池州某项目可行性分析报告

1、池州项目（恋日港湾）可行性分报告.doc池州项目目（恋日日港湾）可行性性分析报报告新视窗企企业广告告策划公公司二OO四四年八月月目 录第一章 前 言言第二章 项目目概况第三章 市场场分析第四章 项目目分析及及项目定定位第五章 项目目投资估估算及盈盈利分析析第六章 项目目开发经经营风险险分析第七章 结论论与建议议第一章 前 言一、报告告编制目目的1、在对项项目开发发经营环环境进行行详细分分析的基基础上，结合项项目所处处的区位位环境，对该地地块的市市场价值值进行合合理的评评估。2、对项项目的可可行性与与开发经经营策划划提出初初步意见见，并对对项目的的规划设设计、建建筑方案案设计、环境艺艺术设计计提

2、出相相应的建建议。3、结合合公司的的状况和和项目的的特点，探索项项目开发发经营的的可行方方式。4、对项项目进行行投资分分析和风风险分析析。5、对项项目决策策及其实实施的优优化提出出建议。二、报告告编制依依据1、池州市规规划局规规划方案案；2、国家家建设部部及池州州市颁布布的与房房地产相相关法律律与政策策；4、池州州市20003年年及20004年年上半年年房地产产发展统统计报告告；5、现场场勘察和和实地调调研所得得资料。第二章 项目目概况一、项目目建设背背景 根据池池州的城城市总体体规划发发展要求求及随着着老城区区的改造造步伐加加快，该该片区将将是老城城区重要要的住宅宅区。我我们经过过对池州州全

3、面认认真的市市场调研研，对项项目区位位环境进进行反复复的分析析比较，根据池池州目前前的房地地产现状状与发展展趋势，只要做做出能满满足池州州市城市市居民新新的住房房要求和和高品质质，同时时定位准准确，完完全不用用担心项项目的销销售，而而且有丰丰厚的利利润。二、项目目概况该地块位位于池州州市长江江南路与与南湖西西二路交交叉口。池州二二中包围围其中，有良好好的文化化气氛。道路交交通便捷捷，有烟烟柳桥与与古城区区相连。项目占占地2999亩，具有一一定的开开发规模模，并能能给品牌牌的创造造提供保保障，给给公司带带来良好好的社会会效益和和经济效效益。根据调查查分析及及以上资资料，项项目产品品定位为为中等档

4、档次的住住宅新区区。建筑筑形式拟拟采用组组合式：多层880%，联排别别墅100%，商商业及公公共设施施10%，并初初步确定定项目主主要技术术指标如如下：总用地地面积：2999亩，19993334。容积积率：11.4总建筑筑面积：27.9万其中：多多层住宅宅：222.333万别墅：22.799万公建及商商网面积积：2.79万万绿化率率：400%（以上数数据是依依据周边边物业的的指标参参考提出出的，该该方案仅仅为初步步方案，在在很多方方面还有有待于进进一步优优化）第三章 市场场分析一、池州州概况池州地处处长江南南岸，自自唐武德德四年设设州置府府已有113822年历史史。建国国后历经经“两撤撤三建”

5、，区划划变动频频繁。119888年9月月池州地地区复建建，19999年年6月池池州撤地地设市。现辖贵贵池区、东至县县、青阳阳县、石石台县和和九华山山风景区区、池州州经济技技术开发发区，总总面积882722平方公公里，人人口1555万。近年来来，池州州市城市市人口增增长较快快，主城城区人口口达到了了前所未未有的万，城区面面积也由由“九五”末不足足平平方公里里发展到到现在的的平平方公里里。（一）、市情特特点综合分分析比较较，池州州市情有有五个特特点：自自然资源源富足、生态环环境优美美、文化化底蕴深深厚、区区位条件件优越、经济比比较落后后。（二）、发展现现状1、经济济总量。池州人口口占全省省2.44

6、2%，面积占占全省66.066%，经经济总量量大多没没有占到到与人口口、面积积相应的的份额，主要经经济指标标尚未达达到全省省平均水水平。池池州复建建15年年来，全全市主要要经济指指标大多多翻了两两番以上上。20003年年，全市市GDPP75.5亿元元，增长长6.66倍，占占全省11.9%；财政政收入66.677亿元，增长近近10倍倍，占全全省1.6%；工业增增加值99.655亿元，占全省省1.22%；农农民人均均纯收入入23880元，增长44.5倍倍；社会会消费品品零售总总额255亿元，增长44.8倍倍，占全全省1.9%；进出口口总额445599万美元元，占全全省0.8%；实际利利用外资资20

7、550.33万美元元，占全全省1.9%；城镇居居民可支支配收入入62008元，比全省省低4992元。但有44项指标标高于(或近于于)应占占份额：全社会会固定资资产投资资36.3亿元元，占全全省2.56%；旅游游总收入入5.22亿元，占全省省2.665%；居民人人均储蓄蓄38662元，比全省省人均低低25元元；农民民人均纯纯收入223800元，比比全省人人均高2240元元。从皖江五五市看，皖江五五市总人人口11172.8万人人，总面面积2996877平方公公里，池池州分别别占133.2%和277.8%。就总总量而言言，池州州在皖江江中大大大落后于于马鞍山山、芜湖湖、铜陵陵和安庆庆，就人人均而言言

8、，池州州与安庆庆基本相相当。22、经济济结构产业结结构。历历史上，池州一一直是一一个以农农为主的的地区，农业占占国民经经济比重重一直较较大。直直到19995年年，三次次产业结结构才由由“一、二、三三”调整整为“二二、三、一”。20002年，三次产产业结构构比池州州为277366.336.7，全全省为221.77433.534.8，皖皖江五市市为144.766500.266344.988。与全全省比，池州一一产高于于全省55.3个个百分点点，二产产低于77.2个个百分点点，三产产虽然高高于全省省1.99个百方方点，但但仍处低低水平。与皖江江五市比比，工业业化、城城市化程程度更低低。就业结结构。与

9、与经济发发展水平平相适应应，池州州的劳动动力就业业结构也也是以一一产为主主。近几几年，虽虽然外出出务工人人数达到到20多多万，但但农业劳劳动力仍仍占大头头。20002年年，全市市一、二二、三产产业领域域就业结结构为660.88166.023.2(全全省为555.66188.126.3，全全国为550221.44288.6，皖江五五市为446.336223.778229.886)。由此可可见，池池州劳动动力一产产就业率率仍然偏偏高，二二、三产产就业率率则相对对不足。3、经济济质量效益指指标。总总体水平平是“两两高一低低”。220033年，池池州财政政收入占占GDPP比重为为8.88%，低低于全省

10、省10.3%水水平；工工业经济济效益指指数1770.227%，高于全全省1227.888%水水平；“九五”时期科科技进步步对经济济增长贡贡献率为为51.3%，高于全全省344%水平平。环境指指标。多多年来，池州一一直注重重可持续续发展，经济与与人口、资源、环境比比较协调调。人口口密度每每平方公公里1887人，工业污污染源少少，“三三废”排排放量小小，是理理想的投投资、居居住地。县域经经济。220022年，全全省611个县市市(不含含区)经经济运行行综合指指数考核核结果，池州33县处于于中下游游水平，其中青青阳县列列29位位、东至至县列449位、石台县县列566位。综合合分析池池州市情情特点和和

11、发展现现状，可可以看出出，池州州是一个个经济后后发地区区，是一一个蕴藏藏着发展展潜能的的地区。在新一一轮经济济大发展展中，池池州凭借借资源优优势、环环境优势势和区位位优势，完全可可以实现现跨越式式发展。在全面面建设小小康社会会进程中中，池州州不仅能能够赶上上全省步步伐，而而且能够够成为皖皖江开发发开放中中的重要要一极。（三）、快速发发展成因因分析从发发展的角角度看，池州复复建155年，大大体可分分为两个个阶段：20000年前前主要是是打基础础，重点点是抓农农业；220000年以来来，主要要是抓投投资，重重点是抓抓工业。目前，池州发发展已进进入一个个良性协协调、持持续快速速发展阶阶段。11、发展

12、展趋势受大环境境影响，20世世纪900年代后后期，池池州发展展每况愈愈下，经经济增长长连年下下滑。GGDP增增幅19995年年为8.4%，19996年为为16.9%，19997年为为13.2%，19998年为为5.11%，119999年降到到最低点点仅1.4%。20000年开开始恢复复性增长长，当年年增长33.5%，20001年年为6.2%，20002年为为7.77%，220033年增长长9.88%。连连续三年年的快速速增长主主要得益益于工业业，得益益于投资资。工业业增加值值占GDDP比重重超过330%，工业对对GDPP贡献率率超过550%。固定资资产投资资20001年221亿元元、20002

13、年年28亿亿元、220033年366.3亿亿元，三三年累计计85.3亿元元，超过过前111年投资资总和。工业增增长幅度度、投资资增长速速度均超超全省平平均水平平。依此此思路抓抓下去，依此速速度发展展下去，池州经经济将逐逐渐向好好。预计计从20004年年开始，将会出出现较长长时期的的两位数数增长局局面。22、发展展基础近几年池池州快速速发展主主要靠产产业作基基础，项项目作支支撑。220011年以来来，全市市上下突突出招商商引资，主抓项项目建设设，先后后在交通通、工业业、农业业、旅游游、经贸贸、城建建等领域域规划建建设了一一批骨干干项目，其特点点表现为为：生产性性项目居居多。近近三年，全市招招商引

14、资资额连续续三年翻翻番，其其中700%以上上为工业业项目。规模性性项目居居多。投投资大多多在10000万万元以上上，亿元元项目数数10个个，100亿元项项目亦开开始登陆陆(已建建的就有有池州海海螺和池池州电厂厂)。一批国国内外知知名企业业纷纷落落户池州州。目前前已有海海螺集团团、中国国华电、华源集集团、香香港韦确确、安徽徽国风、安徽丰丰原、安安徽巢东东、安徽徽水利、上海新新高潮、上海埃埃力生、宝钢集集团、马马钢公司司、法国国英格瓷瓷公司等等10多多家上市市公司在在池州投投资。此此外，韩韩国三星星集团、欧米亚亚公司、印尼金金光集团团也有意意与池州州合作。根据国国家中长长期发展展规划，结合池池州“

15、十十一五”发展，全市最最近初步步编制了了48个个投资亿亿元以上上的项目目，总投投资额达达10000多亿亿元。目目前池州州每年都都有一批批项目投投产，每每年都有有一批项项目在建建，每年年都在谋谋划一批批新项目目。3、发展环环境随着连续续多年解解放思想想活动的的开展，池州已已经基本本形成一一个“服服务规范范、办事事高效、诚实守守信、亲亲商和商商”的发发展软环环境。随随着基础础设施的的建设、配套和和完善，制约池池州发展展的硬环环境也有有实质性性改观，主要表表现在：水利基基础设施施建设。19998年以以来，池池州抓住住国家治治理大江江大河机机遇，争争取国债债工程对对长江干干堤、成成圈圩堤堤、通江江河堤

16、进进行了彻彻底整修修，防洪洪标准大大大提高高，困扰扰池州多多年的水水患基本本得到根根治。城市基基础设施施建设。近几年年，先后后投资220多亿亿元，重重点构建建了城市市干道网网，拉开开了城市市框架；拆迁改改造老城城区144万平方方米，城城市天然然气管网网和长110公里里环城河河整治已已开工建建设，提提高了城城市品位位。交通基基础设施施建设。穿越池池州的沿沿江高速速、合(肥)黄黄(山)高速已已开工建建设；安安(庆)景(德德镇)高高速、东东(至)九(江江)高速速已规划划建设，预计到到20007年将将建成通通车；铜铜九铁路路省政府府已确定定20004年开开工，预预计20007年年建成通通车；池池州港改

17、改扩建工工程已基基本完工工，正在在申报一一类口岸岸；池州州机场前前期工作作已经展展开。220100年前，池州将将形成一一个多通通道的“公铁水水并举，江河海海联运”的大交交通格局局。软硬硬环境的的改善，将极大大地加快快池州发发展进程程。4、发展外外因从经济地地理角度度看，池池州距上上海、武武汉均约约4000公里，处在两两大都市市圈交汇汇点。进进入211世纪以以来，长长三角地地区发展展步伐明明显加快快，但在在快速发发展的同同时，长长三角核核心区经经济成本本也大幅幅上升，一些劳劳动密集集型企业业势必向向外转移移。同时时，以武武汉为中中心的华华中经济济圈也在在加快崛崛起并积积极向周周边辐射射。按照照“

18、积极极对接、错位发发展”的的思路，池州完完全可以以借助外外力推进进自身发发展，重重点涉及及两个领领域：一一是基础础工业，主要是是能源工工业、食食品工业业、纺织织加工和和矿产加加工；二二是第三三产业，主要是是旅游休休闲和花花卉苗木木。依据以以上分析析，池州州加快发发展的时时机已经经到来，条件已已经成熟熟，可说说是集天天时、地地利、人人和于一一地。按按照两位位数速度度增长，到20020年年，池州州将是一一个名副副其实的的经济强强市。（四）、区域发发展布局局依据池州州地形特特点和资资源状况况，区域域发展布布局重点点围绕“一带一一群一区区”展开开。“一带带”即沿沿江产业业带。按按照“一一城九港港”(指

19、指主城区区和香口口港、东东流港、吉阳港港、大渡渡口港、牛头山山港、前前江港、主城区区港、江江口港、梅龙港港)规划划，重点点发展大大运输量量，大用用水量工工业。同同时依托托岸线资资源，加加快港口口建设，发展现现代仓储储物流及及运输业业。“一群群”即矿矿产工业业集群。依托优优势矿产产资源，建设特特大型建建材企业业、原料料基地和和辅料基基地、大大型有色色金属企企业。“一区区”即池池州经济济技术开开发区。重点建建设金安安生态工工业园(2平方方公里)和临港港工业园园(6平平方公里里)，力力争五年年内初见见成效。实施“一区多多园”体体制，带带动县区区工业园园建设。池州市市城市总总体规划划。东进进、西连连、

20、北拓拓、南移移。池州州主城区区将成为为一个拥拥有东湖湖、西村村、南山山、北港港的山水水园林城城市，极极具文化化韵味及及地域特特色。在城市的的东部，随着马马江公路路建成运运营，江江口工业业开发区区将逐步步向东拓拓展延伸伸，“齐山平天湖湖”这一天天然生态态公园开开发也已已提上市市政府议议事日程程；南部部，贵池池民营工工业园初初具规模模，并不不断壮大大，随着着铜九铁铁路建设设，火车车站的站站前区及及沿江高高速公路路上下行行线的建建设，池池州主城城区一个个新的组组团将很很快形成成；西部部，杏花花村文化化园区建建设已启启动，市市政府已已决定搬搬迁原三三元化工工厂、造造纸厂、农药厂厂等高污污染、高高能耗企

21、企业，城城市西部部空间将将得以释释放；北北部，随随着池口口防洪墙墙的建成成，城市市北部连连年遭受受水患之之忧已经经化解，港口桥桥的建设设更为池池州港锦锦上添花花，在冶冶炼厂搬搬迁后，北部人人居环境境将极大大改善，滨江城城市风貌貌将很快快展现。这样，一个“东湖、西村、南山、北港”的特色色城市构构架就初初见雏形形，池州州将成为为一座名名副其实实的水在在城中、城在园园中、楼楼在林中中、人在在绿中，极具文文化韵味味及地域域特色的的江南名名城。（五）、20003年池池州市国国民经济济和社会会发展的的统计国民经济济快速发发展。220033年，池池州市生生产总值值75.5亿元元，按可可比价格格计算，同比增增

22、长9.8，比上年年加快22.1个个百分点点。增长长率不仅仅首次赶赶上和超超过全国国、全省省平均水水平（分分别高于于全国、全省00.7和和0.66个百分分点），而且也也是池州州19998年以以来最快快的一年年。按户户籍人口口计算，人均GGDP为为48774元。从三次次产业看看，第一一产业完完成增加加值188.688亿元，比上年年略增；第二产产业增加加值300.011亿元，增长119.22；第第三产业业增加值值26.82亿亿元，增增长7.8。三次产产业结构构由20002年年的27736.336.7调整整为244.739.835.5，第第二产业业比重进进一步提提高。20033年，全全部职工工年平均均

23、工资为为95995元，增长117.22%，在在岗职工工年平均均工资为为101198元元，增长长15.6，离岗职职工年均均生活费费28227元，增长11.8。城镇镇居民人人均可支支配收入入62008.44元，增增长100.5%，其中中：城镇镇居民人人均工薪薪收入444077.5元元，增长长4.222%。农村居居民人均均纯收入入23885元，增加1113元元，增长长5%，其中：工资性性收入111477.2元元，增加加16.4元。城乡居居民的消消费方式式、渠道道和结构构发生重重大变化化。20003年年，城镇镇居民人人均消费费性支出出45224.22元，增增长3.4%，其中：食品支支出22233.9元

24、，增长111%。城镇居居民恩格格尔系数数为499.4%。农村村居民人人均生活活消费总总支出115755元，增增长3.3%，其中：食品支支出8559.88元，增增长100.7%。农村村居民恩恩格尔系系数为554.66%。工工业化、农业产产业化和和城市化化取得新新进展。工业保保持快速速增长，全部工工业增加加值增长长17.4%，对经济济增长的的贡献率率为444.1%，推动动经济增增长4.3个百百分点。规模以以上工业业企业经经济效益益综合指指数1770.33%，比比上年提提高711.6点点；规模模以上工工业企业业实现利利润4.1亿元元，同比比增长55.7倍倍，实现现利税66.233亿元，比上年年增长2

25、2.6倍倍，均创创历史最最高水平平。农业业产业化化进程稳稳步推进进，山野野菜、茶茶叶、秋秋浦花鳜鳜、皖南南土鸡、花卉苗苗木、食食用菌等等优势农农产品初初具规模模。农产产品市场场体系不不断完善善。农业业上形成成优质水水稻、蚕蚕桑和速速生丰产产林、特特种水产产、家禽禽等无公公害农产产品生产产加工基基地，已已成为上上海及周周边城市市重要供供货地。重点实实施生态态家园富富民工程程建设，在农村村累计建建沼气池池3.11万口，开展庭庭院经济济生产。城市化化进程迈迈出新步步伐，城城市化水水平为226.55%，比比20000年提提高2.8个百百分点；贵池区区GDPP为388.188亿元，增长110.11%，占

26、占全市GGDP的的比重为为50.6%，比上年年提高00.2个个百分点点。就业业再就业业工作力力度加大大。年内内新增城城镇就业业岗位1107555个，城镇登登记失业业人员445711人，登登记失业业率为44.4%；新增增劳务输输出1550100人。各各项改革革继续深深化。全全市重点点国有集集体企业业产权制制度改革革扎实推推进。年年初确定定改制的的20户户重点企企业，已已有177户完成成了改革革的主要要任务。经济发发展环境境进一步步优化。创建金金融安全全区力度度加大，银行不不良贷款款率较年年初下降降12.5个百百分点。公共财财政支出出改革逐逐步深化化；农村村税费改改革不断断规范，农业特特产税改改征

27、农业业税，直直接减轻轻农民负负担11127万万元；粮粮食补贴贴方式改改革全面面完成；环卫管管理体制制改革取取得成效效；土地地、矿业业权市场场建设向向纵深推推进；住住房、人人事、教教育及卫卫生等各各项改革革扎实开开展。社社会治安安形势稳稳定。经经济社会会发展中中存在的的主要困困难和问问题：经经济总量量小，发发展速度度与全省省沿江主主要城市市比还不不够快；农村和和农业投投入不足足，农民民收入增增长较缓缓，城乡乡差距有有所扩大大；交通通、能源源等要素素对经济济增长的的制约加加剧；就就业压力力仍较大大。（六）、20004年上上半年经经济情况况今年一季季度，全全市经济济承接去去年逐季季加快的的发展势势头

28、，继继续上扬扬新一轮轮增长周周期的曲曲线，完完成生产产总值116.332亿元元，同比比增长113，居全省省第五名名。工业业生产、财政收收入、外外贸出口口等主要要经济指指标的增增幅位居居全省前前列，各各项社会会事业稳稳步健康康发展。从收入看看，一季季度全市市城镇居居民人均均可支配配收入220011元，同同比增长长8.44%；农农村居民民人均现现金收入入6544元，增增长8%，实现现了与城城镇居民民收入增增长的基基本同步步。从储储蓄看，城乡居居民储蓄蓄存款余余额比年年初增加加10.5亿元元，比去去年同期期增长222.77%。二、池州州市房地地产市场场分析（一）、20003年以以前池州州市住宅宅市场

29、分分析在这之前前，池州州市住宅宅水平一一直维持持在10000元元/m2左右，究其原原因不外外乎以下下几点：1）、土土地价格格是一个个首要的的因素。土地作作为稀缺缺性资源源，政府府没能做做好土地地供应的的长期规规划。开开发商可可以通过过项目可可行性报报告，以以很便宜宜的价格格向政府府要求划划拨土地地。这导导致了土土地成本本在整个个项目中中只占很很小的一一部分。 2）、整个池池州的住住宅以零零星分散散建设为为多，不不注重整整个小区区环境、园林、文化方方面的建建设。使使一大批批想改变变住房质质量的居居民找不不到合适适的住宅宅，贵了了又觉得得不合算算。 3）、居民居居住观念念没有改改变。大大多数池池州

30、人认认为，过过了翠微微路就觉觉得离开开了城市市，到了了郊区。而且也也一直认认为城南南是一个个郊区，且离车车站较近近，环境境吵杂不不适宜居居住，在在一定程程度上限限制了该该区域的的房价。 4）、消费观观念也限限制了整整个池州州市的房房价。许许多池州州居民留留恋于“小桥、流水、人家”，只要要有地方方住，能能吃饱，不会用用剩余的的钱去改改善居住住环境和和投资于于房产。 5）、这段时时间里，虽然有有出现过过许多有有利于住住宅发展展的政策策（比如如货币化化分房的的实施），但一一直没能能使池州州房地产产更上一一个台阶阶。（二）、20003年以以来池州州市住宅宅市场分分析20033年是池池州房价价飞涨的的一

31、年。随着市市政北移移，这对对于池州州整个房房地产市市场是一一个重要要的转折折点，从从至，开开发商取取得土地地的维一一途径就就是市场场招投标标，土地地市场更更趋于公公平。固定资产产投资快快速增长长。20003年年，全社社会固定定资产投投资总额额达366.344亿元，比上年年增长229.88，其其中，国国有经济济投资113.99亿元，增长335。按投资资管理渠渠道划分分，基本本建设投投资144.988亿元，增长558；技术改改造投资资7.114亿元元，增长长2.44；房房地产开开发投资资4.663亿元元，增长长33.4。全市城城镇基础础设施建建设投资资1.66亿元，水利建建设投资资1.225亿元元

32、，交通通建设投投资4.5亿元元。重重点项目目建设成成效显著著。全市市44个个重点建建设项目目当年完完成投资资18亿亿元，占占全社会会投资总总额的449.66%。重重点建设设项目和和非国有有投资及及时跟进进直接推推动了全全市投资资增长。与此同时时，政府府出台了了一系列列的相关关政策。 1）、池州强强化“强市富富民”意识，努力使使全市经经济继续续在高平平台、低低波动中中运行，20003年全全市经济济继续走走强。同同时，改改变全市市居民的的消费观观念。 2）、规范房房地产开开发，改改善投资资环境，使房地地产开发发逐步走走上规模模化、集集约化经经营。把把房地产产开发作作为城市市新的经经济增长长点，大大

33、力发展展城镇建建设。 3）、在市区区范围内内，加快快土地供供应制度度的改革革，停止止新批量量土地的的开发项项目，对对存量土土地开发发项目采采取限制制的态度度，使开开发总量量得到控控制。同同时，积积极引导导开发企企业参与与园区、新区的的开发建建设。4）、加加强城市市建设步步伐，动动迁量大大幅上升升和货币币安置政政策使市市场上对对商品房房的需求求迅速膨膨胀。（三）、池州市市20004年上上半年房房地产情情况20004年上上半年，池州市市房地产产保持了了快速发发展。(1)、房地产产业经济济指标保保持高位位运行开发市场场供销两两旺 主城区区上半年年完成房房地产开开发投资资1.776亿元元，同比比增长1

34、11%。商品房房施工面面积433.122万m2，其中中新开面面积177.8万万m2，与去去年同期期基本持持平。商商品房竣竣工面积积14.4万m2，销售售面积77.488万m2，同比比分别增增长700%、3%。商商品房空空置面积积为3.14万万m2，同比比减少11.411万m2，其中中住宅空空置面积积为41100mm2。6月底主主城区商商品住宅宅均价113877元/ mm2，沿主主要街道道商业门门点平均均价格550522元/ mm2，较去去年底增增长366%、9%。交易市场场持续升升温 上半年年城区共共办理各各类房产产交易552111起，交交易面积积51.6万m2，交易易额3.6亿元元，同比比分

35、别增增长788%、60 %、1688 %。存量市市场持续续活跃，增量市市场全面面升温。各类房房产交易易中，新新建商品品房13321起起，面积积10.6万m2，成交交额1.16亿亿元，同同比分别别增长669%、57%、91 %；存存量房交交易 117400 起起，交易易面积114.77万m2，交易易额64491.5万元元，同比比分别增增长711%、46 %、1088%。房房地产金金融投放放力度加加大，上上半年共共办理房房地产抵抵押21150起起，交易易面积226.33万m2，交易易额1.8亿元元，同比比分别增增长900%、70%、94%，创历历史最高高记录。(2)、廉租房房与安置置房建设设通过9

36、00天的努努力，廉廉租房一一期工程程1.1万平方方米1880套已已于4月28日顺利交交付，二二期3000套廉廉租房11.622万平方方米工程程已于55月10日正式起起动。55月底完完成了土土地征用用、户型型方案设设计、工工程竖向向设计、道路及及管网设设计、地地质勘察察等各项项工作；6月份开开展了土土方工程程、桩基基工程、道路管管网工程程的建设设，完成成了施工工图纸设设计与审审查工作作；主体体工程招招标信息息已于77月2日在网上上发布，预计将将在年底底完成二二期工程程主体封封顶。南南门两点点一线拆拆迁回迁迁安置房房翠微苑苑F10AA号楼已已于2月6日动工，目前已已进入主主体装饰饰阶段，8月中旬旬

37、可交付付使用。(3)、招商引引资上半年房房地产开开发市场场6个重重点招商商引资项项目共到到位资金金72992万元元，其中中汇景花花园二期期投入资资金30021万万元。(4)、房地产产重点项项目进展展6个重点点招商引引资项目目均已实实施。和和泰星城城已通过过规划许许可，55月300日桩基基进场施施工，一一期5万万平方米米明年88月份交交付使用用。汇景景花园一一期6.1万平平方米已已于年初初交付，二期330栋55.7万平平方米，目前已已完成投投资30021万万元，227栋已已主体封封顶，111月份份可以整整体交付付。杏花花村整体体复建工工程共分分古井文文化园和和杏花村村文化园园两部分分，其中中古井

38、文文化园三三块地段段6.44万平方方米已于于6月份全全部竣工工交付，杏花村村文化园园总平面面3月份已已经评审审，现已已组织拆拆迁。秋秋浦花园园除1号楼由由于规划划调整外外，其余余12栋6万平方方米已于于4月份竣竣工交付付。国丰丰花园整整体项目目2.77万平方方米已于于今年55月份竣竣工交付付；南门门改造二二期工程程由宇成成、兴佳佳两公司司建设，目前规规划已经经通过，拆迁工工作即将将完成。现介绍一一下池州州新区最最新房价价：序号楼盘名称称住宅类型型价格（元元/ mm2）1豪斯杏园园多泰星城城多层16000170003秋浦花园园多层16000左右4商铺连体17800/49

39、98050552综上；新新区的住住宅均价价在16600元元/ mm2 ，老老城区在在14000元/ m2 。第四章 项目分分析及项项目定位位一、项目目开发经经营SWWOT分分析（一）、房地产产投资项项目开发发经营机机会形成成模式经营机会会的实质质是寻求求、识别别、把握握企业可可进取的的市场空空间。经经营机会会是外部部市场、环境条条件中的的有利条条件的综综合态势势与企业业本身优优势的结结合。经经营机会会转化为为项目个个性以后后，即成成为在激激烈的市市场竞争争中项目目的优势势点、竞竞争点、卖点。（二）、项目开开发经营营优势点点Sttrenngthh现对该项项目真正正的、突突出于城城南住宅宅市场的的

40、优势点点集中如如下。（1）项项目开发发经营期期几年内内相关的的经济大大“势”。国国家宏观观经济走走出低谷谷，进入入上升繁繁荣期，恰恰是是本项目目的开发发经营期期。住住宅业房房改、金金融、投投资、财财政、市市场管理理等政策策逐步到到位，住住宅业将将面临有有利的政政策法规规环境。置业业意识古往往今来中中国文化化观念的的组成部部分，已已经重新新泛起，并将成成为全社社会占主主导地位位的消费费观念。全社会小小康后的的家庭消消费将首首先集中中在住房房条件的的改善方方面。（2）项项目的区区位环境境优势及及其发展展空间与与规模城南的自自然环境境，在池池州市得得地独优优，其离离市中心心近；本项目目可作为为老城区

41、区企事业业单位人人员，私私营、民民营企业业家理想想的生活活基地；项目占地地近三百亩，规模较较大，可可作为经经济住房房，是置置业的理理想地方方。（33）池州州市政府府的大力力支持（4）产产品优势势：联排排、多层层、复式式、商业业街等类类型丰富富产品对对应多重重客源（5）池池州二中中座落在在项目以以南，以以及周边边有几所所学校将将会赋予予项目文文化氛围围上述这这些优势势点的正正确运用用，有利利于开发发项目的的打造良良好的基基础。（三）、项目开开发经营营劣势点点Weeaknnesss（1）本本项目目目前交通通状况较较差，长江南南路状况况差，南南湖西二二路狭窄窄且不通通，目前前还没有有道路贯贯穿项目目

42、南北。（2）目目前本项项目周边边形象较较差，生生活配套套机能不不完善，人气不不是很旺旺，尚未未形成居居住的成成熟条件件。（3）离离车站较较近，周周边环境境较杂，对住户户有一定定抗性。（4）南南面及西西侧形象象不佳的的老房及及厂房将将对本项项目影响响较大（四）、项目开开发经营营机会点点Oppporrtunnityy（11）整个个池州市市人口越来来越多多多，外来来人口也也较多，而且私私营，民民营企业业今年来来不断增加，收入水水平也不不断增加加，旅游业的的不断发发展，加加之池州州市的大大规模建建设活动动，使得得整个池池州市的的房市较较为活跃跃，有利利于新项项目的上上马开工。（2）项项目区域域位置离离

43、市中心心较近，自自然环境境得天独独厚，加加之其成成本较市市中心同同类物业业便宜，而且近近年来，池州市市 有大规模模的开发发建设，整个区区域内的的基础设设施，市市政设施施不断完完善和健健全，这这就更有有利于新新的项目目未来的的前景，而且且整个池池州市的的潜在购购买力也也是相当当有分量量的，这这也正是是项目的的开发机机会点。（3）本项目目目前交交通状况况不是很很好，但但长江南南路市政政规划年年底开使使进行拓拓宽，到到时候小小区的交交通将相相当便捷捷，而且物业的的增值可可能性是是显而易易见的，项目在在这个时时候和大大道的建建设同时时进行，将大大大促进项项目所在在地区交交通的优化。未来几几年里，这些设

44、设施将逐逐步完成成，那么么项目销售售将适逢逢其时。（4）经经营思想想应以营营造精品品品牌，为池州州市人民民、政府作作出贡献献。（五）、项目开开发经营营威胁点点Thhreaat（1）现现有竞争争威胁： 目前前池州市市场上在在售规模模楼盘已已有一部部分，供供应量大大，竞争争激烈，周边地地块陆续续出现多多个楼 盘，可能能造成目目标客群群分流（2）潜潜在竞争争威胁：城市重重心北移移，将对对城南老老城区发发展有一一定的制制约二、项目目规划建建议（一）、项目总总体规划划建议 1、由于于项目开开发周期期较长，在规划划设计中中既要立立足现实实，又要要着眼未未来，充充分体现现可持续续发展的的策略，建议在在总体规

45、划设设计中，将地块块分成若若干个相相对独立立的功能能组团，以利于于分期开开发，每每一组团团可根据据开发时时的市场场情况进行单独独设计。 2、总体规规划中应应尽可能能兼顾到到本地块块的周边边环境，尤其要要注意项项目建成成后的周周边景观观以及社社区人员员的视觉觉效果。突出环境境设计的的宗旨，以“绿绿地中的的公建”和“公公建中的的绿地”两个手手法营造造两个中中心，形形成集中中景观，有效利用土地地，发挥挥投资潜潜能，突突出211世纪居居住社区区的整体体特色。 3、总体上上来说，恋日港港湾的规规划方案案中建筑筑单体设设计采用用灵活的的户型和和变化的的立体效效果。 4、虽然然小区的的目标顾顾客属中中低收入

46、入的阶层层，私家家车相对对不多，但在规规划上，未来恋恋日港湾湾业主中中因为位位置的原原因将部分拥拥有私家家车，因因此，建建议在小小区的交交通方面面，充分分做到人人车分流流并且规规划好停停车位。 5、在设计计规划上上，建立立“城市市社社区小区组团团院院落家庭”的尺度度序列，综合考考虑内外外交通，公共设施施，行政政管理，环境保保护，技技术经济济要求，合理布布局，站站在城市市的高度度看社区区建设，为居民民创造与与城市完美和谐谐的居住住环境。 （二）、住宅建建筑设计计建议 1、住住宅的设设计要适适度超前前。这里里的超前前不仅仅仅是面积积问题，更重要要的是功功能、质质量方面面的适度度超前，这就要要求设计

47、人员必必须考虑虑到今后后数100年内人人们生活活方式与与需求的的变化。如果我我们今天天设计开开发的住住宅能想想到明天天的话，那么我们们的住宅宅将肯定定会备受受青睐，也肯定定会成为为销售中中的一个个强力卖卖点。 2、住住宅设计计应充分分体现“以人为为本”的的原则，想住户户之所想想，每一一细节的的处理都都应体现现出对人人的关怀怀和尊重重,实现现动静分开开,洁污污分开。特别是是对儿童童居室，要更多多地予以以周到细细致考虑虑。正如如人们所所说：“以人为为本，就就是以孩孩子为本”。每一一户型内内部布置置都应按按内外分分区、动动静分区区、生理理分室、功能分分室等要要求设计计。 33、住宅宅外观设设计采用用

48、目前流流行的简简约式风风格，色色彩以简简洁明快快为主，并在阳阳台、天天沟、局局部墙等等细部以以其他色色彩点缀，做做到统一一中有变变化。 4、在在建筑材材料方面面，大量量采用新新材料、新产品品，据统统计数据据表明，在已建建成或正正在建成成具有“后小康康时代”特征的住房中中，新材材料、新新产品、新技术术的采用用率，外外墙材料料为600%，屋屋面保温温防水材材料为990%，管线集集中综合合布置为40%。 55、户型型设计多多样化，包括平平面布局局的多样样化，建建筑面积积规模大大小多变变、房型型设计的的多样化化（平面面、复式式），物物业档次的多样样化（多多层、联联排别墅墅也可考考虑几幢幢小高层层）等。

49、 （三）、小区配配套设施施建议 1、交交通状况况为影响响居民购购房决策策的一个个重要因因素，鉴鉴于本项项目所处处区位的的交通状状况不佳佳，建议议公司引引路至小小区，也可让物物业管理理公司办办理住户户上下班班和小孩孩往返学学校的交交通工具具。 22、会所所是未来来社区档档次的标标志之一一，建议议建设一一个大型型豪华会会所，内内设儿童童游乐场场、健身身房，图图书馆、影视厅厅、娱乐室等等休闲活活动设施施。 33、当今今时代已已进入数数字化信信息时代代，住宅宅小区的的智能化化成为发发展的必必然趋势势。为与与时代合合拍，拟拟建小区区应引领领智能化生活活新潮流流。 44、小区区内应设设有超市市、商场场、银

50、行行、酒店店、邮局局、学校校等公共共建设配配套设施施，为用用户的日日常生活活提供方方便,充充分体现出社区区生活的的现代化化。（四）、环境艺艺术设计计建议 随着人人们生活活水平的的提高，“买环环境”的的观念已已为大多多数居民民所接受受，景观观优势也也成为众众多小区区的一个个卖点。扩充绿化化，部分分首层架架空伯大大堂绿化化之用，达到一一种全新新立体绿绿化的效效果。在在当前以以及未来来相当长长的一段段时间内内，人们们买房除除了考察察室内布布局、质质量及小小区的整整体规划划等因素素外，也也越来越越重视其其环境，这实际际上也反反映了人人们追求求人与自自然的和和谐统一一，远离离喧闹、闹腾、嘈杂的的都市的的

51、一种心心态。 基于上上述原因因和项目目自身的的环境优优势，公公司在进进行本地地块的整整体规划划设计时时，不仅仅兼顾到到地块的的周边环环境，更更要注意小小区内的的环境艺艺术设计计，建议议公司聘聘请专业业的环境境艺术设设计人员员进行设设计，以以期达到到较好的的环境效效果。 上述优优化建议议仅仅是是一个思思路，设设计人员员在把握握总体原原则的前前提下，可以有有更多的的突破。三、项目目市场定定位要点阐述述：“定位”的目的的，就是是在已经经认识和和把握本本案各项项产品特特点的基基础上，全面确确立本案案在市场场中的“定位”。就是要充分分明确在在市场中中我们产产品和其其他产品品的“差异”，鲜明明地区别别于竞

52、争争对手，让消费费者能够够清楚地地识别和和接受我我们的产产品。“定位”就是要要给那些些购买我我们产品品而不选选择其它它的人们们一个完完美而充充分的理理由。（一）、产品定定位本案将导导入“生生态文化化居住区区”的概概念。这这一概念念的核心心是“环境”、“建筑”与“人”三者之之间的关关系，建建立起以以环境生生态、建建筑生态态、人文文生态为为内核，以园园林式居居住环境境为外观观形式的的生态居居住模式式。“生态文文化居住住区”的概念念非常丰丰富，诠诠释的空空间很大大，而且且比较新新颖，市市场差异异性明显显。从字字面的理理解上，突出了了生态、文化和和居住三三个层面面，生态态体现着着客观环环境上的的一种和

53、和谐健康康，文化化体现着着精神状态上上的一种种高尚品品位，居居住则直直接表明明目的性性，在环环境健康康和文化化丰富的的基础上上居住，自然是是一种极极致的生生活享受，暗暗合本案案的高品品质的产产品特点点。从深深层次的的理念上上讲，“环境生生态”不仅指指社区内内的园林林式环境境规划细细致入微微，而且且还泛指指区域的的整体自自然环境具有田田园式特特点，绿绿化丰富富并以水水景为主主题。“建筑生生态”则包括括本案建建筑设计计独特的的风格，建筑格格局简洁洁而又人人性化，并与景景观环境境自然融融合，户户型空间间感极为丰丰富，周周到细致致的人性性化设计计，使舒舒适生活活、享受受生活成成为主题题。“人文生生态”

54、则是以以文化主主题，使使人与人人之间能能够围绕绕不同的的特色文文化主题题进行沟沟通、交交往，家家庭亲情情、邻里里友情及社社区情感感共存共共荣，具具有温馨馨融洽的的文化氛氛围及丰丰富多彩彩、健康康向上的的社区人人文。同同时强调调高品质质的“管家式式”物业管管理服务务，提出出“特色管管理、品品质管家家”的口号号，将人人文生态态的务虚虚变为务务实，发挥挥我们自自身已经经完全具具备的物物业管理理优势，不仅在在人文生生态上得得到充分分表现，而且通通过服务务进一步步提高本本案产品品质质。“生态文文化居住住区”的概念念，可以以为本案案“高品质质楼盘”、“居住也也是一种种享受”的定位位提供有有力支持持，同时时

55、也要补补充一些些时尚的的要素，如“智能化化”社区设设计，丰丰富高档档的“会所式式”和“商业化化”生活配配套等，全方位位塑造高高品质形形象。（二）、客户定定位通过过调查与与分析研研究，本本案目标标客户有有如下特特征：年龄分分布：普普通住宅宅部分220岁50岁岁中年人人群，人人群范围围相对较较广；别别墅部分分30岁45岁的人人群。家庭情情况： 别墅墅部分大大部分为为稳定的的已婚家家庭，同同父母或或子女共共同生活活，家庭庭人口较较多，对对居住面面积、居居住条件件和质量量有较高高要求。大多有有私家车车。池州州本地居居民为主主，外来来投资者者为附。 普通住住宅部分分人群大大部分为为二人世世界、单单亲家庭

56、庭和三口口之家，对居住住面积要要求不高高，但希希望居住住条件和和质量有有提高，对公交交系统有有要求，本地与与外地人人口分区区不明显显。职业状状况：公公司中层层白领，效益好好的企事事业单位位中层职职员，南南城自营营小业主主，工作作职业稳稳定。经济收收入：家家庭月收收入稳定定，综合合月收入入在15500-30000元以上上。购买动动机：首首次置业业自用为为主，改改善居住住条件或或原有住住房拆迁迁；二次次置业投投资，希希望获取取租金回回报及升升值回报报。心理特特征：有有进取与与自我奋奋斗的价价值观，生活高高节奏，追求自自我利益益、自我我个性、生活品品位的实实现和满满足，认认同 文化附加加值，渴渴望忙

57、碌碌工作后后享受生生活，具具有感性性消费心心理，理理性消费费行为的的交叉状状态。中中年以上上比较留恋南南城生活活氛围。地域分分布：以以城区为为主要中中心，外外围辐射射池州市市其他各各城区。就是这些些人会买买我们的的产品，只有他他们需要要这样的的产品，而我们们会竭尽尽全力地地告诉他他们，只只有我们们的产品品才会满满足他们们的需要要，他们们会由于于了解我我们的产产品有多多么的不不同、有有多么的的合适而而放弃选选择别的的产品。四、项目目建设指指标序号项目单位数量1总用地面面积亩2992总建筑面面积平方米2790067.62.1住宅面积积平方米22322542.2别墅面积积平方米2790062.3商铺

58、面积积平方米1800003容积率1.44会所及幼幼儿园平方米500005可售住宅宅面积平方米2511160五、案名名诠释恋日港湾湾（暂定定名）“港湾”概念精精彩阐释释家庭庭生活的的港湾，孩子成成长的摇摇篮提供日出出而作，日落而而息的地地方（项项目规划划）；人生的起起步点（教育文文化）避风避雨雨之地（项目质质量）回家享乐乐的地方方（小区区配套）“港湾”概念正正可反映映出项目目要营造造成一个个“家”形象，这个家家不单是是一个栖栖身的地地方，更更是一个个提供满满足人民民生活要要求一“家”。这个个家不仅仅提供生生活环境境的需要要，更能能缔造出出人们对对这个“家”的骄傲傲感觉。“港湾”概念就就是项目目所

59、提供供“家”的概念念及文化化。第五章 项目目投资估估算及盈盈利分析析一、编制制依据1）、建建筑工程程费用以以现行建建筑工程程费用标标准及费费率为依依据；2）、各各种费率率依据国国家相关关文件。本章对恋恋日港湾湾项目销销售分期期计划作作出安排排，估算算项目开开发经营营收入、成本、利润、投资利利润，并并计算项项目资金金现金流流量、财财务净现现值、财财务内部部收益率率。 恋恋日港湾湾项目中中包括公公寓式住住宅、别别墅、商商业以及及会所、幼儿园园、小学学、车库库等公建建项目。其中，前者采采用销售售形式，公建项项目可采采用销售售或出租租，或自自行经营营等多种种形式，为测算算方便，本报告告在项目目经营估估

60、算时，所有公公建项目目以销售售方法考考虑。 公建项项目中，部分为为非经营营性物业业，如物物业管理理办公室室、会所所、变电电站，部部分为收收益较少少的物业业，且要要投入一一定的经经营费用用，如幼幼儿园、小学。故公建建项目的的经营收收入仅考考虑车库库的销售售收入目目，其他他项目在在本报告告中均未未考虑。 二、项目目的价格格定位 根据对对项目周周边同类类物业价价格及销销售情况况的分析析，结合合本项目目的建筑筑成本、竞争对对手和市市场需求求等对方方面的情情况，对项项目作如如下价格格定位： 多层层住宅 14550元/别墅 22380元/车库 4万元元 三、投资资估算投资估算算表费用名称称费用提取取金额（