2004年10月人居展调研报告

1、房价持续走高，购房更趋理性第五届人居展购房需求调研分析浙江中原物业顾问市场研究部、杭州房地产市场经过五月十一届房展会成交量大幅下挫，土地市场竞拍冷淡、银根紧缩的市场期。在金秋十月迎来了一年一度的西博会人居展，在此前市场流传着“杭州房地产将、房价将下降 。”的众说纷纭中，此次人居展是否真的会出现人们所猜之况，还是另有一番情形呢？为此浙江中原展开了为天的问卷调研，进行了专业相关分析，藉以对现今消费者的消费心态及趋向进行进一步的探究，为市场提供相应的参考。调研时间：2004 年 10 月 15 至 17 日调研方式：式问卷访谈抽样方法：随机抽样采样 点：杭州世贸展览中心取向：2560 岁样本 量：回

2、收问卷 672 份，其中有效问卷 657 份统计：SPSS第一部分：受访者背景研究据中原在本次人居展上抽样的结果，受访者的分布比例与 5 月的房展会相比基本相若，如下图，两条曲线非常接近，这有助于各项调研数据进行纵向比较，以探究上下半年置业者的需求变化。显然，26-45 岁的中青年是购房的主力，这个观点已经在近年来的很多次调研结果中得到证实，由于成家立业的需要以及对生活品质的渴求，使得这一段的购房需求一直占据整体市场需求的 60%左右。本届人居展调研结果表明，在所有无购房经历的人群中，45 岁以下的比例达到78.73%，而在所有已有购房经历的人群中，26-45 岁的比例达到67.72%。通过柱

3、状比较图，不难发现，26-35 岁这个层是无购房经历与有购房经历的比例差距变化的一个分水岭，这意味着置业者的需求必须被相应细分，而无房者的原始需求和有房者更高级的需求正是基本的两大需求。在对所有受访者的职业统计中，比例位居前四的依次是公司一般职员、私营业主/户、企业管理，事业一般员工。这基本代表了城市中最为普遍的几大生活群体，这不同层的购房经历50.00%41.18%40.00%36.51%31.22%30.00% 25.34%19.05%20.00%12.22%11.76%10.00%6.35%4.52% 4.23% 4.98%2.65%0.00%20-25岁26-35岁36-45岁46-5

4、5岁56-60岁60-65岁无购房经历有购房经历受访者分布比较50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%20-25岁26-35岁36-45岁46-55岁56-60岁60-65岁5月房展会10月人居展部分人群的需求直观反映了城市中最为主流的置业状态。受访者的学历分布基本延续上半年调研所得的态势，即以大专和本科学历占据的比例最高，二者总和占到 65.61%，而大专以上学历的人群达到了 74.15%。在家庭年收入方面，高点集中在 5-6 万和 10-15 万，这一特征基本反映了原始需求者和更高级需求者在经济实力上的分野。在房价持续增长的形势下，高学历高收入者逐渐成为购房的

5、主力群体，这也意味着对市场所供应的产品的品质要求将日渐。受访者的家庭居住模式基本分布如下，与同住占 34.88%，两口之家占 27.80%，单身自住占 24.63%，与父母同住占 10.24%，三代同住占 2.44%。家庭的居住结构决定了其未来可能选择的购房目标。从一般意义上来看，希望改变当前的居住空间是最直接的购房，无论是目前的单身者、两口之家或者是偕老带幼的，都是出于对目前居住空间的不满才产生了购房行为。家庭年收入20万以上7.84%15-20万7.35%10-15万16.67%9-10万11.03%8-9万2.94%7-8万5.39%6-7万7.84%5-6万15.44%4-5万11.7

6、6%3-4万9.56%3万元以下4.17%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%正是基于以上的条件，在接下来对反映需求各个方面的分析，必须遵循受访者背景资料所反映的客观规律，才能做出严谨、科学的结论。第二部分：基础需求点研究据中原本次调研结果显示，在商品房展区的所有受访者中，66.1%的人只考虑商品房，28.29%的人考虑商品房为主，但不排斥二手房，而 5.61%的人地考虑二手房。结合商品房从今年下半年到明年上半年的供应情况来看，老城区新增供应量少的局面不会改变，而近郊楼盘供应量虽然大，但区块配套的成熟尚需时日，这就使得部分购房者在选择上不再坚守商品房的阵地，把二手房也纳入考

7、虑的范畴。在购房目的的选择上，选择自用为 83.66%，选择投资为 16.34%。自用型购房继续保持较高比例，在自用的分类中，改善居住条件以 62.89%的比例成为首要的自用目的，其次是25.78%的新婚用房。各项数据与上半年房展会的数据相比变化不大，遵循当前形势下的常规规律。而在投资目的中，基本比例格局不变，但出租的比例超过转卖的比例，就这一点来说，随着宏观调控对房地产市场的影响，房价快速增长的势头被遏制，短期投资增值变对商品房和二手房的选择5.61%28.29%66.10%商品房考虑商品房为主，不排斥二手房考虑二手房目前的家庭居住模式2.44%10.24%24.63%34.88%27.80

8、%单身自住 两口之家 与同住与父母同住三代同住现的机会在当前市场已经是可遇不可求，比较多的投资者开始倾向于出租收益，当然的人实际的想法是暂时出租获利，待楼价有所升高时，视情况转卖变现，这类心态的人占到 59.32%的比例。在首选区域的统计结果中，市区首选前三位依次是城西、城中、滨江区。虽然有对交通拥堵的抱怨，但购房者的“城西情结”依旧难以割舍，有 38.57%的人依然首选城西，基于该区域在居住群体和文教环境上的优势，以及不断升级的各项配套设施，城西依旧是充满魅力的区域。18%的购房者首选城中，城市中心的地段优势无与伦比，再没有比住在城市中心地带更方便的了，工作、生活都将以极高的效率展开。16.

9、86%的人首选滨江区，复兴大桥的建成通车瞬间拉近了该区域与城市中心的距离，而完善的市政规划和逐步增加的各项配套，使该区域在将来的几年里都将成为购房者关注和选择的焦点。结合购房者选择该区域的原因看，对城西选择最多的原因是“住在本区域”；选城中者较多选择的是“交通方便”和“工作方便”；而对滨江区选择最多的原因则是“未来发展潜力大”。每个区域的优势所在，一目了然。在郊区板块的首选区域中，老余杭、闲林板块以 28%的比例占据首位，而下沙和临平分别以 22%和 18%分列二三位。郊区板块的选择原因比较明显，归结起来主要有两点：其一，到城市中心所花费的时间；其二，当地现有的各项配套。老余杭、闲林板块楼盘众

10、多，土地储备量大，但之前一直缺乏明确的市政规划，因而前景并不。随着该区块市政详规的出台，以及交通路况的逐步升级，区域的关注度再次升温。而下沙和临平板块为杭州的两大副城，有当地经济开发区和工业区的优势，也有相当的生活配套基础，未来发展前景相当可期，故而也成为购房者相对热衷的板块。投资目的22.03%59.32%18.64%出租转卖二者皆有自用目的5.10%25.78%0.85%新婚其他62.89%5.38%就学改善住房条件商务办公城市用地的日益紧张，带来房屋建造中的变化就是容积率的上升，同样大小的一块地，必须建造更高的楼层，才能容纳的住户。比较 5 月房展会和 10 月人居展的统计结果，四大类型

11、各自的比例变化都比较细微，多层比例小幅下降，小比例略有上升，二者差距继续缩小。人们的心理预期随着周边环境的改变也在潜移默化的改变，当可开发土地越来越少，而小、建筑在产品设计方面日趋完善时，相信人们将不再坚守多层的阵地。对房型和面积的选择，置业者的变化非常居室的选择比例为 53.14%，二居室的选择比例为 34.82%。三居室的主要选择面积集中在 100-130 平方米，二居室的主要选择面积集中在 80-110 平方米。三居室无疑是功能齐全的房型，对标准的三口之家来说，是最完善的户型，既保证了每个家庭成员的空间，又在一定程度上延伸了空间的舒适性。而二居室虽然在空间分布上有所欠缺，但基本功能并不缺

12、少，在房价支出上也相当有优势。房屋类型选择分布50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%小多层别墅5月13.48%38.24%42.16%6.13%10月14.15%38.78%40.49%6.59%郊区首选区域12.00%18.00%8.00%10.00%28.00%22.00%2.00%临平余杭镇、闲林闻堰下沙良渚富阳萧山市区首选区域16.86%10.86%18.00%6.00%9.71%38.57%城东城西城北城南城中滨江区第三部分：购房者心理预期和选择研究心理单价、总价再度增高杭州楼市虽从今年五月房展会来一改以往热销局面，整体销售开始趋于平静。但从五月房展会

13、后陆续开盘个案的单价来看，市场整体价格并未受到很大影响，市区楼盘价格仍稳步上涨，郊区楼盘也基本保持原有水平，未出现大幅价格波动。因此，面对杭州住宅整体市场价格的继续上扬，各置业者随之也不得不再次调高自己的预期心理价格。在本次中，置业者的心理可承受单价集中在 5000-8000 元/平方米之间。其中 70018000 元/平方米为第一高点，占被访者总量的 14.63%，而今年五月房交会数据显示 5500-6000 元/平方米为第一高点。半年时间置业者心里可承受单价上涨幅度高达 30.43%。人居展中第二个高点在 60016500 元/平方米，65017000 元/平方米，选择此二区间的被访者各占

14、 12.2%和 12.4%。而此次第三高点集中在 50015500 元/平方米，55016000 元/平方米，各占 10.2%和 10.5%。从这组数据中可见在 50018000 元/平方米的五档选项中，价格区间突出，各档被访者所占量呈平均缓和增加的分布。而在今年五月房展会占一定比例的 35014500 元/平方米区间的选项中，在此次人居展中选择该区域的人数明显下降。总价的分布与五月情况相近，基本都集中在4190 万元的区间内，但10 月人居展的整体曲线比五月房展会向右偏移一个选项，即五月房展会 5160 万元移至现 6170 万元。从置业者对单价、总价的承受力中不难看出，面对居高不下的房价，

15、市场无形中挤压了一部分观望者及低价房需求者，从而更显示出现消费者为有实际需求的置业者。所需房间数0.79%4.45%6.81%34.82%53.14%一房二房三房四房五房及以上配套、景观、升值力成为除价格、地段、房型外的三大焦点城区用地的稀缺、市区项目的减少。使置业者在置业过程中除去价格、地段、房型外，更关注楼盘的综合品质。此次人居展统计数据显示，“配套”首当其冲的成为了首选考虑因素。在此次结果中，有 30%的被访者将“生活配套”选为除置业基本三要素外，最关注的。五月房展会中该选项仅为第二关注度，景观绿色占据第一。而此次人居展的数据正好与五月房展会互换，配套占第一、而绿化景观屈居第二，而升值能

16、力在两次调研中均排列第三。从中可见，随着市区可购物业的减少，楼盘郊区化开发呈主力趋势。而景观好、配购房总价范围20.00%15.00%10.00%5.00%0.00% 31-4041-5051-6061-7071-8081-9091-100 101-110 111-120 121-140 141-160 161-180 181-200 201-30004年人居展数据 8.78%13.17% 10.73% 16.59% 14.88%9.76%3.90%6.34%2.20%1.95%4.39%0.73%0.98%0.73%04年5月房交会 11.03% 13.24% 18.14% 12.50% 1

17、2.01%9.56%5.39%3.92%1.96%2.45%3.19%0.98%1.23%0.98%04年人居展数据04年5月房交会住宅单价20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%04年10月人居展数据04年5月房交会数据3001-35003501-40004001-45004501-50005001-55005501-60006001-65006501-70007001-80008001-90009001-1000010001-1100011000以上04年10月人居展数据4.88%6.59%6.83%9.27%10.24%10.49%12.20%12.44%14.63%6.

18、34%2.20%2.44%1.46%04年5月房交会数据3.70%11.80%13%8.80%11.50%14.20%10.50%8.30%10.30%5.40%1.00%0.70%0.70%套差又是目前杭州各近郊区块开发的通病，配套问题将日渐成为影响广大置业者的置业行为的主要。第四部分：滨江、闲林板块专题研究滨江、闲林谁将成为理想栖居地浙江中原在此次人居展中，针对目前杭州住宅两大住宅供应区滨江与闲林，向置业者展开了专题调研。两大区域谁在消费者心目中更胜一筹，消费者对两大区域价格的认同又如何，下文将全面此次调研结果。被访者中 61.5%的置业者表示了对这两大区域有意向，其中选择滨江区的置业者占

19、38.8%，选择闲林区块的占 11%，二者皆会考虑的占 11.7%。滨江区以超过半数的比例轻松赢得头筹，滨江区的胜出实在意料之中。市政规划明确、发展潜力大，环境好成为选择置业滨江区购房者的主要原因。的确近年来，西湖时代向时代的转变、四桥的开通、滨江区域内市政建筑的日益完善、高新高校区的建立等都为滨江区的发展奠定了扎实的发展基础。而闲林虽有着较好的自然景观和低房价的优势，但区域内缺少配套，各开发片区缺少紧密性，整体规划还未具体实施等一系列实际问题，使得闲林区的人气始终不旺。但随着近期杭州市刚刚出炉的闲林镇镇区控制性详细规划的实施，闲林区块还是具有较强发展劲头。除此之外，还有 38.53%的被访者

20、，又是因为何种原因而不在这两大区域置业呢？调研结果显示，离市中心远、工作不便、交通不便、区域房价过高这些阻碍这部分人的置业抉择。可见，杭州远郊的开发应向、广州等大城市学习，只有完善了基础除价格、地段、房型外最关注的40.00%30.00%20.00%10.00%0.00% 景观 楼盘升值 开发 居住 物业 生活 周边绿化 规模 设施 能力 商品 群体 管理 配套 治安 其他04年人居展26.5 3.90 0.49 13.4 4.88 4.63 9.76 30% 5.37 0.9804年5月房交会 32.1 3.70 0.74 11.1 3.70 5.68 10.8 24.4 6.17 0.9904年人居展04年5月房交会市政设施，方便居民的日常起居才能真正吸引居民前往置业居住。而在对两大区域价格认同上，被访者的反馈情况基本与目前市场现状相符。被访者对滨江区可承受的价格