石家庄公园城项目西区商业定位方案课件

1、石家庄公园城项目西区商业定位方案石家庄公园城项目西区商业定位方案二、消费者调研Chapter1市场调研篇一、商业市场概况Chapter2项目定位篇一、整体业态规划二、分层业态规划Chapter3业态定位篇三、相关工程建议三、市场研究总结二、主题定位三、项目优惠建议一、整体概念定位一、项目招商策略二、项目销售策略Chapter4产品营销篇二、消费者调研Chapter1市场调研篇一、商业市场概况CChapter1市场研究篇整体研究思路：从整体商业市场、区域商业市场、消费者调研情况等三大方面对西区商业整体定位、营销方案做基础分析。Chapter1市场研究篇整体研究思路：从整体商业市场、区一、商业市场

2、概况一、商业市场概况1. 整体商业市场概况市场概述石家庄主要商业分布区域为沿中山路一带，东至建华大街，西至友谊大街，按区域集合度整体可分为北国和东购两大商圈。中山路1. 整体商业市场概况市场概述石家庄主要商业分布区域为沿主要商圈分布情况北国商城东尚广安街先天下新百广场银座百盛益友建华百货怀特北国商圈东购商圈南三条新天地商圈主要项目项目概述北国商圈北国商城购物中心东尚MALL休闲购物中心先天下高档、奢侈品购物中心广安街特色商业街NASA乐汇城购物中心东购商圈银座东购店购物中心新百广场百货商场百盛百货商场南三条专业市场待开业商业勒泰购物中心高档、奢侈品购物中心银座中环广场购物中心万达广场银座中环广

3、场NASA乐汇城勒泰购物中心大洋百货新华集贸市场1. 整体商业市场概况本案所在商圈为北国商圈，后续将对北国商圈重点商业项目进行分析。主要商圈分布情况北国商城东尚广安街先天下新百广场银座百盛益友重点商业项目分析北国商城楼层楼层示意业态分布1奢华名品馆国际精品、名表、国际化妆品、黄金珠宝、电器2风尚淑女馆少女、淑女装、饰品、女鞋、电器3名媛都会馆精品时尚女装、包、商务礼装、内衣、电器4儒雅俊仕馆商务休闲、时尚男装、配饰、鞋具5运动、家居健身器材、运动休闲、保健、精品家居6儿童、家居、羽绒婴儿、儿童服饰、玩具、羽绒、快餐-1平价区国内化妆品、超市、屈臣氏项目位置：中山东路与建设大街交汇处开业时间：1

4、996年营业面积：53000平方米主要业态：购物、餐饮、少量娱乐老字号的商业品牌，在石家庄人心中有着特殊的地位。定位“都市时尚生活百货”，主要业态以零售为主，餐饮、休闲比例较少，人流量大但综合消费能力不突出。1. 整体商业市场概况重点商业项目分析北国商城楼层楼层示意业态分布1奢华名品馆国际重点商业项目分析东尚MALL项目位置：中山东路与256号开业时间：2011年4月营业面积：60000平方米主要业态：购物、餐饮、娱乐休闲等整体定位：“主题时尚商业”六层： 国际影音-国内前沿标志性院线五层： 自由唱响-想唱就唱KTV四层： 自然乐活-超越健身连锁店、时尚主题餐厅专属服务三层： 都市街区-时尚潮

5、流服装、配饰等二层： 品味时空-汇聚了际时尚之都的购物廊一层： 纯净空间-汇聚国际流行派别著名服装、饰品、餐饮品牌负一： 时尚生活-美食、潮流时尚负二层：停车场整体富有一定的设计感，从传统的购物环境中脱颖而出。切合其“主题时尚商业”的定位，引进了较多首次进驻石家庄的年轻潮流品牌，容易抓住年轻人的视线。一层由于装修改造等原因造成层高过低，有压抑感，内部购物导示不够清晰明确，购物体验感不够舒适，有待改进。1. 整体商业市场概况重点商业项目分析东尚MALL项目位置：中山东路与256号六层重点商业项目分析先天下1. 整体商业市场概况项目位置：中山东路与青园街交口开业时间：2010年9月营业面积：120

6、000平方米主要业态：购物、餐饮、娱乐休闲等整体定位：“现代高档商业”六层： 美食娱乐广场-快餐、电玩、电影院五层： 生活美苑-精品家电、数码、玩具、家居饰品四层： 动感地带-时尚休闲、运动服饰、户外用品三层： 品质世界-都市女装、高尔夫装、男士单品二层： 名流世界-典雅女装、男士正装、男士商务装一层： 国际时空-国际品牌服装负一： 北国超市负二层：停车场切合其“现代高档商业”的定位，引进了较多首次进驻石家庄的国际一线品牌，成为石家庄高端商业的代表，容易抓住高端客户的视线。两栋高层办公双塔与先天下相互呼应，成为中山路商业街东端的高品级标志。重点商业项目分析先天下1. 整体商业市场概况项目位置：

7、中重点商业项目分析大洋百货项目位置：中山路与休门街西南侧。开业时间：2011年12月营业面积：80000平方米主要业态：服装、首饰、化妆品整体定位：百货商场四层：精品男装；三层：潮流时尚服饰；二层：品牌服装，一层：珠宝、首饰、化妆品、鞋；负一层：运动休闲馆。在中山路商业中心首次引入外来商业百货品牌。整体商业设置，缺乏吸引人流的大型业态和汇聚人气的特色品牌，导致商场开业到现在，人气不足，经营状况不佳。1. 整体商业市场概况重点商业项目分析大洋百货项目位置：中山路与休门街西南侧。四层重点商业项目分析新天地商城项目位置：中山路与建设大街交叉口东南角开业时间：2007年6月主要业态：服装、餐饮、饰品、

8、箱包、整体定位：时尚主题商城五层：餐饮（峨嵋小镇）四层：时尚男装三层：饰品、箱包、鞋二层：时尚女装一层：面包新语、品牌服装、床上用品、箱包室内装修时尚新颖，符合年轻人口味，分流年轻购物人群。紧靠北国商城，有效利用北国的知名度，带动自有商业的繁荣。店铺分割较小，视野不开阔，商家多为中小经营者，无大型主力店。无法形成自有核心特色品牌。1. 整体商业市场概况重点商业项目分析新天地商城项目位置：中山路与建设大街交叉口东待开业商业项目分析NASA乐汇城主要品牌：沃尔玛、奥斯卡院线、H&M、MUJI、汤姆熊娱乐世界等。1. 整体商业市场概况切合其“现代购物中心”的定位，引进了较多首次进驻石家庄的一线品牌，

9、成为石家庄购物中心的代表，容易抓住年轻客户的消费心理。紧靠批发市场，商业环境较差，交通较为拥堵。虽然批发市场有外迁计划，但短期内现状无法改变。项目位置：中山东路与大经街交口开业时间：2012年4月28日营业面积：66000平方米主要业态：购物、餐饮、娱乐休闲等整体定位：“现代购物中心”五层：电影院、电玩、美容美体、早教、餐饮四层：餐饮三层：服装、运动、文具、数码、婴儿用品、儿童乐园二层：服装、配饰、个人护理、餐饮一层：服装、配饰、化妆品、数码、餐饮、家居生活负一：沃尔玛超市负二层：停车场待开业商业项目分析NASA乐汇城主要品牌：沃尔玛、奥斯卡院线待开业商业项目分析勒泰购物中心项目位置：中山东路

10、172号开业时间：预计2012年10月营业面积：24万平米主要业态：购物、餐饮、娱乐、休闲、观光、演艺、会展、酒店、会所。整体定位：多元化综合商业购物中心：大型百货商超、主题生活馆、体验馆、精品旗舰店、专卖店等。餐饮中心：商务餐厅、休闲餐厅、特色餐厅、时尚快餐、风味小吃、西餐、咖啡、酒吧以及婚庆礼堂等。庄里街：特色的美食，酒吧休闲。空中广场：儿童乐园、影院、冰场、健身会所、演艺剧场，电玩、网吧、美食广场以及水吧等娱乐设施。假日酒店：客房服务、大型温泉会馆、KTV会所、精英康体会所、红酒雪茄坊、茶园、影剧院、明星艺术沙龙俱乐部等休闲娱乐服务体系。超前的建筑设计，大而全的业态规划，从石家庄商业市场

11、脱颖而出。施工进度整体结构封顶，商业招商未全部开展，后期商业能否全面运营，有待验证。南侧为城市主干道中山路，地理位置较好，但交通较为拥堵。其他三面都是城市次级道路，交通环境较差。整体交通环境不容乐观，对后期运营制约较大。1. 整体商业市场概况待开业商业项目分析勒泰购物中心项目位置：中山东路172号购物商业发展进程从石家庄商业业态的现状来看，商业发展正处于传统商业向现代商业的转变时期，由传统百货、超市、大卖场向综合型、主题性商业中心发展。石家庄现有主要商业形式百货超市（卖场）预计未来几年内石家庄将出现更多适应市场需求的综合性、特色性、主题性商业。1. 整体商业市场概况商业发展进程从石家庄商业业态

12、的现状来看，商业发展正处于传统商集中型商业汇总百货商业购物中心特色、时尚大众东尚MALL北国商城百盛先天下南三条银座东购店广安街新百广场新天地建华百货怀特购物中心益友百货市场空白点主题商业石家庄商业呈现两极分化，分为购物中心和百货商场。特色、时尚的主题性集中商业是目前石家庄商业市场中的空白点。本项目商业应切合市场空白点，打造适应市场发展需求的特色、时尚的主题性商业。勒泰购物中心万达广场大洋百货乐汇城新华集贸市场银座中环广场1. 整体商业市场概况集中型商业汇总百货商业购物中心特色、时尚大众东尚MALL北国沿街商业分布建设北大街平安北大街光华路和平路健康路2. 区域商业概况项目位于石家庄市桥东区与

13、长安区交汇处，周边主要有建设北大街、平安北大街、健康路、和平路、光华路等五条主要街道。沿街商业分布建设北大街平安北大街光华路和平路健康路2. 沿街商业分析建设大街（和平路丰收路）2. 区域商业概况蓝天圣木家居广场机电市场北国超市沿街商业分析建设大街（和平路丰收路）2. 区域商业概沿街商业分析建设北大街（和平路丰收路）段，沿街分布机电和家居两大专业市场，并形成了以机电为主的商业街。配套餐饮所占比例较高，可见集中商业对餐饮需求巨大。2. 区域商业概况建设大街（和平路丰收路）沿街商业分析建设北大街（和平路丰收路）段，沿街分布机电和沿街商业分析平安大街（中山路光华路）2. 区域商业概况乐模茶叶商城美博

14、城家乐福保龙仓超市沿街商业分析平安大街（中山路光华路）2. 区域商业概沿街商业分析平安北大街（中山路光华路）段，主要有茶叶和美容美发两大专业市场，其他业态相对较零散。餐饮业所占比例较低，无法与现有专业市场形成有效互补。平安大街（中山路光华路）2. 区域商业概况沿街商业分析平安北大街（中山路光华路）段，主要有茶叶和美沿街商业分析健康路（广安大街平安大街）2. 区域商业概况省四院沿街商业分析健康路（广安大街平安大街）2. 区域商业沿街商业分析健康路（长征街广安街）段，因为有省四院，自发形成了以小型餐饮、医药、烟酒为主商业街。但餐饮业档次较低。健康路（广安大街平安大街）2. 区域商业概况沿街商业分析

15、健康路（长征街广安街）段，因为有省四院，自发沿街商业分析和平路（广安大街平安大街）2. 区域商业概况机电市场沿街商业分析和平路（广安大街平安大街）2. 区域商业沿街商业分析和平路（平安大街广安大街）段，因紧邻建设大街机电市场，沿街商业主要以五金机电为主。和平路（广安大街平安大街）2. 区域商业概况沿街商业分析和平路（平安大街广安大街）段，因紧邻建设大街沿街商业分析2. 区域商业市场概况光华路（平安大街名门街）机电市场沿街商业分析2. 区域商业市场概况光华路（平安大街名沿街商业分析光华路（平安大街名门街）段，因紧邻建设大街机电市场，沿街商业主要以五金机电。光华路（平安大街名门街）2. 区域商业概

16、况沿街商业分析光华路（平安大街名门街）段，因紧邻建设大街机沿街商业小结项目周边集中商业多为专业市场，无大型综合性商业。项目周边沿街商业主要以五金机电为主，配套餐饮业态占一定的比例，但设置相对不足。区域缺乏集合餐饮、购物、保健、运动为一体的大型休闲中心，这将是本案的机会点。项目周边沿街商业分布汇总2. 区域商业小结沿街商业小结项目周边集中商业多为专业市场，无大型综合性商业。重点项目分析世界湾项目形态：集中商业规划业态：建材市场项目位置：体育北大街与古城东路交口西300米开盘时间：2012年6月30日开业时间：预计2014年底商业管理公司：暂无开 发 商：石家庄润鑫房地产开发有限公司总建面：12万

17、平米面积区间：10-30平米，可自由分割楼层：负一至六层3. 在售商业市场调研销售价格：一层内铺均价1.4-1.7万元/平米，外铺3万元/平米；其余楼层暂时不对外销售。销售策略：每年返9%，返2年，一次性从房价中扣除。一次性95折，贷款98折。销售情况：较差引入“红星美凯龙”品牌，利用大商家的品牌号召力，进行推广销售。项目地理位置较偏僻，处于政府未来规划区域，短期内较难见到收益。第一次开盘对外宣传销售一百余套商铺，但现场调查与宣传相差甚远。销售情况不容乐观。重点项目分析世界湾项目形态：集中商业3. 在售商业市场调重点项目分析冀兴商城项目形态：集中商业规划业态：家纺专业市场项目位置：桥东区大经街

18、与阜康路交叉口西南角开盘时间：2011-07-02全部房源开盘开业时间：2012-03-15（1-2层试营业，预计7月全面开业）物业公司：河北省冀兴物业开 发 商：河北冀兴房地产开发有限公司总建面：10万平米销售模式：（1）12年返本：1-3年返利4-5%，4-7年返利8%，8-10年返利10% ，11年返利13%，12年返清。（2）按实际租金返：商场扣除10%的管理费，其余90%返还业主。 租金：10元/平米/天付款方式：一次性92折，另优惠1万；按揭95折，另优惠1万销售情况：1-4层基本售完3. 在售商业市场调研楼层价格（元/）面积数量业态13.1-3.6万22-35120个/层家纺用品

19、22.4-2.6万25-3531.8-1.9万28-35品牌店41.4万30-355整层销售40006整层销售4000地处南三条批发市场，项目定位与所处商圈业态结合较好。灵活多变的销售模式，小面积分割，使项目销售情况较好。重点项目分析冀兴商城项目形态：集中商业销售模式：3. 在重点项目分析天元蓝拓国际名品折扣馆 销售模式：全程由天元名品承租12.5年全部回本，每年固定返8%回报，前3年返利一次性支付。3年后租金按月返还，年收益超过8%回报的部分按50%分红，5年后可原价回购。销售情况：现为办卡阶段，2000元抵10000元最高，每天递减100元。已办卡200张。租金售价：预计8-10元/平米/

20、天 3. 在售商业市场调研项目形态：集中商业规划业态：国际一线品牌折扣店 项目位置：建设大街与北人字街交口西行200米路北开盘时间：预计2012年开业时间：预计2012年年底商业管理公司:天元物业管理公司开发商:石家庄市纪元房地产开发有限公司总建面：万平米楼层价格（元/）面积15万140-2002-53-4万12-1206整层销售4000地理位置较为优越，但是商业整体面积较小。高端品牌折扣店能否适应石家庄市场，还有待市场检验。重点项目分析天元蓝拓国际名品折扣馆 销售模式：3. 在售3. 在售商业市场调研重点项目分析华林国际商贸广场项目形态：集中商业规划业态：餐饮、娱乐、百货项目位置：中华北大街

21、与柏林南路交叉口东北角开业时间：预计2013年商业管理公司：唐华管理公司开 发 商：江恒地产总建面：10万平米，其中北区2万平米，南区8万平米。建筑进深43米，长280米。面积区间：30-800楼层：负一至五层业态及楼层规划：北区：娱乐餐饮为主南区：负一层：停车场1-2层：超市、品牌专业店、银行3层：百货4-5层：娱乐、餐饮只租不售，处于前期招商阶段。三层租金约4元/平米/天。南区商业受中华大街高架桥影响，最南侧商业体被高架桥遮挡，商业展示效果较差。3. 在售商业市场调研重点项目分析华林国际商贸广场项目形重点项目分析金正海悦天地项目形态：集中商业、商业内街规划业态：超市、购物、餐饮、娱乐项目位

22、置：桥西裕华西路和中华大街交口西南角开业时间：2013年商业管理公司：暂无开 发 商：石家庄金正房地产开发有限公司总建面：11万平米面积区间：一层沿街商铺100-126平米、二层200-228平米；集中商业10-30平米。楼层：集中商业负一至六层，沿街商业二层3. 在售商业市场调研销售价格：中华大街沿街商铺5-6万元/平米；石汇街商铺3-4万元/平米；集中商业3层内铺2-5万元/平米。销售策略：交房时返利8%，以后每年返利10%，连续返利10年。销售情况：销售良好引入“沃尔玛”超市，利用大商家的品牌号召力，进行推广销售。采取 返利销售的销售模式，吸引部分中小投资客户。销售情况较好。一期沿街商业

23、一期沿街商业海悦天地整体规划效果图重点项目分析金正海悦天地项目形态：集中商业、商业内街3. 在售商业市场小结3. 在售商业市场调研目前市场在售集中商业分为“专业市场”和“购物中心”两种。“世界湾建材市场”、“冀兴商城家纺市场”、“天元蓝拓国际名品折扣馆百货市场”；“华林国际商贸广场”、“金正海悦天地”定位为购物中心。小面积分割、返利销售、引入知名商家及管理公司，是目前市场常用的销售手段。本案无大型地面停车场，不利于货物的大量进出，住宅定位为中高档住宅，因此本案商业不具备专业市场的基本要求。本案地处市中心，地理位置优越，可充分利用自身的位置特点，及周边人口结构，打造成为区域购物中心。在售商业市场

24、小结3. 在售商业市场调研目前市场在售集中商商业市场总结商业市场以中山路沿线为主体，沿东西方向扩张，集中型的商业多聚集于此。区域性商业（万达广场、银座中环广场）正在兴起，商业市场正在被进一步细分。老牌商场（北国商城、新百购物等）在石家庄消费者心目中认同度较高，品牌的重要性再次显现；新建商业NASA乐汇城已经投入使用，勒泰中心正在加速建设，预计今年下半年即将开业，后期商业竞争更加激烈。项目北侧区域商业多以专业市场为主，无大型综合性商业，而且配套餐饮业态设置不足。本案可利用区位优势，抢先占领市场空白点。区域已有集中性商业多以百货业态为主，缺乏集合餐饮、购物、保健、运动为一体的大型休闲中心，这将是本

25、案的机会点。4. 商业市场总结商业市场总结商业市场以中山路沿线为主体，沿东西方向扩张，集中二、消费者调研二、消费者调研商业环境研究石家庄商业及餐饮分布情况示意石家庄商业分布情况示意石家庄餐饮分布情况示意石家庄集中型商业及餐饮业布局以沿中山路东西延伸为主。数据来源：GIS商业环境研究石家庄商业及餐饮分布情况示意石家庄商业分布情况示通过统计项目5公里道路商圈范围内住宅（包括已建、在建、动迁房）的数据，可以预测出未来2-3年间本项目周边将导入的人口数量。1公里3公里5公里商业环境研究项目周边住宅分布数据来源：GIS通过统计项目5公里道路商圈范围内住宅（包括已建、在建、动迁房项目五公里道路商圈范围内已

26、建、在建、动迁住宅总建筑面积约17,845,358平方米（含地块住宅建筑面积）商业环境研究项目周边住宅分布数据来源：GIS项目五公里道路商圈范围内已建、在建、动迁住宅总建筑面积约17项目五公里道路商圈范围内已建、在建、动迁住宅总建筑面积约17,845,358平方米（含地块住宅建筑面积）商业环境研究项目周边住宅分布数据来源：GIS项目五公里道路商圈范围内已建、在建、动迁住宅总建筑面积约17其中项目五公里道路商圈范围内新兴地块住宅建筑面积约3,345,817平方米预计未来新兴住宅导入 535，360 人新兴住宅人口= 178454户*3人/户商业环境研究地块明细数据来源：GIS其中项目五公里道路商

27、圈范围内新兴地块住宅建筑面积约3,345截止2010年底，根据街道及居委会的统计，本项目5公里道路商圈范围内现有居民约968,021人。相关说明：数据为辖区内各个社区实际调研居住人口所得。人口数为居民总人口数，即统计中的常住人口（户籍人口+本地居住半年以上的外来人口）以上人口数据结止2010年底。一公里道路商圈88,892人三公里道路商圈424,717人五公里道路商圈968,021人商业环境研究1-3-5公里道路商圈居民人口分布数据来源：GIS截止2010年底，根据街道及居委会的统计，本项目5公里道路商截止2010年底，根据街道及居委会的统计，本项目15分钟自行车商圈范围内现有居民约27297

28、9人。相关说明：数据为辖区内各个社区实际调研居住人口所得。人口数为居民总人口数，即统计中的常住人口（户籍人口+本地居住半年以上的外来人口）以上人口数据结止2010年底。五分钟自行车商圈52，979人十分钟自行车商圈158，618人十五分钟自行车商圈272，979人商业环境研究5-10-15分钟自行车商圈居民人口分布数据来源：GIS截止2010年底，根据街道及居委会的统计，本项目15分钟自行商业环境研究项目商圈界定1公里3公里5公里第一商圈范围：西至平安南大街,北至光华路，东至广安大街，南至中山东路。第二商圈范围：西至北新街，北至义南路，东至华清街，南至东风路。第三商圈范围：西至泰华街，北至北二

29、环路以北，东至谈固北大街，南至塔南路以北。数据来源：GIS商业环境研究项目商圈界定1公里3公里5公里第一商圈范围：西至1公里3公里5公里范围名称富裕度项目出发一公里商圈1.374项目出发三公里商圈1.215项目出发五公里商圈1.747 范围名称富裕度项目出发一公里商圈1.374项目一到三公里商圈1.208项目三到五公里商圈1.114注：上表商圈人口为包含关系，即5公里商圈人口中含3公里和1公里的人口；富裕度按石家庄全市房产均价5，823元/平方米计算注：上表人口的数值是指0-1公里、1-3公里、3-5公里，不是包含关系商业环境研究1-3-5公里道路商圈富裕度数据来源：GIS1公里3公里5公里范

30、围名称富裕度项目出发一公里商圈1.374消费者调研消费者调研思路目标消费群基本特征了解目标消费群的来源及分布目标消费群的基本特征目标消费群的消费能力评估市中心消费者项目周边消费者消费行为习惯消费群现有消费商圈及场所选择目标消费群购物、餐饮、娱乐等方面现有消费习惯潜在商业需求/项目概念测试消费群体哪些商业需求未被满足？消费群体对本项目的接受程度？消费群对本商业的具体需求？为项目定位提供依据人群细分研究内容项目消费者通过对不同类型消费者的定量研究，判断本项目的目标消费群体及他们的基本特征，了解消费行为习惯，挖掘潜在需求。消费者调研消费者调研思路目标消费群基本特征市中心消费者项目周到达计划地点进行工

31、作分配根据问卷进行访问本公司执行团队前往项目地根据设计好的甄别问卷进行拦截甄别合格被访者排除不合格被访者督导进行一审复核质控督导二审复核合格问卷排除不合格问卷合格被访者消费者调研定量问卷访问流程到达计划地点进行工作分配根据问卷进行访问本公司执行团队前往项1公里3公里5公里消费者调研定量问卷访问地点注：1.北国商城 2.广安大街中段3.华新路4.家乐福 本次调研主要针对项目及北国商圈周边进行调查。 1公里3公里5公里消费者调研定量问卷访问地点注：本次被访者性别男女均衡，年龄以26-35岁年龄段为主，家庭收入集中在5001-6000元。性别Base=800年龄Base=800家庭月收入Base=8

32、00消费者调研消费者基本特征数据来源：GIS本次被访者性别男女均衡，年龄以26-35岁年龄段为主，家庭收公司性质Base=800周边消费者的学历较高，多在大专及以上，职业多为私营企业/国营企业的普通员工及中层管理者。职业Base=800学历Base=800消费者调研消费者基本特征数据来源：GIS公司性质周边消费者的学历较高，多在大专及以上，职业多为私营企消费者的家庭结构多为夫妻+子女的结构，其中孩子多集中于0-18岁；22%的消费者需要支付贷款；稳定的家庭结构，较好的财务状况，对消费是一个良好的支撑。家庭结构Base=800贷款状况Base=800消费者调研消费者基本特征数据来源：GIS消费者

33、的家庭结构多为夫妻+子女的结构，其中孩子多集中于0-1被访者大多拥有较好的财产状况，84%的消费者拥有自己的房产，41%的被访者拥有私家车；被访者良好的财产状况能让被访者有更好的消费能力。私家车价格Base=287私家车拥有状况Base=800房产拥有状况Base=800消费者调研消费者基本特征数据来源：GIS被访者大多拥有较好的财产状况，84%的消费者拥有自己的房产，消费者特征男女均衡，年龄层以26-35岁为主。家庭结构学历多为大专以上，以私营/国营单位的职员及管理人员为主以三口之家为主，多为父母+小于7岁孩子家庭家庭收入中等，有着稳定的家庭财产同时较少负债职业特征财产状况身份特征中等收入的

34、年轻小康之家事业在有了一定发展，有机会上升家庭观念强，家庭消费为主导有初步的消费基础消费者调研消费者基本特征小结消费者特征男女均衡，年龄层以26-35岁为主。家庭结构学历多经常消费的场所Base=800石家庄消费者经常购物的场所主要集中于北国商城、新百广场、东方城市购物中心。最常消费的场所Base=800请问您经常去以下哪些场所消费（多选） ？消费者调研消费者日常消费习惯数据来源：GIS经常消费的场所Base=800石家庄消费者经常购物的场所主要普通餐厅、特色餐厅、快餐厅和大型酒楼最为受欢迎菜系以火锅、川菜、本地菜、烧烤为主选择餐饮场所类型Base=800选择菜系Base=800请问您外出就餐

35、通常会选择哪些场所？（限选两项）通常会选用哪种菜系？（限选三项）消费者调研消费者日常消费习惯数据来源：GIS普通餐厅、特色餐厅、快餐厅和大型酒楼最为受欢迎选择餐饮场所类周边消费者喜欢口味有特色、环境舒适、价格合理、离家近的餐饮场所。选择餐饮场所的原因Base=800请问您选择餐饮场所的原因有哪些？（多选）消费者调研消费者日常消费习惯数据来源：GIS周边消费者喜欢口味有特色、环境舒适、价格合理、离家近的餐饮场就餐的主要其因为朋友聚会、家庭消费及个人随意消费。您外出就餐通常会选择去哪些活动地点，就餐原因是（单选）外出就餐原因Base=800消费者调研消费者日常消费习惯数据来源：GIS就餐的主要其因

36、为朋友聚会、家庭消费及个人随意消费。您外出就餐商务餐饮的花费最高为人均111.2元，石家庄消费者在休闲餐饮上花费相对较高。同时，商务餐饮就餐人数也较多，平均为7.4人，正餐为4.6人，休闲餐饮为5人。正餐的外出次数最多每月为6.8次。就餐人数Base=800就餐人均花费Base=800请问您通常情况下的外出就餐人数，及每次人均消费？月外出就餐次数Base=800消费者调研消费者日常消费习惯数据来源：GIS商务餐饮的花费最高为人均111.2元，石家庄消费者在休闲餐饮KTV、电影院、健身场所为最受欢迎的休闲娱乐场所。常去的休闲娱乐场所Base=800请问您平时主要去哪些休闲娱乐场所？（单选）消费者

37、调研消费者日常消费习惯数据来源：GISKTV、电影院、健身场所为最受欢迎的休闲娱乐场所。常去的休闲休闲娱乐的主要原因是因为朋友聚会及家庭消费。您外出休闲娱乐通常会选择去哪些活动地点，休闲娱乐原因是（单选）休闲娱乐原因Base=800消费者调研消费者日常消费习惯数据来源：GIS休闲娱乐的主要原因是因为朋友聚会及家庭消费。您外出休闲娱乐通整体而言，周边居民的消费频次及消费金额都较高，消费倾向较为活跃；最近一个月的消费支出为3,839元，其中购物支出为1192元，在超市的购物支出为763元，外出就餐的花费为1010元，休闲娱乐活动的花费为873元。请问您通常外出购物、餐饮、休闲娱乐的频率如何？（单选

38、）最近一个月花费金额？每月花费Base=800消费者调研消费者日常消费习惯数据来源：GIS整体而言，周边居民的消费频次及消费金额都较高，消费倾向较为活对传统市中心商圈仍然有较大偏好注重更高的品质生活追求有积极的外出消费驱动选择区域餐饮偏好娱乐偏好消费频次及花费KTV、电影院、健身场所最受欢迎市中心传统商圈仍然是最受欢迎的消费区域本地菜及火锅、川菜最受欢迎，注重口味朋友聚会、家庭聚会是最主要的消费动因；对口味、价格、环境较为在意。每月外出消费3,839元，其中外出购物花费最高，另外外出就餐花费也较多选择原因消费者调研消费者日常消费习惯小结对传统市中心商圈仍然有较大偏好选择餐饮娱乐消费频次KTV、

39、电消费者调研项目概念测试本项目位于桥东区长安区交界，紧邻城市主干道建设大街、和平路，规划商业面积约10万。规划为住宅、办公、商业、酒店式公寓的综合型商业街区。住宅用地商业用地图例和平路建设大街长安公园消费者调研项目概念测试本项目位于桥东区长安区交界，紧邻城市主消费者调研项目概念测试整体商业形象示意消费者调研项目概念测试整体商业形象示意消费者调研项目概念测试商业街示意消费者调研项目概念测试商业街示意消费者调研项目概念测试超市、购物中心示意消费者调研项目概念测试超市、购物中心示意消费者调研项目概念测试餐饮、便利、娱乐休闲示意消费者调研项目概念测试餐饮、便利、娱乐休闲示意100%约有90%的消费者认

40、为肯定会或肯能会前往项目所在地消费，这部分消费者将是本项目最直接的潜在客群；也有近6%的消费者表示不确定前往本项目消费，此部分消费者可能对新兴商业体需要一个接收过程。由于项目所处的区域周边是成熟的商业区域，因此周边消费者对新兴商业项目的接受程度较高。对于这样一个商业场所，请告诉我们您是否会去这里消费？（单选）可拉动客群可接受客群90%较抗拒客群5.6%消费者调研项目测试数据来源：GIS100%约有90%的消费者认为肯定会或肯能会前往项目所在地消您去这个场所主要是进行哪些消费？（选三项）周边消费者对本项目的期待排序为：购物-服装/服务类；购物-日用品类；餐饮-如快餐店/中餐店等；休闲娱乐类-如K

41、TV/电影院；购物-家居家电建材生活类等购物-服装服饰休闲娱乐购物-家具家电建材购物-日用品餐饮其它消费者调研本项目接受度数据来源：GIS项目贴近北国商圈，以日用百货、服装服饰为主的商业业态已趋于饱和，而特色休闲娱乐、餐饮业的切入有利于消费者需求的增长，本项目商业整体定位以这两类为主，提升消费者消费期待。您去这个场所主要是进行哪些消费？（选三项）周边消费者对本项目品牌服饰专卖店、百货、24小时便利店是周边消费者感兴趣的购物项目。本商业项目中，哪些是您会去消费的？（购物）（多选）感兴趣的购物项目 Base=800消费者调研本项目接受度数据来源：GIS品牌服饰专卖店、百货、24小时便利店是周边消费

42、者感兴趣的购物自助餐厅，火锅、龙虾、拍档，中大型特色餐饮是消费者期望消费的餐饮类型；对休闲餐饮的期望也较高，包括面包店、冰激凌、茶馆、咖啡厅等。本商业项目中，哪些是您会去消费的？（餐饮）（多选）感兴趣的餐饮项目 Base=800消费者调研本项目接受度数据来源：GIS自助餐厅，火锅、龙虾、拍档，中大型特色餐饮是消费者期望消费的资料来源：消费者定量研究电影院、KTV、游乐场是消费者可能来本项目消费的项目；同时消费者对家庭儿童也太关注度较高，对儿童服饰、儿童娱乐、儿童用品的反馈积极；服务类的健身房、美容美体、ATM等选择率较高。本商业项目中，哪些是您会去消费的？（休闲娱乐、家庭儿童、服务）（多选）感

43、兴趣的休闲娱乐项目Base=800感兴趣的家庭儿童项目Base=800感兴趣的服务项目Base=800消费者调研本项目接受度资料来源：消费者定量研究电影院、KTV、游乐场是消费者可能来项目需求的档次Base=800高档：以奢侈品及名品为主的商场案例：先天下中高档：有少量名品配以国际二线品牌为主的商场案例：北国商城中档：以国际国内知名品牌为主的商场案例：银座东购、新百广场中低档：以国内知名品牌为主满足大众消费的商场案例：益友百货低档：没有品牌满足低档消费为主的商场案例：新华集贸市场您希望这个全新的商业是什么档次？（单选）绝大部分消费者期望本项目为中档-中高档的商业；考虑到石家庄的日益增长的消费需

44、求，本项目应以中高档为主，部分业态满足大众化消费。消费者调研本项目接受度数据来源：GIS项目需求的档次Base=800高档：以奢侈品及名品为主的商场消费者来本项目的购物、餐饮、娱乐消费频次多为每周2-3次至每周1次，其中购物类消费频次最高，休闲娱乐类消费频次最低；整体而言消费者对本项目的消费仍然倾向于周末式消费。来本项目的购物、餐饮、休闲娱乐频次Base=800请问您多久会来本项目消费一次？（单选）消费者调研本项目接受度数据来源：GIS消费者来本项目的购物、餐饮、娱乐消费频次多为每周2-3次至每请问你到本项目使用的交通工具是什么？（多选）消费者将主要使用私家车、公共汽车、步行等几种方式来本项目

45、；本项目应通过预留充足的机动车车位、开通班车、引入公交汽车站点为消费者提供便利。前往本项目主要使用的交通工具Base=800消费者调研本项目接受度数据来源：GIS请问你到本项目使用的交通工具是什么？（多选）消费者将主要使用35-46岁为主，家庭收入6,000左右的消费者及周边居民对项目的接受度最高零售-品牌服饰专卖店、百货、24小时便利店，餐饮-火锅、川菜、本地菜、烧烤、休闲娱乐-电影院、KTV，加强家庭儿童业态私家车、公共汽车、步行为来项目的主要交通工具；平均每周来项目1.5次，其中购物的频次最高，多为家庭式消费交通工具项目接受度90%有兴趣光顾的商业消费频次及陪同项目期望档次-中高档为主本

46、项目整体接受度较高，消费者期望本项目以家庭类消费为主消费者调研本项目接受度小结以中高档为主，兼顾部分高档及大众消费群体，尽量满足全客群35-46岁为主，家庭收入6,000左右的消费者及周边居民对目前石家庄有约23%的居民有投资意向。您近期是否有投资商铺的计划（单选）商铺投资意向Base=800消费者调研商铺投资意向数据来源：GIS目前石家庄有约23%的居民有投资意向。您近期是否有投资商铺的有48%投资者对商铺的面积希望是30-50平米的中小型商铺。57%的投资者希望投资门槛较低，总价在10-25万的商铺。您希望商铺的面积为（单选）、计划投资商铺的总价为（单选）投资商铺的总价Base=184希望

47、商铺的面积为Base=184消费者调研商铺投资意向数据来源：GIS有48%投资者对商铺的面积希望是30-50平米的中小型商铺。石家庄商铺投资者对年回报率要求较高，有半数投资希望年回报率在8%以上。投资者希望的业态主要为零售业，餐饮也较多。您购买商铺预期要求达到的年收益回报率是（单选） 、您希望经营的业态（单选）经营的业态Base=184年收益回报率Base=184消费者调研商铺投资意向数据来源：GIS石家庄商铺投资者对年回报率要求较高，有半数投资希望年回报率在您通常通过哪种渠道关注此类物业的销售及招商情况（多选） ？投资者主要通过报纸、户外广告等渠道关注此类物业信息。哪种渠道关注此类物业的销售

48、及招商情况Base=184消费者调研商铺投资意向数据来源：GIS您通常通过哪种渠道关注此类物业的销售及招商情况（多选） ？投调研小结3. 消费者调研小结消费者对传统市中心商圈仍然有较大偏好，本案离传统商业中心较近，可有效借助传统商业中心的人气，激活本案商业。本案地处市中心，周边消费者富裕程度较高，注重更高的品质生活追求，并且有积极的外出消费驱动，本案应加大日常消费业态的配置比例。（例如：餐饮、娱乐、休闲等）投资者希望投资的业态主要集中在餐饮和零售，本案应注重这两种业态的配置比例，以实现项目销售资金的快速回笼。调研小结3. 消费者调研小结消费者对传统市中心商圈仍然有三. 市场研究篇总结三. 市场

49、研究篇总结商业市场情况石家庄商业市场竞争比较激烈，后期入市商业项目较多，区域特色商业正在兴起，商业市场被进一步细分。快速占领区域市场，是目前商业地产开发的共识。经济的发展，人民生活水平的提高使得消费者在商业环境、购物体验等方面提出了更高的要求。更时尚、顾客体验互动感更强的购物中心填补市场空缺并得到消费者的青睐。消费者调研通过市场情况以及消费者的研究，总结本项目所面临几大问题：如何在激烈的商业竞争环境下摆脱竞争威胁，营造快速入市热度?如何对项目商业进行精准定位，找准市场空白点?作为期房商业，如何选择销售模式?以上问题将在项目定位以及营销模式当中做详细讨论商业市场情况石家庄商业市场竞争比较激烈，后

50、期入市商业项目较多Chapter2项目定位篇Chapter2项目定位篇整体概念定位项目西区区位分析本项目位于桥东区和长安区交界处，紧邻建设大街、和平路两条城市主干道，交通环境较好。项目距离中山路商业街仅1千米，有较好的商业氛围。项目紧邻市中心最大公园长安公园，节假日人流量巨大。和平路建设北大街本案中山路长安公园整体概念定位项目西区区位分析本项目位于桥东区和长安区交界处，整体概念定位西区商业技术指标西区商业技术指标分析（预测报告）总建面：110904.36平米；商业总建面：90667.56平米；主体商业：52480平米住宅底商：38187.56平米主体商业地下车库建面： 20236.8平米住宅底

51、商主体商业地下商业整体概念定位西区商业技术指标西区商业技术指标分析（预测报告）优势（S）：位置优势明显体量形成规模劣势（W）：离医院较近高架桥影响交通停车位较少期房入市体育回迁用房机会（O）：北部商业市场空缺公园带来的巨大人流威胁（T）：离城市中心商业较近后期入市商业规模较大我们的战略1、树立产品特色，放大项目形象2、打造区域商业中心3、引领生活、消费新时尚抓住区域空缺引领生活消费新方向 整体概念定位项目SWOT分析优势（S）：劣势（W）：机会（O）：威胁（T）：我们的战略1整体概念定位业态推导医药保健品牌餐饮时尚服饰体育运动体育回迁用房省四医老城区市中心高端楼盘集聚区北部青年人集聚区业态衍生

52、受规划和地理位置影响，体育运动、医药保健为本案特定业态；根据居住人口及生活需求分析，品牌餐饮将是本案的主要业态，与衍生业态时尚服饰、休闲娱乐，共同构成本案的主体特征。整体概念定位业态推导医药保健品牌餐饮时尚服饰体育运动体育回迁城市生活广场集餐饮购物保健运动为一体城市休闲中心以“餐饮、购物、保健、运动”业态为主，“立足本区、辐射周边”。截留和平路以北客流，吸引中山路以南客流，并有效引导公园客流。将商业客户与周边居民共同融入项目的服务提供范畴，满足周边对商业消费能级提升的要求，逐渐成为区域的特色商业休闲中心。集中商业产品定位主题定位集中商业产品定位城市生活广场以“餐饮、购物、保健、运动”业态为主，

53、“立足本区360 享乐城企划阐释：针对核心卖点的提炼，紧抓四大功能业态，形成特色餐饮、休闲购物、医药保健、运动养生为一体的健康生活休闲中心。整体形象定位主题定位360 享乐城企划阐释：针对核心卖点的提炼，紧抓四大功能业 享 乐 都 市 生 活项目展望主题定位 享 乐 都 市 生 活项目展望主项目优化建议通道连通主体商业通道连通建议本案每个商业楼体相对独立，建议在二至三层设置楼体之间的连通廊，将独立商业连成一个整体。在连通廊两侧设置自动扶梯，在商业中心位置设置观光电梯，方便客户上下楼层。二层至三层通道一层至二层通道连廊（二至三层）观光电梯项目优化建议通道连通主体商业通道连通建议本案每个商业楼体相

54、对项目优化建议中心广场主体商业中心广场景观建议集中商业街中心位置面积较小，易设置小型中心舞台，增加商业活动的观赏性。通过创意顶棚、巨型LED天幕等方式，形成相对独立的中心广场，增加项目亮点。中心广场商业促销区项目优化建议中心广场主体商业中心广场景观建议集中商业街中心位项目优化建议天顶设计主体商业天顶设置建议在集中商业内街通道4层顶部，设置钢架透明天顶，即可保障商业的整体性及内部采光，又可保障内部环境的清洁，避免因自然条件，如：雨雪、风沙等，对商业环境及顾客的影响。项目优化建议天顶设计主体商业天顶设置建议在集中商业内街通道4项目优化建议外广场主体商业外广场设置建议在集中商业（12#）外侧设置LE

55、D屏，与中心广场LED屏连通，同步传输内部广场活动信息，吸引外侧人流。在集中商业外广场设置标志性精神堡垒，突出项目主体特性。项目优化建议外广场主体商业外广场设置建议在集中商业（12#）出入口设置1-4层商业出入口3-4层出入口、公寓出入口1-2层商业出入口住宅出入口3-4层体育设施出入口3-4层商业出入口住宅出入口住宅出入口住宅出入口住宅出入口3-4层商业后勤及消防通道3-4层商业后勤及消防通道项目优化建议3-4层商业消防通道11#，3-4层为体育回迁用房，出入口建议设置商业氛围较弱的11#西侧；北侧设置消防通道。12#东侧紧邻建设大街，形象展现面较好，建设设置3-4层商业主出入口；北侧设置后

56、期及消防通道。13#，3-4层商业主出入口，建议设置在楼体西侧，不占用内街商业店面，消防通道设置在楼体东侧。公寓楼及3-4层商业，需要有很好的临街展示面，建议在健康路设置主出入口；西侧设置消防后期通道。住宅出入口商业出入口11#13#12#公寓3-4层后勤及消防通道出入口设置1-4层商业出入口3-4层出入口、公寓出入口1-2Chapter3业态规划篇Chapter3业态规划篇一、整体业态规划一、整体业态规划整体业态规划主体商业ACBDFEEA区：（1-4F）1F：体育服饰、零售专卖2F：体育服饰、零售专卖3F：体育回迁房4F：体育回迁房B区：（1-4F）1F：时尚服饰、零售专卖、金融2F：时尚

57、服饰、儿童乐园、金融3F：KTV、电玩城、桌球馆4F：大型中餐C区：（1-4F）1F：户外服饰、药房、金融2F：户外服饰、保健器械3F：网吧、SPA、足浴、美容4F：体检中心整体业态规划主体商业ACBDFEEA区：（1-4F）B区：（整体业态规划主体商业ACBDFEED区：（1-4F）1F：休闲服饰、国际快餐、休闲餐饮2F：休闲服饰、国际快餐、休闲餐饮3F：大型西餐4F：大型中餐E区：（1-2F）1-2F：特色餐饮、零售专卖F区：（-1F）-1F：超市、零售专卖整体业态规划主体商业ACBDFEED区：（1-4F）E区：（整体业态规划业态分层设置-1F1F2F3F4F体育用房大型中式餐饮体检中心

58、体育用房大型西式餐饮KTV、网吧、SPA、足浴、美容儿童乐园特色、休闲餐饮、快餐服饰街金融服饰街金融超市零售专卖特色、休闲餐饮、快餐零售专卖零售专卖药房整体业态规划业态分层设置-1F1F2F3F4F体育用房大型中二、分层业态规划二、分层业态规划负一层负一层主出入口超市营业区店中店收银区车 库次出入口及地面商业连通口负一层业态排布1. 负一层业态规划店中店主出入口超市营业区店中店收银区车 库次出入口及负一层业意向品牌北国超市北国超市是石家庄北国人百集团有限责任公司开设的连锁大型超市，主要分布在石家庄市内，目前拥有连锁门店18家，是石家庄市内开店数最多的连锁超市，在石家庄有很重要的影响力。（北国人

59、百集团是河北省唯一一家“百亿级企业”，入围中国企业五百强。）2. 负一层意向品牌意向品牌北国超市2. 负一层意向品牌意向品牌永辉超市。中国500强企业之一,是上海主板上市企业（股票代码：601933）。在全国17个省市已发展近300家大、中型超市，经营面积超过300万平方米，位居2010年中国连锁百强企业30强、中国快速消费品连锁百强10强。永辉超市是我国首批将生鲜农产品引进现代超市的流通企业之一，被国家七部委誉为中国“农改超”推广的典范。2011年10月1日，在石家庄开始第一家店，2012年3月9日，第二家门店西美五洲店开业。已初步沟通，进驻意向较大。2. 负一层意向品牌意向品牌永辉超市。已

60、初步沟通，进驻意向较大。2. 负一层意意向品牌银座超市。山东银座商城股份有限公司是一家跨区域、多业态的大型连锁商业企业，山东省商贸流通领域重点骨干企业，省政府重点扶持的大型零售集团。截止目前，拥有92家大型现代化商场、140多家便民连锁超市，经营面积260多万平方米。连续多年位列全国百货业“十强”。2009年进驻石家庄收购“东方城市购物广场”2011年重新开业更名为“银座东购店”。目前。第二家店“银座中环广场店”，正在筹备中。已初步沟通，有进驻意向。2. 负一层意向品牌意向品牌银座超市。已初步沟通，有进驻意向。2. 负一层意向一、二层一、二层连锁大药房银行体育品牌服饰专卖零售户外运动产品保健器