产权式酒店行业分析及投资研究11-11-25

1、产权式酒店行业分析及投资研究报告第一章 产权式酒店的定义及分时度假概述1.1 产权式酒店概念及分类 1.1.1产权式酒店的定义 是指将酒店的住宿单位的产权出售给投资者，同时投资人委托酒店管理公司管理，获取一定的投资回报。一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权。1.1.2产权式酒店的性质 其属于旅游房地产类，购买产权式酒店，在享受超值服务、彰显身份和地位的同时，更有不菲的投资回报，与住宅写字楼的投资、股票投资、储蓄及国债投资等相比，投入轻松、风险小、回报更丰厚，同时还获得一套真正属于自己的私家酒店。1.1.3产权权式酒店店的分类类 时权权酒店：是将酒酒店的每每个单位位分为一一定

2、的时时间（如如：一年年产值 51 周，共共 511 个时时间份），出售售每一个个时间份份的使用用权。消消费者拥拥有一定定年限内内在该酒酒店每年年一定时时间（如如一周）的居住住权。 示 例项目名称称昆明滇池池温泉花花园酒店店分时俱俱乐部项目地址址昆明滇池池路海埂埂公园旁旁产品类型型三房二厅厅二卫一一厨销售价格格86,0000元元(300年) 52,0000元元(155年) 26,0000元元(5年)销售模式式1）、每每年免费费7天物业业住宿权权限；2）、通通过度假假交换组组织RCCI（世界顶顶级的分分时度假假交换公公司）,交换使使用世界界其他度度假酒店店；纯产权酒酒店：是是指将酒酒店的每每一个单

3、单位分别别出售给给投资人人，同时时投资人人委托酒酒店管理理公司或或分时度度假网络络管理，获取一一定的管管理回报报。纯产产权酒店店又分为为商务型型和度假假型。 产权酒店店销售的的一般只只是酒店店房间及及相关的的公摊，这些公公摊只包包括客房房的公共共走道、电梯厅厅等公共共交通，而不包包括酒店店大堂、餐厅和和其他公公共设施施。产权酒店店一般由由业主委委员会决决定委托托经营的的酒店管管理公司司经营管管理，扣扣除管理理费用和和相关税税费后，按户取取得回报报。在开始销销售时，一般发发展商承承诺3-5年的的经营回回报，同同时签定定3-55年的委委托管理理合同。回报有有的是固固定的，有的是是浮动的的。但很很少

4、有更更长时间间的委托托经营合合同。产权酒店店在中国国已经发发展了多多年，在在海南等等地相对对比较成成熟。从从经营状状况看，一般能能保障440%以以上的开开房率，基本上上可以保保障投资资人5-8%的的回报。示 例项目名称称海南三亚亚香水湾湾五星级级大酒店店项目地址址海南三亚亚产品类型型36-1110平平米销售价格格85000元/平平米 (五星级级标准)65000元/平平米 (四星级级标准)销售模式式1）、全全装修、含家具具；2）、五五年包租租，年回回报率66.6%（税后后）；3）、每每年免费费30天物物业住宿宿权限；养老型酒酒店:是是指投资资人（往往往是最最终消费费者），购买用用于退休休后养老老

5、的物业业，在退退休前委委托管理理公司经经营管理理直至退退休后自自用，委委托管理理期间，投资人人可获取取一定的的投资回回报，一一般情况况下该物物业在产产权人去去世后由由管理公公司回购购，再出出售，收收益其家家人所有有。时值度假假型酒店店：指消消费者购购买一定定数量的的“分数”，这些些“分数”就成为为他们购购买产品品的货币币，他们们可以使使用这些些“分数”在不同同时间、地点、档次的的度假灵灵活选择择其分数数所能负负担的住住宿设施施，消费费者不拥拥有使用用权和产产权，只只是为休休闲消费费提供便便利优惠惠和更多多选择，“分数”消费可可以获得得更大的的折扣和和免费居居住时间间。国外最大大的分时时度假交交

6、换公司司是RCCI,国国内首批批成立的的交换公公司是华华夏之旅旅。计算算机网络络与信息息处理技技术为分分时度假假的可交交换提供供了技术术基础， RCCI能够够为十万万以上会会员提供供服务，两者对对比分析析如下：国内外典典型分式式度假交交换公司司经营比比较比较项目目RCI公公司华夏之旅旅股东及创创办人美国chhrisstell 与johhn DDehaaan于于19774年组组建20000碾月由由海南第第一投资资集团投投资华夏之旅旅公司总总经理雷雷驰主要优势势创新优势势。它在在世界上上率先提提出分时时度假交交换的概概念，其其创新设设计的交交换机制制满足了了度假地地和会员员的需要要。RCI的的品牌

7、优优势。先进的计计算机网网络系统统。遍布各地地的分支支机构。亚太区区总部设设置在新新加坡。中国第一一家本土土分时度度假公司司。以海南省省为基础础在全国国建立广广泛的酒酒店网络络。创办分分时度假假业者导导报扩扩大宣传传和影响响。网站站n中国市场场竞争策策略20011年5月月18日日TCII成立亚亚太有限限公司北北京办事事处，已已经有117家加加入RCCI.RCI在在中国的的市场战战略为“以谋求求政府支支持为指指导思想想，通过过介绍分分时度假假概念宣宣传经营营方式，通过吸吸引度假假饭店加加盟扩大大影响，通过媒媒体宣传传树立品品牌形象象，以非非利润的的目标实实现为未未来获得得利润创创造机会会”。19

8、994年年RCII向世界界各地输输送5000万名名游客。华夏之旅旅针对休休闲度假假和商务务旅行，设计创创建了一一个全国国范围内内能够自自由住宿宿选择的的系统，其核心心是为消消费者提提供实惠惠的住宿宿产品，并为国国内星级级酒店或或度假村村开房率率偏低的的现状寻寻求出路路。对加盟度度假地和和酒店服服务内容容新的度假假地想加加盟TCCI时候候，必须须通过公公司执行行委员会会：首先先考虑RRCI首首先考虑虑RCII会员对对于交换换度假地地的需求求，检查查新度假假地能够够纳入原原有的度度假地体体系中，考察加加盟度假假村的相相似程度度和需求求状况。保证度度假地的的标准达达到RCCI的最最低要求求。RCCI

9、开发发经理开开发经理理充当顾顾问角色色与度假假地开发发商达到到RCII标准。RCII律师与与开发商商律师共共同完成成保证开发发商符合合开发规规划。确认保证证会员权权利方面面的制度度安排，既使开开发商破破产或失失败时也也能保证证会员权权利。通过网络络传播加加盟酒店店订房信信息，为为加盟商商提供：会员手册册、宣传传册、招招贴画、音像制制品和杂杂志宣传传。对加盟酒酒店的管管理人员员进行培培训和指指导。建立对比比加盟酒酒店的激激励机制制，根据据严格质质量标准准选择加加盟酒店店。根据对产产权酒店店的用途途，可将将其分为为以下几几种类型型：1、退休休住宅型型这是一一种为自自己退休休后准备备后路的的住房投投

10、资方式式。投资资者在退退休之前前购楼，每年和和家人去去使用一一段时间间，其余余时间交交酒店管管理公司司出租获获取租金金回报。到退休休的时候候增加使使用时间间或基本本完全使使用，作作为颐养养天年的的住所。这种类类型的酒酒店在美美国比较较多见。2、有有限自用用的投资资型酒店店公寓开开发商将将酒店的的每间客客房分割割为独立立产权出出售给投投资者，投资者者一般不不在酒店店居住，而是将将客房委委托酒店店管理公公司统一一出租经经营获取取年度客客房利润润分红，同时获获得酒店店管理公公司赠送送的一定定期限免免费入住住权。这这种酒店店一般位位于著名名旅游地地区，如如夏威夷夷，拥有有充足的的客源，因此，客房年年度

11、利润润分红通通常足以以抵销分分期付款款的费用用，并有有可观的的盈余。3、公公司自用用型集团团购买产产权酒店店产品，一方面面用于投投资，另另一方面面用于企企业员工工度假或或公司年年会使用用。1.2 分时时度假概概述1.2.11分时时度假的的定义 分时度度假（TTimeeshaare，又称VVacaatioonowwnerrshiip 或或Hollidaayowwnerrshiip ），国际际上一度度通行的的惯例是是：将一一处住宿宿设施（如饭店店、公寓寓、度假假别墅等等）的住住宿单元元每年的的使用期期分为 52 周，将将52 周中的的51 周分时时销售给给顾客。每个单单位的分分时度假假产品，就是在

12、在约定的的时期内内（一般般为200 年40 年）每每年在这这一住宿宿单元中中住宿一一周的权权利。这种居住住权的单单一性不不能满足足市场需需求，于于是就有有了“分分时度假假的交换换系统”，所有有分时度度假的产产品，经经交换公公司认可可后，可可以进入入交换系系统进行行交换。目前国国际上比比较成熟熟的交换换系统是是RCII和ICCI。为为了方便便交换，发展到到后来就就有了点点数制的的分时度度假产品品。一般标准准产品是是20年年期限，每年平平季7天天的入住住权益，销售价价格一般般为4-5万元元/人。由于国国内目前前尚未建建立自己己的交换换系统，消费权权益全部部都是在在国外的的交换系系统中完完成的，所以

13、费费用高昂昂，通常常的交换换费用都都在10000元元/周以以上。分时度假假产品实实质上是是51人人共有一一间酒店店房间的的20年年（或更更长）的的时间产产权，因因此，房房间需要要更新设设施和维维护，甚甚至需要要大修或或翻新。这个费费用来自自于购买买者的年年费，通通常是每每年交纳纳一次，一般都都在10000元元以上。1.2.2 分分时度假假产品的的运营机机制开发发商:开发商商或自己己开发建建设用做做分时度度假产品品的房产产，或通通过购买买现成的的房地产将他他们改造造为分时时度假产产品。销售商:负责宣宣传促销销分时度度假产品品。度假房产产管理公公司:负责管管理和维维护分时时度假房房产,既可能能由开

14、发发商兼任任，也可可能是独立立于开发发商。分分时度假假交换公公司:主要是是向具有有分时度度假房产产使用权权的消费费者（会会员）提提供不同同地区之之间的分分时度假假产品的的交换业业务。信信托公司司:通过一一定的法法律程序序来保护护购买分分时度假假产品的的消费者者的权益益。最常常见的是是英国式式的“俱俱乐部信信托”体体系。业业主联合合会:指购买买了同一一处分时时度假产产品的消消费者按按照法律律规定成成立的保保护自身身利益的的团体。再销售商商:指负责责在公开开市场上上销售分分时度假假产品所所有者转转卖的二二手分时时度假产产品的机机构。它它们有些些独立经经营，有有些是开开发商公公司的一一个分支支机构。

15、分时度度假业协协会:由某个个区域内内从事分分时度假假经营业业务及其其相关单单位组成成的行业业协会。影响较较为广泛泛的有美美国度假假地协会会（Ammeriicann Reesorrts Devveloopmeent Asssociiatiion，简称AARDAA ）和和欧洲分分时度假假组织（Thee Orrgannizaatioon ffor Timmeshharee inn Euuroppe，简简称OTTE）。相关其其它群体体还有律律师、金金融机构构、咨询询顾问等等直接或或间接与与分时度度假产品品有关的的专业群群体。1.2.3中国国分时度度假企业业的主要要类别11）、加盟盟国际交交换网络络的公

16、司司 在国国内比较较有知名名度的国国际交换换网络公公司有RRCI和和II两两家，目目前中国国加入国国际分时时度假交交换网络络体系的的度假村村或饭店店不到1100家家（其中中云南省省有3 家，分分别位于于昆明市市郊和石石林县，其中云云南昆明明温泉度度假俱乐乐部还被被RCII 命名名为金冠冠级度假假村）。其经经营模式式与国际际市场接接轨，采采用销售售2040 年的每每年一周周的度假假地住宿宿权的方方式，产产品售价价一般在在4 万万6 万元之之间。22）、单体体开发的的俱乐部部产品单单体开发发的分时时度假俱俱乐部如如泰达度度假交换换公司，依靠自自有的单单体度假假饭店开开发俱乐乐部产品品。随着分时时度

17、假行行业的发发展，目目标市场场明确、有明显显市场区区分、专专业性较较强的如如高尔夫夫分时度度假俱乐乐部、野野营分时时度假俱俱乐部、沙滩分分时度假假俱乐部部、老年年分时度度假俱乐乐部、情情侣分时时度假俱俱乐部等等适合消消费市场场个性化化发展的的分时度度假俱乐乐部是完完全可以以在未来来的市场场竞争中中获得生生存资格格的。3）、分分时度假假销售公公司国内内现有的的分时度度假销售售公司全全都是专专业销售售RCII 和III 公公司的分分时度假假产品的的公司。如广东东爱特乐乐度假服服务有限限公司、北京神神州环宇宇订房网网络咨询询服务有有限公司司（也称称自由假假期公司司）等，他们多多分布于于国内经经济发达

18、达的地区区，未形形成全国国经营，多采用用了国外外最普遍遍的分时时度假销销售形式式销售售推介会会。4）、自主主开发的的国内网网络化公公司是致力于于将分时时度假产产品进行行改革，设计出出能为中中国市场场所接受受的新型型运作模模式，构构建适应应中国市市场的分分时度假假产品和和交换网网络。目目前在国国内进入入运作阶阶段的本本土化度度假网络络经营公公司数量量不多，形成一一定规模模的不超超过 110 家家，集中中在北京京、深圳圳等经济济发达地地区和云云南、海海南等度度假目的的地。220000 年 11 月，由由首创集集团、中中旅集团团北京旅旅游集团团等6 家股东东联合发发起组建建的从事事分时度度假和休休闲

19、度假假产业的的天伦度度假发展展有限公公司宣告告成立。天伦度度假计划划用23年的的时间，利用现现有的资资源结合合收购兼兼并、租租赁经营营等方式式建立起起具有中中国特色色的分时时度假网网络，它它将是集集分时度度假地开开发、分分时度假假交换、分时度度假交换换卡销售售、分时时度假相相关服务务为一体体的专业业公司。5）、分分时度假假交换公公司 海海南华夏夏之旅分分时度假假网络有有限公司司（htttp：/ ）是中中国唯一一的一家家专业从从事分时时度假国国内交换换业务的的公司。其根据据RCII 和III 公公司的模模式和体体制，建建立符合合中国国国情的模模式（如如将担保保公司改改为保险险公司，“三权权分离”

20、的模式式，华厦厦之旅并并不进行行分时度度假权益益销售，而是由由饭店和和各类销销售商进进行分时时度假权权益销售售）。6）、相相关创新新概念企企业 还还有一批批借用分分时度假假概念，开发出出类似产产品的单单体企业业。 北北京新旅旅网度假假村资源源开发有有限公司司（htttp：/wwww.synneonn.coom.ccn ）是国内内一家利利用分时时度假概概念再创创新形成成的分时时营销公公司，他他们将分分时度假假的点数数制形式式经过改改造应用用于中国国市场，成为一一家较为为独特的的分时度度假企业业。新旅旅网公司司的操作作方式是是首先与与加盟饭饭店签约约获得合合作保证证，然后后再通过过自己的的销售网网

21、络以点点数卡（IC 卡）的的形式对对外销售售，他们们称为房房东卡，实际上上是含一一定数额额资金的的消费卡卡。房东东卡的销销售收入入再通过过协议银银行和新新旅网的的结算中中心，根根据消费费者在各各加盟饭饭店的实实际使用用数拨付付给饭店店。他们们的赢利利主要来来源于销销售收入入中与饭饭店拟定定的分配配比例。1.2.4 分分时度假假在中国国的发展展情况：“分时度度假”在在中国才才刚起步步，因此此许多外外国公司司认为中中国是分分时度假假最大的的潜在市市场。在在中国发发展“分分时度假假”对买买房人和和开发商商来说，将会是是一个双双赢的结结局。11)、“分时度度假”对于购购买者的的利益点点：第一、可以用用

22、低廉的的价格购购买到居居住条件件很好的的房屋。如果没没有这种种销售方方式，有有的人买买了别墅墅实际上上一年也也只能住住几个星星期，其其它时间间都是空空置，还还要雇人人看房。更多的的人则买买不起第第二套房房屋；第二、可可以享受受到良好好的酒店店式服务务和适宜宜的旅游游服务，不用再再付住店店的费用用，而且且有住在在自己家家里的良良好心理理感觉；第三、这这种“第第二套住住宅”是是居民家家庭财产产的一部部分，其其使用权权（有的的是分割割的产权权）可以以抵押或或继承，也可以以出售或或转让。2）、“分时度度假”对于开发发者的利益点点： 第一，它可以以使得这这种房屋屋卖出更更高的价价格，在在美国一一般都相相

23、当于原原来卖价价的四倍倍，如一一套原来来只能卖卖25 万美元元的连体体别墅，按时间间分割以以后的卖卖价一般般要高达达 1000万美美元，购购买者还还不觉得得贵。其其中的原原因很简简单，平平均一个个星期时时段的卖卖价才两两万美元元。按时时间优劣劣区分，好的时时段卖价价344 万美美元，差差的时段段只卖 1 万万美元，加上银银行还可可以对此此实行抵抵押贷款款，大部部分居民民都能承承受得起起；第二，它它创造出出了新的的消费市市场，使使得这些些企业所所建的房房子容易易销售。特别是是以跨城城市、跨跨地区、跨国家家交换为为背景的的住宅区区，销售售情况更更加看好好。在房房地产低低落期，它更成成为企业业抵御风

24、风险的重重要措施施；第三，大大的分时时度假集集团公司司发展到到现在，有不少少已经不不是自己己建房，而转向向销售型型与管理理型，其其它企业业只有加加盟它们们，才能能有良好好的信誉誉度和交交换前景景，而这这些集团团则靠管管理和销销售获取取超额利利润。3）、“分时度度假”在在中国发发展的问问题点：第一，度度假酒店店资源缺缺失：中国目前前的绝大大部分酒酒店都是是城市型型酒店、商务型型酒店。真正按按照度假假酒店规规范设计计、建造造、经营营的酒店店还为数数不多。虽然在在风景优优美的滨滨海城市市已经有有了一些些度假酒酒店，但但比较雷雷同。度度假酒店店资源的的缺失，就等于于贫瘠的的土地很很难长出出茂盛的的植物

25、。第二，度度假区资资源匮乏乏：国内目前前的假期期仍然还还以观光光旅游为为主，主主题度假假区为数数甚少，度假区区除风景景优美外外，更多多的是能能够为客客人提供供五天以以上的娱娱乐活动动，如高尔尔夫、滑滑雪、水水上运动动、攀岩岩、搏彩彩等，度假需需求是多多种多样样的，单单一类型型、单一一区域的的度假产产品满足足不了220年的的度假需需求。第三，商商务酒店店移植困困难：商务酒店店不宜采采用分时时度假的的方式，各种灵灵活、便便利的旅旅行社预预定可能能更有效效。商务务酒店面面对的主主要客人人是商务务客人，基本上上是公款款消费，分时度度假这样样长时间间的产品品不会在在企业的的考虑之之内。第四，消消费者认认

26、可尚需需时日：分时度假假的产品品设计在在于它的的度假专专业性、酒店的的丰富性性和灵活活的可交交换性，还有长长时间提提前预订订所蕴涵涵的诱人人的价格格优惠。然而，现有网网络内资资源的匮匮乏又使使得酒店店的价格格优势不不明显，加上时时间周期期长和产产品的抽抽象性，获得消消费者认认可很困困难。从更深层层面看，中国的的度假业业发展也也还需要要时间。在我国国，目前前家庭经经济中最最重要的的三个问问题是：养老、医疗和和教育。社会保保障体系系还未健健全，孩孩子的教教育长且且开支庞庞大，国国内消费费习惯与与国外还还存在差差距。第五，资资产安全全风险是是关键：消费者购购买的实实际是使使用权，资产所所有权仍仍然还

27、控控制在售售卖者手手中，一一旦售卖卖者（通通常是经经营者）出现法法律纠纷纷或经营营风险，消费者者就会遭遭受服务务承诺无无法兑现现的风险险，甚至至资产灭灭失。第六，交交换费用用高昂：由于国内内目前尚尚未建立立自己的的交换系系统，消消费权益益全部都都是在国国外的交交换系统统中完成成的，所所以费用用高昂，通常的的交换费费用都在在10000元以以上。折折合下来来，每间间客房的的单日交交换成本本都在1150元元以上。即使当当初购买买的房间间价格很很便宜，加上交交换费用用、会员员年费（通常也也在10000元元以上）等，所所增加的的成本竟竟高达3300多多元/天天间。降低交换换费用的的主要途途径是：售卖者者

28、自己的的酒店资资源十分分丰富（售卖者者系统内内交换比比较便宜宜，有的的甚至免免费），中国拥拥有自己己的交换换系统，可以在在国内方方便交换换；或者者售卖者者的网络络还遍及及世界上上主要的的度假地地。否则则，只要要交换在在别人的的系统内内进行，高昂的的交换费费用只会会让消费费者止步步。第七，行行业经营营不规范范：目前存在在时权、时值类类（即无无产权类类）“分时度度假”销售(代理)公司在在推销时时或多或或少涉嫌嫌虚假宣宣传、超超范围经经营，提提供霸王王合同等等现象；“分时度度假”是一个个新事物物，消费费者知之之甚少、法律知知识欠缺缺，很多多重要权权益和对对方承诺诺没有落落实到合合同或补补充合同同中，

29、最后不不了了之之，给分时时度假带带来了诸诸多负面面影响。第二章 产权式式酒店发发展概况况2.1 中中国产权权式酒店店发展现现状 22.1.1、发展展条件 1）、西方产产权式酒酒店的成成熟发展展基于以以下条件件：其一是西西方国家家中产阶阶级的崛崛起，形形成了庞庞大的客客户群。其二是产产权式酒酒店所在在地有足足够的观观光、康康乐等旅旅游资源源，可以以供客人人休闲度度假。国国外的产产权式酒酒店多建建在具备备 3SS （阳阳光、海海滩、海海水）条条件的地地区，或或者是自自然风光光独特、运动健健身设施施齐全的的地区。其三是一一个重要要因素就就是国外外分时度度假消费费的配套套。分时时度假交交换 HYPER

30、LINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D6%C6%B6%C8 制度度同产权权式酒店店相结合合后，无无疑使产产权式酒酒店有了了更大的的诱惑力力，可以以实现一一地投资资异地享享受。目目前世界界上已有有超过 1000 个国国家的 50000余家家酒店（度假村村）加入入了分时时度假交交换联盟盟。2）、产权权式酒店店在国内内的发展展与兴起起：约于19995 年，海海南省三三亚市最最先引入入，从220011年起在在国内迅迅速发展展，从海海南岛到到北京，从重庆庆到上海海，产权权式酒店店在国内内著名旅旅游及经经济繁荣荣城市已已逐步形形成燎

31、原原之势。3）、发发展现状状条件：早期开开发产品品遭遇败败绩：以以海南为为代表究究其原因因有三，一是当当初的策策划者主主要是想想把楼房房尽早售售出回笼笼资金，目的不不在于发发展旅游游业；二二是海南南当时作作为旅游游度假地地的条件件还没有有成熟，国内旅旅游度假假的市场场气候也也没有形形成；三三是产权权式酒店店和分时时度假的的概念还还不为中中国消费费者了解解和接受受。目前前大环境境已经成成熟：是旅游度度假地的的软、硬硬件环境境已渐趋趋成熟，国内旅旅游度假假的市场场气候已已经形成成；二是是近年来来国内经经济发展展迅速，白领阶阶层急剧剧扩大，成为都都市消费费主流群群体，同同时全新新的休闲闲消费观观念为

32、分分时度假假消费带带来了商商机；三三是旅游游产业近近年来发发展迅速速，国内内新兴旅旅游资源源越来越越丰富；四是国际际分时度度假公司司进入中中国，使使分时度度假和产产权式酒酒店的概概念得以以在国内内业界、消费圈圈中逐渐渐得到认认同。44）、客户户分析 ：产权式式酒店作作为一种种纯粹的的投资方方式，这这类酒店店的客户户60是中产产家庭投投资，440左左右是企企业集团团购买。具体分分析为三类消消费群体体：类别购买动机机关注点有一定经经济实力力的家庭庭或个人人投资主要要是为了了增值和和分红，顺带度度假前期投入入的比重重、投资资升值的的保障、酒店经经营能力力、附加加的优惠惠和功能能、与居居住地区区的风光

33、光差异、可交换换性等公司或事事业机构构用于员工工福利或或会议酒店的服服务和管管理能力力、财务务监控的的透明度度、企业业文化的的契合和和业务的的需要等等分时度假假公司业务需要要可供休闲闲度假的的利益点点，侧重重于酒店店消费功功能的体体现2.2 产权酒酒店成功功的因素素：2.2.1拥有有良好自自然环境境和区域域成熟度度（包括括投资环环境和交交通环境境）：是项目目成功的的最基本本的要求求，成功功的几家家基本都都有这个个因素，区域成成熟度越越高，销销售和经经营的难难度就越越小。2.2.2具有有品牌经经营管理理：拥有有成熟酒酒店开发发经验和和品牌管管理的酒酒店集团团更能获获得投资资者的信信赖。2.2.3

34、准确确的市场场定位：酒店的的房间面面积、装装修标准准、家具具与家电电配置、管理公公司等构构成开发发与管理理成本，而对市市场接受受能力与与价格预预期的准准确把握握，才能能获得成成功。为为形成自自身的核核心竞争争力，需需要形成成有自身身特色的的酒店主主题（如如：文化化主题，娱娱乐主题题、健康康主题等等）以对对消费者者形成持持久吸引引力；2.2.4分时时度假的的可交换换性：业业主购买买某一物物业后享享受每年年免费入入住的权权利，能能过在多多家酒店店交换住住宿，另另外附加加增值服服务对消消费者更更有吸引引力，例例如也是是最好能能有多家家酒店可可以交换换住宿。花开四四季除连连锁经营营酒店外外还成立立了2

35、11自驾租租车系统统（业主主可以优优惠租用用）。海海航酒店店集团的的产权酒酒店可以以在三亚亚、海口口、兴隆隆的酒店店内任意意交换，在海航航旗下的的酒店住住宿享受受优惠。2.2.5投资资回报方方式：主要有有三种：固定回回报方式式、营业业额比例例回报方方式和净净利润比比例回报报方式。后两种种回报方方式涉及及到财务务审计和和信息公公开，不不便于操操作。发发展商和和投资人人比较青青睐固定定回报的的方式。2.3 产权酒酒店面临临的主要要风险2.3.1对开开发企业业而言：1）、开开发定位位比较困困难，主要表表现在星星级定位位与客房房出租价价格、建建造成本本与销售售价格、管理成成本与投投资回报报、短期期开发

36、收收益与长长期经营营回报之之间的平平衡。2）、产产权式酒酒店物业业类型很很难取得得银行的的开发贷贷款；3）、国国际酒店店管理公公司不接接受产权权酒店管管理委托托。国内内的产权权酒店管管理几乎乎都是发发展商自自己组建建的管理理公司，少量是是同城的的酒店负负责管理理。4）、按按照法律律规定，业主委委员会将将对物业业的经营营管理拥拥有最终终的决策策权。当当酒店经经营回报报不理想想时，业业主可能能回收自自住，当当达到一一定数量量时，酒酒店将无无法正常常营业。5）、委委托管理理合同期期满后，业主委委员会有有权利解解聘管理理公司、不续签签管理合合同。如如果经营营业绩不不好，会会解聘管管理公司司；如果果经营

37、业业绩不错错，业主主会提出出增加回回报的要要求。2.3.2对购购买者而而言：1）、价价格偏高高，投资回回报率的的宣传也也有点虚虚高加大大了投资资风险，一般完完整单一一产权的的酒店投投资回收收期为88-122年。由由于房产产销售的的溢价和和实际客客房出租租收益的的下降，投资回回收期更更长。2）、投投资回报报是根据据房间合合同价值值支付的的，可能能出现同同样的房房间，实实际投资资回报相相差甚远远的情况况，这将将引起法法律纠纷纷。3）、分分时度假假受限很很多，业业主使用用时间段段受限，国际化化交换受受限，交交换费用用昂贵等等，以上上因素造造成购买买者一般般只能在在自身购购买的物物业享受受分时度度假。

38、4）、市市场无序序，产权式式酒店的的发展商商大多盲盲目跟进进，项目目仓促上上马，资资金实力力不足，前前期大力力炒作，但工程程进度和和后期配配套服务务跟不上上，购买买者投资资回报得得不到保保障。5）、购购买者购购买的是是酒店的的客房，除了客客房以外外，还有有餐饮、娱乐等等配套设设施，离离开这些些配套设设施，客客房的独独立使用用价值不不大。这这些设施施的产权权在法律律上又存存在着模模糊性。6）、租赁经经营过程程中的风风险，开开发商出出售产权权，但一一般委托托酒店管管理公司司与购房房者签订订委托管管理合同同，其三三方权利利发生了了转移，容易产产生法律律纠纷。2.4 规避风风险的建建议1）、确确实做好

39、好产权酒酒店的研研究，尤尤其是财财务分析析和风险险控制研研究，处处理好“星级定定位与客客房出租租价格”、“建建造成本本与销售售价格”、“管管理成本本与投资资回报” 、“短期开开发收益益与长期期经营回回报”四四大矛盾盾，否则则，就有有可能出出出现定定位方面面的错误误。一旦旦前期研研究不足足，日后后的纠错错成本可可能会很很高。2）、慎慎重开工工建设。由于产产权酒店店的定价价和销售售业绩与与“区域域成熟度度”、“成功案案例”密密切相关关，在开开工建设设前，应应对市场场进行深深度试探探，控制制风险。3）、尽尽量避免免法律漏漏洞。业业主大会会、回报报与支付付方式、免费住住宿天数数与定义义、财务务账目的的

40、公开与与审计、维修与与更新、管理期期满的续续约等是是容易出出现法律律漏洞的的地方，应加强强研究。4）、管管理公司司的尽早早确定。不管是是否贴牌牌，发展展商一定定要成立立自己的的管理公公司。5）、尽尽早成立立旅行社社。由于于产权酒酒店需要要发展商商（或附附属的酒酒店管理理公司）进行管管理，客客源是决决定项目目成败的的关键因因素，专专门的旅旅行社长长期运营营，是客客源的基基本保障障。2.5 制约中中国产权权式酒店店发展的的因素11）、其真正正价值的的实现是是在土地地升值的的空间，就是品品牌价值值、无形形资产的的升值，是长远远的投资资前景和和回报，而非短短期对业业主的直直接投资资回报；2）、从从整个

41、中中国酒店店业和旅旅游业的的角度来来说，产产权酒店店将成为为中国酒酒店业的的重要组组成部分分，但是是不会成成为主流流形态，市场消消化能力力受限；3）、产产权酒店店发展的的关键是是能否组组合关系系，能否否在内部部形成一一个资源源的整合合。需要要先整合合，再构构筑大的的平台，大家共共同发展展，中国国人传统统经营思思想给公公共化带带来困难难。4）、市市场环境境的营造造：开发缺缺乏经验验和品牌牌建设，酒店缺缺乏主题题，销售售缺乏诚诚信；5）、酒酒店业高高中低档档形成垂垂直分工工，产权权式酒店店在这个个市场分分工中的的定位模模糊；2.6中中国产权权式酒店店业发展展的思路路1）、酒店一一方面要要积极加加入

42、分时时度假交交换体系系，另一一方面应应与同业业进行广广泛的横横向联合合，以增增强产权权式酒店店的连锁锁优势。2）、开发商商应建立立良好的的企业形形象、完完善的企企业管理理 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D6%C6%B6%C8 制度，加加强企业业的经营营获利能能力，同同时增强强企业运运作的透透明度，为投资资者提供供安全、可靠的的投资保保障，增增强其投投资的信信心。 3）、开发商商在代理理商的辅辅助下应应综合自自身和社社会各种种资源优优势，为为消费者者提供额额外的利利益和优优惠，增增加产权权式酒店店产品的的附

43、加价价值。4）、开开发商和和代理商商应积极极运用房房地产业业的一些些运作模模式，为为消费者者提供银银行按揭揭投资计计划。5）、产产权式酒酒店档次次定位很很关键。档次太太低，吸吸引不到到客源；而档次次太高，高档客客源太少少，酒店店管理成成本过高高，得不不偿失。6）、降降低劳动动力成本本。一般般地处风风景旅游游区的产产权式酒酒店，淡淡旺季很很明显，因此此酒店管管理人员员除了应应该是本本地化外外，还不不妨采取取“季节节工”。当然，加强企企业凝聚聚力和人人员素质质的培训训也很重重要。77）、多多多增添添开放式式娱乐设设施。产产权式酒酒店的公公建配套套设施不不仅仅是是为酒店店投资业业主服务务，更应应该面

44、向向整个旅旅游市场场、面向向公众开开放，这这样才能能挽留人人气、调调动人气气。8）、开展展多元化化经营，尽一切切可能满满足客人人需要。与商务务型的酒酒店相比比，面向向旅游休休闲业的的产权式式酒店，除了在在价格和和服务上上有自己己的鲜明明定位外外，还应应该围绕绕旅游业业，展开开多种服服务或经经营。9）、强强化政府府的管理理职能。首先，产权式式酒店的的开发，要实行行政府主主导，统统筹规划划，防止止盲目开开发，在在道路、交通、市政建建设方面面要做好好基本投投入。其其次，要要加紧对对产权式式酒店、分时度度假消费费市场的的规范和和管理，相关法法律法规规的尽快快颁布实实施，使使消费者者心里更更踏实，被更多

45、多的消费费者接受受。第三三，一些些具体的的工作也也需要依依靠政府府主管部部门提供供支持，如建立立带薪休休假 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D6%C6%B6%C8 制度度，减少少出境旅旅游的限限制，明明确产品品的使用用、继承承、转让让的合法法性等等等。第三章 全产权式式酒店的的盈利模模式分析析3.1产产权酒店店权益关关系（委委托经营营期间）3.2产产权酒店店经营模模式1）、开开发商开开发酒店店项目，将酒店店客房作作为独立立产权出出售，产产权为440年，可按揭揭和一次次性付款款购买；2）、业业主购买买客房产产

46、权后委委托第三三方专业业酒店管管理机构构经营酒酒店获取取租金收收益；收收益形式式有2种种：第1种：租赁年年限3-10年年（合同同一般为为3年一一签），业主获获得每年年相当于于购房款款5-88%（税税前）的的固定投投资回报报，第一一年的投投资回报报可冲抵抵购房款款，其他他年出租租收益可可以按照照季度或或年度结结算给业业主；第2种：租赁年年限3-5年（合同一一般为33年一签签），业业主每年年可获得得一年中中相当于于房屋44-6个个月的旺旺季租赁赁金，比比如一套套房屋月月租金为为1.22万元*4个月月=4.8万元元，剩余余6-88个月该该房屋的的租赁收收益有酒酒店管理理公司和和业主33:7分分成；3

47、）、业业主购买买房酒店店房屋后后还可享享有该酒酒店每年年7-330天的的免费入入住权，部分酒酒店还可可以让购购买其物物业的业业主将每每年的免免费入住住权在其其集团旗旗下其他他地区酒酒店使用用；4）、合合同租赁赁期满后后，业主主可以选选择继续续委托租租赁或自自用，部部分酒店店还可以以按照业业主原购购买价格格回购该该物业。3.3投投资产权权式酒店店投资可可行性案案例研究究：以丽江一一产权五五星级酒酒店为例例3.3.1项目目基本经经济指标标开发面面积：880亩（约5.3万）容积率率：0.63建筑面面积：33.3万万可销售售房屋面面积：11.8万万可销售售商业面面积：00.133万 持有有经营餐餐饮商

48、业业面积：0.557万持有经经营会所所面积：0.22万持有经经营SPPA酒店店面积：0.117万3.3.1开发发建设成成本估算算（未含含贷款利利息各项项税费、未计商商铺收益益）：旅游景景区土地地价格在在：100万/亩，酒酒店用地地80亩，土地价价格0.8亿元元；土建成成本：容容积率00.633，建筑筑面积33.3万万平米*15000元/平米=0.55亿元；绿化、全装修修、酒店配配套建设设：绿化率率26.4%*占地55.3万万平米*25000元/平米=0.335亿，全装修修带家具具家电11.8万万平米*30000元/平米=0.554亿，酒店配配套（含含20000平米米酒店会会所）00.3亿， 其

49、他他（包括括：市政政费、设设计费、环境、不可预预见费、管理费费、财务务成本等等）3.3万万平米*9500元/=0.3亿，估计开发发投入：2.779亿元元；3.3.2 可可销售金金额（按按1000%销售售率） 商品品房：11.8万万平米*2万元元/平米米=3.6亿元元；商铺：0.113万平平米*22.5万元元/平米米=0.3255亿元；估计销售售金额：3.9925亿亿元；（其中未未计自营营商业年年收益）收益金额额：3.9255-2.79亿亿元=11.1335亿，收益率率：（33.9225-22.799）/2.79亿亿元*1100%=400%3.3.2：酒店管管理机构构年管理理费用：国际酒店店品牌

50、委委托管理理费一般般由基本本管理费费(约占占营业额额的2%至5%)和奖奖励管理理费(约约占毛利利润的33%至66%)构构成。预预留物业业维修和和更新基基金占年营业业额的22%-55%；3.3.3业主主委托经经营年回回报取得得：以一套房房85平平米*22万/平平米=1170万万，年回回报6%（税前前）=110.22万预算；五星级产产权酒店店客房收收入统计计普通日（剔除免免费入住住21天天）普通双休休日黄金周天数224 天96 天天24 天天房费600元元 9000元12000元入住率30%70%90%客房收益益（元）403220604880259220净收益770%（元）282224423336

51、181444合计年收收益887004根据上表表数据，客房预预计年收收益率为为8.887万/1700万*1100%=5.22%，与承诺诺年回报报相差66%-55.222%=00.788%；开开发商每每年需补补贴业主主返租回回报3.6亿*0.778%=2800万；如果果酒店经经营状况况良好可可满足返返租回报报率；另酒店托托管年费费、维修修风险准准备金可可以通过过自持商商业部分分经营收收入所得得进行支支付。第四章投资产产权式酒酒店常见见法律问问题国家尚无无产权式式酒店行行业专门门法规，终端投投资者（业主）的权利利确定与与权益保保护问题题是受人人关注的的问题，当前可可资用于于产权式式酒店纠纠纷的法法律

52、主要要有合合同法、商商品房销销售管理理办法、城城市商品品房预售售管理办办法、民法法通则等法律律法规及及有关司司法解释释。4.1房房屋买卖卖合同法法律关系系1）、国国家命令令禁止返返本商品品房的销销售和宣宣传，不不得出现现融资宣宣传内容容，开发发商通常常采用委委托第三三方酒店店管理机机构与业业主形成成租赁关关系的形形式规避避以上政政策。2）、产产权式酒酒店具有有综合服服务功能能，包括括客房、餐饮、娱乐等等配套设设施，其其中公共共用房的的产权归归属与经经营收益益归属在在法律上上存在模模糊。需需要通过过签订房房屋买卖卖合同与与补充协协议明确确产权性性质、付付款、办办理按揭揭贷款、房屋交交付、面面积差

53、异异、设计计变更、房屋质质量、装装修、办办理产权权、公共共部分归归属等问问题。3）、产产权式酒酒店经营营状况不不佳或合合同租赁赁期满后后，需要要明确推推出机制制，需要要考虑续续签、回回购、自自用情况况。4.2房房屋租赁赁合同法法律关系系1）、投投资者和和酒店管管理公司司的合同同大多以以委托经经营合同同的名义义出现，就其实实质而言言仍是租租赁合同同。需要要就租赁赁期限、租金及及起算和和支付时时间、装装修及租租期满后后的处分分、物业业管理、违约责责任等进进行约定定；租金金计算和和支付时时间、单单方终止止合同的的违约责责任是特特别要约约定明确确的，以以防止承承租人不不承租而而出现难难以统一一经营、难

54、以收收回投资资回报的的不利情情况。2）、明明确酒店店投入使使用后的的抵押、查封问问题、消消防安全全的问题题、物业业管理问问题、酒酒店分割割可能所所有权、经营权权、相邻邻关系的的处理问问题，可可能对酒酒店用房房的整体体规划、设用功功能产生生负面影影响等等等。3）、进进行购房房者免费费入住权权的详细细约定，包括预预约使用用方式、免费使使用时间间、使用用范围、使用是是否产生生其他费费用、使使用可否否转让、业主申申请时间间没有客客房如何何处理等等；4）、要要明确投投资者对对酒店经经营管理理的知情情权。如如果投资资者的收收益采用用利润共共享或保保底分成成的形式式，那么么投资者者必须确确保自己己对酒店店经

55、营管管理的知知情权。因此，在租赁赁合同中中对此加加以明确确，最好好能引入入审计机机构定期期出具审审计报告告作为投投资者了了解及评评价酒店店经营状状况的依依据。5）、业业主按照照约定取取得的固固定收入入和分红红收入均均应视为为租金收收入，根根据有关关税收法法律、行行政法规规的规定定，应按按照“服服务业-租赁业业”征收收营业税税，按照照财产租租赁所得得项目征征收个人人所得税税。4.3担担保法律律关系引入专专业担保保公司介介入投资资性房产产领域，为投资资者的收收益提供供一定条条件的担担保，为为房产投投资人加加上一道道“保险”。投资资者（权权益人）在与开开发商（被保证证人）签签订购买买合同后后，可以以

56、得到一一份由担担保公司司（保证证人）出出具的担担保函以以保障权权益。在在保证期期间，若若权益人人回报率率低于承承诺时，权益人人有权依依据担保保函在保保证期间间和保证证范围内内要求保保证人承承担保证证责任，并支付付现金赔赔偿。为为酒店管管理公司司履约进进行监督督、担保保，以及及无法履履约时的的代付赔赔偿。4.4回回购法律律关系回购涉及及到时间间、条件件、价格格、税费费承担、违约责责任等内内容，需需要通过过合同加加以明确确约定。4.5房房屋转让法法律关系系房屋转让让后租赁赁关系的的转移应应在合同同中明确确4.6物物业管理理法律关关系1）、在在与酒店店管理公公司签订订委托管管理合同同时需要要详细约约

57、定物业业管理的的担保和和退出机机制；2）、需需要明确确在物业业交由酒酒店管理理公司管管理期间间，酒店店物业的的管理、运营、维修成成本由谁谁来承担担；第五章云南产产权式物物业基本本情况云南省的的产权式式别墅、酒店目目前处于于快速增增长期，在省市市政府的的引导下下，各地地（特别别是旅游游风景区区）都在在加快此此类型别别墅或酒酒店的建建设。下下面是部部分地区区的一些些产权式式别墅或或酒店的的相关情情况。一、丽江江1、丽江江官房大大酒店花花园别墅墅20033年9月月,丽江江官房大大酒店花花园别墅墅项目破破土动工工,耗时时7个月月,完成成了200公顷土土地开发发的大部部分工作作量。按按既建规规模,花花园

58、别墅墅项目将将拥有庭庭院式五五星级客客房3332间(套),别墅型型五星级级客房6607间间,商务务别墅1122栋栋。加上上早已建建成的丽丽江官房房大酒店店,将以以12228间(套)的的客房规规模,构构成目前前中国客客房数量量最多的的五星级级酒店.丽江官房房“花园别别墅”、“酒店别别墅”产权式式酒店是是官房集集团引入入新的投投资理念念，由各各业主投投资，而而由集团团自行设设计、建建造的。在项目目设计上上融入了了非常浓浓郁的纳纳西文化化，以纳纳西民居居风格小小院组成成联排别别墅及单单体院落落。整个个小区绿绿化面积积达500%，同同时具备备完善的的水环境境工程系系统，充充分体现现丽江古古城的灵灵魂小

59、桥流流水，天天人合一一的人文文环境和和不凡的的文化精精髓，成成为继丽丽江288个风景景名胜区区之后的的第299个风景景名胜区区。产权式酒酒店位于于香格里里拉大道道中段，北靠玉玉龙雪山山，南依依丽江古古城，距距丽江官官房大酒酒店旗店店三公里里，距丽丽江古城城五分钟钟车程，依托丽丽江官房房大酒店店国际五五星级酒酒店管理理平台，采用国国内首创创的“五星级级管家式式”服务模模式与流流程，成成为云南南省乃至至国内首首家独树树一帜的的个性化化酒店。“花园别别墅”、“酒店别别墅”占地3320余余亩，总总建筑面面积9334288.777平方米米。其中中，“花园别别墅”“酒店别别墅”由A、B两大大经营功功能区构

60、构成。AA区即“花园别别墅”，由三三大高级级接待院院（分别别为泊梦梦居、丽丽江苑、闲云阁阁）及各各组群标标准客房房院落组组成，拥拥有122间套间间（重要要集中于于三大高高级接待待院），28间间单人间间及其余余标准双双人间共共3222间标套套。B区区即“酒店别别墅”，为纳纳西民居居风格的的联排别别墅共1147栋栋组成，每幢别别墅设计计三个双双人标间间。整个个产权式式酒店还还有西餐餐厅、医医务室及及吸氧吧吧、男女女宾美容容健身房房、桑拿拿室、多多功能商商务厅及及会议室室等配套套服务设设施，并并在A区区内附设设一大型型停车场场。图：丽江江官房大大酒店花花园别墅墅照片别墅区相相关概况况面积积：2880