别墅发展(深圳观澜湖高尔夫别墅投资价值分析)

1、PAGE PAGE 28从全国别墅市场看深圳高尔夫别墅发展深圳圳观澜湖湖高尔夫夫别墅投投资价值值分析深港研究究中心研研究三部部20055.111.300目 录录TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc121126460 第一部分分我国高高尔夫别别墅及顶顶端别墅墅的发展展现状 PAGEREF _Toc121126460 h 22 HYPERLINK l _Toc121126461 （一）我我国顶端端别墅的的发展现现状 PAGEREF _Toc121126461 h 2 HYPERLINK l _Toc121126462 1 北京京：财富富公馆 PAGEREF _Toc12

2、1126462 h 22 HYPERLINK l _Toc121126463 2 上海海：紫园园 PAGEREF _Toc121126463 h 3 HYPERLINK l _Toc121126464 3 香港港近期热热销的顶顶级别墅墅 PAGEREF _Toc121126464 h 5 HYPERLINK l _Toc121126465 4 顶级级别墅所所具备的的特点 PAGEREF _Toc121126465 h 77 HYPERLINK l _Toc121126466 （二）我我国高尔尔夫别墅墅的发展展现状 PAGEREF _Toc121126466 h 99 HYPERLINK l _

3、Toc121126467 1 北京京高尔夫夫别墅市市场分析析 PAGEREF _Toc121126467 h 9 HYPERLINK l _Toc121126468 2 上海海高尔夫夫别墅市市场分析析 PAGEREF _Toc121126468 h 14 HYPERLINK l _Toc121126469 3 其他他城市高高尔夫别别墅分析析 PAGEREF _Toc121126469 h 20 HYPERLINK l _Toc121126470 4 我国国高尔夫夫别墅市市场的特特征分析析 PAGEREF _Toc121126470 h 25 HYPERLINK l _Toc121126471

4、（三）我我国高尔尔夫别墅墅的发展展趋势 PAGEREF _Toc121126471 h 226 HYPERLINK l _Toc121126472 1 政策策的限制制使得高高尔夫别别墅稀缺缺性凸现现 PAGEREF _Toc121126472 h 26 HYPERLINK l _Toc121126473 2 现有有的高尔尔夫别墅墅市场将将出现两两级分化化的趋势势 PAGEREF _Toc121126473 h 27 HYPERLINK l _Toc121126474 第二部分分深圳高高尔夫别别墅价值值分析 PAGEREF _Toc121126474 h 229 HYPERLINK l _Toc

5、121126475 （一）深深圳高尔尔夫别墅墅与国内内高尔夫夫别墅对对比分析析 PAGEREF _Toc121126475 h 29 HYPERLINK l _Toc121126476 1 珠江江三角洲洲的高尔尔夫别墅墅甚为稀稀缺 PAGEREF _Toc121126476 h 299 HYPERLINK l _Toc121126477 2 客户户范围广广，物业业功能多多样化将将显现价价值 PAGEREF _Toc121126477 h 299 HYPERLINK l _Toc121126478 3 大型型高尔夫夫别墅社社区价值值愈显 PAGEREF _Toc121126478 h 330 H

6、YPERLINK l _Toc121126479 4 高尔尔夫以外外的其它它稀缺资资源 PAGEREF _Toc121126479 h 300 HYPERLINK l _Toc121126480 （二）深深圳的顶顶端别墅墅与高尔尔夫别墅墅对比分分析 PAGEREF _Toc121126480 h 311 HYPERLINK l _Toc121126481 1 顶端端物业列列表 PAGEREF _Toc121126481 h 311 HYPERLINK l _Toc121126482 2 深圳圳顶端别别墅特点点分析 PAGEREF _Toc121126482 h 332 HYPERLINK l

7、_Toc121126483 3 顶端端别墅案案例 PAGEREF _Toc121126483 h 333 HYPERLINK l _Toc121126484 第三部分分深圳高高尔夫别别墅的投投资价值值 PAGEREF _Toc121126484 h 41 HYPERLINK l _Toc121126485 （一）宏宏观上看看，有限限的高尔尔夫别墅墅供给不不能满足足不断增增加的需需求 PAGEREF _Toc121126485 h 411 HYPERLINK l _Toc121126486 1 需求求不断增增加 PAGEREF _Toc121126486 h 411 HYPERLINK l _T

8、oc121126487 2 供给给无法突突破政策策瓶颈 PAGEREF _Toc121126487 h 442 HYPERLINK l _Toc121126488 （二）深深圳高尔尔夫别墅墅如何突突显其价价值 PAGEREF _Toc121126488 h 433 HYPERLINK l _Toc121126489 1 功能能多样化化，社区区配套将将不断完完善 PAGEREF _Toc121126489 h 433 HYPERLINK l _Toc121126490 2 社区区文化更更为浓厚厚 PAGEREF _Toc121126490 h 43第一部分分 我国国高尔夫夫别墅及及顶端别别墅的发

9、发展现状状（一）我我国顶端端别墅的的发展现现状别墅在我我国已有有十几年年的历史史了，而而顶级别别墅从来来都是媒媒体关注注的焦点点，顶级级别墅通通常代表表了一个个城市或或是地区区的经济济、文化化水平。从目前前评出的的十大顶顶级别墅墅看，全全部集中中在京、沪、粤粤三地，这三地地无论是是经济发发展水平平还是城城市对外外开放度度都是处处于前列列的。虽虽然，我我国目前前的顶级级别墅与与国外的的顶级别别墅尚存存在一定定的差距距，但经经过十几几年来的的发展，别墅这这个在990年代代引进的的外来物物，已经经深深融融入我国国各地的的文化之之中，形形成了自自身的特特色。以以北京、上海、深圳为为代表的的京津塘塘地区

10、、长三角角地区、珠三角角地区都都有着自自身代表表性的顶顶级别墅墅。1 北京京：财富富公馆（1） 项目介介绍财富公馆馆地处北北京朝阳阳区苇沟沟村机场场高速苇苇沟出口口左转8800米米，位置置得天独独厚，温温榆河南南岸，北北京罕见见不冻河河温榆河河南岸，天然环环境优良良，风水水上佳。交通四四通八达达，天竺竺第一别别墅区，驾车至至首都国国际机场场5分钟钟，至国国贸只需需15分分钟。总占地面面积31191441.33平方米米，总建建筑面积积26335500平方米米，项目目规划建建筑别墅墅1722栋，总总建筑面面积17775550 平平方米，绿化率率约422%。II期开盘盘面积约约450000平平方米，

11、其中会会所面积积100000平平米，别别墅建筑筑面积3350000平米米。 项项目定位位为顶级级豪宅别别墅，房房屋平均均面积在在14000平方方米左右右，每栋栋别墅配配有京城城独有豪豪华双楼楼梯,为为成功人人士量身身定制。目前在在市场上上绝无同同类产品品，独树树一帜。每户别别墅均可可配备独独立室内内电梯和和室内游游泳池，尽显豪豪宅风范范。法式式建筑风风格豪宅宅别墅，具有典典藏价值值。古典典法式贵贵族外立立面，气气派宏伟伟。 配套设施施：豪华华会所、大型超超市、餐餐饮、健健身娱乐乐等社区区商娱配配套设施施一应俱俱全。周周边高档档生活资资源配套套齐备，如顺义义别墅区区假日俱俱乐部、乡村高高尔夫、乡

12、村赛赛马场等等。天竺竺区内设设有北京京力迈学学校、北北京顺义义国际学学校两所所国际贵贵族学校校，以及及国家会会计学院院等著名名院校。目前温温榆河两两岸已有有22个个度假区区、水上上乐园等等组团，并拟新新建组团团开发区区21个个。 该项目目开盘时时间：220055年4月月15日日、20005年年5月样样板间和和A区一一期244栋别墅墅对外开开放并发发售，入入住时间间：20005年年底A区区一期224栋别别墅及1110000平米米星级会会所交付付使用。 财富富公馆是是以法式式古典贵贵族风格格著称的的顶级别别墅。公公馆四周周为千亩亩以上生生态绿化化带簇拥拥，形成成天然氧氧吧生活活区。附附近有多多个高

13、标标准高尔尔夫俱乐乐部，马马术俱乐乐部，国国际学校校、诊所所等配套套设施一一应俱全全。室内内功能布布局气派派豪华，由美国国知名建建筑设计计公司倾倾力打造造。耗资资近千万万元打造造的豪华华样板间间将于明明年五月月开放，而其法法式园林林则由美美国EDDSA公公司担当当设计，景观别别致壮观观。 （2）价价格方面面小户型建建筑面积积将近115000平米，每套售售价20000万万元起，并不包包括5000万元元以上的的装修费费，更有有30000多平平米的超超大户型型打造别别墅中的的楼王，为至尊尊客户量量身定做做。（3）营营销方面面在今年11-4月月份，财财富公馆馆计划举举行一系系列有针针对性的的商业活活动

14、寻找找目标客客户。一一月份参参加20005年年的财财经年年会：20005Caaijiing Maggaziine Leaaderrshiip FForuum: Woorldd & Chiina 20005: 世界界中国20005”是一个个由海内内外主流流媒体、商业领领袖、政政府高官官、社会会名流、知名高高校研究究中心、学者参参与的一一次极具具前瞻性性和预测测性的国国际性的的聚会。二月份份举办中中国20005 “财富杯杯”高尔夫夫名人邀邀请赛。三月份份策划组组织中国国20005主流新新闻媒体体论坛这这样一次次聚会。讨论的的主题是是财富富宣言：创富生生活化。通过这这次讨论论将“生意+生活“的理念念

15、灌输给给媒体。四月份份同钻石石珠宝商商合作，以“财富公公馆天天空下的的钻石人人生”为思路路开展一一次联谊谊/答谢谢晚会，维系老老客户，不断寻寻找和锁锁定新的的商机和和新的客客户。且且在开盘盘的当天天，启动动商务私私人专机机接送贵贵宾看房房，处处处彰显了了对高端端客户的的极度尊尊重。2上海：紫园（1）项项目介绍绍紫园项项目位于于佘山南南麓脚下下、月湖湖之畔，坐落于于佘山国国家级旅旅游度假假区内，交通便便捷，到到市中心心仅300公里，至虹桥桥机场115分钟钟。北至至西佘山山，南至至沈砖公公路，西西至辰山山塘，东东至佘天天昆公路路。紫园占占地14400亩亩，12200亩亩大型会会所生活活便利设设施近

16、在在咫尺，符合豪豪宅品质质，附近有有两个118洞的的高尔夫夫球场，宋庆龄龄国际学学校，228000亩亚洲洲最大的的植物园园，九所所大学组组成的松松江大学学城，影影视城、月湖公公园、月月圆园雕雕塑公园园，第一一人民医医院等众众多的公公共设施施。 上海紫园园，总占占地面积积14000亩，其中水水面积达达3000亩，规规划建造造2500余栋别别墅，分分三期开开发。每每户平均均占地55亩以上上。上海海紫园西西紫园由由13个个岛和11个半岛岛组成，岛与岛岛之间由由欧式彩彩色钢桥桥相连，临水别别墅均设设有私家家码头。上海紫园园的总体体筹划从从20000年就就开始了了，总体体规划集集中了美美国、日日本、澳澳

17、大利亚亚、加拿拿大、新新加坡、香港等等各国设设计事务务所之精精华，非非常大气气。在单单体设计计方面，同样是是各国设设计精英英云集，2500套别墅墅共有550多个个品种。建筑面面积从4420-33442平方方米，多多个规格格、极其其全面。 中国第一豪宅紫园八号别墅（2）价价格方面面上海紫园园被评为为全国顶顶级别墅墅之首，价格屡屡创全国国新高。其中，一号别别墅创下下了.33亿元的的中国大大陆单栋栋别墅的的最高纪纪录，而而目前的的八号别别墅被买买家以11.3亿亿订购，有新的的买家以以3亿要要求买进进，业主主却不愿愿出手，足以见见得八号号别墅的的价值非非同一般般。历史价格格：记录时间间均价最高价最低价

18、价格描述述1 20055-8-2至今 320000元/平方米米 444550元/平方米米 288550元/平方米米 5成按揭揭 2 20044-4-2444550元/平方米米 288550元/平方米米 8成按揭揭 3 20044-3-2444550元/平方米米 288550元/平方米米 8成按揭揭 4 20033-122-188444550元/平方米米 288550元/平方米米 8成按揭揭 5 20033-111-177200000元/平方米米 8成按揭揭 6 20033-100-155200000元/平方米米 8成按揭揭 7 20033-9-8200000元/平方米米 8成按揭揭 8 200

19、33-8-612000万元/套 银行贷款款，一次次性付清清 9 20033-6-20300000元/平方米米 八成三十十年按揭揭 10 20033-3-2560000万元/套 八成三十十年按揭揭 11 20022-6-160000万元 100000万元元 20000万元 一次性、（3）营营销方面面20022年，上上海紫园园推出了了一期，在设计计建造中中采用“度身订订制“的的方式，由客户户自己选选择设计计公司，并与设设计公司司共同探探讨完成成别墅的的建筑等等设计。这充分分体现了了紫园以以人为本本的精髓髓。 上海紫园园二期的的建筑品品质依然然和一期期一脉相相承。上上海紫园园从建造造上采用用的框架架

20、剪力墙墙结构，稳定性性好，抗抗震能力力极强，建筑的的配筋量量是普通通别墅的的2-22.5倍倍。建筑筑材料的的选用依依然是十十分严格格的，运运用的是是高标号号抗渗保保温混凝凝土，高高级进口口窗户，实柚木木进户大大门，彰彰显豪华华。外立立面采用用的是干干挂大理理石的建建筑方法法，大气气、保温温节能，更显现现出别墅墅的豪华华气度以以及高品品质。二二期的地地上层高高达4米米，地下下室更是是达到了了4.55米，且且都带有有通风采采光的外外走廊，丝毫没没有地下下室的感感觉，气气度非凡凡，这在在别墅中中是极少少见的。二期建建筑品质质的保持持体现了了“紫园园”品牌牌下产品品的一致致性，由由此，紫紫园才能能真正

21、做做到缔造造和谐富富贵生活活。 在上海紫紫园，最最重要的的是紫园园所独具具的以人人为本的的尊贵豪豪华与舒舒适度。特别值值得关注注的是，紫园的的二期虽虽非全部部度身定定制，但但继续秉秉承一期期“个性性化”的的设计原原则，每每栋别墅墅仍进行行因地制制宜的设设计成不不同款式式。尤其其，在紫紫园，不不但别墅墅的建筑筑注重设设计，别别墅的花花园也突突破传统统，全部部经由设设计师精精心设计计和装修修，“深深宅大院院”在保保证业主主私密性性的同时时，也与与建筑相相得益彰彰。 上海紫园园除了打打造建筑筑精品外外还注重重后期管管理服务务，缔造造真正的的国际化化社区。国际化化的社区区管理模模式、全全天候进进口超市

22、市、健身身美容中中心、专专业宠物物商店，特色的的私人管管家、私私人医疗疗服务等等人性化化服务让让紫园的的业主倍倍感舒适适与尊贵贵，让境境外的业业主感觉觉更亲切切熟悉，让境内内业主满满足对国国际化生生活的向向往。上上海紫园园是城市市发展过过程中的的必然产产物，是是上海国国际化的的象征。上海紫紫园创造造的是与与国际接接轨的生生活方式式，让真真正有实实力，有有鉴赏力力的成功功人士在在这里充充分感受受到紫园园为其缔缔造的和和谐生活活。3 香港港近期热热销的顶顶级别墅墅 香港港的顶级级别墅多多是私人人物业，而由开开发商统统一开发发别墅物物业并不不多。（1）香香岛道333号香岛道333号 位置置：香港港深

23、水湾湾香岛道道33号发展商新世界发发展入伙日期期现楼住宅幢数数10幢洋洋房单位面积积60799-72260呎呎住宅楼层层3层住宅宅及1层车房房车位总数数10个车车房(每个独独立车房房设有22个车位位)单位间隔隔4及5房房平均呎价价2.3万万元项目简介介香岛道333号10座洋洋房分前前后排而而建，前前排屋（1至6号，不不设4号）间间隔为44套房，而面积积较大的的上排屋屋（7至11号），则以以5套房设设计。项项目中的的楼王是是前排11号屋，大屋及及花园面面积均属属最大，达7,2600呎，另另设2,6500呎花园园。市场消息息透露，城中不不少富豪豪先后已已参观示示范单位位，当中中包括早早前以超超过$

24、99亿购入入浅水湾湾道Grrosvvenoor PPlacce全幢幢的澳门门赛马会会董事总总经理李李志强、赌王何何鸿燊的的四太太太梁安琪琪、何超超琼姊妹妹、玩具具城郑氏氏兄弟等等。为了令物物业成为为南区豪豪宅新星星，发展展商新世世界不惜惜落重本本，例如如洋房外外墙采用用天然花花岗石，屋内玄玄关、浴浴室及厨厨房均铺铺上云石石，厅房房则铺德德国HHohnns花花梨木地地板，每每户均设设有私家家电梯。择居于于此的买买家，必必定对保保安有特特别高的的要求，而香岛岛道333号外围围设有红红外线保保安系外外，全屋屋更特别别装上NSGG双层层玻璃（两块玻玻璃之间间藏有11/4吋吋的胶片片，特点点是强力力敲打

25、下下裂而不不碎），再配合合防震荡荡保安系系统，住住客外出出时只要要启动系系统，当当有外来来人敲打打玻璃时时，系统统便会直直接将讯讯息传至至保安室室及警署署。销售情况况单位注册日期期面积成交价呎价洋房10013/006/22005563899呎156666万245221洋房93/066/2000563899呎153330万239994洋房719/005/22005563899呎140000万219113洋房121/007/22004472000呎166880万231667洋房11129/005/22004466777呎150000万224665（2）倚倚峦倚峦 位位置：港港岛山顶顶施勋道道8号发

26、展商新鸿基入伙日期期20055年底住宅幢数数22幢独独立洋房房单位面积积33000-51100呎呎住宅楼层层2及3层层住宅车位总数数单位间隔隔4及5房房平均呎价价项目简介介由新鸿基基地产(新地)精心策策划的豪豪宅洋房房项目倚峦，屹立立港岛山山顶之巅巅，坐拥拥背山面面海的优优势。屋屋苑由222间独独立屋组组成，背背山面海海，设有有25米泳池、3,0000呎呎SPAA水疗室室、健身身室及33个不同同温度浸浸浴池等等。 倚倚峦的的豪华示示范洋房房，采意意式的设设计风格格，展示示优质生生活品味味的典范范。场内内设计参参照米兰兰著名的的 Gaalleeriaa Viittoorioo Emmanuuel

27、ee 的拱拱形天花花建筑，从天花花顶、墙墙身以至至地上的的图案装装饰，均均贯彻意意大利传传世的经经典艺术术风格，将意式式经典建建筑展现现眼前。 倚峦峦示范范单位以以四季季为主主题，结结合 221 世世纪的时时尚潮流流，加上上灵感取取材自意意大利四四间高级级名牌酒酒店的风风格，包包括以函函养及尊尊贵见称称的 FFourr Seeasoons；采 118700 年经经典宏伟伟的风格格，以空空间及简简约线条条展现的的 Paark Hyaatt；以简单单构造及及天然材材料结合合成和谐谐舒适环环境的 Bvllgarri；以以及出自自 Feerraagammo 设设计，利利用简洁洁、名贵贵的材料料及细致致

28、手工，以集创创意、美美学及艺艺术之大大成的意意大利经经典建筑筑理念设设计的 Conntinnenttalee，重新新演绎具具时代感感的意式式豪宅气气派。 倚峦峦最快可可望于112月至至明年初初取得满满意纸，届时才才会开放放4个现楼楼示范单单位及进进行销售售。销售情况况由新鸿基基地产发发展，位位于山顶顶施勋道道8号的豪豪宅倚峦峦，项目目未正式式取得满满意纸，已接获获五名买买家放下下诚意金金洽购单单位。倚倚峦仍维维持保留留15座独独立屋作作长线收收租，余余下7间独立立屋，其其中3间3,3300呎呎细屋及及2间4,3300至至5,1100呎呎大屋已已有客人人先后放放下各$3000万及$5500万万诚

29、意金金洽购，平均呎呎价$22.4万万至$22.5万万，5间独立立屋总值值$6亿至至$7亿。现尚余余2间独立立屋可供供洽购，但意向向呎价调调升至每每呎$22.8万万。4 顶级级别墅所所具备的的特点 所谓的的顶级别别墅，最最直观的的表现是是价格高高，但并并不仅仅仅是价格格高。顶顶级别墅墅所表现现出来的的特征是是它的独独一无二二性，它它可以作作为一种种艺术品品进行收收藏，其其价值也也是随着着时间的的累积、文化的的沉淀而而不断提提升。从产品本本身来看看，无论论是大的的景观还还是小的的细节包包括每一一个柱的的花纹、甚至是是门把手手的选择择都是十十分考究究的。从从客户资资源来看看，消费费顶级别别墅的人人也

30、是排排在财富富金字塔塔最顶端端的人，而他们们对别墅墅的需求求不仅仅仅是作为为居所，更多的的是作为为一种财财富与身身份的象象征，或或是追求求一种另另外生活活方式。他们能能成为金金字塔上上最顶端端的人，能为社社会创造造巨大的的财富，必然是是社会的的精英，其思维维方式、处事态态度等业业有别于于普通人人，他们们对社会会、对生生活有着着自己的的独特的的理解，因此顶顶级别墅墅的营销销推广也也不同于于一般别别墅。营营销方面面，顶级级别墅通通常会在在社会名名流之间间展开一一系列的的论坛，邀请名名人等参参加比赛赛等等。总结国内内及世界界的一些些成功的的顶端别别墅，其其之所以以受到市市场的热热切追捧捧，并且且由于

31、其其良好的的升值潜潜力而备备受顶端端物业投投资者的的青睐，主要是是由以下下几种物物业特质质所决定定的：（1）价价格因素素：别墅墅的特性性决定其其价格不不菲，但但是，相相对较高高的性价价比仍然然能很好好地支撑撑物业的的投资价价值。定定价过高高会使得得物业的的价值被被过度预预支，也也使得投投资者望望而生畏畏。以上上海为例例，上海海的高尔尔夫别墅墅单价一一般在1130000-1180000元/之间间。唯一一的单价价达到2250000元/的的汤臣高高尔夫第第8期，其总价价也控制制在10000万万-14400万万/套。而唯一一总价突突破20000万万的 HYPERLINK / 佘山山高尔夫夫别墅其其销售

32、情情况较汤汤臣高尔尔夫要逊逊色。价价格也是是决定顶顶端别墅墅物业的的一个重重要因素素，也是是支撑其其投资价价值的主主要因素素。（2）项项目选址址：别墅墅项目的的集中出出现，其其特点是是以市郊郊中心城城镇为点点，以快快速干道道为线。上海目前前的别墅墅项目主主要集中中在新桥桥、九亭亭、莘庄庄等城镇镇周边以以及沪青青平公路路、沪松松公路、沪杭高高速公路路、龙阳阳路、龙龙东大道道、沪南南公路的的交通干干道沿线线，许多多高尔夫夫别墅临临近国际际机场，更是使使得其价价值得到到极大提提升。如如上海的的 HYPERLINK / 林克司司高尔夫夫别墅临临近浦东东国际机机场， HYPERLINK http:/ 银

33、银涛高尔尔夫别墅墅临近上上海虹桥桥机场，重庆的的佰富富高尔夫夫别墅也也距机场场和市内内商业中中心只需需20分分钟左右右车程。地理位位置的优优劣决定定了别墅墅的配套套成本、客流的的形成。因此，一段时时间内，交通和和配套仍仍将是影影响别墅墅市场的的重要因因素，也也是别墅墅物业得得到保值值的前提提。（3）项项目规划划：时下下别墅大大多采用用点状、流线型型的布局局及根据据地理位位置进行行划分的的主题布布局形式式。别墅墅绿化的的重点也也已抛弃弃中心围围合的景景观控制制论，代代以散点点布置，确保一一户一景景的绿化化配比。别墅群群体与水水系、山山体、坡坡地和高高尔夫球球场相隔隔交错，和谐有有机地融融为一体体

34、，形成成优美的的居住环环境。（4）房型结结构：目目前上海海新开别别墅项目目的户型型结构都都比较先先进、简简易，主主力面积积在2550平米米左右。一楼为为公共活活动空间间，二楼楼为私人人生活空空间的两两层式别别墅是符符合中国国人生活活方式的的主流类类型。部部分别墅墅项目也也采用“错”的的形式，使别墅墅的空间间利用更更为人性性化。北北京的别别墅市场场也在宏宏观调控控的打压压下，使使得由概概念之争争转向产产品品质质之争。热销项项目大多多是主力力户型在在3000平方米米左右，总价比比较具有有优势的的项目。（5）产产品创新新：上海海别墅项项目的开开发依然然处于成成长期，产品的的更新换换代较快快，项目目的

35、成功功很大一一部分要要依赖高高起点的的规划和和大胆的的创新，简单的的复制只只能造成成开发滞滞后，一一些项目目及时有有效的审审时度势势，占领领市场，争取了了主动。北京的的顶端别别墅在产产品的细细部打造造方面，亦作了了不少创创新，比比如坡地地设计，使容积积率有所所降低；精装下下沉式多多功能温温泉庭院院，使每每户都可可以拥有有温泉、水景；地下室室配有大大面积落落地玻璃璃门窗，使室内内的采光光和通风风得到了了较好保保障。（6）建建筑风格格与细部部设计：面对变变幻莫测测的市场场，很多多发展商商选择了了五彩斑斑斓的风风格，就就是多风风格、多多外型的的别墅建建筑设计计。而现现在，越越来越多多的发展展商倾向向

36、于水天天一色的的风格。整个小小区风格格基本一一致，或或传统，或现代代，或更更细致地地落实到到一个国国家一个个时期的的建筑风风格。在在追求别别墅的独独立性与与个性化化上面，转而落落在细部部的变化化上。比比如内庭庭院的元元素加入入，比如如单体面面积的大大小变化化，比如如阳台的的方位改改变，都都能让单单体在统统一风格格的前提提下变得得个性化化。但这这些都是是建立在在消费者者对该别别墅风格格的高度度认同的的基础上上的。因因此，在在这个层层面的竞竞争就更更加与理理念性的的因素相相关了。（7）内内外部环境境营造：别墅的的建筑风风格，直直接关系系到客户户群的审审美选择择。如上海海浦东地地块的别别墅，大大多在

37、造造房。而而西郊则则多在造造景，建建设组团团。这主主要是因因为西郊郊别墅的的同质化化竞争更更为激烈烈，房屋屋本身的的优劣势势己趋同同，转而而在环境境上一决决高下。而浦东东地块明明显是新新兴地区区，市场场竞争相相对宽松松，因此此还停留留在对房房屋本身身的关注注上。相相信假以以时日，别墅环环境的竞竞争会是是一个热热点。（8）外外部环境境营造：外部的的资源，高尔夫夫球场、靠山、靠湖、靠海、靠公园园，都会会成为别别墅广告告中的宣宣传亮点点。（9）物物业管理理：众所所周知，物业管管理是豪豪宅保值值增值的的重要保保证。高高档的物物业管理理体现在在更多、更人性性的服务务上面，专业的的顶级物物业管理理公司确确

38、保了顶顶端别墅墅的建筑筑、园林林的常新新度，是是别墅愈愈久愈有有价值的的保障。重庆的的佰富高尔夫夫别墅的的物管公公司是北北京凯莱莱物业管管理公司司，北京京的龙熙顺顺景的物物管公司司是高力力国际，品牌物物管公司司的加盟盟能更多多更好地地为业主主服务，营造出出顶端物物业应有有的社区区氛围。（二）我我国高尔尔夫别墅墅的发展展现状高尔夫别别墅作为为别墅中中的一种种产品细细分，是是别墅与与体育产产业相结结合的产产物，有有着特定定的消费费群体。随着我我国高尔尔夫运动动的推广广，高尔尔夫别墅墅在我国国还是有有着较强强的市场场需求。从几个个大的城城市看，高尔夫夫别墅发发展较快快，且从从一般的的高尔夫夫别墅到到

39、顶端的的高尔夫夫别墅均均有较大大的市场场，目前前高尔夫夫别墅已已经形成成了较长长的产品品线。1 北京京高尔夫夫别墅市市场分析析（1）北北京高尔尔夫别墅墅的客户户群分析析北京早期期的别墅墅主要是是外销，当时，国人对对别墅的的概念十十分模糊糊，别墅墅也全部部是从国国外引进进的。到到了别墅墅发展的的第二阶阶段，先先富起来来的一部部分人才才开始购购买别墅墅自住。到了新新世纪，随着北北京申奥奥成功以以及加入入世贸组组织等利利好因素素的影响响，北京京已经成成为一个个政治、经济、文化中中心，别别墅的客客户群体体也随之之扩大，需求也也不断增增加。如如今，各各驻华高高级政府府官员，跨国公公司的高高级管理理人员、

40、外籍人人士、企企业家等等都成为为别墅的的需求者者，而高高尔夫别别墅更是是成为外外籍人士士、高级级官员等等进行商商务、行行政、休休闲的必必要场所所。（2）北北京高尔尔夫别墅墅物业分分析北京高高尔夫别别墅物业业列表：项目位置项目规模模规划相关指标标营销节点点数量户型面积积单价总价北京乡村村高尔夫夫别墅顺义马坡坡乡占地面积积446689平平方米建筑面积积200000平方方米55栋独独栋别墅墅绿化率880%容积率：0.88开工：999.003.001竣工：999.009.1155595000元/平平米龙熙顺景景北京市大大兴区庞庞各庄占地面积积1000万平方方米建筑面积积约388万平方方米独栋/叠叠拼/

41、公公寓18洞高高尔夫球球场、55万平米米五星级级温泉度度假酒店店、80000平平米温泉泉SPAA水世界界绿化率889%容积率：0.338开盘：220044.4.1入住：220044.9.1一期：6618户户300-7000平米、2000-2550、 1000-3350平平米、别墅：772000元/；叠拼拼：45500元元/；公寓：48000元/元2304999万元华彬高尔尔夫庄园园昌平区占地面积积：422688800平平方米138栋栋独立别别墅，550套世世界冠军军公寓、白宫酒酒店均价：330000美金/平米32000万-550000万碧海方舟舟北四环与与京承高高速路的的黄金交交叉点占地面积积

42、：11195000平米米建筑面积积：777000055栋独独立别墅墅绿化率：43%容积率：0.447开盘：003.009.008入住：004.111.33118000万康城朝阳区建面：1100万万平米占面：1173万万平米一期占地地3000亩，总总建筑面面积近114万平平方米,双拼、连连排。容积率：0.558二期20004.9.225开盘盘，20004年年年底入入住提香草堂堂房山区占面：442万平平米建面：118万 双拼、连连排、独独栋20044年100月288日开盘盘48000160万万华中园新内阁阁顺义区占面：1100万万平米建面：5568554.771平方方米独栋 容积率：0.44 绿化

43、率：50%20022年122月200日入住住独栋933栋104000元/平米200-6566万元数据来源源：焦点点别墅网网大型高尔尔夫社区区营造者者龙熙熙顺景龙熙顺景景高尔夫夫温泉别别墅位于于北京市市大兴区区庞各庄庄出口往往南10000米米处，交通通便利，沿着京京开路，出庞各各庄不到到十分钟钟车程就就可以对对到达。总建筑筑面积约约38万万平方米米，一期期主要由由3000-7000平米米独栋别别墅、2200-2500平米连连排叠拼拼别墅和和1000-3550平米米景观公公寓三种种产品组组成。倡倡导人、住宅、自然的的多角度度重合，是真正正盖在高高尔夫球球场内的的养生住住宅。77大渡假假休闲养养生主

44、题题包括：38万万平米高高尔夫温温泉别墅墅；188洞高尔尔夫球场场；5万万平米五五星级温温泉度假假酒店 ；6000亩高高尔夫艺艺术水园园林 ；2000亩花果果树养生生林园；80000平米米温泉SSPA水水世界；94公公顷低密密度绿色色建筑。价格方面面，龙熙熙顺景的的物业形形态组合合较为齐齐全，其其中，AA区独栋栋(邻球球场)均均价：668800元/、不邻邻球场均均价：665000元/，A11叠拼毛毛坯均价价：50000元元/，G区独独栋均价价：72200元元/，H区公公寓毛坯坯均价：50000元/、精精装修均均价：660000元/。到目目前为止止，6118户单单位已经经销售了了4000多套，在

45、一年年时间创创下了近近80%的销售售成绩。历史价格格：记录时间间均价最高价最低价价格描述述1 20055-6-8至今 70000元/平平方米 73000元/平平方米 65000元/平平方米 一次性付付款、分分期付款款、银行行按揭 2 20055-5-1772000元/平平方米 一次性付付款、分分期付款款、银行行按揭 3 20055-2-2572000元/平平方米 81800元/平平方米 58800元/平平方米 一次性付付款、分分期付款款、银行行按揭 4 20055-1-2172000元/平平方米 一次性付付款、分分期付款款、银行行按揭 5 20044-100-18872000元/平平方米 81

46、800元/平平方米 58800元/平平方米 一次性付付款、分分期付款款、银行行按揭 6 20044-8-572000元/平平方米 58800元/平平方米 一次性付付款、分分期付款款、银行行按揭 7 20044-5-1768000元/平平方米 一次性付付款、分分期付款款、银行行按揭数据来源源：中国国别墅网网营销方面面，温泉泉酒店与与高尔夫夫生活相相结合，共同构构成了龙龙熙顺景景最大的的差异化化优势，将两者者集于一一体的社社区，在在北京，也只有有龙熙顺顺景了。此外，购买龙龙熙顺景景价值775万元元以上房房产，即即可得到到价值229.88万元龙龙熙高尔尔夫球卡卡(终生生免果岭岭费)或或者得到到龙熙温

47、温泉度假假酒店价价值122万元的的酒店金金卡。其其三，220055年5月月，大兴兴区第117届西西瓜节在在温泉酒酒店开幕幕，节日日主会场场就设于于高尔夫夫球场一一隅。西西瓜作为为大兴区区的一大大特产，与顶端端的高尔尔夫球场场、别墅墅相连不不仅仅是是推销了了西瓜、别墅，更是在在向外人人展示整整个大兴兴区，有有效的宣宣传了大大兴区的的自然、健康的的生态环环境，从从而吸引引更多的的人来大大兴置业业。 通过不同同的物业业组合，加之较较为便利利的交通通，以市市中心相相差不远远的价格格，就可可以在城城市郊区区享受生生态别墅墅，龙熙熙顺景在在定价、规划方方面充分分发挥自自身的优优势，成成为一般般城市富富人度

48、假假、休闲闲的重要要场所，或是城城市人选选择第一一居所的的理想之之地。 高尔夫别别墅的经经典华彬高高尔夫庄庄园华彬高尔夫庄园的白宫酒店华彬高尔尔夫庄园园占地664000余亩；拥有两两个188洞国际际专业高高尔夫球球场和一一个9洞洞灯光球球场；超超豪华会会员专用用白宫酒酒店；550套世世界冠军军公寓和和1388栋豪华华别墅；一个世世界级生生命科学学健康中中心和两两万平方方米的高高科技绿绿色生态态基地；其城市市会所则则设于建建国门CCBD商商圈的华华彬大厦厦一层至至四层。华彬国际际高尔夫夫球场是是世界著著名球王王、国际际高尔夫夫球场设设计大师师Jacck NNickklauus先生生与其子子共同设

49、设计的跨跨世纪之之作，由由世界著著名高尔尔夫球场场景观设设计师SSuraaphaan NNgammgittsukksrii先生监监造，堪堪称中国国高尔夫夫球场中中的高档档典范。俱乐部部配备劳劳斯莱斯斯两辆、宾利两两辆，供供最高级级别的客客人使用用。两万万平方米米的高科科技绿色色生态基基地技术术源自以以色列，也颇令令球场管管理者自自豪，要要知道光光这一项项，俱乐乐部就投投资了330000万元。华彬高高尔夫球球会入会会费高达达15万万美元，外加112000美元的的年费，被称为为现今中中国最高高级的俱俱乐部。据透露露，华彬彬庄园目目前的会会员中，来自世世界5000强的的会员占占到477%以上上。该球

50、球会的会会员资格格评审委委员会成成员中，还有张张百发、何振梁梁等人的的名字。开业仅仅两年，华彬却却已经举举办过迄迄今北京京所举办办过的最最高级别别的高尔尔夫赛事事220044大众汽汽车大师师赛，这这一赛事事属于亚亚洲巡回回赛级别别。20005年年4月221日，20005年度度JOHHNNIIE WWALKKER CLAASSIIC高尔尔夫球赛赛在华彬彬高尔夫夫球场举举行，JJOHNNNIEE WAALKEER CCLASSSICC高尔夫夫球赛是是亚太地地区首屈屈一指的的高尔夫夫赛事。这将是是中国第第一次主主办这一一亚太地地区首屈屈一指的的高尔夫夫球赛。中国为为主办国国对这项项有着114年历历史

51、的赛赛事具有有特殊意意义，而而且堪称称为中国国高尔夫夫运动发发展史上上一个重重要的里里程碑。20005WCCG名人人高尔夫夫于9月月10日日举行一一场名名人配对对赛，为各界界朋友提提供与名名人交流流竞技的的机会。美国前前总统克克林顿应应邀参加加了比赛赛，而本本次高尔尔夫比赛赛的门票票和在之之前举行行的慈善善拍卖所所得款项项将全部部捐献给给“爱心心”慈善善机构和和中国听听力医学学发展基基金会两两个慈善善机构。通过举办办一系列列的国际际顶级比比赛和参参与慈善善组织活活动，华华彬高尔尔夫俱乐乐部已经经成为国国内目前前最具名名的高尔尔夫俱乐乐部之一一。华彬彬庄园的的客户群群也主要要是世界界冠军级级人物

52、、高级总总裁、政政治人物物等，华华彬庄园园成为他他们出席席顶级比比赛、商商务活动动的首选选场所。价格方方面，虽虽然价格格高达330000-50000万万元/套套，是北北京一般般均价为为3000万元/套的高高尔夫别别墅整整整10倍倍多，使使得一般般的别墅墅投资者者难以望望其项背背，华彬彬高尔夫夫庄园也也是北京京唯一的的一个超超顶级的的别墅。在销售售方面，华彬高高尔夫别别墅似乎乎没有过过多的营营销，反反而更像像是在不不断的举举办各种种大型国国际比赛赛提升高高尔夫球球场的品品牌形象象。通过过成果塑塑造一个个世纪顶顶级的高高尔夫俱俱乐部，然后配配以一个个世界级级的高尔尔夫别墅墅庄园，华彬高高尔夫庄庄园

53、是非非常成功功的。 （3）高高端物业业营销诉诉求点转转向高尔尔夫球运运动随着“CCBD”、“奥奥运”等等概念的的相继透透支，现现已轮到到“高尔尔夫”进进入无比比风光的的时代。与自然然、绿色色、健康康无限贴贴近的高高尔夫运运动，不不仅仅是是一种竞竞技项目目，锻炼炼的方式式，也成成了许多多人的生生活方式式、交友友平台，甚至是是选择生生意伙伴伴的途径径。而且且，高尔尔夫更代代表着一一种健康康自然的的生活理理念。而而高尔夫夫与房地地产的结结合，又又是1+122。高尔尔夫改变变人们的的生活方方式与消消费观念念。在其其他高档档别墅的的销售中中，高尔尔夫能作作为重要要载体成成为宣传传的有利利手段。因为高高尔

54、夫作作为一种种贵族运运动，必必然要求求参与的的人士有有较高的的社会地地位与强强劲的经经济实力力，楼盘盘开发商商正是瞄瞄准了这这样的商商业奇迹迹，将高高档楼盘盘全面推推向高尔尔夫人群群，让他他们成为为自己产产品购买买者的第第一受众众，除了了大打“高尔夫夫住宅”牌外，举办高高尔夫友友谊赛，邀请目目标受众众前来参参与，设设置大奖奖，力推推自己的的产品，让这些些人全身身心感知知该楼盘盘的特点点，成为为今时今今日，开开发商们们重要的的销售宣宣传渠道道，也取取得了不不俗的成成绩。如如：北京京乡村高高尔夫国国际俱乐乐部举办办高尔夫夫比赛，由顺驰驰房地产产公司主主办，东东方天圣圣高尔夫夫运动俱俱乐部有有限公司

55、司承办，大赛就就设置了了价值三三十万的的一杆进进洞奖，邀请各各行业精精英人士士的参与与，在比比赛的同同时也向向这批目目标人物物推出了了顺驰的的高档名名盘。这样一来来，高端端物业也也开始打打起高尔尔夫的概概念，一一般类型型的别墅墅也争着着与高尔尔夫沾上上点关系系，使得得高尔夫夫别墅的的客户资资源被其其他物业业抢夺，高尔夫夫别墅需需要通过过提升自自身的品品质、产产品差异异化、客客户细分分等手段段找到营营销突围围口。2 上海海高尔夫夫别墅市市场分析析（1）上上海高尔尔夫别墅墅的发展展现状目前，上上海公认认的最具具有发展展潜力的的4个高高档国际际社区为为陆家嘴嘴滨江区区、碧云云国际社社区（汤汤臣高尔尔

56、夫球场场）、佘佘山风景景区、虹虹桥古北北高尚住住宅区。上海高尔尔夫别墅墅项目一一览表：项目位置项目规模模规划相关指标标营销节点点户型面积积单价总价项目特点点汤臣高尔尔夫第88期,浦东龙东东大道11号占地面积积13331600 ，建筑面面积1440000 89套别别墅绿化率660 % ，容容 积 率0.29开盘：220044-3-9，入入住时间间20004-112-330房型：4419-4644平方米米左右花园园面积：7000-10000平平方米250000元/10000万14000万/套超大面积积露台凭凭栏可远远眺球场场的辽阔阔美景或或近赏自自家花园园景观小小品。 HYPERLINK /vil

57、la/house/1210063320.htm 太阳岛高高尔夫温温泉别墅墅青浦朱家家角镇沈沈太路225888号全岛面积积24000亩67栋独独立别墅墅和6户户双拼别别墅开盘：220033-100-155，入住住时间220044-122-300户型：1183-3177平方米米110000-1150000元/186-4344万/套套马场，游游艇码头头，高尔尔夫球场场，冲浪浪游泳池池，温泉泉。别墅墅为美式式风格的的紧凑型型别墅，花园为为开放式式。 HYPERLINK http:/ 银涛高尔尔夫别墅墅青浦沪青青平公路路22222号占地面积积680000 平方米米共2000户独立立别墅，分四期期开发.一

58、期占占地6880000平方米米,共有有别墅448户绿化率771.22%，容容 积 率0.3开盘时间间20004-88-133330-6577平方米米135000元/300万万-9000万/套该案距离离上海虹虹桥机场场8公里里， HYPERLINK / 长岛别墅墅二期闵行昆阳阳路35558号号占地面积积20000000 ，建筑面面积7440000115栋栋独立别别墅绿化率770 %，容 积 率率0.229开盘时间间20004-66-7120000元/230万万5000万/套森林、湖湖泊、高高尔夫-纯美式式生态别别墅，三三面临水水， 118洞高高尔夫球球场，南南依上千千亩的森森林公园园，南北北球场

59、将将其紧紧紧相抱，东有7700亩亩水域的的游艇俱俱乐部。林克司别别墅浦东凌白白路16600号号占地755万独立别墅墅绿化率440%开盘时间间：20003-12-30起价1880000元/座落于东东海之滨滨的三甲甲港，驱驱车322公里抵抵达陆家家嘴金融融贸易区区，距离离浦东国国际机场场仅7公公里车程程， HYPERLINK / 天马花苑苑松江赵昆昆公路339588弄占地面积积184400000 平平方米别墅分布布在高尔尔夫球场场的北部部，根据据河道河河湖泊走走势来分分布，基基本上能能做到户户户临水水。绿化率：40%，容积积率0.29开盘时间间20004-22-1883室3厅厅2卫11厨13000

60、0-1180000元/850-9500万/套套虹桥高尔尔夫别墅墅长宁虹许许路5555号占地面积积38000000 ，绿化率880 %开盘时间间：20002-8-2285室2厅厅3卫11厨2774.113160000元/ HYPERLINK / 佘山高尔尔夫别墅墅松江佘山山国家旅旅游度假假区林荫荫道19999号号占地面积积150000000 全部由独独栋别墅墅组成。整个小小区是一一个典型型的森林林式别墅墅区，采采用意大大利托斯斯卡纳风风格，使使别墅看看上去华华丽，高高贵。绿化率770 % ，容容积率00.066开盘时间间： 220055-100-117000-27700万万/套交通发达达，多条条