中美估价制度比较

1、Pos t=l 一整套系统、科学、完整的评估行业执业准则和道德规范，是保证 评估行业规范健康发展的重要制度基础。资产评估准则基本原则和 资产评估职业准则基本准则，是中国资产评估协会在总结我国资产 评估理论和实践发展的基础上，充分借鉴国际资产评估准则和相关国家评估 准则的成功经验后拟定的，是我国评估行业制度建设上的一件大事，对中国 资产评估行业的发展具有里程碑意义。brbr 、我国资产评估两个 基本准则brbr1991年11月16日国务院令（第91号）国有资产评估管理办法公布以来，已经 13年了；13 年来国家国有资产管理部门 陆续颁布了一系列规范资产评估工作的文件，其中直接与评估工作、评估人

2、员有关的3个文件是：a、1995年3月15日的国资办发199527号，“关 于发布资产评估立项、确认工作的若干规范意见的通知”（简称“立项确认 文件”）；b、1995年4月12日国资评协发19953号，“关于印发资产 评估执业人员自律守则的通知”（简称“自律守则”）； c、 1996年5月 7 日中评协1996 03号“关于发布资产评估操作规范意见（试行）的通 知” （简称“操作规范”）。 brbr 开展评估工作的十多年来，在 执行“操作规范”、“通知”实践中，常有虚与委蛇之虑： brbr 首 先，评估工作的责任与评估师们的职业道德问题之虑。评估工作的责任与评 估师的道德自律是内在地联系在一起

3、的，不是能以外在的方式加强的。“游 戏规则”只能来源于游戏的参加者。长期来，我国资产评估工作从机构的审 批、评估项目的立项、确认，到评估规范的制订，甚至一张资产清查表的制 订，无一不打上政府的烙印，一方面我们制订规则，另一方面我们制订规则 又还缺乏操作、施行的基础，自然这些规范也就不能充分反映评估师们的观 点、意见和建议。 brbr 其次，道德自律之虑。评估工作是一项专业 性很强，遵守一定规范的同时又需要有创新精神的工作，评估师的工作责任 是与职业道德结合在一起的。每一种专业工作都以维护某方面制度的正常运 行为前提，律师维护司法公正，会计师维护企业经营数据真实，医生救死扶 伤等等，他们的道德水

4、准都存在于他们的专业工作之中，如果没有充分的道 德自律，这些专业人士就会成为更大力量的破坏者。律师专门去钻法律的空 子，就会产生辛普森那样的笑话，会计师钻会计准则的空子，就会成为做假 账、偷逃税的专家。试想一个道德操守很低的人值得信赖吗？能不收回扣、 代签名、代写报告吗？ br/Post此贴子已经被作者于 2005-4-22 17:02:15 编辑过大树TOP大树2005-04-18 09:59 只看楼主 2#字体大小: tT再次，施行资产评估标准主体之虑。美国行业评估标准（UnitedStandardsOfProfessionalAppraisalPractice） 从前言到AO-17,始终

5、以评估师作为标准的来源者、施行者、 传播者及被约束者。“评估师角色的重要性在于对那些按其 能力服务的人的道德操守方面。这些标准包括强制要求并从 道德条款入手，进一步对整体性、目标性、独立判断、道德组别论坛元组别论坛元老性别男生日 1900-1-1 积分 53591 帖子 2027 注册时间2003-04-07财政部财企20048 号财政部关于对资产评估行业进 行全面检查的通知，从今年2 月份开始在全国范围内开展 资产评估行业的全面检查，主要是针对：执业质量，恶性压 价竞争，迎合客户不合理要求、与客户串通，通过评估，有 意抬高或压低资产评估值，损害其他当事人的利益，不按执 业准则要求执业，滥用评

6、估假设，或进行没有充分依据的预 测，不履行必要的工作程序，在执行业务过程中“偷工减 料”，信息披露不充分，应该披露的重要信息不披露，有的 机构内部混乱，执业质量低下等等进行检查。这是行业管理 部门摸清行业基本情况，全面掌握评估行业工作进展，发现 薄弱环节，为进一步规划行业发展，开拓业务范围，提高注 册资产评估师素质和执业水平提供依据，是规范行业管理的 重大举措，是强化管理的有力手段。财政部今年2 月批准发布，5 月 1 日正式实施的由中国 资产评估协会制定的资产评估准则基本准则和资 产评估职业道德准则基本准则，具有像美国USPAP的 行业评估标准一样的重要性；对防止行业评估偏差，提高行 业评估

7、工作水平和效率，规范和发展行业评估技术也许更加 曲尽其妙。所以说两个基本准则颁布实施，也是这次对资产评估行 业进行全面检查的“准法律”文件。基本要求：遵守相关的法律、法规和资产评估准则，具 有良好的职业道德；诚实正直、勤勉尽责、恪守独立、客观公正的原则；操作准则：评估程序的规定，有利于规范评估 师的执业行为，切实保障评估业务质量，是评估机构和从业 人员防范执业风险，合理保护自己切身权益的手段；是评估 机构和从业人员执行评估业务，形成资产评估结论，应当根 据具体情况履行的适当步骤；其程序是：明确评估业务基本 事项、签订业务约定书、编制评估计划、现场调查、收集评 估资料、评定估算、编制和提交评估报

8、告、工作底稿归档。TOP2005-04-18 10:00 只看楼主 3#字体大小: tT资产评估准则基本原则第一次明确提出评估师应当 对评估结论的合理性承担责任。这一规定体现了评估行业对 社会公共利益的维护，评估师不应当以评估方法的选择、评 估假设的选择等为由，逃避对评估结论合理性所应当承担的 责任。合理性的概念体现了资产评估的特点，有利于合理维 护评估师的利益。组别论坛元老组别论坛元老性别男 生日 1900-1-1 积分 53591 帖子 2027 注册时间 2003-04-07维护职业形象，不得从事与注册资产评估师身份不符或 可能损害职业形象的活动；评估师执行资产评估业务应当独 立进行分析

9、、估算并形成专业意见，不受委托方或相关当事 方的影响，不以预先设定的价值作为评估结论，不得出具含 有虚假、不实、有偏见或具有误导性的分析或结论的评估报 告；评估师不得采用欺诈、利诱、强迫等不正当手段招揽业 务；不得利用执业便利为自己或他人谋取不正当利益；不得签署本人未参与项目的评估报告，也不得允许他人以本人名 义签署评估报告。可见评估的职业道德是提升行业社会公信力，积极推动行业诚信建设的重要基础。从某种意义上说职 业道德比操作标准更加重要。二、美国行业评估标准 美国行业评估标准（United Standards Of ProfessionalAppraisal Practice.即USPAP）

10、的主要内容，包括四个部分:第一部分是序论，包括序言、道德条款、胜任条款、违 背条款、权限之外、补充标准和定义。“序言”阐述了专业 评估标准的来源、特色、标准范围、标准解释性陈述，以及 标准的使用者:“道德条款”分品行、手段，保守商业秘密、 记录保存等四个部分:“胜任条款”要求评估师在接受业务 之前，要能适当地界定、陈述业务问题，并有足够的知识或 经验去完成任务，否则要报告，或揭示缺乏的知识和经验:“违背条款”阐述了允许对USPAP的部分准则作有限的违 背，对违背的部分要作“特别提示”:“权限之外”表明专 业评估标准服从于法律或公共政策:“补充标准”叙述了适 用的情况和范围:“定义”部分对评估、

11、评估业务、束缚需 求、商业资产、商业企业、商业产权、现金流量分析、客户 咨询、可行性分析、无形资产、倾向性使用、倾向性用户、 投资分析、市场分析、整体评估、整体评估模型、动产、不 动产、房地产、报告、审核、签署、特别提示共 24 个概念 进行标准性解释。第二部分是标准和准则正文。共有十条标准，每条标准 又细分为若干准则，对有的标准和准则又作了较详细的说 明。标准 l 是房地产评估；标准 2 是房地产评估、报告；标 准 3 是审核评估和报告；标准 4 是房地产咨询；标准 5 是房 地产咨询、报告；标准6是整体资产评估和报告；标准7为 动产评估；标准8为动产评估、报告；标准9是商业评估； 标准 1

12、0 为商业评估、报告。USPAP 在制订专业评估标准时，是按照资产与业务类别 来划分的标准1、2,标准4、5,标准7、8,标准9、10都 存在一种对应的关系，这四类标准的前者（即标准1、 4、 7、 9）主要涉及评估所需的技术和方法,诸如认真负责,界定 和收集有效的数据,资产使用限制条件、界定价值与价格的 表述形式等等,而后者（即标准2、 5、 8、 10）阐述了制作 评估报告的类型和过程,而标准3专门制订了审核评估报告 的标准,标准6专门制订了整体资产评估的标准。TOP大树2005-04-18 10:00 只看楼主 4#大树字体大小: tT第三部分是关于评估标准的陈述，简称SMT，共有九项陈

13、述。 SMT-1是对标准规则3-1 （f）条（审核评估）的陈述，详细解释了审核与评估、报告的区别；SMT-2是折现现金流量分 析法的陈述，详细陈述了它的使用范围、原理、可能的错误 理解与用法及折现现金流量分析、计算机软件的运用等；*SMT-3陈述了过去值估算，主要是报告或评估日之前的市场价值的确定；SMT-4陈述了未来值估算，主要是反映市场参与者的目前的期望；SMT-5陈述了“道德条款”的“保守商 业秘密”准则；SMT-6陈述了市场价值估算中合理的陈列时 间；SMT-7陈述了不动产评估允许的“特别提示”（违背条 款）；SMT-8陈述了评估报告的电子传递方式；SMT-9上文 已有陈述，这些陈述大

14、大加深了评估师对标准的理解、运用， 组别论坛元也有助于遵循，具有可操作性。老性别男第四部分是顾问意见，并附加了参考材料作为指南，顾生日问意见包括 17 项意见，内容涉及销售历史、不动产产权属1900-1-1 性检查、评估修订（指一项评估业务在原来评估的基础上，积分 53591 根据客户需要而延伸）、一项评估业务准备工作、项目负责帖子 2027 人的责任和助手的职责、审核评估的职责，（技术审核按标注册时间 准3进行，管理审核由客户和评估用户决定）、市场时间（指 2003-04-07 评估师在估算市场价值须指明市场时点或时段）、不动产评估中的市场价值与公平价值、评估师对毒物或污染物关心的 责任、评

15、估师客户关系、标准2的评估报告选择权利的 内容、简明性评估报告的内容、标准2评估报告选择权利的 利用、遵循USPAP的房产附属物的评估、津贴性房地产的评 估、进行限制性评估时使用违背条款、房地产公平法与评估、 改建房地产的评估。行业评估标准是由美国资产评估协会起草，并经联邦评 估委员会认同的评估行业统一标准，其依据是：专业标准、 评估师准则的制订要来源于评估师们的共同努力。正如USPAP97的Preamble的开篇句所说的：“这是最 重要的，即专业评估师以这样的 一种方式来表达和交流他 或她的有关分析、意见和建议，这种方式有益于客户且不至 于引起市场上的误解”。专业标准是评估师们相互交流的结

16、果，是来源于他们对评估的理解，而不是外部带给他们的， 是所有评估机构及评估人员必须遵守的。TOP大树2005-04-18 10:01 只看楼主 5TOP大树2005-04-18 10:01 只看楼主 5#字体大小: tT三、两国评估基本准则的比较立项确认文件”是我国资产评估行业所独有的。其所组别论坛元老性别男组别论坛元老性别男生日 1900-1-1 积分 53591 帖子 2027 注册时间2003-04-07“自律守则”对资产评估执业人员的要求有三个方面， （1）基本要求，主要是对资产评估人员在遵守国家有关的 法律、法规，执行国家有关政策、坚持独立、客观、公正等 方面的要求；（2）回避制度；

17、（3）廉洁自律、没有私利。 但对假设条件没有明确、严格的规定，评估人员在资产评估 过程中，特别是土地使用权的评估，无形资产评估尤其是商 誉的评估中，存在对“假设条件”的滥用和误导。除第8条“回避制度”夕卜，基本要求与USPAP97“道德 条款”的品德准则相似，所不同的是， USPAP 对评估师使用 “假设条件”作了严格的规定，防止评估师滥用假设条件。 在“品行”准则的第 3 段，它要求：“一项评估、审核或咨 询服务的进行以假设条件为依据是不道德的，除非 1、假设 的使用能被清楚地揭示；2、因为法律上的、合理分析的或 者比较的目的清楚地要求假设条件的设想且不至于引起误 导；3、评估报告清楚地描述

18、假设的基本原理、假设条件的 性质和它对评估、审核或咨询服务的影响。”在职业道德准则要求中，我国资产评估职业道德准则的 内容类似于USPAP97“道德条款”中的“手段准则”和“保 密准则”，以及“胜任条款”。两者相比，不同的是 USPAP97 的“胜任条款”非常简单明了：“评估师在接受业务前或未 完成任何业务交谈协议前，评估师必须确定所要陈述的问题 和对该问题有充分的知识与经验去完成该业务；或者：1、 在接受业务前对客户披露所缺乏的知识和（或）经验；并且 2、采取所有必需的或知觉的步骤能合格地完成业务；3、在 报告中描述缺乏的知识和（或）经验以及为合格完成业务所 采取的步骤。” 具有操作性。我国

19、资产评估职业道德准则 的基本要求从第五条到第十七条有 13条之多。评估师不是全能的，他（她）在接受评估业务及其评估 实践中，都会碰到这样那样的问题，如知识缺乏和经验不足 的问题，是否有勇气向客户承认并在报告中予以揭示，并作 为胜任条款来要求，新的基本准则使我们看到了希望，“第 九条注册资产评估师执行资产评估业务，可以聘请专家协助 工作，但应当采取必要措施确信专家工作的合理性。”评估 师有勇气承认其知识与经验缺乏的评估报告，一个成熟的行业，成熟的评估师队伍正在形成。“操作准则”共7 条，内容全面，基本上涵盖了资产 评估概论的内容。下面就其中几个问题与USPAP97作一比 对。在“操作准则”中使用

20、了 “价值概念”。价值概念可 以划分为基本类型和从属类型，不同类型的资产可以具有不 同类型的价值，这取决于特定的周围环境；注册资产评估师 在各项评估活动中，应该充分、详尽地解释所择定的具体价 值概念的性质和含义。价值类型是各国评估准则和评估实践 的基础，评估准则引进价值类型的概念，改变了我国十多年 来在评估实践中不采用价值类型的做法。价值类型的意义在 于指出同一资产在同一时间和空间，因评估目的不同，可能 具有不同类型的价值，适用不同的价值类型，具有不同的价 值类型，注册资产评估师应当避免使用未经定义的、笼统的 价值概念，应当在与客户进行充分讨论之后，根据评估目的 选取合适的价值类型，应当对选用

21、的价值类型进行明确定义 和说明。明确价值类型，有利于更好地服务于客户，避免评 估报告使用者将一些不常用的或具有特殊内涵和定义的价 值类型误认为是常用的价值类型，以引导评估报告使用者正 确理解、合理使用评估结果，同时也有利于降低评估师的执 业风险。TOP大树2005-04-18 10:01 只看楼主 61.字体大小：tT 我们应该看到明确价值类型，并非就是公允价值/价格。公 允价值/价格是在充分有效的市场中实现的，也即卖者与买7亠二者都不能左右市场价格，有充分的信息交流和足够的时间供 买卖双方选择，公平价值与市场价值可能相等，也可能不等， 不能认为现行市场价值就是公平价值，在我国市场不很发达 的情况下，现行市场大多不是公平价格，而是不公平价格，组别论坛元 老性别男 生日 1900-1-1 积分 53591 帖子 2027 注册时间 2003-04-07USPAP97在AO-8中的顾问意见认为，公平价值(Fair Value) 只不过是个评估术语。这是很有见地的，市场价值(Market Price)是以实际收集的市场成交为依据的。它反映的是实情, 不论是合理的