楼盘文案策划模板

1、XXX项项目全案案文案策策划一、项目目前期市市场研究究与前期期策划阶阶段 （一）市市场调查查与市场场机会分分析 1. 市市场调查查分析 （1） 市场调调查与分分析 （2） 市内各各区域竞竞争楼盘盘调查与与统计分分析 （3） 项目概概况分析析 （4） 项目区区域人文文历史概概况分析析 （5） 项目优优、劣势势分析 2. 市市场机会会分析 (1) 市区商商品住宅宅市场竞竞争程度度评估分分析 (2) 策划区区域竞争争对手设设定 (3) 策划项项目片区区商品住住宅市场场机会分分析 (4) 策划项项目（楼楼盘）市市场机会会分析 (5) 介入市市场身份份设定 （二）项项目市场场定位与与建筑策策略分析析 1

2、 项项目市场场定位分分析 (1) 项目总总体定位位分析 (2) 项目目目标客源源定位分分析 (3) 项目价价格定位位分析 (4) 项目档档次定位位分析 (5) 项目形形象定位位分析 (6) 项目物物业管理理模式分分析 2 项项目建筑筑策略分分析 (1) 项目建建筑风格格分析 (2) 项目建建筑功能能分析 (3) 项目会会所设施施平面设设计 (4) 项目架架空层园园林设计计 (5) 项目户户型优化化分析 (6) 项目外外立面设设计建议议 （三）项项目工地地包装模模式设定定 1. 售售楼部包包装模式式设定 2. 售售楼部内内部装修修风格建建议 3. 售售楼部外外围气氛氛策划设设定 4. 工工地围墙

3、墙样式推推荐 5. 售售楼书设设计 6. 海海报设计计 7. 宣宣传单张张设计 8. 涉涉及销售售的各类类表格设设计 （四）项项目品牌牌战略包包装计划划设计 1 项项目品牌牌资源分分析 2 项项目品牌牌内涵设设定 3 项项目品牌牌VI设设计建议议 4 项项目品牌牌推广计计划编制制 （五）项项目卖点点分析 1项目目概念塑塑造 （1） 贵阳现现推项目目概念分分析 （2） 本项目目概念形形成分析析 （3） 本项目目概念升升华 （4） 本项目目概念目目标客户户接受度度分析 2 项项目卖点点分析 （1） 项目社社区主题题概念分分析 （2） 项目规规划卖点点分析 （3） 项目户户型卖点点分析 （4） 项目

4、外外立面卖卖点分析析 （5） 项目园园林概念念卖点分分析 （6） 项目自自身环境境优势卖卖点分析析 （7） 项目的的配套设设施卖点点分析 （8） 项目的的物业管管理模式式卖点分分析 （9） 项目的的营销模模式卖点点分析 （六）项项目销售售策略决决策 1 项项目销售售目标分分析决策策 2 项项目销售售模式分分析决策策 3 项项目内部部认购期期策略分分析 4 项项目公开开期策略略分析 5 项项目销售售中期策策略分析析 6 销销售后期期策略分分析 7 广广告跟进进策略分分析决策策 8 媒媒体组合合分析建建议 9 销销售组织织与管理理分析决决策 （七）项项目的经经济效益益评估 1 项项目销售售目标分分

5、析 2 项项目的广广告投入入成本与与销售进进度分析析 3 项项目投资资收益与与风险分分析 （八）项项目销售售实施全全程建议议 1. 销销售前期期准备要要案 2. 销销售机构构设置安安排 3. 销销售人员员招募与与培训安安排 4. 销销售广告告表现与与档期安安排 二、测试试市场阶阶段 主要以问问卷的模模式将项项目进行行市场的的测试，以便调调整、完完善、优优化策划划思路及及方案。 三、项目目策划方方案决策策阶段 根据测试试市场阶阶段得出出的市场场反应程程度，对对策划大大纲作最最终的定定案，以以保证项项目最大大的市场场接受率率，减少少项目的的风险。楼盘文案案策划大大全（二二） 第一部分分 市场场分析

6、 一、 贵贵阳宏观观市场分分析 (一) 20000年贵贵阳房地地产整体体分析： 20000年贵阳阳房地产产面临前前所未有有的发展展良机，与全国国许多城城市相比比，贵阳阳房地产产业形势势较好，前几年年空置房房比例在在15%左右，近几年年空置率率一直较较低，这这与国家家支持房房地产业业发展的的政策逐逐步完善善有关，也与百百姓住房房消费观观念的加加强和房房改的深深入，住住房信贷贷投入增增加，开开放住房房二级市市场，减减免部分分税费等等有很大大关系。贵阳市市的房地地产市场场价格近近年来呈呈稳中有有升趋势势，尤其其是中心心区房价价，高层层多层升升幅不同同，多层层升幅更更大，究究其原因因，由于于市区土土地

7、供应应减少而而使市区区商品房房（尤其其多层）供应相相对减少少，因而而市区房房价上扬扬在所难难免。市市民也会会改变过过去那种种不愿离离开中心心区居住住的观念念，目光光朝城郊郊结合部部环境好好配套设设施齐全全的住宅宅小区转转移。乌乌当、白白云、小小河地区区的房地地产开发发潜力很很大，现现在交通通道路又又有了很很大改观观，老百百姓住房房投资升升值保值值的观念念加强，会有更更多的市市民将余余钱投向向房地产产，这从从20000年贵贵阳房地地产商品品房成交交量高达达2000万M22可以看看出。 （二） 20000年贵贵阳高层层住宅市市场分析析 贵阳系贵贵州省省省会，是是全省政政治、经经济、文文化的中中心，

8、是是我国西西南地区区重要的的交通枢枢纽。新新中国成成立以来来，尤其其是改革革开放220年来来，贵阳阳市经济济建设取取得了巨巨大成就就，人民民的物质质文化生生活水平平得到了了很大的的提高，同时也也造就了了一大批批个体经经营者，在物质质上率先先进入小小康。他他们开始始追求较较高的物物质生活活和自身身高贵身身份的象象征。在在有需求求必有供供应的客客观经济济规律条条件下，高层物物业就成成为了先先富起来来的这部部分人的的消费对对象，高高层住宅宅市场从从而产生生。 20000年是贵贵阳高层层楼盘飞飞速发展展时期，其主要要特点是是以人性性化的居居住空间间为主。这一代代高层楼楼盘在以以前的基基础上得得到更深深

9、层次的的发展，外立面面、规划划、配套套、项目目包装、智能化化等都变变得更新新、更完完善。990年代代末期高高层住宅宅楼宇呈呈雨后春春笋般，逐步走走向规模模化。中中天花园园、中天天广场以以浪漫的的欧陆式式推出，成为欧欧陆风潮潮流行的的最好说说明。欧欧陆风格格高层楼楼盘逐步步走向市市场。但但到了220000年欧陆陆概念的的高层楼楼盘又有有泛滥的的势头，同时，市场中中又出现现了多个个质素较较好的高高层楼盘盘，如钻钻石广场场、鸿基基都市花花园、天天恒城市市花园、中天广广场、在在水一方方等。它它们走精精品型的的综合素素质路线线，给高高层楼盘盘赋予了了更深一一层的定定义和内内涵，并并注入了了较高的的科技含

10、含量，智智能化高高层住宅宅又成为为一个新新热点，其概念念至今不不断延续续和创新新。 高层楼盘盘发展到到今天，已由地地段性，概念性性，个性性化向综综合性智智能化素素质型高高档楼盘盘过渡和和发展，消费者者层面也也发生了了变化，由900年代的的暴发户户“土包包子”转转变为990年代代“绅士士”型的的富贵一一族，自自然对高高层楼盘盘的要求求也越来来越高。 纵观20000年年的高层层楼盘市市场，多多数以地地段（如如中华路路）、建建筑风格格（现代代建筑，欧陆式式建筑、港式建建筑风格格）、社社区文化化等作为为高层品品牌的支支持点，目前高高层楼盘盘竞争到到了炽热热化程度度，大多多数会所所，园林林景观等等硬件配

11、配套设施施档次越越来越高高，而高高层楼盘盘真正理理念是能能体现生生活方式式和社区区文化的的内涵。 （三）220011年贵阳阳高层市市场综合合预测分分析 贵阳市高高层市场场在999年以后后， 竞竞争愈显显激烈，且供应应量日渐渐增大，高层市市场的销销售已明明显趋缓缓。众多多开发商商对高层层项目的的开发真真是“又又爱又恨恨”，“爱”的的是开发发高层会会有高额额的利润润回报，“恨”的是高高层的风风险实在在太大。 为此，敝敝司通过过了几个个月的时时间，对对贵阳的的高层市市场进行行了仔细细的研究究，对整整个市场场的未来来趋势做做了如下下的综合合预测。（仅供供参考） l高层整整体市场场走势预预测 任何一个个

12、市场都都必须经经过： 萌芽 成长 成熟熟 衰衰落更新新 贵阳的高高层市场场目前正正处在成成长阶段段，其未未来发展展将呈如如下势态态： 1高层层市场将将从争夺夺地段优优势转向向环境性性和景观观性发展展。 目前的市市内高层层主要以以其地段段为主要要优势。但我们们都知道道，土地地是不可可再生的的。市区区内的土土地随着着开发量量的增加加而逐渐渐减少，未来的的高层想想以地段段为优势势已不可可能，只只能以提提高自身身综合质质素和利利用环境境因素来来赢得市市场。目目前，“在水一一方”的的推出就就拉开了了这种走走势的帷帷幕。未未来沿南南明河和和黔灵公公园附近近的地块块将会更更受开发发商青睐睐。 2高层层住宅将

13、将向城市市副中心心地带偏偏移，市市中心新新建高层层将会逐逐渐以商商务型公公寓为主主。 贵阳市一一级地段段及其辐辐射的周周边区域域，是市市区内的的主要商商业区，人流、车流都都非常大大。并不不是居住住的最佳佳选择；而且市市区内地地价高，可供开开发的土土地又少少。这必必将造成成客户花花高价而而买不到到理想的的居住区区域。 商业较为为集中的的市中心心，必然然会形成成办公用用房的大大量需求求，住、办两用用的商务务公寓会会逐渐成成为中小小公司争争购的热热点。而而在城市市副中心心地带对对住家而而言，相相对中心心区就较较为理想想。商业业氛围不不那么浓浓厚、较较为安静静、交通通又便利利；且城城市副中中心地带带，

14、环境境、景观观优势较较明显的的地块（如南明明河沿岸岸、河滨滨公园附附近、黔黔灵公司司附近）同样具具备开发发高档物物业的条条件。而而其它环环境、景景观不理理想的副副中心地地块也能能以价格格优势抢抢占市场场。 3市场场将呈“细分化化”发展展。 现在的高高层除了了嘉信华华庭是以以纯住宅宅以外，其余的的大多是是商、住住两用或或商、住住、办三三用。这这大大影影响了高高层居住住的生活活质量，并且私私密性不不强，相相互干扰扰性大，当然这这也是由由于目前前开发的的地段特特性所造造成的。 未来的高高层将会会考虑更更为人性性化的设设计。目目标客户户的划分分更为单单一，象象纯商务务公寓、纯小户户型、纯纯顶级豪豪宅等

15、等等这样的的高层项项目会陆陆续涌现现筑城市市场。 4高层层楼盘的的质量会会越来越越高，物物业向精精品化发发展。 在同一区区域内，如果建建筑结构构、配套套环境、目标客客户都大大致相同同的楼盘盘，其最最终比的的是物业业的各项项小分，比质量量、比服服务、比比物业等等，这就就导致了了物业向向精品化化发展，普通型型无特色色高层住住宅将会会越来越越没有市市场。 5“供供大于求求”使今今年下半半年的高高层市场场有可能能出现恶恶性竞争争。 据规划局局消息，现在报报建的高高层已超超过万平平方米，“供大大于求”是一定定存在的的事实。新项目目的开发发者在对对现有物物业进行行分析的的基础上上，会发发掘许多多新的卖卖点

16、，整整体素质质肯定会会比现有有物业高高，这些些项目大大多会在在今年上上半年推推出。这这必将会会造成部部份原有有物业的的滞销。 而资金紧紧缺的开开发商为为了使物物业尽快快变现，减少资资金压力力，必然然会以各各种方式式变向的的降价促促销。对对价格较较敏感的的客户自自然会被被诱导。这必将将会导致致整个市市场价格格的动荡荡，形成成高层市市场的恶恶性竞争争。 今年，市市场郊区区化发展展已呈较较明显趋趋势，郊郊区的大大户型市市场将会会吸引部部分喜爱爱优质环环境的高高层客户户。形成成高层客客户分流流，造成成高层间间更大的的恶性竞竞争。 （四）贵贵阳房地地产市场场利好政政策和市市场特征征分析 市场利好好政策：

17、 房改以后后，贵阳阳市的房房地产政政策的落落实在全全国都是是较快较较好的，这也是是贵阳市市地产市市场空前前良好的的重要因因素。目目前市内内房改政政策主要要有： l住房公公积金贷贷款 l住房公公积金的的实施 l存量补补贴的发发放 l按揭贷贷款（可可贷至88成300年，利利率调低低） l个人住住房贷款款 这些政策策的实施施，加大大了人们们购房的的积极性性，促成成了商品品房的需需求热潮潮。另外外公房上上市、房房屋置换换这两项项政策大大大提高高了换房房率，增增加了大大量的二二次置业业者，使使得市场场需求量量快速上上升。从从去年的的市场消消化量来来看，去去年的市市场消化化量超过过2000万，上上升幅度度

18、很大，预计今今年的市市场需求求量基本本与去年年持平或或略有下下降，除除非有特特别利好好消息，否则超超过去年年成交量量2000万M22的可能能性几乎乎没有。 此外，从从今年11月1日日起，职职工增量量补贴标标准由工工资总额额的100%增加加到200%，离离退休职职工按在在职职工工同样比比例计算算增量补补贴。增增量补贴贴的发放放，由住住房资金金管理中中心为职职工建立立个人帐帐户，逐逐月兑现现给职工工个人。其中，参加房房改购买买了原公公有住房房的职工工，在未未交清土土地收益益金前，增量补补贴将逐逐月抵扣扣土地收收益金至至补清为为止，在在其交清清土地收收益金后后（包括括增量补补贴抵扣扣土地收收益金），

19、增量量补贴再再逐月兑兑现给职职工个人人；已有有房屋屋产权所所有证及贵贵阳市房房地产交交易市场场准入证证的职职工、未未购公有有住房的的职工，由各单单位集中中报省房房改办审审核批准准后，到到开户银银行办理理增量补补贴储蓄蓄卡手续续。职工工持增量量补贴储储蓄卡可可到开户户银行逐逐月支取取现金；租住公公房的职职工要逐逐月交清清或扣除除租金后后才能支支取现金金。 (五) 20001年贵贵阳市房房地产发发展趋势势 1. 房房价将保保持平稳稳或略有有下降； 2. 延延续20000年年态势，土地交交易活跃跃，“换换手”量量增大； 3. 花花溪等郊郊区置业业者增多多； 4. 多多层住宅宅精品楼楼盘将会会增多；

20、5. 高高层公寓寓将更多多采用新新技术、新设备备； 6. 空空置积压压房会特特价优惠惠抛售； 7. 中中华路住住宅的交交易将日日渐火爆爆，竞争争也将更更加激烈烈。 二、区域域市场分分析 （一）区区域市场场地段的的特性 1从市市场板块块角度分分析 贵阳市的的房地产产市场从从价位等等不同层层次进行行分类,可分三三种不同同的区域域板块：中华路路板块、环市路路内(除除中华路路)板块块、环市市路外围围板块。 中华路板板块(均均价36600元元/M22左右) 作为本项项目区域域所在地地中华路路板块，是贵阳阳市的商商业中心心,也是是贵阳市市房地产产开发的的重点区区域,近近两来一一直是房房地产的的热点市市场,

21、房房地产业业在本区区域得到到了飞速速发展,同时引引进了先先进、超超前的开开发理念念,对推推动贵阳阳房地产产业起了了巨大的的作用,因此本本区域的的物业较较被消费费者所接接受,成成为贵阳阳市民众众望所归归的置业业地带,置业区区域物业业价位不不断上升升,由于于开发相相对过量量,处于于供过于于求的状状态,加加上价格格提高增增加了置置业的门门槛,因因此现阶阶段该区区域处于于竞争的的炽热化化状态，该板块块销售均均价为336000元/MM2左右右。 （二） 区域内内高层竞竞争程度度的分析析 去年的高高层市场场是有目目共睹的的，市中中心的竞竞争尤显显激烈。地块早早已被开开发商瓜瓜分，中中华路上上可建用用地已近

22、近没有，令年的的高层市市场会在在中心区区无地的的情况下下向中心心区辐射射地带偏偏移和环环境、景景观优势势较强的的副中心心地带发发展。主主要集中中在富水水路、北北京路和和枣山路路地段。富水路路受到中中华路的的商业辐辐射，商商业氛围围会越来来越成熟熟。北京京路地段段由于交交通方便便，可建建地块多多，商业业价值大大，其开开发的温温度也会会逐渐升升高。枣枣山路由由于鸿基基馨苑、景苑、金色家家园、铁铁五局大大厦、天天华大厦厦等物业业的牵动动，地块块已相对对成熟，再加上上邻近黔黔灵公园园的绝好好优势，必然会会成为客客户争购购的优质质居住地地。 今年的贵贵阳地产产高层市市场的竞竞争依然然激烈，竞争主主要缘于

23、于以下几几方面的的原因： 首先，买买家市场场空间不不大是最最主要的的原因。有限的的购买力力，旧盘盘还没有有彻底消消化完，新盘又又陆续推推出，总总供给大大于总需需求，选选房的机机会多了了，且楼楼盘个性性少，缺缺少差异异化卖点点，是楼楼盘竞争争的又一一大原因因。 其次，虽虽然品牌牌的概念念已深入入人心，但品牌牌的概念念并不是是影响客客户买楼楼的主要要因素，据我公公司调研研分析表表明发展展商的品品牌在居居民购买买意向中中所占比比重份额额只占到到第六位位，列在在前五位位的分别别是：地地段、价价格、小小区环境境、户型型和物业业景观，这就表表明未来来的房地地产营销销虽是品品牌营销销的时代代，但品品牌好的的

24、发展商商的房子子仅仅是是比较好好卖而已已，这就就意味着着大家一一起来分分蛋糕。 最后，营营销手段段平平，缺少有有创意的的销售手手法，现现在人们们购房越越来越理理性，看看房子至至少要看看五六家家，既然然大家都都这么平平平地卖卖，除了了品牌物物业和地地段好房房子热销销外，更更多的楼楼盘就只只可能挤挤到降价价的泥潭潭中去。市场经经济中，价格是是受供求求关系影影响的，需求大大于供给给价格就就会上扬扬，供给给大于需需求价格格就会下下降，直直到一个个平衡，这是客客观存在在的经济济规律。 贵阳市今今年的高高层报建建量超过过1000万平方方米，加加上空置置积压，可见高高层供给给已经过过量。按按照经济济规律，市

25、场会会以价格格的变动动来调节节供需关关系。今今年上半半年，市市场推出出的新盘盘，价格格会在现现有基础础上保持持平稳。到下半半年，供供给继续续增大时时，价格格会随着着竞争的的加剧而而出现波波动。部部分急需需资金的的开发商商会想方方设法变变向降价价使物业业套现，这种变变动会牵牵动一些些正在犹犹豫的开开发商把把价格往往下拉，继而形形成整个个市场的的价格下下滑。 通过以上上的分析析和预测测，我们们知道未未来的高高层再不不可能存存在机会会市场，高层客客户会越越来越理理性。今今后将是是开发商商实力与与品牌的的竞争，是新一一代开发发者与策策划人尽尽显本色色的舞台台；完善善的开发发理念与与精妙的的策划思思路将

26、会会同时得得以展现现。高层层的发展展与演变变将走向向更为成成熟的一一面，价价格会在在残酷的的竞争中中趋于平平衡。 （三） 区域内内营销环环境的分分析 本项目周周边开发发项目较较多，但但有些物物业与本本项目不不是处于于同一时时间开发发和销售售，因此此针对本本项目真真正具有有竞争性性的却较较少。 物业名称称 位置置 规模模 起价价 均价价 建筑筑风格 目标客客户定位位 天恒 城市花园园 富水水北路与与延安东东路交汇汇处 占占地1万万平方米米 31100元元/M22 32208元元/ MM2 欧欧式风格格 高收收入人群群 鸿基 都市花园园 枣山山路和延延安西路路交汇处处 总建建面3万万M2 馨苑：2

27、4888元/ M22 26650元元/ MM2 地地中海式式风情花花园 中中高收入入人群 新进 贵山苑 民生路路贵山街街 3幢幢高层，1幢多多层组成成 26680元元/ MM2 229100元/ M2 现代建建筑风格格 高收收入人群群 海恒 贵山苑 富水路路与省府府路交界界处 占占地：11.8 M2 总建面：8.99万M22 28830元元/ MM2 330300元/ M2 欧式风风格 高高收入人人群 新大陆 广场 中中华南路路 总建建面：33.1万万M2 29880元/ M22 32250元元/ MM2 现现代建筑筑风格 高收入入人群 龙港 国际中心心 中华华南路 25层层的跃层层商住楼楼，

28、299层的平平层组成成 35570元元/ MM2 337800元/ M2 港式风风格 高高收入人人群 时代 名仕楼 中华中中路 总总建面：2.44万M22 32270元元/ MM2 现现代风格格 高收收入人群群 天恒城市市花园、鸿基都都市花园园开发体体量较大大，龙港港国际中中心、时时代名仕仕楼由于于入市较较早，在在开发和和销售上上快本项项一步，因此在在时间上上与本项项目不具具可比性性。我们们的主要要竞争对对手是同同内区的的海恒贵贵山苑、新进贵贵山苑、新大陆陆广场等等和其余余路段质质素和价价格相符符的同质质楼盘。 楼盘文案案策划大大全（三三） 竞争对手手推广手手法： 新大陆广广场： 新大陆广广场

29、位于于中华南南路与醒醒狮路交交界处，周边金金融商贸贸繁盛，信息资资讯业聚聚集，时时代广场场，新老老百货等等大厦相相领。人人民广场场近在咫咫尺。文文教市政政配套俱俱全，一一中、三三中、达达德小学学、市府府路小学学等，交交通便捷捷。距贵贵阳火车车站5分分钟，机机场155分钟车车程，是是作为都都市中心心的城市市前沿，此地段段的商业业价值相相当高，而作为为居住来来说，是是都市中中心的首首选物业业，宜商商宜住，是城市市居住的的一种典典范，升升值潜力力较大。 该项目以以新大陆陆广场命命名，它它的策划划重点放放在了一一个“新新”字上上面，围围绕着这这一主题题精神作作一系列列的工作作。 1. 新新大陆广广场在

30、推推出市场场时的形形象是： 全新城市市居住地地理观念念 全新健康康舒畅居居住空间间 全新演绎绎欧陆建建筑风格格 全新园林林会所文文化内涵涵 全新智能能化物管管模式 1) 全全新城市市居住地地理概念念 a. 住住宅区域域与城市市信息资资源的共共同联网网，实现现智能化化居住的的全新构构想。 b. 裙裙楼1-5层设设商业空空间，营营造了更更为浓郁郁的商业业氛围。 c. 交交通便捷捷，距贵贵阳火车车站5分分钟，机机场155分钟。 2) 全全新健康康舒畅居居住空间间 a. 33.3米米层高。 b. 全全景落地地窗与大大凸窗。 c. 观观景阳台台与生活活融合。 d. 带带独立卫卫生间的的工人房房。 3)

31、全全新演绎绎欧陆建建筑风格格 a. 三三重立体体式空中中花园（即楼房房地面，裙楼顶顶层与高高层私家家花园）。 b. 欧欧陆建筑筑符号点点缀。 c. 全全新三段段式立面面格局（即转换换层部分分架空，形成半半围合半半室外多多层次园园林绿化化休闲空空间。 4) 全全新园林林会所文文化内涵涵 a. 中中西园林林艺术品品味优雅雅人生； b. 裙裙楼顶层层的立体体式园林林会所； c. 实实行会员员制，豪豪贵生活活尽彰示示。 5) 全全新智能能化物管管模式 a. 楼楼宇管理理执行严严密的IISO990022国际物物业管理理体系； b. 计计算机管管理中心心及监控控中心； c. 新新加坡狮狮岛全自自动消防防预

32、警，广播及及灭火系系统。 时代名仕仕楼： 时代名仕仕楼位于于贵阳市市“铂金金地段”大大十字，中华路路与中山山路交汇汇处，楼楼宇地处处成熟社社区，学学校、医医院、菜菜场、邮邮局、购购物中心心方集四四周，四四通八达达的交通通网络为为家居办办公提供供便利。 本大厦高高1400多米，共355层，凌凌于时代代广场之之上，集集住宅、写字楼楼、停车车场、会会所于一一体，总总面积22万多平平方米。所处地地段之显显耀，交交通之便便利，商商业价值值之巨大大，因此此该盘销销售非常常好，到到目前为为止已售售出855%以上上。 1. 时时代名仕仕楼在推推出市场场时的形形象是： 享不尽的的都市风风情 1） 总总体规划划

33、规划设计计首先体体现于楼楼层高度度，共335层，建筑雄雄伟，巍巍峨耸立立，豪气气凌云。采用超超大户型型1655-2005m22，且880M22的大客客厅尽显显尊耀。 2） 小小区功能能配套 a. 康康体中心心； b. 儿儿童游乐乐园； c. 116000M2的的高级观观光会所所； d. 224小时时中央供供热水系系统； e. 440000多M22大型地地下停车车场。 3） 物物业管理理 a. 安安全服务务 保安244小时巡巡逻，负负责应接接车库泊泊车，交交通疏导导，消防防及闭路路监控。 b. 商商务服务务 邮件寄送送，报刊刊收发，文件电电讯，打打字复印印等。 c. 维维护服务务； d. 清清洁

34、服务务； e. 当当用户需需要时，可与用用户签订订服务合合同；满满足用户户诸如接接送小孩孩，看护护老人，购物等等方面的的服务。 2. 目目标客户户群 1) 在在中华路路做生意意的大商商家； 2) 追追捧在闹闹市中生生活的高高级人仕仕； 3) 用用于办公公的企业业或单位位； 4) 事事业较成成功且追追求身份份象征的的人士； 3. 推推广策略略 项目处于于十分繁繁华的中中华中路路段，因因此它不不断宣传传推广它它的都市市风情的的社区概概念，这这与自身身的优势势相结合合。而它它的户型型设计不不理想，加上作作为居住住环境来来讲过多多的嘈杂杂，但它它推盘的的时间比比较早，大部分分优秀竞竞争楼盘盘都是近近段

35、时间间推出，因此它它抓住了了推盘的的先机。相对来来说它的的推广比比较成功功的。 新进贵山山苑： 此项目是是与本项项目靠得得最近的的地段可可比楼盘盘，由三三幢多层层一幢高高层组成成，曾于于去年房房交会上上亮相，现在价价位暂定定为起价价26880元/ M22 ，均均价大约约在29910元元/ MM2左右右；以地地段和周周边配套套成熟来来吸引买买家。强强调在现现代繁华华都市中中营造出出宁静温温馨的居居住氛围围，是以以一种中中高档物物业的形形象公众众于世。目前已已经处于于发售阶阶段，采采用报纸纸广告、派发楼楼书和售售楼处直直销等手手法，此此楼盘采采用松之之广告替替其创意意策划，但在推推广过程程中没有有

36、什么新新意，估估计会在在四月份份有较大大的推广广动作。此外，楼盘的的多层也也以25538元元/ MM2的起起价开始始发售，多层部部分正处处于施工工阶段，在内部部规划上上强调小小区的以以道路为为绿化的的点面，将小型型的凉亭亭小品延延伸到小小区的裙裙楼和住住宅部分分，另外外还在小小区的边边缘设置置一些观观赏性的的小池塘塘和石砌砌小桥，给本是是平淡的的小区注注入了一一些动景景。在户户型的设设计上，聘请深深圳的设设计师为为其设计计，以大大客厅、大卧室室来体现现尊崇；在3米米的层高高空间里里可尽情情的装饰饰，标准准层、错错层、复复式三种种户型比比例相当当，突出出住宅的的观景阳阳台和外外挑的飘飘窗，最最小

37、的面面积在998平方方米左右右。 在物业管管理上设设置了安安防系统统，物管管部门开开通服务务热线，在市区区高层中中物业管管理费的的收费较较低，只只有0.6元/ M22左右；每户均均设有可可视对讲讲系统，地下停停车场方方面设置置有自动动喷淋系系统、自自动温感感、烟感感报警系系统和交交通指示示系统。 在楼盘装装修方面面，外墙墙用进口口涂料和和墙砖相相结合；多层楼楼梯配榉榉木铁花花扶手；高层配配两台高高速电梯梯。 楼盘文案案策划大大全（四四） 第二部分分 项目目分析 一、 项项目概况况 1. 位位置：项项目地处处贵阳市市的中心心地段，正新街街与富水水中路交交汇处。 2. 周周边设施施： 学校：十十二

38、幼、省府路路小学、育英小小学、二二中、十十九中、幼师 医院：省省医 银行：人人民银行行、交通通银行、工商银银行 购物：时时代广场场、百货货大楼、百盛、华联、金凤凰凰 酒店：柏柏顿酒店店、百诚诚酒店、鲜花大大厦、盛盛安酒店店 交通：由由于地处处市中心心，所以以交通四四通八达达。 3. 项项目主要要经济技技术指标标 占地面积积：30062.5M22 总建筑面面积：3362887 MM2 住宅建筑筑面积：246676 M2 裙楼商场场面积：76005 MM2 电梯大堂堂：1227 MM2 总层数：30层层 建筑高度度：999.9MM 4. 项项目配套套设施： 高级会所所、棋牌牌室、桌桌球室、乒乓球球

39、市、健健身中心心 二、 项项目机会会点 1 地地理位置置优越 恒生大厦厦位于贵贵阳市的的中心地地段，正正新街与与富水中中路交汇汇处。周周边拥有有全市最最成熟的的社区环环境，各各种配套套设施一一应俱全全。学校校、医院院、银行行、菜场场、邮局局、购物物商厦云云集，交交通更是是四通八八达，为为居家、办公提提供了非非常便利利的条件件。 中华中路路版块是是贵阳市市最为繁繁华的版版块，在在市民的的传统观观念中是是份量最最重的一一个区域域，而本本项目正正好地处处这个最最为尊崇崇的区域域，在市市中心可可用于开开发的土土地日益益匮乏的的情况下下，其地地段之显显要，价价值之巨巨大，地地理位置置之优越越，无疑疑将成

40、为为本项目目的优势势之一。 2 入入市时机机较好 在中华中中路版块块上，主主要竞争争对手“龙港国国际中心心”、“时代名名仕楼”、“富富水花园园”的销销售已基基本结束束，严格格的来说说，在中中华中路路版块上上本项目目已无竞竞争对手手（不包包括即将将推出的的康泰大大厦和华华城凯旋旋门）。 就邻近的的项目来来说，“天恒城城市花园园”的销销售率已已达800%以上上，“新新大陆广广场”的的销售率率已达995%以以上，对对本项目目已构不不成威胁胁，“新新进贵山山苑”和和“海恒恒贵山园园”大户户型所占占比例都都很少，与本项项目的目目标客户户群有所所不同，因此本本项目的的入市时时机较好好，应该该说是切切入了本

41、本区域的的市场空空白点。 3 建建筑设计计具有唯唯一性 本项目的的建筑设设计是采采用当今今较为推推崇的“蝶型”住宅平平面，客客厅、卧卧室、书书房及主主要功能能用房采采光、视视线条件件优越，杜绝对对视干扰扰，保护护了业主主的私密密，使生生活更加加轻松自自如。各各户型厨厨房、卫卫生间皆皆能自然然通风、采光。就建筑筑设计而而言，使使以人为为本，尊尊重人居居得到了了真正的的体现。摈弃了了传统的的建筑设设计模式式，赋予予了大厦厦以崭新新的生态态理念，属于贵贵阳之首首例成熟熟“蝶变变.空间间”。 4 本本项目具具备塑造造高档高高层住宅宅的先天天条件 由于本项项目体量量较小，为一栋栋单体高高层住宅宅，总户户

42、数不多多，加之之处于市市中心一一级地段段，建筑筑设计具具有唯一一性，户户型设计计具有超超前性，外立面面具有独独特性和和排他性性，因此此具备塑塑造市区区高档高高层住宅宅的基本本条件。 5 市市场有空空间 在贵阳成成为大西西南的政政策利好好前提下下，市场场对具有有特色、综合素素质高的的高档且且地处市市中心的的高层住住宅有较较强的承承接力。随着外外来和本本地经营营的成功功人士和和高级金金领阶层层队伍的的不断壮壮大，面面向他们们而建的的讲求整整体规划划，理念念设计，功能配配套先进进，地处处市中心心的高档档高层建建筑将有有一个持持续成长长的市场场空间。 6 开开发商有有较前置置的开发发理念 经过发展展商

43、与代代理商的的资源整整合，强强强联手手，融合合发展商商的开发发理念和和代理商商的项目目操作手手法，竭竭诚合作作必能创创出品牌牌，使项项目成为为贵阳楼楼市一道道亮丽的的风景线线。 7 价价格有一一定优势势 本项目开开盘时的的均价预预计为229000元/MM2 ，起价226800元/MM2 ，就价格格而言，在同类类同档次次的楼盘盘中具有有一定的的优势。 8品质质较高 本项目产产品设计计和部分分建材具具备一定定档次和和品质，像弧型型落地窗窗，配钢钢化隔音音玻璃，转角窗窗和飘窗窗飘出880cmm，中空空复式楼楼设计，地下室室停车场场，五楼楼空中花花园，四四楼私家家会所，三梯六六户设计计，户均均电梯使使

44、用率较较高，在在同类项项目中这这些数据据均处于于领先地地位。 三、 项项目问题题点 1 开开发商未未有较高高知名度度 现时贵阳阳房地产产业已开开始逐步步进入规规模和品品牌的竞竞争阶段段。而将将来的房房地产市市场必将将是比品品牌，比比规划，比实力力时代。就目前前的情况况来看，贵司尚尚未有较较高知名名度。 建议：需需要和较较专业的的房地产产代理公公司、物物业管理理公司合合作，共共同创立立出高档档明星楼楼盘，在在项目的的推广中中逐步营营造和树树立发展展商和本本项目的的品牌形形象。 2 项项目目标标客户层层面较窄窄 虽说区域域内竞争争对手较较少，入入市环境境相对较较好，但但项目立立项为高高档住宅宅小区

45、，以大面面积为主主力户型型，针对对的目标标客户群群为少数数经济实实力雄厚厚的成功功人士，客户层层面较窄窄。且贵贵阳市的的其他一一些高层层，如“全林国国际广场场”、“中天星星园”、“龙港港国际中中心”、“时代代名仕楼楼”等已已经且还还会消耗耗和分流流相当一一部分客客户，因因此本项项目的目目标客户户层面将将会比较较窄。 3 项项目为单单体楼 虽说本项项目较易易塑造为为单纯的的高档高高层住宅宅楼盘，但由于于其面积积小，为为一栋单单体不像像小区那那样容易易形成社社区氛围围和有较较大的绿绿化休闲闲空间。因此，将失去去一部分分热衷居居住高档档小区（包括高高层小区区盘）的的客户。 4 户户型设计计尚有不不足

46、之处处 本项目在在通风采采光隐私私方面不不存在任任何问题题，但套套内功能能设置与与面积比比不太合合理。像像1600M2设设计成三三房明显显有浪费费面积之之嫌，而而且没有有诸如家家庭厅、功能房房、工人人房、衣衣帽间、书房的的设置或或称谓，与高档档住宅户户内功能能设置不不太吻合合，建议议稍作修修改。 5 销销售面临临整个大大市价格格下跌压压力 由这两年年贵阳市市住宅发发展过快快过猛，尤其是是市中心心高层住住宅，尽尽管这两两年市民民购买力力也较强强，但由由于此举举刺激了了房开商商的开发发欲望。因此空空置率提提高，应应该说从从今年下下半年底底或明年年开始，贵阳房房地产价价格有下下跌的可可能。据据我司销

47、销售反映映现在就就有少部部分客户户有持币币观望心心态，虽虽不占主主流，但但也不能能掉以轻轻心，因因此尽早早入市及及以较低低价格、较高品品质入市市最为紧紧要，尤尤其是品品质，任任何地方方，任何何时候，市场对对高品质质楼盘始始终有较较高的承承接力。 楼盘文案案策划大大全（五五） 第三部分分 竞争争对手项项目分析析 一、 竞竞争对手手楼盘资资料统计计一览表表 物业名称称 海恒恒贵山园园 新进进贵山苑苑 天恒恒城市花花园 时时代名仕仕楼 龙龙港国际际中心 新大陆陆广场 起价 228300元/MM2 226800元/MM2 331000元/MM2 331000元/MM2 335700元/MM2 3317

48、00元/MM2 均价 330300元/MM2 229100元/MM2 332088元/MM2 332700元/MM2 337800元/MM2 332500元/MM2 总套数 内购期期间推出出10余余套 约约1000套 2280余余套 2200余余套 990余套套 优惠情况况 一次次性付款款优惠22%-33% 一一次性付付款988折 一一次性付付款988折 一一次性付付款988折 一一次性付付款988折 一一次性付付款988折 主力户型型 两房房一厅880余MM2 三房两厅厅1266M2 3房4房 1241588M2 3房4房 1201600M2 16112005M22 13303300MM2

49、平平层：11201600M2 跃层：1165MM2 销售预估估 还未未开盘 约255% 约约80% 结束束 900%以上上 900%以上上 位置 富富水路与与省府路路交界处处 民生生路贵山山街 富富水北路路与延安安东路交交汇处 中华中中路8号号 中华华中路喷喷水池旁旁 中华华南路 规模 占占地：11.8万万M2 总建面:8.99万M22 由33幢高层层和1幢幢多层组组成 占占地：1100000M22 由一幢高高层写字字楼和33幢高层层住宅组组成 总总建面：2.44万M22 由225层跃跃层299层平层层组成 总建面面3.11万M22 绿化率 25% 400% 容积率 约4.9 层高 33米 3

50、3米 33米 33米 33.3米米 售楼部特特点 临临时售楼楼部无特特点 整整洁、清清新、一一般化 比较大大气、醒醒目、设设施齐备备 一般般，无特特色 比比较大气气、醒目目、设施施齐备 景观配套套 市政政设施 市政设设施 中中庭园景景，周边边环境俯俯瞰 突突出邻街街环境 突出邻邻街环境境 智能化 防盗报报警系统统,红外外线监控控,煤气气报警系系统,网网上预定定,视频频点播,一卡通通,停车车场管理理系统 监控、对讲系系统 闭闭路监控控系统，防盗系系统，消消防系统统 消防防及闭路路监控 中央空空调系统统，消防防照明系系统，紧紧急照明明系统，门铃对对讲 计计算机管管理及监监控,全全自动消消防预警警,

51、广播播及灭火火系统 车位布置置 地下下车库 地下车车库 地地上和地地下车库库 40000MM2 停车场 商场上上有4层层地上停停车场 80余余个车位位,地下下车库 配套设计计 休闲闲娱乐会会所 绿绿化和亭亭台，其其余没有有什么特特别配套套 综合合健身房房，信息息中心，网球场场，儿童童乐园 康体中中心,儿儿童乐园园,高级级观光电电梯会所所 私人人会所，露台游游泳池 高级会会所, 建筑风格格 欧式式风格 现代建建筑风格格，音乐乐回廊 欧式风风格 现现代风格格 港式式风格 欧陆建建筑风格格 整体规划划 三座座高层呈呈品字分分布 以以道路为为价构，错落分分布 围围合式44幢高层层，平行行排列 单幢33

52、5层,凌于时时代广场场之上 2幢高高层主体体建筑 建筑设计计 一梯梯六户 从排列列分离，体现庄庄重典雅雅情调 采用流流行时尚尚的设计计理念融融智能型型综合商商业大厦厦 二、 竞竞争对手手配套一一览表 物业名称称 配套套 备注注 新进贵 山苑 绿绿化和亭亭台，其其余没有有什么特特别配套套 这是是由于其其以道路路为记架架构沿街街错落分分布所导导致，售售楼小姐姐更是强强调：“此处寸寸土寸金金，配套套不可能能，且成成本高。”明显显说服力力不够。 海恒贵 山园 休休闲娱乐乐会所 由于此此项目还还在内部部认购，无售楼楼部、楼楼书等，情况不不明 天恒城市市花园 近千平平方米的的会所健健身房、阅览信信息中心心

53、、网球球练习场场、老人人憩园、儿童乐乐园 由由于天恒恒城市花花园为大大型封闭闭小区，所以拥拥有较大大面积的的配套 时代名 仕楼 康康体中心心、儿童童乐园、16000 MM2高级级观光会会所 龙港国际际中心 豪华私私人住宅宅会所，设俱乐乐部会员员制的健健身中心心、中西西餐厅、夜总会会、美容容中心、健身房房、咖啡啡厅、露露台游泳泳池 在在会所的的设计上上颇具心心思 新大陆 广场 群群楼顶层层的立体体式园林林会所，实行会会员制 提出园园林会所所的概念念 三、 竞竞争对手手产品特特征分析析 物业名称称 窗 阳台 主卧是是否有卫卫生间（高层） 层高高 新进贵山山苑 外外挑飘窗窗 景观观阳台 A户型型77

54、.61 M2：无 B户型1115.97 M2：有4.32 M2 C户型1151.16 M2：有4.32 M2 D户型1151.11 M2：有5.40 M2 E户型1104.11 M2 :有55.4 M2 3米 海恒贵山山园 外外挑飘窗窗 三阳阳台（主主卧阳台台为圆形形） 全全有 33米 天恒城市市花园 外挑飘飘窗 一一般 天天景园BB栋C、D有 天恒大厦厦南座AA、B、C、DD、E全全有 33米 时代名仕仕楼 落落地窗，样式普普通，设设计较为为老式 内阳台台 全有有 龙港国际际中心 普通 一般 全有 3米 新大陆广广场 全全落地窗窗和大突突窗 观观景阳台台 生活阳台台 A、B、CC、D、E除B

55、B外全有有 3.3米 四、 竞竞争对手手智能化化、装修修标准分分析 物业名称称 智能能化 装装修标准准 新进 贵山苑 可视对对讲系统统、宽带带上网 墙体：高级外外墙涂料料、高级级墙砖 屋顶：防防水隔热热保护层层 楼梯：走走道铺设设花岗岩岩；高级级名牌电电梯两台台 进户门：高级防防火防盗盗门 地面：水水泥沙浆浆找平 墙面：瓷瓷粉饰面面一次 窗户：高高级铝合合金 海恒 贵山园 防盗报报警系统统、红外外线监控控、煤气气报警系系统、网网上预定定、视频频点播、一卡通通管理系系统 毛毛坯 天恒城市市花园 闭路监监控系统统、防盗盗系统、消防系系统 公公共部分分装修、 煤气、优优质面砖砖外墙、优质铝铝窗配翠翠

56、绿色玻玻璃、门门厅及过过厅装修修采用星星级酒店店标准 时代 名仕楼 自动报报警喷淋淋防火系系统，电电视保安安监控系系统，可可视对讲讲系统，电子遥遥控中央央门锁 铝窗配配蓝色玻玻璃 龙港 国际中心心 中央央空调系系统、消消防系统统、紧急急照明系系统、门门铃对讲讲 外墙墙装饰：高级颜颜色瓷片片附加线线条图案案 候梯厅：墙身高高级瓷片片至顶，地面铺铺拼花地地砖另有有石膏板板吊顶，内藏暗暗灯 浴室：墙墙身高级级图案瓷瓷片于顶顶，地面面铺高级级防滑地地砖 卧室：墙墙身涂磁磁粉三遍遍 厨房：高高级瓷片片于顶，地面防防滑地砖砖 客/饭厅厅：墙身身涂磁粉粉三遍，地面水水泥砂浆浆找平 阳台：高高级防滑滑地砖 门

57、：进户户高级实实心雕花花木门 窗：高质质量铝合合金玻窗窗 新大陆 广场 新新加坡狮狮岛全自自动消防防预警、广播及及灭火系系统 门门：防火火防盗门门 室内：地地面水泥泥砂浆抹抹平，内内墙及天天花混合合砂浆抹抹平，刷刷白。 厨房：设设排烟井井，并预预留上下下水接口口、抽油油烟机、热水器器及电冰冰箱等电电器位。 卫生间：预留上上下水电电接口。 阳台：每每户置设设双阳台台，一个个观景阳阳台，一一个生活活阳台。阳台为为开敞式式或半开开敞式并并配金属属栏杆。 窗户：所所有外墙墙窗均采采用高级级铝合金金窗框，配淡绿绿色玻璃璃。每户户均设宽宽大凸窗窗和大型型落地全全景玻窗窗，凸窗窗面奉送送。 五、 竞竞争对手

58、手电梯、车库、物管分分析 物业名称称 电梯梯 车库库 物管管 新进贵山山苑 二二梯五户户 地下下车库：设置自自动喷淋淋系统、自动温温感、烟烟感报警警系统及及交通指指示系统统 安防防系统：闭路监监控，保保安244小时巡巡逻，每每户可视视野对讲讲 服务系统统：244小时物物管热线线 0.6元元/ MM2 十年不变变 海恒 贵山园 二梯五五户 两两层地下下车库 （有电梯梯直达） 自己己组建 天恒城市市花园 二梯五五户 地地上和地地下停车车 智能化管管理 酒酒店式专专业星级级服务中中日合资资深圳国国都广居居物管 24小时时物管 时代 名仕楼 二梯六六户 提提供星级级物管服服务 安全服务务、商务务服务、

59、 维护服务务、清洁洁服务 1元/ M2 龙港国际际中心 平层：两梯八八户 跃层：四四梯六户户 商场场上有44层停车车场4550个车车位 酒酒店式物物业管理理 11.2元/ M22 新大陆 广场 三三梯五户户 地下下停车场场85个个车位 ISOO90002物管管体系，24小小时管理理及保安安，计算算机管理理中心及及监控中中心 11元/ M2 六、 竞竞争对手手户型、面积及及所占比比例 物业名称称 户型型 面积积范围 所占比比例 新进贵山山苑 两两房两厅厅 三房两厅厅 777.611 M22 1104.11 M2 115.97 M2 1551.661 MM2 440% 60% 海恒贵山山园 天恒城

60、市市花园 三房两两厅 四房两厅厅 五房三厅厅 复式 1108.29 M2 1224.662 MM2 123.11 M2 1663.555 MM2 225.89 M2 200 M2 3000 MM2 550% 45% 0.7% 4.3% 时代名仕仕楼 1160 M2 1770 MM2 200 M2 2220 MM2 240 M2 3000 MM2 350 M2 221% 67% 6% 6% 龙港国际际中心 三房两两厅 四房两厅厅 1441.5507 M2 1663.9995 M2 128.2266 M22 1140.1533 M22 388% 62% 新大陆广广场 三三房两厅厅 四房两厅厅 14