体育公园项目可行性研究报告

1、 15总论本可行性争辩报告是在XX 市体育公园工程可行性争辩报告根底上和调整控规后，将调整控规后的接待中心地块炳M11-C/2022 调整为住宅用地。工程概况工程名称XX 市体育公园工程建设性质建拟建地点XX 市炳三区建设内容及规模建设内容本工程规划了该区域内炳M11-C/2022、炳 M14-C/2022 和炳M16-C/2022 三个地块。其中， 炳 M11-C/2022 地块面积 2.76 公顷，主要用作住宅开发；炳 M14-C/2022 地块面积 6.61 公顷， 建设内容主要包括羽毛球馆、网球馆、多功能场馆、地下及半地下车库、室外篮球场、室外网球场、室外儿童戏水池、儿童运动场、沿街商

2、业、阳光房、多功能活动场地、其他运开工程场地、人行天桥以及附属设施等；炳 M16-C/2022 地块面积 0.48 公顷，主要用作住宅开发。建设规模XX 市体育公园工程总用地面积约9.85 公顷，总建筑面积 189088 M2。其中：炳 M11-C/2022 地块面积 2.76 公顷，规划建筑面积 110400 M2。炳 M14-C/2022 地块面积 6.61 公顷，规划建筑面积 59490 M2，包括一个室内羽毛球馆，占地面积4600M2，建筑面积9200 M2；一个室内网球馆，占地面积 5000 M2，建筑面积 10000 M2，一个多功能体育场馆，占地面积 3000 M2，建筑面积 6

3、000 M2；商业建筑占地面积 9125M2，建筑面积 34290 M2。另外还有包括 3 个室外网球场、3 个室外篮球场、1 个室外儿童戏水池，占地面积 5510 M2。炳 M16-C/2022 地块面积 0.48 公顷，规划建筑面积 19198.00 M2，规划建筑占地面积 1253.00 M2。投资规模本工程投资规模为 50176.98 万元，暂未考虑投资者的融资本钱。建设期工程建设期 3 年。工程建设进度：2022 年 12 月完成前期相关工作；2022 年 5 月完成施工图设计工作；2022 年 8 月完成施工预备工作；2022 年 9 月至 2022 年 10 月完成施工工作；20

4、22 年 11 月完成竣工验收工作。资金方式与筹措渠道本工程拟通过招商引资方式筹集资金。可行性争辩报告编制的依据1关于编制工程可行性争辩报告的托付书2XX 市土地利用总体规划3XX 市城市总体规划4XX 市政府“争辩加快推动XX 体育公园工程建设有关问题的会议纪要”5XX 市城市总体规划国家计委、建设部联合颁发的建设工程经济评价方法与参数第三版国家计委颁发的投资工程可行性争辩指南备 注羽毛球场 26 片，网球场 5片室内体育法全民健身打算纲要全民健身条例四川省全民健身条例工程单位供给的与本工程有关的资料、数据现场勘查所得的资料和数据国家其他有关标准、标准等争辩范围与工作概况争辩范围本工程可行性

5、争辩范围包括：工程建设的背景及必要性、工程市场分析、工程选址及建设条 件、建设规模及方案、节能、环保、消防与安全、工程治理、投资估算、资金筹措、工程的财务评价等。工作概况受东区政府托付，我公司依据国家和地方有关体育公园工程的法规和政策对工程实际状况进 行了查证，并组织有关专家现场踏勘，查阅资料，依据工程工程建设条件及有关技术标准要 求，对工程建设地点、建设规模、技术标准、工程投资、技术经济等方面进展了系统分析和论证，在此根底上完成了本工程可行性争辩报告的编制工作。工程开发主要技术经济指标表 1-1 炳 M11-C/2022 地块综合经济技术指标表序号指标名称单位数量备 注一用地面积m22760

6、0二三四建筑面积建筑占地面积建筑密度m2 m2%11040030五容积率m24.0六绿地率%30七八最高建筑高度停车位：米个552表 1-2序号炳 M14-C/2022 地块分项经济技术指标表指标名称单位数量一用地面积m266100二建筑面积m2594901体育场馆m2252002三商业m2建筑占地面积m2342904 个室外篮球场，4 个室外网球场1体育场馆m2126002商业m291253室外活动场地m25510三建筑密度%33四容积率m20.90五绿地率%30六停车位：个300七最多建筑层数层4表 1-3 炳 M16-C/2022 地块综合经济技术指标表序号指标名称单位数量备 注用地面积

7、m24800二建筑面积m219198三建筑占地面积m21253四建筑密度%27五容积率m24.0六绿地率%35.00七停车位：个100八最高建筑高度米表 1-4 主要经济数据及评价指标序号名称单位数据投资万元50176.98一运动休闲区万元10241.98建安工程费万元7151.32室外工程费万元1912.80工程建设其他费万元419.20预备费万元758.67二住宅一万元28168.74建安工程费万元22835.84室外工程费万元988.38工程建设其他费万元2257.94预备费万元2086.57三住宅二万元4864.66建安工程费万元3855.95室外工程费万元133.60工程建设其他费万

8、元514.76预备费万元360.35四商铺万元6901.60建安工程费万元5462.40室外工程费万元210.88工程建设其他费万元717.09预备费万元511.23二财务数据不考虑土地出让金一运动休闲区投资回收期年-投资利润率投资利税率%-二住宅一投资回收期年1.66投资利润率%58.93投资利税率%75.21三住宅二投资回收期年1.87投资利润率%52.63投资利税率%76.84四商铺投资回收期年1.21投资利润率%234.31投资利税率%319.09五综合投资回收期年1.80投资利润率%57.52投资利税率%68.90结论与建议结论通过对该工程经营收入支出测算可以看出：工程总投资约 5

9、亿元，依据本方案一般估量，业主实质需要的投资约1 亿元不含土地出让金。住宅局部销售后的纯利润为 1.96 亿元，运动休闲区内的商铺纯利润为 1.62 亿元， 合计 3.58 亿元，完成场馆设施及绿化等工程后约剩余2.56 亿元未考虑土地出让金和融资本钱。本方案的优势在于住宅、商业局部盈利优势明显。但面临着如此大体量的住宅和商铺的销售问题，是否能按期销售出去是影响方案盈利性的重要因素。本方案最大的缺乏在于公益设施建设后年亏损约为287 万元，在今后长期的维护运营中无盈利工程支撑，业主从逐利角度动身，公益设施功能极可能异化。因此为了保证公益设 施的长期稳定运行，运动休闲中心的局部商业设施应不能出售

10、，以弥补公益设施运行的亏损， 建议该运动休闲区可出售的商屋以不超过 17000M2 为宜，以保证公益设施的可持续运行。假设按此思路，则全部设施建完后，假定租金为 30 元/月.M2，有 17290 M2 的商铺可用于出租，年正常商铺租金收益大致为620 万元，扣除公益设施亏损后，年盈利约为 330 万，在此状况下，按一般投资者能够承受的回收期7 年左右计算，土地出让金大约为 136 万元/ 亩。建议本方案的实施可能会导致公益设施功能异化，保存约 17000M2 的商铺虽然从经济分析上能够带来相当的盈利，但仍旧面临着商铺销售不出去或出租困难导致租金下降的风险， 假设消灭较严峻的市场需求缺乏的问题

11、，投资者极有可能变卖商铺，公益设施的运行亏损难以得到有效保证。从供给应市民休闲消遣的场所来看，方案一M11-C/2022 为接待中心在M11-C/2022地块设置了游泳池，对外开放场所较大，而本方案调整为住宅后，整个M11-C/2022 地块封闭，市民休闲消遣场所大大削减。从这个角度看，也不推举使用本方案。假照实施本方案，则需要重对用地性质进展调整，在工程实施的时间上可能会有较长的延迟。综上所述，本方案在经济上具有肯定的可行性，能给本工程带来较大的收益。当存在相当多 的风险，主要来自于公益设施功能异化的风险和市场需求缺乏的风险。相比之下，方案一更 适合追求长期收益的资金投资方向，更能满足 XX

12、 市体育公园的公益性质，因此建议承受方案一M11-C/2022 为接待中心，不推举使用本方案。但假设能妥当解决可能存在的公益设施功能异化和市场需求缺乏的问题，本方案将具有较大的可行性。投资估算与资金筹措投资估算依据本次投资估算依据XX 市类似工程近期造价水平估算，并参照：四川省定额治理站的有关文件有关建筑安装指标现行市场有关材料调查价格体育公园初步设计方案四川省建筑工程概算定额四川省其他费用定额国家计委和建设部联合颁发建设工程经济评价方法与参数第三版投资估算运动中心运动中心投资由工程费用、工程建设其他费用和预备费构成。其中工程费用包括土建工程、安装工程以及室外根底设施配套工程。投资估算见表2-

13、1。表 2-1运动中心投资估算表序号名称单位数量单价元合价万元一建筑安装工程费m29064.121羽毛球馆1.1土建装饰m2920022002024.001.2给排水m292009082.801.3强电m29200229210.681.4弱电m29200109100.281.5通风m292005348.761.6合计m2920026812466.522网球馆2.1土建装饰m21000022002200.002.2给排水m2100009090.002.3强电m210000229229.002.4弱电m210000109109.003.5通风m2100005353.00合计m21000026282

14、628.003多功能体育馆m260003.1土建装饰m2600030001800.003.2给排水m260009054.003.3强电m26000229137.403.4弱电m2600010965.403.5通风m260005331.803.6合计m2600034282056.804其余4.1道路及铺装m24500280126.004.2绿化m226440120317.284.3自然水体m2400010040.004.4跌水m2202230060.004.5室外网球场m24000300120.004.6篮球场及活动场地m2240015036.004.7小天桥m2160350056.004.8大

15、天桥m28503500297.504.9儿童戏水池项160000060.004.10水管网m24610028129.084.11强电管网m2461001569.154.12弱电管网m2461001882.984.13燃气管网m2661000.53.314.14场地整理费m26610030198.304.15景石项118000018.004.16雕塑项130400030.404.17标识系统项128000028.004.18室外家具小品项120220020.004.19树池、花池项1800008.004.20各类户外运动健身器械项1640006.404.21户外儿童游乐设施项1640006.40

16、4.22边坡治理项12022000200.004.23合计1912.80二工程建设其他费用1可研及勘察设计费62.852施工图审查费4.213工程招标代理费40.554工程监理费19.135建设单位治理费121.506工程量清单及把握价编制费33.607环境影响评价费1.728工程保险费22.289行政事业型收费113.369.1城市配套费1920000.009.2型材料专项费19200713.449.3异地绿化建设1920059.609.4散装水泥专项基金1920011.929.5人防异地建设费192002038.409.6其他50.0010合计419.20三预备费758.671根本预备费5

17、%474.172涨价预备费3%284.50四工程总投资10241.98商铺商铺局部投资由建安工程费用、室外工程费、工程建设其他费用和预备费构成。投资估算见表 2-2。表 2-2序号一商铺投资估算表名称建安本钱单位数量单价元合价万元1土建装饰m23429013004457.702给排水m23429064219.463强电m234290146500.634弱电m23429083284.615合计m2342901593.005462.40二室外工程1水管网m2342902896.012强电管网m2342901551.443弱电管网m2342901861.724燃气管网m2342900.51.715合

18、计210.88三其他费用1可研及勘察设计费139.082施工图审查费12.483工程招标代理费13.554工程监理费102.125建设单位治理费51.506工程量清单及把握价编制费19.007环境影响评价费5.118工程保险费8.219行政事业型收费366.049.1城市配套费3429065222.899.2型材料专项费34290724.009.3异地绿化建设34290517.159.4散装水泥专项基金3429013.439.5人防异地建设费342902068.589.6其他30.0010合计717.09四预备费1根本预备费5%319.522涨价预备费3%191.71合计511.23五工程总投

19、资6901.60住宅一住宅一投资由建安工程费用、室外工程费、工程建设其他费用和预备费构成。投资估算见表2-3。表 2-3住宅一投资估算表序号一名称建安本钱单位数量单价元合价万元1土建m2110400165018216.00地下车库m21720.002给排水m211040064706.563强电m21104001461611.844弱电m211040083916.325通风燃气m211040053585.126电梯部20400000800.007合计m21104002022.6222835.84二室外工程988.381场地整理费用27600254701.042道路m2150028042.003地

20、面绿化m2630012075.604水管网m2276002877.285强电管网m2276001541.406弱电管网m2276001849.687燃气管网m2276000.51.388合计988.38三其他费用1可研及勘察设计费531.522施工图审查费50.243工程招标代理费40.554工程监理费238.245建设单位治理费169.506工程量清单及把握价编制费35.227环境影响评价费21.448工程保险费39.319行政事业型收费1131.929.1城市配套费11040065717.609.2型材料专项费110400777.289.3异地绿化建设110400555.209.4散装水泥

21、专项基金110400111.049.5人防异地建设费11040020220.809.6其他50.0010合计2257.94四预备费2086.571根本预备费5%1304.112涨价预备费3%782.46五工程总投资28168.74住宅二住宅二投资由建安工程费用、室外工程费、工程建设其他费用和预备费构成。投资估算见表2-4。表 2-4序号一住宅二投资估算表名称建安本钱单位数量单价元合价万元1土建m21919815002879.702地下车库m3252.003给排水m21919864122.874强电m219198146280.295弱电m21919883159.346通风燃气m219198531

22、01.757电梯部415000060.008合计m2191981853.813855.95二室外工程133.601道路m2100028028.002地面绿化m2154012018.483水管网m248002813.444强电管网m24800157.205弱电管网m24800188.646燃气管网m248000.50.247场地整理费480012057.608合计133.60三其他费用1可研及勘察设计费98.372施工图审查费8.483工程招标代理费15.334工程监理费71.815建设单位治理费51.506工程量清单及把握价编制费22.007环境影响评价费3.598工程保险费5.549行政事业

23、型收费238.149.1城市配套费1919865124.799.2型材料专项费19198713.449.3异地绿化建设1919859.609.4散装水泥专项基金1919811.929.5人防异地建设费191982038.409.6其他50.0010合计514.76四预备费用1根本预备费5%225.222涨价预备费3%135.133合计360.35五工程总投资4864.66可见，本工程总投资为 50176.98 万元，如表 2-5。表 2-5工程总投资估算表序号1名称运动休闲区土地面积(M2)66100.00建筑面积(M2)投资(万元)17143.581.1体育设施19200.0010241.9

24、81.2商铺9125.0034290.006901.602住宅一27600.00110400.0028168.743住宅二4800.0019198.004864.66合计50176.98资金筹措本工程拟承受招商引资的方式筹集资金。投资估算中临时没有考虑筹资资本。财务和经济效益分析财务评价依据本工程的取费标准依据企业财务制度和国家税收政策规定执行。依据工程的市场开拓周期， 本工程计算依据如下：国家计委和建设部联合颁发建设工程经济评价方法与参数第三版。各种原料及产品按现行市场价格各生产部门的原料、辅料、包装材料消耗量按工艺供给的单位产品消耗定额测算。收费标准：营业税 5%，城市维护建设费 7%，教

25、育附加费 3%，地方教育费附加 3%， 合计为 5.65%。税收政策：所得税按 25%计取。收入支出推测收入估算该工程的收入主要来源于六个局部：住宅出售收入，商铺出售收入，运动局部经营收入以及停车收入。具体估算如下：住宅局部考虑到住宅可预售，将收入获得时间从建设期的其次年开头，三年销售完毕，其销售比例为4:5:1。住宅建筑面积 129598 平方米，参考周边楼盘单价以及炳三区今后的进展状况，该住宅定价为 5000 元/m2,停车位共计 652 个，参照周边车位的出售价格，依据6 万元/个考虑。即整个住宅局部收入为 68711 万元。商铺出售本工程商业门面的面积为 34290m2，参考周边商业门

26、面销售价格，定为10000 元/m2，可得商业门面销售收入为 34290 万元。，将收入获得时间从建设期的其次年开头，三年销售完毕， 其销售比例为 4:5:1。运动休闲区收益运动休闲区包括网球馆、羽毛球馆、室外网球场、乒乓球、游泳池和停车场等。网球馆有 5 片场地，暂定价 40 元/片.小时，考虑每天每片利用 4 小时，可得网球馆每月收益2.4 万元。考虑运营的前三年只到达正常年份的70%、80%、90%。羽毛球馆为 26 片，暂定价为 20 元/片.小时，考虑每天每片利用 6 小时，可得羽毛球馆每月收益为 9.36 万元。考虑运营的前三年只到达正常年份的70%、80%、90%。多功能体育场馆

27、一个，考虑到该场馆可举办篮球、羽毛球、排球、乒乓球等多种体育赛事。其用途具有多样性，依据综合场馆的收费标准，大约为使用一天3-5 万，暂按4 万计算。一年中按使用三分之一的时间计算，则年收入为16 万。考虑运营的前三年只到达正常年份的70%、80%、90%。室外网球场为 4 片，参考周边室外网球场的价格，暂定价为 20 元/片.小时，考虑每天每片利用 6 小时，可得网球场每月收益为1.8 万元。考虑运营的前三年只到达正常年份的70%、80%、90%。乒乓球设置在网球馆和羽毛球馆内，考虑设置20 处，暂定价为 10 元/台.小时，考虑每天每台利用 4 小时，可得乒乓球每月收益为 2.4 万元。考

28、虑运营的前三年只到达正常年份的70%、80%、90%。该工程设置停车位 450 个，依据每车位收费 3 元计算，一天中一个车位可周转 4 次，可得停车收益为 16.2 万元/年。考虑运营的前三年只到达正常年份的70%、80%、90%。可得，正常经营年份运动休闲区收入为 304.92 万元/年，前三年分别为 213.44 万元/年、243.94 万元/年、274.43 万元/年。本钱估算运动休闲区本钱包括球馆等营业支出、球馆等设施维护、公益设施维护、绿化养护费用支出、公益局部人工工资等。依据目前市场状况，球馆等营业支出依据营业收入的 30%计取；球馆等设施维护一般是与其寿命有关，取费比率约为建设

29、本钱的1%-2%，这里依据2%计取；公益设施维护按十年寿命考虑，则取费费率定为设施费用的10%；绿化养护费参照目前各地规定，依据7 元/m2.月考虑；公益局部人工依据 50 万元/年计算。商铺依据销售收入的 10%计算相关的销售本钱。住宅由于工程位于炳三区，近年来本区域的房地产是最受人们关注的，因此这局部的销售本钱相对而言占收入的比重可以取的低一些，依据10%考虑。3.3 财务评价运动休闲区如表 3-1，投入运营后，每年需要再贴补 287 万元作为运营费用。商铺如表 3-2，税前利润为 22022.01 万元，税后利润为 16171.43 万元，投资回收期为 1.21 年。投资利税率为 3.1

30、9，投资利润率为 2.34。住宅一如表 3-3，税前利润为 21186.14 万元，税后利润为 16599.78 万元，投资回收期为 1.66 年。投资利税率为 75.21%，投资利润率为 58.93%。住宅二如表 3-4，税前利润为 3738.20 万元，税后利润为 2560.41 万元，投资回收期为 1.87 年。投资利税率为 76.84%，投资利润率为 52.63%。综合不考虑土地费用如表 3-5，以十年作为计算期，税前利润为 34572.76 万元，税后利润为 28865.02 万元，投资回收期为 1.80 年。投资利税率为 68.90%，投资利润率为 57.53%。表 3-1序号运动

31、中心投资现金流量表工程计算期12345671现金流入224.64256.74288.83320.921.1网球馆20.1623.0425.9228.801.2羽毛球馆78.6289.86101.09112.321.3多功能体育场馆11.2012.8014.4016.001.4室外网球场15.1217.2819.4421.601.5乒乓球20.1623.0425.9228.801.6游泳馆68.0477.7687.4897.201.7停车收益11.3412.9614.5816.202现金流出2048.404096.794096.79573.41584.85596.29607.732.1建设投资2

32、048.404096.794096.792.2球馆等营业支出67.3977.0286.6596.282.3球馆等设施维护143.03143.03143.03143.032.4公益设施维护4.884.884.884.882.5绿化养护费275.42275.42275.42275.422.6公益局部人工工70.0070.0070.0070.00资2.8营业税金及附加12.6914.5116.3218.133所得税前净现金流量-2048.40-4096.79-4096.79-348.77-328.12-307.46-286.81144累计所得税前净现金流量5调整所得税67所得税后净现金流量累计所得税

33、后净现金流量-2048.40-6145.19-10241.98-10590.74-10918.86-11226.33-11513.140.000.000.000.000.000.000.00-2048.40-4096.79-4096.79-348.77-328.12-307.46-286.81-2048.40-6145.19-10241.98-10590.74-10918.86-11226.33-11513.1415表 3-2序号商铺出售投资现金流量表工程计算期12341现金流入13716.0017145.003429.001.1商铺出售收入13716.0017145.003429.002现金

34、流出1380.324907.205443.83536.642.1建设投资1380.322760.642760.642.2土地费用2.3商铺出售本钱1371.601714.50342.902.6营业税金及附加774.95968.69193.743所得税前净现金流量-1380.328808.8011701.172892.364累计所得税前净现金流量-1380.327428.4819129.6522022.015调整所得税0.002202.202925.29723.096所得税后净现金流量-1380.326606.608775.872169.277累计所得税后净现金流量-1380.325226.28

35、14002.1616171.4316表 3-3 住宅一投资现金流量表序号工程计算期12341现金流入23404.8029256.005851.201.1出售收入23404.8029256.005851.202现金流出5633.7514930.3515846.06915.712.1建设投资5633.7511267.4911267.492.2出售本钱2340.482925.60585.122.3营业税金及附加1322.371652.96330.593所得税前净现金流量-5633.758474.4513409.944935.494累计所得税前净现金流量-5633.752840.7116250.652

36、1186.145调整所得税0.003352.491233.876所得税后净现金流量-5633.758474.4510057.463701.627累计所得税后净现金流量-5633.752840.7112898.1616599.7817表 4-4序号住宅二投资现金流量表工程计算期12341现金流入4079.605099.501019.901.1公寓出售收入4079.605099.501019.902现金流出972.932584.322743.94159.612.1建设投资972.931945.861945.862.2土地费用2.3公寓出售本钱407.96509.95101.992.6营业税金及附加

37、230.50288.1257.623所得税前净现金流量-972.931495.282355.56860.294累计所得税前净现金流量-972.93522.352877.913738.205调整所得税0.00373.82588.89215.076所得税后净现金流量-972.931121.461766.67645.217累计所得税后净现金流量-972.93148.531915.202560.41187累计所得税后净现金流量-10035.402444.0922308.4930647.8530319.7430012.2729725.465量调整所得税2202.263505.480.000.000.00

38、0.006所得税后净现金流量-10035.4012479.4819864.408339.37-328.12-307.46-286.81表 3-5序号全部投资现金流量表工程计算期12345671现金流入0.0041200.4051500.5010524.74256.74288.83320.921.1住宅一23404.8029256.005851.200.000.000.001.2运动休闲区224.64256.74288.83320.921.3住宅二4079.605099.501019.901.4商铺13716.0017145.003429.002现金流出10035.4026518.6528130.622185.38584.85596.29607.732.1住宅一5633.7514930.3515846.06915.710.000.000.002.2