君里雅居标书

1、PAGE PAGE 67一、投标函_郑州君利建安房地产有限公司_（招标人名称）：1我方已仔细研究了君利雅居悦物业管理项目的全部内容，愿意以人民币（大写）每月每平方米_1.3_元（住宅），商业每平方米_3.0_元的投标报价，按合同约定实施和完成本项目。2我方承诺在投标有效期内不修改、撤销投标文件。3随同同本投标标函提交交投标保保证金一一份，金金额为人人民币（大写）壹万元（_1000000.000_）。4我方方承诺所所有物业业管理从从业人员员满足国国家相应应从业管管理规定定。5如我我方中标标，我方方承诺在在收到中中标通知知书后，在中标标通知书书规定的的期限内内与你方方签订合合同。6我方方已详细细阅

2、读全全部招标标文件，包括修修改、澄澄清文件件（如有有的话）以及全全部参考考资料和和有关附附件。且且我方是是基于对对上述文文件的完完全理解解而做出出的应答答。7我方方在此声声明，所所递交的的投标文文件及有有关资料料内容完完整、真真实和准准确。8我方方愿意向向招标人人提供任任何与该该项投标标有关的的数据、情况和和技术资资料。投 标 人：_郑州恒恒臣物业业服务有有限公司司（盖单单位章）法定代表表人或其其委托代代理人：_（签字）地址：郑郑州市中中原区朱朱屯西路路1322号院22号楼11单元111号_电话：_03371-6755706678_传真：_003711-67757006788_年_月_日日二、

3、法定定代表人人授权委委托书本人作为为 郑州恒恒臣物业业服务有有限公司司 的法定定代表人人，在此此授权我我公司的的 刘崎崎 ，其身身份证明明号码：410010331977405526003144 ，作为为我的合合法的授授权代表表，以我我的名义义并代表表我公司司全权处处理 君利雅雅居悦住住宅小区区（项目目名称）一标段段投标的的各项事事宜。本授权书书期限自自20115年005月110日起起至20115年110月330日止止。在此授权权范围和和期限内内，被授授权人所所实施的的行为具具有法律律效力，授权人人予以认认可。授权代表表无权转转让委托托权，特特此委托托。授权代表表： （签签章） 性性别： 男男

4、年龄： 411 身份证号号码： 410010331977405526003144 职务务： 副总经经理 投标人： 郑州恒恒臣物业业服务有有限公司司 （单位位全称）（盖章章） 法定代表表人： （签章章） 授权委托托日期： 220155 年 055 月 100 日三、廉洁洁合作承承诺书投标单位位：郑州州恒臣物物业服务务有限公公司 我方郑重重承诺在在参与 君利雅雅居悦住住宅小区区（招标标单位/招标项项目）的的投标、开标、评标、中标过过程中，认真履履行以下下廉政条条款：一、不向向招标单单位评审审委员会会委员及及所有工工作人员员，采取取任何手手段赠送送礼品、礼金、有价证证券或提提供其他他不正当当利益，以

5、谋取取中标资资格。二、不在在私下通通过任何何形式与与招标单单位串通通投标，损害国国家利益益或企业业利益。三、不采采取任何何他人名名义参与与投标或或者以其其他方式式弄虚作作假，骗骗取中标标资格。四、不以以任何形形式串通通其他投投标单位位抬高报报价或降降低报价价，以及及采用其其他手段段影响招招标公证证的行为为。五、我方方在本次次投标过过程中，如有违违反前款款所列行行为的，将由招招标单位位依法取取消我方方本次投投标资格格，并且且承诺永永久不再再参加招招标单位位依法组组织的任任何工程程或采购购项目的的投标。因上述述行为在在本次投投标或中中标后给给招标单单位造成成工程或或采购项项目任何何损失的的，我方方

6、将依法法承担赔赔偿责任任。投标单位位：（盖盖章）法定或委委托代理理人：（签字）20155年 5 月 10 日日投标报价价序号名称单价1住宅服务务费1.3元元/月2商业服务务费3.0元元/月3地上车位位40.00元/月4地下车位位50.00元/月物业管理理方案一、物业业管理服服务整体体设想、策划根据“君君利雅居居悦”的设计计特点，现拟出出“君利雅雅居悦”物业管管理方案案及构想想。我们们真诚希希望在与与贵方合合作中，能使业业主和住住户能充充分享受受到物业业管理所所带来的的方便、温馨和和周到的的服务，使“君利雅雅居悦”物业持持续升值值，为住住户营造造一个安安全、整整洁、优优美、方方便的阳阳光社区区，

7、提升升生活品品质，实实现业主主、开发发商、物物业公司司和谐、多赢的的经营目目标。“君利雅雅居悦”位于孟孟祥路、孟岗路路与1007国道道连线交交汇处，地上总建建筑面积积约12万平平方米，地下总总建筑面面积约33万平米米。小区区以166栋高层层住宅为为主，配配有较高高价值的的店面，交通便便捷，银银行、学学校、超超市、酒酒店等生生活设施施齐全，是居家家置业的的理想物物业。美美丽的社社区，更更需要“恒臣物物业”这样耐心心、细致致、负责责任的物物业公司司去用心心呵护。根据君利利雅居悦悦的实况况，我公公司确定定君利雅雅居悦物物业为中中高档管管理。其其服务标标准及管管理方式式如下：“对物业业进行严严格管理理

8、，为业业主、开开发商提提供优质质服务”是本公公司的根根本理念念，规范范化管理理，贴心心服务，铸造品品牌物业业公司的的信誉与与形象。（一）标标准化管管理物业业管理涉涉及面广广，一般般住用户户对物业业管理服服务内容容、标准准、档次次很难进进行全面面了解，业主对对服务质质量与收收费关系系的误解解是当前前物业公公司与业业主关系系僵化的的一个主主要原因因。房屋屋及设备备保养不不及时、日常管管理松懈懈、随意意是物业业管理水水平低下下、业主主怨声载载道的根根本原因因。本公公司从项项目前期期管理、入伙、二次装装修、房房屋维修修与养护护、给排排水及电电气设备备管理、消防、安全、保洁、绿化以以及便民民服务，均实施

9、施全面的的、标准准化质量量管理，使本公公司物业业管理行行为向规规范化的的国际惯惯例靠拢拢，在内内部管理理上自律律、制度度上创新新，以达达到管理理严格有有序、服服务质量量高的管管理目标标，使开开发商放放心、业业主满意意、公司司信誉度度得到提提高。（二）沟沟通服务务至上组织织、沟通通、协调调能力是是物管企企业的一一项不可可或缺的的重要素素质，具具备这项项素质，工作中中的各项项矛盾往往往可以以大事化化小、小小事化无无；反之之，则误误会重重重，隔阂阂加深。目前大大多数物物业公司司受投诉诉主要在在于沟通通不畅所所致。为为此，本本公司专专门设置置业主联联络处，通过礼礼貌走访访、接待待业主投投诉、较较好解决

10、决业主提提出的问问题（合合理要求求）、答答复业主主疑问、设置业业主交流流箱、公公示栏、宣传栏栏等方式式，发展展与业主主的良好好关系。同时，鉴于物物业管理理是一项项具体、繁琐的的业务，公司要要求管理理人员亲亲力亲为为，实行行走动式式管理，亲临服服务一线线，直接接了解业业主需求求，认真真负责，讲道德德，重诚诚实，对对业主有有求必应应，保证证服务质质量。凡凡是业主主对入伙伙交房时时提出的的涉及与与开发商商有关的的问题，我们将将利用规规范物业业公司的的耐心、亲切的的服务优优势对业业主进行行沟通、疏导和和抚慰，有效化化解部分分业主似似懂非懂懂的怨气气、误解解或投诉诉，并按按物业管管理的规规范要求求登记下

11、下来，书书面呈报报开发商商。绝对对禁止加加剧业主主与开发发商、开开发商与与物业公公司、物物业公司司与业主主之间错错综复杂杂矛盾的的做法与与行为。（三）缔缔造亲善善的社区区文化创造造一个和和谐、文文明、舒舒适、优优美的生生活与工工作环境境是我公公司与业业主的共共同愿望望。因此此，本公公司提倡倡文明、礼貌、亲善的的社区文文化，与与业主共共建共荣荣、友好好相处、相互信信任，主主导公司司员工发发展与业业主、派派出所、社区居居民委员员会以及及政府部部门的友友好协作作关系。不论员员工在工工作期间间或在工工作区域域之外，业主或或员工的的难处是是否关系系到本人人，都要要热心助助人、温温善相待待，主动动构架良良

12、好的人人际关系系，为小小区、为为业主、为自己己、为这这个物欲欲横流的的社会开开辟一方方文明的的净土。（四）服服务标准准（11）建立立24小小时值班班制度，设立服服务电话话，接受受业主和和使用人人对物业业管理服服务报修修、求助助、建议议、问询询、质疑疑、投诉诉等各类类信息的的收集和和反馈，及时处处理并有有回访记记录。（22）定期期向住用用户发放放物业管管理服务务工作征征求意见见单，对对合理建建议及时时整改。满意率率达85%以以上。（33）建立立落实维维修承诺诺制，零零修急修修及时率率1000%，返返修率不不高于22%。（44）每半半年公开开一次物物业管理理服务费费用收支支情况。（4）物物业档案案

13、、业主主楼案、设备设设施档案案齐全。（6）常常规性公公共服务务1、房屋屋管理及及维修养养护（11 栋号号、楼层层、房号号等标志志明显，设立引引路方向向平面图图。（22 物业业外观完完好、整整洁、外外墙无脱脱落，无无乱贴、乱涂、乱画现现象。（33 空调调安装统统一。共用设备备管理，保证设设备与机机房环境境整洁，设备良良好，定定期保养养无事故故隐患。（11）供电电系统。保证正正常供电电，停电电提前11天通知知用户，备用应应急发电电机可随随时起用用。接地地电阻每每3年检检测1次次。（22）弱电电系统。保证系系统正常常工作。故障及及时排除除。（33）消防防监控系统统。244小时值值班；设设备设施施齐全

14、、完好无无损，可可随时起起用；组组织开展展消防法法规及消消防知识识的宣传传教育，明确各各区域防防火责任任人；消消防疏散散通道畅畅通；保保证无火火灾安全全隐患。（44）给排排水系统统。每半半年清洗洗水池11次，保保证水质质符合国国家标准准；水池池、水泵泵周围清清洁卫生生，无二二次污染染；停水水提前11天通知知；消防防泵每月月进行11次操作作，每年年进行11次全面面检查；排水系系统通畅畅，汛期期道路无无积水，地下室室、车库库、设备备房无积积水、侵侵泡发生生；遇有有事故，维修人人员在220分钟钟内到达达现场抢抢修，并并无长时时间停水水；制定定有应急急处理方方案。3、共用用设施管管理。共共用配套套服务

15、设设施完好好，道路路、楼道道等公共共照明完完好，道道路通畅畅，路面面平坦。4、保安安及车辆辆管理。（11）专业业保安队队伍，224小时时值班及及巡逻，保安文文明执勤勤，言语语规范，处理突突发事件件。（22）出入入车辆有有序，无无堵塞交交通现象象，不影影响行人人通行。（33）车辆辆出入管管理严格格，有登登记。（44）停车车场停放放整齐，场地整整洁。（55）危及及人身安安全处设设有明显显标志和和防范措措施。（66）联系系群众，搞好群群防群治治。（77）在公公安派出出所指导导下搞好好治安管管理。5、环境境卫生管管理。做做到定人人、定地地点、定定时间、定任务务、定质质量。（11）环卫卫设施完完备。（2

16、2）实行行标准化化清扫保保洁。（33）垃圾圾日产日日清，定定期进行行卫生消消毒灭杀杀。（44）共用用部位保保持清洁洁，无乱乱贴、乱乱画现象象，大堂堂、楼梯梯、扶栏栏、天台台、屋面面等保持持洁净，公共场场地无纸纸屑、烟烟头等废废弃物。（55）做好好环卫宣宣传工作作，提高高人的清清洁卫生生意识。6、绿化化管理（11）绿地地无改变变使用用用途和破破坏、践践踏、占占用现象象。（22）花草草树木修修剪整齐齐美观，无病虫虫害，无无折损。（33）绿地地无纸屑屑、烟头头、石块块等杂物物。（44）绿化化完好率率达到995%以以上。7、室内内装饰装装修管理理（二次次装修）。全过过程监控控，保证证房屋的的整体性性，

17、美观观性和结结构安全全。（11）受理理本小区区二次装装修咨询询与审批批。（22）所有有装修人人员到管管理处办办理出入入证。8、房屋屋租售管管理。（11）督促促外来人人员在三三天内办办理登记记手续。（22）配合合派出所所、居委委会对小小区内租租户、流流动人员员的调查查，并登登记在册册，确保保小区的的生活安安全。9、社区区文化（11）设立立学习宣宣传园地地，开展展健康向向上的活活动。（22）制有有居民精精神文明明建设公公约。（33）配合合街道办办事处、居委会会、派出出所开展展各项工工作。（44）业主主满意率率85%以以上。（七）针针对性的的专项服服务（代代理业务务）1、代住户户进行室室内卫生生清扫

18、、室内装装修、搬搬家等。2、提供空空房代管管、房屋屋中介等等服务。3、代定报报刊、邮邮件报刊刊的代收收代发。4、提供维维修服务务并做到到小修不不过夜，中修三三天完成成。5、安装、维护和和修理各各种家用用电器和和生活用用品等。具体实施施细节与与作业规规范（一）、垃圾桶桶垃圾桶由由专人负负责，垃垃圾量超超过一半半时应及及时清倒倒，放置置垃圾袋袋时应检检查有无无缺口，更换垃垃圾袋后后应应清清洁垃圾圾桶内外外壁，保保持卫生生、洁净净、干燥燥。（二）、公共卫卫生间洗手间的的地面、大小便便器，每每天必须须彻底冲冲刷，除除掉一切切污渍，进行有有效灭菌菌处理，及时保保洁。保保持洗手手间空气气无异味味，清洁洁洗

19、手间间工具材材料应专专用，清清洁完毕毕后，清清洁工具具应清洗洗干净。（三）、“四轻服服务”和“五个不不”1、在作作业时的的全过程程应严格格遵守基基本操作作规范，既走路路轻、讲讲话轻、操作轻轻、敲门门轻。2、严格格遵守职职业规范范，既不不该进入入的地方方不进入入，不该该动的地地方不动动，不该该看的不不看，不不该问的的不问，不该说说的不说说。工作标准准地面：光光亮、无无灰尘、无杂物物、无污污迹、无无积水、无死角角。楼梯：扶扶手、踢踢脚线、各种指指示牌、标牌外外表干净净无污渍渍。墙壁、天天花板：表面干干净无污污迹、浮浮灰、脚脚印及乱乱贴乱画画、无蜘蜘蛛网。公共卫生生间：地地面无污污迹、无无积水、无废

20、弃弃物、便便池无尿尿垢，积积便、积积液、异异味、洗洗手盆、镜台、拖把台台内外光光洁、无无积液，墙壁无无浮灰、无蜘蛛蛛网、无无污渍，门窗、隔断洁洁净，无无各类小小广告、字迹，便纸篓篓及时清清理，手手纸不超超过纸篓篓1/33，应在在适当地地方放卫卫生球。定期喷喷洒灭蚊蚊、蝇、虫药物物。各种公用用工具：如灯具具、吊扇扇、消防防栓、箱箱等表明明干净。服务各种种程序（一）一一般程序序1、各种种时间必必须穿工工作服，服装整整洁并佩佩戴工作作牌。2、严格格执行公公司各项项规章制制度，做做好“四个不不”，既不不该进入入的地方方不进，不该动动的地方方不动，不该看看的不看看，不该该问的不不问。3、清洁洁工具应应严

21、格区区分，如如办公用用抹布、公共区区域用抹抹布和卫卫生间用用抹布，拖布也也应分开开使用，标记明明确，抹抹布、拖拖布使用用后应洗洗净在消消毒，悬悬挂晾干干。4、室内内公共通通道每天天定时通通风，保保持空气气清新。5、强化化自我保保护意识识，防止止工作中中摔伤，在高处处作业一一定要有有两人以以上。6、垃圾圾装塑料料袋内封封闭运送送。（二）除除四害程程序1、灭鼠鼠用敌鼠钠钠盐、大大隆、鼠鼠必杀灭灭鼠。此此药可以以放置于于草地，楼宇周周围及垃垃圾池，污水井井，卫生生间，停停车场、地下室室，属慢慢性药物物，对人人畜无害害。2、消灭灭蚊、蝇蝇 = 1 * GB3 用家虫虫清等药药喷洒蚊蚊、蝇。主要喷喷洒在

22、角角落，污污水井，停车场场，卫生生间，垃垃圾池。 = 2 * GB3 用灭害害灵对管管道井进进行蚊、蝇消杀杀。3、消灭灭蟑螂 = 1 * GB3 10爱克宁宁,奋斗斗呐粉剂剂、拜力力坦浮油油交替喷喷洒下水水道，沙沙井，污污水井蟑蟑螂藏身身的洞穴穴，缝隙隙，角落落，墙角角等处。 = 2 * GB3 室内用用蟑螂灵灵杀蟑螂螂，放转转置于柜柜内、台台内、桌桌边等。4、消杀杀白蚁： = 1 * GB3 利用其其生活习习性和活活动规律律找巢，用155柏桦桦饵剂放放置在白白蚁经常常出没的的地方，白蚁接接触后死死亡。 = 2 * GB3 利用药药物借助助于白蚁蚁习性在在群体内内进行扩扩散，最最后使全全巢白蚁

23、蚁死亡，具体何何等法：用毒死死蜱、灭灭蚁灵进进行诱杀杀、毒杀杀一次。5、消杀杀注意事事项： = 1 * GB3 消杀用用药水、药物应应由专人人保管，以免无无关人员员接触发发生事故故。 = 2 * GB3 消杀用用药水、药物应应存放于于干燥处处，以免免受潮，影响药药水，药药物使用用效果。 = 3 * GB3 每次消消杀前要要以通知知的形式式告知，说明消消杀范围围、内容容、注意意事项等等，以免免意外发发生。（三）清清洁服务务工作程程序1、不锈锈钢用品品清洁程程序 = 1 * GB3 先用沾沾有中性性清洁剂剂的毛巾巾抹擦表表面。 = 2 * GB3 用金属属除污剂剂除污。用干毛毛巾抹净净不锈钢钢表面

24、。置少许许不锈钢钢清洁剂剂原液于于无毛绒绒布上，对不锈锈钢表面面进行均均匀、全全面的拭拭抹。清洁电电梯厅内内外不锈锈钢表面面时应防防止轿厢厢门开关关造成的的意外，上不锈锈钢清洁洁剂时应应适量。2、仿石石地砖清清洁程序序日常清清洁、保保洁每日日次数。对污染染较重的的部位可可以用稀稀释盐酸酸清洗，清洗后后应立即即次该处处用清水水洗干净净，并擦擦干净沾沾有盐酸酸的工具具、鞋等等，防止止盐酸腐腐蚀金属属设施及及其他易易腐蚀的的物件，地面。每半月月全面清清洗一次次地面，清洗时时间在办办公室下下班后。3、灯饰饰清洁程程序首先应应关闭需需清洁灯灯饰的电电源。用浴帽帽或塑料料布将灯灯头罩好好，并用用橡皮圈圈缠

25、紧。在所清清洁的灯灯饰下铺铺好布块块。将喷壶壶注入清清洁剂并并加压，直喷灯灯饰，如如果灯饰饰较脏可可重复几几次，待待其清洁洁干净后后，用装装有清水水的喷壶壶进行喷喷洗。用毛巾巾将灯头头罩抹干干，待完完全干后后可拆除除浴帽或或塑料布布，打开开电源。4、晶硬硬外理程程序工具及及药剂：晶面处处理机、高速抛抛光机、全自动动洗地机机抛光垫垫、钢丝丝棉垫、工作指指示牌、拖把、晶硬粉粉、K22处理剂剂。将晶硬硬粉、KK2按比比例调和和至糊状状，均匀匀倒在清清洁干净净的需处处理的花花岗石上上。用晶面面处理机机配专用用垫以直直角磨，汉磨至至干燥或或晶面处处理机运运转操作作吃力时时，喷清清水磨，重复洗洗5次以以上

26、，再再过清水水（用自自动洗地地机清洗洗地面）2遍，等地面面干后再再用高速速抛光机机抛光。注：传统统的石材材保护为为打蜡，但是石石质的反反光和蜡蜡层的反反光不一一致，所所以石材材地面一一经打蜡蜡就会模模糊一片片，况且且打蜡必必须定期期起蜡，而属于于强碱性性的起蜡蜡水极易易腐蚀碳碳酸钙而而加快石石材老化化；晶硬硬处理是是利用晶晶硬剂加加上晶面面的摩擦擦，在物物理和化化学双重重作用下下，使地地面表层层形成坚坚硬致辞辞密的晶晶硬层，令石材材不易受受损和污污染；晶晶硬处理理还有修修补作用用，可以以修得轻轻微受损损的地面面，使石石面回得得平滑明明亮，光光泽度提提高，令令石面保保持完美美，历久久如新。5、玻

27、璃璃清洁程程序用玻璃璃铲刀铲铲除玻璃璃上的污污迹，但但应注意意操作，防止划划伤玻璃璃。将粉头头（补水水器）套套在伸缩缩杆上，浸入已已稀释的的玻璃水水，沿玻玻璃面上上下抹洗洗。清洗完完毕后，用玻璃璃刮均匀匀刮除玻玻璃上的的水分（玻璃刮刮应与玻玻璃保持持4500角），同时用用毛巾抹抹净玻璃璃刮上的的水分，一洗一一刮边贯贯进行，在接地地处，粉粉头（补补水器）和玻璃璃刮均应应横向作作业。用毛巾巾抹去残残留水迹迹，并将将溅于地地面的水水抹干净净。6、清洁洁工作作作业规程程、清洁洁设备操操作按照照操作规规程实施施。乔、灌木木日常管管理乔木修剪剪一、修剪剪工具：高枝剪剪、高枝枝锯、截截枝剪、截枝锯锯、人字字

28、梯、手手套、警警示牌等等。二、修剪剪造作内内容：1、棕榈榈科植物物老化枝枝叶枯黄黄面积达达2/33时即应应剪降，其叶壳壳在底部部开裂达达1/33以上时时应剥除除，修剪剪时应严严格保护护主干顶顶芽不受受损伤。2、对由由于受意意外伤害害折断而而枯黄的的枝叶及及时清剪剪。3、每年年12月月至次年年2月应应对乔木木进行修修剪，剪剪除徒长长枝、并并生枝、下垂枝枝、病虫虫枝、交交叉枝、扭伤枝枝、枯枝枝、烂头头等，并并对树冠冠适当整整形保持持形状，对造型型树木应应每两个个月修剪剪一次外外形，以以保持形形状。4、修剪剪整形应应达到均均衡树势势、完整整树冠和和促进生生长要求求。5、剪下下的树枝枝应及时时清理，集

29、中运运到花木木基地处处理。B、灌木木修剪一、修剪剪工具、用具主主要有：绿篱机机、绿篱篱剪、手手套、警警示牌等等。二、修剪剪内容：1、所有有灌木应应在冬季季进行一一次枯枝枝、弱枝枝、徒长长枝修剪剪工作。2、非观观花的造造型灌木木生长季季应每225天进进行一次次修剪以以保持树树冠丰满满、树型型美观。3、每天天巡检中中应及时时清剪因因折断而而枯黄的的枝叶。4、对于于散尾葵葵、棕竹竹等棕榈榈科灌木木应及时时将枯黄黄的枝叶叶清修。5、观花花灌木应应在花期期过后进进行较重重的修剪剪，尽量量避免在在开花前前修剪。防治病虫虫害病虫害防防治应贯贯彻“预防为为主，综综合防治治”的基本本指导思思想。要要充分利利用和

30、抑抑制病虫虫害德 多种因因素，从从栽培技技术、药药物防治治、物理理防治、植物检检疫等方方面着手手，清除除病虫害害发生和和危害的的条件；防治原则则1、提高高花木本本身抗病病虫害的的能力，免遭或或减轻病病虫的危危害。2、创造造有利于于花木生生长发育育的良好好环境，促进其其茁壮成成长。3、要直直接消灭灭病原物物和害虫虫，减少少、杜绝绝病菌、害虫的的繁殖和和生长。浇 水水1、根据据气候条条件决定定浇水量量。在阴阴雨连绵绵天气，空气湿湿度大，可不浇浇水：夏夏季阳光光猛烈，气温高高，水分分蒸发快快，消耗耗水分较较快，应应增加浇浇水次数数和水量量；入秋秋后光照照减弱，水分蒸蒸发少，此时要要少浇水水；半阴阴环

31、境可可少浇水水。2、根据据品牌或或生长期期老决定定浇水量量。花木木品牌不不同，对对水分的的要求也也不同。旱生植植物和深深根性植植物抗旱旱性强，可少浇浇水；荫荫生植物物和浅根根性植物物不耐旱旱，要多多浇水。植物的的生长期期需要水水分多，浇水要要多；冬冬季休眠眠期，生生长缓慢慢，需要要水分少少，可少少浇或不不浇水。3、浇水水量和浇浇水次数数，以水水分浸润润根系分分布层和和保持土土壤湿润润为宜，如果土土壤水分分过多，土壤透透气性差差，会抑抑制根系系的生长长。施 肥肥1、行道道树、遮遮阴树等等以观枝枝叶、管管姿为主主，施氮氮肥以促促进生长长旺盛，枝叶繁繁茂，叶叶色浓绿绿。2、观花花观果植植物，花花前以

32、施施氮肥为为主，促促使树叶叶生长，为开花花打好基基础；花花芽形成成，则应应施磷肥肥、钾肥肥。3、树木木生长旺旺盛期，需要的的养分较较多，但但磷钾肥肥都需要要，但还还是以施施氮肥为为主。4、施肥肥可在树树冠投影影范围内内，挖220厘米米左右深深的沟和和穴，将将化肥施施入，施施后覆土土填平，避免肥肥料被水水冲走或或挥发损损失。5、施肥肥次数、数量因因树种、树龄、土壤而而具体施施用，也也可根据据实际情情况而定定。整形、修修剪整形、修修剪是栽栽培树木木的重要要养护措措施。花花木的形形态、生生长、开开花结果果等方面面，都要要通过整整形修剪剪解决或或调节。整形修剪剪方式1、自然然修剪：各种树树木都有有一定

33、的的树形，保持其其原有的的自然生生长状态态，成为为自然修修剪，它它能体现现园林的的自然美美。2、人工工式修剪剪：按照照观赏的的需要，按树冠冠剪成各各种特定定的形状状，如多多层式、螺旋式式、半圆圆式、倒倒半圆式式等，以以及各种种禽、兽兽、亭、台等造造型和绿绿门、绿绿篱等。3、自然然式和人人工式混混合；在在花木自自然式形形状的基基础上加加以人工工塑造，以符合合人们观观赏的需需要，如如杯状、开心形形、头状状形、丛丛生状，葡萄式式等。二、整形形修剪时时间1、休眠眠期修剪剪；落叶叶树种，从落叶叶开始至至春季萌萌芽修剪剪，称为为休眠式式修剪或或冬季修修剪。这这段时间间树木树树种停滞滞，树体体内养分分大部分

34、分回归根根部，修修剪后营营养损失失最小，且伤口口不易被被细菌感感染腐烂烂，对树树木生长长影响最最小。2、生长长期修剪剪；常绿绿树没有有明显的的休眠期期，冬季季伤口不不易愈合合，故一一般在夏夏季修剪剪。三、整形形修剪强强度修剪的强强度分为为重修剪剪和轻修修剪两种种。1、重修修剪，又又称为截截；它分分为轻截截、中截截、重截截三中。轻截，剪去一一年生长长枝长度度的1/51/44；中截截；剪去去一年生生长枝长长度的11/31/22；重截截，剪去去一年生生长枝长长度的33/42/33；2、轻修修剪，又又称为疏疏；它分分为轻疏疏、中疏疏、重疏疏三种。轻疏，疏枝占占全树枝枝条的110%；中疏，疏枝占占全树枝

35、枝条的11020%；重疏疏，疏枝枝占全树树枝条的的20%以上。公共、共共用设施施维护维维修服务务标准与与承诺项目维修修的内容容维修、养养护和维维修范围围君利雅居居小区的的上下水水进行维维护和管管理，对对物业管管理范围围内的水水、电排排污等设设备的维维修、维维护，达达到相应应规定标标准，发发生故障障，应立立即排除除，保证证设施设设备的正正常运行行和使用用。1、给排排水：设设备阀门门、自动动阀门、水龙头头、上下下水支管管、软管管、落水水系统，盥洗台台、洁具具（台面面镜、洗洗面池、拖把池池、大小小便池）、地漏漏、雨水水泵及大大小便池池疏通等等（含建建筑物内内的管道道）项的的维修、更换。2、电类类：各

36、类类开关、保险、电扇、插座、电热水水器、路路灯、草草坪灯、庭院灯灯、日光光灯、筒筒灯、射射灯、门门头灯、墙灯、箱灯等等各类灯灯具和各各类配套套灯源、灯架及及附件等等（含建建筑物内内的主管管网）项项的维修修、更换换。3、其他他设施：各类宣宣传栏、标牌、卫生间间隔断、垃圾桶桶、窨井井盖更换换及小型型体育设设施（如如单、双双杠、乒乒乓球台台、护网网）的维维修，人人街道维维修、各各类手、电动卷卷闸门、电动伸伸缩门，门、窗窗、窗帘帘、窗纱纱更换、玻璃、锁具、黑板、吊顶板板、楼梯梯扶手、护栏项项的维修修。4、办公公家具维维修：（1）、负责有有办公桌桌、会议议桌、电电脑桌、办公椅椅、木质质沙发、茶几、铁制文

37、文件柜、木质文文件柜的的维修机机辅助配配件。（2）、在接到到业主当当天维修修电话或或报修电电话单后后，必须须当天维维修完，并有使使业主在在报修单单上签字字盖章认认可，作作为物业业部凭证证。维修、养养护及更更换的标标准一、日常常维修养养护工作作标准（1）、加强日日常维护护检修，公共照照明、安安全指示示灯具、线路、各层配配电设施施控制开开关要保保证完好好，亮灯灯率在995%。保证夜夜景照明明系统正正常运行行，并按按要求时时间关启启。（2）、发现或或接到通通知后，维修人人员应在在15分分钟内赶赶到现场场并提供供服务。（3）、各类值值班记录录、交接接班记录录、操作作记录齐齐全、准准确。（4）、水、电电

38、类维修修所更换换使用的的配件必必须是与与原件型型号、品品牌、质质量一致致的正品品配件。二、给排排水系统统的维修修与维护护（1）、设备阀阀门、自自闭阀门门、水龙龙头、上上下水支支管、软软管、落落水系统统、洗手手台、洁洁具（台台面镜、洗面池池、拖把把池、大大小便池池）、地地漏、雨雨水泵及及大小便便池疏通通等（含含建筑物物内的主主管道）项的维维修，同同时管道道应无跑跑、冒、滴、漏漏现象。（2）、排水系系统通畅畅、汛期期道路无无积水，楼内，地下室室及车库库无积水水、侵泡泡发生。（3）、限水、停水预预先通知知用户。（4）、遇到事事故，维维修人员员在规定定时间内内进行抢抢修，尽尽可能不不发生大大面积跑跑水

39、、泛泛水、长长时间停停水事故故。（5）、加强用用水管理理，及时时更换损损坏的水水龙头。三、消防防系统（1）、配备专专职或兼兼职消防防人员，定期演演练，开开展消防防知识及及法规的的宣传教教育。（2）制制定突发发性火灾灾等灾害害性应急急预案，制作消消防疏散散示意图图。（3）、积极配配合消防防机关对对消防设设备设施施的安全全检查。四、照明明灯具维维修与维维护1、灯泡泡、灯管管要按原原设计标标准更换换，保证证光照度度。2、灯具具更换要要安装牢牢固，接接线可靠靠，有接接地线的的不得漏漏接。3、灯具具维修要要保证附附件完整整齐全，灯光装装饰片要要妥善安安放，以以防掉落落伤人。五、室内内排水、水管更更换及维

40、维修1、安装装必须要要牢固，管箍固固定方法法正确，排水畅畅通，无无渗漏。2、上下下接管连连接紧密密，承差差方向、长度和和管箍间间距符合合原设计计要求。3、排水水管接口口的捻口口填料密密实、饱饱满，凹凹入承口口边缘不不大于55mm，且环峰峰均匀、灰口齐齐整。六、室内内给水管管道、附附件的维维修与维维护1、螺纹纹接口必必须清洁洁、规整整、无断断丝，连连接牢固固。2、管道道支架埋埋设平整整，排列列整齐，支架与与管子接接触紧密密。3、阀门门安装，进出口口方向正正确，连连接牢固固、紧密密，启动动灵活，朝向合合理，表表面洁净净。4、卫生生器具给给水配件件的安装装和维修修，电镀镀件完好好无损伤伤，接口口严密

41、，启闭部部分灵活活，安装装端正，表面洁洁净。七、下水水道堵塞塞1、疏通通后下水水管道通通畅无阻阻。2、不损损伤管壁壁。二、物业业管理服服务组织织机构物业管理理服务组组织架构构图君利雅居居物业物物业服务务中心的的人员分分配方案案以高效效精干为为指导原原则:一一是在职职务、职职能分配配与职位位设置中中讲求简简约直线线，二是是人员编编制力求求精干力力求并根根据员工工特长分分配职务务，三是是在内部部形成畅畅通无阻阻的沟通通渠道以以促进资资源共享享，四是是培养每每位员工工的团结结协作精精神，构构筑具有有高度团团队凝聚聚力的集集体。坚坚持规范范管理、科学运运作，物物业管理理实行项项目经理理负责制制下的垂垂

42、直指挥挥，反应应快速的的管理构构架。各岗位人人员设置置情况序号项 目目注 释人员数量量1管理处主主任负责总体体工作安安排、业业主沟通通12物业部助助理含部门主主管1人人、物业业助理44人53工程部含部门主主管1人人，高压压值班33人，维维修工22人）64保安部含部门主主管1人人，监控控值班，停车场场管理等等205保洁绿化化部负责保洁洁绿化116财务财务收支支及物料料管理2合计：43人一）、组组织机构构组织系统统君利建安房地产开发公司恒臣物业服务有限公司 物业服务经理1人绿化工维修工保洁员 组织机构构图说明明：从君利雅雅居内部部管理机机构图中中可以看看出，君君利雅居居物业物物业服务务中心将将在君

43、利利雅居领领导下，实行我我公司分分管总经经理领导导下的经经理负责责制。这这是一种种垂直领领导方式式，君利利雅居物物业物业业服务中中心一下下配备保保洁员、维修工工、绿化化工，其其编制力力求精干干，其人人员力求求一转多多能。在在拟制计计划、组组织领导导和对各各项工作作检查指指导协调调等方面面由物业业物业服服务中心心经理直直接负责责，各项项具体工工作由经经理直接接安排，各管理理人员向向经理负负责，这这样的结结构使权权力集中中、责任任明确、命令统统一、联联系简洁洁、工作作高效。保洁员负负责君利利雅居的的保洁工工作。绿化工负负责君利利雅居的的绿化工工作。维修工负负责君利利雅居的的维修、养护工工作。二）、

44、运运作程序序系统运作程序序示意图图各类工作岗位培训 建立各种规章制度项目与接管日常管理服务保 洁 员维 修 工绿 化 工整体运作作流程图图说明：从整体运运作流程程图中看看，我们们注重与与整体设设计全面面合理，各项工工作环境境节紧密密衔接，起到承承上启下下、相互互制约的的作用。在整体运运作过程程中，始始终坚持持全过程程管理，确保指指挥与监监督的封封闭性管管理，保保证管理理有效、及时到到位，从从而最大大程度上上避免了了缺漏和和盲点。整体运作作的各个个环节，君利雅雅居物业业物业服服务中心心逐步按按照ISSO90001的的质量保保证体系系运作，它同样样适用于于君利雅雅居物业业物业服服务中心心的整体体运

45、作方方案。在在实践中中逐步应应用现代代化电脑脑网络系系统实现现智能化化管理。3、项目目人员配配备配备有经经验、有有知识、有技术术，懂管管理和具具有高度度服务意意识的各各类专业业人员，建立一一支高素素质的物物业管理理队伍。1）人员员配备原原则在人员配配备上，我们坚坚持素质质高、业业务精、一转多多能的原原则，原原物业公公司优秀秀人才有有意留下下继续服服务的，我司将将继续留留用。2）知识识层次为符合高高品质物物业管理理的要求求，管理理层及技技术人员员必须具具备一定定的文化化程度，持证上上岗，一一转多能能，员工工培训持持证上岗岗率1000%，以保证证队伍素素质。3）职能能技能所有管理理层人员员抽调公公

46、司优秀秀管理和和专业人人才，作作业人员员全部通通过技能能考试，成绩合合格者才才予以录录用。郑州恒臣臣物业服服务有限限公司项项目经理理简历姓名 时定定州性 别男出生日期期19633.044学历大专身份证号号41011031196330422237771联系电话话13600765572223政治面目目群 众工作时间间20066.8家庭住址址郑州市二二七区御御景园小小区职务项目经理理职 称中级民 族汉工作简历历起止年月月工作单位位和部门门职务20066.8-20112.22河南邦达达物业管管理有限限公司管理处主主任20122.3-20113.44郑州新视视野物业业管理有有限公司司项目负责责人2013

47、3.5-20114.55河南泰通通物业管管理有限限公司副总经理理20144.6-郑州恒臣臣物业服服务有限限公司项目经理理谨此确认认，本表表所填内内容不含含虚假成成份。（签字）年 月 日日郑州恒臣臣物业服服务有限限公司工工程负责责人简历历姓名性 别男出生日期期19633.044学历大专身份证号号41011031196330422237771联系电话话13600765572223政治面目目群 众工作时间间20066.8家庭住址址郑州市二二七区御御景园小小区职务项目经理理职 称中级民 族汉工作简历历起止年月月工作单位位和部门门职务20066.8-20112.22河南邦达达物业管管理有限限公司管理处主

48、主任20122.3-20113.44郑州新视视野物业业管理有有限公司司项目负责责人20133.5-20114.55河南泰通通物业管管理有限限公司副总经理理20144.6-郑州恒臣臣物业服服务有限限公司项目经理理谨此确认认，本表表所填内内容不含含虚假成成份。（签字）年 月 日日物业管理理服务规规章制度度日常管理理制度1、服务务态度（1）、礼貌：物业物物业服务务中心员员工在任任何时间间、地点点，均应应使用礼礼貌用语语，做到到“请”字当头头，“谢”字不离离口。（2）、乐观；以乐观观的态度度接待业业主。（3）友友善；“微笑“是体现现友善最最恰当的的表达方方式，因因此应以以微笑来来迎接业业主及于于同事相

49、相处。（4）、热情；尽可能能为同事事和业主主提供方方便，热热情服务务。（5）、耐心；对业主主的要求求应认真真、耐心心的聆听听。（6）、平等；对同事事、对业业主做到到一视同同仁，不不能有贫贫富之分分、厚此此薄彼。（7）、细致；想业主主所想，做业主主之所做做，从一一点一滴滴做起，直至业业主满意意，2、着装装（1）、上岗着着装保持持干净整整洁，扣扣好纽扣扣，不得得敞开外外衣，卷卷起裤腿腿、衣袖袖，领带带必须结结正，保保持饱满满的精神神状态，以旺盛盛的精力力投入工工作。（2）、员工上上班时应应仪容整整洁、仪仪表端庄庄，制服服外衣衣衣袖，衣衣领处、衬衣领领口，不不得显露露个人衣衣物、饰饰品，衣衣袋内不不

50、得装过过大过厚厚物品。（3）、除因工工作需要要或经批批准外，不得穿穿着制服服离开服服务辖区区，下班班后不得得穿制服服。3、仪容容仪表（1）精精神振作作，姿态态端庄，不准留留长发、大鬓角角，胡须须。（2）着着装整洁洁，帽子子戴正，扣好纽纽扣，不不得敞衣衣露怀，卷袖挽挽腿。（3）饰饰品不得得露于衣衣服外，衣服口口袋不得得装较大大物品。（4）执执勤时要要佩戴好好工作证证和执勤勤器具。4、举止止规范（1）举举止文明明、大方方、端庄庄、稳健健，说话话得体，表达准准确，语语言文明明。（2）与与人交谈谈时应耐耐心倾听听，双眼眼平视，不要左左顾右盼盼，用语语要文明明，谈话话要自然然。（3）遇遇上级领领导和业业

51、主应主主动打招招呼。（4）有有客来访访时，应应主动起起身相迎迎问好，先请客客人入座座后，自自己方可可坐下，来客告告辞时，应起身身相送。（5）精精神振作作，姿态态良好，抬头挺挺胸，不不得弓腰腰推背，不得东东倒西歪歪，前倾倾后靠。执勤时时不准抽抽烟，吃吃零食，不得搭搭肩勾背背。（6）不不得将任任何物品品夹于腋腋下，不不得敲桌桌椅或玩玩弄其他他物品，注意走走路姿势势，在楼楼道内行行走脚步步要轻，不得奔奔跑。（7）不不得随地地吐痰，乱丢杂杂物。（8）进进入上级级领导和和其他部部门办公公室，应应先敲门门或报告告，征得得同意后后方可入入内。（9）对对业主或或来访人人员提出出的询问问、疑难难、要求求、意见见

52、要耐心心倾听，有问必必答，对对没有把把握的事事情，要要婉转的的表示歉歉意。（10）所有来来电务必必在第三三声前接接听，拿拿起话筒筒应先说说“您好，恒臣物物业物业业物业服服务中心心”预期要要亲切，平和，通话结结束后应应说“好的，再见”，并做做好电话话记录。（11）严禁使使用电话话聊天，未经批批准一般般不得打打私人电电话。管理与培培训员工培训训管理体体系1、梯级级培训原原则（1）理理论联系系实际，学用一一致。（2）专专业知识识技能培培训与文文明礼仪仪培训兼兼顾。（3）全全员培训训与重点点培训相相结合。（4）严严格考核核，择优优奖励。2、培训训期员工聘用用入职后后，安排排15天天左右的的入职培培训期

53、，期满后后对员工工进行重重点分类类培训及及实操训训练。培训内容容（1）服服务知识识：员工工的职业业道德规规范、礼礼仪服务务、仪容容仪表、言行举举止、人人际交往往、校园园文化等等。（2）物物业管理理知识与与技能：物业基基础知识识，物业业管理服服务方法法与技能能，物业业管理服服务内容容及其标标准、岗岗位职责责、工作作规范、应急处处理、边边缘问题题的处置置等。（3）法法律知识识：物业业管理条条例、物物权法、公司规规章制度度等。（4）安安全消防防知识：校区治治安，交交通、消消防的基基本知识识，防治治不良因因素的方方法，安安全意识识等。（5）小小区情况况：应熟熟悉恒臣臣物业的的基本情情况。（6）交交际常

54、识识与沟通通技能等等。（7）项项目物业业信息：本项目目物业管管理服务务硬件概概况。（8）项项目物业业管理信信息：本本项目物物业管理理服务方方法与质质量目标标，服务务内容、标准、公众制制度等。培训方式式（1）时时间安排排为脱产产、半脱脱产、双双休日全全职培训训。（2）具具体方法法采取程程序式教教学、示示范讲座座、情景景教学与与专人指指导相结结合的形形式，培培训结束束后，教教学严格格考试，合格后后进入短短期学习习阶段，不合格格者给与与淘汰。培训目标标塑造一支支具有持持续学习习能力和和工作适适应能力力的、能能够勇于于创新的的、能够够不辱使使命和充充满激情情的员工工队伍。在员工工中树立立正确的的人生观

55、观、价值值观和职职业道德德观，弘弘扬社会会主义精精神文明明、倡导导爱国主主义和集集体主义义精神，培养员员工爱岗岗敬业的的道德风风尚，使使员工都都明确组组织和个个人的工工作目标标，在管管好现有有恒臣物物业物业业的同时时，为后后续的物物业管理理服务工工作做好好人力资资源储备备。（1）确确保新员员工培训训率1000%。培训合合格率998%。（2）管管理人员员上岗率率1000%（3）员员工年度度培训率率1000%，培培训合格格率988%。培训计划划1、岗前前培训新员工入入职一个个月内必必须参加加公司人人力资源源部组织织的职前前培训，培训结结束后进进行考试试，考试试成绩合合格方可可上岗，不合格格允许补补

56、考一次次，补考考不合格格者不录录用。岗位培训训新员工入入职三个个月内必必须参加加由物业业服务中中心或部部门组织织的岗位位培训，掌握所所从事岗岗位的必必备知识识及基本本物业管管理法规规。3、激励励培训（1）转转正培训训；员工工经过两两个月的的岗位试试用后，需参加加公司统统一组织织的转正正培训，它可以以对员工工两个月月试用期期内所掌掌握的岗岗位知识识进行巩巩固，使使员工顺顺利通过过转正考考核。（2）晋晋级培训训；对表表现突出出的拟晋晋升到高高一级职职位的员员工所进进行的培培训，这这也是公公司为了了选拔人人才进行行的一次次考核。4、专题题培训（1）专专业培训训：以物物业管理理知识、相关法法律法规规或

57、物管管案例等等为主题题进行的的培训。主要由由相应专专家、学学者或同同行优秀秀人士担担任主讲讲，达到到拓宽视视野、相相互学习习、沟通通交流、提高认认识的目目的。（2）特特殊培训训；为了了体现本本公司的的特色服服务，我我们将根根据恒臣臣物业物物业的使使用功能能不同对对员工开开展具有有针对性性的专业业培训及及相关服服务礼仪仪培训，使员工工充分了了解特殊殊岗位的的特殊服服务要求求及必备备知识。公众制度度一、精神神文明建建设公约约1、遵守守国家政政策、法法令、法法律和“市民行行为道德德规范”，积极极配合物物业管理理人员的的各项工工作。2、养成成讲道德德、讲文文明、讲讲礼貌、讲卫生生、讲秩秩序的良良好习惯

58、惯，并提提倡心灵灵美、语语言美、行为美美、环境境美。3、爱护护小区的的公共设设施，不不随意毁毁坏花草草树木。4、爱护护公共卫卫生，不不乱扔垃垃圾、果果皮、纸纸屑、烟烟头，不不随地吐吐痰。二、清洁洁卫生公公约1、爱护护公共卫卫生，养养成个人人良好习习惯，不不随地吐吐痰、丢丢烟头、果皮。2、请业业主将垃垃圾摆放放在各层层指定地地点，由由保洁员员上楼收收取。3、不随随意乱画画、乱涂涂，不乱乱张贴广广告。4、不在在草坪、停车场场或其它它公共场场所丢弃弃垃圾。绿化管理理规定1、不得得砍伐攀攀折花木木、划树树皮、摘摘花果、棒挂杂杂物，禁禁止在绿绿化带倒倒垃圾。2、行人人和车辆辆不得跨跨越和践践踏绿化化带，

59、不不得损坏坏绿化设设施及园园林小品品。3、不得得在树上上及绿化化带内设设置广告告、堆放放物品及及其他占占用绿化化带现象象。4、不得得在绿化化带内采采石取土土、填埋埋废弃物物。办公制度度管理（一）文文明办公公制度1、员工工应以认认真负责责的态度度，严谨谨务实的的作风做做好本职职工作。2、员工工应严格格遵守劳劳动纪律律，上班班不迟到到、不早早退、不不准中间间私自离离岗，外外出办公公说明事事项，有有私事或或生病不不能上班班须事先先请假。3、员工工服装庄庄重、大大方、清清洁，讲讲究礼貌貌，注重重仪容。4、各办办公室严严禁吸烟烟。5、保持持办公室室环境优优美清洁洁，不得得随意丢丢弃杂物物。6、爱护护公共

60、财财物，节节约用水水用电。7、办公公时间要要保持肃肃静，不不准串岗岗聊天，高声喧喧哗和争争吵。8、以上上规定，有违反反者将按按物业服服务中心心规定，给与经经济处罚罚。（二） 员工办办公制度度1、出勤勤；一月月内迟到到或早退退两次扣扣罚一天天工资。2、请假假；必须须要有请请假条，写明事事由，由由主管部部门批准准；三天天以上由由物业服服务中心心经理批批准。擅擅自离岗岗者，按按自动离离职处理理，扣罚罚7天工工资；（1）请请事假扣扣罚当天天工资。（2）请请病假，必须要要有医生生证明，三天以以内工资资、奖金金全数发发，三天天以上扣扣除请假假期间浮浮动工资资及奖金金。（3）旷旷工者除除扣当天天工资外外，年