某花园项目可行性研究报告(DOC 91)

1、公司企业老板法人总经理董事长，客户资料名单数据名录，清华北大EMBA总裁培训研修班 名录屋 HYPERLINK 全国高端客户资源共享、免费下载的平台PAGE 更多客户资源，敬请关注本人空间名录屋 HYPERLINK 全国高端客户资源共享、免费下载的平台目 录一、项目目概况二、项目目投资环环境分析析 （一）我我国目前前房地产产业发展展形势分分析 （二）重重庆市房房地产总总体投资资环境分分析 （三）地地块所在在区域环环境分析析 1高新新区 2九龙龙坡区三、地块块条件分分析及其其经营取取向 （一）地地块现状状条件分分析 1地地块面积积、形状状、地形形、地质质、水文文条件 2交交通动线线 3周周边环境

2、境及景观观资源 4地地块公共共配套设设施 5动动迁安置置状况 6土土地级别别、出让让金及基基准地价价情况 7政府府管制（规划、出让、交通等等管制问问题） （二）地地块SWWOT分分析 1优势势 2弱势势 3机遇遇 4挑战战 （三）地地块经营营的适宜宜性分析析 1最适适宜项目目、可适适宜项目目、不适适宜项目目分析 2适宜宜项目的的辐射距距离及辐辐射片区区分析四、市场场研究及及目标市市场研判判 （一）重重庆市房房地产市市场的发发展现状状 1总体体态势 2各区区房地产产市场比比较 3各类类物业市市场比较较 （二）项项目目标标市场研研究 1项目目目标市市场定位位 2项目目目标客客群分析析 目标客客户范

3、围围 目标客客户调研研及其需需求特征征分析 目标客客户承购购能力评评估 3项目目同业竞竞争分析析 竞争对对手识别别 竞争产产品特点点及SWW分析 竞争对对手营销销策略及及其市场场份额分分析五、项目目规划构构想 （一）项项目规划划构想的的依据及及指导思思想 1规划划依据 ngglu55.coom 2指导导思想和和原则 3主要要技术经经济指标标 （二）项项目总体体规划布布局 1用地地规划 2景观观规划 3公共共配套设设施规划划 （三）建建筑产品品规划 1建筑筑物形象象规划（外观造造型、色色彩、公公共门厅厅等） 2建筑筑物功能能规划 3建筑筑物楼高高规划 4建筑筑物面积积及户型型规划 5建筑筑物结构

4、构规划 6建筑筑物智能能化规划划六、项目目技术经经济效益益评估 （一）项项目经济济效益评评估的基基础条件件 （二）项项目预期期销售收收入估算算 1项目目预期售售价估测测 2项目目预期销销售进度度估测 3项目目预期销销售收入入测算 （三）项项目投资资成本及及费用估估算 （四）项项目财务务经济效效果预估估 1投资资总利润润 2投资资收益率率 3投资资回收期期 4财务务内部收收益率 （五）项项目不确确定性分分析及抗抗风险对对策 1影响响该项目目运营的的不确定定性因子子 2盈亏亏平衡分分析及敏敏感性分分析 3归避避风险的的对策七、项目目组织实实施 （一）项项目组织织管理机机构 （二）项项目运作作方案

5、（三）项项目融资资方案 1资金金需求及及回收计计划 2融资资方案选选择 （四）项项目建设设管理方方案 1工程程承包方方式选择择 2工程程建设监监控 （五）项项目营销销方执行行案 1楼盘盘命名 2价格格分析与与定价策策略 3上市市时机选选择 4销售售渠道选选择 5广告告媒体选选择与投投放计划划 6销售售执行与与推广 深深圳市建建筑设计计研究总总院重庆庆分院 220022年6月6日“大宅门门百威花花园”房地产产开发项项目初步可行行性研究究报告一、项目目概况 “大宅门门.百威花花园”项目位位于原重重庆针织织总厂所所在地，由海外外集团与与百威物物业发展展有限公公司拟将将联合开开发的中中档大型型住宅小小

6、区。地地块面积积935546平平方米，预计规规划建筑筑面积22030万万平方米米。目前前，该项项目正在在前期论论证阶段段。二、项目目投资背背景 （一）我我国目前前房地产产业发展展形势分分析 1我我国房地地产业已已进入迅迅速发展展时期，发展后后劲十分分充足 世界各各国的统统计资料料表明，当人均均GDPP进入330010000美元的的经济发发展阶段段，正是是房地产产业迅速速发展，进而带带动整个个国民经经济结构构调整，成为国国民经济济支柱产产业的时时期。119977年我国国人均GGDP为为57000元人人民币，折合约约6900美元，这说明明我国的的房地产产业正处处于这个个迅速发发展时期期。20000

7、年年全国房房地产开开发完成成投资449011.73亿亿元，与与上年同同比增长长19.5%，占固定定资产投投资200.2%。其中中，商品品住宅开开发完成成投资333188.74亿亿元，与与上年同同比增长长25.8%。从消费费主体上上看，220000年，个个人购买买商品住住宅1.32亿亿平方米米，占商商品住宅宅销售面面积的887.51%比999年提高高7.99个百分分点。220011年1-6月份份个人买买房比例例高达990%以上。 由于我我国是一一个发展展中国家家，目前前还只是是处于工工业化中中期阶段段，无论论是经济济的国际际化进程程，还是是城镇化化水平，都还处处在一个个较低水水准状态态。因此此，

8、随着着国民经经济的进进一步增增长和城城市化水水平的持持续提高高，房地地产业还还将得到到更为广广泛的发发展，其其后劲十十分充足足。 2房房地产业业中住宅宅业已被被政府列列为新的的经济增增长点而而受到优优势发展展当前，随随着国民民收入水水平的提提高，住住宅产品品已成为为继家电电产品之之后的最最大消费费热点。随着住住宅消费费热潮的的到来，住宅业业对拉动动国民经经济增长长、促进进内需扩扩张起着着及其十十分重要要的作用用。根据据世界银银行提供供的数学学模型测测算，我我国住宅宅建设每每投入1100元元的住住房资金金，可以以创造相相关产业业1700-2220元元的需求求；每销销售1000元的的住宅产产品，便

9、便可带动动1300-1150元元的其他他产品的的销售。全国城城乡住宅宅建设每每年可消消耗144%的钢材材、200%的木材材、477%的水泥泥以及440%的玻璃璃。因此此，国家家十分重重视住宅宅业的发发展，已已将其列列为新的的经济增增长点，并通过过众多优优惠政策策及配套套改革进进行大力力培育与与扶持，使住宅宅业受到到优先发发展，增增势迅猛猛。4从波波动周期期看，我我国房地地产业正正开始走走出低谷谷 我国的的房地产产业从119877年开始始兴起，于19993年年上半年年达到顶顶峰，119933年7月月以来，随着中中央的宏宏观调控控，房地地产业开开始降温温。19998年年，随着着房改深深化和经经济形

10、势势持续好好转，部部分地区区商品房房销售开开始出现现回升态态势，房房价比上上年增长长1.33%。进入入20000年，全国房房地产市市场形势势普遍看看好，当当年商品品房销售售额突破破35770亿元元，与上上年同比比增长330.11%；个个人购买买商品住住宅1.32亿亿平方米米，成为为市场交交易的主主流；商商品房每每平方米米平均售售价21105元元，较上上年上涨涨5.998%。今年上上半年，房地产产业呈现现进一步步加速增增长态势势。根据据社会经经济发展展趋势及及房地产产业发展展规律判判断，估估计下一一个高峰峰期将是是20002年至至20004年之之间，因因此，目目前是投投资房地地产的最最好时机机。

11、 总体而而言，随随着国民民经济水水平的提提高与住住房制度度改革的的深化，居民住住房消费费观念的的根本转转变及购购房积极极性的持持续高涨涨，以及及国家为为扩大内内需、拉拉动国民民经济持持续增长长而完善善的个人人住房消消费政策策的实施施，我国国房地产产业尤其其是住宅宅业将再再次面临临着较好好的发展展时机。 （二）重重庆市房房地产总总体投资资环境分分析 1国国民经济济持续稳稳定发展展，为重重庆房地地产业的的发展奠奠定了良良好经济济基础 19997年33月144日，重重庆成为为中国第第四个直直辖市。经过五五年的探探索，一一种独特特的直辖辖模式逐逐渐建立立起来，即大城城市带动动大农村村共同发发展的政政治

12、、经经济新格格局基本本形成。直辖和和西部大大开发为为重庆提提供了广广阔的发发展空间间，强化化了重庆庆中心城城市的功功能定位位，给重重庆经济济发展带带来了巨巨大的动动力。 （1）“九五”期间，经济取取得较快快发展，总量不不断提高高，质量量和效益益也不断断改善。三次产产业结构构中，第第一产业业逐渐下下降，第第二产业业保持稳稳定，第第三产业业比重上上升。所所有制结结构得到到明显调调整，城城乡结构构进一步步改善，城镇化化水平由由19995年的的18.6%提高到到20000年的的33%。 （2） 20000年年重庆实实现国内内生产总总值15590亿亿元，按按可比价价格计算算，比上上年增长长8.5%，高于

13、于全国增增幅0.5个百百分点。经济增增长速度度明显加加快，许许多企业业实现了了扭亏，城镇居居民人均均可支配配收入662000元，比比上年增增长5%。全年年社会商商品零售售总额达达5811.611亿元，比上年年同期增增长7.9%，（3）220011年16月社社会经济济持续增增长 全市220011年16月经经济运行行态势在在20000年出出现“重要转转机”的基础础上进一一步好转转，经济济总量持持续增长长，经济济运行质质量进一一步改善善。 经济增增长逐步步加快，GDPP增幅高高于全国国水平 20001年116月全全市完成成GDPP为7880.41亿亿元，比比上年同同期增长长9.1%，比全国国7.99

14、%平均均水平高高1.2个百百分点。各产业业增加情情况如下下：产业类型型增加值（亿元）比上年同同期增长长率GDP贡贡献率第一产业业1021624%37%第二产业业345961199%5588%第三产业业3342690%4055% 城乡人人均收入入继续提提高，居居民储蓄蓄稳步增增长，消消费支出出发生结结构性变变化 20001年116月城城镇居民民可支配配收入338444.6元元，比上上年同期期增长77.9%，扣除除物价因因素实际际增长66.8%。收入入增长导导致储蓄蓄及消费费出现同同步增长长。截止止6月底底，城乡乡居民储储蓄余额额12116.556亿元元，比年年初增加加1300.555亿元，比上年

15、年同期多多增300.177亿元。16月人人均消费费支出227799.833元，增增长3.4%，消费结结构发生生转型，以吃用用为主的的物质型型消费持持续下降降，而文文教、娱娱乐、旅旅游、居居住等享享受和发发展型消消费迅速速增长。 固定资资产投资资保持较较快增长长 随着西西部大开开发战略略的逐步步实施，全市固固定资产产投资增增长强劲劲，截止止6月底底，累计计完成全全社会固固定资产产投资2275.45亿亿元，比比上年同同期增长长23.2%，已成为为拉动经经济增长长的核心心动力。其中，基本建建设和房房地产投投资仍是是投资构构成的主主体，220011年16月全全市基本本建设完完成投资资1044.38亿亿

16、元，比比上年同同期增长长20.4%；更新改改造完成成投资337.58亿亿元，增增长499.1%；房地产产开发完完成投资资63.51，增长336.55%；其其他投资资69.98亿亿元，增增长7.2%。在固定定资产投投资中，重点项项目进展展顺利，完成投投资700.566亿元，进一步步改善了了全市的的基础设设施。 2城城镇化迅迅猛增长长，形成成了巨大大的住房房潜在需需求 经济的的持续发发展带来来的是城城镇化的的高速增增长。近近10年年来，尤尤其是设设立直辖辖市以来来，重庆庆市人口口城镇化化率大幅幅度提高高，据第第五次全全国人口口普查公公布，截截至20000年年11月月1日，全市总总人口330900万

17、人，其中城城镇居民民10223万人人，全市市城镇化化率333%。根根据预测测，未来来10年年，按66的人口口平均自自然增长长率和11.5%的城镇镇化增长长率估计计，到220100年末，全市总总人口将将达到332811万人，其中城城镇人口口将为115099万人，城镇化化率达到到46%。 城镇化化高速增增长给我我市房地地产业发发展带来来巨大的的商机，使住房房建设与与住房消消费具有有广阔的的发展空空间。按按国家建建设部提提出的220100年人均均居住面面积达到到14平平方米的的住房发发展目标标估算，重庆市市现有110233万城镇镇人口因因其9.6平方方米的现现状人均均居住标标准较低低而在未未来100

18、年内将将新增445011万平方方米的住住房需求求，此外外，100年中因因新增4486万万城镇人人口也将将形成668044万平方方米的住住房需求求。因此此，在未未来100年内，重庆市市因城镇镇化增长长所形成成的新增增住宅需需求总量量每年都都在11130万万平方米米以上，按主城城区城镇镇人口占占全市城城镇总人人口比重重估计，主城区区新增住住宅需求求总量则则每年约约为5000万平平方米左左右。可可以认为为，重庆庆住宅建建设还将将快速发发展几十十年，住住宅建设设和住房房消费的的时间跨跨度和市市场容量量都有着着极其广广阔的发发展前景景。 3政政府行政政管理水水平提高高，房地地产投资资环境得得到改善善 为

19、促进进社会经经济进一一步发展展，重庆庆市政府府大力整整治投资资环境，不断提提高行政政管理水水平，强强化服务务意识，使房地地产经营营的软环环境得到到了较大大改善。 全面清清理行政政规章、整顿窗窗口行业业，推行行“一站式式办公”，精简简行政机机构，规规范办事事程序，强化服服务意识识。相继继出台了了关于于进一步步规范政政务管理理改善投投资环境境的决定定等有有关配套套文件，在一定定程度上上解决了了政务管管理中“程序多多，手续续繁，效效率低，办事难难”等问题题。 启动了了整治发发展环境境的“十个一一批”工程，即废止止一批地地方性政政策和规规定，停停止一批批许可、审批项项目，取取消一批批行政事事业性收收费

20、，破破除一批批政府主主管部门门所办的的中介机机构，规规范一批批报刊的的征订，整治一一批重点点窗口行行业，评评价一批批市政府府职能部部门，出出台一批批对外开开发的优优惠政策策，表彰彰一批促促进经济济发展环环境的人人和事。“十个一一批”工程的的实施，有效地地提高了了政府办办事效率率，制止止了乱收收费乱摊摊派的不不合法行行为，为为房地产产经营提提供了规规范的政政府监督督环境。 4法法律法规规逐渐健健全，房房地产经经营走上上规范化化和法制制化 为强化化政府对对房地产产业的宏宏观管理理，现行行相关法法规及政政策愈来来愈细化化与全面面，对房房地产经经营的影影响也越越来越强强烈。 20001年66月1日日起

21、实施施的商商品房销销售管理理办法，在商商品房销销售监管管上更加加严格，对商品品房销售售条件、销售方方式、广广告宣传传、计价价标准、面积误误差以及及售后保保修等问问题作出出了比较较严格的的具体规规定，使使开发商商的售房房行为更更加规范范化。 重庆庆市商品品房预售售登记管管理暂行行规定的出台台，进一一步加强强了商品品房预售售的管理理，较大大幅度地地提高了了预售门门槛，明明确了“已交付付全部土土地出让让金”和“10万万平方米米以上的的开发项项目，应应完成小小区道路路、环境境工程，房屋主主体上升升至地上上两层以以上（地地下层除除外）；10万万平方米米以内的的开发项项目，多多层房屋屋应主体体结构封封顶，

22、高高层建筑筑主体工工程应完完成规划划建筑面面积的三三分之一一以上”的预售售条件要要求，严严禁诸如如“内部认认购”、“定购”等变相相预售行行为。预预售门槛槛的提高高，使开开发商的的资金压压力变大大，对经经济实力力较差的的开发商商来说，过去那那种依赖赖预售楼楼款回笼笼资金进进行滚动动开发的的运作模模式变得得比较困困难。 为规范范住房金金融业务务、防范范住房贷贷款风险险，20001年年6月226日，中国人人民银行行发布了了关于于规范住住房金融融业务的的通知，加强强了对住住房开发发贷款及及个人住住房抵押押贷款的的限制，要求“开发项项目在申申请住房房开发贷贷款时，企业自自有资金金应不低低于项目目总投资资

23、的300%，且且必须具具备四证证”，要求求“借款人人在申请请住房贷贷款购买买商品房房时，必必须以所所购房屋屋或其他他资产作作抵押，且贷款款金额最最高不超超过抵押押物实际际价值的的80%，如果果所购房房屋为预预售期房房，则必必须是多多层主体体结构封封顶、高高层住宅宅完成总总投资的的三分之之二”。这种种规定使使开发商商无论是是申请开开发贷款款，还是是办理按按揭贷款款，都存存在着更更加严格格的限制制，对开开发商的的经济实实力要求求较高。 目前非成套套公有住住房出售售管理办办法和和关于于调整重重庆市城城镇公有有住房租租金的决决定已已正式实实施，使使非成套套公有住住房出售售的限制制取消，公有出出租住房房

24、的租金金标准大大幅度地地上调，这必将将有效促促进个人人购房比比例上升升，促使使存量房房与商品品房市场场的进一一步繁荣荣。 商品品住宅性性能认定定办法开始实实施，该该办法从从住宅产产品的适适用性能能、安全全性能、耐久性性能、环环境性能能、经济济性能以以及新技技术的应应用等方方面确认认商品住住宅的性性能等级级，为住住宅产品品创优及及优质优优价的认认定提供供科学依依据。它它的施行行将促进进商品住住宅整体体质量的的提高。 5市市政基础础设施不不断改善善，房地地产开发发建设具具有良好好的硬件件环境 “九五五”期间，重庆主主城区交交通设施施大为改改观，建建成滨江江路、黄黄花园大大桥、长长江二桥桥、高家家花

25、园大大桥、鹅鹅公岩长长江大桥桥以及嘉嘉陵江复复线桥，将渝中中半岛与与江南江江北紧密密地连成成一个整整体，大大大缓解解了各区区之间的的交通瓶瓶颈限制制。目前前正在建建设之中中的城市市轻轨、朝天门门港口、九龙破破港口二二期工程程、江北北机场停停机坪二二期工程程，将使使全市形形成快捷捷方便的的水陆空空立体交交通网络络。 全市供供水管网网发达，总长445000多公里里，建有有50多多个自来来水厂，日供水水能力达达到3000多万万吨，自自来水供供水普及及率达到到99.6%，并建成成了一座座年处理理能力达达50万万吨的污污水处理理厂。目目前正计计划投资资数十亿亿建设分分质供水水系统。邮电通通信方面面，重庆

26、庆已成为为西南地地区邮电电通讯业业务辅助助指挥中中心和全全国六大大邮电通通讯交换换中心之之一，全全市长途途交换机机容量达达4万多多路端，电话装装机容量量4000多万户户，固定定电话用用户3000万左左右，移移动电话话用户1100多多万户，电话普普及率约约为722%。已已形成包包括光纤纤、微波波、载波波与卫星星相结合合的现代代化通信信网络。 （三） 地块所所在区域域环境分分析本次研究究的地块块位居原原重庆针针织总厂厂所在地地，介于于陈家坪坪至石坪坪桥之间间，地处处九龙坡坡区与高高新技术术区的交交接地带带。两区区社会经经济状况况均对该该地块的的经营有有着重要要的影响响。1高新新区 重庆高高新技术术

27、开发区区位于石石桥铺陈陈家坪片片区，地地理位置置优越，是重庆庆市的副副中心之之一。它它于19991年年3月经经国务院院批准成成立的国国家级高高新技术术产业开开发区，同年月月被国家家科委、国家体体改委批批准为全全国5个个综合改改革试验验区之一一。其行行政区域域为233平方公公里，包包括占地地10平平方公里里的二郎郎科技新新城和占占地2平平方公里里的石桥桥铺高科科技开发发园。交交通便利利，通过过众多城城市主干干道与渝渝中区、沙坪坝坝区、bj.bjaam1114.ccom九龙坡坡区紧密密相连。 该区是是重庆传传统工业业与高新新技术产产业的结结合区，其产业业形态既既包括以以重庆啤啤酒厂、重庆热热水瓶总

28、总厂、重重庆针织织总厂、重庆玻玻璃塑料料配件厂厂、重庆庆无线电电九厂、重庆水水管铸造造厂、重重庆三峡峡油漆厂厂等为代代表的传传统轻工工业，又又包括以以诺基亚亚、康佳佳、TCCL、联联想、方方正、彩彩电中心心等大型型新兴技技术产业业。该区区既建有有重庆市市最早的的大型渝渝洲交易易城，也也建有重重庆市最最大的电电脑市场场。 该区受受产业布布局影响响，人口口构成主主要包括括两大类类型，一一是传统统产业人人口，二二是高新新产业人人口。前前者多以以长期常常驻人口口为主，其经济济收入相相对低下下，且内内部差异异较大，一般产产业工人人收入最最低，企企业管理理层收入入较高。后者多多以外来来流动人人口为主主，其

29、经经济收入入水平较较高。就就传统产产业管理理层和高高新产业业人群而而言，均均具有不不同程度度的购买买力。 该区交交通方便便，设有有陈家坪坪长途汽汽车站，是成渝渝高速公公路的起起点站，区内道道路通达达，线路路纵横，公交快快捷。该该区设施施配套齐齐全，建建有公园园（渝高高公园）、广场场（跃华华广场）、商场场（晨光光、跃华华、山城城平价）、酒店店（晨光光、西亚亚、和平平、劲力力）、市市场（南南亚家具具、跃华华机电、赛博数数码、渝渝洲交易易、巴山山汽配）、医院院（3224医院院）、学学校及金金融网点点等。其其社区成成熟，商商服繁华华。 该区正正在启动动“二郎科科技城”的开发发，它的的实施为为该区高高新

30、技术术产业的的进一步步发展创创造了新新的机遇遇，必将将带动该该区新一一轮房地地产投资资热潮。 该区政政策宽松松，为吸吸引更多多外来企企业投资资，在税税费、贷贷款、土土地出让让、拆迁迁安置、以及酬酬金奖励励等方面面出台了了较多优优惠政策策，使该该区房地地产投资资具有相相对宽松松的政策策环境。 2九九龙坡区区 九龙坡坡区地处处西南城城区，下下辖杨家家坪、石石坪桥等等6个街街道办事事处和九九龙、石石桥等112个镇镇，幅员员面积4437平平方公里里。其交交通通达达，通过过长江二二桥、鹅鹅公岩大大桥与南南岸区、渝中区区紧密相相连。 该区是是重庆传传统产业业分布区区，其产产业形态态主要为为以十八八冶、建建

31、设厂、西南车车辆厂、垄兴工工业集团团、重庆庆标件厂厂、重庆庆起重机机厂、重重庆电器器厂等为为代表的的传统重重工业，目前经经营效益益普遍不不高。全全区20000年年实现国国内生产产总值885.880亿元元，比上上年同比比增长，人均国国民生产产总值1121889元，居民人人均收入入80442元。 该区城城镇人口口总计770.667万人人，受产产业形态态影响，其人口口构成主主要为传传统产业业人口，且多以以长期常常驻人口口为主。同其他他区比较较，该区区人均经经济收入入相对较较低，但但内部差差异较大大，企业业管理层层收入较较之一般般产业工工人高，具有一一定的购购买力。 该区交交通便捷捷，是重重庆重要要的

32、交通通枢纽地地和物质质集散地地。区内内道路纵纵横通达达，已形形成水陆陆空立体体交通网网络。设设施配套套齐全，建有公公园（西西郊公园园）、广广场（杨杨家坪中中心广场场、九龙龙广场、市政广广场）、商场（重百杨杨家坪分分店、立立丹百货货、山城城平价超超市）、酒店（国际金金融酒店店、建设设宾馆）、市场场（九龙龙商城批批发市场场）、医医院（西西郊医院院）、学学校（重重庆工学学院、经经济干部部管理学学院、育育才中学学、杨家家坪中学学等）。其社区区成熟，商服繁繁华。 总之，项目所所在地的的区域投投资环境境利弊同同存，既既有一定定优势，也有劣劣势。就就优势而而言，其其人口众众多、社社区成熟熟、设施施完善、市政

33、配配套、道道路通达达、交通通便捷；就劣势势而言，区域经经济相对对低下，人均收收入普遍遍偏低，下岗失失业者较较多，市市场购买买力受限限。三、地块块经营条条件分析析及其经经营取向向 （一）地地块现状状条件分分析 1地地块面积积、形状状、地形形、地质质、水文文条件 本项目目地块位位于陈家家坪至石石坪桥的的公路旁旁，距石石坪桥转转盘约11公里，紧邻重重庆热水水瓶厂和和南方花花园E区区。位置置相对优优越。 地块总总用地面面积9335466平方米米，形状状狭长如如蝌蚪，三面沟沟壑环绕绕成高地地，地势势西高东东低，排排水排洪洪方面。 2交交通动线线 地块西西北角现现有一街街区公路路与陈家家坪至石石坪桥的的主

34、公路路直接相相连，规规划中的的陈庹路路从该地地块东南南角直通通而过，其距陈陈家坪长长途汽车车站和成成渝高速速公路入入口处不不足1公公里，道道路相对对畅通，交通比比较方便便，公交交便捷，线路众众多，4404、2311、4221、3310、2255、3992、2224等等公交线线路从旁旁穿过。 此外，规划中中的陈庹庹公路、大件公公路、石石桥铺立立交桥以以及二郎郎立交桥桥已在动动工兴建建，其建建成后将将进一步步改善地地块附近近的交通通网线，使得该该地交通通更为便便利。 3周周边环境境及景观观资源 地块处处于城郊郊结合地地带，除除西北边边为城市市建成区区外，其其余各面面均为待待开发的的农村地地域。建建

35、成区内内多以低低矮破旧旧的厂矿矿企业用用房和城城镇居民民住房景景观为主主；农村村地带则则地势开开阔，空空气清新新，满眼眼翠绿，规划中中的城市市大型公公共水景景公园近近在咫尺尺。 地块现现状景观观主要为为单一的的绿化景景观，地地上绿树树成荫，苍翠欲欲滴；地地块东南南较规划划有3000多亩亩的水景景公园，未来景景观丰富富，环境境优越。 4地地块公共共配套设设施 本项目目地块原原属工业业用地，经过几几十年的的市政投投入，其其内部市市政设施施配套齐齐全，水水、电、气、视视、讯、排污全全部具备备。现有有变电设设施10000千千伏安22台，日日供水能能力7万万吨，供供气8000立方方米，基基本满足足项目开

36、开发所需需。 地块附附近公共共服务设设施基本本齐备，具有幼幼儿园、中小学学、中技技校、药药房、农农贸市场场等相关关设施。 5动动迁安置置状况 本地块块地上建建筑均属属于工业业生产用用房，产产权主体体单一，均为土土地方中中国海外外集团重重庆公司司所有，根据合合作协议议，土地地方以土土地参与与联建，投资方方除应按按约定支支付有关关安置费费用外，对地上上建筑物物的拆除除可不予予补偿。因而，其动迁迁安置难难度不大大。 6土土地级别别、出让让金 查重庆庆市20000年年新编土土地级别别册和土土地出让让金新标标准，本本地块土土地级别别为6级级，该级级居住用用地的出出让金标标准按建建筑面积积计算为为1100

37、元/平平方米。 7政政府管制制（规划划、出让让、交通通管制） 该地块块现为工工业用地地，根据据高新技技术发展展区的规规划，可可以调整整为居住住用地，其规划划控制容容积率允允许在33.0以以下变动动。 该地块块现为国国有划拨拨土地使使用权，其用于于房地产产开发时时将按现现行土地地使用政政策规定定补办土土地出让让手续，补交土土地出让让金，且且出让年年限一般般为500年。在在交清全全部土地地出让金金后方能能联建开开发。若若出让一一年后未未开发者者将被收收取土地地闲置费费，出让让两年后后仍未开开发者将将被国家家收回土土地使用用权。 该地块块东南角角有城市市快车道道陈庹庹公路横横穿而过过，并通通过立交交

38、与陈家家坪至石石坪桥的的主干道道在本地地块东北北角相接接。根据据快车道道的规定定，将限限制本项项目在地地块东北北角及东东南角开开设小区区交通出出入口。 （二）地地块SWWOT分分析 1地地块优势势 距区域域中心相相对较近近，区位位比较优优越； 交通比比较方便便，公交交线网相相对密切切； 面积适适中，利利于规模模经营和和集约经经营； 地质稳稳定，排排洪方便便，无地地质灾害害和洪涝涝灾害； 地上原原有基础础设施齐齐备充足足，可减减少基础础设施建建设投入入； 紧邻规规划中的的水体公公园和开开阔的城城郊地带带，视野野开阔，空气清清新； 拆迁对对象单一一，动迁迁难度较较小； 规划弹弹性较大大，具有有一定

39、回回旋余地地。 2劣劣势 地块形形状极不不规则，不利于于平面布布局规划划； 地块对对外交通通组织较较差，西西北角外外接街区区公路过过分狭长长，交通通路径太太长；东东北角地地形落差差较差，不利于于对外交交通的平平面组织织；东南南角虽有有城市快快车道横横穿而过过，但不不能开设设小区对对外交通通出入口口； 受对外外交通组组织困难难的影响响，小区区大门设设置缺乏乏合适地地段； 周边社社区不太太成熟，商服网网点缺乏乏，人气气、商气气稍差； 地块西西边建成成区建筑筑物低矮矮破旧，影响本本楼盘观观瞻性； 地块周周界地势势落差较较大，堡堡坎环境境工程量量大； 目前地地块缺乏乏天然优优势资源源。如江江河、湖湖泊

40、、森森林、公公园、市市政广场场等。 3机机遇 附近“二郎科科技城”的启动动，已带带动该地地地产大大幅度增增值，使使该地房房地产投投资具有有一定潜潜力； 陈庹公公路的建建成，正正在改善善该地交交通环境境，使附附近居住住生活条条件得到到进一步步完善，将有效效吸引更更多的人人群前来来置业。 4挑挑战 附近现现已建有有南方花花园E区区（现房房），同同时另有有开发商商已介入入热水瓶瓶厂的房房地产开开发，其其竞争压压力较大大； 由于地地块形状状不规则则、距主主干道有有一定距距离、与与周边地地势落差差大，因因此，其其平面规规划、小小区大门门及对外外交通组组织的安安排比较较困难。 （三）地地块经营营的适宜宜性

41、分析析 1最最适宜项项目、可可适宜项项目、不不适宜项项目分析析 结合本本案地块块所处区区域环境境及地块块自身条条件，其其经营适适宜性可可作如下下判断： 最适宜宜项目：住宅小小区 本地块块面积适适中，区区位合理理，公交交方便，空气清清新，视视野开阔阔，是居居家修养养之理想想场所，最适宜宜住宅小小区开发发。 可适宜宜项目：工业厂厂房 本地块块原属工工业用地地，周边边工业企企业分布布较多，具有较较好的产产业集聚聚优势和和水电基基础设施施，其地地块面积积较大，地上现现有工业业建筑物物大部分分还可继继续使用用。因而而，该地地块除了了最适宜宜于住宅宅开发外外，也可可适宜于于工业项项目开发发。 不适宜宜项目

42、：商铺、酒店、写字楼楼 本地块块附近商商服薄弱弱，社区区尚未完完全成熟熟，目前前不适宜宜于商铺铺、酒店店、写字字楼等商商用物业业开发。 综上所所述，我我们认为为本地块块目前最最适宜于于住宅小小区项目目开发。这是因因为：比比较而言言，住宅宅项目一一次性投投资压力力小、可可以滚动动开发、投资回回收周期期短；工工业项目目则一次次性投资资压力大大、无法法滚动运运作、投投资回收收期较长长；商用用性项目目则缺乏乏必要的的商贸经经营环境境和市场场基础。 2本本地块开开发为住住宅小区区的辐射射距离及及辐射片片区分析析 受地形形、交通通及市场场竞争的的影响，本地块块开发的的住宅小小区项目目，其主主要引力力距离按

43、按时间估估算不超超过半个个多小时时的公交交运行路路程，即即是不超超过100公里左左右，且且项目引引力随距距离增加加而逐渐渐衰减。 因此，本项目目影响范范围应是是：以本本地块为为中心，以100公里为为半径，沿石扬扬路和在在建的陈陈庹路向向四周扩扩散所形形成的弧弧形区域域。具体体讲，西西至石桥桥铺地区区，北至至谢家湾湾地区、东至杨杨家坪地地区。项项目所能能吸引的的潜在客客户700%80%集中在在这一辐辐射片区区内（如如图），且又主主要集中中在陈家家坪及石石坪桥一一带。本项目的的引力片片区，实实际上横横跨了高高新技术术区和九九龙坡区区。两区区的社会会、经济济、人口口、政策策等区域域因子均均会对该该项

44、目的的经营产产生重要要影响。就总体体而言，项目引引力片区区内经济济水平不不太发达达，产业业结构以以传统工工业为主主、高新新技术产产业为辅辅，人均均收入普普遍偏低低，但差差异性较较大：高高新技术术从业人人员和传传统产业业的中高高级管理理人员收收入较高高，但人人口数量量较少，不到片片区总人人口的330%；一般产产业工人人和部分分打工阶阶层收入入较低，但人口口总数较较大，约约占片区区总人口口的700%以上上。 石石大坪 小 路 路 长 石 江石桥铺 大 路袁家岗 石 石 高 新新 区 新 扬扬 袁袁 路 路 谢 陈 路 茄茄 扬谢家湾陈家坪 成成 家 渝 石石 路 坪坪石坪桥 扬扬 正正 路路 石正

45、正街 街 杨家坪 陈陈 石 九 龙 坡 扬 庹庹 渡 扬扬 九 路 路路 渡渡 路 路大渡口 图 本项项目的引引力片区区 地地块所在在地 项项目主要要引力片片区 项项目核心心引力片片区 四、市场场基础分分析及目目标市场场研判 （一）重重庆市主主城区房房地产市市场发展展形势分分析 1总总体态势势 （1）“九五”期间重重庆市房房地产开开发投资资情况 “九五”期间受受直辖效效应和房房改深化化的影响响，重庆庆市主城城区房地地产开发发投资稳稳步增长长，市场场成交量量逐年上上升（见见下表）。 重重庆市主主城区各各年房地地产开发发投资增增长情况况投资额（亿元）施工面积积（万平米米）竣工面积积（万平米米）销售

46、面积积（万平米米）空置面积积（万平米米）1996655.66214244.4351.7141.1124.61997767.55016522.3459.9260.8200.21998897.33020588.5600.0416.8255.319999112.5121033.7619.5430.0353.020000139.6328333.4849.4580.0421.3 重重庆市主主城区各各年商品品住宅开开发投资资增长情情况投资额（亿元）施工面积积（万平米米）竣工面积积（万平米米）销售面积积（万平米米）空置面积积（万平米米）1996626.00855.6275.6120.194.11199772

47、8.22904.2358.3215.3154.81998844.1112233.6422.6359.7142.01999952.3312855.4438.5364.6183.82000072.8818900.2622.1490.8223.1 从以以上各年年房地产产及商品品住宅的的开发投投资增长长情况不不难看出出，近年年来重庆庆市房地地产市场场处于一一个蓬勃勃发展时时期，其其中，119988年和220000年是房房地产迅迅猛增长长年，尤尤其是进进入20000年年以来，重庆主主城区房房地产业业无论是是投资额额与施工工面积，还是竣竣工面积积及销售售面积，均出现现超过330%的的同比增增幅；主主城区商

48、商品住宅宅的投资资额、施施工面积积、竣工工面积以以及销售售面积也也呈现高高于300%的同同比增幅幅。因此此，从市市场发展展周期角角度看，目前重重庆市房房地产市市场正处处在一个个迅速上上涨时期期或者说说是第二二轮热潮潮期。 （2）220011上半年年房地产产市场形形势 受社会会经济持持续发展展的影响响，20001年年上半年年重庆市市主城区区房地产产开发增增长强劲劲，市场场形势整整体良好好： 开发投投资规模模继续扩扩大，成成为全市市固定资资产投资资快速增增长的主主动力 20001年上上半年，全市房房地产开开发投资资总量663.551亿元元，同比比增长335.55%，施施工规模模22775.661万

49、平平方米，同比增增长311.9%。房地地产开发发已成为为全市固固定资产产投资快快速增长长的重要要支撑。 住宅投投资持续续上升，住宅建建设成为为市场主主体 20001年上上半年完完成住宅宅建设投投资388.188亿元，同比增增长433.4%，占全全市房地地产开发发投资的的60%。在住住宅建设设中商品品住宅投投资约占占64.2%，其施工工面积约约为15552.21万万平方米米。 房地产产开发由由渝中区区向周边边地区扩扩散，南南岸区、九龙坡坡区、沙沙区近年年来成为为开发热热土 渝中区区、江北北区多年年来一直直是重庆庆市房地地产开发发的重心心，但近近年来开开发格局局发生了了较为明明显的变变化。2200

50、00年，开开发投资资量位居居前6位位的依次次为渝中中区（228.664亿元元）、九九龙坡区区（155.222亿元）、南岸岸区（114.003亿元元）、沙沙区（113.771亿元元）、渝渝北区（13.41亿亿元）、江北区区（133.233亿元）。除渝渝中区外外，各区区差异不不大，开开发重心心逐渐由由渝中区区向周边边地区扩扩展。 商品房房销售量量增价升升，期房房销售占占了绝大大部分，住宅空空置开始始下降 20001年上上半年商商品房成成交面积积3422.355万平方方米，同同比增长长10%，成交交金额777.881亿元元，同比比增长115%。其中期期房成交交2344.677万平方方米，成成交金额额

51、58.14亿亿元，占占商品房房销售近近7成；现房成成交1007.668万平平方米，成交金金额199.677亿元。自年初初以来，全市商商品房空空置总量量一直呈呈现下降降趋势，截止220011年6月月底，全全市商品品房空置置总量为为3966.799万平方方米，比比上年末末下降66%，其其中空置置一年以以上为1168.64万万平方米米，住宅宅空置1181.91万万平方米米，比上上年末下下降188.5%，但写写字楼、营业用用房、其其他房屋屋则有不不同程度度上升，分别上上升了44.5%、1.4%、50.5%。 新盘上上市速度度放缓，区域分分布不平平衡20011年上半半年，受受预售条条件从严严的影响响，新

52、盘盘上市数数量比去去年同期期减少，且区域域分布极极不平衡衡（见下下表）区域渝中区江北区沙坪坝区区渝北区南岸区九龙坡区区合计新盘个数数（个）77543228 在新推推楼盘中中，小区区占577.1%（166个），单体占占42.9%（12个个），且且绝大多多数为高高层项目目，框架架结构。 2主主城各区区及目标标区域房房地产市市场分析析本项目引引力片区区横跨高高新区与与九龙坡坡区，两两区市场场态势对对项目经经营的成成败有着着极其重重要的影影响。 （1）高高新区房房地产市市场形势势分析 土地供供应数量量 20001上半半年，高高新区房房地产开开发项目目土地供供应情况况如下表表：受让单位位地块位置置年限用

53、地性质总面积（平方米米）重庆新产产物业发发展有限限公司石桥铺长长石居住住小区11-2号号50综合207336.55重庆东田田置业发发展有限限公司石桥铺白白马凼50综合51255重庆移动动通信公公司石桥铺高高科开发发园366号50工业57033重庆高科科集团公公司石桥铺高高科开发发园366号50工业55100.3重庆南方方集团有有限公司司石桥铺长长石村50综合710447重庆中江江物业有有限公司司二郎路口口科技新新城大型型市场区区12号号50市场117000重庆宝钢钢钢材配配送公司司二郎路口口科技新新城工业业小区AA3-66-150工业280000合计1974414 从以上上土地供供给情况况看，

54、与与本案地地块相距距较近的的土地出出让共有有4宗，面积共共计100.055万平米米，将在在一定程程度上对对本项目目的经营营产生竞竞争影响响。 商品房房预售数数量 20001上半半年，高高新区在在售楼盘盘11个个，预售售总面积积48.2万平平米，即即将开盘盘项目两两个，预预售面积积约为88万平米米，较其其他区而而言，其其市场竞竞争压力力相对较较小。 房屋成成交数量量 20001年22季度，高新区区商品房房成交5586套套，成交交面积7778006.336平方方米，成成交金额额176675.78万万元。其其中预售售成交3352套套，成交交面积4486559.449平方方米，成成交金额额115512

55、.38万万元，现现房成交交2344 套，成交面面积2991466.877平方米米，成交交金额661633.4万万元。与与推盘总总面积比比较而言言，销售售面积所所占比重重偏低，市场存存在一定定的消化化压力。 房价水水平及其其变化 20001年22季度高高新区住住宅平均均销售价价格为117888元/平平方米，比1季季度上升升34元元/平方方米，从从其房价价走势看看，该区区价格有有回暖的的迹象。但与整整个重庆庆主城区区房价相相比，高高新区房房价还有有一定上上升空间间。可以以认为，随着区区域环境境的改善善和区域域经济的的发展，该区房房价具有有一定的的增长潜潜力。目目前，该该区房价价水平为为： 最高价价

56、均值：19334元/平方米米 均价均均值：117888元/平平方米 比上季季度上升升34元元/平方方米 最低价价均值：15775元/平方米米 最高价价个盘：南方花花园C区区龙景苑苑 23380元元/平方方米 最低价价个盘：南方花花园D区区龙景苑苑 11180元元/平方方米 楼盘品品质情况况 该区较较成熟和和有品牌牌优势的的住宅小小区不多多，除了了南方花花园、华华宇花园园以及金金果园以以外，尚尚无其他他有实力力的楼盘盘，不象象北部新新城，竞竞争楼盘盘众多，已是房房地产开开发热潮潮区。就就现有楼楼盘（包包括各知知名楼盘盘）而言言，无论论是平面面规划与与景观营营造，还还是户型型设计，或是智智能化装装

57、备，都都存在明明显不足足，楼盘盘整体品品质不高高，大盘盘缺乏。因此在在该区投投资开发发较高品品质的大大型住区区，其竞竞争不会会特别激激烈，市市场风险险相对较较低。 （2）九龙坡坡区房地地产市场场形势分分析 土地供供应数量量 20001上上半年，九龙坡坡区房地地产开发发项目土土地供应应情况如如下表：受让单位位地块位置置年限用地性质总面积（平方米米）重庆隆鑫鑫集团有有限公司司九龙园区区50工业2132280重庆三利利百货有有限公司司桃花溪街街50商业23055重庆五星星房地产产开发公公司黄角坪正正街299号50综合42900重庆金辰辰机械厂厂九龙十一一社50工业58155重庆巨江江工程机机械公司司

58、石坪桥青青龙村77号50工业70699合计2327759 从以以上土地地供给情情况看，与本案案地块相相距较近近的土地地出让只只有1宗宗，面积积70669平米米，不对对本项目目形成竞竞争性影影响。 商品房房预售数数量 20001上半半年，九九龙坡区区在售楼楼盘188个，预预售总面面积722.8万万平米，较其他他区而言言，其市市场竞争争压力相相对较大大。 房屋成成交数量量 20001年22季度，九龙坡坡区商品品房成交交24000套，成交面面积30015226.669平方方米，成成交金额额556616.24万万元。其其中预售售成交115399套，成成交面积积20880633.155平方米米，成交交金

59、额4419660.77万元；现房成成交8661套，成交面面积9334633.544平方米米，成交交金额1136555.554万元元。与推推盘总面面积比较较，售出出面积所所占比重重偏低，市场存存在较大大的消化化压力。 房价水水平及其其变化 20001年22季度九九龙坡区区不同片片区，其其住宅平平均售价价略有差差异： 杨家坪坪地区：最高价价均值：20887元/平方米米 均价均均值：118788元/平平方米 比上季季度上升升58元元/平方方米 最低价价均值：16883元/平方米米 最高价价个盘：珠江花花园33300元元/平方方米 最低价价个盘：天鹅山山庄15500元元/平方方米 西郊路路沿线：最高价

60、价均值：22006元/平方米米 均价均均值：119022元/平平方米 比上季季度下降降50元元/平方方米 最低价价均值：16446元/平方米米 最高价价个盘：广厦经经典38800元元/平方方米 最低价价个盘：金汇园园14330元/平方米米 谢家湾湾地区：最高价价均值：17330元/平方米米 均价均均值：116200元/平平方米 比上季季度上升升53元元/平方方米 最低价价均值：15224元/平方米米 最高价价个盘：建设广广场23380元元/平方方米 最低价价个盘：贤园小小区13350元元/平方方米 楼盘品品质情况况 该区除除了少数数楼盘品品质较高高之外（如珠江江花园、广厦经经典等），其他他楼盘