽的规规划指引引，使这这些相连连的地盘盘都可以以有良好好整合的的环境及及设施，一如一一个大型型的发展展计划。 改善善发展机机制的效效率政府应分分配更多多资源，使无论论属规模模大或小小的

39、住宅宅楼宇建建设或重重建计划划，都可可获得迅迅速处理理及调协协发展机机制的协协助。加加快审批批图则和和建筑申申请毋疑疑会增加加私人楼楼宇生产产率，但但政府应应监察发发展商，在政府府加快了了审批效效率后有有没有相相应地在在市场上上推出楼楼宇单位位。 开放放更多机机会予新新竞争者者开放更多多机会予予小型发发展商，参与由由政府或或半官方方机构的的物业发发展计划划，以培培养他们们扮演更更重要的的角色。例如私私人参建建居屋计计划及土土地发展展公司重重建计划划等。举举例来说说：政府或公公营机构构，在可可能情形形下，应应让承建建商或小小型发展展商参与与一些发发展计划划，以使使他们取取得更多多经验，以便日日后

40、承建建较大型型的计划划。同时时政府亦亦须考虑虑各种鼓鼓励方法法，如让让发展局局在计划划管理、设计及及发展程程序方面面等，有有较大的的自由度度，以吸吸引他们们去参与与私人参参与兴建建计划。本会支持持政府在在其市区区重建计计划文件件(九六六年六月月发表)内提出出的建议议，加强强土发公公司的任任务，注注入更多多资源，并把该该公司的的地位提提升为市市区重建建委员会会。这样样使升格格后的土土发公司司，在发发展建设设计划和和选择合合伙人方方面，有有较大的的自由度度，毋须须袛倚赖赖大型发发展商提提供资源源。 建议二：改善住住宅用地地供应政府应： 在闢拓新新土地和和重建发发展用地地方面作作出妥善善安排，确保土

41、土地的供供应可以以获得持持续； 公布出五五年的卖卖地计划划，并尽尽量维持持每年的的供应量量，这样样对倚靠靠政府供供应土地地为主的的新发展展商有特特别的帮帮助。 本会支持持政府在在九四年年由土土地供应应和物业业的价格格专责小小组研究究报告提出要要有一年年土地储储备之建建议。世世界各国国都有采采取同样样的方法法，以缓缓冲储备备一些重重要的物物资。 为发挥现现有土地地的最大大用途，政府应应： 把更多旧旧工业用用地重新新区划作作住宅用用途，以以配合香香港经济济转型； 考虑或鼓鼓励商界界投资，在改善善环境及及基础设设施上，以便可可以更快快把未充充分利用用的工业业地盘兴兴建住宅宅； 检讨分区区发展大大纲图

42、规规限的最最高发展展地积比比率，在在环境和和基础设设施的因因素许可可下，放放宽限制制。 建议三：平衡房房屋的供供求政府应检检讨其预预计楼宇宇供应量量的方法法，并与与地产建建设商会会商议如如何改善善报导统统计资料料，让政政府即时时得知发发展商在在工程进进度方面面的改变变。 政府应支支持私人人发展商商土地发发展，兴兴建房屋屋的角色色。政府府须特别别关注非非因楼宇宇工程所所引致发发展计划划延迟的的原因。例如： 若因基本本设施问问题引起起的，可可考虑改改由发展展商负责责提供建建设，并并加强运运输署、地政署署、规划划署及屋屋宇署之之间的合合作。有关于规规划和各各种申请请的批核核，政府府应确保保有足够够资

43、源去去进行。例如设设定服务务承诺的的时间规规限，加加强部门门的内部部合作，以及订订定快速速、有效效率和简简明的行行政程度度。政府府已就进进一步简简化更改改批地契契约和换换地权的的程序，作出顾顾问研究究，本会会相信这这样会带带来进一一步的改改善。 最理想的的情况是是让自由由市场机机制自行行发挥力力量，政政府尽少少插手。但是在在楼宇的的市场中中，就算算采纳了了以上各各建议去去改善自自由市场场的运作作，仍不不可能在在短期内内改善竞竞争情况况。监于于改变市市场结构构需要时时间，而而住屋的的需求确确又十分分迫切，所以政政府对发发展商仍仍应有合合理监管管。 政府在考考虑土地地供应有有限和建建设需时时的因素

44、素后，应应设法确确保住宅宅楼宇的的供应量量能配合合需求。为贯彻彻建筑规规约的精精神，政政府应： 改善批地地契约内内的建筑筑规约条条款，订订明发展展商在一一定的时时间内(但可给给予最多多有六个个月宽限限期)，在市场场推出楼楼宇单位位。这样样做法是是为确保保建成的的楼宇单单位一定定会在市市场供应应，但政政府上却却毋需指指定销售售日期。这方面面的安排排，应在在政府公公开卖地地和与发发展商签签署协定定时说明明清楚。注视发展展商过往往的表现现。若发发展商没没有足够够理由但但又经常常不依规规约规定定的日期期在市场场推出楼楼宇单位位，政府府再次审审批该发发展商的的其他申申请时，(例如如在处理理加快审审批该公

45、公司新的的建筑计计划、或或改变土土地用途途申请方方面)，应同时时考虑该该发展商商的过往往表现。 公共房屋屋供应方方面： 政府应确确保提供供二十四四万个公公屋单位位的建设设目标能能够在九九七年至至二零零零一年间间稳步完完成。若若这预计计的目标标未能依依期达到到，肯定定会相应应影响私私人楼宇宇的需求求。 本会欢迎迎政府宣宣布土发发公司将将会发展展更多住住宅楼宇宇。 建议四：提高楼楼龄较高高和较偏偏远地区区物业在在市场的的转让潜潜力当前急务务是减低低新旧楼楼市场的的明显分分隔、改改善楼龄龄较高物物业的按按揭安排排，令消消费者有有更多选选择，促促进竞争争。要采采取的行行动包括括： 增加市场场对旧楼楼的

46、信心心：银行若对对旧楼按按揭有更更大支持持，会减减低消费费者对新新、旧楼楼宇单位位需求的的不平衡衡情况； 消委会支支持香港港测量师师学会建建议的楼楼宇质素素验证计计划，以以评估楼楼宇的品品质； 消委会促促请新楼楼发展商商提供全全面的建建筑保养养保证 (buuilddingg waarraantiies) ， 使物业业在落成成后一段段长时期期仍有良良好的转转让潜力力。 消委会又又赞同政政府引进进强制规规定建筑筑物的检检验计划划；予业业主立案案法团更更大权力力，改善善楼宇的的公用地地方；及及设立维维修基金金等 HYPERLINK l FN15 115 。楼宇按揭揭贷款本会相信信政府建建议的按按揭证

47、券券公司，有利于于促进住住宅楼宇宇按揭贷贷款市场场发展。本会支支持成立立按揭证证券公司司，但政政府必须须在风险险管理方方面作适适当安排排，并让让楼龄较较高的物物业有较较大机会会获得按按揭贷款款。 政府亦可可同时考考虑其他他办法，以鼓励励设立专专门的楼楼宇按揭揭贷款公公司，让让消费者者有更多多按揭机机构选择择，使未未能符合合较严格格的银行行按揭贷贷款规则则、但又又有意置置业的人人士，获获得财政政上的支支持。若若按揭证证券公司司未能成成立，市市场上更更需要有有专门的的楼宇按按揭公司司。 改善交通通运输设设施若能能改善遍遍远地区区的交通通及基础础设施，有助舒舒缓整体体的房屋屋需求。本会建建议政府府改

48、善较较偏远地地区的运运输和基基础设施施，增加加消费者者在这些些地区置置业的意意欲。 引进措施施，防止止违反市市场竞争争的行为为建议五：订立业业界守则则政府应尽尽快实行行法律改改革委员员会的建建议，规规定无论论属同同意方案案及不受同同意方案案管制的楼花花买卖，均须透透露必要要的资料料。此外外，政府府应一视视同仁，确保不受同同意方案案管制的楼盘盘亦同样样受防止止投机炒炒卖措施施的约制制，免因因过度炒炒卖，扭扭曲市场场的正常常运作。事实上上，消费费者亦未未必能够够分辨两两类方案案楼盘的的分别。 政府应与与地产建建设商会会合作，为私人人住宅楼楼宇发展展商订立立守则，让消费费者掌握握较准确确的资料料：售

49、楼说明明书必须须有正确确及充足足的资料料； 对不受受同意方方案管制制的楼楼盘开卖卖方法，协定守守则，例例如地产产建设商商会就抽抽签办法法订定的的细则； 划一量度度楼宇面面积的方方法，规规定以实实用面积积而非建建筑面积积为单位位。 建议六：确保公公平的市市场竞争争地产发展展业和广广播业和和电讯业业不一样样，地产产业并没没有任何何法例或或专定发发牌条款款规管经经营者的的公平竞竞争情况况。本会会认为香香港需要要公平竞竞争法例例，而该该法例将将可适用用于地产产发展业业，确保保市场上上不会出出现有违违反竞争争的行为为，例如如划一定定价、合合谋行动动等，以以保障经经营者和和消费者者的权益益。 提供可靠靠的

50、市场场资料消费者必必须有充充足的资资料作理理性的选选择，同同时使市市场有效效率地运运作。 建议七：增加透透明度同意方方案的的楼盘，发展商商向政府府申请预预售的时时候，应应列明其其销售计计划，如如每批销销售的单单位数量量和推出出时间，并说明明该些单单位是否否会公开开发售，或供内内部认购购。发展展商可以以改变其其销售计计划，但但须通知知政府和和公众。这样可可方便政政府预计计房屋供供应情况况，有意意置业人人士亦可可根据这这些资料料，慎作作决定。如计划划有改变变，发展展商必须须知会政政府，但但毋须取取得批准准。 政府应研研究如何何让市民民取得更更多的房房屋资料料。协助助作出明明智选择择，不致致被市场场

51、传闻困困扰而无无所适从从。拟议议的政府府中央数数据库集集中了政政府各部部门的资资料，方方便政府府及时提提供全面面的地产产市场分分析资料料。 政府应确确保各部部门，处处理涉及及土地和和地产发发展方面面的问题题，能贯贯彻服务务承诺，增加透透明度，例如：定期发发表各项项地产发发展计划划进度或或延误的的资料。为配合合政府开开放的态态度和精精神，政政府应把把批准延延长建筑筑规约期期限的理理由公开开。 统计署提提供九五五年资料料；统计计署房屋屋科在其其长远房房屋策略略检讨报报告中估估计九五五年的业业主自住住单位比比率为552%。虽然在该该段期间间经历多多次经济济打击，包括八八七年的的股灾、八九年年的天安安

52、门事件件、九零零至九一一年的波波斯湾战战争、九九一年的的国商银银行倒闭闭以及一一些银行行的短期期危机等等。 HYPERLINK 附件件一显示示八零年年至九五五年间住住宅楼宇宇价格比比对通涨涨率的增增长。政府估计计数字。供款负负担比率率是指每每月楼宇宇按揭供供款占中中位家庭庭收入的的比率。见 HYPERLINK l hse_rpt 报告告原文第第一章第第六段。参阅 HYPERLINK l hse_rpt 报告告原文第第一章第第十七段段根据理工工大学顾顾问就土土地注册册处私人人房屋转转让资料料研究所所得。九四年六六月政府府土地供供应和物物业价格格专责小小组研究究报告。分析这段段期间目目的是反反映目

53、前前的市场场结构，而并非非过往的的情况。监于搜搜集数据据有困难难，本会会未能包包括九五五年的资资料。地地下铁路路公司在在九一至至九四年年期间未未有发展展住宅楼楼宇，故故不在分分析之列列。本会会注意到到，地铁铁公司在在过去十十五年间间共发展展了三万万一千个个住宅单单位，相相等于一一年的私私人地产产商的建建屋量。由于地地铁公司司在机场场铁路沿沿线上盖盖有建屋屋计划，预料该该公司在在未来会会形成强强大的市市场力量量。不过过，该公公司各住住宅建设设计划，均与其其他地产产商合作作发展。在地铁铁公司十十三个兴兴建共三三万一千千个单位位的发展展计划中中，有九九个发展展计划均均与大型型发展公公司合作作。(大大

54、型发展展公司的的市场占占有率最最少为55%)六八年四四月出版版的Joournnal of Laww annd EEconnomiics其其中由HHaroold Demmsettz发表表的WWhy Reggulaate Utiilittiess?一一文。八八二年在在加州圣圣地牙哥哥由Wiilliiam J. Bauumoll, JJohnn C. Paanzaar, Robbertt D. Wiilliig发表表的CConttesttablle MMarkketss annd tthe Theeoryy off Inndusstryy Sttruccturre一一文。九四/九九五年和和九五/九六

55、年年政府售售地总收收益分别别为三百百一十亿亿元及四四百五十十亿元。政府批给给换地权权益书作作为交换换新界农农地或建建屋土地地。部份份发展商商在七零零年代和和八零年年代期间间取得大大量甲种种及乙种种换地权权益书。根据差饷饷物业估估价署提提供的资资料。报报称的竣竣工日期期乃根据据屋宇署署资料，建筑师师与发展展商的图图则及资资料，及及/或实实地搜集集所得。三个发展展商(牵牵涉6,5000住宅单单位)回回应本会会的查询询，一位位发展商商说其两两个地盘盘分别因因技术及及地基问问题而受受影响。一名发发展商称称其地盘盘将可依依期完工工。另一一名发展展商称尚尚未取得得政府的的预售许许可。备备注：政政府批准准预

56、售许许可视乎乎楼宇的的建筑进进度，究究竟未取取得预售售许可和和延期竣竣工，何何者是因因，何者者是果，有待研研究。根据差饷饷物业估估价署就就新楼单单位长期期空置率率走势的的季报普普查资料料。该署署的普查查样本为为17,3000个新落落成单位位，九五五年全部部新落成成单位为为22,6200个，整整体市场场楼宇的的总数目目为8885,7700个个单位。个案研究究中以甲甲种及乙乙种换地地权益书书投标所所得的土土地成本本，相当当于楼宇宇单位价价格的110-220%香港市市区重建建，规规划环境境地政科科，19996年年6月。附件三：新建房房屋供应应的市场场集中情情况研究方法法理工大学学分析差差饷物业业估价

57、署署的入伙伙纸数字字，经详详细分析析，发现现近年香香港兴建建的房屋屋由十一一间公司司提供，其中九九间为上上市地产产公司。这次的的分析亦亦涵盖所所有由这这些发展展商附属属公司发发展的建建屋计划划 HYPERLINK l FN3-1 1。 若是一项项合作发发展的建建屋计划划，个别别发展商商获分配配的单位位数目是是以其在在该计划划的占有有率来按按比例计计算。倘倘发展商商是与非非地产发发展机构构合作建建屋(即即如地盘盘业主)，在此此情况下下，不会会按比例例分配，而是把把全部建建屋单位位纳入该该发展商商名下。 市场概况况 HYPERLINK l TBL3-1 表一显示示，由九九一年至至九四年年，上述述十

58、一间间发展商商合共建建成的楼楼宇单位位，占每每年私人人房屋单单位总数数的600-800%。以以住宅楼楼面面积积计，他他们所占占的相当当于总楼楼面面积积的633-899%。余余下的楼楼宇单位位，相信信是由其其他外围围发展商商所瓜分分。 表一 : 九一一年至九九四年十十一间发发展商的的新楼宇宇单位的的市场占占有率发展商1991119922199331994419911-944A30%30%15%28%26%B12%9%11%8%10%C5%7%10%16%10%D10%17%3%7%9%E6%4%5%11%6%F2%3%4%4%3%G1%0%0%0%0%H0%0%0%2%1%I1%3%0%1%1%

59、J3%6%3%9%5%K3%5%9%0%4%合共72%82%60%86%75%资料提供供：根据据差饷物物业估价价署及发发展商提提供资料料编集而而成。 HYPERLINK l TBL3-1 表一亦显显示，这这十一位位发展商商的市场场占有率率每年有有别，视视乎其建建设计划划和生产产策略而而定。 HYPERLINK l TBL3-2 表表二列出出为首五五名发展展商的等等级，并并显示这这五名发发展商每每年兴建建的房屋屋占去总总供应量量的511%-771%。在这551%-71%的供应应量中有有75%属首三三名发展展商所有有。若以以住宅楼楼面面积积计，该该三名发发展商的的等级和和市场占占有率亦亦大致相相同

60、。 表二 : 九一一年至九九四年首首五间发发展商新新楼宇单单位的市市场占有有率次序(高高 至 低)1991119922199331994419911-944(平均均数) 1AAAAA2BDBCB3DBCEC4ECKJD5CJEBE首五间发发展商的的市场占占有率61.55%68.11%51.00%70.88%60.33%首三间发发展商的的市场占占有率51.11%55.00%37.00%54.77%45.22%很明显，新建私私人房屋屋供应高高度集中中于少数数的发展展商身上上，尤其其A、BB、C三三名发展展商，过过去四年年来，一一直名列列私人房房屋单位位供应市市场首五五大发展展商的名名单之内内。发展