上海国际汽车城可行性报告(doc 61)

1、上篇：一 上海城市概况1地理位置、人口、面积11 地理位位置上海位于于北纬331度114分，东经1121度度29分分。地处处长江三三角洲前前缘，东东濒东海海，南临临杭州湾湾，西接接江苏、浙江两两省，北北界长江江入海口口，正当当我国南南北海岸岸线的中中部，交交通便利利，腹地地广阔，地理位位置优越越，是一一个良好好的江海海港口。除西南南部有少少数丘陵陵山脉外外，上海海境内全全为坦荡荡低平的的平原，是长江江三角洲洲冲积平平原的一一部分，平均海海拔高度度为4米米左右。上海属北北亚热带带季风气气候，四四季分明明，日照照充分，雨量充充沛。上上海气候候温和湿湿润，春春秋较短短，冬夏夏较长。20000年，全年

2、平平均气温温17.6，无霜霜期3000天。年降雨雨量13302毫毫米，但但全年550%以以上的雨雨量集中中在5至至9月的的汛期，汛期有有春雨、梅雨、秋雨三三个雨期期。12 人口上海人口口规模不不断扩大大。19949年年，上海海人口仅仅为5220万。至20000年年末，全全市年末末户籍人人口已达达13221.663万人人，是解解放前的的2.55倍，占占全国总总人口的的比重为为1%。20000年，全全市人口口密度为为每平方方公里220844人，其其中市区区28997人。根据第第五次全全国人口口普查，全市人人口为116744万人。人口规模模增大所所导致的的住房压压力从宏宏观上促促进了房房地产业业的发

3、展展。13 面积上海全市市面积663400.5平平方公里里，占全全国总面面积的00.066%，南南北长约约1200公里，东西宽宽约1000公里里。其中中区面积积39224.224平方方公里，县面积积24116.226平方方公里；陆地面面积62219平平方公里里，水面面面积1122平平方公里里。境内内辖有崇崇明岛，面积为为10441平方方公里，是我国国的第三三大岛。各区、县县土地面面积（220000年）地区面积(平平方公里里)地区面积(平平方公里里)黄浦区12.441闵行区371.68卢湾区8.055嘉定区458.80徐汇区54.776宝山区415.27长宁区38.330金山区586.05静安区

4、7.622松江区604.71普陀区54.883青浦区675.54闸北区29.226南汇县687.66虹口区23.448奉贤县687.39杨浦区60.773崇明县10411.211浦东新区区522.7514 行政区区划19499年以来来，经过过多次行行政区划划调整和和撤县建建区，至至20001年末末，上海海共有118个区区、1个个县，共共1533个镇，3个乡乡，999个街道道办事处处，34408个个居民委委员会和和27771个村村民委员员会。2上海海交通21 上海与与世界的的联系上海作为为一个国国际化大大都市，它有着着快捷便便利的交交通条件件，上海海有通往往世界559个城城市的国国际航空空线和

5、14条条海上国国际航线线。便利利的交通通，促进进了上海海与世界界各国的的交往。上海每每年要接接待约112873万万人次的的外国 游客。不少国国家的首首脑、领领导人也也相继来来访上海海，上海海宛如颊东方方的明珠珠，闪烁烁着灿烂烂的光芒芒。 在上海每每年举行行各种各各样的国国际会议议，其中中，有商商业的、政治的的、文化化的、艺艺术的，这这进一步步促进了了上海对对世界的的了解和和世界各各国对上上海的了了解。上上海已经经成为中中国了解解世界、世界了了解中国国的一个个窗口。 在上上海还有有二万余余家的外外商投资资企业和和近4千千家的外外国、港港、澳、台企业业驻沪办办事处，这些机机构推动动了上海海与世界界

6、各国、各地区区的经济济往来。22 海陆空空交通航空上上海目前前拥有二二个国际际机场。一个是是虹桥国国际机场场，在上上海的西西区；另另一个是是浦东国国际机场场，座落落在东海海之滨。目前二二个机场场的年旅旅客吞吐吐量为116400万人次次，待浦浦东国际际机场44条跑道道全部建建成，上上海航空空的年客客运量将将达到近近1亿人人次。铁路上上海有各各种铁路路专用线线近百条条。上海海铁路将将建立以以直达快快运为主主线、内内接港澳澳、北连连俄欧、东通海海外、西西达中亚亚的国际际集装箱箱多式联联运网络络。港口上上海港是是中国大大陆最大大的港口口，港区区面积1136000多平平方公里里。上海海港从八八十年代代开

7、始成成为吞吐吐量超过过亿吨的的世界大大港。上上海港将将通过外外高桥、五号沟沟工程、黄浦江江内部分分老码头头改造和和功能转转换，使使之成为为洲际集集装箱货货运枢纽纽港。航运上上海巳与与世界上上2000多个国国家和地地区的111000多个港港口建立立了航运运业务联联系。远远洋航线线：从上上海始可可以分别别抵达香香港、台台湾(经经第三地地)、韩韩国、日日本、东东南亚、澳人利利亚、以以色列、地中海海、西北北欧、南南非、南南美、美美国东西西岸等地地；沿海海航线：可抵抵达从北北到市沿沿海主要要港口；长江航航线：可可直达长长江中下下游各港港口；内内河航线线：通过过江南水水网可抵抵达江、浙、皖皖等省各各大小港

8、港口码头头。23 中国大大陆的交交通枢纽纽上海有着着优良的的港口，由此也也成为中中国重要要的交通通枢纽和货货物的集集散地。上海港港去年的的货物吞吞吐量达达1886亿吨吨。 优优良的港港口和四四通八达达的内陆陆交通刚刚，以及及它的工工业、贸贸易、商商业等基基础，使使得上海海得天独独厚。多多年来， 上海海除了本本地每年年的货物物进出外外，也帮帮助上海海周边省省市进出出大量的的货物， 自然然而然地地形成了了一个交交通枢纽纽 和货货物的集集散之地地。交通通的方便便，为上上海的企企业及来来上海从从事商贸贸等活动动的企业业提供了了极大的的便利。3城市市文化特特色我们把上上海的城城市文化化称为“海派文文化”

9、。海派城城市文化化源于西西方文化化对东方方文化强强制性的的浸入，然而这这种充满满矛盾的的传统与与现代的的共存，使得上上海成为为多种文文化汇聚聚的结合合点。海海派文化化是指在在同一场场所不同同时代特特征、不不同地理理分野，不同审审美追求求的文化化形式融融合共存存，海乃乃“海纳百百川之喻喻意”。上海作为为西学东东渐和中中国近代代新文化化的发祥祥地，海海派文化化既有多多样又兼兼容，敏敏感又合合时宜，实效又又富于创创新的特特性，又又沿承了了吴越文文化对生生活理解解的细腻腻。它本本质上是是多样并并立，卓卓而不群群，海派派文化的的生成不不仅仅是是东西方方文化的的融合，其更深深层内涵涵是它的的边缘文文化的气

10、气质。4城市市经济特特色与产产业结构构41 经济特特色作为中国国第一大大城市，又处在在改革开开放的前前沿，上上海的经经济发展展具有多多元性和和国际性性两大特特点。多元性 指的是是：（1）所所有制结结构继续续调整，非公有有制经济济加快发发展。在在全市国国内生产产总值中中，公有有制经济济增加值值35334.113亿元元，比上上年增长长5；非公有有制经济济增加值值14116.771亿元元，增长长19.6，占国内内生产总总值的比比重由上上年的226上上升到228.66。各各种所有有制工业业企业共共同发展展；非公有有制经济济商业企企业零售售额领先先增长。（2）按按照把握握机遇、各方参参与、优优势互补补、

11、互惠惠互利、积极服服务、共共同发展展的指导导思想，20001年，上海与与西部省省市签订订各类经经济技术术合作项项目2777项，总金额额1433.477亿元，涉及基基础设施施、科技技、农业业、旅游游、房地地产、汽汽车、建建材、商商贸等领领域国际性 指的是是：（1）对对外贸易易。上海海积极实实施外贸贸出口产产品市场场多元化化战略，努力克克服世界界经济增增速趋缓缓的不利利影响，大力拓拓展新的的出口增增长点。20001年外外贸进出出口总额额6088.955亿美元元，比上上年增长长11.3。其中，进口总总额3332.667亿美美元，增增长133.3；出口口总额2276.28亿亿美元，增长99。单位：亿亿

12、元（2）吸吸收外资资。上海海充分发发挥中心心城市的的综合优优势，抓抓住世界界经济增增速趋缓缓、国际际资本流流动加快快的机遇遇，扩大大利用外外资领域域，拓展展引进外外资方式式，吸收收外资显显著增长长。全年年批准外外商直接接投资项项目24458项项，比上上年增长长35.5；吸收外外资合同同金额773.773亿美美元,增增长155.4；实际际到位金金额433.922亿美元元，增长长39。利用用外资质质量进一一步提高高，资本本、技术术密集型型项目明明显增加加。（33）引进进技术、对外承承包工程程和劳务务合作。上海积积极引进进国外先先进和适适用技术术，推动动上海技技术创新新和产业业升级。全年共共签订技技

13、术设备备引进合合同15514项项，成交交金额228.226亿美美元。同同时，积积极实施施“走出出去”战战略，开开拓多元元化海外外市场，发展对对外经济济合作。至20001年年末，上上海对外外承包工工程和劳劳务合作作涉及的的国家和和地区已已达1330个。42 产业结结构上海坚持持“优先发发展第三三产业，调整优优化第二二产业，稳定提提高第一一产业”的产业业发展方方针，使使以金融融、商贸贸、信息息等为重重点的第第三产业业得以长长足发展展，产业业结构调调整实现现了新的的跨越。20000年，第三产产业实现现增加值值22882.66亿元，按可比比价格计计算，比比19995年增增长1倍倍，“九九五”期期间平均

14、均每年增增长155.1%，高于于同期国国内生产产总值年年均增长长率3.7个百百分点。第三产产业占国国内生产产总值的的比重首首次超过过50%，三次次产业的的比例由由19995年的的2.5557.340.2调整整为20000年年的1.84850.2。5城市市发展战战略随着产业业结构调调整的不不断推进进，上海海加大了了生产力力布局和和城市空空间布局局调整的的力度，基本完完成了对对全市663400平方公公里的形形态规划划，形成成中央商商务区、中心商商业区、内环区区、外环环区、郊郊县多心心多层多多组团的的布局。在郊县县（区）开辟了了9个市市级工业业区，为为市区工工业扩散散创造了了条件。同时，加快旧旧区的

15、改改造步伐伐，从中中心区迁迁出数十十万户居居民家庭庭，促进进了中心心商务区区、市级级副中心心、专业业分中心心和主要要商业街街、商业业区的建建设。面对充满满机遇而而又富有有挑战的的二十一一世纪，上海已已经确定定了新的的中长期期发展目目标：把把上海基基本建成成国际经经济、金金融、贸贸易、航航运中心心之一，初步确确立社会会主义现现代化国国际大都都市的地地位。二 经济济概况1国家家经济状状况20011年国内内生产总总值为9959333亿元元，按可可比价格格计算，比上年年增长77.3%。其中中第一产产业增加加值1446100亿元，增长22.8%；第二二产业增增加值4490669亿元元，增长长8.77%；

16、第第三产业业增加值值322254亿亿元，增增长7.4%。消费品市市场销售售稳定增增长。全全年社会会消费品品零售总总额3775955亿元，比上年年增长110.11%。其其中，城城市消费费品零售售额2335433亿元，增长111.55%；县县及县以以下消费费品零售售额1440522亿元，增长77.7%。批发发零售贸贸易业零零售额2255111亿元元，增长长10.7%；餐饮业业零售额额43669亿元元，增长长16.4%；其他行行业零售售额77716亿亿元，增增长4.9%。城乡居民民生活水水平进一一步提高高。全年年全国城城镇居民民人均可可支配收收入68860元元，比上上年实际际增长88.5%。农村村居

17、民人人均纯收收入23366元元，实际际增长44.2%。其中中农村居居民人均均现金纯纯收入117488元，实实际增长长5.77%。居居民住房房条件继继续改善善。全年年城镇竣竣工住宅宅面积55.4亿亿平方米米，农村村竣工住住宅面积积7.44亿平方方米。城城乡居民民家庭恩恩格尔系系数分别别为377.9%和477.8%，均比比上年降降低1.3个百百分点。附表：220011年居民民消费价价格指数数（以220000年为1100）项目名称称全国城市农村居民消费费价格指指数100.7100.7100.8食 品品100.0100.199.88粮 食食99.3399.2299.77肉禽及其其制品101.6101.

18、7101.4蛋106.0106.3105.3水产品97.1196.9997.88鲜 菜菜101.4101.4100.9在外用餐餐100.2100.499.66烟酒及用用品99.7799.7799.66衣 着着98.1197.8898.99家庭设备备用品及及服务97.7797.5598.44医疗保健健及个人人用品100.099.33101.1交通和通通信99.0099.1198.77娱乐教育育文化用用品及服服务106.6106.7106.4居 住住101.2101.7100.32上海海地方经经济状况况21 经济总总量国民经济济持续快快速增长长，经济济运行抗抗波动能能力不断断增强。全年实实现国内内

19、生产总总值49950.84亿亿元，按按可比价价格计算算，比上上年增长长10.2，增长幅幅度连续续第100年保持持两位数数水平。产业结结构调整整作用显显现，第第二、第第三产业业共同推推动经济济发展。全年第第一产业业增加值值85.5亿元元，比上上年增长长3；第二产产业增加加值23355.53亿亿元，增增长122；第第三产业业增加值值25009.881亿元元，增长长8.77。城城市综合合服务功功能进一一步增强强，第三三产业增增加值占占国内生生产总值值的比重重继续提提高，达达到500.7。财财政收入入保持快快速增长长。全年年全市财财政收入入19995.662亿元元，比上上年增长长13.9。全年地地方财

20、政政收入6620.24亿亿元，比比上年增增长244.6，完成成年度预预算的1111.2。其中，增值税税1111.955亿元,增长长19.7;营业税税1911.122亿元，增长224.33；个个人所得得税788.444亿元，增长330.22；房房产税114.666亿元元，增长长10.7。全年地地方财政政支出7726.38亿亿元，比比上年增增长166.6。22 固定资资产投资资投融资渠渠道进一一步拓宽宽，促进进新一轮轮投资增增长。220011年上海完成成固定资资产投资资总额119844.311亿元，比上年年增长66.1，增幅幅比上年年提高55.4个个百分点点。投资资总量创创历史新新高。投资结结构出

21、现现积极变变化。在在固定资资产投资资总额中中，基本本建设投投资7112.449亿元元，占全全市固定定资产投投资的比比重为335.99；更更新改造造投资4436.83亿亿元，比比重为222；房地产产开发投投资6220.331亿元元，比重重为311.3。从产产业投向向看，第第一产业业投资66.511亿元，比上年年下降117.33；第第二产业业投资6682.83亿亿元，比比上年增增长100.9；第三三产业投投资12294.97亿亿元，增增长3.9。从投资资主体看看，国有有经济投投资7774.338亿元元，比上上年下降降6.77；非非国有经经济投资资12009.993亿元元，比上上年增长长16.4，占

22、全市市固定资资产投资资的比重重由上年年的555.6上升到到61。在非非国有经经济投资资中，私私营、外外商及港港澳台投投资4663.552亿元元，比上上年增长长15.2，占全全市固定定资产投投资的比比重由上上年的221.55上升升到233.4。城城市基础础设施建建设力度度进一步步加大。全年完完成城市市基础设设施建设设投资5510.78亿亿元，比比上年增增长133.5，占全全市固定定资产投投资的比比重为225.77。其其中，交交通运输输通信投投资1668.442亿元元，增长长43.3；市政建建设投资资1777.899亿元，增长88.9；公用用事业投投资922.255亿元，比上年年下降111.77。

23、23 价格水水平20011年居民民消费价价格总水水平与上上年持平平。其中中，食品品类价格格上升00.3，烟酒酒及用品品类下降降1.11，衣衣着类下下降1.1，家庭设设备用品品及维修修服务类类下降22.8，医疗疗保健及及个人用用品类下下降2.6，交通和和通信类类下降11.9，娱乐乐教育文文化用品品及服务务类上升升2.11，居居住类上上升2.3。原材材料购进进价格、工业品品出厂价价格下降降。全年年原材料料、燃料料、动力力购进价价格比上上年下降降1.33，工工业品出出厂价格格下降33.3。24 居民收收入与储储蓄据抽样调调查，220011年，上上海城市市居民家家庭人均均年可支支配收入入128883元

24、元，比上上年增长长9.99；农农村居民民家庭人人均年可可支配收收入58850元元，增长长5.11。随着收收入水平平的提高高，城乡乡居民家家庭耐用用消费品品拥有量量进一步步增加。据抽样样调查，至年末末，平均均每百户户居民家家庭耐用用消费品品拥有量量，城市市居民家家庭：彩彩电1554台，家用空空调1000台，影碟机机56台台，移动动电话550部，家用电电脑388台，组组合音响响34套套，健身身器材77套；农村居居民家庭庭：彩电电1055台，轻轻骑、摩摩托车773辆，洗衣机机70台台，热水水器477台，移移动电话话35部部，影碟碟机299台，家家用空调调16台台，家用用电脑77台。居民储储蓄存款款又

25、有增增加，增增幅提高高。年末末全市城城乡居民民储蓄存存款余额额30001.889亿元元，当年年新增4477.85亿亿元。其其中，城城镇居民民储蓄存存款余额额27881.882亿元元，新增增4600.699亿元；农村居居民储蓄蓄存款余余额2220.007亿元元，新增增17.16亿亿元。城镇居民民收入和和储蓄的的增加，从客观观上保证证了消费费的增长长。 综上所所述，从从全国国国民经济济增长态态势和上上海当地地的情况况相对来来看，上上海的经经济增的的总体水水平普遍遍高于全全国水平平，如国国内生产产总值多多出2.9个百百分点，第三产产业增长长高出11.3个个百分点点，而城城镇居民民可支配配收入超超出1

26、.4个百百分点。由此可可见，上上海当地地经济发发展具有有十分强强大的市市场后动动力。同同时由于于作为一一个国际际性大都都市，其其近几年年在整个个城市发发展的软软硬环境境方面都都进行了了十分大大量的人人力、财财力、物物力的投投入，尤尤其是外外资、高高新技术术的引入入更使其其具备了了大幅度度增长的的强大能能源。因因此，可可以清晰晰地发现现，上海海的整个个国民经经济发展展状况和和投资前前景均是是十分乐乐观的，这从目目前外资资、外企企业的大大量涌入入即可窥窥其一斑斑。三 房地地产市场场分析1发展展规模11 土地使使用权出出让情况况（19995220000）指标199551996619977199881

27、999920000出让地块块 (幅)4996401 02291 32261 11191 3225出让面积积 (万平平方米)12455.422898.2914300.75516144.52216455.96621833.222区875.11507.84839.99740.43971.881 2559.994浦东新区区646.76214.47398.09233.93255.19534.29县370.31390.45590.76874.09674.08923.28可建面积积 (万平平方米)13433.99914099.65519666.80022699.94419733.82235022.733住宅

28、720.58869.1713088.20014499.49915499.47718688.188商办综合合楼167.02199.85190.28322.1078.99044.113商业1.27712.44066.11842.99975.99292.996厂房424.46284.28336.99420.72218.7914177.677其他30.66643.99565.11534.66450.77479.77912 房地产产开发投投资和经经营情况况（19995220000）单位：亿亿元指标199551996619977199881999920000投资总额额466.20657.79614.235

29、77.12514.83566.17商品房屋屋建设投投资286.45454.79515.78440.47401.44476.32土地开发发投资53.11967.66041.55018.11913.44725.991在投资总总额中住宅280.38356.01334.07320.66324.49408.82别墅、高高档公寓寓31.77540.66426.11728.66934.55440.772写字楼81.774150.83140.04121.9081.22657.447商业营业业用房32.33962.77154.11961.11160.44251.551其他71.66988.22485.99373

30、.44548.66648.338经营收入入297.57438.78429.42567.01583.69783.69土地转让让收入40.66045.00133.99430.11415.22822.999商品房屋屋销售收收入145.92217.24211.89361.66421.06556.63商品住宅宅销售收收入126.25163.52168.00283.02359.42487.95房屋出租租收入4.06610.11915.22513.88423.11429.668其他收入入106.99166.34168.34161.37124.21174.39利润总额额44.33958.55033.55243

31、.00013.44234.33013 房地产产开发企企业房屋屋建筑面面积和造造价（19995220000）指标199551996619977199881999920000房屋施工工面积 (万)50744.860055.46653411.79954166.10050833.18855233.233住宅38433.22241544.16636477.47737044.29937477.17742633.500别墅、高高档公寓寓246.47329.62235.66192.76217.34254.11办公楼634.4610188.777929.91903.60660.12515.10商业营业业用房27

32、4.68503.29423.57511.71410.84438.47其他322.44329.24340.84296.50265.05306.16房屋竣工工面积 (万)700.391 2007.8861 4664.9961 5665.3341 4668.6621 6443.662住宅529.77992.301 1776.1141 24421 2229.2231 3888.001别墅、高高档公寓寓75.55098.22850.44043.99965.99366.337办公楼30.88286.001170.70166.9493.00195.993商业营业业用房50.77462.88859.33211

33、1.0890.889100.16其他89.00666.66758.88045.33255.44959.552房屋竣工工价值(亿元)102.55267.78336.25395.86327.76355.78住宅72.221195.34213.16242.85239.16270.29别墅、高高档公寓寓18.44145.44120.66722.88225.11420.666办公楼9.48838.66387.77696.00044.55545.441商业营业业用房7.88817.99118.33745.33827.44624.229其他12.99915.88416.99511.66216.55915.7

34、79房屋平均均造价(元/)146442217722955252992232221655住宅136331969918122195551946619477别墅、高高档公寓寓243884621141011518883814431133办公楼307554491151411575114790047333商业营业业用房155222858830966408553021124255其他14588237662883325644298992653314 商品房房销售和和出租情情况 (19995220000)指标199551996619977199881999920000商品房销销售面积积 (万)567.66573

35、.50686.4511411.91113288.67715577.877住宅536.31528.56617.0210566.77712433.33314455.877别墅、高高档公寓寓16.33149.11823.22820.88439.44553.444办公楼4.03322.77837.44151.22239.22347.776商业营业业用房6.8997.7996.74426.44539.44454.554其他20.44314.33725.2287.4776.6779.700平均销售售价格(元/)2572232000319993 49933422235655住宅247772968828911

36、302663102233266别墅、高高档公寓寓673227125580788798225720061088办公楼56633797338121111511710044392211商业营业业用房414003976636255656226831151100其他394003715533177370224024426422商品房出出租面积积 (万)50.99560.552102.02130.42219.99358.38住宅18.33414.33121.33827.33442.77159.229别墅、高高档公寓寓2.6114.4886.39914.99023.00237.442办公楼7.34416.99

37、438.88249.22993.221156.15商业营业业用房11.11916.99317.66534.77344.55162.004其他14.00812.33424.11719.00639.55680.990商品房销销售额 (亿元元)146.01183.49219.56409.32454.66555.44住宅132.83156.90178.35329.73385.64480.97别墅、高高档公寓寓10.99835.00418.88017.55522.55632.664办公楼2.28818.11630.33858.99939.44044.004商业营业业用房2.8553.1002.44417

38、.88426.99427.887其他8.0555.3338.3992.7662.6882.566220001年年上海房房地产市市场状况况 根根据20001年年上海市市国民经经济和社社会发展展统计公公报：20011年上海海房地产产市场总总体上供供求平衡衡，土地地一级市市场供应应严格控控制，商商品房销销售增势势强劲，存量房房屋交易易快速攀攀升。20001年下下半年开开始土地地出让逐逐步采用用招标、拍卖方方式。220011年全年年新增经经营性项项目土地地出让面面积为110500万平方方米，较较去年同同期增加加20.2。20001年和和去年比比较，房房地产开开发投资资额增加加9.66，商商品房新新开工

39、面面积、商商品房竣竣工面积积分别增增加7.5和和7.00，完完成土地地开发面面积则增增加488.9。20001年商商品房批批准预售售面积比比去年增增加7.1，其中商商品住宅宅批准预预售面积积比去年年增加221.22；商商品房批批准销售售面积比比去年同同期增加加10.1。20001年与与去年同同期比较较，预售售面积增增加266.1，达118322万平方方米，销销售登记记面积增增加166.3，达220200万平方方米。全全年商品品房批准准预售面面积和实实际预售售面积之之比达到到1：11.1004，实实际预售售面积大大于批准准预售面面积。住宅成成为商品品房销售售的主体体，20001年年预售商商品房中

40、中住宅占占97.9，销售商商品房中中住宅占占93.0。20001年非非本市人人员购买买商品房房明显增增加，商商品房销销售登记记中属外外地人士士购买3315224套，比去年年增加554.66，属属国外和和境外人人士购买买36339套，比去年年增加334.33，预预售中属属外地人人士购买买241184套套，比去去年增加加1066.3，属国国外和境境外人士士购买229733套，比比去年增增加2004。20001年个个人购买买商品房房比重继继续攀升升，商品品房销售售登记中中属个人人购买11906678套套，占995.33，比比去年上上升1.7个百百分点，预售中中属个人人购买11466688套套，占99

41、7.99，比比去年上上升1.3个百百分点。20001年内内销商品品房销售售排名为为浦东、闵行、普陀、徐汇、宝山，分别占占全市销销售量的的18.3%、15.6、8.22、77.2、6.5。而内销销商品房房预售排排名为浦浦东、闵闵行、普普陀、长长宁、宝宝山，分分别占全全市预售售总量的的18.5%、12.3%、9.11%、88.0%、6.9%。20001年存存量房交交易继续续快步上上升，比比去年增增加822.7，为114222.4万万平方米米，已达达到商品品房销售售量的664.11%。其其中住宅宅占722.5%。320002年年上半年年上海房房地产市市场价格格走势分分析 31 年初房房价走势势稳中略

42、略升从各区物物价局价价格监测测分中心心的监测测报告来来看，今今年一、二月份份与去年年十一、十二月月份相比比，上海海市房屋屋销售量量略缩，价格稳稳中略升升。黄浦区稳稳中略升升，其中中北片（延安东东路以北北至南苏苏州路区区域）价价高量升升，中片片（以老老西门为为中心区区域）价价格微涨涨，南片片区域房房价持平平，销量量较好。卢湾区区房价平平稳，销销量减缓缓。静安安区主要要集中在在曹家渡渡地区，价格基基本稳定定。徐汇汇区稳中中略升，其中肇肇嘉浜路路以北地地区，基基本持平平；肇嘉嘉浜路以以南至内内环线，价格略略升，销销量略增增；漕河河泾、龙龙华、田田林地区区，均有有相当规规模的大大盘上市市，价格格进一步

43、步上扬，销量活活跃；长长桥、梅梅陇地区区，稳中中微涨，销售情情况较好好。长宁宁区稳中中略升，其中内内环线以以东地区区及哈密密路至外外环线地地区房价价基本稳稳定，内内环线以以西至哈哈密路地地区则有有上扬趋趋势。虹虹口区稳稳中有升升，其中中北外滩滩地区，量增价价升；鲁鲁迅公园园附近则则稳中略略降；凉凉城地区区基本持持平。普普陀区略略有上升升，其中中内环线线附近房房价稳中中略升，长征、真北地地区则量量价持续续上扬。闸北区区趋于稳稳定。杨杨浦区销销量有所所增加，价格稳稳中略降降。浦东东新区涨涨幅趋缓缓。闵行行区稳中中趋升。松江区区基本稳稳定。青青浦区基基本持平平。宝山山区稳中中有升，其中大大场、大大华

44、地区区升势明明显。嘉嘉定区的的嘉定镇镇、安亭亭镇房价价略升，销量较较好，其其他则保保持稳定定。南汇汇区除部部分别墅墅价格略略升外，基本持持平。奉奉贤区总总体稳定定，本期期量价略略降。从市物价价局价格格监测中中心直接接监测和和调查来来看，也也是基本本稳定，略有上上涨。市市级房价价监测点点个个，其中中个个房价稳稳定，个略升升，个个略降。32 年中房房价走势势基本趋趋稳从总的情情况来分分析，国国民经济济的持续续发展，推动房房地产业业的投资资开发继继续升温温；城乡乡居民收收入的不不断提高高，购房房需求继继续扩大大；房地地产供需需呈现出出基本稳稳定的态态势；加加上购房房贷款利利率、交交易手续续费调整整等

45、一系系列政策策出台，也为房房屋销售售价格的的基本稳稳定提供供了有利利条件。但是，从比较较深入具具体的分分析来看看，影响响未来房房价尚有有许多不不确定的的因素。第一，影影响未来来房价上上涨的主主要因素素。首先先是土地地供应量量逐步减减少，加加上招标标投标制制度的推推行，土土地价格格将继续续攀升。其次是是新建楼楼盘品质质不断提提高，直直接推动动房价上上扬。沿沿黄浦江江、苏州州河两岸岸以其优优越的景景观为卖卖点，房房价还会会有较大大提高。受新的的轨道交交通、越越江工程程、高速速公路和和新的大大中型绿绿地等市市政建设设的拉动动，两侧侧周边的的房价将将进一步步上扬。在旧区区改造中中，动拆拆迁的单单位面积

46、积土地成成本越来来越高，加上各各区都强强调要成成规模有有品位的的改造开开发，也也直接影影响这些些新造楼楼盘的价价格。外外环线以以外，包包括“一一城九镇镇”的建建设，均均强调要要有高起起点、高高品位的的小区建建设，必必然也将将推动房房价的上上升。再再次，外外省市、境外的的购房者者在不断断地增加加，而且且这些购购房者往往往选择择的是质质量好、价格高高的房屋屋。例如北外外滩、陆陆家嘴的的万元以以上楼盘盘，徐汇汇区元元以上的的楼盘一一半以上上为这些些购房者者所买，且销售售很快，这就促促进了部部分开发发商追求求开发高高价、厚厚利豪宅宅。还有有，旧区区改造力力度加大大，将有有利于购购房需求求的扩大大，进而

47、而影响房房价的上上扬。第二，影影响房价价下降的的主要因因素。首首先是房房屋供求求状况在在变化，在供应应量不断断增加的的同时，需求量量是否同同步增加加还是一一个不确确定因素素。其次次是豪华华楼盘价价格上涨涨的同时时，中低低档的楼楼盘价格格基本稳稳定，还还有可能能下调。从目前前情况看看，房屋屋购买者者的多数数仍然是是上海市市民，以以四五十十岁左右右的居民民为多，他们往往往选择择40000元左左右的楼楼盘，555000元以上上的楼盘盘普遍难难以承受受。他们们希望房房价稳定定并等待待着下降降。购得得起高价价房、豪豪宅的毕毕竟还是是小部分分，大约约占左右右。再次次，股市市行情的的走好，相对地地吸引了了部

48、分资资金。当当然也会会有部分分股民等等待股市市解套后后，抽回回资金去去买房。综上所述述，由于于在可预预见的阶阶段内，没有影影响上海海市房价价必涨或或必跌的的确定因因素，因因此我们们预测上上海未来来半年到到一年的的房价走走势与前前一阶段段相同，将基本本稳定略略有波动动。同时时由于居居民购买买力的增增强和上上海投资资环境的的良好形形势，使使得在现现阶段内内，上海海的房产产销售呈呈现一片片良好形形势。而而与此同同时，整整个上海海市仅嘉嘉定区块块的开发发空间最最为强大大，这无无形中暗暗示着在在“国际汽汽车城”的开发发建设过过程中，大量客客商的涌涌入必定定会带动动一股新新的投资资热潮。四 政策策法规1中

49、国国人民银银行降息息月日，中中国人民民银行宣宣布降息息。此次次降息，金融机机构各项项存款年年利率在在现行基基础上平平均下调调0.225个百百分点，其中活活期存款款利率由由0.999下下调为00.722，下下调0.27个个百分点点；一年年期定期期存款利利率由22.255下调调为1.98，下调调0.227个百百分点。各项贷贷款年利利率在现现行基础础上平均均下调00.5个个百分点点，其中中六个月月期贷款款利率由由5.558下下调为55.044，下下调0.54个个百分点点；一年年期贷款款利率由由5.885下下调为55.311，下下调0.54个个百分点点。个人人住房贷贷款利率率相应下下调，五五年期以以内

50、由原原来的55.311%降为为4.777%，五年以以上的由由原来的的5.558%降降为5.04%。降息对楼楼市是一一大利好好，银行行利率的的下降，会使居居民减少少储蓄额额，转向向寻找新新的投资资机会或或者扩大大即期消消费。股股市和房房地产是是最具投投资价值值的行业业。最近近深、沪沪股市低低迷，不不少投资资者已移移师房地地产，选选择置业业升值的的投资渠渠道。由由此看来来，如果果居民存存款大量量进入房房地产市市场，那那将大量量刺激消消费需求求，给楼楼市的发发展带来来新的机机会。而而与此同同时，大大投资商商更能凭凭借其有有利的资资金条件件在其中中赢取更更大的创创利空间间。这种种形势无无疑是对对大投资

51、资商的一一种强大大诱惑。2拆迁迁安置规规定拆迁居住住房屋主主要有两两种补偿偿安置方方式：一一是市场场价补偿偿安置，即按照照被拆除除房屋的的房地产产市场评评估价，给予被被拆迁人人或被拆拆迁房屋屋承租人人货币补补偿或者者与货币币中补偿偿金额同同等价值值的产权权房屋；二是异异地产权权房屋安安置，即即符合条条件的被被拆迁人人或被拆拆迁房屋屋承租人人以原房房屋建筑筑面积为为基础，在“拆拆一还一一”的基基础上，再增加加地段级级差面积积，在应应安置面面积内不不结算差差价。由于上海海被拆除除房屋大大部分属属于旧式式里弄和和简屋，房屋陈陈旧，结结构较差差，户均均面积较较小，评评估价偏偏低，相相当一部部分被拆拆迁

52、居民民得到的的中补偿偿安置款款可能低低于原来来的补偿偿安置水水平，上上海设置置了最低低平补偿偿单价标标准，并并增加了了价格补补贴。因因此，居居住房屋屋市场价价补偿安安置标准准的基本本公式为为：货币补偿偿金额=（市场场单价十十价格补补贴）xx被拆除除房屋的的建筑面面积上述公式式中，“市场单单价”，为房地地产市场场的评估估单价，评估单单价不足足最低补补偿偿单单价标准准的，以以最低补补偿单价价标准计计算；“最低补补偿单价价标准”，为被被拆除房房屋同区区域已购购公房交交易的平平均单价价。“价价格补贴贴”，评评估单价价不足最最低补偿偿单价标标准的，按最低低补偿单单价标准准的一定定比例（不低于于20%）确

53、定定；评估估单价高高于最低低补偿单单价标准准的，按按高出部部分与最最低补偿偿单价标标准差额额的一定定比例（不低于于20%）确定定。3购买买商品住住房交易易手续费费下调上海为了了简化交交易程序序，下降降收费标标准，减减轻购房房人的负负担，对对个人购购买商品品住房统统一交易易手续费费标准，具体收收费标准准通知如如下：个人购买买商品住住房每次次交易过过户时，其交易易价格 在300万元以以上的，按每套套（别墅墅按每幢幢 ）5500元元收取，由交易易双方各各支付2250元元；交易易价格在在30万万元（含含30万万元）以以下的，按每套套2500元收取取，由交交易双方方各支付付1255元。4市内内外销商商品

54、住房房并轨41 土地供供应的并并轨主要包括括：（一一）统一一地价体体系。取取消原有有的内、外销商商品住房房项目土土地使用用权出让让金价格格的差别别。（二二）统一一土地收收益的收收取和分分配方式式。42 商品住住房交易易的并轨轨主要包括括：（一一）统一一租售对对象。无无论是并并轨前还还是并轨轨后取得得土地使使用权建建造的商商品住房房，均取取消租售售对象的的限制，境内外外的企业业、组织织和个人人均可以以购买或或者租赁赁。（二二）统一一交易收收费。将将个人购购买商品品住房按按买卖价价格一定定比例收收取手续续费，改改为每次次交易过过户时按按统一规规定的标标准收费费。5住房房分配货货币化上海正积积极稳妥

55、妥推进住住房分配配货币化化政策。实行住住房分配配货币化化，意味味着今后后单位不不再分房房，有关关资金转转化为住住房补贴贴后，分分次或一一次性补补贴给职职工，由由职工到到市场上上通过购购买或租租赁等方方式解决决自己的的住房问问题。这这一住房房分配体体制的改改变，可可以克服服实物分分房制度度产生的的种种弊弊端，极极大地刺刺激住宅宅消费。6蓝印印户口的的取消上海对外外来常住住人口实实行蓝印印户口政政策是119944年2月月起试行行的，119988年进行行了修订订。几年年来，这这一政策策对上海海招商引引资、引引进人才才，尤其其是繁荣荣上海的的房地产产市场，均起到到了积极极的杠杆杆作用。但由于于近来申申

56、办蓝印印户口的的人员增增长过快快，超过过申办控控制总量量而积压压待办的的数量过过多，给给上海人人口的综综合调控控造成较较大压力力。为此此，上海海作出了了停止受受理的决决定。以上海联联洋集团团世纪公公园边的的一处“联洋社社区”为例，有100%的购购房者买买房的目目的是为为了办理理蓝印户户口。据据介绍，这些“新移民民”大多多来自江江浙一带带。因为为蓝印户户口可转转为正式式户口，很多人人都把这这一个名名额让给给了孩子子，他们们可以凭凭借户口口在上海海读中学学、继而而考大学学，大大大降低了了考学的的难度。而蓝印印户口的的停办将将使有这这一目的的的外省省客户减减少。购房门槛槛的降低低，将大大大提高高老百

57、姓姓的购买买机会，这必将将引发又又一场的的购销热热潮。而而与此同同时，房房地产销销售政策策的调整整和“蓝印户户口”的停办办以及“上海市市居住证证”制度度的实施施，将从完完善户藉藉制度和和投资环环境方面面给予投投资更大大的投资资空间。五 旅游游市场分分析1上海海旅游业业概况上海是一一座充满满生机，富有激激情的城城市。其旅游游业从119911年以来来，始终终保持持持续，稳稳定，健健康发展展的态势势。20011年1至至10月月，上海海旅游经经济运行行情况良良好，主主要表现现在：入入境旅游游总体增增长，国国内旅游游稳步增增长，旅旅游经济济运行各各项指标标全面提提升，旅旅游企业业经营效效益接近近历史最最

58、好水平平。 入境境旅游总总体增长长。1至至10月月，上海海接待入入境旅游游者1771.554万人人次，比比上年同同期增长长16.78%。其中中，一季季度接待待入境旅旅游者441.884万人人次，同同比增长长14.85%；二季季度接待待入境旅旅游者556.448万人人次，同同比增长长26.64%；三季季度接待待入境旅旅游者552.775万人人次，同同比增长长21.49%。受“9.111”事事件的影影响， 10月月的入境境旅游同同比虽有有较大回回落，但但至20001年年底仍突突破了接待入入境旅游游者2000万人人次的大大关。 国内内旅游稳稳步增长长。首先先，国内内旅游收收入增幅幅超出国国内旅游游人

59、次的的增长。其次，从旅游游黄金周周及双休休日国内内旅游情情况来看看，发展展势头良良好。220011年“五一”、“十一”旅游黄黄金周及及春节期期间，全全市共接接待旅游游者8665万人人次，国国内旅游游收入444.663亿元元人民币币。 旅游游企业经经营状况况良好，效益接接近历史史最好水水平。一一是全市市星级宾宾馆客房房平均出出租率达达68.29%，比220000年同期期上升约约6个百百分点；二是星星级饭店店客房房房价普遍遍呈降幅幅减小、止跌回回升的态态势。如如全市五五星级饭饭店客房房平均房房价比220000年同期期增长113.33%，市市区客房房房价普普遍回升升；三是是旅行社社业务量量放大，旅游

60、景景点节假假日游客客增多。 上海市市确定220022年旅游游业主要要发展目目标是：接待入境境旅游者者比去年年的2004万人人次增长长5；旅旅游创汇汇比去年年的188.255亿美元元增长111；吸引国国内旅游游者比去去年的882544万人次次增长55；旅旅游产业业总收入入超千亿亿元，使使增加值值占全市市比重从从去年的的5.55提高高到5.7。220001年年全国各各地入境境旅游接接待收汇汇情况20011年1-12月月，各地地入境旅旅游虽然然受到“9.111事件件”的不利利影响，但入境境旅游接接待仍取取得了良良好的增增长态势势，其中中各地接接待外国国人、澳澳门同胞胞和台湾湾同胞的的增幅超超过100