某海外房地产项目开发的风险分析课件

1、研究生 XXX指导教师 王幼松教授2015年5月某海外房地产项目开发的风险分析目录123456文献回顾与综述案例项目介绍案例项目风险评估案例项目风险控制分析结论与展望选题背景及研究方法123456选题背景及研究方法文献回顾与综述案例项目介绍案例项目风险评估案例项目风险控制分析结论与展望选题背景01选题背景01选题背景01研究方法01文献回顾与综述02123456文献回顾与综述案例项目介绍案例项目风险评估案例项目风险控制实证分析结论与展望选题背景及研究方法案例项目介绍03 进入模式综合比较独资合资优缺点，首要考虑资金的安全性，同时结合海外拓展长期战略，决定以合资方式进入马来市场，累积经验，培养人

2、才0303规划与产品设计定位：国际度假、养老圣地，新加 坡美丽后花园产品：高层洋房73141m2二房三房为主；公寓3769m2一房二房为主配套：风情商业街，人造沙滩，游艇码头，私人会所，五星级酒店园林：依托自然资源，面临新加坡海，组团独立主题公园，无边泳池03开发销售计划年 限 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年合 计可售面积（m2）229，432232，481229，90446，163 / /737,980销售均价（元/ m2）17，43417，85118，70332，294 / / /销售额（亿元）40.041.543.014.91 / /139.4现金

3、收入（亿元）4.020.1538.937.3625.3113.67139.4备注项目预计分6年开发，4年销售03经济测算销售毛利率33.70%销售净利率18.61%销售净利润总额25.94亿元RMB 土地成本获利倍数1.22开发周期6年预售首年资金回笼率 0.00%内部收益率19.00%净现值12.5亿元RMB04案例项目风险预测规划决策阶段：政策变化、客户群风险、决策失误建设阶段：政策变化、融资困难、规划与设计变动在销售阶段：政策变化、客户群风险、决策失误04案例项目风险评估与实证分析售价下跌、开发成本上升、工期延长等因素对投资收益的影响较为敏感，土地费用上升、开发面积减小的敏感性稍差敏感性

4、分析123456文献回顾与综述案例项目介绍案例项目风险评估案例项目风险控制分析结论与展望选题背景及研究方法05 一、进入模式加影，万挠两个项目试点 合资，股权50%，规模不大困难：股权较小，无决断影响力；土地谈判进展缓慢（启动土地谈判一年半时间，仍然未完成）；项目推不动收获：学习经验；培养人才案例项目：成立绝对控股合资公司（90%）;选择无主的滨海滩涂地（土地谈判仅费时6个月）；经验一:房企进军海外,从小项目着手,成立合资公司,累积 经验,开拓人脉,培养人才05 二、资金困局自有资金缺乏自有资金需要4550%国外金融机构贷款获取困难：规模庞大，额度限制；信用记录缺乏；保护主义中资银行海外业务独

5、立，企业在国内累积的信用度不适用于国外,银行对企业能否适应当地暂持怀疑态度“走出去”财政资金不包括房地产行业个人资金出境限制售楼款回收周期漫长马来规定,分13个环节支付售楼款至主体结构封顶,买方仅需分期支付35%款项最后一笔楼款,可在收楼使用后24个月内支付目前签订合同,最早交楼日期2018.8,距离发售日期达5年之久工程款须按进度支付给施工方,否则属违法经验二:海外房地产开发, 须精确计算快速开发所带来的成本增加与取得收益是否匹配,制定适合的开发计划；建议国内银行综合企业在国内累积的信用审批发放贷款；松动外汇管制05经验三:完善外派人才培养晋升海外服务归国等管理制度;国内 外行文分别管理;加

6、强文化建设及员工相互融合;建议国 家加强双边磋商,力争东道国对我国开放劳务市场 三、人才流失自有人才流失劳工严重缺乏,懒散疏于管理05 四、政治及汇率风险 新马填海纷争应对:环评,调整规划,资助环保,宣传后果:工期延后3个月05 马国政策修订,控制外国人购房第二家园政策修订,提高外国人购房门槛增税:新增6%的商业服务税;30%的不动产增值所得税由3年内转售征收改为5年内转售征收国内客户在海外缺乏信用记录，且不注意在国内的信用积累，影响在东道国申请住房贷款的审批通过率 汇率浮动,带来风险经验四:政治风险,冀望国家影响力的提高,双边协定的约束,以及投 资协议、合同书等具法律约束力文件 ；规避汇率风

7、险，企 业须尽力在当地融资，投保相应外汇险，大力开拓客户群05 五、工程技术风险依赖国外技术力量弊端较多国外设计体系专业性强，但需较多协调时间，部分设计问题甚至须到施工阶段方能发现填海质量控制在国外找不到相应规范，最终按照国内道路码头规范确定相关填海参数近年来国外工程建设项目相对较少，工程经验累积不够外方工程技术人员设计手法粗犷，安全系数选取超规范较多，荷载及构件尺度选用偏大，构建类型归并偏粗，成本控制意识不强，最终导致土建成本较计划为高05经验七:海外房地产拓展注重稳扎稳打,切忌冒进;投保相应商业 保险 七、其他风险123456文献回顾与综述案例项目介绍案例项目风险评估案例项目风险控制实证分析结论与展