成都武侯大道项目前期定位及产品概念性策划报告

1、 因为专注 所以专业 成都中成房业有限责任公司 第 PAGE 209页 共 NUMPAGES 209页“武侯大大道”项目前期期定位及及产品概念念性策划报报告目 录TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc142038867 前言 PAGEREF _Toc142038867 h 6 HYPERLINK l _Toc142038868 第一章项项目市场场价值和和机会判判断 PAGEREF _Toc142038868 h 100 HYPERLINK l _Toc142038869 第一节市市场价值值和机会会分析 PAGEREF _Toc142038869 h 110 HYPER

2、LINK l _Toc142038870 一、现实实市场价价值和机机会简析析 PAGEREF _Toc142038870 h 10 HYPERLINK l _Toc142038871 二、新生生市场价价值和机机会简析析 PAGEREF _Toc142038871 h 12 HYPERLINK l _Toc142038872 三、可创创造的市市场价值值简析 PAGEREF _Toc142038872 h 114 HYPERLINK l _Toc142038873 四、小结结 PAGEREF _Toc142038873 h 15 HYPERLINK l _Toc142038874 第二节典典型项目

3、目价格、面积及及其销售售特征专专题研究究 PAGEREF _Toc142038874 h 16 HYPERLINK l _Toc142038875 项目一：置信丽丽都花园园城 PAGEREF _Toc142038875 h 166 HYPERLINK l _Toc142038876 项目二：鹭岛国国际社区区 PAGEREF _Toc142038876 h 24 HYPERLINK l _Toc142038877 项目三：双楠风风景 PAGEREF _Toc142038877 h 322 HYPERLINK l _Toc142038878 项目四：优品道道 PAGEREF _Toc1420388

4、78 h 37 HYPERLINK l _Toc142038879 项目五：新里维维多利亚亚 PAGEREF _Toc142038879 h 46 HYPERLINK l _Toc142038880 项目六：西郡香香林 PAGEREF _Toc142038880 h 511 HYPERLINK l _Toc142038881 项目七：红馆 PAGEREF _Toc142038881 h 558 HYPERLINK l _Toc142038882 第三节市市场价格格分析与与判断 PAGEREF _Toc142038882 h 661 HYPERLINK l _Toc142038883 一、现实实

5、价格分分析与判判断 PAGEREF _Toc142038883 h 611 HYPERLINK l _Toc142038884 二、项目目市场价价格判断断 PAGEREF _Toc142038884 h 65 HYPERLINK l _Toc142038885 三、价格格的升位位前提及及空间判判断 PAGEREF _Toc142038885 h 733 HYPERLINK l _Toc142038886 四、项目目实际价价格预期期 PAGEREF _Toc142038886 h 74 HYPERLINK l _Toc142038887 五、小结结 PAGEREF _Toc142038887 h

6、 74 HYPERLINK l _Toc142038888 第四节章章结 PAGEREF _Toc142038888 h 755 HYPERLINK l _Toc142038889 第二章项项目市场场定位分分析 PAGEREF _Toc142038889 h 766 HYPERLINK l _Toc142038890 第一节定定位分析析框架 PAGEREF _Toc142038890 h 776 HYPERLINK l _Toc142038891 第二节关关于项目目的市场场定位 PAGEREF _Toc142038891 h 777 HYPERLINK l _Toc142038892 一、跟随

7、随策略 PAGEREF _Toc142038892 h 777 HYPERLINK l _Toc142038893 二、借势势策略 PAGEREF _Toc142038893 h 777 HYPERLINK l _Toc142038894 三、侧面面竞争策策略 PAGEREF _Toc142038894 h 777 HYPERLINK l _Toc142038895 第三节关关于目标标市场 PAGEREF _Toc142038895 h 778 HYPERLINK l _Toc142038896 第四节关关于目标标群体 PAGEREF _Toc142038896 h 880 HYPERLINK

8、 l _Toc142038897 第五节关关于核心心产品 PAGEREF _Toc142038897 h 882 HYPERLINK l _Toc142038898 一、关于于产品类类型市场场的适宜宜化选择择 PAGEREF _Toc142038898 h 82 HYPERLINK l _Toc142038899 二、关于于产品链链的构建建 PAGEREF _Toc142038899 h 83 HYPERLINK l _Toc142038900 三、关于于产品规规划 PAGEREF _Toc142038900 h 844 HYPERLINK l _Toc142038901 第六节章章结 PAG

9、EREF _Toc142038901 h 855 HYPERLINK l _Toc142038902 第三章项项目初步步市场定定位 PAGEREF _Toc142038902 h 866 HYPERLINK l _Toc142038903 第一节定定位说明明 PAGEREF _Toc142038903 h 86 HYPERLINK l _Toc142038904 第二节定定位框架架 PAGEREF _Toc142038904 h 87 HYPERLINK l _Toc142038905 第三节项项目市场场定位 PAGEREF _Toc142038905 h 888 HYPERLINK l _T

10、oc142038906 第四节目目标群体体定位 PAGEREF _Toc142038906 h 990 HYPERLINK l _Toc142038907 一、目标标群体构构成 PAGEREF _Toc142038907 h 900 HYPERLINK l _Toc142038908 二、本项项目目标标消费群群体 PAGEREF _Toc142038908 h 922 HYPERLINK l _Toc142038909 三、本项项目目标标群体的的锁定 PAGEREF _Toc142038909 h 994 HYPERLINK l _Toc142038910 第五节项项目主题题定位 PAGERE

11、F _Toc142038910 h 996 HYPERLINK l _Toc142038911 第六节项项目形象象定位 PAGEREF _Toc142038911 h 997 HYPERLINK l _Toc142038912 第七节项项目身份份定位 PAGEREF _Toc142038912 h 998 HYPERLINK l _Toc142038913 一、项目目区位属属性界定定和价值值索引 PAGEREF _Toc142038913 h 998 HYPERLINK l _Toc142038914 二、项目目的身份份定位 PAGEREF _Toc142038914 h 998 HYPERL

12、INK l _Toc142038915 第八节项项目功能能定位 PAGEREF _Toc142038915 h 999 HYPERLINK l _Toc142038916 第九节核核心产品品定位 PAGEREF _Toc142038916 h 1100 HYPERLINK l _Toc142038917 一、类型型构成 PAGEREF _Toc142038917 h 1101 HYPERLINK l _Toc142038918 二、产品品构建PAGEREF _Toc142038918 h 1102 HYPERLINK l _Toc142038919 第十节案案名定位位 PAGEREF _Toc

13、142038919 h 1088 HYPERLINK l _Toc142038920 一、武候候大道项项目案名名的企划划思路 PAGEREF _Toc142038920 h 1108 HYPERLINK l _Toc142038921 二、案名名建议 PAGEREF _Toc142038921 h 1109 HYPERLINK l _Toc142038922 第四章项项目营销销概念策策划 PAGEREF _Toc142038922 h 1111 HYPERLINK l _Toc142038923 第一节营营销推广广定位说说明 PAGEREF _Toc142038923 h 1111 HYPER

14、LINK l _Toc142038924 第二节营营销推广广目标界界定 PAGEREF _Toc142038924 h 1112 HYPERLINK l _Toc142038925 第三节营营销推广广思路提提炼 PAGEREF _Toc142038925 h 1113 HYPERLINK l _Toc142038926 第四节营营销推广广策略 PAGEREF _Toc142038926 h 1115 HYPERLINK l _Toc142038927 一、销售售策略 PAGEREF _Toc142038927 h 1115 HYPERLINK l _Toc142038928 二、价格格策略 P

15、AGEREF _Toc142038928 h 1120 HYPERLINK l _Toc142038929 三、促销销策略 PAGEREF _Toc142038929 h 1125 HYPERLINK l _Toc142038930 四、控制制策略 PAGEREF _Toc142038930 h 1126 HYPERLINK l _Toc142038931 五、时间间策略 PAGEREF _Toc142038931 h 1128 HYPERLINK l _Toc142038932 六、推广广模式建建议 PAGEREF _Toc142038932 h 1330 HYPERLINK l _Toc1

16、42038933 第五节广广告策略略 PAGEREF _Toc142038933 h 1311 HYPERLINK l _Toc142038934 一、阻隔隔策略 PAGEREF _Toc142038934 h 1131 HYPERLINK l _Toc142038935 二、短兵兵相接策策略 PAGEREF _Toc142038935 h 1332 HYPERLINK l _Toc142038936 三、媒体体策略 PAGEREF _Toc142038936 h 1133 HYPERLINK l _Toc142038937 四、小结结 PAGEREF _Toc142038937 h 1422

17、 HYPERLINK l _Toc142038938 第五章项项目相关关专题研研究 PAGEREF _Toc142038938 h 1443 HYPERLINK l _Toc142038939 第一节关关于社区区商业 PAGEREF _Toc142038939 h 1143 HYPERLINK l _Toc142038940 一、社区区商业概概念 PAGEREF _Toc142038940 h 1443 HYPERLINK l _Toc142038941 二、成都都房地产产市场社社区商业业现状 PAGEREF _Toc142038941 h 1143 HYPERLINK l _Toc14203

18、8942 三、对项项目启示示 PAGEREF _Toc142038942 h 1444 HYPERLINK l _Toc142038943 第二节关关于防噪噪 PAGEREF _Toc142038943 h 1455 HYPERLINK l _Toc142038944 一、噪音音的定义义 PAGEREF _Toc142038944 h 1455 HYPERLINK l _Toc142038945 二、噪音音对人体体的影响响 PAGEREF _Toc142038945 h 1466 HYPERLINK l _Toc142038946 三、项目目降噪措措施启示示 PAGEREF _Toc14203

19、8946 h 1466 HYPERLINK l _Toc142038947 第三节关关于节能能、生态态 PAGEREF _Toc142038947 h 1488 HYPERLINK l _Toc142038948 一、节能能、生态态建筑概概况 PAGEREF _Toc142038948 h 1448 HYPERLINK l _Toc142038949 二、国际际建筑界界利用生生态节能能技术的的主要手手段： PAGEREF _Toc142038949 h 1150 HYPERLINK l _Toc142038950 三、对项项目启示示 PAGEREF _Toc142038950 h 1511 H

20、YPERLINK l _Toc142038951 第六章项项目静态态投资收收益分析析 PAGEREF _Toc142038951 h 1533 HYPERLINK l _Toc142038952 第一节分分析说明明 PAGEREF _Toc142038952 h 1533 HYPERLINK l _Toc142038953 方案一、满足现现有控规规指标和和新政条条件下的的指标确确定 PAGEREF _Toc142038953 h 1553 HYPERLINK l _Toc142038954 方案二、在控规规条件下下适当调调高的指指标确定定 PAGEREF _Toc142038954 h 154

21、4 HYPERLINK l _Toc142038955 方案三、满足调调规情况况和市场场状态下下的指标标确定 PAGEREF _Toc142038955 h 1155 HYPERLINK l _Toc142038956 第二节收收益分析析 PAGEREF _Toc142038956 h 1566 HYPERLINK l _Toc142038957 方案一、满足现现有控规规指标和和新政条条件下的的收益分分析 PAGEREF _Toc142038957 h 1556 HYPERLINK l _Toc142038958 方案二、在控规规条件下下适当调调高指标标下的收收益分析析 PAGEREF _To

22、c142038958 h 1611 HYPERLINK l _Toc142038959 方案三、满足调调规情况况和市场场状态下下的收益益分析 PAGEREF _Toc142038959 h 1166 HYPERLINK l _Toc142038960 第三节、盈亏平平衡分析析 PAGEREF _Toc142038960 h 1722 HYPERLINK l _Toc142038961 方案一、满足现现有控规规指标和和新政条条件下的的盈亏平平衡点分分析 PAGEREF _Toc142038961 h 1772 HYPERLINK l _Toc142038962 方案二、在控规规条件下下适当调调高

23、指标标下的的的盈亏平平衡点分分析 PAGEREF _Toc142038962 h 1772 HYPERLINK l _Toc142038963 方案三、满足调调规情况况和市场场状态下下的的盈盈亏平衡衡点分析析 PAGEREF _Toc142038963 h 1733 HYPERLINK l _Toc142038964 第四节价价格敏感感性分析析 PAGEREF _Toc142038964 h 1733 HYPERLINK l _Toc142038965 方案一、满足现现有控规规指标和和新政条条件下的的价格敏敏感性分分析 PAGEREF _Toc142038965 h 1773 HYPERLIN

24、K l _Toc142038966 方案二、在控规规条件下下适当调调高指标标下的价价格敏感感性分析析 PAGEREF _Toc142038966 h 1744 HYPERLINK l _Toc142038967 方案三、满足调调规情况况和市场场状态下下的价格格敏感性性分析 PAGEREF _Toc142038967 h 1175 HYPERLINK l _Toc142038968 第五节成成本敏感感性分析析 PAGEREF _Toc142038968 h 1766 HYPERLINK l _Toc142038969 方案一、满足现现有控规规指标和和新政条条件下的的成本敏敏感性分分析 PAGER

25、EF _Toc142038969 h 1776 HYPERLINK l _Toc142038970 方案二、在控规规条件下下适当调调高指标标下的成成本敏感感性分析析 PAGEREF _Toc142038970 h 1766 HYPERLINK l _Toc142038971 方案三、满足调调规情况况和市场场状态下下的成本本敏感性性分析 PAGEREF _Toc142038971 h 1177 HYPERLINK l _Toc142038972 第六节风风险分析析与防范范 PAGEREF _Toc142038972 h 1777 HYPERLINK l _Toc142038973 一、政策策风险

26、 PAGEREF _Toc142038973 h 1177 HYPERLINK l _Toc142038974 二、成本本风险 PAGEREF _Toc142038974 h 1179 HYPERLINK l _Toc142038975 三、市场场风险 PAGEREF _Toc142038975 h 1179前 言应成都市市新川藏藏路建设设开发有有限公司司就“武侯大大道项目目（暂名名）”的前期期定位及及项目概概念策划划之邀，我司现现就武武侯大道道项目前前期定位位及产品品概念性性策划委委托合同同中约约定的第第二阶段段服务内内容“武侯大大道”项目（暂名）前期定定位及概概念性策划报报告陈述述如下，仅

27、供贵贵公司权权析并参参考。本文是我我司就“武侯大大道项目目（暂名名）”的前期期定位及及项目概概念性策划书书文本之之二。本次提案案的目标标任务本文旨在在第一阶阶段文本本适时性性的对目目前房地地产行业业宏观环环境、成成都市住住宅产品品市场中中观宏观观、地块块区域市市场微观观环境以以及地块块微观研研究角度度进行分分析与研研究的基基础之上上，契合合项目地地块的特特定地缘缘属性，结合专专业的经经验预判判，作出出探讨性性的项目目定位判判断和相相应的营营销延伸伸体系上上的概念念策划。公开权限限贵公司司高层领领导批阅阅时公开开贵公司司主管领领导审阅阅时公开开贵公司司项目工工作组内内部公开开对该项项目营销销顾问

28、团团成员公公开提案性质质项目初步步定位案案类关键词初步步性定位位、概念念策划，仅对主主旨内容容进行概概念性提提引，具具有初步步性、轮轮廓化的的特点。提案前注注本提案重重点将放放在以“市场思思路及对对应定位位思考”、“项目营营销概念念策略”为平台台的创作作主线上上，对其其中部分分涉及到到较具细细的战略略认识层层面的抗抗性面和和战术执执行层面面的考量量依据和和可能的的执行方方向作单单方面的的提示鉴鉴引，未未做更多多更深的的分析，供贵公公司参鉴鉴。提案要议议项目市市场价值值和机会会判断目标市市场定位位分析的的分析项目初初步市场场定位分分析项目营营销概念念策略分分析广告策策略分析析相关专专题研究究项目

29、静静态投资资收益分分析研究方法法实证法法实例比比较法图表分分析法对比分分析法问卷调调查表资料来源源成都市统统计局、成都市市房地产产信息中中心、成成都市房房地产管管理局、武侯区区簇桥街街道办事事处，区区域楼盘盘实地调调研数据据、公司司市场信信息部成成都房地地产基础础数据信信息库（成都中中观市场场16万万个数据据检索）、公司司关联性性行业信信息以及及甲方提提供的相相关资料料及信息息。其它说明明此次初初步市场场定位建建议仅为为我公司司单方面面的推论论，由于于未考虑虑贵公司司的项目目战略和和发展预预期，因因此，如如有与贵贵公司的的定位有有出入，敬请谅谅解。本文所所涉及项项目概念念性策划划的内容容为方便

30、便梳理结结构和文文本逻辑辑，并没没有完全全按照合合同的约约定顺序序进行陈陈述，而而是按照照营销逻逻辑进行行相关主主题的专专项概念念性思路路提引，并不涉涉及到具具体的执执行思路路。对项目目概念策策划是建建立在贵贵公司要要求进行行两种规规划条件件下不同同方案所所具有的的多种物物业形态态基础之之上的，在文中中一并进进行阐述述。以下为正正文：第一章 项目市市场价值值和机会会判断第一节 市场价价值和机机会分析析一、现实实市场价价值和机机会简析析【现实地地缘价值值】城市中中心城区区西南方方位的区区域人居居价值具有“武候国国际新区区”规划概概念、兼兼具外双双楠高档档居住环环境品质质的地缘缘价值城西南南三环内

31、内、成熟熟的区域域配套表表现、成成熟社区区聚集，反映出出的良好好的整体体居住价价值条件件鹭岛国国际社区区等项目目形成的的外双楠楠高格调调生活氛氛围感和和置信丽丽都花园园城、中中华名园园等邻近近项目带带动形成成的区位位居住价价值认知知感，对对项目地地块当前前的孤立立性和零零商情表表现带来来一定的的提升空空间现实价价值的组组合构成成：城西南 + 外外双楠生生活新区区 + 珍稀地地域 + 高品品质 + 潜在在的优良良居住价价值 【现实实市场价价值】今年1-6月，成都市市新开住住宅楼盘盘92个个，新增增供应面面积5996.663万平平方米。其中成成都市主主城区新新增楼盘盘54个个，新增增供应面面积29

32、99.887万平平方米，占到总总体供应应的500%，较较去年同同期总供供应量减减少约2202.68万万平方米米。06年11-6月月新盘供供应情况况现实市场场开发作为成熟熟社区聚聚集的区区域，城城西仍然然是新盘盘供应的的热点区区域，新新增供应应量1003.997万平平方米，占1-6月新新开盘供应量量的344.677%，城城东1002.113万平平方米，城南447.445万平平方米，城中和和城北总总共466.311万平方方米。06年11-6月月新盘供供应面积积区域分分布图 不同同区域个个盘平均均规模二、新生生市场价价值和机机会简析析主要来源源于以下下几个方方面：有城西南南外双楠楠片区三三环内区区位

33、优势势、成熟熟配套优优势以及及打造武武候国际际新区规规划的概概念优势势作支持持，兼有有大城西西良好的的居住环环境和城城南新兴兴规划布布局理念念，使得得目前整整个区域域成为了了住房供供需的热热点地带带。良好好的区域域认同度度对地缘缘价值的的拉升有有着直接接的作用用，促进进新生需需求市场场空间的的形成。外双楠片片区大盘盘云集，在品牌牌开发、产品打打造、建建筑风格格塑造、营销推推广上的的激烈竞竞争无疑疑整体提提升了该该片区的的物业档档次和人人居质量量；区域域产品的的差异化化和多层层物业形形态的补补缺将成成为该区区域新生生市场价价值挖掘掘的思考考方向。三环路沿沿线和武武候大道道周边置置信丽都都花园城城

34、、中华华名园、蓝光诺诺丁山等等项目，一方面面形成与与本项目目的直接接竞争，但也从从市场比比较的角角度带来来了本项项目开发发的联动动基础，本项目目可视其其市场接接受状况况来综合合判定其其建筑风风格、产产品类型型、物业业构成、价格基基础等的的市场接接受度，从而为为本项目目提供了了一个新新生的直直接的市市场比较较价值,毕竟大家家都是具有有一定规规模基础础的。对项目地地块北面面黄忠大大道南延延线市政政道路（俗称22.5环环路）的的建设，一方面面可以增增强项目目地块的的交通通通达能力力和识别别度，另另一方面面可以快快速提升升项目的的市场形形象，丰丰富现有有的街区区功能，一定意意义上将将起到提提升地缘缘价

35、值的的作用，为项目目带来新新的市场场机会。相关政策策法规对对土地利利用要求求、建筑筑产品形形态选择择的限制制以及本本项目地地块控规规指标的的要求，直接使使得本地地块部分分产出物物业类型型成为目目标市场场的稀缺缺产品，从而形形成新的的市场机机会。从区域现现有的供供给项目目来看，基本呈呈现因开开发规模模明显不不同导致致项目开开发战略略、产品品定位的的差异明明显、操操盘水准准和营销销水平也也高低不不一的局局面。而而本项目目的开发发规模将将是介于于上述两两个极端端之间的的中间品品，既具具有和大大盘相对对的规模模条件和和开发优优势，又又有小楼楼盘相对对的灵活活性和市市场适应应力，从从这个角角度讲，项目目

36、的市场场比较机机会是相相当明显显的，这这为项目目带来了了较多的的双向利利用价值值，这将将是项目目在前期期策划中中应导入入的策划划思路和和开发运运营中非非常值得得借因的的“寡头市市场”机会。三、可创创造的市市场价值值简析很显然，这必须须从项目目自身和和产品内内部方面面入手。它要求求项目产产品必须须具备或或到达：与新政政最和谐谐的适应应度最适宜宜的项目目定位产品创创新始终与与需求对对接具备比比较优势势差异化化体现灵活运运用控规规政策条条件另外，它它还要求求价值的的有效传传播（营营销推广广）沟通顺顺畅（协协作单位位）公共关关系四、小结结从现实市市场价值值和机会会的角度度来看：地块展现现出了成成熟的大

37、大配套区区位价值值和潜在在的良好好居住价价值城西市场场板块仍仍然是最最具活力力的开发发带从新生市市场价值值和机会会角度来来看：区域市场场的成熟熟度由于于联动开开发的结结构升级级和规模模扩张而而继续膨膨化，带带来的项项目细分分机会也也和产品品细分机机会一样样成为了了本项目目的最大大可利用用面从可创造造的市场场价值角角度看：更多的创创造价值值来源于于对项目目自身内内涵的挖挖掘和展展现，从从现实角角度的预预判心理理出发，前文所所述诸多多创造点点的实现现度或者者应用面面还是具具有较大大的希望望第二节 典型项项目价格格、面积积及其销销售特征征专题研研究 为为更为准准确的认认识区域域项目的的价格特特征，区

38、区域项目目的价格格、面积积与其销销售的对对应特征征，我们们特在本本阶段文文本中将将我们对对现有典典型项目目的价格格、面积积及其销销售特征征的专题题研究成成果进行行阐述，以期为为本项目目的产品品定位、价格定定位提供供最为直直接的依依据。项目一：置信丽丽都花园园城1、项目目概况项目名称称置信丽丽都花园园城一期期项目地址址成都市武武候大道道与三环环路交界界处总用地400亩亩（一期期1800亩）总建筑面面积一期约220万平平米建筑形态态13层小小高层总户数456户户（一期期）容积率2.611绿化率352、项目目总平图图3、产品品面积与与售价的的关系面积区间间（）80-99090-1100100-110

391300130-1400140-1500150-1600160-1700套数5026832057822471225均价（元元/）393113869941833494334202243633408114576646266注：横轴轴表示产产品面积积（平米米），纵纵轴表示示产品售售价（元元/平米米）由上图可可以看出出，该项项目产品品主要集集中在1100到到1500平米之之间，总总体均价价较为集集中在442000到50000之之间。从从整体上上看，该该项目的的销售价价格水平平随着单单位产品品面积的的增加呈呈现稳步步上升的的趋势。4、时间间、面积积与售价价的关系系置信丽都都花园

40、城城分面积积段月度度销售套套数销销售价格格对比表表单位：套、元元/90m22以下90-1120mm2120-1400m2140mm2以上上年月套数均价套数均价套数均价套数均价200551223392552740233174079968410552006615398223040055174196626416772006621639866224029924417339640688200663237277244099104131137413552006641374441479005410001043555200665138200140166640288200666338011638844144094

41、42139755200667404739951457772048822置信丽都都花园城城20005.112-220066.7销销售均价价销售售套数对对比表销售时间间销售均价价(元/)销售时间间销售套数数(套)20055.12240677.2996220055.12213520066.141100.5885520066.17820066.240733.7778920066.215820066.341333.2884220066.35120066.442822.7772920066.41720066.540066.1663920066.5820066.639944.1334720066.64420

42、066.746922.8225620066.7111点评：1、该项项目是销销售价格格随着产产品面积积户型增增大而上上扬的典典型项目目。2、从项目目销售均均价的走走势来看看，项目目均价基基本稳定定，在今今年5、6月份份稍有下下降后，在6月月迅速上上扬。33、从销销售的走走势来看看，项目目从今年年2月到到7月经经历了一一个波峰峰到波谷谷再到波波峰的过过程，起起伏较大大。4、从各面面积段的的销售走走势来看看，1440平米米以上的的户型在在各阶段段都有着着较好的的销售表表现，其其它户型型表现较较为平均均。5、从从各面积段段的售价价走势来来看，990到1120平平米的面面积段起起伏变化化较大，而1440

43、平米米以上面面积户型型整体价价格最高高。5、临街街户型及及售价比比较4栋1单元2单元3室2厅厅双卫2室2厅厅单卫3室2厅厅双卫3室2厅厅双卫2室2厅厅单卫3室2厅厅双卫单位平米元/平米米平米元/平米米平米元/平米米平米元/平米米平米元/平米米平米元/平米米3层15740977894153315843233143418448938355143387334层14338400903933314340299143395229037811144383335层143空置893800014339477143409008937233143空置6层14337900903895514339288143395119

44、040166144402007层14338188893723314339477143401008938744143404008层14338788873821114341111143404779038599144390999层143378448938788143397001434049989403551433961110层143390999040155143404771434047790397331443981111层143393778937988143404991434212289387771433998812层14339977873857714343099143410889039755144

45、4027713层1433975589391771434089914244444874476614243099均价396003933341099409993947739955从上表可可以看出出，临街街套二、套三户户型的销销售价格格差异并并不明显显，说明明临街户户型对面面积的变变化并不不敏感。9栋1单元2单元322222222322322322322322单位元/元/元/元/元/元/元/元/2层139空置109空置109空置134空置131空置117空置122空置141433223层138空置108空置108空置133空置131空置11647400121空置140空置4层139空置108空置108

46、空置133空置131空置116空置121空置139空置5层138空置108空置10847555133空置131空置116空置121空置140空置6层139空置108空置108空置133空置131空置11646788121空置139空置7层138空置108空置108空置133空置131空置11646999121空置140448558层1394740010848833108空置133空置131空置1164649912148188139442999层138空置108空置108空置133空置131空置116空置121空置1404448810置108空置133空置131空置11

47、6空置121空置137空置11层136空置108空置108空置133空置131空置116空置121空置1374634412层135空置108空置108空置133空置131空置116空置121空置137空置13置108空置127空置131空置115空置120空置136空置均价47999488334755500469114818844655可以看出出，1单单元中同同一楼层层的套二二与套三三户型的的销售均均价差异异并不很很大，而而2单元元中虽然然全是套套三户型型，但由由于所临临景观条条件的差差异，同同一楼层层的成交交价格反反而差异异较大，差异梯梯度在2200元元左右。项目二

48、：鹭岛国国际社区区1、项目目概况：项目名称称鹭岛国际际社区二二期项目地址址成都市二二环路外外双楠鹭鹭岛路总用地422亩亩总建筑面面积75万平平米建筑形态态电梯111+1和和14+1总户数540容积率2.9绿化率502、项目目总平图图：3、产品品面积与与售价的的关系区间80-99090-1100100-1100110-1200120-1300130-1400140-1500150-1600160-1700套数431945141661891336均价4207750200508334185544366478224697754500区间170-1800180-1900190-2000200-21002

49、10-2200220-2300230-2400240-2500套数64115212032121均价4387750411463115520050300454777516675233可以看出出，该项项目产品品主要集集中在1120到到1600平米之之间，总总体均价价较为集集中在442000到55500之之间。从从整体上上看，该该项目的的销售价价格水平平在2550平米米以上后后呈现明明显的上上升态势势。4、时间间、面积积与售价价的关系系鹭岛国际际社区分分面积段段月度销销售套数数销售售价格对对比表单单位：套套、元/90m22以下90-1120mm2120-1400m2140mm2以上上年月套数均价套数均

50、价套数均价套数均价200559141755441811846511200551010547744158419882524840020055114250999254161142574882005512150977141411196915520066176446620066224498814355557080020066324050020066437335520066527349920066624607764506551750511147539442006677149988354901114852977鹭岛国际际社区220055.9-20006.77销售均均价销销售套数数对比表表销售时间间销售均价

51、价(元/)销售套数数(套)销售时间间销售均价价(元/)销售套数数(套)20055.9449221320066.340500220055.1004634451520066.473355320055.1115176610920066.573499220055.122674662120066.65291123020066.164466720066.75176625420066.2632448点评：1、该项项目是整整体销售售价格的的上涨幅幅度之大大是非常常明显的的，低开开高走的的价格策策略应用用突出。2、从从项目销销售均价价的走势势来看，除了在在前后期期产品推推出的交交际期稍稍有下降降外，项项目均价价

52、基本稳稳定。33、从销销售的走走势来看看，项目目的强销销期和持持续期是是泾渭分分明，强强销期优优势十分分明显。4、从从各面积积段的销销售走势势来看，1400平米以以上的户户型在各各阶段都都较为抢抢眼，其其中小面面积户型型表现也也不俗。5、从从各面积段段的售价价走势来来看，整整体都呈呈现稳步步的上涨涨态势，其中1140平平米以上上面积户户型整体体价格上上涨幅度度最大，而其它它面积段段的户型型变化较较为平和和。5、临街街户型及及售价比比较35栋1单元2单元322222222322322222222322单位元/元/元/元/元/元/元/元/3层1364940095526779552388139502

53、001365020094538009453800140502004层138空置98498009849500141473441384880097480119749499142473445层138空置98484009848111141474331384890097496009748111142474336层138空置98502009849900141492001384920097484009748400142492007层138空置98503009850000141478221384930097485009750000142478228层138空置9849088985030014148111138

54、49600975030097空置142496009层13847433984918898504001414970013849700974888897504001424970010层138空置975100097507001415000013850000975070097507001425000011层1835050016850255168515001864976618351300168515001684996618751300均价4911150100503114884449677499775011149188 从上表可可以看出出，朝向向街道的的套二户户型比朝朝向小区区内测的的套三户户型成交交价还高

55、高，这与与该项目目针对中中等面积积产品采采取“高单价价、低总总价”策略有有明显的的关系。35栋3单元4单元322222222322322222222322单位元/元/元/元/元/元/元/元/3层136502009452199945380014048699136/94538009453800138507004层138473449748011974801114248800138/97495009748500140493005层138489009749600974960014248900138/97496009750100142494006层13849200974840097499001424920

56、0138/97499009750400140482117层138493009748500975000014249300138/97500009750500140498008层138496009750300974879914249600138/97487999750800140486009层138482119748888975040014248211138/974888897509001405020010层138485009750700974918814250000138/975070097496661405050011层18351300168499661684996618751300183/1

57、68515001685190018651800均价49177 49622 4996649333 50300 50733 49833 结合4个个单元的的情况来来看，都都采取套套三户型型朝小区区内（北北向）布布局，套套二户型型都朝小小区外（南向）布局的的结构，使得套套二户型型单价均均高于同同楼层套套三户型型的单价价，特别别是4单单元的套套二户型型还由于于朝向较较好的景景观条件件，成为为了该栋栋中均价价最高的的产品，但与同同单元的的套三产产品的差差价并没没有拉开开很大的的差距。项目三：双楠风风景1、项目目概况：项目名称称双楠风景景二期项目地址址武候双丰丰西路222号总用地20亩总建筑面面积2万建筑形

58、态态多层6+1总户数96户容积率1.8绿化率30二、项目目总平图图：3、产品品面积与与售价的的关系区间80-99090-1100100-1100110-1200120-1300130-1400140-1500套数237983均价4511145777458334392246099可以看出出，该项项目产品品销售面面积并无无较为集集中的区区间，总总体均价价较为集集中在445000到46600之之间。从从整体上上看，除除个别产产品的价价格外，该项目目的销售售价格水水平也随随面积的的增加呈呈现一定定的上升升态势。4、时间间、面积积与售价价的关系系双楠风景景分面积积段月度度销售套套数销销售价格格对比表表单

59、位：套、元元/90m22以下90-1120mm2120-1400m2140mm2以上上年月套数均价套数均价套数均价套数均价20066664473334463324436620066717452441346077643777346099双楠风景景20006.66-20006.7销售售均价销售套套数对比比表销售时间间销售均价价(元/)销售套数数(套)20066.6446111120066.74535539点评：1、该项项目虽然然只有两两个月的的销售周周期，但但是销售售价格的的上涨趋趋势依然然有所体体现。22、从销销售形势势来看，依然具具有强势势销售的的痕迹。3、从从各面积积段的销销售走势势来看，9

60、0平平米以下下的小面面积户型型和900到1220平米米的中面面积户型型显示出出了良好好的销售售态势，而1440平米米以上的的大户型型产品销销售形势势还有待待进一步步观察。4、从从各面积段段的售价价走势来来看，也也延续出出了中小小面积户户型的强强劲销售售势头，上涨也也比较明明显，尤尤其是990到1120平平米的面面积区段段上涨幅幅度最大大，而1120到到1400平米的的户型还还有略为为的下降降，1440平米米以上户户型缺乏乏比较。5、临街街户型及及售价比比较2栋1单元2单元3单元221221322322322322 单单位元/元/元/元/元/元/2层86空置86空置106453771064537