某社区物业服务投标书

1、哈尔滨昆昆仑商城城物业管管理有限限公司简简介（一）、企业介介绍哈尔滨昆昆仑商城城物业管管理有限限公司是是哈尔滨滨市物业业供热集集团公司司与香港港顺迈国国际有限限公司依依据现代代企业制制度合资资组建的的专业化化、社会会化、企企业化的的中外合合资物业业管理公公司。220011年122月，正正式成为为全国物物业管理理协会9944号号会员，现为黑黑龙江省省房地产产协会理理事单位位，省物物业专业业委员会会副秘书书长单位位，哈尔尔滨市物物业管理理协会常常务理事事单位，物业管管理国家家一级资资质企业业。公司现管管理和已已签订合合同的物物业项目目包括昆昆仑商城城、世纪纪广场、得意居居、名人人府邸、中国银银行黑

2、龙龙江省分分行办公公楼、海海富名都都城、龙龙福家园园、美霖霖嘉园、盛世嘉嘉园、聚聚豪天下下、江南南国际公公寓、百百顺风华华、太阳阳岛风景景区、世世茂滨江江新城等等多个高高档物业业小区，总面积积逾2000万平平方米。公司继承承了香港港顺迈集集团先进进的国际际物业管管理模式式，汲取取了哈尔尔滨市房房产局近近50年年来对房房屋维修修、保养养和内业业档案管管理的经经验，并并导入“环境+文化”的物业业管理新新理念，努力与与国际化化的物业业管理模模式接轨轨，并逐逐步向国国内知名名，省内内领先的的产业化化、集团团化物业业管理企企业发展展。（二）公公司的组组织结构构及下属属专业公公司 严密合理理的组织织系统是

3、是企业持持续健康康发展的的基础，昆仑商商城物业业管理有有限公司司实行董董事会监监督领导导下的集集中管理理，通过过严格的的职能界界定和岗岗位职责责划分，建立起起了一套套具有明明确的职职权划分分、严格格的规章章制度、合理的的专业劳劳动组织织结构系系统，从从而确保保了公司司在董事事会的正正确领导导下安全全有序地地运行。公司以以专业、高效、精干的的原则，并根据据公司未未来的发发展需要要及公司司的管理理体制，设置了了七个部部门一个个中心，主要有有：综合合部、管管家部、财务部部、工程程部、业业务拓展展部、法法律事务务部、安安全管理理部、管管控中心心。围绕物业业管理服服务，公公司先后后成立了了园林绿绿化公司

4、司、电梯梯维修公公司、金金属制品品公司、保洁服服务公司司等系列列子公司司公 司 管 理理 架 构 图图总经理副总经理理管控中心管家部财务部综合部安全管理部业务拓展部工程部法律事物部各物业管理处物料库档案室司机班食堂水组电组电梯组综合组其中，综综合部负负责公司司行政管管理、后后勤与内内务管理理、人事事劳资、人力资资源开发发与培训训、企业业文化、社区文文化、党党群工作作、对外外协调等等。下设设司机班班、食堂堂。管家部负负责公司司业务档档案的建建立与管管理、费费用收缴缴稽核、制定费费用指标标、提出出业务操操作规程程与规范范、对所所管物业业实施统统筹管理理及对外外接管物物业规划划书的制制定。下下设档案

5、案室、物物料库。财务部负负责公司司日常财财务活动动、建立立财务管管理制度度、拟订订年度财财务预算算、提交交年度财财务决算算、保证证公司的的运转能能力。工程部负负责公司司所管物物业公共共部位、公用设设施、设设备的维维修养护护，并制制定公共共设施、设备的的年度维维修、养养护计划划，建立立设施、设备的的内业档档案，为为业主的的员工提提供自用用部位、自用设设施设备备的有偿偿维修服服务。业务拓展展部负责责公司社社区文化化、各项项经营与与服务项项目的策策划、管管理、开开展便民民服务等等。管控中心心负责受受理业主主的员工工报修、投诉及及部门信信息反馈馈，并作作为公司司枢纽环环节，协协调、调调度相关关部门与与

6、人员，为业主主的员工工提供优优质服务务。负责责各部门门、各管管理处服服务质量量的巡查查与监控控，督促促提出整整改措施施及业务务操作规规程与规规范，不不断提高高服务水水平。安全管理理部负责责对安管管人员进进行职业业道德教教育和业业务培训训，协助助管控中中心随时时对值班班、值岗岗员工进进行检查查。监督督其在岗岗尽职及及遵守公公司制度度，正规规值班值值岗。法律事务务部负责责促进公公司各方方面事务务按市场场规范及及国家法法律、法法规、规规章、政政策运行行、完善善公司的的各项合合同关系系，代理理涉诉案案件，加加大费用用收缴力力度。（三）公公司下设设物业管管理处是物业管管理的现现场负责责机构，负责所所管范

7、围围内保安安、保洁洁、报修修、收费费工作，直接与与业主的的员工沟沟通、协协调，监监督所管管人员的的工作表表现和行行为规范范。现公司主主要设有有昆仑商商城物业业管理处处、世纪纪广场物物业管理理处、得得意居物物业管理理处、名名人府邸邸物业管管理处、省中行行办公楼楼物业管管理处、海富名名都城物物业管理理处、龙龙福家园园物业管管理处、美霖嘉嘉园物业业管理处处、盛世世嘉园物物业管理理处、聚聚豪天下下物业管管理处、江南国国际公寓寓物业管管理处、百顺风风华物业业管理处处等多个个物业管管理处。八个部门门一个中中心及下下设管理理处更好好地延伸伸了公司司的管理理职能，密切地地职能衔衔接使公公司管理理没有空空白。从

8、从而形成成了以总总经理为为中心的的指挥领领导网络络。（四）、公司的的管理模模式昆仑商城城物业管管理有限限公司在在成立之之初即确确定“安全第第一，服服务至上上”为基础础性服务务理念，以为业业主提供供“人性化化、商业业化”的管理理为目标标，并根根据部门门的职权权范围制制订了一一套切实实可行操操作性强强的运作作程序和和管理规规范，并并对各个个岗位制制定了详详细的岗岗位职责责。根据实际际运转情情况，每每年公司司要进行行年度总总结，半半年召开开一次经经济分析析会；每每月召开开一次总总经理办办公会，分析当当月公司司各项工工作中出出现的问问题，并并制定出出解决措措施；每每周由总总经理召召开各部部门，管管理处

9、经经理参加加的公司司例会，研究解解决各部部门、管管理处汇汇报上来来的工作作问题；每天各各部门、各管理理处召开开本单位位例会，安排布布置当天天工作。定期例会会制度确确保了公公司各项项工作的的顺利完完成，并并使工作作中出现现的各种种情况，能够及及时有效效地得到到解决。（五）、物业公公司的优优势 经验丰丰富、精精明强干干的领导导班子 一个企业业要成功功，就要要有好的的带头人人，我公公司现任任总经理理曹学昌昌先生原原就职于于龙电物物业公司司任总经经理职务务，硕士士研究生生学历，高级经经济师，并正在在哈尔滨滨工业大大学建设设经济管管理专业业攻读物物业管理理方面的的博士学学位，目目前是省省房地产产业协会会

10、理事，省物业业管理专专业委员员会副秘秘书长，省物业业管理专专家组成成员，哈哈尔滨物物业管理理协会常常务理事事，曹总总经理对对高档物物业管理理具有自自己独特特的方法法和思路路。公司还聘聘请台湾湾的物业业管理高高级人才才，原香香港顺迈迈集团物物业部经经理罗昌昌迨先生生为公司司经营顾顾问，承承担公司司经营决决策责任任。公司的中中层管理理干部也也都具有有大专以以上的学学历，并并且都有有着多年年的从业业经验，理论与与实践的的结合，使我们们公司的的领导决决策层能能在物业业的行业业中高瞻瞻远瞩，不断的的带领我我物业公公司走向向一个又又一个新新的高峰峰。高素质、高效率率的优秀秀保安团团队 我们公司司的安管管人

11、员大大部分是是军队的的转业退退伍军人人，具有有一定的的体能、专业素素质，熟熟悉防火火、防盗盗及一般般情况的的处理，实行224小时时昼夜值值班的制制度，昼昼夜进行行管区巡巡逻。我我们的保保安人员员每天都都要按军军事化管管理的要要求出早早操、晨晨报、晨晨训，每每月三次次小训，一次大大训，以以例行的的比武促促进人员员素质不不断提高高。迄今今为止我我们所管管理的物物业小区区尚未发发生一件件重大治治安事件件。技术过硬硬的专业业维修队队伍我们公司司所配备备的维修修人员，各工种种齐全，技术过过硬，无无论是水水暖工、电工、木工、瓦工、电焊工工大部分分都持有有相关的的技术等等级证书书。他们熟悉悉社区的的管线走走

12、向及隐隐蔽工程程，为了了能随时时处置各各种突发发事件，确保及及时有效效地完成成各种报报修、急急修和公公共设施施的维修修养护工工作，工工程维修修人员同同样实行行24小小时值班班制度，以保证证在任何何时间接接到报修修后都能能在155分钟到到30分分钟内迅迅速的赶赶到现场场进行维维修处理理。我们还根根据各物物业社区区的具体体情况，制定大大中修计计划，按按计划定定期的对对各个物物业小区区公共设设施、设设备及房房屋进行行维修、保养，做到小小修及时时到位，大修不不过夜。专业的保保洁队伍伍各管理处处的保洁洁工作是是我们物物业日常常工作的的重点，为此我我公司成成立了专专业的保保洁公司司来负责责各物业业小区的的

13、保洁工工作，该该保洁公公司负责责人由具具有多年年宾馆保保洁经验验的人员员担任，同时我我们还参参照国家家三星级级酒店关关于卫生生方面的的检查制制度，制制定了我我公司详详细的保保洁工作作规范及及标准，以此标标准来衡衡量保洁洁人员的的工作成成绩。我们公司司除了定定期的对对保洁员员进行有有关保洁洁方面知知识的专专门培训训外，还还由管控控中心每每天派员员到各管管理区域域进行检检查督导导，并对对保洁及及工作人人员的工工作情况况详细记记录，按按记录进进行考核核评定，奖优罚罚劣。专业的配配套服务务我们公司司除了业业务拓展展部，还还根据公公司未来来发展的的需要，成立了了一系列列专业化化的子公公司。主要有：绿化公

14、公司、电电梯维修修公司、保洁公公司、文文化传播播公司等等多个子子公司。绿化公司司于20003年年1月成成立，公公司主要要组成人人员均是是具有本本科以上上学历具具有丰富富经验的的农业大大学往届届毕业生生组成，在成立立至今短短短的半半年时间间内就顺顺利完成成了166个物业业小区近近20万万平米的的选苗、布景、造型、修建、养护等等各项绿绿化工作作，受到到了广大大业主的的员工的的一致好好评。此外，他他们还在在哈市市市郊成立立了专门门的绿化化基地，与国内内一些知知名苗圃圃基地有有密切的的合作关关系，既既保证了了绿化质质量，又又能随时时根据需需要为业业主的员员工提供供各种超超值服务务。电梯维修修公司也也是

15、我公公司的子子公司之之一，公公司主要要组成人人员均是是具有相相应资质质的资深深技术人人员。从从成立之之初到现现在，该该公司除除了保证证我公司司所管理理的各物物业小区区的322部电梯梯正常维维修、养养护、运运行外，还对外外承揽了了的一系系列电梯梯维修、养护工工作，通通过例行行的维修修及保养养，我公公司所管管理的物物业小区区所有电电梯均运运行良好好，无一一例事故故发生，既节约约了成本本，又为为业主的的员工降降低了电电梯养护护的费用用。保洁公司司也是我公公司重要要的子公公司之一一，该公公司配备备了洗地地机、吸吸水机、打蜡机机、电动动升降平平台等一一系列专专业工具具，公司司主要负负责人具具有多年年的星

16、级级宾馆专专业保洁洁经验，自公司司成立以以来，已已经对外外承接了了多项大大理石地地面清洗洗，打蜡蜡和地毯毯清洗、养护等等工作，受到广广大业主主的员工工的一致致好评。文化传播播公司是是我们正正在着手手组建的的子公司司之一，主要负负责对外外宣传、社区文文化、广广告创意意、文案案、员工工培训等等工作。 严密的的规章制制度俗话说“没有规规矩，不不成方圆圆”，为提提高公司司员工的的敬业、服务意意识，使使公司上上下能够够做到令令行禁止止，更有有效率的的完成好好公司下下达的各各项工作作任务，公司还还引进了了部队的的军事化化管理机机制，定定期邀请请驻地部部队的优优秀教练练员对员员工进行行军训。公司各部部门和下

17、下属管理理处的员员工实行行半军事事化管理理，每天天早晨出出操训练练，背诵诵公司员员工守则则和文明明用语，此项制制度加强强了员工工的组织织性、纪纪律性。公司为管管控中心心配备了了超短波波电台，为保安安和维修修等一线线部分人人员配备备了对讲讲机，在在方便情情况沟通通的同时时，保证证管理机机关的各各项指令令及时有有效的传传达到各各个岗位位，以便便更好的的为业主主的员工工服务。公司根据据创品牌牌企业和和未来长长远发展展的需要要，本着着“能者上上，庸者者下，劣劣者退”的原则则管理人人力资源源，通过过制定严严格的考考核、奖奖罚、晋晋升、辞辞退制度度培养出出一支素素质过硬硬、技能能全面的的人力资资源队伍伍。

18、 严格的的人员选选拔和培培训制度度 公司以“精干、高效、实用”原则，制定了了一系列列人员招招聘、培培训、选选拔、储储备计划划。在招聘工工作中，公司严严格把关关，以诚诚信、敬敬业、协协作为基基本标准准进行招招聘，经经过综合合部的初初试、部部门经理理和总经经理的面面试、物物业管理理岗前培培训，经经考试合合格试用用期满后后才能正正式上岗岗。在培训工工作中，公司制制订了详详细岗前前和在岗岗培训计计划,不不断提高高企业员员工的综综合素质质。通过过有组织织培训，有计划划选择人人才，公公司的人人力资源源管理不不断走入入正轨，我们把把一批有有专业技技能的人人才放到到了能发发展才干干的岗位位，把品品行出众众的人

19、才才放到了了能体现现德才素素质的管管理岗位位，人尽尽其才，物尽其其用，从从而建立立起一支支更具专专业水平平，更有有市场竞竞争力的的物业管管理团队队。（六）、骄人的的业绩物业公司司成立近近两年来来，通过过我们的的不断努努力，取取得了可可喜的成成绩，我我们公司司管理的的昆仑商商城、世世纪广场场、得意意居、名名人府邸邸等物业业小区先先后多次次被评为为 “南岗区区优秀治治安管理理小区” 、“市级物物业管理理优秀示示范小区区”、“市级优优秀绿化化庭院”、“省级物物业管理理优秀示示范小区区”等多项项荣誉称称号，更更有业主主的员工工赠送的的锦旗多多面和表表扬信数数封。世纪广场场物业小小区是哈哈尔滨市市物业管

20、管理示范范单位，每年省省市领导导均会陪陪同外国国元首和和贵宾到到该物业业小区进进行参观观、指导导。我公司于于20003年为为我们所所管理的的昆仑商商城物业业小区和和世纪广广场物业业小区申申报“全国物物业管理理优秀示示范住宅宅小区”，在省省建设厅厅和国家家建设部部组织的的评检过过程中双双双顺利利通过检检查，创创下了同同行业之之最，成成为东北北地区为为数不多多的一次次申报22个国家家级物业业管理优优秀示范范小区并并且顺利利通过的的物业公公司之一一。我公司于于20004年成成功申报报国家一一级资质质，成为为国家一一级资质质物业管管理企业业。公司于220044年初成成立北京京市昆仑仑人家物物业管理理分

21、公司司，同年年接管北北京市鼎鼎盛园小小区，现现正为其其进行前前期物业业管理服服务。20044年，为为了在管管理上与与国际接接轨，我我公司在在年初就就积极导导入ISSO90001国际质质量保证证体系，使公司司的管理理步入了了标准化化、程序序化的轨轨道。并并且在111月，顺利利通过了了ISOO90001:220000（质量量管理体体系）、ISOO140001：19996（环环境管理理体系）、OHHSASS180001：20000（职职业健康康安全管管理体系系）三位位一体综综合认证证。使公公司的管管理体系系上升到到一个全全新的高高度，达达到了行行业内先先进水平平。同年年，公司司还荣获获“中国市市场物

22、业业管理企企业十大大知名品品牌”以及“中国质质量万里里行诚信信单位”等荣誉誉称号。海德国际际社区物物业管理理服务方方案海德国际际社区物物业管理理项目的的管理特特点分析析一、海德德国际社社区的特特点海德国际际社区建建在浙江江省义乌与东阳两大大商业城城市的交交界处，位于世世纪大道道旁、莲莲花山上上、东阳阳江畔。山麓、河流成成就了海海德国际际社区的的完美天天资。它它由北美美山地别别墅、英英式联排排别墅、庭院排排屋、酒酒店式公公寓、高高尔夫球球场、五五星级国国际酒店店、商业业街、国国际双语语学校等等组成，这是一一座堪与与美国社社区媲美美的生态态园林社社区，她她标志着着义乌的的居住水水平由此此与国际际同

23、步。海德国际际社区，作为一一个高品品质的多多元化国国际社区区，在规规划设计计及生活活方式的的营造上上，表现现出行业业的领旗旗者的超超凡风范范，将文文化融于于建筑之之中，让让建筑与与自然和和谐融合合，充分分显示出出社区的的多元化化和包容容性，更更加适合合不同居居者的口口味。根据海德德国际社社区的发发展趋势势，社区区的购房房业主，将大部部分为事事业有成成的成功功人士。这些业业主购房房观念成成熟，置置业目的的明确，文化品品位较高高，他们们在选择择海德国国际社区区的同时时，也在在选择符符合社区区品位的的物业服服务，感感受尊贵贵的专署署服务，确保物物业保值值、增值值是他们们的首选选目标。海德国际际社区以

24、以绿色、健康与与智能化化为主题题，建筑筑布局合合理，配配套设施施完善，社区内内高层住住宅、写写字楼、商业街街区、及及别墅错错落有致致，道路路、景观观以及河河、湖、园等分分布其间间，学校校、商场场、公寓寓、商铺铺一应俱俱全，充充分满足足了业主主居住、生活、休闲、娱乐、健康、度假 等的需需要。海海德国际际社区将将以尊贵贵、舒适适、繁荣荣的形象象成为东东阳市建建筑史上上的辉煌煌。二、海德德国际社社区的管管理难点点在海德国国际社区区的物业业管理服服务工作作中，凸凸现出来来的难点点主要有有以下方方面：1、整个个社区体体量巨大大，建筑筑类型多多样，业业主提出出的物业业管理服服务标准准和需求求各有不不同。2

25、、地域域处在新新开发区区域，城城市功能能延伸尚尚未完全全到位，社区周周边环境境尚未形形成规模模的商圈圈，政府府与开发发建设单单位的配配套设施施功能尚尚不能完完全发挥挥，这就就要求物物业管理理公司能能够充分分考虑利利用现有有资源为为业主提提供全方方位的物物业管理理服务，满足业业主的衣衣食住行行等高标标准要求求。综上分析析，针对对于“海德国国际社区区”业主的的物业管管理服务务工作，已经不不能局限限于围合合式小区区提供基基本服务务的物业业管理，物业公公司只有有延伸服服务内涵涵，拓展展服务领领域，创创新服务务理念，以管理理城市生生活区的的理念，提供符符合经商商工作、居住生生活、度度假休闲闲、投资资置业

26、等等各个类类型、各各个阶层层业主需需要的，管家式式专属物物业管理理服务模模式，从从衣、食食、住、行、医医、娱、用、教教、体、信、修修、银等等各个方方面，让让购房置置业的业业主享受受尊贵、尊崇的的服务，才能满满足业主主的真正正需要，从而配配合发展展商做好好销售和和售后服服务工作作。使海海德国际际社区真真正成为为城市政政治、经经济、娱娱乐中心心区。三、物业业管理难难点解决决方法1、实施施规范化化管理，使业主主的物业业资产保保值、增增值。根据海德德国际社社区的地地理位置置和建筑筑格局，我们认认为海德德国际社社区的物物业管理理服务，应该在在人文服服务上突突出“尊贵、舒适”，在环环境管理理上体现现“生态

27、、绿色”，在社社区文化化中彰显显“高雅、高尚”，在治治安秩序序上感受受“安全、安心”。在海德国国际社区区购房的的业主对对于高档档社区的的物业管管理服务务内容，以及国国家、地地方关于于物业管管理的相相关法律律、法规规都将会会有一定定了解。这就需需要物业业管理企企业严格格按照“规范化化”的要求求实施物物业管理理服务工工作，并并针对高高档社区区的业主主和物业业环境、建筑状状况等对对小区员员工进行行岗前综综合培训训和岗上上加强培培训。确确保物业业公司的的每一名名员工在在服务和和管理的的任何一一个细节节，都能能够遵照照国家的的“条例”，地方方的“法规”开展工工作，大大到道路路、河流流、房屋屋外观，小到空

28、空调安装装、装饰饰装修都都严格按按照“条例”、“规定”实施规规范化管管理。保保持高档档社区的的原有风风格，以以国家示示范住宅宅小区的的标准服服务整个个社区，保障业业主和发发展商的的物业在在社区内内不断增增值。同时，分分公司内内部进行行规范化化管理，运用先先进的扁扁平化管管理模式式，以内内部的规规范化管管理带动动整个社社区的规规范化物物业服务务，建立立独特的的企业文文化系统统，加强强企业形形象设计计和视觉觉识别体体系，提提升管理理服务品品位，形形成与海海德国际际社区一一致的“国际化化管理”风格。2、开展展人性化化的管家家式服务务，使物物业管理理服务提提档升级级，获得得社会、业主认认可。根据业主主

29、生活、居住、工作、置业需需求，把把业主需需要的服服务提供供给业主主，满足足不同业业主的不不同需要要，让“人性化化”专署的的管家式式物业管管理服务务涵盖业业主生活活的各个个层面。把属于于小区的的社区文文化贯穿穿到业主主生活的的每个细细节，使使物业服服务更加加贴近人人性、贴贴近业主主，是我我们追求求的目标标。根据据海德国国际社区区基本情情况，公公司将在在社区内内设置环环区环保保电瓶车车，作为为业主在在社区内内的代步步工具，为业主主的出行行、购物物、工作作提供方方便。考考虑到业业主救护护和应急急出行的的需要，配备应应急服务务车辆，提供224小时时应急服服务，为为有救护护、应急急出行等等需要的的业主提

30、提供及时时到位的的服务。公司还还将组织织引进一一些知名名企业到到社区置置业经商商，为业业主解决决饮食、娱乐、休闲、文化、就医等等服务，更多关关注业主主细微的的物业管管理服务务需求，使业主主享受尊尊崇、尊尊贵的专专属服务务，创造造海德国国际社区区的社区区文化氛氛围，按按照发展展商生态态园林社社区，以以及高尚尚祥和、尊荣显显贵、崇崇尚文化化的智能能社区定定位，计计划、组组织、开开展丰富富多彩的的社区文文化活动动。设立立商务生生活服务务中心，提供代代办、代代购、代代买、代代售等服服务，和和周边的的大型购购物中心心、中高高档宾馆馆酒店、旅行社社、火车车站、民民航等机机构建立立合作伙伙伴，对对于社区区业

31、主只只要持有有VIPP卡，就就可享受受打折、优惠服服务。全全面提高高发展商商和物业业公司的的社会认认知度，把海德德国际社社区建设设成居住住亮点和和投资热热点。3、开拓拓创新，注重环环保，为为业主提提供超值值服务，提升社社区品位位。海德国际际社区作作为绿色色、健康康主题的的生态园园林社区区，突出出了山、河、湖湖、园等等自然环环境在社社区中的的作用，公司在在未来的的物业管管理服务务中，也也将把生生态、绿绿色、环环保、作作为服务务的主题题，围绕绕自然环环境开展展系列文文化活动动，注重重保护、维护自自然环境境和自然然生态，实现发发展商的的设计规规划初衷衷。提升物业业服务的的科技含含量，建建立网络络社区

32、，实现网网上报修修、网上上购物、网上投投诉、网网上物业业服务论论坛等智智能化物物业服务务平台，物业费费内容在在网上公公布，由由银行托托收各种种费用。创建海海德国际际社区的的网络家家园。公司还将将依托下下属子公公司在家家政服务务、清洗洗保洁、花卉养养护、空空气监测测、就医医体检、社区文文化活动动等方面面为业主主提供全全方位服服务，创创造全新新的大家家庭氛围围，把海海德国际际社区打打造为东东阳与义义乌市的的顶级多多功能社社区。投标总报报价一、 物物业服务务费报价价根据海德德国际社社区的具具体特点点。在取取费时，我们本本着精打打细算、务求准准确、合合理的原原则。分分别确定定了高层层住宅、商服、别墅、

33、写字楼楼等各类类物业服服务费的的收费标标准：高层住宅宅建筑面面积每平平方米 / 每每月 元元商服公企企建筑面面积每平平方米 / 每每月 元元别墅住宅宅建筑面面积每平平方米 / 每每月 元元写字楼建建筑面积积每平方方米 / 每月月 元地上车位位管理费费每月每每位 元元地下车位位管理费费每月每每位 元元电梯费基基础层 元/月 管理服务务总承诺诺在社区的的总体服服务中，我们承承诺“服务无无止境、管理无无盲点、业主无无怨言”。公司在中中标并签签署了物物业管理理委托合合同后，将严格格按照投投标书约约定时间间，提交交履约保保证金。如在物物业管理理服务过过程中，出现物物业公司司人为因因素造成成设备设设施损坏

34、坏时，将将按照合合同中的的相关约约定进行行赔偿修修复。在全面的的管理服服务中，我们承承诺“管理无无盲点、服务无无止境、业主无无怨言”、全员员都是“礼宾员员、引导导员、保保洁员”，用高高品级的的物业管管理标准准服务于于海德国国际社区区，把社社区打造造成东阳阳市的顶顶级建筑筑群，切切实提高高社区的的市场知知名度，提高服服务品级级，保证证社区的的功能含含金量。一物业业管理基基础服务务内容承承诺（一）、社区综综合管理理方面一年内通通过“市级物物业管理理示范小小区”评比，并获得得荣誉称称号。二年内通通过“省级物物业管理理示范小小区”评比，并获得得荣誉称称号。三年内通通过“国家级级物业管管理示范范小区”评

35、比，并获得得荣誉称称号。（二）、社区治治安秩序序公司司按照社社区管理理需要配配备安管管员，协协助公安安机关做做好安全全防范工工作；封闭闭式小区区，所有有出入口口设立保保安岗亭亭，实行行24小小时值班班制度，力求做做到万无无一失；开放放式小区区设机动动巡逻，重点部部位派专专人值守守，保证证业主的的生活秩秩序、工工作秩序序、公共共场所秩秩序保持持良好状状态，小小区公共共设施、设备、小品、雕塑不不出现损损坏丢失失；专人人操作监监控设备备，严密密监控社社区治安安秩序，保证社社区秩序序良好，无安全全隐患；专人人管理地地上、地地下车位位，保持持停车秩秩序良好好；主要要消防设设施有明明显标志志，每周周定期对

36、对消防设设施进行行巡视、检查和和维护，保证社社区内无无消防隐隐患，消消防通道道畅通无无阻。（三）、社区清清洁，严严格执行行ISOO140000环环境保护护体系标标准楼内内保洁按按照三星星级酒店店保洁方方面的标标准严格格执行；确保保社区路路面、广广场、绿绿地无杂杂物，清清洁一新新；社区区水面、湖面无无垃圾、漂浮物物；社区区路面、边石、路灯、雕塑、小品、围栏定定期净水水清洗，无积尘尘、印痕痕；引进进大型保保洁、清清洗设备备，保证证社区主主要街道道每日早早晚各用用清水冲冲洗1次次，路面面洁净无无尘。社区区垃圾按按环保要要求，分分类收集集，日产产日清。（四）、社区绿绿化草坪坪美观平平整，高高度46厘米

37、米，覆土土率达到到95%以上；绿篱篱修剪整整齐，无无空缺，无病虫虫害；树木木生长茂茂盛，品品种多样样，合理理搭配；按照养养护方案案实施二二次改造造，确保保后期成成活率。室内内的绿摆摆、花木木盆景设设计美观观，摆放放适当，品味高高雅，生生长良好好，成活活率1000%；（五）、社区设设备维修修养护严格格执行设设备大、中、小小修计划划，保证证社区内内所有公公共设施施设备状状况良好好，运行行正常。 提供供24小小时报修修服务，接到业业主报修修15分分钟内赶赶到现场场，小修修、急修修不过夜夜；确保保社区街街道及庭庭院灯饰饰等设备备设施的的正常使使用，更更换维修修不过夜夜， 完完好率1100%；重要要设施

38、设设备，如如消防监监控系统统、备用用发电机机、排风风定期启启动，确确保状态态正常。（六）、社区物物业公共共房产管管理确保保物业房房产无火火灾、无无盗窃等等安全事事故发生生；保证证室内清清洁卫生生，无堆堆放垃圾圾，墙面面设施无无积尘；确保保房产外外观整洁洁、设施施正常、功能正正常、使使用正常常。二、城市市生活区区域管理理承诺根据海德德国际社社区的建建筑体量量巨大，建筑类类型多样样，配套套设施完完善，功功能齐全全等特点点，按照照单纯的的居住小小区实施施物业管管理服务务，已经经不能满满足整个个社区从从业主到到发展商商的服务务需要。为此，公司在在物业小小区基本本服务内内容和标标准的基基础上，在海德德国

39、际社社区推出出城市生生活区管管理服务务内容。1、交通通出行方方面在海海德国际际社区内内设置环环区环保保电瓶车车，作为为业主在在社区内内的代步步工具。考虑虑到业主主救护和和应急出出行的需需要，配配备应急急服务车车辆，提提供244小时应应急服务务，为有有救护、应急出出行等需需要的业业主提供供及时到到位的服服务。2、 政政设施管管理按照照社区的的配套市市政设施施的设置置，定期期对市政政公用设设施进行行日常管管理和维维护。加强强社区灯灯饰亮化化、彩化化建设，打造东东阳市的的不夜城城。社区区的主要要街路实实行高压压清扫作作业，全全自动扫扫路，实实施机械械化保洁洁作业。使用真真空挤压压式垃圾圾清运车车进行

40、垃垃圾清运运，垃圾圾日产日日清。小区区灯饰及及时检修修更换，维修率率达1000%。3、市容容秩序方方面杜绝绝私建滥滥建、违违章搭建建、违规规操作商铺铺牌匾灯灯箱规范范有序、典雅富富丽。禁止止无证流流动商贩贩进内社社区，废废品回收收由公司司指定专专人负责责，确保保社区秩秩序井然然，环境境幽雅，卫生清清洁。4、物流流配送方方面公司司将在首首期建设设的社区区内建立立采购配配送中心心，送货货上门，满足业业主生活活、工作作、购物物等的基基本需求求。开设设社区票票务中心心，为业业主提供供航空、铁路等等票务预预订，送送票上门门服务。开办办家装超超市，为为业主的的物业装装修提供供选择和和施工方方便。5、社区区

41、文化活活动方面面海德德国际社社区的社社区文化化定位于于：健康康多样、高尚高高雅、亲亲情沟通通。组织织和开展展社区文文化活动动中，公公司将充充分调动动业主的的参与性性和积极极性，按按照季节节、民族族节日、传统节节日、外外来节日日等的不不同，组组织相对对应的文文化活动动，以季季节为单单位开展展有主题题贯穿的的文化活活动季。春季季的沿江江踏青、郊游、龙舟比比赛；夏季季的家庭庭健康运运动会，社区运运动会；秋季季的采摘摘游、中中秋音乐乐会、重重阳登高高；冬季季的圣诞诞节狂欢欢舞会，元宵节节赏灯猜猜迷。6、饮食食娱乐方方面按照照社区的的规划设设计，引引进咖啡啡、酒吧吧、中餐餐、西餐餐、娱乐乐等项目目，形成

42、成规模和和连片效效应。建立立社区餐餐厅，开开设送餐餐服务。7、业主主就医看看护方面面与本本市的大大型医疗疗机构建建立合作作关系，在社区区内设置置医疗机机构；定期期为业主主进行免免费体检检，并建建立健康康档案，对需要要者提供供相应的的保健方方案；开展展长期的的医疗咨咨询活动动；设置置看护服服务机构构，在节节假日为为业主的的孩子和和老人提提供看护护服务，方便业业主的工工作和旅旅游。8、日常常便民服服务为方方便业主主，满足足业主的的需要，社区内内建立24小小时客户户服务中中心。 提供供电脑维维护、代代办网站站等服务务；提供供委托性性服务，如代客客购物、代送快快件等；提供供会务、PARRTY、展览会会

43、、沙龙龙策划、尊贵会会议服务务；提供供旅游服服务，如如代订票票、联系系旅游团团以及提提供最新新的旅游游信息等等服务；提供供车务出出租，代代驾、代代客泊车车服务；提供供汽车清清洗、美美容、租租赁服务务，建立立护理档档案；为业业主提供供洗衣、送水、订奶料料理家政政等多项项便民服服务。三、根据据不同层层次业主主的需求求，提供供可选择择的管家家式服务务家政管理理服务家庭庭聚会策策划，家家庭清洁洁保洁，家庭花花卉养护护，宠物物护理，子女教教育，老老人看护护，衣物物、家具具、车辆辆、家电电的清洗洗、保养养，出行行、旅游游景点联联络策划划，家庭庭物品采采购， 家庭聚聚餐制作作，婚丧丧嫁娶全全程策划划服务。代

44、请请保姆，提供私私人医生生。私人秘书书服务重要要事件提提醒，商商务、政政务活动动策划接接待，各各种会议议服务，文件收收发、处处理，重重要客户户、客人人的联络络接待，涉外活活动、涉涉外商务务的口译译、笔译译以及资资料翻译译，电子子商务，电脑医医生等。顾问咨询询代理服服务提供供房产置置业手续续代办、经济、民事法法律咨询询，商务务代办，投资理理财，户户口迁移移，子女女入托、入学，置业担担保，房房屋租赁赁、销售售、转租租、经营营，物品品采购顾顾问等各各个层面面。第四节 海德国国际社区区的质量量管理目目标和采采用的管管理方式式质量管理理目标海德国际际社区作作为20004年年东阳市市开盘的的地标性性房地产

45、产项目，所处的的地理位位置和升升值潜力力，都值值得我们们期待。我公司司在物业业管理服服务工作作中，按按照城市市高档物物业集中中区、城城市经济济热点的的开发定定位，制制定了以以下目标标：一年内创创建“市级物物业管理理示范住住宅小区区”，并获获得称号号。二年内创创建“省级物物业管理理示范住住宅小区区”，并获获得称号号。三年内创创建“国家级级物业管管理示范范住宅小小区”， 并并获得称称号。同时，从从物业管管理前期期介入开开始到物物业正式式接管验验收，我我公司会会从内业业、外业业等每个个环节出出发，始始终按照照“国家级级物业管管理示范范小区”的标准准进行规规范化的的物业管管理工作作。配合合开发商商进行

46、楼楼盘的销销售，把把入住海海德国际际社区打打造成身身份、地地位、成成就的象象征，把把海德国国际社区区打造成成浙江省省的标志志性建筑筑。随着着物业管管理服务务的深入入，在解解决就业业、保护护环境、创造经经济效益益等方面面，为政政府和社社会做出出贡献。二、管理理小区所所取得的的各种效效益1、社会会效益海德国际际社区作作为东阳阳市的地地标性建建筑，高高品级的的物业管管理服务务是项目目继续开开发、销销售的有有利基础础。海德德国际社社区在建建筑架构构、配套套设施、综合布布局、使使用功能能以及周周边环境境上都将将会给东东阳市的的经济建建设代来来巨大影影响。物物业公司司通过规规范化的的管理和和人性化化服务，

47、建立独独特的企企业文化化系统，加强企企业形象象设计和和视觉识识别体系系，形成成与海德德国际社社区一致致的“国际化化管理”风格，对于树树立物业业管理品品牌，拉拉动东阳阳市的经经济建设设，引进进人才，引进投投资，都都将产生生深远影影响。经经过物业业公司的的长期管管理，业业主和发发展商的的物业也也将不断断增值，最终形形成销售售热点和和居住亮亮点，带带动整个个区域的的经济繁繁荣。二、经济济效益公司通过过规模化化经营、商业化化运作，节能降降耗，增增收节支支，将会会更大的的提高物物业费使使用率，把更多多资金用用于物业业管理服服务之中中，在保保持相应应的经济济效益的的基础上上，以高高品质的的物业服服务回报报

48、业主，形成取取之于民民，用之之于民的的良性循循环。三、环境境效益物业公司司在社区区的管理理服务中中，用扎扎实的管管理实现现海德国国际社区区的绿色色、环保保、生态态的园林林社区特特色，把把社区打打造成行行政办公公、教育育科研、旅游、绿色产产业为一一体，具具有现代代化特色色的园林林生态社社区。业业主生活活在绿色色、环保保的生态态园林社社区中，也将享享受到更更多舒适适和健康康。三、海德德国际社社区拟采采用的管管理方式式1、实行行一体化化管理我公司对对海德国国际社区区将提供供专业化化、人性性化、规规范化的的物业管管理服务务工作，同时采采用ISSO90000质质量管理理体系、ISOO140000环环境管

49、理理体系和和OHSSMS1180000职业业健康安安全管理理体系的的一体化化管理，细化治治安秩序序管理、绿化美美化、清清洁保洁洁、维修修维护等等工作，为开放放商和入入住社区区的业主主创造一一个安全全、优雅雅、舒适适的生活活环境，使海德德国际社社区成为为东阳市市的顶级级社区，为浙江江省画出出一道靓靓丽的风风景线。2、实行行全员聘聘用制管管理企业将实实行全员员聘任制制，上至至总经理理下至普普通员工工都是经经过层层层选拔，竞聘上上岗。本本着“能者上上，庸者者下，劣劣者退”的原则则管理人人力资源源，通过过制定严严格的考考核、奖奖罚、晋晋升、辞辞退制度度培养出出一支素素质过硬硬、技能能全面、年轻化化、专

50、业业化的高高效率的的物业管管理队伍伍。 3、实实行军事事化管理理对于海德德国际社社区的管管理队伍伍我们将将引进部部队的军军事化管管理机制制，保安安员优先先招聘军军队退伍伍转业军军人，对对于进入入公司的的保安员员首先送送到部队队进行为为期200天的军军事化封封闭式训训练，通通过200天的严严格训练练和考核核，胜任任的保安安员正式式进岗实实习。在在岗期间间，保安安人员每每天都要要按军事事化管理理的要求求出早操操、晨训训，每月月三次小小训，一一次大训训，以例例行的比比武与消消防演练练促进人人员素质质不断提提高。迄迄今为止止我们所所管理的的物业小小区尚未未发生一一件重大大治安事事件。4、实行行定期例例

51、会制度度，及时时解决工工作难题题根据实际际运转情情况，每每年公司司要进行行年度总总结，半半年召开开一次经经营管理理分析会会；每月月召开一一次总经经理办公公会，分分析当月月公司各各项工作作中出现现的问题题，并制制定出解解决措施施；每周周由总经经理召开开各部门门、各区区经理参参加的公公司例会会，研究究解决各各部门、管理处处汇报上上来的工工作问题题；每天天各部门门、各管管理处召召开本单单位例会会，安排排布置当当天工作作。一年年3655天，公公司员工工每天坚坚持出早早操，背背诵员员工守则则和文明用用语等等。每周周一，公公司全体体员工在在广场集集合，升升国旗，对员工工进行爱爱岗敬业业，爱国国爱家乡乡的教

52、育育。5、实行行全面预预算管理理，公司将在在小区实实际运转转一段时时间后，根据以以往的数数据，为为各部门门制定详详细的物物业费收收缴、物物料消耗耗、工资资支出、各岗位位人员配配置等各各项收支支指标，同时与与相关责责任人签签订责任任状，严严格按照照指标进进行。6、实行行酒店宾宾馆三星星级标准准保洁管管理保洁工作作是我们们物业管管理日常常服务工工作的重重点，为为此我公公司在保保洁工作作中选派派具有多多年宾馆馆保洁经经验的人人员担任任领导工工作，同同时我们们还参照照国家三三星级酒酒店关于于卫生方方面的检检查制度度，制定定了我公公司详细细的保洁洁工作规规范及标标准，以以此标准准来考核核保洁人人员的实实

53、际工作作效果。7、实行行品质监监督管理理，实行行员工“星级评评定”制度 设立客户户品质服服务部，负责公公司内部部服务质质量管理理监督，定期走走访业主主，定期期进行问问卷调查查，对服服务现场场进行抽抽查，检检查服务务质量和和服务态态度是否否符合标标准。针针对投诉诉处理结结果进行行跟踪回回访、了了解、反反馈业主主信息，对管理理和服务务工作提提出指导导意见。实行员工工星级评评定制度度，根据据员工的的日常工工作表现现及工作作成绩评评定员工工等级标标准，根根据评定定标准发发放相应应级别工工资。8、实行行全员保保洁、全全天候保保洁管理理海德国际际社区小小区内，实行全全员保洁洁制度，对于公公司每一一位员工工

54、都有责责任和义义务保护护社区的的卫生清清洁，每每一位员员工在社社区内都都是保洁洁员。实行全天天候保洁洁服务，无论雨雨、雪、风、霜霜、寒、暑，我我们保证证社区清清洁保洁洁服务工工作都能能不间断断进行。同时，通通过培训训提高保保洁员生生态环保保意识，垃圾分分类处理理，尽量量使用环环保产品品进行保保洁工作作。第五节 物业管管理服务务内容一、社区区开发建建设阶段段的前期期物业管管理服务务鉴于海德德国际社社区的特特殊性，如果我我公司中中标，我我们将在在签订委委托合同同后及时时从总公公司抽调调专业的的安管员员、水、电、土土建工程程师进驻驻设区，为社区区的前期期建设无无偿提供供以下服服务：1. 保保安形象象

55、岗以及及物业管管理咨询询服务中标后，我们将将为海德德国际社社区售楼楼部门选选派保安安人员提提供礼宾宾岗服务务，负责责售楼中中心的安安全管理理，维护护正常销销售秩序序。选派派业务能能力强、形象好好的管理理人员到到销售中中心，负负责向业业主提供供有关物物业管理理方面的的咨询服服务。2.社区区的水、电、土土建工程程质量等等方面的的第三方方监督服服务中标后，我公司司将以第第三方角角度进驻驻施工现现场，帮帮助开发发商对社社区的水水暖、电电气、土土建工程程质量等等进行监监督，及及时了解解并记载载社区隐隐蔽工程程及工程程变更情情况，以以利于今今后更好好的开展展物业管管理工作作。对于于不利于于今后物物业管理理

56、的地方方提出合合理化建建议，起起到第二二监理的的作用。3.建筑筑材料选选用的合合理化建建议 前期介入入后，物物业公司司将根据据以往的的所管楼楼宇中选选用建材材的使用用情况，向开发发商提交交一份各各种品牌牌、型号号建材使使用情况况的报告告，以供供开发商商择优选选用。4.参与与安全保保卫系统统的设计计前期介入入后，在在考虑成成本的前前提下，物业公公司将尽尽可能为为开发商商提供防防盗报警警系统设设计及施施工建议议（必要要时，我我公司可可派员参参与施工工），通通过完善善的报警警系统，为业主主创造一一个安全全的居住住、办公公环境。5.对一一些细微微之处的的建议前期介入入后，我我物业公公司将从从业主的的立

57、场出出发，根根据北方方地域的的特点技技实际情情况，尽尽可能全全面细致致的考虑虑到各种种可能的的使用问问题尤其其是供暖暖问题，提请设设计和施施工单位位注意，同时提提出合理理化建议议。竣工验收收期间的的管理服服务社区竣工工验收后后，物业业公司将将配合开开发商做做好社区区的各项项工程验验收工作作主要包包括以下下验收：（一）分分类验收收1.隐蔽蔽工程验验收 各项隐隐蔽工程程完成后后，要隐隐蔽前，开发与与建设单单位以及及物业公公司按技技术规范范要求及及时进行行验收，验收以以施工图图和现行行技术规规范为准准。经差差合格后后，三方方在工程程检查记记录上签签字确认认。2.分期期验收 对对于各期期工程或或单元工

58、工程在达达到使用用条件，可以提提前进行行验收，以配合合销售及及时投入入使用。3.单项项工程验验收 对于工工程项目目的某个个单项工工程按设设计要施施工完毕毕，具备备使用条条件，物物业公司司可以先先行进行行验收，并进入入管理、保洁开开荒。4.全部部工程验验收 当整个个建设项项目按设设计要求求全部建建成，并并通过有有关部门门验收后后，物业业公司将将组织水水、电、土建等等各项验验收小组组与开发发商、建建筑商正正式进行行物业移移交工作作，移交交结束后后，尽快快为业主主办理进进户手续续。（二）、物业接接管验收收1、公共共设施、设备验验收现场场验收与与交接（1）我我公司将将选派经经验丰富富的水暖暖、电气气及

59、土建建工程师师会同开开发商组组成现场场交接小小组，总总公司成成立专门门的接管管小组代代表业主主对社区区的房屋屋、建筑筑、设施施、设备备等进行行现场交交接验收收。（2）总总公司各各职能部部门将对对现场交交接验收收中发现现的各类类设备、设施、物品等等数量及及遗留问问题记录录在交接接验收单单上，交交接验收收单一式式三份，由物业业公司、开发商商和建筑筑商三方方负责人人签字确确认后各各自归档档保存。（3）对对交接验验收中存存在的各各种问题题，由分分公司职职能部门门与相关关部门共共同协商商解决。（4）对对已接管管验收的的区域，组织相相关工作作人员部部分进入入，以便便尽快熟熟悉业主主和社区区情况，保证社社区

60、秩序序稳定，环境整整洁。2、物业业管理用用房的交交接以及及钥匙的的交接验验收（1）社社区其他他交接事事项进行行时，分分公司将将委派专专人与开开发商和和建筑商商协商管管理用房房的交接接事宜，交接完完毕后及及时进行行装饰装装修，以以便尽快快投入使使用，及及时为业业主提供供物业管管理服务务。（2）钥钥匙的交交接分公公司将派派专人对对社区内内所有公公共部位位的钥匙匙尤其是是水箱房房、电井井、水井井等重要要部位的的钥匙逐逐一进行行核对、试用。对所有有交接的的钥匙填填写钥匙匙交接单单，同时时建立交交接档案案备存，以便于于对钥匙匙进行统统一管理理；交接接后的钥钥匙我们们将由职职能部门门专门管管理，必必要时可