嘉兴建筑总部大厦定位报告

1、建筑总部大厦定位报告一、嘉兴兴写字楼楼市场的的发展现现状1、近年年办公楼楼的投资资情况从上述图图表可以以看出，20000年至至20005年的的六年间间，在完完成投资资上除220022年和220055年出现现下降下下，其它它年份均均保持了了30%以上的的高速增增长。从从办公楼楼的投资资周期来来看，从从购置土土地到办办公楼项项目的竣竣工至少少需要33-5年年时间，所以办办公楼市市场投资资表现普普遍存在在滞后的的现象，一个时时期的投投资表现现通常是是上一个个周期的的延续。嘉兴办办公楼投投资在“十一五”的第一一年达到到阶段性性的高点点后20002年年呈现回落，主要原原因在于于20002年这这一年嘉嘉兴

2、房地地产市场场开始启启动，住住宅市场场迅速升升温，住住宅楼成成为投资资的主导导产品，开发商商更倾向向对住宅宅的投资资，相对对减弱了了对写字字楼的开开发建设设，因此此该年度度整个房房产市场场较活跃跃，但写写字楼却却有所冷冷淡；而而20005年完完成投资资额出现现较大幅幅度下降降跟国家家对地产产领域的的宏观调调控有关关，该年年国家陆陆续出台台相关政政策，重重点控制制地产投投资，嘉嘉兴不可可避免的的受到波波及。因因此总体体来看，嘉兴写写字楼投投资呈现现明显的的上扬趋趋势。2、近几几年办公公楼施工工建设情情况从上图可可以看出出，反映映供应量量先行指指标的施施工面积积，在220011年和220044年的

3、两两个年份份年增长长率超过过1000%，原原因是220000年和220033年的市市场需求求强劲，在市场场引力的的作用下下，20001年年和20004这这两年的的新开工工面积大大幅增加加；而220022年和220033年两年年嘉兴房房地产的的一个典典型特征征是住宅宅需求市市场急剧剧火爆，投资需需求和投投机需求求同时释释放；而而20001年表表现强劲劲的办公公楼市场场进入220022年后一一度出现现萎缩，在这种种情况下下，房地地产开发发商重点点倾向于于住宅产产品，明明显延缓缓了办公公楼的推推出节奏奏。随着着需求市市场的回回温，220044年办公公楼施工工面积急急速反弹弹，20005年年嘉兴办办公

4、楼市市场开发发开始进进入平稳稳发展期期。3、近几几年写字字楼市场场的供求求情况年份2001120022200332004420055竣工面积积1204490556555472778460882892999销售面积积（）253994151552025542640011570030空置面积积（）156005116770150335219112133556从上面的的图表可可以看出出，20001年年至20005年年嘉兴写写字楼空空置率一一直控制制在一个个较低的的水平，一方面面是由于于市场的的供应量量相对有有限，另另一方面面也说明明市场需需求稳定定上升；20005年竣竣工面积积急剧膨膨胀，而而空置面面积

5、相对对04年年有不小小幅度减减少，一一个重要要原因是是租赁市市场的潜潜能开始始显现，据统计计嘉兴220044写字楼楼租赁价价格上涨涨超过330%，大量社社会资金金流向写写字楼领领域，致致使写字字楼投资资市场异异常活跃跃，这说说明嘉兴兴写字楼楼市场已已被激活活，强劲劲的走势势显示了了市场对对写字楼楼的认可可度和接接受度明明显增强强，同时时也是嘉嘉兴写字字楼市场场开始走走向成熟熟的反映映。4、近年年嘉兴写写字楼销销售价格格变动情情况从上表可可以看出出，20001年年嘉兴办办公楼的的价格指指数达到到较高点点，20002年年跌至最最低点，而20003年年又开始始回升。从近几几年办公公楼的价价格涨跌跌幅

6、度走走势来看看，并没没有形成成像住宅宅那样持持续上扬扬的走势势，这种种情况的的出现由由当时市市场决定定的，从从销售面面积来看看20001年写写字楼为为2.554万方方，而220022年只有有0.115万方方，交易易量的下下滑自然然会促使使销售价价格的下下跌，但但值得注注意的是是0.115万方方的成交交量也并并不足以以反映当当时写字字楼的真真实价位位情况；在20005年年之前写写字楼市市场价格格一直维维持在一一个较低低的水平平，跟写写字楼本本身的品品质有关关，可以以说20005年年之前的的写字楼楼供应市市场的主主流为中中低端产产品，许许多写字字楼都是是旧翻新新和改建建而来的的，整体体市场价价格自

7、然然较低，但20005年年之后，随着中中高端产产品销售售的强势势，整体体市场价价格被拔拔高。二、同区区域类比比楼盘个个案分析析财富广场场项目概况况：该楼楼盘东临临市公安安局、南南面中山山西路、西面昌昌盛中路路。由嘉嘉兴港区区大洋房房地产开开发有限限公司投投资开发发，总体体规划为为二期。物业类类型为高高层写字字楼、高高层住宅宅和高层层酒店。项目点评评：该项项目地处处嘉兴商商业中心心与大润润发购物物中心的的环伺之之中，地地段位置置相当优优越，交交通便利利，周边边配套设设相对完完善；其其自身的的配套亦亦领先于于市场同同类产品品，档次次定位较较高，品品牌形象象优势明明显，项项目综合合品质属属上乘。由于

8、物物业持有有成本相相对昂贵贵，租赁赁客源群群体相对对有限。江南摩尔尔项目概况况：该楼楼盘位于于秀洲行行政中心心南面，由浙江江金泰阳阳房地产产开发公公司开发发建设，整体规规划为一一期，物物业类型型为高层层商办住住。项目点评评：该项项目为秀秀州区重重点推广广项目，品牌形形象感召召力较为为强势；由于与与商城融融为一体体，各类类配套极极为完善善，商业业办公氛氛围比较较浓厚。但由于于江南摩摩尔整体体项目系系综合性性物业，势必弱弱化办公公楼形象象；同时时由于整整体项目目体量大大，物业业类型多多样，物物业管理理难度较较大。总总体上看看，写字字楼综合合素质较较好，具具备较强强的投资资潜力。世纪广场场项目概况况

9、：该项项目位于于中山西西路，阳阳光大酒酒店北面面，由 HYPERLINK /company/company_display.jsp?CompanyID=33 浙浙江新亿亿达置业业股份有有限公司司投资开开发，整整体规划划为一期期。物业业类型为为商住两两用。项目点评评：该项项目地处处市区中中山西路路阳光大大酒店北北面，是是嘉兴老老城区商商贸中心心与新兴兴发展的的秀洲新新城的连连接点，地理位位置相当当优越，各类配配套设施施较为完完善，交交通便捷捷，海景景式退台台与空中中休闲花花园构筑筑的生态态庭院具具有一定定的特色色；但是是该写字字楼项目目形态上上缺乏现现代、挺挺拔的立立面设计计风格，形态功功能给人

10、人感觉欠欠佳。国浩广场场项目概况况：国浩广广场位于于中山路路和昌盛盛路的交交叉口，与大润润发超市市隔路相相望；该该项目由由国浩置置业有限限公司开开发建设设，整个个项目由由22层层写字楼楼和188层单身身公寓组组成。项目点评评：国浩浩广场位位于昌盛盛路和中中山路这这两条城城市主干干道的交交叉口，地处秀秀州新区区的中心心区位，是嘉兴兴主要的的高档商商务生活活区之一一，交通通十分方方便快捷捷；项目目地处大大润发商商圈的中中心点，人气、商气都都十分旺旺盛，商商业、居居住、办办公和其其它配套套都已经经相当成成熟。不不过该项项目地块块面积较较小，因因此限制制了写字字楼的建建筑空间间，使得得区内配配套有限限

11、，而且且三面临临街，噪噪音、灰灰尘等影影响较大大。另外外在租售售方面临临大树商商务楼、福瑞国国际等中中高档办办公楼的的直接竞竞争。三、嘉兴兴建筑业业行业发发展简况况建筑业已已成为嘉嘉兴城市市经济的的重要物物质生产产部门，它与城城市经济济发展、人民生生活的改改善有着着密切的的联系，嘉兴正正处于从从中等发发达城市市向发达达城市的过过渡阶段段，随着着嘉兴城城市建设设的加速速推进,建筑行行已逐渐步步入到一一个快速速良性的的发展轨轨道,特特别是在在20004年以以后建筑筑业发展展渐入佳佳境,20004年全全市完成成建筑业业总产值值1277.044亿元，其中市市区399.355亿元，比上年年分别增增长26

12、6.8%和322%；完完成竣工工产值995.227亿元元，其中中市区225.002亿元元，分别别增长224.66%和99.5%；创利利税6.43亿亿元，其其中市区区2.556亿元元，分别别增长115%和和34.7%；建筑业业增加值值30.5亿元元，其中中市区110.119亿元元，分别别增长330.33%和447%。20006年全市建建筑业完完成总产产值超过过1800亿元,完成省省外产值值6.999亿元元,分别别比20005年年增长229.332%和和1666.799%，按照现现有的规规模和发发展速度度,预计20007年年全市建建筑业产产值将轻轻松突破破2000亿元大大关.建筑行行业已成成为嘉兴

13、兴城市经经济快速速增长的的重要力力量。嘉兴建建筑行业业的发展展得到了了嘉兴地地方政府府的密切切关注和和积极扶扶持，220066年111月嘉兴兴首个扶扶持建筑筑业发展展的政策策关于加加快建筑筑业持续续健康发发展的若若干意见见瓜熟熟蒂落。该意见见通过过体制创创新、质质量兴业业、规范范市场秩秩序和加加强政策策扶持等等举措，力挺本本地建筑筑业发展展。日趋趋规范的的建筑市市场为嘉嘉兴建筑筑业和谐谐发展营营造了良良好的氛氛围，嘉嘉兴地区区的建筑筑业生产产水平和和能力的的渐强地地位将得得到进一一步的巩巩固。然然而从整整体上看看，嘉兴兴建筑业业依然存存在产业业集中度度低、规规模较小小、技术术粗糙、过度竞竞争等

14、问问题。嘉兴市本本级建筑筑行业相相关企业业名录类别企业名称称电话号码码市政工程程建设万盛市政政开发公公司华盛城镇镇建设开开发公司司江苏华实实市政工工程公司司嘉兴分分公司诸暨市市市政工程程有限公公司嘉兴兴办事处处通天路桥桥工程有有限公司司鸿通市政政建设工工程公司司温岭市市市政工程程公司驻驻嘉兴办办事处路桥工程程杭州宇航航交通工工程有限限公司高速公路路乍嘉苏高高速公路路有限公公司苏嘉高速速公路服服务区经经营有限限公司杭溥高速速公路有有限公司司嘉绍高速速公路有有限公司司绿化圆林林工艺术术禾盛圆林林绿化有有限公司司汇丰圆林林绿化有有限公司司圣莱特工工程有限限公司阳光花园园花艺绿绿化有限限公司时代绿化化

15、工程有有限公司司环艺绿化化工程有有限公司司景天园林林绿化工工程有限限公司嘉兴市水水利园林林绿化工工程公司司嘉兴市园园林绿化化工程公公司天姿绿化化圆林工工程有限限公司禾风园林林工程有有限公司司苏嘉园林林发展股股份有限限公司金日园林林有限公公司绿园园林林监理有有限公司司绿都园林林工程有有限公司司富鼎园林林景观工工程有限限公司龙旺园艺艺有限公公司宏业花木木有限责责任公司司南湖花卉卉园艺工工程有限限公司绿发花木木销售有有限公司司新意花卉卉园艺场场环境保护护创源环境境监控技技术有限限公司恒康室内内环境监监测技术术有限公公司苏环室内内环境监监测技术术有限公公司拯绿环保保科技有有限公司司毅辉环保保科技有有限

16、公司司大禹环境境工程有有限公司司天源环境境工程有有限公司司东润环境境工程有有限公司司永联环境境工程有有限公司司江南环境境科技有有限公司司洪合环境境工程有有限公司司绿野环境境工程有有限公司司上海凯泉泉给水工工程有限限公司嘉嘉兴分公公司嘉源给排排水有限限公司广源水处处理有限限责任公公司冯卓水处处理设备备厂秀洲区污污水处理理有限责责任公司司爱迪曼水水生态工工程有限限公司嘉美水处处理工程程有限公公司嘉源污水水处理有有限公司司南湖置业业股份有有限公司司浙江新亿亿达置业业股份有有限公司司浙江嘉宇宇工程管管理有限限公司嘉兴市大大地房地地产开发发有限责责任公司司嘉兴市大大都市置置业有限限公司嘉兴市广广源房地地

17、产开发发有限公公司嘉兴市天天城房地地产开发发有限公公司嘉兴市太太阳城房房地产公公司嘉兴市中中环置业业有限公公司嘉兴市龙龙盛置业业有限公公司嘉兴市亚亚厦房地地产开发发公司嘉兴兴城城置业有有限公司司嘉兴市兴兴嘉房地地产有限限公司嘉兴市时时代置业业有限公公司嘉兴市足足佳房产产有限公公司嘉兴市嘉嘉业阳光光城房地地产开发发公司嘉兴市瀚瀚森房地地产开发发有限公公司嘉兴市鑫鑫港房地地产开发发公司蔚蓝置业业有限公公司据初步统统计：目目前嘉兴兴市区注注册的房房产公司司有余家家物业公司司天成物业业众安物业业大地物业业大树物业业东方物业业吉杨物业业地诚物业业亚信物业业至诚物业业华阳物业业安保物业业阳光物业业远洋物业

18、业苏嘉物业业怡诚物业业新宇物业业建筑、装装潢浙江经建建工程管管理公司司浙江嘉宇宇工程管管理有限限公司天立工程程监理咨咨询公司司长城工程程监理有有限公司司嘉兴分分公司世纪交通通工程咨咨询监理理公司建业监理理有限公公司天弘建设设工程管管理有限限公司伟业建设设工程项项目管理理公司浙江正益益建设发发展有限限公司浙江中元元建设股股份有限限公司嘉兴市开开元建筑筑工程有有限公司司嘉兴市中中建混凝凝土有限限公司安装开元安装装中建八局局安装升立建筑筑安装长安建筑筑安装华建安装装秀洲建筑筑安装建安建筑筑安装盛安达工工程公司司鲁易建筑筑安装嘉建建筑筑安装公公司（注：以以上是部部分建筑筑行业的的企业名名录，主主要包括

19、括城建设设、房产产、建材材和装潢潢）项目市场场定位与与主题概概念（一）、区域概概况1、区域域总体概概况（1）位位置及范范围：秀洲新区区地处上上海经济济核心区区，环杭杭州湾经经济圈，苏南经经济圈辐辐射范围围的交织织部分，与长三三角经济济圈的各各个城市市紧密相相连。距距上海、杭州、苏州三三地均不不超过1100公公里，杭杭州湾跨跨海大桥桥竣工后后，距宁宁波1220公里里。新区由北北郊河东东西两侧侧的一期期和二期期组成，东至市市区昌盛盛路，西西到秀清清港，南南临大运运河，北北靠新塍塍镇，总总面积33.1平平方公里里，规划划以区级级公建、服务设设施为重重点，配配以大面面积的住住宅用地地。（2）区区域历史

20、史沿革：自19998年新新区成立立以来，开发建建设8年年，已初初步构筑筑起一座座布局合合理、功功能配套套、个性性鲜明的的现代化化城市新新区。秀秀洲新区区规划编编制经三三次修编编，总规划划面积达达46。8平方方公里，已建成成12平平方公里里，聚集集6万人人口。（3）区区域现状状：秀洲新区区产业快快速聚集集，已累累计引进进各类企企业3000多家家，三产产发展的的中心地地位日益益凸显，作为新新区支柱柱产业的的房地产产业近年年来发展展迅猛，城市配配套功能能日益完完善，新新区累计计完成基基础设施施建设投投入266亿元，引进项项目投入入24.75亿亿元；建建设道路路总长227.55公里，新建桥桥梁199座

21、，绿绿化面积积68万万平方米米，主干干道基本本构建完完成。目前新区区（北郊郊河以东东区域）主要为为成熟住住宅区、第三产产业和行行政办公公，新区区（北郊郊河以西西区域）主要为为第三产产业的房房地产业业以及部部分的工工业，规规划中工工业将退退出该区区域。（4）区区域功能能与发展展方向：秀洲新区区是“人居嘉嘉兴” 首选选地，商商贸物流流集聚地地，是嘉嘉兴市高高档住宅宅聚居区区，具有有时代气气息的新新现代都都市板块块，意在在缔造嘉嘉兴城市市新CBBD和CCLD。力争通通过8-10年年的建设设，使之之成为名名副其实实的城市市副中心心，嘉兴兴市西区区商务中中心，产产业聚集集地，成成为秀洲洲区政治治、经济济

22、、文化化中心。2、区域域交通组组织现状状该区大小小纵横道道路基本本完成，主要有有中山西西路和洪洪兴西路路两条主主干道组组织而成成，西靠靠乍嘉苏苏高速公公路， 3200国道穿穿境而过过，昌盛盛路成为为南北走走向从市市区进入入秀洲新新区的唯唯一通道道，相对对来说，由于建建设原因因，秀洲洲新区南南北联系系薄弱。3、区域域各项配配套设施施现状及及规划公公共设施施配套目前区内内成熟配配套设施施有秀洲洲实验小小学、华华山门诊诊、信用用合作社社、农业业银行、秀洲公公园、春春晓源公公园、大大润发超超市、江江南摩尔尔主题购购物园等等已规划及及正在建建设中的的配套有有：大型型农贸市市场、新新安国际际医院、九年一一

23、贯制学学校、数数码城、水面休休闲公园园、步行行街、运运河文化化公园、五星级级大酒店店，这些些配套也也将陆续续投入使使用，城城市活力力势必得得到进一一步加强强。（二）、区域SSWOTT分析（1）SStreengtth（优优势）高标准、高起点点的规划划设计:自19998年年新区成成立以来来，区政政府就坚坚持走高高起点规规划、高高强度投投入、高高品位招招商、高高标准建建设的路路线，高高屋建瓴瓴的规划划为其后后期建设设提供更更灵活的的依据，为提升升了区域域竞争力力。“政府导导向、市市场运作作”的市场场优势：秀洲新新区的开开发建设设完全按按照市场场经济操操作，不不花费政政府财政政，在政政府导向向大旗下下

24、，进行行有条不不紊的滚滚动开发发，效率率与效益益得到双双赢。新商圈所所形成的的优势:江南摩摩尔的全全面开业业标志着着秀洲新新区江南南摩尔大润发发新商圈圈正式形形成，新新商圈的的形成提提升了新新区的整整体品位位，也将将吸引更更多的资资金流、信息流流、物流流进入其其中，对对于新区区的房产产市场是是一个利利好消息息。整体房产产环境出出色，高高品质楼楼盘众多多:秀洲洲新区内内各楼盘盘综合品品质都较较高，树树立了高高档次形形象，整整体房产产环境卓卓越，区区域核心心竞争力力强。（2）WWeakknesss（劣劣势）新公司品品牌效应应不足：一些知知名项目目和一些些老牌开开发企业业通过前前期积累累，已经经建立

25、了了一定的的品牌优优势和忠忠诚的老老客户群群体，而而本案的的开发商商对于当当地消费费者来说说是陌生生的，要要取得他他们的认认可，将将对本案案的开发发销售提提出更高高要求；“二产”对入驻驻企业的的影响：新区二二期中穿穿插着一一部分工工业厂房房，政府府“退二进进三”政策落落实还有有较长一一段时间间，因此此对于目目前入住住企业信信心有一一定影响响。新区配套套还不够够成熟:总体上上看全区区生态、居住、政务、人文等等环境成成熟度不不高，这将影影响一些些企业的的选择。嘉兴写字字楼结构构性过剩剩短期内内难以改改变：根根据我司司初步掌掌握的资资料信息息，写字字楼市场场供略大大于求，租金水水平普遍遍不高。（3）

26、QQppoortuunitty（机机会）宏观经济济影响：写字楼楼是一个个与其它它行业发发展高度度依存的的市场，受到整整个城市市宏观经经济发展展状况的的影响。随着上上海市博博会的举举办，杭杭州湾跨跨海大桥桥的建成成，磁悬悬浮的建建设，嘉嘉兴其无无可比拟拟的区位位优势将将得到淋淋漓尽致致的发挥挥，加之之嘉兴自自身良好好的经济济基础，可以乐乐观的预预测，嘉嘉兴经济济仍将保保持较长长时间的的快速发发展，这这将是推推动嘉兴兴写字楼楼市场向向前发展展的重要要因素。未来各方方面配套套齐全:区域内内未来的的金融、医疗、教育、体育、休闲、市场等等配套齐齐全，秀秀洲学校校也将于于20007年实实行招生生，而江江南

27、摩尔尔的开业业也为预预期配套套进程提提速。招商引资资力度加加强，企企业快速速聚集带带来潜在在消费群群：秀洲洲区政府府招商引引资力度度不断加加强，一一批优秀秀企业也也纷纷入入驻秀洲洲新区，秀洲工工业园区区、嘉北北工业区区、加拿拿大嘉兴兴科学园园区的工工业企业业的快速速集聚以以及几个个市场的的推动发发展，为为秀洲新新区的房房地产发发展带来来了一大大批潜在在消费者者。（4）TThreeat（威胁）市中心区区域、运运河新区区的直接接挑战：作为老老商圈的的市中心心，配套设设施高度度完善，办公氛氛围浓厚厚，区域域写字楼楼具有极极强的吸吸纳力。运河新新区随着着20006年112月229日的的开工奠奠基开启启

28、，作为为生态型型商住办办的运河河新区也也将启动动，对于于本区域域客源将将有很大大的分流流。同区域内内部竞争争激烈：该区域域目前高高品质写写字楼不不少，在租赁赁市场将将给本项项目带来来较大压压力。来自国家家宏观政政策的威威胁：预预判未来来几年内内国家对对房地产产业宏观观调控的的政策将将继续倾倾向从严严、从紧紧，随着着调控的的深入，政策介介入商业业和写字字楼的可可能性较较大。（三）、市场定定位根据目前前房地产产市场环环境和项项目地段段价值与与项目局局限等自自身情况况，建议议走特色色路线。以嘉兴兴特色专专业写字字楼宇和和创新者者的形象象出现，迅速建建立起在在消费者者心中的的地位与与完美形形象，树树立

29、明星星楼盘的的效应，从而突突破竞争争对手的的影响和和本案自自身的局局限，给给自己创创造出更更大的有有效市场场空间。项目开发发的积极影影响发展总总部经济济，实现现内涵式式发展是是随着经经济社会会发展而而出现的的一种新新兴都市市特色经经济，它它以城市市商务楼楼宇为主主要载体体，通过过开发、出售或或出租商商务楼宇宇引进相相关产业业链的企企业，培培育新的的经济增增长点，快速带带动区域域经济发发展的一一种经济济形态。目前，与嘉兴兴相临的的上海、苏州、宁波等城城市已纷纷纷出台台相关政政策措施施，鼓励励特色专专业楼宇宇的发展展，宣传传、扶持持和服务务企业总总部群聚聚经济，总部经经济发展展成效显显著。目目前嘉

30、兴兴建筑行行业发展展迅速，已成为为城市经经济的重重要组成成部分，如何围围绕已经经形成的的主导产产业和支支柱产业业吸引总总部企业业入驻，发展与与总部企企业需求求有关的的商务服服务业，形成面面向五县县两区的的的区域域性总部部的聚集集形态，释放总总部企业业“产业业乘数效效应、消消费带动动效应、劳动就就业效应应、社会会资本效效应”，辅助城区区经济增增长是楼楼宇投资资商和政政府的共共同责任任。项目设设想打造造的建设设总部基基地正是是对企业业总部群群聚经济济成熟模模式的一一种引进进和消化化，其理理念核心心是在企企业总部部聚集基基础上的的资源优优化配置置，如何何配置资资源，使使其中的的经济能能量得到到最大限限度的释释放，是是发展行行业总部部经济的的重要意意义。（特色专专业写字字楼中的的两个概概念：功功能专业业化，所所谓功