浅析政府调控对合肥房地产行业的影响

1、合肥师范学院2012届本科生毕业论文（设计）毕业论文浅析政府调控对合肥房地产行业的影响摘 要房地产业是国民经济发展的支柱产业,是我国国民经济的重要组成部分。近几年，房地产业的发展一方面带动了建筑、建材、装饰等相关产业的迅速发展，另一方面为城市经济的发展和居民居住水平的提高也做出了巨大的贡献。但近年来，受经济利益的驱动，房地产投资规模过大发展速度过快，市场的自发调节无法保证行业的稳健发展。因此政府的宏观调控对于房地产投资能否健康、持续地发展有着至关重要的保证作用。合肥房地产业经历了快速发展之后，受政府政策干预和人们心理预期的影响，房产价格有所回落。未来，合肥房地产业在政府调控和宏观经济形势下如何

2、实现快速稳健发展，是一个非常值得关注的问题。本文在了解国家房地产政策和宏观经济形势的基础上，通过对合肥房地产业的调查研究，进一步分析城市房地产价格走势与其影响因素的关系，并针对合肥市房地产价格走势合理化提出政策建议。关键词：合肥 宏观调控 国家政策 房地产 影响ABSTRACTThe real estate industry is a pillar industry of the national economy development, our country is an important part of the national economy. In recent years, the

3、 development of real estate industry on the one hand drive the construction, building materials, decoration and related industry rapid development, on the other hand for the development of urban economy and raise the level of the residential have made great contribution. But in recent years, the eco

4、nomic interests of the drive, real estate investment large development too fast and market regulation cannot assure the spontaneous industry and stable development. So the governments macro control for real estate investment healthy, sustainable development has important role of guarantee. Hefei rea

5、l estate industry has been developing rapidly, after intervention by government policy and people expected, the effects of the housing highs. In the future, hefei real estate industry in government regulation and macro economic situation, how to realize the fast yet steady development, is a major co

6、ncern. Based on the understanding the national real estate policy and macro economic situation, and on the basis of hefei real estate industry through the investigation and study, further analysis of the urban real estate price trend and its influence factors of the relationship, and in the light of

7、 hefei real estate prices reasonable policy recommendations.Keywords: Hefei Macro-control National policy Real estate; Influence目 录 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc323585278 一、文献综述 PAGEREF _Toc323585278 h 1 HYPERLINK l _Toc323585279 二、合肥市房地产价格走势状况 PAGEREF _Toc323585279 h 2 HYPERLINK l _Toc323585280

8、三、城市房地产价格价格走势与影响因素关系的分析 PAGEREF _Toc323585280 h 4 HYPERLINK l _Toc323585281 （一）全国的宏观经济形势和政策干预 PAGEREF _Toc323585281 h 4 HYPERLINK l _Toc323585282 （二）合肥的经济发展状况 PAGEREF _Toc323585282 h 4 HYPERLINK l _Toc323585283 （三）收入水平差距 PAGEREF _Toc323585283 h 5 HYPERLINK l _Toc323585284 （四）合肥的城市化发展趋势 PAGEREF _Toc3

9、23585284 h 5 HYPERLINK l _Toc323585285 （五）人们对房地产价格的预期 PAGEREF _Toc323585285 h 6 HYPERLINK l _Toc323585286 四、合肥市房地产价格走势合理化的政策建议 PAGEREF _Toc323585286 h 7 HYPERLINK l _Toc323585287 （一）建议取消商品房预售制度 PAGEREF _Toc323585287 h 7 HYPERLINK l _Toc323585288 （二）加大廉租房建设，平抑市场高房价 PAGEREF _Toc323585288 h 7 HYPERLINK

10、 l _Toc323585289 （三）取缔内部认购 PAGEREF _Toc323585289 h 7 HYPERLINK l _Toc323585290 （四）房地产市场信息更加透明 PAGEREF _Toc323585290 h 8 HYPERLINK l _Toc323585291 总 结 PAGEREF _Toc323585291 h 9 HYPERLINK l _Toc323585292 参考文献 PAGEREF _Toc323585292 h 10 PAGE 11TOC o 1-3 h u 一、文献综述刘玉萍（2009）认为我国的房地产市场处于一个快速膨胀的时期，房地产金融业的规

11、模不断扩大，占银行业务的比重不断上升，银行为争夺业务量竞争加剧甚至出现违规放贷，使得大量自有资金不足的房地产企业进入房地产市场，推动房价升高。张道航（2009）认为停止了福利分房，忽视了住房的社会属性，片面强调住房的商品属性，实行住房由市场决定的商品房制度，结果造成价格持续上涨。周绍新（2009）伴随着房地产业蓬勃发展的还有一路飙升的房价,它导致人们的住房需求得不到有效的满足。这不但不利于房地产业自身的发展,而且对居民的消费产生了很大的抑制作用,并最终将影响国民经济的健康发展。为了抑制过高的房价,国家陆续推出了一系列的政策和措施来对其进行宏观调控,也取得了一定的效果。但就目前的现实情况而言,要

12、让房价回归理性,还有很长一段路要走。 高潮（2010）泡沫时期，大量资金涌入房地产业，多数房地产公司并非专业的房地产公司。这意味着当时日本许多企业在从事房地产投资，开始所谓多元化经营，这给房地产泡沫破灭后产生大量坏账埋下恶果。夏志琼（2010）提出住房是民生基本要求，保证中低收入者的基本居住条件是政府的首要责任之一，现在住房越来越多地成为投资品，偏离住房政策的根本宗旨。陈春阳（2010）认为装订线我国目前对房地产调控没有统一协调机制。首先,没有牵头部门,而是各自为政，有可能会出现政策相左的局面。其次,没有对房地产市场运行状况进行跟踪监测的部门,对于政策的进程没有统一的安排。二、合肥市房地产价格

13、走势状况人们常常用“房价收入比”（房价与家庭年收入的比值）来衡量一个地区居民购房能力和房价的高低，并以发达国家房价收入比一般维持在3至6倍之间作为参照。近年来，随着社会经济的发展，合肥市的人均收入水平逐年提高，2005年为847068元，2010年为19051元，2011年首次突破两万大关为22458元，比上年同期净增加3408.41元，同比增长17.9%，增速比上年同期上升6.9个百分点。与此同时，房价也有所上升，2005年为3189元，2006年为3268元，2010年为6255元，2011年为6800元。合肥市作为中部二线城市，居民购买力相对较弱，房地产业发展相对较慢，与全国一线城市相比

14、，平均房价相对较低，增长速度也较慢。即便如此，与合肥经济发展水平相比，房地产价格处在一个相对较高的位置，2011年国家进一步出台了房地产调控政策，这一政策对于曾经不断高涨的合肥房价来说，就像一场及时雨，不仅浇灭了高烧不断的楼市高烧，也浇醒了很多购房者盲目的购房热情。表1 2011年合肥房地产价格月度走势图资料来源：合肥房地产交易网曾经在2010年不断涌入市场的购房者，尤其是以投资为目的的购房者，在2011年里逐步的被挤出市场，而以地区划分为出发点的限购令在阻挡外地炒房者这方面也是卓有成效的。因此，2011年的楼市调控可谓达到了预期目的，房价也在2011年底迎来了不绝于耳的降价声，房价正在逐渐回

15、归理性，由此可见一斑。表2 2012年一季度合肥市住宅类商品房分月销售同比情况一览表1月份2月份3月份套数（套）2011年一季度10069520882682012年一季度179531986027同比-82.17%-38.59%-27.10%均价（元/）2011年一季度6251584758112012年一季度629264096337同比0.66%9.61%9.05%数据来源： HOUSE365数据研究中心从一季度合肥房地产市场的表现来看，宏观调控对2012年的房地产市场发展还将继续发挥重要作用。 就目前市场而言，抢夺销售先机，通过降价促销去存量、拉销量一般都是房企在面对“淡市”的不二之种种迹象表

16、明，宏观调控对2012年的房地产市场发展还将继续发挥重要作用，今年房地产市场将逐渐进入深度调整期。三、城市房地产价格价格走势与影响因素关系的分析（一）全国的宏观经济形势和政策干预政府宏观调控的目的并不是简单的为了打压房价和整顿市场，更是为了稳定房地产商品的市场房价，理顺房地产消费和加强住房保障，使房地产业进入理性发展的轨道，满足广大消费者的基本住房要求。对于房地产行业而言，国家出台的任何政策或多或少都对其产生一定的调控作用，但任何政策措施的出台都有其多方面的影响，综观近几年来的调控政策，在短期内对房地产市场起到了一定的作用。首先，住房结构的调整对房价的上涨有一定推动作用。住宅产品的大小本是根据

17、市场的需求决定，项目不同产品定位不同，如果项目按政府的规定来规划产品，那么市场上小面积的户型就会越来越多，从建筑成本的角度上讲，户型面积越小，建筑成本相对来说比大户型要高一些，增加的建筑成本开发商将计入房价，转嫁到消费者的头上；同时，因为面积小，根据消费者购房主要考虑总价的基本思路，房屋的单价完全有可能会高一些，因此，国家对房屋的套型面积的控制，只是将消费群体的范围扩大了，以前面积偏大的产品消费者购买压力较大，现在因为面积减少而在一定程度上减轻了购房的压力，使消费群体的购买意愿增强，从而扩大消费的量，就会形成供不应求的局面，而这种局面的出现会进一步推动房价的稳步上涨。其次，土地政策的进一步加强

18、也对房价的上涨起着一定的作用。现在重庆房价总体上呈上涨的趋势，这种结果与本区域市场供求关系的实际情况来决定的，市场总体需求比供应要大是导致房价上涨的重要因素，供应量不大与土地的利用有很大的关系。事实上，一方面本区域的土地已经十分紧张，另一方面，本区域又有大量的土地闲置，正因为如此，国家才会进一步加强对房地产开发用地的监管，如对一年内未开发的除责令限期动工外，还要从高征收土地闲置费，而这样做的结果只会增加土地的成本，土地成本的增加也将会提高房屋的成本，房屋成本的增加开发商将会转嫁到消费者头上，从而提升房屋的销售价格，推动房价的上涨。（二）合肥的经济发展状况2005年以来，合肥市坚持工业化、城市化

19、“双轮驱动”，继续扩大有效投入，全市固定资产投资围绕“工业立市”、“创新推动”、“县域突破”等战略，呈现重点产业投资加强，重大项目快速跟进，民间投资、县域投资较为活跃，技术改造、自主创新投资快速增长的良好局面。2011年全年生产总值超过3600亿元、增长16%；规模以上工业总产值达到5598亿元，实现增加值1490亿元、增长23%；财政收入达到623.8亿元、增长22.7%，其中，地方财政收入达到338.5亿元、增长21.1%；完成全社会固定资产投资3377亿元、增长26.8%；实现社会消费品零售总额1111亿元、增长19%；城镇居民人均可支配收入达到22000元、农民人均纯收入超过7700元

20、，分别增长15.5%、16%以上。其中，在3377.0亿元固定资产投资中。第一产业完成投资32.0亿元，增长13.1%；第二产业完成投资1357.8亿元，增长41.6%；第三产业完成投资1987.2亿元，增长18.5%，产业结构比重为0.9：40.2：58.9。其中工业投资1335.9亿元，增长41.3%；房地产投资880.3亿元，增长10.4%。现代服务业投资1434.8亿元，增长8.7%。从整体来看，合肥市经济形式表现良好。（三）收入水平差距据合肥市城调队对居民家庭的抽样调查显示：2005年合肥城镇居民人均收入为847068元，农村人均收入为3207.00元；2006年分别为11013.4

21、元和3690.00元；2007年分别为13426.47元和4486.00元,2008年分别为15591元和5368.00元，2009年分别为16769元和6065.00元，2010年分别为19051元和7115.00元；2011年分别为23979元和7823.05元。由此可以看出，近几年合肥无论是城镇居民还是农村居民收入都在不断增加，但同时也可以看出收入水平差距也在不断扩大。到2010年，居民家庭收入两极分化明显扩大，最高收入与最低收入过分悬殊。2010年占全市总人口9.12%的最高收入户的人均可支配收入为17056.44元，而占全市总人口11.6%的最低收入户人均为2567.16元，最高收入

22、户组人均收入是最低收入户组人均收入6.6倍，比上一年又扩大了1.4倍。占全市总人口11.6%的最低收入户只占全部可支配收入的4.17%，而只占总人口9.12%的最高收入户占全部可支配收入却高达21.77%。全社会的财富正在快速集中到少数人手中，两极分化程度加剧。究其主要原因，一是，高收入户的家庭人口少，就业率高，负担系数小；低收入户家庭人口多，就业率低，负担系数大。高收入户的户均家庭人口2.74人，就业人口1.63人，负担系数为1.68，低收入户家庭户人均人口为3.38人，就业人口为1.52人，负担系数为2.23；而高收入户则分别为2.70、1.54和1.75。二是，行业、职业和文化水平的不同

23、，是造成收入差距拉大的重要原因。高收入户的年人均工薪收入为14320.08元，是低收入户的6.2倍。收入差距的扩大，使得收入高的群体通过房地产进行投机以获取更多的资金，这是所谓的马太效应，而收入低的群体面临如此之高的房价却难以满足基本生活需要。城镇化速度加快，城镇人口数量增长带动商品房需求，旺盛的市场需求以城镇居民可支配收入持续增长为支撑。（四）合肥的城市化发展趋势合肥属于中国东部城市，房地产业发展空间较大，因为中东部地区是优化发展区域，重点发展现代服务业和先进制造业，工业化和城镇化两轮驱动增速很快。2010年是合肥市重要的一年，这一年合肥市政府在以“大建设、大发展、大环境”的政策方针前提下，

24、继续大力开展轨道交通建设、城镇招商引资、绿化生态建设，并结合民生项目与之同步规划、同步建设，势把合肥打造成为充满活力、独具魅力、创新发展、宜居宜业的现代化滨湖大城市和现代化产业基地。地下空间开发利用是城市化发展的必然趋势，地铁的开工为合肥大刀阔斧的开展城市化建设打下了良好的基础，配合地下空间规划解决了城市化建设导致的部分副作用，有效地缓解了发展中的合肥土地资源日益缺乏、城市交通拥挤和环境污染等问题。合肥这几年发生的变化是有目共睹。国家中部崛起及安徽省东向发展战略的实施，对合肥的发展提出了新的要求。随着经济的快速发展、开放的投资及宣传环境，使得合肥成为媒体嗅觉敏感地带，更成为投资商、开发商的青睐

25、之所。住宅市场强调的是一种增值服务与未来潜力的结合，无论目前合肥的房价是多少，对购房者来说都没有多大意义，因为不动产讲究地域性，是与各地方经济发展水平和消费水平相适应的。城市化发展带动了房地产市场的消费性需求，农村人口大量进入城市，首先必须满足的是住房需要，由此形成住宅房地产固定性的消费需求。据数据显示，合肥城市化每年以约一个百分点的速度推进，城市人口年均增长4%5%，从而带动新增住房需求快速增长。同时，城市建设的发展，需要进行旧区改造，旧城区的房屋拆迁也会引致拆迁户的大量住房需求。另外，城市化发展推动的现代生活方式非住宅类房地产流动性消费需求也是逐渐增大的。随着经济发展水平的提高，城镇居民家

26、庭的恩格尔系数降低，消费结构发生变化，流动性消费如旅游、休闲、娱乐等大大增加。于是，带动了季节性、度假性公共设施如酒店、休闲会所、度假村等非住宅类房地产消费需求的增加。（五）人们对房地产价格的预期从全国房价走势可以看出，人们心理预期对房地产价格所带来的影响。从2005年至2008年初，由于前述其他影响因素的相对稳定，而心理预期作为主要影响我国房地产价格的影响因素，作用是较强的。因此，房地产价格持续走高，而2008年在其他影响因素相对稳定的状况下，由于人们的心理预期减弱导致了房地产价格的低迷。而2009年1月，房地产价格在人们的心理预期下出现了“小阳春”的势头，而2009年4月开始至2010年1

27、2月，房价出现“井喷”式的上涨。其间，尽管国家先后出台一系列相应的调控措施，特别是2011年出台的限购令”在6月份前仍然没有有效抑制房地产价格的飙升。在7月份以后，房价有下降趋势，但实际上是行政因素造成的另一极的心理预期所致。也即是说在后金融危机时代，由于之前所形成的人们乐观的心理预期对房地产价格的强烈抬升作用，并未因政府的宏观调整政策的连续出台而受到较大的抑制。从需求角度来看，房地产市场中的需求可分成自住者、投资者和投机者三类。这三类需求对宏观调控政策的敏感程度不同，受调控的影响程度也不同。在进行购房时，各类需求者除了考虑自己的购房需求和购房能力外。还要对未来房价的走向做出判断。形成对未来的

28、心理预期。也就是说。需求意愿不变。如果当前购买比未来购买更有利，需求者就会倾向于选择当前购买。少数需求者的选择不会影响到房价，但是如果大家对未来房价走势的预期大致相同，则会使得选择也趋同。当大部分人做出买和暂时不买的行动时，就会对市场价格起到很大的影响，会显著地放大或缩小当前需求，从而影响房价。前几年房价涨幅较大就与老百姓的心理预期分不开，老百姓看到房价大涨，形成房价上涨的心理预期。会赶紧入市以免吃亏，房价越涨，人们的购买就越踊跃，造成真实需求被夸大，形成“恐慌性需求”，从而进一步推动房价过快上涨。而自政府调控楼市特别是实行房贷新政后，老百姓预期不甚明朗，纷纷持币观望房价走势造成当前需求减少，

29、房价涨幅回落。四、合肥市房地产价格走势合理化的政策建议（一）建议取消商品房预售制度回顾商品房预售制的十余年疾行，应该清醒认识到该项政策对中国房地产所起到的积极作用。正是因为该项政策，才很好解决了中国大多数房地产企业的资金压力，同时也降低了房地产行业的进入门槛。但必须看到的是，在预售制推行的这十余年时间里，面积缩水、设计变更、延期交房、恶性炒楼等等引发的问题越来越多。伴随着中国房地产的十年黄金发展，预售制的弊端已经越发明显。第一，在当前房价不断上涨的趋势下，开发商人为压低项目的预售规模，甚至发展为分层、分单元办理预售许可；第二，有些开发商利用预售制的漏洞，从银行套取、诈骗银行信贷资金；第三，由于

30、缺乏完善的住房登记制度，有的开发商为牟取更多利润，常使出一屋多卖、一屋多押的伎俩；第四，有些开发商毫无投资能力，在施工时，让建筑承包商带资垫付，将成本转嫁给建筑承包商，在取得预售许可证时，先后收取定金、预收款、首付款和整个房款，又将成本转嫁给购房者；第五，房地产开发商大多申请了银行贷款，也就意味着将房地产的风险转嫁到银行身上，一旦房地产业发生巨变或开发商携款潜逃，银行将会面临危机；第六，众多的房地产开发企业凭借预售制和银行贷款存活，无法形成优胜劣汰的机制。同时，商品房预售制引发的纠纷在日常生活中多不胜数：有的开发商采用夸大其词的广告和宣传吸引购房者，当购房者付清房款后，常常遇到无法按期入住；难

31、以取得房屋两证；房屋的结构、面积、绿化、配套等与合同约定不符；随意更改预售方案、时间、价格和规划；房屋出现开裂、漏水等质量问题。这些问题使得购房者与开发商的矛盾日益加剧。实施商品房预售制度，加大了社会不和谐、不安定因素。因此，取消商品房预售制度，实施现房销售变得非常必要。（二）加大廉租房建设，平抑市场高房价当今世界，住房难题几乎困扰着所有国家的平民百姓。即使在发达国家，“居者有其房”也不是所有人单靠自己的力量就可以实现的。 政府加大廉租房项目建设，对低收入、无收入、生活困难的群体，在一定时期、一个时间段内给予最低限度的保障性廉租房，以满足其基本生活需求。同时，也可以实现调节市场供求关系，达到平

32、抑市场高房价的目的，让更多的真正需要房子的中低收入老百姓买到房子。房屋价格与其他商品价格一样最终要受到供求关系的影响，而当前房屋价格的不断上涨，显然与当前住房供应总体偏紧有关，加之一些开发商通过捂盘、发售内部认购卡等手段人为制造市场紧张气氛，住房价格不断猛涨也就势所难免。而廉租房保障范围的扩大与经济适用房供应的加大，能够对房地产市场供求关系产生影响，房地产市场格局的变化会对房屋价格朝着理性、健康的方向转化，起到积极的推动作用。（三）取缔内部认购所谓内部认购，也即房地产无证预售的“变种”，内部认购原来的用意是发展商划拨一些楼房单位供自己公司的职员优先选购，以慰劳职员的辛劳，基本上内部认购的对象就应该是公司职员以及与发展HYPERLINK /special/s/00121ARU/shangye.html商业务、管理有关系的相关人士。但政府对内部认购一直没有明确的规定，因此内部认购很快演变成发展商检验市场的试金石和操纵气氛的又一伎俩。允许内部认购，是降低了房地产领域的进入门槛，降低了房地产商的风险，而把这种对风险预估的成本全部转嫁给了消费者。内部认购很像股票市场的短期炒作，消费者就是散户，房产商就是HYPERLINK /p/D07AAC4B-5AA4-468A-AFAF-00