基于因子分析的房地产上市公司经营绩效评价实证研究

1、 基于因子分析的房地产上市公司经营绩效评价实证研究 Summary随着中国的不断稳步健康发展，居民可支配收入渐增，参与房地产投资的人群逐渐扩大。房地产企业的战略布局方向也逐渐扩展。为了进一步深入了解房地产上市公司经营情况，本文选取12家房地产上市企业，选择10项指标，运用因子分析法从盈利能力、偿债能力、营运能力和发展能力四点入手，利用各项分子得分以及综合得分分析比较房地产上市公司的各项情况。并根据综合得分以及各项因子得分进行分析。 Keys： 因子分析、经营绩效、房地产一、引言随着国民收入水平的不断提升，参与房地产投资的人群逐渐扩大，加上国家近年来对房地产行业管控日渐严格，市场竞争日益激烈。在

2、这种情况下，企业若想在竞争领先，必须对自身的财务绩效进行评价分析，找到企业的短板并寻找解决方法。同时,企业的权益相关者以及外部投资者也希望可以了解企业的经营绩效水平，了解企业的实际发展水平从而规划自己决策。企业的财务绩效评价无论对于企业还是相关人来看都具有一定的借鉴意义。本文通过对12家样本企业绩效之间的对比，显示出这企业间在盈利能力、偿债能力、经营能力以及发展能力方面的优点与不同，希望可以促使这企业审视自身，进一步提升企业竞争力。二、实证分析样本选取与指标体系构建为了保证数据的稳定性以及评价的效率，本文通过东方财富网网站的信息进行整理，放弃一些数据残缺模糊的企业，最终选择十二家企业，分别是深

3、振业、深物业、沙河股份、深深房、大悦城、深桑达、华联控股、中洲控股、北方国际、华侨城、天健集团、金融街。考虑到撰写时部分企业2021年年报尚未公布，所以选择企业2021年3月报作为研究数据来源。本文的研究数据均来源于企业年报和各门户网站。考虑到房地产行业的特殊情况以及实际操作的需要，选择流动比率、速动比率、资产负债率、总资产增长率、营业利润增长率、资产报酬率、净资产收益率、营业净利率、应收账款周转率、总资产周转率作为经营绩效的评价指标。（二） KM0和巴特利特检验与主因子提取运用SPSS软件对本文的变量计算得出KMO值为0.564大于0.5，巴特利特球度检测显著性为0.000，明显小于0.05

4、。说明本次研究适用于因子分析法。本文所选取的数据中，总方差解释中因子的特征根，前四个均大于或接近一，累计贡献率超过百分之八十。前四个因子累计方差贡献率为84.453%，公因子所包含的信息未有过多损失。为了评价的效率，我们暂时放弃对其他因子的考虑。综上所述，我们选取四个公因子。表 1总方差解释（三） 公因子命名为了更的解释提取的公因子，对因子进行旋转。这种方法，可以使得各个因子在仍然处于正交状态的情况下达到方差差异最大。旋转后结果表明第一因子在资产报酬率、净资产收益率、营业净利率三个方面表现出了较大的载荷系数，将第一因子定义为“盈利能力因子”。因流动比率以及速动比率在第二因子在上的荷载系数较大，

5、所以第二因子可被称为“偿债能力因子”。第三个因子因在总资产周转率上表现出较高的荷载系数，因而可被命名为“经营能力因子”。第四个因子在总资产增长率方面具有较高的载荷系数，所以，第四因子可被称为“发展能力因子”。（四） 因子得分与排名通过对因子评分情况进行分析，可以从各个视角了解房地产上市公司的经营绩效，并通过因子得分系数矩阵如下得到四个主因子的得分。表 2成分得分系数矩阵由上述模型可以发现，四个因子中，盈利能力因子、偿债能力因子经营因子与发展因子分别凭借着29.143%、29.022%、16.244%、11.360%的权重位列前四因子。通过对四项因子的权重进行排行，发现企业的盈利能力对于房地产公

6、司的的经营绩效有很大的影响，这说明企业提高经营绩效的一个重要因素便是想办法提高企业的盈利能力。虽然盈利能力按大小来说是四项中权重最高的。但总体来看，四项因子的权重比例相差不算非常大，可以说是四项因子处于一个较为均衡的状态。从这种角度分析，对于房地产上市企业来说，若想长久有效的提高企业的经营绩效水平，四项因子都不容忽视。每一项因子都会对房地产企业的经营绩效产生一定的影响。本文将各个企业的指标数据代入相关模型，计算出了12家企业每项因子的得分情况以及综合得分情况，并根据综合得分给12家样本企业进行排名。具体数据如表3所示。表 3得分情况企业名称F1F2F3F4F排名深深房1.034642.1594

7、21.111071.20851124.61中洲控股2.3081-0.27944-0.82178-0.7021337.832深桑达-0.21995-0.684572.29651-0.393226.563深振业0.21834-0.59006-0.478512.180036.234天健集团0.85297-0.19842-0.26765-1.41182-1.295沙河股份-0.980821.12788-0.52298-0.35063-8.336北方国际-0.26818-0.489391.25177-0.76264-10.357华联控股-1.348321.20862-0.56304-0.5607-19.

8、738华侨城-0.17114-0.44806-0.560270.32364-23.429金融街-0.373730.25259-0.95-0.61687-2610大悦城-0.2062-0.87629-0.345550.70477-29.0511深物业-0.84572-1.18229-0.149580.38107-57.0612三、结果分析（一） 总体分析从上表所展现的综合得分来看，12家样本企业中有四家的综合得分大于零，说明这四家企业的实力在行业内是可以得到认可的，他们的经营绩效是位于房地产企业的平均水平之上的。样本企业中综合得分第一名的深深房的第一因子盈利能力排名却不是第一，这也说明该房地产企

9、业在盈利因子方面还是有很大的上升空间的。样本企业排行第二的中洲控股除F1（盈利因子）外其余因子得分均为超过零，这说明该企业在偿债能力以及发展能力上都存在一定的短板。诸如此类的情况在这12个样本企业中并不少见，这更加证实了我国房地产上市公司仍然存在很大的发展空间。（二） 主因子得分分析盈利能力因子盈利能力通俗的来说就是企业赚取利润的能力，是企业经营下去的核心目标之一。4企业的所有者、债权人或者说外部投资者，对于企业的盈利能力都极为看重。企业的盈利能力跟股东能收到的回报以及企业的价值都存在一定的正相关。在此主因子得分排名中，中洲控股表现出领先优势。房地产作为中洲控股的主要产业，在去年出现了“增收不

10、增利”的尴尬局面，有部分评论员称中洲控股被逐渐“边缘化”，而其在八月便扭亏为盈，并且一改之前大肆拿地的风格，开始放缓前进脚步开始全国化布局。在合理的情况下控制成本不失为提高企业盈利能力的一种手段。在样本企业中，经营绩效整体得分排名前五的企业各个因子的得分情况差异明显，排名第三的深大桑的盈利能力因子小于零，排名第四第五深振业、天健集团这部分的得分也低于1。在12家样本企业中，盈利能力因子只有四家企业大于零。这都说明我国房地产上市企业的盈利能力存在短板，存在一定上升空间。盈利能力作为第一主因子，企业通过在盈利能力方面着手提高企业的经营绩效，不失为一个好办法。5偿债能力因子偿债能力通俗来讲就是企业偿

11、还债务的能力。企业的这项能力也是企业进行财务分析的一项重要指标。12家样本企业中的在此项得分第三的沙河股份，在其余指标均为负数的前提下凭借着此项得分排名第六。据此，不难看出偿债能力因子得分在综合得分上的拉动能力。由于房地产的行业生产周期长，对市场的反应不灵活、融资需求大，且同时具备消费与投资两项功能，加上现如今国家政府对房地产行业的把控力度并未放松“住房不炒”也逐渐成为了房地产行业的基调。诸多因素都使得房地产行业的偿债能力欠佳。经营能力因子经营能力也就是企业运用自己的各项资产为企业换取利润能力。12家样本企业中，只有三家的经营能力因子大于零，这个比例仅有25。这充分说明在房地产行业内，经营能力

12、普遍不佳，这与现在国家对房地产行业的严密把控脱不开关系。“住房不炒”成为房地产基调、政府下场对行业进行把控都使得行业间的竞争越来越激烈，许多公司都争相竞争地皮使得出现房产积压，企业出现负债难守的情况。发展能力因子注重企业发展能力，可以使企业注重自身的发展从而帮助企业进一步增加企业影响力。优秀的发展能力也会给企业的外部投资者以信心，继续看好并支持企业的各项发展。发展能力因子的权重虽然为第四，但也占比11.360%与排名第三的经营能力因子差异并不大。这说明发展能力因子也是房地产企业的绩效评价中不容忽视的一部分。这项得分中，深振业表现良好，得分为2.18003，说明深振业有着良好的发展空间。发展能力

13、因子中得分超过零的企业有5家，虽说是四项因子中数量最多的但依旧算不上良好，从某种意义上来说，我国房地产上市公司的成长能力整体上还有不小的成长空间。五、结论本文通过对房地产上市企业的经营绩效进行评价发现我国的房地产上市企业的经营绩效水平差异较大，这可能与企业间不同的企业文化有关。遇到类似的问题企业间采取不同的决策，使得企业在不同的因子下的得分不尽相同。在盈利能力方面，房地产企业应尽快找准定位，依靠自身长久以来不断积累的优势，努力拓宽业务范围，增加企业盈利能力。元宇宙盛行的今天，智能化房产对于房地产企业来讲无疑是一个不错的发展方向。在偿债能力方面，国家为了打压常年高居不下且涨势过高的房价而推出了一系列的政策，一定程度上也增大了融资的难度，企业在拓展新的融资渠道的同时，也格外需要注重企业自身的资产负债率，使其保持在一个稳定合理的范围内。在经营能力以及发展能力方面，需要国家和企业的共同努力，国家要加强宏观调控，控制好力度，拿捏房地产行业的同时也不至于让这个行业日渐憔悴，促使房地产行业健康稳定的发展。企业也要及时进行内部管理以及宏观方向的把控，积极配合国家的政治举措。Reference1刘军琦，孙璐。基于平衡计分法的房地产上市公司绩效评价体系J。华东经济管理。2001