某商业广场土建分包的工程造价鉴定案例分析

1、某商业广场土建分包的工程造价鉴定案例分析一、案例背景我公司受扬州市中级人民法院委托，对原告（分包单位）与被告 （总承包单位）就建设工程分包合同纠纷一案所涉及分包土建工程造 价进行鉴定。二、工程概况该工程位于运河东路以南，纬一路以北，经三路以东，宝林路以 西，该工程共14栋楼。根据鉴定资料反映，被告总承包业主的二期一标2-5#、8#施工， 将其中2号楼分包给原告，分包合同订立于2007年8月14日。工程 竣工验收记录中工程开工日期2007年10月1日，竣工日期2011年 1月10日，合同工期是562天。2号楼建筑面积48892m2，框架结构，地下一层，地上三层。三、工程施工总承包协议书主要条款（

2、一）关于承接扬州“*”工程的承诺书（2007年5月2日）承诺方：被告被承诺方：业主7.1工程所有施工范围以“四类”工程取费。7.2本工程按2001年江苏省建筑工程单位估价表以及2001 年全国统一安装预算定额江苏省单位估价表，以及2001年江苏省 安装工程费用定额，市政工程按2001年全国统一市政预算定额江 苏省单位估价表以及2001年江苏省市政工程费用定额。7.3主要建筑材料价格可由贵公司指定品牌批定价格（批定价格 应按市场实际价格加价3%），并在贵公司确定的材料价格清单签字认 可为准，钢材和水泥每月批定一次，价格指数暂按2008年9月份扬 州市场价格指数编制预算，不属甲方批定价格的材料按2

3、008年9月 份扬州市建材信息价。7.4不计劳保费、安监管理费、工程按质论价费、包干费等费用， 按以上所有标准计算总工程款后再优惠总造价4%作为总包干价款（其 中安装主材贵公司批定价后不优惠，即安装工程造价扣除贵公司批定 价格后优惠4%）。7.5桩基工程我公司以有效桩长向甲方计取费用，压桩费由我公 司与贵公司双方签字确认为准，桩身材料由贵公司提供我公司负责购 买使用（发包人同意支付压桩费5%的管理费给承包方）。7.6 土方工程（含基础土方）按挖实方量以15元/立方米包干（含 土方开挖、运输和回填），不再分土方开挖，土质问题，挖方式及运 输类别，桩基与土方不再优惠4%。7.7主管部门批准使用自拌

4、砼，或不批准使用自拌砼，砼价格以 自拌砼计费，不再考虑砼泵送或非泵送费用，砼塌落度换算费用，砼 泵站等相关费用，自拌砼补贴10元/立方米计算。模板要求贵公司按 建筑面积补贴6元/平方。7.8合同签订后如有相关部门有政策性调整我公司保证不向贵 公司追加任何费用。7.9有关临时围墙、用电、施工道路、场地平整、抽排水台班、 施工图及业主认可的变更以外的零星工程、淤泥置换等，由我公司承 担不存在签证或向贵公司要求任何零星追加签证费用。（二）建设工程施工分包合同（2007年8月14日）甲方：总承包单位（被告）乙方：承包单位（原告）12（1）所有工程施工范围全部按“四类”取费。（2）土建工程按2001年江

5、苏省建筑工程单位估价表以及2001 年江苏省建筑工程费用定额；安装工程按2001年全国统一安装预 算定额江苏省单位估价表以及2001年江苏省安装工程费用定额; 市政工程按2001年全国统一市政预算定额江苏省单位估价表以 及2001年江苏省市政工程费用定额。（3）主要建筑材料可由业主指定品牌批定价格，并在业主确定 的材料价格清单签字认可为准，钢材和水泥每月批定一次，价格指数 暂按2007年四季度南京市场价格指数编制预算，不属于业主批定价 格的材料按2007年9月份南京市建材信息价。（4）不计劳动保险费、安监管理费、工程按质论价费、包干费 等费用，模板摊销按建筑面积补贴6元/血，自拌砼补贴10元/

6、立方 米，按以上所有标准计算总工程款后再优惠总造价4%作为总包干价 款（其中安装主材业主批定价格后不优惠，即安装工程造价扣除业主 批定价格后优惠4%）。（5）土方工程（含基础土方）按挖实方量15元/立方米包干（含 土方开挖、运输和回填），不再分土方开挖，土质问题、挖方及运输 类别。（6）合同签订后如有关部门有政策性调整乙方保证不追加任何 费用。（7）有关临时围墙、用电、施工道路、场地平整、抽排水台班、 施工图及业主认可的变更以外的零星工程、淤泥置换等由乙方承担不 存在签证或向业主要求任何零星追加签证费用。（8）赠送业主200万售楼房工程款和甲方指挥部及办公用品由 乙方按所建范围工程总价分摊。（

7、9）劳保费乙方承担50%。（0.5%-1%）（10）乙方认同甲方向业主所作出的承诺，本合同如有遗漏以承 诺书中的条款作为补充。（三）发包方与总承包单位补充协议（2009年10月8日）由发包方指定屋面网架、钢结构及栏杆工程等的专业分承包方， 必须具备相应的资质和施工能力，发包方同意在与专业分承包方确定 的包干价基础上加5%作为总承包方的管理费及配合费，签订三方合 同，由专业分承包方开据发票。总承包方必须对专业分承包方进行统 一管理和指挥，执行总承包方的总体施工进度计划；2009年10月1 日之后完成工程量内由发包方指定品牌、指定价格的建筑材料、设备， 除钢材、混凝土、地材外，发包方同意批定价格在

8、双方确认的承诺 书的基础上由3%调至8%作为承包方的采保费。2009年10月1日以前完成的工程量工程人工费按照双方确认的 承诺书及建设工程合同签订时间之前江苏省建设厅发布的相 关文件（苏建价（2006）276号）执行，如有调增，则调增的人工费 在承包方按本协议约定的竣工时间如期通过竣工验收合格并交付后7 天内一次性支付（非承包方的原因除外），如承包方未如期通过竣工 验收合格并交付，将不予调增；2009年10月1日以后完成的工程量 工程人工费调增至37元/工日，在月工程进度款计算时调整计入，若 由于承包方原因未能按照本补充协议1.2条规定的竣工时间如期通 过竣工验收合格并交付，将不予调增。工程进

9、度款的支付将按形象进度节点支付，在将按形象进度节点 支付之前按月形象进度工程量的78%支付。在将按形象进度节点支付 时，发包方应在承包方向发包方和监理单位提出完成形象进度节点 考核书面申请和填报工程进度款支付申请表后七日内如考核合 格则支付形象节点工程进度款，如没有100%完成三方确认的节点形 象进度，则等完成后支付。承包方在确保完成各节点形象进度的前提 下发包方同意按月预付部分节点工程进度款。12%购房发包方将分4个节点回拨承包方预留的购房款总额的 50%或划拨等额的商品房，其余50%的购房款待工程按本协议约定的 时间如期竣工验收合格后一个月内回拨或划拨等额的商品房给承包 方。节点一：在本补

10、充协议签订10日内将已扣2100万元的购房款与 2009年10月1日前完成工程量12%的差额返还承包方；节点二：主 体工程全部封顶后，将购房款的50%扣除已购房款的余额回拨或划拨 等额的商品房给承包方；节点三：主体工程全部验收合格后，将购房 款的50%扣除节点二的余额回拨或划拨等额的商品房给承包商；节点 四：脚手架全部落清后，将购房款的50%扣除节点三的余额回拨或划 拨等额的商品房给承包商。井点降水的费用按照经监理及工程部审核后的实际工程量计算 （核定原则是：如实核定电费、人工费、设备费），进入工程进度款 支付。2009年10月1日以后的砼的价格按照双方确认的承诺书的 基础上有10元调至30元

11、计算，在月工程进度款计算时调整计入；2009 年10月1日以前完成的工程量砼，按照双方确认的承诺书的基 础上由10元调至30元计算，在承包方按本协议约定的竣工时间如期 通过竣工验收合格并交付后7天内一次性支付（非承包方的原因除 外），如承包方未如期通过竣工验收合格并交付，将不予调增。本补充协议签订后，总包承诺该商业广场项目在2009年10月1 日之前不执行任何索赔。在办理建设工程施工许可证时应缴纳的安全监督费由发包方支 付，在本协议签订后的第一次工程进度款支付时返还。四、争议焦点1、九项外包工程总价是多少？配合费为什么不在报告中计算？ 建筑法规规定的费率是多少？2、不属于甲方批定的材料总价是多

12、少，鉴定人套用的价格是否 是最低价？具体价格是多少？ 2008年9月扬州市工程造价管理信息 价的中间取价是多少？3、建设主管部门已经明确了人工费调整单价，鉴定机构依据什 么不做调整的？（见鉴定报告五、重要说明第7条）4、塔吊费用的计算依据是什么？鉴定人认定的是多少金额？5、土方挖土的底高标鉴定人认为是多少？以什么依据确认挖土 总费用的？（见鉴定报告五、重要说明第9条）6、劳动保险费、建筑安全监察费，文明施工措施费各应占工程 总价的比率是多少？为什么不计算在报告书中？甲方批定的材料价 格是否也列入了让利4%的范围？这一项金额有多少？7、该工程以几类工程取费？该工程沿高最低是多少？最高是多 少？单

13、体面积是多少？建筑业对分类取费的规定是什么？五、鉴定分析1、防水工程、屋面泡沫砼保温、铝合金门窗、外墙干挂、栏杆 工程、外墙涂料、防火门、楼梯花岗岩、地沟盖板等工程总价不在本 次鉴定范围内，配合费在合同内未见约定，建筑法规定的总承包配合 费是指总承包人为配合、协调建设单位进行的专业工程发包，对建设 单位自行采购的材料、工程设备等进行保管以及施工现场管理、竣工 资料汇总整理等服务所需的费用，原告也并非总承包人。2、承诺书7.3主要建筑材料价格可由业主指定品牌批定价格（批 定价格应按市场实际价格加价3%），并在业主确定的材料价格清单签 字认可为准，钢材和水泥每月批定一次，价格指数暂按2008年9月

14、 份扬州市场价格指数编制预算，不属甲方批定价格的材料按2008年 9月份扬州市建材信息价。施工合同12（10）条乙方认同甲方向明发 集团所作出的承诺，本合同如有遗漏以承诺书中的条款作为补充。2008年9月扬州市工程造价管理信息价中的复合木模板材料价格按 杨木材质31元/m2； 土建施工木模板常规采用材料价格。3、人工费调差按补充协议（2009年10月8日）第二条执行（2006） 276号文。4、塔吊费用的计算依据是施工总平面图中表明的量，计价依据 江苏省建筑工程综合预算定额（2011）的计算规则及定额（分别见399页及411页）。5、原被告双方均未提供现场测定原地坪标高，鉴定报告的室外 标高依

15、据原告提供的证据五中2008年8月26日会勘单：售楼处室外 地面标高-0.62m确定。6、见施工合同12 （4）不计劳动保险费、安监管理费、工程按 质论价费、包干费等费用，模板摊销按建筑面积补贴6元/血，自拌 砼补贴10元/立方米，按以上所有标准计算总工程款后再优惠总造价 4%作为总包干价款（其中安装主材业主批定价格后不优惠，即安装工 程造价扣除业主批定价格后优惠4%）。7、见施工合同12 （1）所有工程施工范围全部按“四类”取费。六、鉴定结果2号楼工程造价鉴定结果为36529876.9元，其中工程变更及签 证的工程造价为425157元,工程造价范围包含2#楼1-5段、连廊1、 连廊2,不包括售楼处及广场。依据苏建价（2008） 66号文关于调整建筑、装饰、安装、市 政、修缮、仿古建筑及园林工程预算工资单价的通知，建筑、安装、 市政工程：一类工47.00元/工日，二类工44.00元/工日，三类工 41.00元/工日，自2008年4月1日起执行。根据钢筋进场记录及现 场人员反映，2#楼主体施工均在2008年4月1