江苏扬州嘉联345#地块整合营销策略提案-99PPT

1、1合作背景首先感谢扬州嘉联置业公司领导对我司的信任，诚意希望能够借此机会为345地块项目做全方位营销策划顾问服务，并能够成为长期战略伙伴之合作关系，实现双方共赢和持续发展2前言为保证项目整盘销售顺利实施，后续工作的核心在哪里？3目录 项目案名建议 项目户型建议 项目面积建议 项目建筑风格 项目销售人员配备 项目销售方案、人员培训 报价及合同文本4 项目案名案名建议方向： 突出其珍贵的自然资源。蜀岗西峰、瘦西湖是闻名海内 外的自然风景，也是本项目最大的优势，所以首先利用这一 资源来吸引目标客户。 满足目标客户的精神需求 在市场经济条件下的社会生活中，一天就可以产生一个 暴发户，但三年却不能培养一

2、个 “ 精神贵族 ” ，这就是文化内涵的稀缺性。别墅是亚文化的载体，别墅的精神就是别墅的灵魂，所以，也要赋予本楼盘丰富而高尚的文化内涵， 所以在取案名时，更多的是考虑对客户精神需求的挖掘，并在不断丰满其文化内涵。 能给人以诗意栖居的美好联想。 案名要简洁易记，朗朗上口、易于传播。5项目区域自然及人文环境冈蜀冈生态新城规划了大量的景区，使环境得到了大幅的品质提升和优化，对于别墅开发项目而言，这是得天独厚的绝佳利好条件湖蜀冈旅游特色中，以水为胜，瘦西湖为水景之胜.寺大明寺是区域内历史人文底蕴的主要支撑点，香火旺盛，有历史与传说根基。6推荐案名一：观唐骊景案名释义：观唐二字将区域文化进行了浓缩，以唐

3、城为代表的扬州唐城遗址成为蜀冈风景区的组成部分。骊可为传说中的龙、马，寓意着本项目开发销售取得成功。景字展现了区域风景优美，自然生态环境绝佳的的地理条件。四字组合古今相应。对本案产品能够很好的诠译。7Slogan ： 建筑的每一向度，都是风景 扬州西/蜀冈边/西湖居/纯生态LOGO:8销售现场演示9VI系列效果演示 10VI系列效果演示 11VI系列效果演示 12VI系列效果演示 13VI系列效果演示 14VI系列效果演示 15VI系列效果演示 16秀稿效果演示 17秀稿效果演示 18秀稿效果演示 19秀稿系列效果演示 20推荐案名二：西蜀庄园西蜀庄园案名释义： “ 蜀 ” 指蜀岗生态城，自然

4、生态环境优美，东临瘦西湖、大明 寺唐城遗址，片区内蜀岗西峰山水相接，高低错落，实乃人间胜境。项目通过低密度开，将生活与景观融为一体； “ 西 ” 指项目衔接新城西区 CBD ，未来社区既拥有景区宁静 ，背靠都市繁华，并秉承贵族血脉，为生态人居典范； “ 庄园 ” 贴近产品简欧风格。21Slogan ： 坐拥蜀岗龙脉地带 筑就城市顶级名宅 地处蜀岗生态城，紧邻新城西区 CBD ，天成之作LOGO:22项目营销主形象的树立户外高炮演示围墙挡板演示23项目营销主形象的树立道旗演示销售现场演示24项目营销主形象的树立VI效果演示25秀稿效果演示26秀稿效果演示27秀稿效果演示28项目营销主形象的树立秀

5、稿效果演示29推荐案名三：天尚 人居案名释义：天尚二字给人的感觉比较大气的，由于本案是一个两百多亩的纯别墅楼盘，给人的第一印象一定要有气势，本案名能够代表一种令人向往的地方和美好生活的象征，贴近产品简中风格，有足够可以炒作的空间。案名短，但却意味深长，谐音 “ 天上 ” ，有种天上人间，世外桃源的意境，更加贴近了蜀岗西峰生态公园这样一个大环境 的衬托。组合成 “ 扬州天尚人居 ” ，与 “ 扬州天下花园 ” 遥相呼应，更容易在凸显扬州的 人居环境的同时，将本项目自身超越于同类之上。也可组合成 “ 天上人居 ” ，符合客户群 的精神追求 隐约流露出 “ 此景只应天上有 人间更是几时闻 ” 的卓然

6、境界。30Slogan ： 森林别墅 天尚人居 自然环境优越，氛围浓郁的未来生活天堂LOGO:31VI系列效果演示 32VI系列效果演示 33VI系列效果演示 34VI系列效果演示 35VI系列效果演示 36 项目案名建议 项目户型建议 项目面积建议 项目建筑风格 项目销售人员配备 项目销售方案、人员培训 报价及合同文本37联排别墅建筑特征概括为：“三联以上、独门独户、有天有地”。其大致特征如下： 1、三联以上，三个以上独立户型拼接毗连。 2、 独门独户，在一个垂直立面上只有一套户型。 3、 有天有地，每层有顶层露台和底层庭院。 一 、联排别墅建筑特征38二、联排住宅单体平面类型 1、按照平面

7、形式分类：联排住宅平面在形式上有明显区别于其它住宅平面形式的特征，通过归纳整理可以分为三类: “一”字形类、 “L”形类 异型类。 39三、容积率策划低密度住宅中包括独立别墅townhouse多层住宅等不同类型的产品!其容积率也各不相同：（）独立别墅通常在0.3以下；（）townhouse在0.6左右；（）多层住宅则在1-1.之间。 总图确定各类建筑用地范围时候应该有这个理念，类别墅占地大、单价高但是可建可售建筑面积少；其同其他类型建筑的面积配比应经济技术考量酌定！40四、建筑单体组合排布建筑单体组合排布方式一般可分为五种类型：（）围合式联排；（）平行式联排；（）背靠背式联排； （）天井式联排

8、； （）自由式联排 ；41六、联排别墅节地对一定面积的联排别墅,加大住宅的进深是缩小住宅面宽的最有效的节地方式. 当然,住宅的面宽和进深也不能过分的减小和加大,必须以保证功能合理为前提. 合理地加大进深,主要有以下几个方法:(1) 利用天井. 利用天井来加大进深,主要是利用天井作为中部房间的采光口,使住宅平面在进深方向增加更多的功能空间. 联排别墅在户与户拼接的时候,应注意解决视线干扰的问题. 一般是利用天井解决次要房间的通风采光问题,也可以将其与主要功能空间,如客厅、卧室等结合起来,但不宜作为唯一的采光口. (2) 在进深方向错位叠加. 主要是把一些面宽不同的房间在进深方向上进行错位叠加,使

9、其在某一面宽的范围内可解决更多功能空间的通风采光问题,达到加大进深的目的.(3) 利用房间在剖面上的高低错落. 由于别墅的层数一般较少,其“集合性”比多层和高层住宅要小,因此在纵向组合方面比较灵活. 通过剖面上的灵活处理,加大住宅的进深,有利于规划上的组合和节约用地.(4) 利用房屋逐层退台及坡顶. 在设计方案时,在别墅的底层安排较多的房间,使底层的进深加大,而在往上的楼层做退台式处理,一方面适应楼层房间较少的要求,并为住户提供露台,提高居住质量;另外,退台及坡顶可以有效缩短日照间距,有利于节地. 42市场案例分析43扬州代表楼盘虎豹郡王府位于扬城西区核心，占地169亩，建筑面积约13.5万平

10、方米；低层住宅楼26幢（联排为主），建筑面积40333平方米；定位为“顶级城市别墅”，2009年销售额逾4亿元，为该年度别墅类楼盘销售榜首；原创中国院落别墅，宅有院相伴、而院外有园，形成“园、院、宅”的三进式院落生活，空间具有丰富层次感，重塑当代的传统四合院落；两进三院式设计，整个户型空间分隔为前院、中庭、后院，实现室内所有房间都是景观房；所有的房间户户朝南，房间的进深大大缩减，通风采光佳。44联排B户型为热销产品，4房2厅4卫产品；地上（三层）建面约245，地下面积赠送一层：两进三院格局，6.3米面宽，约40采光中庭二层：主卧特设独立衣帽间、卫生间、前后双景阳台三层：阳光书房配独立卫生间及北

11、露台（约40）地下室：双停车空间，与使用空间分离（近50）45扬州代表楼盘加州庄园纯正北美风格的高档别墅小区加州庄园位于扬州市新城西区火车站区域，座落在文昌西路与甘八路交汇处北侧，东侧为扬州城区少有的大型纯天然湖泊“加州湖”，南至“加州河”风光带。小区占地面积6.4公顷，即6万平方米左右。计建42幢房屋，除3幢电梯洋房外，39幢为别墅住宅，其中独立别墅17幢、双拼别墅2幢、联排别墅13幢、叠加7幢。建筑密度为28%，建筑容积率0.85，绿化率达到了65%以上。464.45米挑高客厅，6.9米面宽，错层厨房设计，超豪华三露台设计，内设中庭花园引入更多阳光鲜氧。中庭花园设计使得房间户户朝南，通风、

12、采光性极佳，特设储藏空间。豪华主卧套房，内设步入式衣帽间，观景阳台，独立卫生间，打造时尚私密的现代生活。私家庭院面积约80-120，附加值面积约30。加州庄园E户型联排别墅，六房两厅三卫，建筑面积约228，由于户型结构好，目前仅剩2套，颇受顾客欢迎47扬州代表楼盘瘦西湖唐郡瘦西湖唐郡位于国家重点风景名胜区扬州市蜀岗-瘦西湖风景区西侧，168亩原生态山水精域，北倚平山堂、观音山，东连山水灵逸瘦西湖，西邻蜀岗西峰生态公园；国内外7家精英团队鼎力打造107席大宅，户户均享美景庭院与地下空间。项目整体采用的是现代中式建筑风格，充分发挥了唐代建筑特色，舒展朴实、庄重大方；总规划面积为11万多平方米，户型

13、面积在250-1200之间。48空间序列完整，且正式礼仪区与非正式家庭起居区之间有良好的区分，动静组织明确。主卧进行套房式设计，东南向布置，内设独立卫生间、书房，打造时尚私密的现代生活。首层设置了一间卧室，二层次卧连接大阳台和露台49下沉式庭院的设计，再加上做了采光井，很好保证了地下室的采光问题。家庭影院厨藏功能提高产品功能性50半下沉式地下室，方正实用可当车库；私家花园，三面环绕房屋，景观性极好200；侧进门，设进户门厅和玄关，体面气派；客厅挑高5米，设转角景观窗，视野开阔；和餐厅错层，互不干扰首层设储藏室，实用性强；北有阳台、南有转角窗；主卧专用层，套间设计，享受30平米露台，额外有屋顶2

14、0平米花园；上海TH金地.格林春晓（新联排生活样板）建筑面积（m2）房型层数开间进深客厅层高主卧层高花园（m2）露台（m2）地下室（m2）车位2053房3厅4卫2.5层6.31553804050251半地下室设置洗衣房；私家花园连接餐厅、客厅和卧室；客厅挑高四米，设采景转角窗；短进深，保证了采光通风性好，带露台；主卧带阳光露台和屋顶双露台；联排别墅、接近独栋形式，镜像式组团围合，完整庭院生活；上海TH金地.格林春晓（新联排生活样板）建筑面积（m2）房型层数开间进深客厅层高主卧层高花园（m2）露台（m2）地下室（m2）车位2385房3厅3卫3层131343356540152案例2：上海TH香堤苑

15、（英伦风格）建筑面积（m2）房型层数开间进深客厅层高主卧层高花园（m2）露台（m2）地下室（m2）车位1934房2厅3卫3层6.3133.633510201可通达的中庭花园客厅错层挑高53北入口利用半沉式地下车库，做了个夹层，可用做工人房；尽可能的做到户户有阳台或露台中庭采光，生活围绕中庭展开；楼梯处设立采光天窗，上下楼梯不压抑；中间套案例3：上海TH帕萨迪纳（艺术格调联排）建筑面积（m2）房型层数开间进深客厅层高主卧层高花园（m2）露台（m2）地下室（m2）车位2384房3厅3卫3层6.3143.62.83020-154端头房在中间凹进，增加采光，布局也活泼；南向入口 ，凹入式门厅和玄关，设

16、置入户平台；二层共有三处露台；上海TH帕萨迪纳（艺术格调联排）建筑面积（m2）房型层数开间进深客厅层高主卧层高花园（m2）露台（m2）地下室（m2）车位2494房3厅3卫3层6.9133.32.86020-1端头户型55联排建议户型1：前庭后院，直达豪华客厅2：超大后院可种植花卉，装点美好生活56联排建议户型1：218平米前庭院入户，直达客厅超大后院，装点美好生活错层空间，诠译奢华生活57联排建议户型二层设置三屋室，分区合理。主卧豪华套房设计，带走入式衣帽间，独立书房，朝南景观大露台，演绎奢华生活。58超大露台，生活自由尽享顶层屋室独立套间。59设计特色加大进深以提高容积率灵活运用三段式设计，

17、用内庭院解决进深大后采光问题 户型尺度地上面积区间250左右，与独栋拉开差距，4联到8联进深15-18米 户型附加设计地下室与露台等“赠送面积”及“可改造面积”前庭及后院的运用 产品竞争性元素 转角窗的运用地面标高变化区别空间起居室部分吹拔内庭院等 其他居室尽量南向主卧有卫生间、书房等配备避免卫生间出现暗房联排户型的特点60面积建议:中间套单元面宽在5.46.9米,面积在180210平米;端头套单元面宽在6.610米,面积在210250平米;中间套为3-4房为主,端头套以4-5房为主;主力房面积在4555平米；地下室建议:地下室为半地下室,顶部高于地面60公分,地下室直达一层;地下室面积能占到

18、一层一半以上,功能灵活,安排下水和排水,让客户自行安排地下室 卫生间;一层建议:主入口有入户平台,平台开阔,留有玄关空间;中间套单元设置中庭庭院或采光天窗,改善通风和采光;客厅方正使用,用各种方式将层高挑高3.66米,落地/低窗台凸窗,端头套客厅可步入庭院;可考虑安排一间客房或保姆房;餐厅方正,直临窗可看庭院;厨房空间空间开放灵活,有条件可分成封闭和开放双式厨房;卫生间简单,位置居中方便各个空间使用;二层建议:二层设置家庭室,面积适中;二层为两房,设置一间卫生间,三房则需设置两间卫生间;二层房间最好能户户有阳台,有露台更佳;三层建议:三层为主人专用层配备独立的卫生间、步入式衣帽间，以及独立的大

19、露台；庭院建议：入户庭院双平台设置，后庭院还能满足一定的私密要求；产品户型设计基本建议61整体空间：整个TH空间少梁无柱，空间灵活自由；地下室：有尽可能大的地下室，面积赠送，有采光增加利用率（地下室抬高、中庭下沉、花园下沉）；无地下室，则需在一层安排一储藏空间；地下室设置洗衣房；夹层：可考虑将利用半地下车库做夹层设计 ，夹层可做餐厅或保姆房；屋顶：充分利用屋顶，设置楼梯达到屋顶，屋顶形成又一大露台，有天有地的完整生活；门厅：入户门厅挑高，有侧窗；端头单元：端头单元可做到户户房间朝南；端头客厅、卧室设置转角落地玻璃窗；端头单元在中间凹进，增加采光，布局灵活；端头单元可在一层多设一间房，给行动不便

20、的老人居住；卧室：尽可能做到户户有阳台或露台；三层主卧专用层，有条件安排南北双露台；理想的主卧室可以细分为睡区、坐区、壁橱区、卫生区、盥洗梳妆区等部分，睡区注意避免主卧内部卫生间的噪声干扰；卫生间：浴缸位置临窗，浴室为低窗台，形成阳光浴室；产品户型设计提升建议（卖点）62项目户型建议（花园洋房）一层拥有私家花园二层“退”一层书房形成露台转角飘窗，增大观景面客厅与观景露台相连，室内外空间相错“静”卧室/书房“动”客厅餐厅/活动“退”客厅面积形成露台一层二层三层四层院底层的私家小院错动静相错，室内和室外空间转换相错，增加空间的动感和层次感退退台，让没有接地的楼层延伸更大的室外空间，增加室内空间与室

21、外空间的接触面 露更多的室内空间暴露给自然 63专供本栋的停车位，每户赠送的储藏室下沉庭院挑空下沉客厅南露台侧露台南露台大面积露台赠送顶层主卧区域卧室+书房+衣帽间+卫生间一层/地下室两层三层四层/五层复式 162平方米底层和顶层附加值增高（金地格林郡） 一层带地下室，顶层复式； 底层私家停车场，赠送储藏室； 一层、二层、三层独立入户； 顶层复式私密性高。64阳光房私家后院私家前庭多功能房两步错层两步错层两步错层一步阳台/飘窗一步阳台/飘窗一层阳光房退为露台阳光房二层阳光房退为露台转角窗，阳光浴室错层（亿城天筑） 室内增加两步错层，划分私密与活动空间，也让居家更多动感； 一步阳台/飘窗，衔接室

22、内外空间； 转角窗，室内更多与自然接触。1F2F3F65退三层卧室，北面大露台退四层卧室，改变布局，北面大露台北面小露台退二层书房和卧室，南面大露台北面退客厅和卧室进深形成小露台南北交错露台（无锡万科东郡）三层南面大露台，北面小露台；四层北面大露台，南面小露台；五层退四层卧室形成大露台。南北均有观景场所，立面丰富有层次。66花园洋房建议户型67花园洋房建议户型（一层140）观景客厅奢华气派，两卧室朝南尽享阳光。动静分离，空间私享。68花园洋房建议户型（二层137）超大双景观空中花园乐享悠居生活典雅三房两厅，布局方正，分区合理。豪华主卧设计，诠译品质生活。69花园洋房建议户型（三层127）超大双

23、景观空中花园乐享悠居生活典雅三房两厅，布局方正，分区合理。豪华主卧设计，诠译品质生活。70花园洋房建议户型（四层111.8）超大空中花园动静分离，精致三方两厅，全明设计南北通透。71花园洋房建议户型（五层81）超大空中花园拥有花园生活，主卧与观景阳台连为一体，尽享更多阳光美景，大面宽客厅更显品质生活。72花园洋房常见建筑风格 花园洋房的建筑风格包括现代、古典、中式、北美、北欧、地中海、乡村风格等，丰富多彩、不拘一格。 其中以现代风格、地中海风格最为常见。规划设计中多以追求的是小镇风情、异国情调，或是小资和时尚为主。 73现代风格万科水晶城 平屋顶，简单的檐部处理，少用或不用装饰线脚 大小一致的

24、落地大窗与横向涂料梁线形成鲜明的对比； 红色面砖，光洁的白墙； 通过高耸的建筑外立面和带有强烈金属质感的建筑材料，彰显都市感和现代感。 74地中海风格复地别苑 古典地中海建筑风格； 底层石材贴面，二层以上驼色涂料； 通过石材、浮雕、雕花铁艺、弧形大窗等典型符号的质感，表达了更多的宫廷元素，显得庄重、内敛、大气。 75地中海（西班牙）风格龙湖弗莱明戈 建筑施工强调的是一种手工、生态的感觉； 高低起伏的外立面，使用了 STCOO外墙面涂料、加拿大红雪松和紫砂陶土，还有铁艺、陶艺挂件等，以及对于小拱璇、文化石外墙、褐色坡屋顶、圆弧檐口等符号的抽象化利用，都表达出西班牙风格的特征。 76 项目案名建议

25、 项目户型建议 项目面积建议 项目建筑风格 项目销售人员配备 项目销售方案、人员培训 报价及合同文本77联排别墅为介于独栋别墅和多、高层之间的一种建筑形态。同其他居住形态相比做到了某种程度的舒适性和经济性的统一。户型面积介于独栋别墅和多、高层之间。其户型面积系列如下：（）经济型：、（单位m2 ）（）舒适型：、（单位m2 ）（）豪华型：、（单位m2 ）注：、m2以下为多、高层的主力面积区间、 m2及以上为独栋别墅的主力面积区间78主要竞争性别墅楼盘户型面积统计区域市场的供应洋房以100-140M2、联排200-250M2、双拼230-280M2为主、叠加类180M2左右。竞争楼盘项目的主力供应均

26、为户型面积界于180-300平米之间的类别墅物业为主建议本案户型面积：花园洋房户型 100 140 平米 双拼户型 250 280 平米 联排 200 250 平米79 项目案名建议 项目户型建议 项目面积建议 项目建筑风格 项目销售人员配备 项目销售方案、人员培训 报价及合同文本80项目建筑风格“现代中式”的风格，以现代的建筑手法展现“简约、含蓄，却不失时尚”的东方意境，通过产品的不同设计，完美展现项目独有的“东方精神”风格。 屋顶部分的现代变形与实木装饰叙述的是古典与现代的融合81建筑风格方案：简欧演绎东方精神外立面细节融入了东方风情，木质装饰与石材的运用使建筑本身质感得到放大，木质花盆的设计增加生活情趣，植被的运用传达了东方神韵。82建筑风格方案：简欧演绎东方精神83建筑风格方案：简欧演绎东方精神84建筑风格方案二：简欧风情传承新古典85建筑风格方案二：简欧