威海房地产现状及区域市场分析

1、威海房地产现状及区域市场分析 一、威海房地产市场概述 威海地处胶东半岛最东端，环境优美，气候宜人。先后两次获得“国际改善居住环境最佳范例”，获得首届“中国人居环境范例奖”，“威海最适合人类居住的地方”和“住在威海”的城市品牌得到越来越多人的认可。良好的居住环境和持续快速的经济增长，为威海房地产市场和房地产金融业务的发展提供了强有力的保障。近两年尤其是2001年以来，威海市的房地产市场呈现出蓬勃发展的趋势。 （一）房地产市场的现状和特点 2004年111月份威海市共完成房地产投资37.6亿元，住宅施工面积471.6万平方米，竣工面积48.6万平方米，销售面积104.4万平方米，较前一年度都有大幅

2、度提高。房地产业已成为拉动威海经济增长的支柱产业。当前威海房地产市场主要具有以下特点： 1、地方政府的高度重视和威海的城市规划为房地产发展提供了良好的外部环境 自2000年以来，威海市政府通过多种媒体宣传威海的居住环境，“威海最适合人类居住的地方”成为城市品牌。2002年8月，市政府又组织了“住在威海”大型宣传活动，在北京、上海、广州、长春、沈阳等地引起强烈反响，政府和民间团体纷纷组团来威，中石油、大庆油田、齐鲁石化等多个集团客户或投资开发或集团购买。在威海于2003年10月获人居奖后，楼市整体上涨了200300元/，2004年 “人居节”的举办更为威海房地产市场的发展增添了新的活力。 威海城

3、市总体规划为“以发展高新技术产业为主的生态化海滨城市”。城区沿海一带全部建成公园等景观精品，建成区绿化覆盖率达到391，人均占有公共绿地165平方米，形成了“山在海中，城在山中，楼在林中，人在绿中”的城市特点。 2、房地产开发投资和商品房销售面积持续增长，房地产市场呈现健康发展态势 20012004年威海商品房屋市场开发量 指 标2001年同比增长2002年同比增长2003年同比增长2003年1-11月2004年1-11月同比增长施工面积(万平米)312.913.46%442.4万41.4%531.1万20%42952923.3%竣工面积(万平米)124.3124.43%169.8万36.6%

4、169.7万持平72.852.6-27.7%销售面积(万平米)98.7426.98%121.2万22.7%150.5万24.2%86.1108.225.7%商品房销售总额 (元)14.7亿31.4%20.4亿39.2%24.8亿21.6%12.420亿61.2%房地产开发完成投资额（亿元）19.3810.6%24.6327.1%43.6977.4%34.145.433.1%商品房空置总量(万平米)68847.242-11% 3、房地产开发商调整经营理念，新建住宅环境改善，功能齐全 房地产商调整思路变推销为营销，为适应百姓消费需求，新建住宅采用小区模式管理，重视公建配套、建筑质量、房屋结构设计、

5、小区的规划布局、环境绿化和物业管理。新建住宅小区的房屋结构出现越层式、错层式、楼顶城市花园、楼中别墅等新的户型；新建小区的居住特点也特色鲜明，有以大海为主题的，有以休闲运动为主题，还有的以绿色环保为主题。居民的消费心理也逐步成熟，能根据自身的经济条件、生活习惯、对未来发展的预测等理性的选择适合自己需要的楼房。 4、房价快速上涨是2004年楼市的特点 威海房地产市场从2000年开始进入快速发展时期，威海的住宅价格以每年超过20的速度递增，以两个开发区为例，普通住宅价格由1500元平方米上涨到目前的近2800元平方米，商业网点房价格由4000元平方米上涨到7000元平方米，尤其是2004年新建成的

6、几个标准较高的住宅小区，售价明显提高。 5、消费群体结构发生变化，外地居民购房比例提高 随着威海经营城市力度的加大和居住环境的进一步改善，外来人员到威海创业居住的越来越多。据统计，近两年来在两个开发区买房的外来人员比例已超过50，在城市中心区买房的外来人员比例上升到20，外地购房人员以来自东北地区和西北地区为主。外地人员购房主要有两个目的：一是作为第二住宅，所购住房不仅有保值增值作用，而且可以利用工作空闲时间，到威海休闲度假；二是钟情于威海优美的居住环境，作为退休后养老休闲的住所。 6、集资建房和集中采购项目大增，为房市增添了新的活力 受威海房价持续增长和职工要求改善居住环境等因素的影响，许多

7、单位采取措施解决职工住房问题。银行、税务、电讯、电业等单位纷纷寻找合作伙伴，集资建房或集体采购工作。像侨乡城市广场、阳光花园、五洲太阳城等楼盘就是此类型的典型代表项目。 7、可开发土地资源的稀缺和房市的升温，导致土地价格节节攀升 按威海城市总体规划要求，2010年城市人口要达到100万，较2004年增长近一倍，现有的土地存量远远满足不了人口增长的需要，可开发城市土地成为稀缺资源。房价的上涨和土地价格的上涨相互促进，地价上涨是房价上涨的基础，房价上涨是地价上涨的前提。在房市热销的拉动下，两个开发区的住宅用地价格由平均2002年的50万元亩涨到近100万元亩，威海公园附近的住宅用地由平均80万元亩

8、涨到150万元亩以上。 （二）存在的问题 威海市房地产市场在发展的同时还存在一些不容忽视的问题，主要表现在： 1、 政府在指导房地产市场发展方面缺少合理定位 政府对威海房地产市场的宏观调控机制还没有建立起来，对房地产业的发展还没有一个长远的科学规划，没有建立监控房地产泡沫产生的预警机制，土地储备中心的土地储备调控作用还没有得到充分发挥，对城市的总体规划应结合威海的具体特点进行科学合理的论证，并且应以人大立法的形式确定下来，避免长官意志的随意性出现。 2、 房地产开发企业良莠不齐，综合经营能力有待进一步提高 据统计，目前在威海市具备房地产开发资质的企业共有220多家，资质等级在三级以上的房地产企

9、业不超过20家。大多数房地产企业的市场开发能力不高，抗风险能力不强，资产规模不大，财务状况不容乐观，随着市场的规范，这些企业取得开发项目的机会越来越小，面临淘汰出局的危险越来越大。 3、 房地产投资激增，开工项目过多，销售压力增加 2004年111月，威海市房地产投资超过45.4亿元，施工面积超过529万平方米，考虑到统计误差的存在，今年的实际销售面积也不超过120万平方米。尽管近几年威海房产的竣工面积和销售面积基本持平，房产空置面积也一直稳定在60万平方米左右(其中住宅40万平方米左右)，但房地产市场近期出现供过于求的可能性很大，未来2-3年住房空置面积可能有较大的增加，应切实引起政府及有关

10、单位的高度重视，及早采取措施，防患于未然。 4、居民可支配收入的增长速度落后于房价的增长速度，结构性过剩的现象依然存在 2000年以来，威海房价以每年20的速度递增，今年半年增长幅度更大，而同期居民可支配收入的增长幅度不超过15，居民购房能力经受考验。受威海自然条件和市民对居住环境的传统选择的影响，虽然小高层和高层住宅正在逐步被人们接受，但一些设计和定位不合理的塔式结构高层住宅销售市场平淡。 5、 居民维权意识增强，房产投诉事件时有发生 近几年，购房者与房地产商的纠纷呈上升趋势。纠纷主要集中在建筑质量、房产商擅自改动房屋结构和小区规划、房产商的虚假宣传、公建配套等方面，个别项目甚至引发群众集体

11、上访事件。投诉事件的发生，说明房地产商的经营能力和诚信水平需要进一步提高，政府职能部门的监管力度需要进一步加大，也说明居民对所购买的住房有了更高的要求。 6、 土地价格一路飚升 威海市土地储备制度出台以后，住宅用地和商业用地的价格一路走高，市区职专项目77.46亩（51639平方米）的土地成交价格为108676000元，每亩平均地价近145万元。个别地段土地价格接近400万元亩。 （三）市场发展展望 1、竞争越来越激烈 威海是个发展中的城市，未来几年威海的经济将以超过12的速度增长，居民收入将有较大幅度提高，城市化水平将以较快速度发展，房地产市场将在不断的规范和调整中发展。 2004年的房地产

12、投资和销售仍将保持较高比例的增长，楼房价格仍保持上升趋势。2004年房地产开发主要集中在海滨高档住宅和旧城改造方面，按照政府规划，随着“住在威海”含金量的提高，房产的销售仍将保持较高的水平。 预计威海楼市未来23年内将是一个喷涌期，按威海市政府规划要求，2005年后还将有数个旧城改造项目即将启动。并且这些项目有相当一部分是素质较高的楼盘，这样一来虽然在一定程度上有助于抬升威海楼市的整体素质，另一方面将进一步增加竞争的激烈程度，未来的竞争主要体现在以下几点： （1）价格竞争。由于目前市场上商品房的供应量剧增，且基本上是同质产品，相互间差异不大，下一步价格将成为竞争的主要焦点。成本控制得越好，性价

13、比越高的产品，市场竞争力就越强。 （2） 品质竞争。物业的质量包括：工程质量、房型质量、环境质量、物管质量等方面。今年，市内有多家楼盘通过打“环境牌”、“品质牌”，赢得市场主动权，如青青小城、华新园。今后，各发展商将会全面、细致地把提高综合质量的工作深化到每一个环节。 （3）市场细分化竞争。未来两年，房地产市场进一步细分，各种潜在的需求将逐渐被满足。发展商的市场调查和市场分析工作进一步深化，市场的“空隙”越来越小。发展商将进入实质性的“比拼阶段”：比创意、比技术含量、比产品新颖性。这一阶段的竞争将迫使发展商在开发意念和开发思路上作全面的调整和更新。 2、 市场逐渐规范 随着房地产业在威海经济发

14、展中占据越来越重的地位，政府将进一步加大行业管理和政策引导力度，规范职能部门的工作程序和开发企业的市场行为，部分中小房地产开发企业因为没有能力取得成规模的可开发用地而被兼并或破产，规模较大、社会信用较好、经营规范的企业依靠自身的实力和良好的服务在竞争中发展壮大，房地产市场在规范中得到净化。 近几年威海楼市在不断的发展，一方面提高了项目产品品质，另一方面也培养出越来越成熟的消费者，今年进入6月份以来，威海主要在售楼盘的销售业绩都不太理想，但三级市场的交易却日益火爆，究其原因，主要是现在的房价虚高，造成了“有价无市”的局面，一部分购房客户选择了更加实惠的二手房交易，大多数客户都采取“持币观望”的态

15、度，因此，今后两年内的房地产市场会越发规范和成熟，消费者也会理性的选择自己所需要的物业。 3、 营销水平越来越高 今天的购房者看重的已不仅仅是房地产产品本身，他们更看重的是楼盘所体现的生活方式。高明的房地产开发商将以塑造及贩卖生活方式为己任，通过塑造震撼人心的生活方式来获得市场认可。这就要求项目的营销操作更加专业，只有充分的体现项目独特内涵，有效提升项目附加值，使得广大置业者认同和接受，才能取得好的销售业绩。 二、区域竞争楼盘分析 1、经区竞争楼盘分析： 经区楼盘今年推出的新项目不多，但销售率都很高，可以说是威海2004年总体销售势头最好的片区。以春天花园为例，2004年新年尹始便以不足300

16、0元/的基价入市，现在跃涨3600元/以上仍保持着劲销的势头，是经区最具代表性的楼盘之一；而望海园-富华城凭借较好的区位优势和景观资源，以3200元/左右的均价入市，取得了近90%的销售率；海源丽都凭借海源电业集团的雄厚实力，在打造好产品的同时，采取直接的价格竞争策略，在正式发售后不久就取得了令人满意的销售业绩。 而五洲太阳城是威海今年规模最大的一个项目，整个工程分5年开发完成，是一个大的系统工程，如果操作成功，将会成为影响地产开发模式的一个超级大盘，但令人遗憾的是，五洲太阳城在项目没有一点轮廓的情况下，就报出高达3000元/以上的入市价格，这与其现实的物业形象是不相符的，多数置业者的热情被打

17、消，虽然，其自身宣传银行团购情况良好，但我们宁愿相信那只是一种炒作。芙蓉花园作为威海较早的高档社区，知名度是足够的，但由于时间较长，加之现在几乎没有什么宣传，所以销售情况虽说过的去，但主要是通过三级市场交易平台完成的。 总体来说，经区楼市的整体热销是威海房地产市场2004年一个让人称道的话题，究其原因，最根本的还是产品性价比制定的较为合理。楼盘名称规模开发商价格主力户型畅销户型基价均价最高价海源丽都1125万 m2鲁能海源多层2480 元/m2高层2420元/ m2多层2703元/ m2高层2940 元/m2多层2926元/ m2高层 3460元/m2三房二厅二卫100123 m2三房二厅二卫

18、100123 m2望海园-富华城3万 m2城建开发2880元/m23240元/ m23600元/m2二房二厅一卫80、100 m280、90、100、110 m2春天花园8.6万m2天安房产小高层3760元/m2多层3600元/m2小高层4260元/m2小高层4760元/ m2二房二厅一卫8090m28090m2五洲太阳城86.77万m2五洲基业3100元/ m2三房二厅一卫8090 m2芙蓉花园东区1-3#亨泰房产2880元/m23139元/m23398元/m2（1.1）经区楼盘价格分析 谈到经区楼盘的价格，首先要回顾一下经区房地产发展的历史，2002年当皇冠小区的一些楼座以1800元/左右

19、的价格还不太好销售时，芙蓉花园就以高出200多元的价格不动声色的销售了大半，海上明珠更是以2850元/开盘, 一路畅销并涨到3300多元/。2003年是皇冠小区轰轰烈烈较为热闹的一年：芙蓉花园开发商以江浙人特有的精明，低调地将项目打造成威海众多开发商明察暗访的学习对象，几近一售而空；海上明珠则大手笔宣传高开高走迅速拉高皇冠板块楼价；德顺园也务实地捂到火候才开盘，不温不火地将房子卖掉大半；皇冠房地产则因其特有的企业背景和体制将九龙湾花园“倾销”；还有不声不响地为树立片区高档住宅作贡献的东海花园准TOWNHOUSE等不一而足。 在2004年，经区楼盘将性价比更是发挥到了较高水平，通过前面的数据，对

20、比分析一下，我们就可以发现，经区楼盘的价格基本上介乎市区和高区之间，而经区良好的景观资源优势和成规模的生态居住氛围又大大提升了各项目的附加值，在这种情况下，以较好的产品设计、良好的居住氛围和较高的性价比优势，经区楼盘取得良好的销售业绩也在情理之中。 （1.2）经区楼盘规模及户型分析 楼盘名称户型面积主力户型畅销户型海源丽都二房二厅一卫84 m2115130 m2三房二厅一卫98102 m2100123 m2三房二厅二卫115130 m2高层三房二厅二卫140155 m2望海园-富华城二房二厅一卫 9098m280、100 m280、90、100、110 m2三房二厅一卫 105120m2三房二

21、厅二卫 120158 m2春天花园二房二厅一卫 809080、90m28090m2三房二厅二卫100四房二厅二卫140170、60 m2五洲太阳城二房二厅一卫6070 m2 8090 m2三房二厅一卫8090 m2三房二厅二卫120150 m2高层150 m2以上芙蓉花园东区1-3#二房一厅一卫91 m2二房二厅一卫102115 m2三房二厅二卫 139、172 m2威海经区楼盘住宅户型比例分配见下图： 从上面的数据可以看出，经区主要在售楼盘规模都较大，且建筑密度低，五洲太阳城的规划建筑面积更是高达m2，基本上都具备社区的概念，有利于项目的整体营销宣传和推广。目前威海经区的楼盘已形成了规模开发

22、，相对高区蓝天广场被几家发展商“瓜分”的局面不同的是，经区的楼盘虽然“各自为政”，但总体建筑风格却基本保持一致，项目产品质素也基本处于同一档次，反而形成了良好的规模优势，共同支撑起经区房地产市场的良性循环和健康发展。 经区楼盘小面积户型较少，主要原因是项目目标客户定位多为二次置业群体，虽然两房的比例明显提高，为30%，但从数据中我们可以看出，经区楼盘两房户型的主力面积都在90左右，三房户型还是主力户型，但相对市区和高区项目而言，所占比例有所下降，为45%，三房以上大户型的比例达到25%，主要原因是经区整体环境良好、适合开发较高档次的项目，而高端客户向往的生活方式在这里有被实现的可能，同时，大量

23、外地中等以上收入阶层普遍看好这里的环境，纷纷来此置业居住，促使了经区住宅物业大户型的发展，这一点丛威海主要别墅区就集中在经区也可以得到验证。 根据物业的销售状况，我们选定2004年经区两个比较畅销的楼盘春天花园和海源丽都进行重点分析。 位置经区海上公园南，浦东路、黄海路交叉口西南侧开发商及电话威海蓝星房地产开发公司 ，威海天安房地产开发有限公司 5993777代理公司及电话销售顾问：巨鲨地产咨询公司 ，广告：巨鲨广告 5861389物业管理北京美好愿景管理费0.81元项目规模占地面积：86亩 建筑面积：8.6万平方米，分三期开发 规划户数：620(一期84,二期402) 车位数：1：1 建筑类

24、别：一期2栋多层,二期3栋小高层,3栋多层,三期2栋小高层,1栋多层 装修标准毛坯房； 会所明年交房2005年10月交房，现已盖至5层销售总套数486套开盘时间一期04.6.9， 2280元/m2剩余套数250套销售率47%住宅基价小高层3760元/m2住宅均价多层3600元/m2价格浮动1F送花园，2F均价,3F/4F/5F 4500,6F低均价200左右带阁楼；边户加200元；小高层每层加100元网点面积28个, 46130m2，80较多价格63506540 元/m2付款及优惠额付30%优惠9.8折，付95%优惠9.6折，普定无折扣户型及面积房、厅、卫面积比例备注二房二厅一卫83 m232

25、%88户小高层三房二厅一卫90m28%22户三房二厅二卫123、147、135137m224%、8%、16%66 + 22 + 44户四房二厅二卫138 m2、170 m28%、4%22+11户一二房一厅一卫61、9798 m236+36户 多层三房二厅二卫117、130-132 m12+48户四房二厅二卫161 m212 户主力户型8090 m2面积范围58170 m2畅销户型8090 m2小区公共配套闭路，宽带，楼宇对讲系统，防盗监控系统，周边防范系统，停车场管理系统，电子巡更系统等智能化配套。畅销原因分析：市场定位准确 春天花园销售的成功首先要归功于项目的市场定位准确，项目以二次置业者为

26、主要目标消费群体，以提升生活品质，满足客户更深层次的居住理想为开发理念，精心打造产品，在细节上体现了项目品质。性价比高 春天花园凭借良好的区位优势和周边社区形成的良好生活氛围，仅以2880元/的价格入市，一经推出，就在市场上取得了良好反响，一期认购火爆。户型配比合理 春天花园一期的主力户型为两房、三房和四房，比例分配较为平均，同时附以少量小户型和超大户型，满足不同购房阶层置业需要。房型设计合理 春天花园聘请上海林同炎李国豪建筑设计公司精心打造产品，户型设计新颖合理，大量使用落地窗、景观飘窗，室内个功能房布局合理，动静分区、干湿分区，局部采用错跃结构，增强了户型的灵动性，也获得了消费者的认可。营

27、销手段及广告宣传到位 春天花园的营销一期主要采取VIP内部认购的方式，在项目期楼阶段，建立了非常新颖、气派的售楼处，有效增强了现场销售气氛，同时结合工程进度和节日适时举行各种促销优惠活动，刺激消费者购买欲望；在宣传上，根据项目的不同营销阶段和销售重点，有针对性的进行全方位的广告宣传，报纸、电视、电台、车体、户外轮番“轰炸”，使得项目深入人心。位置南接珠海路，西临青岛南路，海滨南路纵穿小区开发商及电话威海鲁能海源置业有限公司 5209508代理公司及电话企划推广：威海正和广告 5898111物业管理威海海源物业管理有限公司管理费多层0.45元，高层0.65元项目规模占地面积：105亩 建筑面积：

28、112485平方米 规划户数：838（一期486，认购286） 建筑类别：多层，小高层，高层。车位数：367（地下），20个车库 绿化率：43.6%装修标准毛坯房；2005年10月交房，现已盖至5层开盘时间一期04.6.9， 2280元/m2销售率80%住宅基价多层2480元/m2；高层2420元/m2价格浮动比例2层基价,3层12%,高层上浮2-6F+100元网点总面积2000 m2网点单位面积146m2价格3800元/m2付款方式及优惠额度没有优惠户型及面积房、厅、卫二房二厅一卫三房二厅一卫三房二厅二卫（高层）三室二厅二卫建筑面积84 m2左右102 m2、98 m2/99.7 m2130

29、 m2、127 m2、122 m2、115 m2、144.97 m2、140.32 m2、155 m2备注多层住宅已经基本售完主力户型三房二厅二卫面积范围80-155 m2畅销户型三房二厅二卫项目周边300米公共配套距火车站，汽车站一公里，新都中学在门口，附近还有皇冠中学，小学及威海三中，齐鲁商城，汽车市场。1路、12路、26路小区内公共配套闭路，宽带，楼宇对讲系统，防盗监控系统，周边防范系统，停车场管理系统，电子巡更系统等智能化配套。开发商实力 依托鲁能海源电业集团的雄厚实力，和前期开发的“海源丽舍”项目成功后获得的良好口碑，海源丽都在项目前期就获得了市场的广泛关注，为本项目日后的热销奠定了

30、良好的消费者基础。市场定位准确 海源丽都项目主要面对中低消费者打造产品，户型设计紧凑合理，以实用为主，符合目标消费群体的生活习惯和经济承受能力。 低价入市 海源丽都的入市起价为2280元/，对于不是过分追求生活质量的消费者来说，还是相当有诱惑力的，同时周边生活配套设施较为齐全，交通也较为便捷，在2004年楼市价格上涨较大的情形下，对普通置业者的吸引力还是相当大的，所以项目正式推出后就取得了不错的销售业绩。 （2）高区竞争楼盘分析： 高区楼盘目前主要表现为销售火爆的态势，目前高区在售的楼盘中，价格差异较大。金城花园刚推出的一期04年新年尹始便以2280元每平方米的基价入市，2个月后基价跃涨268

31、0仍保持着劲销的势头，现销售已基本完毕，是高区中低档最具代表性的楼盘之一；靖隆园、凤凰城、春山华居这几个大盘的第一期都已经以3000左右的均价在较短的时间内销售告罄，很多客户和销售人员一起等待下一期楼盘的推出。而金海岸富豪城以多层3480元每平方米、高层3680元每平方米的基价推出多层、高层组合物业，平错结合，但由于该物业性价比价格较高，且户型面积定位均在150平方以上、单位总房款均在70万以上，很难有其特定的消费群体，所以销售几乎停滞不前，因此该项目也可以讲是目前威海最不成功案例。 总体来看，高区楼市价格走势仍主要表现为04年前半年升幅较快，后半年稳中有升。由于部分项目前一期已经预定一空，而

32、后续工程尚未开盘，所以价格指数没有太大变化，但市场后劲十足，同时热销楼盘价格也表现出较强的增长潜力。高区代表主要楼盘一览表（表1）楼盘名称规模开发商价格主力户型畅销户型销售率基价均价最高价凤凰城468万 m2城建开发3280 元/m23772 元/m24262 元/m296、120 m2120159 m298%金海岸富豪城6万 m2德源房产多层3480元/m2高层3680元/m24000元/m24800元/m2四房三厅二厨200 m2140、162 m2滞销世纪家园17万m2盛德实业4000元4400元/m24800元/m2三房二厅二卫四房二厅二卫135、155、165、185 m2三房二厅二

33、卫150 m2一期销售结束，二期开始销售蓝天广场靖隆园3.2万m2国威房产3488元/ m23837元/ m24186元/ m2四房二厅142.5 m2三房一厅/四房二厅101、142.5 m290%碧海楼海云轩4万 m2富城房产高层3580元/ m2小高层3480 元/m24290元m23870 元/m25000元/ m24260元/m2三房二厅二卫119、127、131、142 m2三房二厅二卫132m270%高区代表主要楼盘一览表（表2）楼盘名称规模开发商价格主力户型畅销户型销售率基价均价最高价春山华居26万m2西郊房产3600元/ m2最低价3780元/ m24230元/ m24680

34、元/ m2三房一厅一卫100 m2三房一厅一卫100 m295%林语山庄3万m2佳成房产2580元/m24200元/ m2三房一厅一卫80、90 m270、80 m292%金城花园8.4 m2金城房产2980元/ m2最低价2682元/ m23070元/ m23457元/ m290144 m2119、136 m295%青青小城7万平方米， 双丰昕世3800元/ m24000元/m25280元/ m278 m 284 m 21 21 m2、130 m2、140 m2-160 m2 二房一厅一卫 78 m2 84 m250%2.1）价格水平分析 一个城市房地产总体价格水平的高低，能体现出城市房地产

35、市场的发展水平，住宅市场购买能力和房地产产品的开发品质。 从以上图表可以看出，目前威海高区房地产市场中高档住宅的总体平均价格水平在3500元M24000元M2之间；中低档住宅小区平均价格水平在2800元M23200元M2 左右。 各区域因为地段和发展环境的不同，其价格差异相对也较大。 从楼盘所处的位置来看，高区国际海水浴场沿线或周围楼市的现时均价大约在4000元/M2以上。如国际海景城、金海岸富豪城、蓝天广场海云轩处在文化路、沈阳路黄金位置，受城市土地规划限制，近2年周围楼盘均以高层、小高层为主，价格从3400元/M2到6800元/M2，差异较大。其主要原因是产品定位的差异和建筑时间的差异，国

36、际海景城2002年底开盘价不到3300元/M2现最高价突破7000元，起价不低于5800/M2，目前项目尚未完全完工，销售基本结束； 而刚刚开盘的海悦国际虽地处高区最佳位置周边配套完善但因项目定位欠准，性价比过高，所以销售目前十分不理想；金城花园地处沈阳路中段，开发前一片荒凉，目前周围配套也不太全面，但由于发展商入市时机恰当且定价策略科学，04年春节开盘价不到2280/M2 ，现售基价达2980元/M2 ，一年时间两期先后开发，分期推出，目前基本清盘。青青小城属高区最西端楼盘，虽地理位置较偏，但由于发展商注重产品打造，属目前最具特色的高档楼盘之一，价位从38005200元/M2，目前销售也较正

37、常。凤凰城地处高区最南端，紧邻威海一中、新闻大厦、体育馆等，周围配套齐全、交通便利、距离市中心较近，发展商属威海老牌实力开发商，该项目春节前后仅以2680元/M2的价格开盘，后两次调价到3080元/M2，一期开盘不到半年便销售一空，业内人士认为其价格策略一是为试探市场，二是为二期的单体提价做铺垫。 蓝天广场是目前高区规划最大的综合社区，总建筑面积约50万平方米左右，但由于该地块分7家分割开发，发展商各自为战，不注重形象宣传，互相比价， 02年底率先入市的东龙朝阳区、国威靖隆园均以当时基价2780元/M2价格开盘，时隔一年半，当威海楼市整体价位上涨约1000元的幅度后，蓝天广场仍然基价3080元

38、/M2，销售周期普遍较长。 综合而言；高区楼市凭借国际海水浴场的拉动，楼市整体价位偏高，部分发展商盲目要价。相对于威海环翠区、经区而言，高区楼市投资性客户较多、小区空置率高、性价比略差，部分楼盘运作存在很大风险。 2.2）销售状况分析 销售状况体现出一个城市房地产市场的整体供需水平，对房地产市场销售状况进行分析，能对房地产项目作出有效市场的评估，以确保开发经营的成功。 调查资料显示：高区主要在售楼盘中，一部分中高档楼盘，由于入市时间较早、定价策略得当、产品打造精致，性价比相对合理因而基本清盘，如金城花园、凤凰城、林语山庄、春山华居等基本是预售阶段便销售一空，上述三项目目前主体完工，均忙于道路硬

39、化与小区绿化，属本年度高区典型成功案例代表；另一部分楼盘如青青小城目前工程尚处打桩期，且定价不低；但由于发展商着力宣传、注重形象包装，因而认购期间便战绩不俗，目前认购率达40%。整个市场调研中，唯有金海岸富豪城不尽人意，目前项目主体封顶，预售期近5个月，销售不足5套；分析其原因不外乎有二，其一是过大户型及过高的总价，其二是差强人意的广告宣传，上述两点足以使部分客户“敬而远之”。 高区各楼盘户型一览表楼盘名称户型面积主力户型畅销户型凤凰城二房二厅一卫90168 m296、120 m2120159 m2金海岸富豪城四房三厅二厨140、154 m2200 m2140、162 m2三房二厅二卫160、

40、170 m2三房一厅二卫200 m2世纪家园三房二厅二卫135、155、165 m2135、155、165、185 m2150 m2四房二厅二卫185 m2蓝天广场靖隆园二房一厅80、90 m2142.5 m2101、142.5 m2三房一厅100 m2 四房二厅130、140 m2跃层155、270 m2碧海楼海云轩三房二厅二卫119、127、131、142 m2119、127、131、142m2132m2四房二厅二卫173、190 m2依海嘉园一房一厅一卫83m2 103130 m2二房一厅一卫103108 m2二房一厅一卫 110-130 m2三房二厅一卫跃层250 m2 高区各楼盘户型

41、一览表楼盘名称户型面积主力户型畅销户型新浪屿花园三房一厅一卫 100 m2100 m2100 m2三房二厅一卫163 m2三房二厅二卫194 m2林语山庄二房一厅70 m280、90 m270、80 m2三房一厅一卫90 m2三房二厅二卫 120 m2三房二厅二卫130 m2金城花园二房二厅一卫8197 m290144 m2119、136 m2三房二厅一卫119121 m2三房二厅二卫121、136、144 m2四房二厅二卫159 m2青青小城三室两厅两卫130 m2121 m2、130 m2、140 m2-160 m2；80 m2-300 m2三室两厅一卫121 m2四室两厅两卫140 m2

42、-166 m2威海高区各楼盘住宅户型比例分配见下图： 从上图可以看出，目前威海市场所推户型中三房户型占有份额最大（具体情况见上图表），占总体市场份额的54，各楼盘都以三房为主力户型。两房和四房分别占市场总推量的20%和17%；市场上的大户型占市场总推量的6%，并且多以顶层加阁楼的形式存在，这种风格主要是沿袭了威海城区居民自建房的风格，比较受消费者的欢迎。部分楼盘推出了错层户型,主要以三房和四房为主,投入市场后,较受置业者的关注.销售势头较好。 从调查数据中可以看出，高区住宅主要以大户型为主，面积都偏大。两房的主力面积达到了100平方米以上，而在市场中占主要位置的三房主力面积集中在110M213

43、0M2之间，户型越大，其面积也就成比例增加，并且隐约有平稳增加的趋势。但值得注意的是，随着房地产市场的发展，精品住宅大量推出，其房价也随之上涨，户型面积的扩大，使得住宅总价相应提高。所以在项目开发的前期，必须考虑到市场的购买能力。（3）市区房地产市场概况 本次调查的市区楼盘包括市中心和环翠旅游度假区两部分。相对于两个开发区房地产火爆开发的场面，2004年市中心地带的地产项目相对较少，主要是因为中心区可供开发的土地储备资源较少，综合开发成本较高。今年的新盘主要集中在竹岛片区沿海滨路一带，而且多为高品质、高价位项目，像水岸明居、海燕新村、华新园、抱海花园等，由于这些项目占据了良好的东海岸景观资源，

44、土地成本相对较高，因此售价都高企不下，目标消费群体都定位为金字塔顶端的客户群。 从这几个项目的营销来看，华新园投入的宣传力度最大，由于是外地代理公司操作，对本地市场不太了解，对市场期望值过高，造成了其价格策略的失误，以至于形成了“高开低走”骑虎难下的被动局面，由最初的报价近5000元/降至现在的4200元/；而水岸明居由于背后有集团公司团购的支撑，加之3600元/的起价，销售压力不是特别大，在销售宣传上也没有特别大的动作，一幅不紧不慢的调子；抱海花园和海燕新村两个项目售价要高于水岸明居，前者因为盘量不大，后者因为户型定位较为合理，销售压力都不太大，销售情况较稳，总体来讲，虽然占据了良好的资源优

45、势，但各发展商都各自为战，没有共同炒热“东海岸”片区这一概念，加之同质化现象严重，定位相似，造成了较激烈的竞争。 环翠旅游度假区（张村），因为具有良好的物业升值潜力和中低价位的售价，市场整体销售情况较好，置业者有近一半来自外地，同时，从我们了解到的三级市场情况来看，张村的二手房成交势头也较好，属于“潜力股”，本项目所处区位与张村有相似之处，在开发时，可以作为参考。市区代表主要楼盘一览表（表1）楼盘名称规模开发商价格主力户型畅销户型销售率基价均价最高价紫阳山庄兆龙房产3080元/m23388元/ m23696元/ m2二房一厅/三房一厅/三房二厅78、81、96、116、138m2三房一厅891

46、01 m2威建新村5万 m2建大2938元/m23379元/ m23819元/m2三房二厅一卫100119m2二房二厅一卫 88m2 80%尚城国际10万m2蓝星/美好愿景38304800元/m24450元/m24750元/m2三房二厅二卫120m2120180m2水岸明居12万m2港新房产3600元/ m24500元/m2三房二厅二卫130150 m2市区代表主要楼盘一览表（表2）楼盘名称规模开发商价格主力户型畅销户型销售率基价均价最高价海燕新村6.4万m2华晨房产多层、高层4300元/m2多层4945元/ m2，高层5325元/m2多层5590元/ m2，高层6350元/m2三房二厅二卫1

47、29148 m2135137 m282%抱海花园16291 m2城建开发4100元/m25050元/ m26000元/ m2三房二厅二卫/四房二厅二卫192、215m2华新园10万 m2华晨房产4200元/m25500元/ m26800元/m2三房二厅二卫/五房二厅二卫138、225m2130、150m2怡心苑28711平方米金马房产3180元/m23657元/m24134元/m2三室一厅一卫89、100 m2155.28 m245 %阳光地带 金都房产2180元/m24485元/m260%（3.1）销售状况分析分析 从以上图表可以看出，目前威海市区房地产市场中高档住宅的总体平均价格水平在5000元M2左