住宅建设的产业化及国外经验借鉴

1、住宅建立的产业化及国外经历借鉴论文关键词：住宅产业化住宅建立经历借鉴论文摘要：通过我国住宅产业化开展的现状与国外特点的分析比拟，指出国内住宅产业开展过程中可借鉴的国外经历。l国内住宅建立的现状改革开放25年来，我国住宅建立以前所未有的速度在开展，获得了宏大成就，并日益成为推动我国经济开展的重要增长点。但是，我国住宅建立尤其产业开展上存在不少问题，住宅产业要获得更大的开展空问，就必需要分析与国外住宅产业化开展相比的缺乏之处。(1)投资主体分散，规模较小，应变才能及适应才能差，创新才能尤为薄弱。1992年全国开发商只有4200家，到203年增加到3-4万多家，其中90以上从事住宅开发。在这个过程中

2、有一个问题值得注意，这就是伴随着开展商的个数极大地膨胀，而开展商的个体实力并没有呈相应增加的趋势。(2)住宅产业现代化程度低，表现最突出就是：规划设计跟不上不断更新的产业开展，标准标准跟不上规划设计的要求，技术创新与推广跟不上住宅建立的要求。住宅部品的消费跟不上住宅建筑体系集成的要求。科技含量低，体系研究和集成度滞后是住宅开展的重大障碍，据1998年统计，我国住宅建立科技奉献率仅为245，甚至低于我国农业中科技奉献率(30)。(3)市场体系不健全，必要的配套改革滞后，市场的单一性赋予了更多的行政色彩。住宅产业的改革与开展落后于住房制度改革。目前我国住宅市场体系建立滞后，有关法律、法规不完善。房

3、屋在二级市场顺畅流通比拟困难。住宅市场还存在严重的住房质量不高，难以满足居民要求，房价过高，消费者难以承受，消费需求市场缺乏，市场启动困难等问题，这些问题必须得到有关部门的重视，否那么在新经济条件下，住宅产业开展步伐难以为继。(4)企业之间，产业上下游之间缺少本质性纽带，难以实现产业化、集约化开展。2国外住宅产业化的主要特点(1)模数协调体系的标准化，二战后，欧美各国首先认识到根底标准，特别是模数协调标准对住宅消费工业化的重要意义。20世纪6年代，结合国在总结各国经历的根底上提出关于建筑模数协调的建议。目前。国际标准化组织(IS)已公布?模数协调?的系列标准，各国的模数协调标准正在逐步向国际化

4、标准靠拢。住宅标准设计工作目前存在着两种趋势：一是一些国家努力实现以标准化构配件组成建筑物的方法，即通用体系原那么；另一个趋势是缩小定型单位，使标准化和多样化更好的统一起来。(2)住宅部件的标准化、系列化、通用化。这是保证住宅最终产品功能与质量的根本条件之一，也是实现住宅产业化的重要标志。例如丹麦在标准化根底上实现部件的通用化，各厂家消费的通用部件都纳入?通用体系产品总目录?，设计人员可以从中选择适当产品进展住宅设计。(3)现场施工的技术效劳体系。一些经济兴隆国家商品混凝土占总量的7080。在模板工程方面，美国在20世纪7年代就有100多家模板工厂，从设计到制作逐步形成独立行业。此外，现场运输

5、、现场清理、建筑物撤除等均可委托专业公司完成。(4)可持续化开展理论的引入。在住宅全寿命的各个环节(建立、使用、维修、改造、撤除)掌握“一个核心，三个原那么，“一个核心是指保护地球环境和节约各类资源；“三个原那么是资源节约、合理利用和再利用，即节约使用能源、水资源、建筑材料、土地资源等各类资源；水资源再利用和废弃物的再利用与再生利用；充分利用天然资源(太阳能、风力、地热)等。(5)住宅产业开展的预测工作的积极开展。这类预测工作大致包括三个方面：住宅现状调查评价和住宅需求预测、住宅经济才能评价和预测、住宅建立技术途径的评价和预测。3国外经历借鉴31进步住宅科技含量北美非常重视住宅建立新技术。美国

6、住宅多建于郊区，以低层木构造为主；住宅建筑市场发育完善，住宅用构件和部品的标准化、系列化，及其专业化、商品化、社会化程度很高，几乎到达了100，各种施工机械、设备、仪器等租赁业非常兴隆，商品化程度到达40。总的来说，北美住宅技术实用、高效，注重积极开发，推广实用污水处理和回用技术，生活垃圾处理技术、太阳能和地热等自然能源的利用技术、小型箱式变压器技术等实用技术，表达安康住宅理念的4R理论，即检查(Revie)标准程序和做法，减少(Redue)产生的浪费，重复利用(Reuse)资源和材料，回收(Reyle)通常被废弃的材料。美国政府尤其重视新技术的研究工作，国会每年拨付住宅和城市开展部1000万

7、美元专门研究新技术的开发和研究经费，委托美国国家建筑技术研究中心负责建筑技术的研究开发工作。各种协会等社团组织，更是集中大量的资金和人力，推动美国住宅技术的开发和应用。例如美国航天署正方案将太空船中心先进环境技术如水的循环、净化利用、太阳能电池等逐步开发成民用品以推广到住宅产业中。32可持续化理论的引入可持续开展理论，核心是“开展，关键是“可持续，其内涵是淘汰落后，着眼现实的技术物质条件，合理利用资源，不断优化和进步效率，遵循开展的螺旋型上升和量变到质变的规律，坚持开展的阶段性、创新性，保持开展的可持续性，注重环境、生态保护和优化以及人文历史的保护和延续。运用可持续开展理论来认识住宅建立，来讨

8、论现阶段住宅建立的开展问题，可以帮助我们正确把握对住宅建立开展的根本判断和趋势，加深对住宅产业现代化开展重要性的认识。以上海为例，新世纪上海住宅的可持续开展，最根本的是以科技进步为核心，以节地、节能、节材和环保为目的，进步住宅工程质量、功能质量、环境质量，推广应用新技术、新工艺、新材料、新设备，逐步完善住宅部件系列化开发、集约化消费、配套化供给的才能，有序构筑现代化的住宅消费体系，开发生态型、环保型、智能型的住宅小区，加快了住宅产业现代化的进程。根据新世纪住宅开展的特点，以可持续开展理论作为战略指导，采取实在可行的对策，促进住宅安康、有序地开展。321住宅布局的全面规划，加强土地市场的严风格控

9、土地是不可再生资源，它在住宅建立中又具有不可替代的作用。必须在城市总体规划中明晰住宅布局，并相应确定土地利用规划。政府可以建立土地强迫收买储藏机制加以调控，从而控制整个城市的土地总量。例如：凡已征土地，按城市总体规划不宜建造住宅的，应通过经济和行政相结合的手段予以调整、回收；凡在规定期限内因建立单位原因无法开发的已征土地，政府可按测定的土地现值核发土地权益书，收回土地使用权。土地权益书作为有价证物可以随地价变动而升贬，可以转让，可用于银行抵押和偿债，亦可在政府出让土地时在市域内换回等值的土地。除了旧区改造，产业构造调整中涉及的国有土地转性为住宅用地可采取有偿调拨的方式外，政府应有方案地通过拍卖

10、、招投标等形式出让商品住宅用地，逐步形成市场化的土地供给机制，同时以此为主要手段，调控全社会住宅建立规模，形成住宅开展良性循环场面。322坚持四高标准，全面进步住宅的整体质量住宅可持续开展理论的根本在于使住房这个特殊商品成为全社会的有效需求，并在最终消费中实现它的价值。市场化的住房供给机制，最大的特点是消费者的自由选择，“以人为本开发理念是最好试金石。据此，新世纪的住宅必须以“四高为标准，即坚持高起点规划、高标准设计、高质量施工、高程度管理，全面进步住宅的整体质量程度。(1)首先，从新的高度来认识规划、设计的重要性，要把它作为一种重要的资源。这主要包括以人为本思想的灌入、规划的因地制宜、社区气

11、氛的着重营造以及设计的实用性和独特性。(2)高质量地抓好施工环节。从改良施工工艺和控制建材、设备质量着手，建立住宅质量责任制度，全面实行以两书为主要标志的质量承诺制度。在有条件的地方，通过试点，逐步推广菜单式全装修住宅。(3)高程度地搞好住宅区的物业管理。物业管理的核心内容应提倡最常用、最根本和最体贴的效劳，再在此根底上配以特色和等级。323标准、完善住宅金融住宅金融是市民实现住宅消费的光滑剂，是住宅可持续开展的重要载体。公积金制度要在市场化运作上有所打破。今后除在归集和政策性放贷上表达政府行为外，应打破封闭运作的现状，适度调整法定归集的比例，同时采取各种方法拓宽资金来源。33住宅产业集团化开展日本的住宅产业化始于2世纪60年代初期。当时住宅需求急剧增加，而建筑技术人员和纯熟工人明显缺乏。为了使现场施工简化，进步产品质量和效率，日本对住宅实行部品化、批量化消费。7年代是日本住宅产业的成熟期，大企业结合组建集团进入住宅产业。到9年代，采用产业化方式消费的住宅已占开工住宅总数的25-28。日本是率先在工厂消费住宅的国家，例如：轻钢构造的工业化住宅占工业化住宅80左右；70