工具型产品介绍与分析：悲观情绪逐步修复房地产行业供需回暖可期

1、1、 房地产行业现状概览：“保交楼”获多部门联合支持，市场情绪舒缓，利好地产股反弹当前从中央到地方的各级政府对房地产行业政策支持力度均较强：5 月 25日全国稳经济会议再次释放利好信号，包括加大对民营企业支持力度，因城施策支持合理住房需求等，宽松政策进入实质性执行阶段，进一步提振居民与企业信心；同时，各地纾困政策不断，多城通过放松“四限”、提高购房补贴、放宽人才落户条件等激发市场需求活力。7 月，针对个别房企楼盘出现延期交付情况，政治局会议定调“保交楼”，银保监会及多地地方政府均采取积极措施保障居民权益、加强预售资金监管、防范开发烂尾风险。8 月中旬，住建部、财政部、人民银行等联合出台措施，通

2、过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，切实维护购房人合法权益，维护社会稳定大局。当前，在多部门和房地产企业等的共同努力下，前期业主公开停贷的多个风险楼盘已迎来逐步复工，市场开发烂尾风险得到一定程度消化。展望后续，停贷事件是对房地产企业金融风险外溢的一次警示，亦是实现房地产模式新旧转换的重要契机，我们相信，在党中央、国务院领导下，在各级政府的精准施策下，在社会各界人士的共同努力下，将合理解决“保交楼”问题，修复市场情绪，压实房地产企业落实主体责任，促进房地产市场中长期运行平稳有序发展。、 高能级核心城市房地产销售复苏迹象较为明显，整体市场筑底完成仍需时间政策宽松加码叠加年中

3、房企推盘积极性较高，部分因疫情推迟的购房需求迎来释放，6 月单月主流百强房企全口径销售迎来较大幅度量价环比双增；但受高温天气、部分区域疫情反复等因素影响，作为传统淡季的 7 月未能延续 6 月环比上涨势头，但累计同比降幅迎来进一步收窄。从全国数据来看，7 月商品房销售面积为 0.93 亿平方米，单月同比-28.9%，环比-49.1%；商品房销售额为 0.97万亿元，单月同比-28.2%，环比-45.4%。1-7 月，商品房销售面积为 7.82 亿平方米，累计同比-23.1%；商品房销售额为 7.58 万亿元，累计同比-28.8%；商品房销售均价为 9,691 元/平方米，累计同比-7.4%。我

4、们认为短期高能级核心城市房地产销售复苏迹象较为明显，三四线城市因需求相对疲软仍需一定筑底过程，但考虑到房企推盘节奏、疫情反复及市场信心尚未完全扭转，Q3 整体销售行情企稳尚待进一步观察，Q4 在年末加速推盘叠加落实房地产企业主体责任后或有望迎来单月销售同比转正。中长期来看，我们认为部分前期过度激进房企的“风险”仍有暴露可能进而影响销售表现，但我国房地产市场“系数”健康稳定的总体趋势不会改变，坚持“杠杆适度、稳健经营、品质立身、有序发展”的优质房企将迎来“有序竞争”发展机遇。预期在疫情影响逐渐淡化下，房地产市场交易或逐步回归正常化，进而推动中长周期行业整体景气度复苏与估值修复。图 1：商品房销售

5、面积、销售额、销售均价（累计同比）图 2：商品房销售面积、销售额、销售均价（单月同比）WIND，数据统计截至 2022-07；注：由于 Wind 月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。WIND，数据统计截至 2022-07；注：由于 Wind 月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。、 二批次供地流拍率改善明显，推动百城土地成交量价迎来单月同比年内首转正截至 2022 年 8 月 16 日，共有 19 城完成了二轮土拍，合计供应 430 宗涉宅地块。其中，成交 405 宗，成交率高达 94.0%；成交建面约 3923 万平，成交总价约5229.1 亿元，对应成交楼面均价133

6、28.9 元/平，成交溢价率均值约4.1%，未成交宗数占比约 6.0%（22 年首轮土拍流拍率约 15.4%）。7 月二轮集中供地高峰推动百城土地成交迎来单月同比年内首次转正，2022 年 7 月百城土地成交建面为 15,943 万平方米，单月同比+13.0%（对比 6 月-16.0%）；成交总价为4,150 亿元，单月同比+60.6%。当前土拍市场呈现以下几个特征：1.自去年年底以来房企拿地意愿（包括其他多元拿地模式）普遍偏弱，国央企及城投公司托底作用突出，但城投公司在产品开发能力欠缺下开工意愿不强。2.相较其他拿地模式，公开市场拿地因土拍规则持续优化、供地导向积极、地块利润空间提升而更受房

7、企青睐。3.现金流压力下中部房企联合拿地力度加大；头部房企加速巩固基本盘壁垒，在平衡规模的同时逐步优化权益比。4.从拿地城市等级及区域分布来看，主流房企土地投资集中于去化风险较低的一二线城市及长三角区域，在加强优势区域深耕力度的同时，房企亦倾向于调整结构，对现有布局城市汰劣存优。图 3：百城土地（当月）成交规划建面（万平方米）、成交总价（亿元）、成交均价（元/平方米，右轴）WIND，；截至 2022 年 7 月注：由于 Wind 月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能图 4：百城土地成交规划建面、成交总价、成交均价（当月同比WIND，；截至 2022 年 7 月注：由于 Wind 月度更新

8、延迟因素，后续数据或存在变化的可能图 5：百城土地（累计）成交规划建面（万平方米）、成交总价（亿元）、成交均价（元/平方米，右轴）WIND，；截至 2022 年 7 月注：由于 Wind 月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能图 6：百城土地成交规划建面、成交总价、成交均价（累计同比WIND，；截至 2022 年 7 月注：由于 Wind 月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能我们认为当前土地市场迎来回暖的主要原因是：1.得益于今年集中供地实施、供地规则优化和拿地门槛降低，二轮集中供地成交环比回升，流拍现象明显有所好转。2.融资端传递破冰信号，供给侧境内外债发行边际小幅回暖；需求侧保障

9、居民合理购房需求进入执行阶段，LPR 年内三次下调，同时宽松预期（包括取消限购限售等）进一步向高能级城市传导信号加强，融资及销售回款为房企到位资金输血。3.行业资源向头部房企加速倾斜，大型及部分优质中小房企仍有稳定规模诉求及拿地能力。展望后续，考虑到三季度仍为核心房企偿债高峰期，房企爆雷风险还未完全解除，行业的信用体系目前处于重构期，进而影响房企推盘及拿地铺排。偿债高峰后预期随着融资环境改善，企业资金紧张状况会逐步好转，将逐步有民企回归土地市场，在间隔时间段，或将伴随着销售边际复苏不定期出现类似近期的阶段性回温。、 融资端传递破冰信号，境内外债发行边际回暖2022 年 7 月房企境内外单月合计

10、发债 1017 亿元，环比+80.6%（6 月+9.3%），同比+3.3%（6 月-36.8%），单月净融资-58 亿元（6 月-331 亿元）。从结构来看，7 月房企境内发债融资以一般公司债和一般中期票据为主，分别发行 228.4 亿元、189.3 亿元，占当月境内债发行比重分别达 37.9%、31.4%；超短融、定向工具、私募债、一般短期融资券、证监会 ABS 发行有所减少；交易商协会 ABN、一般企业债等均无发行。当前各地房地产金融政策的密集调整不断向市场释放暖意，融资端传递出破冰信号，而 8 月中债增全额担保地产民企发债再为民营房企提供有力信心支持；此外市场销售改善仍有较大空间，行业存

11、量风险尚未化解，企业到期债务偿债压力不小，“借新还旧”意愿较强。受综合因素影响，7 月整体融资规模边际回暖，但仍处于历史相对低位。随着房地产行业流动性持续舒缓，我们预期在疫情影响逐渐淡化下，商品房市场将更好满足合理购房需求，市场主体信心将迎来进一步修复，后续供给侧地产债发行规模将会逐渐回暖。图 7：房企境内债按类型拆分（2015-2022）图 8：房企单季境内发债、海外发债、境内到期、海外到期金额Wind，；单位：亿元注：数据统计截至 2022-07；由于 Wind 月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能Wind，；单位：亿元表 1：中证 800 地产指数基本信息2、 中证 800 地产指

12、数投资价值分析、 基本信息：反映房地产行业上市公司的整体表现中证 800 地产指数综合反映 A 股大中市值中房地产行业上市公司的整体表现。中证 800 地产指数（代码：399965.SZ，简称：中证全指电力指数）于 2012年 12 月 21 日正式发布，以 2004 年 12 月 31 日为基期。中证 800 地产指数以中证 800 指数为样本空间，选取房地产行业的上市公司证券作为指数样本，目前指数成分股数量为 26 只。指数类型中证 800 地产指数指数英文名称CSI 800 Real Estate Index指数简称中证 800 地产指数指数代码399965.SZ发布日期2012 年 1

13、2 月 21 日基日2004 年 12 月 31 日基点1000成份数量26调样频率指数样本每半年调整一次，样本调整实施时间分别为每年 6 月和 12 月的第二个星期五的下一交易日。样本空间中证 800 指数选样方法将中证 800 指数样本按中证行业分类为 11 个一级行业与 35 个二级行业。选取进入房地产一级、二级行业的全部证券作为指数样本。指数计算方法中证 800 地产指数的计算公式为：报告期指数 =报告期样本的调整市值/除数 1000其中，调整市值 (证券价格调整股本数权重因子)。调整股本数的计算方法、除数修正方法参见计算与维护细则权重因子介于 0 和 1 之间，由权重与调整后自由流通

14、市值的比值计算得出，单个样本权重上限为 15%。资料来源：中证指数公司官网，数据截至：2022 年 8 月 26 日、 行业分布：聚焦住宅开发和商业地产领域投资机会中证 800 地产指数成分股集中于房地产行业，重点覆盖住宅开发和商业地产两个领域投资机会。截至 2022 年 8 月 26 日，从中证 800 地产指数成分股行业权重占比看，住宅开发行业占比最高达 65.74%，商业地产以 26.21%次之，二者合计占比 91.95%。产业地产、物业管理分别占比 6.32%、1.73%；从中证 800 地产指数成分股数量占比看，住宅开发占比位居第一，成分股数量为 16 只，其次是商业地产、产业地产和

15、物业管理成分股数量分别为 6、3、1 只。图 9：中证 800 地产指数成分股行业权重占比图 10：中证 800 地产指数成分股行业数量占比资料来源：Wind，；数据截至：2022 年 8 月 26 日；注：行业分类采用申万三级行业Wind，；数据截至：2022 年 8 月 26 日；注：行业分类采用申万三级行业申万三级行业 成分个数（个数） 总市值(亿) 自由流通市值(亿元) 权重（%）成分股代表表 2：中证 800 地产指数细分行业成分股概况（按权重排序）住宅开发166454.453641.9765.74保利地产、万科 A商业地产62737.66986.4226.21招商蛇口、华侨城 A产

16、业地产3640.05238.646.32上海临港物业管理1186.269.851.73招商积余合计2610018.364936.88100.00Wind，；数据截至：2022 年 8 月 26 日表 3：中证 800 地产指数前十大重仓股（按权重排名）排序代码证券简称权重(%)总市值(亿)自由流通市值(亿)申万三级行业1600048.SH保利发展16.571996.6771.23住宅开发2000002.SZ万科 A14.771841.1464.75住宅开发3001979.SZ招商蛇口10.791130.6827.21商业地产4600383.SH金地集团7.90517.3741.63住宅开发50

17、00069.SZ华侨城 A5.70441.2642.22商业地产6601155.SH新城控股4.71455.277.45商业地产7600606.SH绿地控股3.38434.2837.18住宅开发8600325.SH华发股份3.27169.1615.56住宅开发9002244.SZ滨江集团2.95294.3411.45住宅开发10600848.SH上海临港2.90320.368.65产业地产合计72.947600.53327.33资料来源：Wind，；数据截至：2022 年 8 月 26 日相比同类型指数，中证 800 地产指数行业分布较为集中，房地产开发行业权重占比达 98.28%。截至 20

18、22 年 8 月 26 日，中证 800 地产指数申万二级房地产开发行业权重占比为 98.28%，同类型指数中，国证地产指数和中证全指房地产指数房地产开发权重占比分别为 94.94%、93.68%。从申万三级行业来看，中证 800 地产指数聚焦住宅开发、商业地产和产业地产等细分赛道；而国证地 产指数在商业物业经营和房产租赁经纪上有所配置，中证全指房地产指数则还涉猎黄金、汽车经销商、线缆等其他领域。图 11：中证 800 地产指数与同类型指数申万二级行业分布对比图 12：中证 800 地产指数与同类型指数申万三级行业分布对比Wind，；数据截至：2022 年 8 月 26 日；注：按成分股所处行

19、业权重统计Wind，；数据截至：2022 年 8 月 26 日；单位：%注：按成分股所处行业权重统计、 盈利能力：多部门联合政策支持下，盈利能力有望改善中证 800 地产指数短期业绩承压、盈利增速下滑，但随着各地纾困政策不断，市场情绪已逐渐舒缓，优质龙头房企表现出色，盈利能力有望改善。截至 2022Q1，中证800 地产指数营业收入（TTM）和归母净利润TTM 分别为24520.22和 760.14 亿元。从整体上看，中证 800 地产指数 2018 年以来营收多保持两位数增长，2021 年房地产行业整体低迷叠加疫情影响盈利增速下滑。2022 年 5月随着中央到地方各级政府对房地产行业的政策强

20、支持，市场情绪逐渐舒缓，龙头房企表现出色，中证 800 地产指数盈利增长空间广阔。图 13：中证 800 地产指数营业收入-TTMWind，；数据截至：2022 年 3 月 31 日横向对比来看，中证 800 地产指数的盈利能力高于同类行业指数。2021 年，中证 800 地产指数净资产收益率为 6.41%，同期中证全指地产指数和国证地产指数的净资产收益率分别为 4.73%和 3.61%。在低迷房地产行情中，中证 800 地产指数体现出强于同类指数的盈利能力。图 14：中证 800 地产指数与同类指数 ROE 对比资料来源：Wind，；数据截至：2021 年 12 月 31 日；单位：%、 估

21、值水平：目前处于历史低位，随房地产市场回暖配置价值显著提高中证 800 地产指数估值目前处于历史较低水平，当前房地产销售市场复苏迹象明显、土地市场迎来回暖，指数具备较大投资潜力。截至 2022 年 8 月 26日，中证 800 地产指数市净率（LF）为 0.86 倍，处于近三年来历史估值的 7.28%分位数。相较同类指数和宽基指数，中证 800 地产指数具备较高的安全边际。对比同类房地产指数，截至 2022 年 8 月 26 日，中证 800 地产指数市净率（LF）略低于国证房地产指数 0.95 倍的市净率和中证全指房地产指数 0.93 倍的市净率；宽基指数中沪深 300 和中证 800 市净

22、率分别为 1.44 倍和 1.50 倍，中证 800 地产指数估值水平明显低于宽基指数。图 15：中证 800 地产指数市净率（LF）走势图 16：中证 800 地产指数与部分指数历史市净率（LF）对比Wind；数据截至：2022 年 8 月 26 日；市净率单位：倍Wind，；数据截至：2022 年 8 月 26 日；市净率单位：倍、 业绩表现：短期表现占优，行业景气度复苏将推动指数业绩进一步上调中证 800 地产指数自发布日以来跑赢其他同类指数，长期业绩表现相对占优。截至 2022 年 8 月 26 日，中证 800 地产指数自 2012 年 12 月 21 日以来累计收益为 26.34%

23、，国证地产指数、中证全指房地产指数累计收益率分别为 13.20%、20.46%，中证 800 地产指数年化收益率、年化夏普比率及最大回撤均相对占优。近一年，房地产政策暖风频吹，中证 800 地产指数短期业绩在低迷的市场行情中保持一定优势。近一年来（2021 年 8 月 27 日-2022 年 8 月 26 日），中证 800 地产指数年化收益率为-3.38%，相对沪深 300 和中证 800 超额收益分别为 11.52%、10.80%，同类指数国证地产指数、中证全指房地产指数年化收益率分别为-4.90%、-5.08%。综合风险收益来看，中证 800 地产指数近一年年化夏普比率高于其他同类指数和

24、宽基指数。当前房地产政策支持力度加强，融资端传递破冰信号，市场回暖迹象明显，指数配置价值显著提升。图 17：中证 800 地产指数与同类型指数自发布日以来业绩表现图 18：中证 800 地产指数与部分指数近一年业绩表现Wind，；统计区间：2012 年 12 月 21 日-2022 年 8 月 26 日Wind；数据截至：2022 年 8 月 26 日表 4：中证 800 地产指数与同类型指数自发布日以来风险收益情况指数简称年化收益率(%)年化波动率(%)最大回撤(%)年化夏普比率中证 800 地产2.4228.64-56.610.18国证地产1.2228.12-61.320.14中证全指房地

25、产1.9027.52-61.840.16Wind，；统计区间：2012 年 12 月 21 日-2022 年 8 月 26 日表 5：中证 800 地产指数与部分指数近一年风险收益情况指数简称年化收益率(%)年化波动率(%)最大回撤(%)年化夏普比率中证 800 地产-3.3832.27-27.300.02国证地产-4.9028.73-24.71-0.07中证全指房地产-5.0827.87-25.54-0.08沪深 300-14.9014.32-25.57-1.10中证 800-14.1714.10-26.33-1.08资料来源：Wind，；统计区间：2021 年 8 月 27 日-2022

26、年 8 月 26 日、 小结：中证 800 地产指数投资价值分析中证 800 地产指数综合反映 A 股大中市值中房地产行业上市公司的整体表现。指数成分股集中于房地产行业，聚焦住宅开发和商业地产两个领域的投资机会。相比同类指数和宽基指数，中证 800 地产指数具备专注聚焦房地产开发领域、估值处于历史低位、短期业绩相对占优的特点：行业分布方面，中证 800 地产指数成分股集中于房地产行业，重点覆盖住宅开发和商业地产两个领域投资机会。相比同类型指数，中证 800 地产指数专注房地产开发行业，权重占比达 98.28%。盈利能力方面， 中证 800 地产指数短期盈利增速下滑，但随着各地纾困政策不断，市场

27、情绪已逐渐舒缓，优质龙头房企表现出色，盈利能力有望改善。在行业整体低迷的2021 年，中证800 地产指数的盈利能力仍相比于同类指数占优，随着中央到地方各级政府对房地产行业的政策强支持，市场情绪逐渐舒缓，中证 800 地产指数盈利增长空间广阔。估值水平方面，中证 800 地产指数估值目前处于历史较低水平，当前房地产销售市场复苏迹象明显、土地市场迎来回暖，指数具备较大投资潜力。目前中证 800 地产指数市净率为 0.86 倍，处于近三年来历史估值的 7.28%分位数。相较同类指数和宽基指数，中证 800 地产指数具备较高的安全边际。业绩表现方面，中证 800 地产指数自发布日以来跑赢其他同类指数

28、；近一年地产政策暖风频吹，指数短期业绩在低迷的市场行情中保持一定优势。综合风险收益来看，中证 800 地产指数近一年年化夏普比率高于其他同类指数和宽基指数。3、 华宝中证 800 地产 ETF截至 2022 年 8 月 26 日，华宝中证 800 地产 ETF（代码：159707.OF）是市场上唯一一只跟踪中证 800 地产指数的 ETF 产品，成立以来跟踪误差较小，具备较好的投资价值，我们建议关注其配置机会。误差（%）资产规模(亿元)成立以来月跟踪 成立以来收益率（%）基金成立日基金简称表 6：跟踪中证 800 地产指数的 ETF 产品华宝中证 800 地产 ETF2021-11-041.4

29、90.68-2.32Wind，；数据截至：202 2 年 8 月 26 日表 7：华宝中证 800 地产 ETF 产品信息、 产品基本信息华宝中证 800 地产 ETF（代码：159707）于 2021 年 11 月 4 日成立，并于2021 年 11 月 12 日正式上市。基金以中证 800 地产指数（代码：399965.SZ，简称：中证 800 地产）为标的，主要投资于标的指数成份股和备选成份股（比例不低于基金资产净值的 90%，且不低于非现金基金资产的 80%），还可投资于非标的指数成份股、债券、金融衍生品、资产支持证券等其他金融工具。基金主要采用组合复制策略，跟踪标的指数，其风险收益特

30、征与标的指数所表征的市场组合的风险收益特征相似。基金全称华宝中证800地产交易型开放式指数证券投资基金基金简称华宝中证 800 地产 ETF跟踪指数中证 800 地产指数基金代码159707.OF基金经理蒋俊阳托管人中国银行股份有限公司管理人华宝基金管理有限公司基金类型被动指数型股票基金投资目标紧密跟踪标的指数，追求跟踪偏离度和跟踪误差最小化。投资范围本基金主要投资于标的指数成份股、备选成份股。为更好地实现基金的投资目标，本基金可能会少量投资于国内依法发行上市的非成份股（包括中小板、创业板、存托凭证及其他经中国证监会允许上市的股票）、债券（包括国内依法发行和上市交易的国债、央行票据、金融债券、

31、企业债券、公司债券、中期票据、短期融资券、超短期融资券、次级债券政府支持机构债、政府支持债券、地方政府债、可转换债券及其他经中国证监会允许投资的债券）、货币市场工具、股指期货、资产支持证券以及法律法规或中国证监会允许基金投资的其他金融工具（但须符合中国证监会的相关规定）。本基金可根据法律法规的规定参与转融通证券出借业务和融资业务。如法律法规或监管机构以后允许基金投资其他品种，基金管理人在履行适当程序后，可以将其纳入投资范围。本基金投资于标的指数成份股和备选成份股的资产比例不低于基金资产净值的 90%，且不低于非现金基金资产的 80%；股指期货及其他金融工具的投资比例依照法律法规或监管机构的规定执行。费率结构管理费率0.50%托管费率0.10%认购费率条件费率金额50 万0.80%50 万=金额100 万0.50%100 万=金额1000.00 元/笔、Wind，；数据截至：2022 年 8 月 26 日、 基金管理人和基金经理华宝基金管理有限公司成立于 2003 年 3 月 7 日，是国内首批中外合资基金管理公司之一，也是国内首家由信托公司和外方资产管理公司发起设立的中外合资基金管理公司。目前，华宝基金股东为华宝信托有限责任公司（持股 51%）、美国华平投资集团（持股 29%）和江苏省铁路集团有限公司（持股 20%），股东背景强大，股权结构简单稳定。作为一家向客户提供国