中国房地产如何健康发展问题研究-以上海为例

1、摘 要房地产是我国的支柱产业，但居高不下的房价对居民生活和经济发展都产生了一定的影响，近期房价过高已成为人们关注的一个热点话题。随着城市化及房地产市场的持续快速发展，我国住房供求失衡，出现了区域性投机购房过热现象，房价涨幅远超居民收入增幅。尤其是近几年，部分城市房价连续快速飙升，“房价高、住房难”成为最大的民生问题和社会问题。在连续几年的全国“两会”上，住房问题都是社会关注度最高的民生热点之一。从和谐社会与可持续发展的角度看，住房已成为社会矛盾激化、各方利益冲突的焦点问题。本文针对上海目前的房价现状，分析了房价过高的原因，并将其对房地产的协调健康发展、社会的稳定、金融的稳定运行、经济结构的调整

2、、居民收入差距等方面的影响进行了论述，提出了有关抑制房价的方法和对策。关键词：房地产；机制；对策目 录 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc17442 摘 要 PAGEREF _Toc17442 1 HYPERLINK l _Toc8989 一、前言 PAGEREF _Toc8989 1 HYPERLINK l _Toc11105 二、上海房地产现状分析 PAGEREF _Toc11105 1 HYPERLINK l _Toc7288 三、上海房地产发展中存在的问题 PAGEREF _Toc7288 2 HYPERLINK l _Toc7867 (一)房地产业的开发

3、利润居高不下 PAGEREF _Toc7867 2 HYPERLINK l _Toc32205 （二）房地产“结构性过剩” PAGEREF _Toc32205 2 HYPERLINK l _Toc15284 （三）土地财政导致高地价 PAGEREF _Toc15284 3 HYPERLINK l _Toc2711 （四）政府官员腐败 PAGEREF _Toc2711 3 HYPERLINK l _Toc30299 四、上海房地产存在问题的原因分析 PAGEREF _Toc30299 4 HYPERLINK l _Toc4924 （一）住宅产品结构不够合理，供求不平衡 PAGEREF _Toc4

4、924 4 HYPERLINK l _Toc8128 （二）房价上涨过快 PAGEREF _Toc8128 4 HYPERLINK l _Toc1450 （三）住房供应和保障体制尚未完全建立 PAGEREF _Toc1450 4 HYPERLINK l _Toc21178 （四）地产市场行为不规范 PAGEREF _Toc21178 5 HYPERLINK l _Toc19347 五、上海现阶段解决房产发展问题的相关对策 PAGEREF _Toc19347 5 HYPERLINK l _Toc27545 （一）宏观调控，抑制房地产市场的投机需求 PAGEREF _Toc27545 5 HYPE

5、RLINK l _Toc11210 （二）改革土地财政，弱化地方抬高地价的冲动 PAGEREF _Toc11210 6 HYPERLINK l _Toc2719 （三）建立、健全住房管理制度，保障房市活动的理性 PAGEREF _Toc2719 7 HYPERLINK l _Toc20307 （四）建立行之有效的管理监督机制，保障房产发展 PAGEREF _Toc20307 7 HYPERLINK l _Toc24393 （五）打击房地产业的偷税漏税，清除房价中的腐败成本 PAGEREF _Toc24393 8 HYPERLINK l _Toc20514 六、对房地产市场的宏观调控不能半途而废

6、 PAGEREF _Toc20514 8 HYPERLINK l _Toc10907 结束语 PAGEREF _Toc10907 9 HYPERLINK l _Toc9882 参考文献 PAGEREF _Toc9882 11一、前言众所周知，房地产业是我国国民经济的支柱产业之一，是城市工业化进程中的新兴产业，同时又推动了工业化、城市化和现代化的进展，已经成为我国国民经济体系中不可缺少的一部分。房地产业为我国国民经济的发展提供了巨大的物资保障，并为我国的各个产业提供了资金上的支持。房地产业能否健康正常的发展，事关我国经济能否平稳快速的发展。近几年来，我国的房地产市场分外火爆，房价不断创下新高，全

7、国各地四处可见购房热。上海作为我国的经济中心，其房地产市场的开发代表着我国的房地产发展水平，但是由于政策、机制等方面的原因，上海的房地产发展存在着许多问题。本文就此展开论述，以期对我国的房地产发展有所帮助。二、上海房地产现状分析改革开放的30年，是上海房地产快速发展的30年，得益于政府和各行业的大力支持，上海的房地产发展由小变大，由弱变强，逐步形成体系健全、运作有效地房地产市场，对上海的经济产生了极大地助推作用。2007年国务院24号文明确了政府在住房保障方面的职责，这不仅标志着住房改革明确了“兼顾效率与公平”的新方向，同时也标志着“市场机制和政府保障相结合”的住房建设新模式开始得到确立。上海

8、提出每年400万平方米、五年2000万平方米的经济适用房建设计划，房地产市场开始进入市场和保障相结合的第三阶段。在这一阶段，以市场为主导，多渠道、多层次的住房供应体系开始建立，上海房地产也将迎来新的发展阶段。2008年上海房地产投资、开发和供应平稳，商品住宅价格没有较大波动。因为受国内外宏观经济变化的影响，市场化新建商品住房和存量房交易量下降，2008年10月下旬国家和上海市出台有关完善住房保障、促进房地产市场发展的措施后，市场反应比较积极，交易量有所回升。2009年上半年上海房地产业实现增加值411.77亿元，比2008年同期增长22.6，增幅同比提高29.6个百分点。商品房销售面积1572

9、.21万平方米，比2008年同期增长27.9。其中，商品住宅销售面积1443.12万平方米，增长34.8。但房地产开发投资623.63亿元，下降3.1。对上海房地产业而言，世博会的“后发效应”或许比“先发效应”更大。如根据国际展览局的规定和历届世博会的惯例，所有的外国国家馆均为临时建筑，因此世博会建筑中的大部分都将被拆除，取而代之的将是几百万平方米的新建筑，那么这对于开发商来说，就隐藏着巨大的商机。事实上，后世博时期的发展已在筹划中。根据“浦东新区世博周边区域后世博时期（2010-2020）发展战略研究”，以三林世博功能区为代表的浦东世博周边区域，计划未来建成一个“世博新城”，成为上海的第五个

10、城市副中心。世博园区未来二次开发时的这些土地供应将是许多地产巨头的争夺对象，当然，基于世博建设带来的成熟格局，地价也会因此提高。三、上海房地产发展中存在的问题(一)房地产业的开发利润居高不下房地产作为一种商品与其他的商品相比它还具有自己的特性，房地产出了能满足顾客的一般要求以外，还可以作为一种投资行为，可以出租或是待价而沽。这样，房地产的“需求”就包含了两个不同的内容：一个是消费需求，一个是投资需求。而房地产价格的上涨主要是由于不合理的投资需求推动了房价的居高不下。房地产日益成为一种投机产业，人们购买多套房产用以投资，无形中增加了市场需求，造成了供大于求的局面，使得真正想买房的人买不起房。高额

11、的房地产超额利润是推动社会资金大量涌入房地产的巨大利益推动力。2011年3月25日，上海房地产公司城投控股股份有限公司发布其2010年年度报告，报告显示，2010全年，公司实现营业收入38.98亿元，同比增长16.6%；净利润8.49亿元，同比增长11.54%，净利润率达到21.8%，由此可见，房地产开发的利润是非常客观的。（二）房地产“结构性过剩”长年研究上海楼市的中国指数研究院副院长陈晟说，住宅空置的现象在上海或多或少都存在，尤其是在高档住宅领域更为突出。他说，他身边有两三套房子的人已很普遍，有些投机者甚至拥有几十套乃至上百套房源，房源全部交给中介打理，有些房屋自己看都没看到过。“存量房”

12、主要是二手房中的可售、可租房源，其潜力之大从几个一线城市的二手房交易量中可见一斑。中原地产研究中心提供的数据显示，2009年，上海一手住宅的成交面积是2658万平方米，二手住宅成交量是2583万平方米，后者为前者的97%。北京、广州、深圳2009年一手住宅成交量分别为1790万、944万、661万平方米，而二手住宅成交量分别为1853万、1154万和1375万平方米，三大城市二手房市场均已超过一手房。数据还显示，今年一季度，深圳二手住房成交面积为202.12万平方米，是同期新建住宅成交量的2.83倍之多。开发商经常渲染的“房荒”是对新增房源供求形势的过度渲染，一个成熟的房地产市场是不可能出现“

13、无房可卖”的情况的，因为其存量房的成交量完全可以占据主导，关键是如何“激活”。一直以来，我国的住房市场结构过度倚重一手房市场，二手房市场培育相对滞后，此种局面应引起重视并逐渐调整。专家认为，近年来我国的房地产市场调控多着力于直接供应，即通过增加土地供应、督促闲置地块开工、处置捂盘惜售等手段，加大新建房源的供给。但随着一些城市住宅用地资源的日益稀缺，一手房市场调控的空间已越来越小。此外，现实也多次证明，在投资投机性需求旺盛、房屋持有成本低廉的情况下，新增再多房源都可能被投资客买入囊中成为获利“锦上之花”，而难以成为自住者的“雪中之炭”。一些开发商和利益机构则会不断借故“喊渴”，一味呼吁增加土地供

14、应，为炒房者不断提供“投资工具”。（三）土地财政导致高地价面对高企的房价，消费者只能“望房兴叹”，分析原因，一直被冠以“暴利”之名的开发商难辞其咎。不可否认，开发商确实存在捂盘惜售、待价而沽等炒作行为，他们通过期房销售抬高房价，从而赚取高额利润。但这只是房价上涨的表面原因，深究其幕后推手却是上海各级地方政府。政府有关部门从土地上取得的收入已占地方财政收入的一半以上。有些地方甚至达到全部财政收入的70%而成为名副其实的“土地财政”，地方政府也成了名副其实的“土地政府”。而且从房地产的成本构成来看，土地成本占企业开发成本的比例最高，已达58.2%。据REICO工作室对北京、上海、广州等一线城市的调

15、查显示，土地成本+总税收比例最高的上海达到64.50%，最低的广州也有46.94%。种种数据表明，土地成本是造成高房价的重要原因，是房价一路上涨的“助燃剂”。而且由于土地价格的上涨会直接带来地方政府财政收入的增加，地方政府在房价上涨过程中充当推手也就不足为奇了。（四）政府官员腐败从全国来看，据最高人民检察院2009年9月通报的查办城镇建设领域商业贿赂犯罪案件情况显示，2007年至2008年，全国检察机关共查办城镇建设领域商业贿赂犯罪案件9374件10043人，案件主要发生在房地产开发、土地出让等领域，共7990件；共查处国家公务员3567人，其中土地管理部门501人。上海市房产管理部门腐败现象

16、也是屡禁不止。2008年，原上海市房地局副局长、上海市土地学会会长殷国元案，已由上海市检察院第一分院向上海市第一中级人民法院提起公诉，一审被判死缓。中共上海市纪律检查委员会2007年5月通报称，殷国元在担任上海市房地局副局长期间，利用职务上的便利，为他人谋取利益，非法收受他人钱财、公司股份、商品房及轿车等，数额特别巨大。殷国元曾长期担任上海市房地局副局长，分管土地工作，2005年担任上海土地学会会长。同样由上海社保案牵出的，上海市房地局土地利用处原处长朱文锦，正是其直接下属。2007年9月，朱文锦被诉受贿400万元以及非法批准征用土地两项罪名，获刑15年。2011年2月21日上海市第二中级人民

17、法院开庭审理上海市住房保障和房屋管理局原副局长陶校兴受贿案，公诉人指控其受贿财物共计人民币1045万余元。调查显示，陶校兴利用职务之便，为开发商获取土地打开方便之门，同时收受巨额非法利益。 四、上海房地产存在问题的原因分析（一）住宅产品结构不够合理，供求不平衡低价位，小面积的商品住宅供应偏少，而大户型，高价位的商品住宅供应相对比例较大。由于中小户型，中低价位的普通商品住宅供应严重不足，部分消费者的需求难以得到有效满足，加剧了供求的紧张状况，尽管近年来，我市的住宅与房地产投资额开放的量都在在大幅度增长但相对于旺盛需求仍然是卖方市场，形成住房“抢购”局面，尤其是市场上基本上买不到现房或好房，新开楼

18、面盘在还未开工或开盘就被预订一空，从而使广大中低收入家庭以及拆迁户难以购买到合适住宅，对居住条件改善和城市建设，旧城改造拆迁产生了较大影响。 （二）房价上涨过快我市的房价上涨幅度超过全省平均水平，就普陀区而言，仅2010年上下半年房价就上升了近6000元平方米，造成商品房价格过高，上涨过快的原因是多方面的，既有宏观的因素，也有微观的因素，主要是土地供应量总体偏少，地价不断上升，同时建材价格上涨也带动了商品房开发成本的增加。据调查，绝大多数项目的建安成本均占总成本的35%以上。 （三）住房供应和保障体制尚未完全建立适应新社会主义市场经济体制的住房供应和保障体系是“高收入者购商品房。中低收入者住经

19、济适用房，最低收入者享受廉租房”这个保障体系我市尚未完全建立导致许多低收入家庭长期以来住房困难，无力改善自身的居住条件。（四）地产市场行为不规范房地产市场行为不规范已成为房地产业健康发展的一个重要问题。近年来，群众对房地产企业的投诉逐年增加，并引发了一些不稳定因素，从去年我市开展整顿和规范房地产场秩序检查的情况看，有相当一部分企业存在违规行为，主要表现在：房地产企业违规预售，卖号子，变相收取订金现象时有发生；发布虚假广告，虚假承诺等问题较为突出；“惜售”房屋，待价而洁，缺房等因素加剧商品房价格上涨。部分开发企业为了一个项目成立一个项目公司，开发完后“打道回府”一走了之，溜之大吉，房屋质量、物业

20、管理、维修专项基金短缺，留下了许多后遗症，此类情况不但损害消费者利益，影响社会稳定，而且给政府增加负担。物业管理问题。主要表现在一：物管企业实力不济，规模不大。就普陀区而言，全区现有物业管理企业12家，其中具有本级企业资质只有8家，其余物管企业均为临时资质。二：物业管理企业整体上未走向市场化，目前，真正脱离“父子关系”的很少。绝大多数同开发企业混为一体，开发商与物管的“父子”关系已成为物管行业发展的桎梏。物管的健康发展，独立为主的经营意识才是至关重要的。中介市场鱼龙混杂。普陀区现有房地产中介机构35家，其中有房地产经营资格的10家，其余均为无资质或超范围经营的中介机构，一部分中介机构利用违背职

21、业道德的伎俩赚取差价等，从而导致房价上涨，严惩扰乱了房地产市场秩序。住房按揭贷款行为不够规范。房地产金融存在潜在风险。由于近年来，国家放宽了住房金融改革，很行对房地产开发企业的贷款增幅很大，一些商业银行对贷款条件把关不严，致使一些自有资金低，信用差，项目风险大的房地产企业贷款比例增加，房地产金融存在潜在风险五、上海现阶段解决房产发展问题的相关对策（一）宏观调控，抑制房地产市场的投机需求2006年“国六条”和九部委关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见出台后，上海银监局已根据九部委“意见”中的相关要求，提出了具体贯彻意见。上海银监局在贯彻意见中要求对房地产项目开发贷款严格执行“四证齐全”和资本金

22、比例不低于35%的标准，高档商品房、别墅、商业用房开发贷款应实行更高项目资本金要求，而在房地产项目开发贷款以外，房地产企业发放如流动资金贷款、票据融资等其他任何形式的短期贷款和融资则被严令禁止。此外，上海银监局还要求沪上各银行区别对待房地产企业贷款展期要求，对存在销售前景不佳、恶意囤积房源等现象的开发项目要从严控制贷款展期，同时切实加强贷后管理，督促房地产企业及时归还到期的开发贷款。据了解，沪上各银行在房地产开发贷款上的调控措施主要包括：限制高档商品房项目融资，严格限制别墅类项目融资，重点支持优质开发企业的中小套型、中低价位普通商品住宅，严格控制房地产贷款总量，加大到期开发贷款的回收力度；对于

23、经营管理不规范、拥有较多闲置土地和空置商品房的开发企业严格控制其贷款展期或重组项目融资；对于房产项目价格明显高于周边地区，房产商有捂盘、惜售、囤积房源现象的，坚决不予贷款展期，并促使其加快销售进度，尽快收回贷款。在严格控制房地产开发贷款的同时，沪上各家银行也毫无例外地对个人房贷进行了控制。上海银监局在调查中发现，沪上银行在个人房贷首付款比例控制中，一般以销售的建筑面积90平方米为限，超过的首付比例为三成，有的银行对于购买高档住宅、别墅，贷款首付比例更要求不得低于40%。此外，还有银行实行了贷前谈话笔录制度，通过查询借款人个人信用报告上载明的未结清贷款套数，判断和掌握客户的购房用途，并在政策上区

24、别自住、投资类的贷款进行成数控制。随着国六条及九部委意见的实施，上海房地产市场成交量和成交均价总体稳定，上海的个人房贷也有明显回升。不过，政策效应在今后还将继续显现，市场后续走势有待进一步观察。 （二）改革土地财政，弱化地方抬高地价的冲动要使房地产调控真正落实到位,首要问题是要抑制地方政府的投资冲动,不能再靠有限的财政收入来支撑其无限的投资扩张冲动了。当然,也要打通和规范地方政府的融资及再融资渠道。但更重要的是,我们必须建立一个能保障地方政府财政收入的可持续增长机制,如可以通过增加类似“物业税”、财产税等其他税收来源,使地方政府能获得一个稳定、持续的财政收入来源,这样才能让地方政府逐步放弃过度

25、依赖“土地财政”的财政收入模式。所以,要想遏制高房价,实现房地产调控的政策效应,我们必须管住地方政府的“钱袋子”,让类似的契税收入而不是土地出让收益逐渐成为地方财政的主要收入来源。否则,土地财政将大大削弱中央政府的房地产调控政策效果,这已被以往的事实所反复证实。近几年来，房地产价格持续上涨，房地产业成为利润最高的产业之一，企业收益、政府收益，投资和投机者收益都大大增加，但许多以前拥有土地的农民，不仅没有从中获得应该获得的收益，反而因此失去了就业保障和社会保障，这是极其不合理的。因此，改革土地出让金制度，尤其是增大征地拆迁补偿和农民社会保障，将会在一定程度上，减少农民的利益损失，使农民获得一定的

26、补偿，对建立合理土地出让金分配机制是非常有益的一次探索，而更深远的意义就在于，它对中国进行农村土地制度改革，建立城乡统一的土地制度新模式具有巨大的促进和推动作用。当然，具体的土地出让金分配比例和结构的确定，还需要进行认真的分析研究。（三）建立、健全住房管理制度，保障房市活动的理性专家认为，楼市调控政策的重点，在于合理抑制住房的投资品功能，让住房真正回归居住属性。为此，建立长效调控机制显得尤为重要和迫切。 促进房产回归居住属性的另一有效工具就是加强保障性住房的建设。牛凤瑞认为，房地产调控涉及三大领域，除了房地产行业领域和房地产市场调控领域，还包括住房保障建设领域。只有增加这部分供给，才能达到更高

27、水平的平衡状态。 此外，“长期以来，活跃在房地产领域的游资少有出路。”聂梅生建议，长效机制还应涵盖构建多元化的民间资本投资渠道、提高房屋性价比等内容。而若想使这些治本之道得以顺利实施，建立中央与地方、各部门之间的联动协调机制等也是题中应有之义。鉴于住房的特殊商品属性和民生特点，上海将一方面加快发展完善房地产市场体系，另一方面加快建立健全住房保障体系。上海的住房保障体系主要包括四大类廉租房、动迁安置房、经济适用房以及单位租赁房、公共租赁房。2010年元旦，上海市政府出台针对特殊人群的公共租赁房政策，户口限制被打破，职场新人被纳入。上海住房保障与房管局住房保障处处长李冬说：“解决来沪务工人员，刚刚

28、参加工作的新职工，包含要用特殊政策支持人人才的阶段性住房困难，将采用公共租赁住房制度来改善。”（四）建立行之有效的管理监督机制，保障房产发展加强对上海房地产企业市场行为和质量行为的监管，把是否有不良记录、违规违法行为作为年检和晋级的重要条件。对房地产市场准入的各项条件严格标准，并进行动态评价，对不合格的房地产开发企业将坚决予以注销。同时，政府还建立长效监管机制，以此来加强对整个房地产市场的监管与调控，严厉打击炒房者、投机者，防止房地产价格出现大幅度的波动，维护好房地产市场健康有序的发展态势。在2010年“两会”期间，民革中央向政协会议提交的集体提案内容，建议加快修订城市房地产管理法，并全面取消

29、预售商品房制度，建立商品房竣工入市销售制度。提案中指出，我国已经具备取消商品房预售制度的条件。这主要是因为我国的信贷产业已经达到一定水平，可以为房地产企业提供足够的资金保障。同时房地产开发商的经济实力已经能够承担开发房地产的各种要求和风险，对于资金的运作和协调有了自己的方式和方法，对预售商品房制度的依赖性已减弱。（五）打击房地产业的偷税漏税，清除房价中的腐败成本与以往房地产市场整治重在打击开发企业违法违规行为不同的是，上海市专项行动将市场整顿与反腐倡廉结合，首要目标是严厉打击房地产领域的权钱交易，检查房地产领域涉及的有关部门和工作人员在项目立项、土地取得、规划审批、预售许可等环节是否存在违规审

30、批、滥用权力、违法不究、索贿受贿等行为，以及房地产税收政策执行情况。其中规划审批、房屋拆迁、房屋销售、产权办理等环节被列为检查重点。对社会投诉举报案件要严肃查处。据介绍，在今年全国两会上，房地产行业的权钱交易“潜规则”成为不少代表、委员的关注热点，不仅影响了政府的廉政建设，也增加了房地产行业的隐性成本，成为房价居高不下的诱因之一。此次将“反腐”列入整治重点，将可有效压缩房地产领域的“黑色”成本。此外，上海市整治还将检查房地产企业发布违法广告、囤房惜售、哄抬房价、合同欺诈、偷税漏税以及违规强制拆迁等行为;查处中介服务机构及工作人员的违法违规行为。自2005年以来，从央行调息，到“国八条”、“新国

31、八条”、“七部委八条”，以及后来的一些财税和金融政策，上海政府对房地产市场实施了一系列调控措施。不过由于种种原因，部分大城市房价依然高位运行，房地产企业偷税漏税等问题突出。事实上，针对房地产市场中的种种问题，我国近年来在这一领域的行动也一直没有间断，如打击囤积房源等。即将开展的这次整治行动则将矛头指向了反映日渐强烈的官商勾结、权钱交易行为，并且规模和力度引人注目。六、对房地产市场的宏观调控不能半途而废 国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知和国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，从标题上就鲜明地指出，首先是要促进房地产市场平稳健康发展，并针对当时部分城市房价过快上涨的突出问题

32、，采取相应的调控措施。这两个文件都强调加强保障性住房和普通商品房的有效供给，合理引导住房消费，抑制不合理的住房需求，这是完全正确的，根本不存在要打压房地产市场发展的意思。日本、美国这样工业化高度发达的国家，都在房地产问题上栽了大跟头，有过惨痛的教训，我们中国决不可以重犯这样的错误。 目前市场上存在某种等待观望的心理，时而还出现一些要改变通知精神的传闻，寄望出现强劲反弹，等待时机猛炒一把，并直接影响股市的波动。这种想法很不现实，此类传闻毫无根据。如果房价上涨过快的势头不能得到有效遏制，房地产市场的泡沫任其膨胀下去，一旦破灭必然对我国经济发展和社会稳定造成巨大的破坏。这涉及全中国人民的根本利益；如

33、果中国经济出了问题对世界经济的影响也不可低估，这就是大局。所以，必须坚持正确的调控方向不动摇，对房地产市场的调控政策决不能半途而废。如果说以后会有什么改变，那只会是政策更加完善，调控更加有效。 尽管要完全理顺各个方面的利益关系尚需一些时日，是一个艰难的过程，但并不存在什么高深莫测的理论，只要下决心认真去做就没有办不好的事情。我国房地产市场管理体制改革的各项政策设计(包括房产税)，其根本出发点和最终归宿必然是保护最广大人民的切身利益，并带来更多福祉，而决不会是给大家普遍增加负担。对此，要有一个客观的分析，对绝大多数居民而言是完全不用担心的。 市场上还有一种误解是，期待着政府把房价大幅度降下来。这种想法也是有偏颇的。4月17日的通知明确指出是要坚决遏制部分城市房价过快上涨，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。政府对房地产市场