房地产税费制度对房地产价格变动的影响

1、房地产税费制度对房地产价格变动的影响REICO 工作室2011年 1 月目录内容摘要 .3一、国外房地产税制比较分析3（一）房地产税的分类11房地产保有税12流转环节房地产税2（二）房地产税税制要素比较21保有环节22流转环节5（三）房地产税税收收入及分配情况比较81房地产税的收入情况比较92房地产税的收入归属比较11（四）房地产税税权划分比较13二、我国房地产税制分析15（一）我国现行房地产税制概况151房产税152城镇土地使用税153土地增值税154耕地占用税155契税166营业税16（二）我国房地产税费收入情况分析161房地产税收162房地产类收费18（三）我国房地产税制存在的主要问题1

2、91税种多，重复征税严重192税基窄，税款流失较多203重交易轻保有，税负不公204规模小，不能满足地方财政需要205费大税小，扭曲了税费关系216计税依据不合理，背离房地产税的本质特性217配套制度不完备，制约房地产税的发展21三、房地产税费政策变动对房地产价格变动的影响21（一）流转环节的税费变动对房地产价格的影响211短期内税费变动对房地产价格的影响222长期内税费变动对房地产价格的影响243实证分析25（二）保有环节税费变动对房地产价格的影响351.保有环节税费变动对房地产价格的影响理论分析352房地产保有环节税费变动对房地产价格的影响其他国家的历史实践. 383.房地产税收对房地产价

3、格的影响现实分析43四、结论 .46参考文献 .47内容摘要本研究报告在对国外房地产税收制度进行比较分析的基础上， 研究了我国现行的房地产税费制度、收入情况以及存在的主要问题，并在理论和实践层面分析了房地产税费政策变动对房地产价格变动的影响。本报告包括四部分：第一部分对国外房地产税制进行了比较分析。 国外房地产税收制度在税制要素及收入分配等方面具有共性又各有差异。国外房地产税主要分为两大类，即保有环节房地产税（房地产保有税）和流转环节房地产税。目前，很多国家都建立了比较完整的以房地产保有税为主房地产税收体系。 由于国家的经济发展阶段、 房地产行业的发展水平不同，不管是保有环节还是流转环节， 各

4、国的房地产税制在课税体系及税制要素设计上都存在一定的差异。从收入归属情况来看，流转环节房地产税（包括遗产和赠与税、印花税）通常作为中央政府或省级政府税收，房地产所得税作为中央税，房地产保有税作为地方税。只有少数国家把房地产保有税作为中央税或中央与地方共享税。在现代市场经济国家中，房地产税已不再是各国税收中的主体税种，其税收收入占税收总收入和 GDP的比重较所得税和流转税相比都很低。第二部分对我国的房地产税费情况进行了分析。我国目前涉及房地产的直接税种、间接税种、相关收费等非常多，但房地产税收入总体规模偏小且增长缓慢。从我国现行税制来看，主要存在重复征税，税基窄，税负不公，规模小，计税依据不合理

5、，配套制度不完备等突出问题。第三部分分析了房地产税费政策变动对房地产价格变动的影响。 对于流转环节的分析，采用了供求变动分析法；对于保有环节的分析，采取了四象限模型分析法。在流转环节，不同的征收对象，导致对房地产价格的影响不同，同时，房地产税费对短期和长期的房地产价格的影响也是不一样的。通过分析得出，在短期内，对购买者征税会带动房地产价格的下降，对供给者征税则会使得房地产价格上升，当同时对购买者和供给者征税时，房地产价格的升降则取决于两者的征收力度。从长期来看，对购买者征税对房地产价格并无影响，而对供给者征税则只能带来房地产价格的上涨。在保有环节，单纯从税收的角度来看，房地产保有环节的税收与房

6、地产价格呈现负相关关系，房地产保有环节税负增加，会在一定程度上降低当前的房地产价格。从日本和韩国的实践来看，房地产税收调整曾经是应对房地产价格泡沫的手段之一， 但是却从来不是应对房地产泡沫最有效的手段，其税收政策调节房地产价格主要是在保有环节使用，而在交易环节采取的措施相对较少。从我国情况来看，在税收制度设计上，流转环节的税费较多，而保有环节的财产税由于对于居民个人拥有的非经营性的居住房屋都免于征收，因此，实质上处于“无税”的状态。从目前政策实施效果来看，尽管我国实施了一系列的房地产税费政策，但仍未有效遏制我国部分城市房价过快上涨的趋势。造成这种情况的主要原因在于房地产市场供求关系和市场需求的

7、结构情况。第四部分对房地产税费对房地产价格的影响进行了总结，并对我国以税收手段调节房地产价格提出了一些建议。一、国外房地产税制比较分析作为国家调控市场经济的杠杆，房地产税制是世界各国税收制体系的重要组成部分。国外房地产税收制度在税制要素及收入分配等方面具有共性又各有差异。（一）房地产税的分类世界各国房地产税制涉及的税种贯穿了房地产的生产开发、保有、使用和转移处置等各阶段。房地产所得税属于所得税类，多数国家和地区没有把此单独分离出来，不是独立的房地产税种 1。因此，房地产税主要分为两大类，即保有环节房地产税（房地产保有税）和流转环节房地产税。目前，很多国家都建立了比较完整的以房地产保有税为主房地

8、产税收体系。1房地产保有税房地产保有税对拥有房地产所有权的所有人或占有人征收。 一般依据房地产的存在形态如土地、房产或房地合一的不动产来设置。在现行房地产保有税体系中，主要包括不动产税，财产税，定期不动产增值税等税种。（1）不动产税不动产税是对土地或房屋所有或占有者征收的税，计税依据为不动产评估价值。不动产税又可分为三种类型：将土地、房屋、有关建筑物和其它固定资产综合在一起而课征的不动产税，如巴西、日本、芬兰、加拿大的不动产税等；只对土地和房屋合并课征的房地产税，如墨西哥、波兰的房地产税、泰国的住房建筑税等；单独对土地或房屋课征的土地税或房屋税，如奥地利的土地价值税、韩国的综合土地税等。（2）

9、财产税在不征收不动产税的国家里，一般征收财产税，如美国、英国、荷兰、瑞典等国，操作办法是将不动产与其它财产捆在一起， 就纳税人某一时点的所有财产课征的一般财产税，计税依据是不动产评估价值。（3）定期不动产增值税该税种主要是针对占有房地产超过一定年限的产权者征收，通过对房地产的重新评1房地产所得税是对经营、交易房地产的个人或法人，就其所得或增值收益课征的税收。从税种来看，主要有公司所得税、个人所得税、土地增值税。如美国、英国、法国等国家，将房地产转让所得并入法人或个人的综合收益，征收公司所得税或个人所得税。意大利对房地产转让收益直接征收土地增值税。估，对其增值额征收，一般分为10 年期和 5 年

10、期增值税两种。德国、英国、日本曾实行过的土地增值税及意大利现行不动产增值税都是对未发生转移的土地自然增值征税。（4）其他税种如日本的城市规划税和特别土地保有税，法国的建筑地税、未建筑地税和不动产资本价值税等。2流转环节房地产税流转环节的房地产税是对取得土地、房屋所有权的人课征的税收，一般根据取得方式而设置税种，房地产取得的法律事实主要分为原始取得和继承取得。现今各国设置的房地产取得税类的税种主要包括遗产税（继承税）或赠与税、印花税等。如在房地产发生继承或赠与等无偿取得行为时，各国一般要征收遗产税（继承税）或赠与税，只不过各国选择的遗产税征收形式不同， 有的采用总遗产税制模式， 有的采用分遗产税

11、制模式，有的采用混合遗产税制模式。赠与税也分为赠与人税制和受赠人税制。（二）房地产税税制要素比较由于国家的经济发展阶段、房地产行业的发展水平不同，不管是保有环节还是流转环节，各国的房地产税制在课税体系及税制要素设计上都存在一定的差异。1保有环节当今世界各国房地产保有环节的税主要包括不动产税、财产税、定期不动产增值税及其他个别税种， 部分国家和地区保有环节房地产税的税种及具体税制要素设置情况见表1.1 。表 1.1部分国家及地区房地产保有环节税收情况国家税 种计税依据名义税率计税依据是课税日期登标准税率为 1.4%，最高税率为 2.1%，固定资产税录在固定资产账目上的由地方税法规定价值，原则上每

12、三年对其日纳税价格评估一次计税标准同固定资产税由各市町村政府自行确定，但最高税率城市规划税不得超过 0.3%本以每年 1 月 1 日土地所有1992 年开征，开征时税率为 0.2% ，1993地价税者所有的全部土地价格年调整为 0.35， 1996 年调整为 0.15%（ 1998 年暂时停征的总额扣除基础项后的至今）余额为计税价格1000m 2 以上的（续上表）计税依据：土地取得价格与市场时价中之高者闲置土地特别保有税计税依据是以住房评估价值为基础来确定，其课住宅房屋税税价格由税务局所授权（市政税）的房屋估价机构进行评英估，并确定房屋的价格等国级。该税的计税价格是不动非住宅房屋税产的年净收益

13、，它等于该（营业房产税）不动产的市场年租金减去修缮费。计税依据为由土地估价管理部门估价的土地市场价值和租金价值，税额综合土地税由税务部门核定。计税依据是房屋等财产按重置成本法评估的价值房屋财产税韩计税基础为土地增值额，公式：土地增值额=地价国实际上涨额地价正常上涨额资本性支出费土地过分利得税用利息支出（其中地价实际上涨额 = 课税期末地价期首地价）应纳土地开发负担金课征基础是以开发完成后土地开发负担金的地价减去原地价，开发期间正常地价的上升额及开发费用后的余额。适用税率为1.4%应纳税额 =土地取得价格税率（1.4%）固定资产税税额征收对象为单块面积在闲置土地现行房屋价格等级共八级。不同级次价

14、格税率不同，实行超额累进税率，其税率标准由各地方政府确定税率因房屋使用用途不同而异。每年 4 月 1 日由中央政府确定。其税率比较复杂，分为一般税率、特别税率、个别税率三类。一般税率适用于法律规定的一般课税对象的土地（即空地，地上无定着物） ，税率为 0.2% 5%；特别税率适用于地上有定着物的土地，税率为 0.3% 2%；个别税率适用于农业用地、工业用地等特定用途的土地，税率为 0.1 % 5%既有比例税率又有累进税率，对住宅按其价值的多少分为 6 个级次，实行从 0.3% 7.0%的超额累进税率。 对工厂建筑物，高尔夫球场用房、别墅、高级娱乐场所和其他房屋，实行比例税率，分别为 0.6%、

15、 5%和 0.3%采用比例税率，税率为50%，原则上每年征收一次。但如果在课税期间地价第一年或第二年的增长超过正常增长率（国家平均的地价上涨率）的 150% ，则土地所有者每年均应缴纳此税。 1991年和 1992 年，韩国两年均课征了土地过分利得税。 1992 年后，地价逐步稳定，则以地价上升率超过 44.5%的闲置土地为对象，每 3 年定期课征一次课征率为 50%（续上表）美财产税国房屋税（地方建筑税）法国土地税（分为建筑地税和未建筑地税）土地税：德国将应税土地分为两类，即农德业生产用地和建筑用地。对农业生产用地国征收土地税 A ，对建筑用地征收土地税B。地价税中国台房屋税湾按房地产等财产

16、的评估税率由各地方政府根据预算自行规定。价值名义税率各地不一，一般在3% 10%之间，如纽约、芝加哥等大城市的税率要高些，有些地方税率还随通货膨胀率作调整，但调整幅度控制在2%以内。实际税率则往往相差更大，大约是财产一般市价的 1.2% 1.4%课税标准是不动产价值根据预算制定，有全国范围内的限制。（包含建筑物与建筑物税率为 1% 3%，但在特殊情况下，最占用范围内的土地），其多可达 5%价值以国家所颁布的建筑物的价格为准。建筑地税的课税依据是税率各地区不一样，且每年依评估的租以土地登记在册的评估赁价格不同而不同。其税率由各地方政租赁价格为基础，再扣除府自行确定保险费、维修费、折旧费、管理费等

17、（约为评估租赁价格的 1/2），就其余额课征。未建筑地税的课税依据是净租赁价值，即是从评估的租赁价格中扣除20%的经营费用后的余额为计税价格。根据土地的不同质量，可以将土地分为等。农业生产用地的土地税税率为农业生产用地计税价值6。建筑用地的土地市场价值由各州为产出价值。的评估委员会评估得出。独户住宅的土建筑用地的计税价值为地适用累进税率，即价值在75000 马克市场价值。之内的税率为2.6，75000 马克价值以上的部分税率为3.5，双户住宅的税率为 3.1计税依据及方法：按每一地价税税率实行六级累进税率，分别为土地所有权人在同一直10、 15、 25、 35、 45、 55。辖市或县（市）的

18、申报地自用住宅用地地价税率按2课征价总额为计税依据。居住用房屋最低不得少于其房屋现值的 1.38%，最高不得超过2%，自住房屋不得超过 1.38%；非居住用房屋，其为营业用者，最低不少于3%，最高不超过 5%，若为私人医院、诊所、自由职以房屋现值为基准业事务所及人民团体等非营业用者，最低不得少于 1.5%，最高不超过 2.5%；房屋同时作住家及非住家用者，应以实际使用面积，按不同税率课征房屋税，但不是住家用者，课税面积最低不得少于全部面积的1/6（续上表）空地税的税率是按该宗土地应纳地价计税依据：应纳地价税基税基本税额加征 2 5 倍。由此可见，空地税空地税是以地价税的基本税率为基础本税额的，

19、即按基本税率 10课征的地价税为计税依据，不包括累进计征的部分荒地税不得少于应征地价税，最高为地价税的 3 倍。同时，对废耕农地所有权荒地税也是以地价税额为基础人超过复耕期限仍未恢复耕种者，经直辖市或县市地政机关会同有关部门查定后，加征应征税额3 倍的荒地税土地增值税课征依据：土地增值比率土地增值税实行以涨价比率为基础的三级累进税率，即40%、50%、 60%不在地主税也是以地价税为计税基不在地主税按应纳地价税加倍征收础农村土地税计税依据为土地面积实行累进税率。根据土地面积与使用程度而异，税率在 0.03%20%之间土地税是对城市无建筑土地的所有者巴城市不动产税课征的地价税，以投资购买的地价为

20、计西计各依据为房地产评估税依据，税率大多在2% 3.5%（分为城市土地税值房地产税是对城市房地产所有者课征和房地产税两种）的土地税，税率为比例税率且各州不同， 2000 年为 0.3% 3%澳大地方财产税各州自行确定，各有不同各州根据预算制订利亚土地税财产价值固定税率，各州有所不同加拿财产税财产价值根据预算制订大差饷每年由立法会根据香港政府财政收支状况决定，现行为5%中国不动产税（只有在不动产税现行税率是16%，若物业拥有计税依据是物业的租值个人是业主并且将人为法人，该物业租金会视为公司营业香港物业出租的情况下收入，而缴付利得税，现行利得税率为才缴纳此税）17.5%意大计税依据是课税时日市实行

21、超额累进税率，并按不动产持有的不动产增值税年限的长短来进行设计。一般持有年限利价与基准日市价的差额与税率成反比，税率由各地自行确定财政部资料。2流转环节如前所述，流转环节的房地产税，一般根据取得方式而设置税种，部分国家和地区房地产流转环节的税种及具体税制要素设计情况见表1.2 。表 1.2若干国家和地区房地产产流转环节税种、计税依据与税率情况国家税 种计税依据名义税率计税标准是取得不动产时该不动产的价格以及标准税率为 4%，但如果购入土地用于住宅因扩建、改建所增加的价不动产取得税开发和建筑， 或购置住宅， 税率可减轻 1/4，格，所谓不动产价格是指即按 3%的税率课征在政府部门进行固定资产登记

22、时的价格。登录许可税课税依据是不动产登记其税率因登记类型不同而有所差异日时的价格印花税合同金额印花税实行分级定额税率本在计算继承税税额时，是继承税以课税价格为基础，确定采取超额累进税率征收各继承人各自承担的继承税税额。计算赠与税税额时，从受赠与税赠与人所接受的赠与财采取超额累进税率征收产中减去基本扣除项金额形成课税价格。计税依据是所有赠与财遗产税与赠与税产的总累计额和死亡时1986 1988 年采用累进税率，1989 年改为转移的资产总价值，均以合并征收比例税率，税率为 40%转移时的公开市场价值计算。英印花税注册的交易价格1%计税依据：不动产转让净国收益（销售价格原值） 。出售自己主要居所、

23、居民资本利得税退休后所出售的任何家按保有年数适用不同税率，最高税率为 40%庭居所（不一定是主要居所）都将被豁免资本利得税。 2遗产税的课税对象是财遗产税与赠与税税率相一致，实行18 级超遗产税与赠与税产所有人死亡时遗留的额累进税率所有财产价值总额。对于个人来说， 长期投资的资本利得 （超过 1 年的投资）税率较低， 2003美年，长期投资的资本利得被调降到15%（对于归入最低和次低所得税缴国纳人群的两类人，资本利得税为5%）。短期投资的资本利得税率较高，资本利得税与一般所得税税率相同。2011 年，所有被调降的资本利得税率将恢复到 2003 年前的水平，即20%。当出售一份房产时，如果该房产

24、是出售者在出售前 5 年中的 2 年的主要居所，出售者可获得250,000 美元（对单身）或 500,000 美元（对夫妇）的资本利得税豁免份额中国香港德国中国台湾法国 3凡与不动产转让、租约和股票转让有关的各类文由 0.25% 3.75%印花税件，均须缴纳定额或从价印花税，又称厘印费。计税依据为总遗产额扣除葬礼费及被继承人的由 5%15%遗产税债务及其他免税额之后的纯遗产额。课税对象为投机或商业现年度适用税率法人： 17.5%资本利得税性质的不动产交易利润。法人以外人士： 16%对财产进行估价以确定实行超额累进税率， 并按被继承人与继承人计税依据，土地、房屋等或受馈赠人、 赠与人与被赠与人之

25、间的亲疏遗产税与赠与税关系设计不同的税率， 分为三级。 最高税率不动产一般按市场价值估计。为 50%1983 年税率为 2%，1998 年起为了弥补因财产净值税的废除而减少的收入， 税率提高到计税依据为成交的房地3.5% 。但有人已将此案提交联邦宪法法院，房地产交易税认为这与 基本法 中促进个人财产形成的产购买价格条款相违背，要求仍然使用2%的税率。联邦宪法法院正对此案进行审查对出售已拥有10 年以上的房地产所获的收益，不征收资本利得税。但资本利得税是，目前有一些预案计划引入新的资本利得税制度，税率20%-30%计税依据按申报时当地买卖、赠与、占有契税为契价7.5%，典权契税不动产评价委员会评

26、定契税为契价5%，交换、分割契税为契价的标准价格核定。2.5%课税标准以被继承人死亡时的财产时价为课税遗产税标准。其中土地以公告土超额累进税率地现值或评定标准价格为准，房屋以评定标准价格为准。赠与税应税额计算方法与遗产超额累进税率税相同。针对投机性不动产转让，凡因转让保有期间2 年以上的事业用资产对事业用资产的而得到收益时， 以 15%的比例税率征税； 保原则上与其他所得合并利得征税有期间未满2 年者，与其他所得合并征收所计算。得税3 某些情况下，资本利得税可以被减免，比如出售自己的主要居所所获收益。（续上表）征税标准以让与价格扣除取得价格的方法计算，由于转让建筑用地的所有权或其他权利，或对建

27、筑用地的资但取得价格以保有期间转让主要资产为建筑用地的公司所发行的产利得征税每一年增加 3%的方式计证券而产生资产利得时， 与其他所得合并征算，且以此方法计算的取收所得税得价格，需要再评估。巴遗产税、赠与税财产价值2000 年为 4%西不动产转让税不动产的转让价值2000 年为 2%分个人所得税和法人所得税。 不动产转让个人所得税：转让期在2 年以上，税率为40%，小型住宅按 30%征收；转让期不足 2 年的，税率为 50%；未登记转让的，税率为75%。不动产转让所得课税税基 =转让价款必不动产转让法人所得税：根据所得税法税要费用规定，以法人所有土地的转让差价， 作为年度所得并入综合所得中课征

28、法人所得税，另外再课征法人税特别附加税。 法人税特别附加税的税率， 未登记土地转让时按土地转让金额 35%计征，其他情况按 25%计征居民通过继承或馈赠获韩国得的所有财产；非居民通过继承或馈赠获得的、在起征点为20 万韩元，实行超额累进税率遗产税韩国境内的所有财产价值。税基包括：所有可转换成起征点为20 万韩元，共设 5 档超额累进税赠与税货币形态的赠与财产；对率，每档应纳税为税法规定的固定税额，与赠与财产拥有的法定或适用该档的税基超过该档下限数的部分乘实际权利的经济价值。上该档税率的和分级的定额印花税是根据契约上实际记载的数不动产转让合同额500 万韩元以上不超过印花税额而定；定额印花税是按

29、1000 万，税额 1 万韩元，低于 2000 万韩元，照契约、文书份额定额缴税额 2 万韩元纳。资料来源：主编： 中国不动产税制设计 ，中国发展出版社，2006 年版；财政部资料。（三）房地产税税收收入及分配情况比较房地产税在世界各国尤其是发达国家的税收实践中较好地发挥了税收对房地产经济的调节作用。发达国家更重视对房地产保有税的征收。该环节的房地产税征收范围较宽，征税对象明确，税率设计合理，因而来自房地产保有税类的税收收入占税收总收入的比重较高，这里对部分国家房地产保有税税收收入情况进行相关分析。1房地产税的收入情况比较在现代市场经济国家中，房地产税已不再是各国税收中的主体税种，其税收收入占

30、税收总收入和 GDP的比重较所得税和流转税相比都很低。 OECD国家的统计数据显示， 在 1965 年到 2002 年期间，各国财产税收入占税收总收入的平均比重保持在 5%-8%之间（见表 1.3 ），占 GDP的平均比重保持在 1.6-2.0 之间（见表 1.4 ）。具体就房地产税来看，其占 GDP的比重就更低， 表 1.4 数据显示， 2002-2004 年期间 55 个国家的地方财产税占GDP的平均比重为0.95%。但是，从房地产税占地方自有财政收入的比重看，其在许多国家是地方政府收入的重要收入来源。表 1.5 显示，在 20 世纪 70 年代，房地产税占地方政府收入的平均比重超过 20

31、%，近年来，比重有所下降，但平均比重仍然超过 10%。具体到部分国家来看，根据 OECD国家 1994 年的相关资料（见表 1.6 ），美国房地产税占地方政府税收收入的比重为 75.8 、加拿大为 85.3 、澳大利亚为 99.6%，英国和爱尔兰为 100，由此可见，房地产税在大多数发达国家的地方税收收入中占据着重要地位。表 1.3房地产税收入在总税收收入中的比重单位： %1970198019952002捷克共和国1.41.5斯洛伐克1.6匈牙利1.21.9波兰2.84.3德国4.92.72.82.3奥地利3.72.91.51.3法国4.84.87.87.5西班牙6.54.65.56.6美国1

32、4.210.711.111.9加拿大12.89.110.79.8来源： OECD收入统计 1965 2003。（ Martin Jares ，Jaroslava Kypetova ，财政分权和财产税在捷克共和国的重要性 ， 2005 。）表 1.4 1970s2000s 各国房地产税占GDP的比重单位：1970 s1980 s1990 s2000 s发达国家（国家数量）1.24（16）1.31（ 18）1.44（ 16）1.46（ 21）发展中国家0.42（20）0.36（ 27）0.42（ 23）0.53（ 17）转型经济国家0.34（1）0.59（ 4）0.54（ 20）0.72（ 17）

33、所有国家0.77（37）0.73（ 49）0.75（ 58）0.95（ 55）注：比重后面的括号内是统计的国家数量；数据来源： R. M. Birdand EnidSlack ，2000s 的数据是2002 2004 的三年平均数。2006 ， Taxing Landand PropertyTax inEmergingEconomies: Raising Revenue and More，ITP Paper 0605。在经济不发达国家中，房地产税收收入占国家税收收入和 GDP比例较低，主要有以下两个原因：一是房地产税管理上存在问题，税收覆盖面不广，征收效率偏低；二是税收技术上存在问题，不动产登

34、记等基础资料不全，估价技术上存在一定不足，由于不动产市场不发达、不够透明，估价基础不准确。房地产税在发达国家房地产税占总税收的比例较大，主要是因为，发达国家往往积累了较为完善的地籍资料，地价定期更新，地价高，纳税人纳税意识强。同时，房地产税的征收，又为国家的基础设施建设和公益服务提供了很好的资金来源，有助于当地不动产价值的升值。表 1.5 1970s 2000s 各国地方房地产税占地方政府收入的比重单位：1970 s1980 s1990 s2000 s发达国家（国家数量）17.4（16）17.0（ 17）17.9（ 16）13.0（ 21）发展中国家27.6（21）24.3（ 27）19.1（

35、 24）18.3（ 17）转型经济国家6.7（ 1）8.5（ 4）8.8（ 20）7.2（ 17）所有国家22.8（38）20.4（ 48）15.6（ 59）11.9（ 55）注：同表 1.4 。数据来源：同表1.3 。表 1.6部分 OECD国家房地产税收入占地方税收收入的比重及其变化国家197519851994变化率（ %）州4.13.74.3美国81.974.275.8-7.4地方州2.34.07.3+217.0加拿大88.384.885.3-3.3地方州26.625.729.4+1.1澳大利亚100.099.699.6地方英国100.0100.0100.0（续上表）法国19.125.2

36、26.0+36.1爱尔兰100.0100.0100.0意大利17.542.1+140.6丹麦13.26.47.1-46.2荷兰54.275.266.9+23.4匈牙利9.7捷克共和国0.4波兰36.5新西兰89.193.090.2+1.22房地产税的收入归属比较从国外房地产税制的收入归属情况来看 ( 见表 1.7) ，流转环节房地产税（包括遗产和赠与税、印花税）通常作为中央政府或省级政府税收，房地产所得税作为中央税，房地产保有税作为地方税。只有少数国家把房地产保有税作为中央税或中央与地方共享税，如，瑞典、印度尼西亚、挪威等。表1.7世界主要国家房地产税税收归属情况汇总与比较国 家财产税收归属美

37、国英国联邦制国家，税收管理体制与其政体相适应，分为联邦、州、地方三级税收管理体系联邦政府：遗产与赠与税州政府：遗产与赠与税地方政府：财产税，属于财产税的土地税收有不动产价值税，包括住宅用土地税、经营用土地税、农用土地税、房屋（住宅、厂房等等）税等，均为地方税（“地方”包括县、市、学区、道路区、特别区等）中央政府：资本所得税、遗产税、附加税和印花税地方政府：住宅税/市政税（ CouncilTax），非住宅（差饷）税（Business Rate）Uniform日本税收管理体制分为国税体系和地方税体系。地方税又分为都道府县和市町村两级中央政府：地价税、继承税、赠与税、印花税都道府县：不动产取得税、固

38、定资产税（特例）市町村：固定资产税、特别土地保有税（已停征）、城市规划税（续上表）联邦政府：财富税、遗产和赠与税、土地和建筑物价值税、印花税印度州政府：农地收益税、土地及建筑物价值税地方政府：土地捐（土地价值税附加）、土地和建筑物税（对租金征收）、土地增值税、财产转让税（印花税的补充）等联邦政府：资本流转税德国州政府：财产税、遗产税、地产购置税地方政府专享税：不动产税、资本利得税巴西涉及土地的征税，实行联邦、州和市三级划分税种分别征收的体制，三级政府都有相应的征收管理权限巴西联邦政府征收：土地税（农村土地税），与农地所在地的地方政府分成享有州政府征收：继承与赠与税市政府征收：城市土地税和房地产

39、税、不动产转让税实行中央和地方两级课税制度，税收立法和征收权主要集中在中央泰国中央税：印花税地方税：房屋建筑税、地方开发税联邦、自治共和国和地方三级税收管理体制俄罗斯联邦税：遗产和赠与税、印花税自治共和国税收：企业财产税地方级税收：个人财产税、土地税加拿大省政府：遗产税地方政府：财产税实行中央集权型税收管理，税收分为国家税收和地方税收法国国家税收：登记税、印花税地方税收：地产税、居住税、县地税实行分税制税收管理体制澳大利亚联邦政府：州政府：印花税、土地税地方政府：财产税、房产税、土地附加税实行中央和地方两级课税制度，税制分中央与地方税，不设共享税韩国中央税：遗产和赠与税、印花税地方税：省级：购

40、置税、登记税市镇税：主要农田土地税、城市规划税葡萄牙不动产税属于地方税，中央政府征收，全部收入划入地方智利不动产税属于地方税，中央政府管理和征收，所有财产税税收收入都分配给城市政府印度尼西亚税收收入由中央政府在各级政府之间分配挪威中央与地方均课征瑞典属于中央税收，这是作为所得税的一部分征收的，一胜败通过工资扣交资料来源：主编： 中国不动产税制设计 ，中国发展出版社， 2006 年版；财政部资料。（四）房地产税税权划分比较不同国家由于政体、国体不同，经济发展水平的差异以及经济管理体制的不同，地方税管理权限划分也不一致。各国地方税管理权限的划分，基本上有以下三种类型：中央集权型、地方分权型和集权分

41、权兼顾型。中央集权型即由中央政府集中税收管理权限。地方税的立法权集中在中央，地方政府只有一些地方零星税种的执法权，如确定一些地方税的税率和减免税等。其代表国家有法国、英国、韩国等；地方分权型即中央和地方分别管理各自的税收，地方政府在税收上拥有相对独立的各种权限。包括制定税法、开征或废止某个税种、确定税率、选择征税方式、方法、决定税收政策等，即使共享税源，地方政府也有自己的税种。其代表国家有美国、加拿大等；集权分权兼顾型即中央适当集中与地方分级管理相结合。在税收管理权限划分方面，税法的立法权主要集中在中央政府，国家的基本税收制度和主要税收法规由国会制定颁布，地方政府根据国会颁布的法律制定属于地方

42、税种的条例，并拥有决定开征和停征一些法定外的税种的权力。 其代表国家有日本等。 部分国家（地区）在房地产税上的税权划分情况见表 1.8 。表 1.8房地产税税权划分的国际情况税权划分国家立法权执法权类型立法权完全集中于中央，税法全部税收执法权必须遵从统一的税收征管法；由由议会通过颁发国家税务局直属的区域性征税机构负责征瑞典收；税务部门实行垂直管理，征税机关直接向法律负责，各级政府均不得干预立法权高度集中于中央，由议会进实行中央、省、市镇三级财政体制；只设立行立法；省、市政府仅在有限范围国家税务局，财产税由国家税务总局的派出中央法国机构代为征收内有权制定税率及采取税收减免措集权施型立法权集中于中

43、央，由议会立法中央政府发布征管法规和条例，确定征收方英国式；地方税务机构在中央政府的严格监管下负责税款征收立法权集中于中央，财政部税务司地方政府拥有税收征管权，但受到中央政府提出立法建议交由议会通过立法；的严格监管芬兰地方政府可以在中央政府限定的总规模范围内确定和调整税率；（续上表）财产税立法权归州政府，州议会负责美国制定财产税基本法律，州政府确定税收要素；地方政府拥有税率、税目调整权和税收减免权等少量立法权财产税立法权归省政府；联邦根据法加拿律规定享有无限立法权，即有权推翻省级立法和重新立法；市级政府拥有大税收减免及优惠政策制定等少量立法权；地方联邦制定统一的税收基本法律；州政分权府有权立法

44、开征土地税，并拥有确定澳大税收要素的权力；地方政府有权立法型利亚开征不动产税，并拥有确定税收要素的权力；联邦通过宪法来规定税种的基本法律巴西制度；州政府拥有对不动产税的部分立法权、可以决定其开征、停征、税率制定等；税收法律以宪法的规定为基础，联邦印度议会有权立法立法权相对集中于中央，税法由国会制定，内阁实施税法并发布政令；都道府县和市町村各级地方政府有权根日本据中央政令制定实施条例；各级地方政府有权调整税率，决定开征、停征财产税，确定税收减免；中央政府拥有无限否决权，可推翻地方政府制定的各项条例联邦和州都有立法权；各州在得到联集权邦法律的明确授权下享有一定的财产分权税立法权，可以决定征收方式、

45、减免德国税正常和税率确定的方法；地方政府兼顾型仅对当地财产税的具体税率具有制定和调整的权力；中央政府制定税收基本法律；市政府荷兰拥有基本法律之外的财产税立法权，但某些权利如减免税政策的制定要受到中央政府的限制和监管立法权集中于中央，由立法院统一立中国法；市、县政府有权具体确定本地财台湾产税的税基和税率，可开征附加税，但必须在中央限制的范围内行使实行联邦、州、地方三级财政体制；税收执法权归地方政府实行联邦、省、市三级财政体制；税收执法权归市级政府实行联邦、州、地方三级财政体制；土地税的执法权归州政府； 不动产税的执法权归地方政府实行联邦、州、地方三级财政体制；税收执法权归地方政府所有实行联邦与邦

46、两级财政体制； 各邦拥有税收执法权， 但受到联邦行政法规的限制； 各邦对财产税单设征税机构负责具体征收实行中央、都道府县和市町村三级财政体制；财产税中的地价税属于国税， 由国税局征收； 其他财产税属于地方税， 固定资产税和不动产税的税收执法权归都道府县， 土地保有税和都市规划税的税收执法权归市町村实行联邦、州、地方三级财政体制；州政府制定税收执法条例和相关政府； 地方政府负责财产税的具体征收；实行中央、省、市三级财政体制；税收执法权归市级政府税收执法权归市、 县政府， 由各地的税捐处负责具体征收二、我国房地产税制分析我国目前涉及房地产的直接税种、间接税种、相关收费等非常多。房地产税收入规模偏小

47、且增长缓慢，与发达国家相比，还存在诸多亟待解决的问题和需要完善的环节。（一）我国现行房地产税制概况我国目前涉及房地产的税种非常多，直接的税种包括房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税、 契税、营业税等；间接相关的税种有印花税、 城市维护建设税、企业所得税和个人所得税等；相关费用有教育费附加等。涉及到房地产保有环节的税种主要是房产税和土地使用税。1房产税建国初期就有该税，后被并入他税，1986 年 10 月 1 日恢复开征。该税以房产余值或房产租金收入为计税依据，税率分别为12%和 1.2%。2城镇土地使用税1988 年 11 月 1 日开征。开征此税的目的是为了保护土地资源的合理利用和

48、开发，调节土地级差收入， 提高土地的使用效益， 加强土地管理。 征税范围为城市 （包括市区、郊区）、县城、建制镇、工矿区。纳税人为在以上范围内使用国家所有和集体所有土地的单位和个人。该税实行四档幅度定额税率，按年征收。该税的纳税人专指国内的单位和个人，外商投资企业、外国企业和外国个人不缴纳该税。2007 年 2 月国务院关于修改中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例的决定实施。对1988年发布施行的中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例作出修改：提高城镇土地使用税税额标准，将每平方米年税额在1988 年暂行条例规定的基础上提高2 倍；将征收范围扩大到外商投资企业和外国企业。3土地增值税1994 年

49、 1 月 1 日开征。这是为加强房地产开发企业的管理，规范房地产交易市场秩序，调节土地增值收益，维护国家权益而出台的一个新税种。纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物并取得收入的单位和个人，以转让房地产所取得增值额为课税对象，实行 30 60%的四级超率累进税率。4耕地占用税1987 年 4 月 1 日开征。这是为了保护农用耕地。 限制对耕地的占用而开征的一个新税种。该税以占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人为纳税人，一般以县为单位，按人均耕地亩数实行差别幅度税率，实行一次性征收。2007 年 12 月 1 日，为统一内、外资企业耕地占用税税收负担，国务院公布修改以后的中华人民共和国耕

50、地占用税暂行条例，并将原条例规定的税额标准的上、下限都提高 4 倍左右，自 2008 年 1 月 1 日起施行。5契税现行契税于 1997 年 10 月 1 日开征。该税是因不动产买卖、典当或交换而订立产权转移变动契约时向产权承受人征收的一种税。纳税人为转移土地、房屋权属的承受人，包括各类企事业单位和个人。计税依据为：出售土地使用权和房屋的按成交价征收；赠予土地使用权和房屋的按市场价格核定；交换土地使用权和房屋的按交换差价征收。实行 3 5%的幅度比例税率。6营业税现行营业税于 1994 年 1 月 1 日起施行。该税涉及对土地使用权转让和销售不动产行为的征税，因此也是与房地产相关的税种。如发

51、生转让土地使用权和销售不动产行为时，对转让方或销售方按交易金额的5%征税。（二）我国房地产税费收入情况分析1房地产税收（1）保有环节我国保有环节的房地产税收主要有房产税、城镇土地使用税。由表2.1 可以看出，我国自房地产税开征以来，经历了收入规模偏小、增长缓慢和收入增长明显加快的两个阶段。以城镇土地使用税为例，1994 年之前，由于土地计税面积变化不大，全国城镇土地使用税收入长期停留在30 亿元左右的规模； 1994 年实行分税制后，各地纷纷改按幅度税率的上限征收， 1994 年至 2004 年，该税收入逐渐增长但增长速度依然较慢，年均增幅在 10左右，低于该阶段税收总收入的年增幅 15；随着

52、房地产业行业的快速发展，自 2005 开始，该税收收入快速增长，尤其是 2007 年、 2008 年，该税收入连续两年大幅攀升； 2008 年，全国城镇土地使用税为 816.90 亿元，增长幅度达到 112。但总体来看，房地产税收收入的增长步伐慢于税收收入总额的增长，房地产税收收入占税收收入的比重平均为2%左右；占地方财政收入的比重平均为4 左右 %，比重不高。表 2.1房地产税收收入占税收收入总额和地方财政收入比重单位：亿元城镇土地房地产税税收总收占税收总地方财政占地方财政收入 （ %）年份房产税 1收（ %）使用税 2收合计 3入 4收入 67=3/65=3/4199464.5134.55

53、99.065126.881.932311.604.29199587.6535.85123.506038.042.052958.584.171996102.1839.42141.606909.822.053476.924.071997123.9343.99167.928234.042.044424.223.801998159.8554.21214.069262.802.314938.954.331999183.5359.07242.6010682.582.275594.874.342000209.5864.94274.5212581.512.186406.064.292001228.5966.1

54、8294.7715301.381.937803.303.782002282.4076.84359.2417636.452.048515.004.222003323.9091.60415.5020017.312.089849.984.222004366.30106.20472.5025718.001.8411879.753.982005435.90137.32573.2228778.541.9915100.763.802006515.18176.89692.0734804.351.9918303.583.78200757546385 49960 9545621.9721123572.624082

55、008680.34816.901497.2454223.7927628649.79523注： 1. 资料来源：中国税务年鉴 （ 1995-2009 ）、中国财政年鉴 （ 1995-2009 ）；2. 房产税收入中包括城市房地产税，2008 年 12月 31 日，国务院公布了第546 号令，自 2009年 1 月 1 日起废止城市房地产税暂行条例 ，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照中华人民共和国房产税暂行条例和内资企业一样缴纳房产税；地方财政收入是指地方本级收入，不含中央税收返还和补助收入。（2）流转环节我国流转环节的房地产税收主要有营业税、契税、土地增值税、耕地占用税等。从表 2

56、.2 ，2.3 可以看出，我国房地产流转环节的各项税收呈现逐年增加的态势，占总税收收入和地方财政收入的比重不大；受政府对房地产行业宏观调控政策的影响，2008年度部分相关税种税收收入占总税收收入和地方财政收入的比重略有下降。表 2.2流转环节房地产税收收入情况单位：亿元年度营业税土地增值税契税耕地占用税税收总收地方财政(房地产业）（房地产业）入收入20061284.38187.73867.67171.1237637.0518303.5820071791.12335.361205.25185.0445621.9723572.6220081719.33447.371307.53314.415422

57、3.7928649.79注： 1. 资料来源：中国税务年鉴 （ 2007-2009 ）、中国财政年鉴 （ 2007-2009 ）；将财政年度决算表中契税项视为房地产流转环节所缴契税。表 2.3 流转环节房地产税收收入占总税收收入及地方财政收入比重单位：亿元占总税收收入比重占地方财政收入比重税种2006 年2007 年2008 年2006 年2007 年2008 年营业税3.41%3.93%3.17%7.02%7.66.00(房地产业）土地增值税0.50%0.74%0.83%1.03%1.421.56(房地产业）契税2.31%2.64%2.41%4.74%5.114.56耕地占用税0.45%0.

58、41%0.58%0.93%0.781.1注： 1. 资料来源：中国税务年鉴 （ 2007-2009 ）、中国财政年鉴 （ 2007-2009 ）；将财政年度决算表中契税项视为房地产流转环节所缴契税。2房地产类收费我国目前涉及房地产的收费门类繁多且有地区差异，包括土地登记费、土地复垦费、土地闲置费、耕地开垦费、房屋工程质量监督费等等，可谓五花八门，数目繁多。由于相当数量的收费由财政部门之外的市政规划，工商管理等部门征收，数据难以取得和统计。这里仅从地出让收入的角度， 以土地出让收入 4 为样本进行相关数据分析 （见表 2.4 ，2.5 ）。从 1998 年开始，我国城镇居民住房制度改革全面推进，

59、货币化分配取代了实行40余年的住房福利分配制度，住房分配、供应、市场、金融、物业管理、中介、行政管理和调控等七个体系的改革全面启动。 1998 年至 2003 年是我国房地产发展的第一个重要阶段。在这一阶段，政府将住宅作为居民新的消费热点，把房地产作为经济增长的支柱产业，并采取了优惠房贷、减免税、放宽商业住房信贷规模控制、实行预售房制度等一系列措施鼓励购房， 刺激住房消费。居民住房需求得到了充分释放，房地产业快速发展。1992 年至 2003 年，全国土地出让收入收入累计1 万多亿元，其中 2001 至 2003 年就高达 9100 多亿元。自 2003 年下半年起，我国部分地区出现了房地产投

60、资过热、房价上涨过高的现象。 2004 年，全国土地出让收入达到5894 亿元； 2005 年达到 5505.15 亿元，2006 年为 7677.89 亿元， 2007 为 1.3 万亿元。在国家信贷、税收、利率、土地收益分配管理等领域调控房地产政策的作用下，2008 年，土地出让收入规模略有下降， 为 9600土地出让收入包括土地开发成本（征地、拆迁、土地置换等）和土地出让金，不等同于土地出让净收益。按照财政部、国家发改委、 住房和城乡建设部联合下发的 关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知 要求，从 2010 年起，各地在确保完成当年廉租住房保障任务的前提下， 可将现行从土地出让净