高层住宅物业管理方1

1、郑家庄高层小区物业治理方案随着城市化的不断进展和土地使用的现实情形, 高层住宅逐步成为城市居住建筑的主趋势以及有效利用土地资源的结果；而建立与此相匹配的高层住宅物业治理尤为必要；一、高层住宅物业治理的特点和难点：1、高层住宅建筑高度大、层数多、居住人口稠密,要治理好高层住宅,确保各部分正 常运作,保证高层住宅和楼内居民的生命、财产安全,物业治理任务较为艰难；2、高层住宅设备多、结构复杂、治理起点高,对物业治理队伍的素养要求较高；在实际物业治理中, 必需要运用先进的治理手段、方法,对高层住宅各系统进行爱护、保养和管理,保证这些系统的正常运转；收取的物业治理费也高；高层住宅能源、 动力消耗大, 治

2、理服务人员多, 治理成本高,二、高层住宅物业治理的原就：1、早期介入原就：早期介入的作用有两方面：一是熟识高层住宅基本情形；二是可提出便于日后物业治理的整改看法； 2、统一治理原就：各系统都是为整体服务的,多头治理势必影响整体的第一, 整个高层住宅是一个整体,正常运行；其次,多头治理易造成职责不清,使显现的问题和故障无法准时解决；第三,多头治理睬造成治理死角；因此,高层住宅应坚持统一的治理； 3、收费合理原就；不论如何, 物业管这一原就最通俗的说法便是物业治理的收费要与所供应的服务相符；理队伍都应实行公正、合理、和谐一样的原就； 4、依法治理原就；物业治理须坚持依法办事、信守合同、协议、按规章

3、制度办事的原就； 5 、经济效益、社会效益和环境效益兼顾的原就；物业治理要通过科学的物业治理、良好的服务、美丽的环境、良好形象,增强知名度,赢得住户的信任； 6、公共服务、专项服务和特约服务并重的原就；合理的收费,树立自身的针对高层住宅的实际情形物业治理不仅要做好供电、供水等服务项目, 也可以做好住户需要做好专项服务与特约服务,为住户供应最大的便利；三、高层住宅物业治理的内容： 1 、高层房屋建筑主体应有的修理治理；物业治理应定期把握房屋的基本情形,对楼面、楼道等房屋要进行常常的修理、养护和治理, 使建筑物保持完好、洁净和美观；对住户的房屋装修进行严格的监督治理,不因装修而影响寿命和危及他人安

4、全；2、高层住宅各系统设备设施的治理；物业治理人员要常常对供电、供水及排水、电梯、消防、公共照明等公用设施进行爱护检查,发觉问题, 准时处理, 保证设备完好的运行状态； 3、清洁卫生的治理； 清扫保洁人员应全面负责各房屋以及公共场所的清洁和保洁工作,保持公共部位不被占用,垃圾日产日清；4、绿化治理；绿化人员应对高层住宅周边及内部的花草树木和景点进行养护和治理,为住户制造美丽洁净舒服的高雅的环境； 5、停车场、车辆及交通治理；物业治理人员要对住户以及外来人员的车辆进行治理,保证停车场的车辆停放整齐、治理有序,保证车辆安全；6、消防及治安治理；保安人员对高层住宅及其范畴内进行全天候保安值勤,设立固

5、定保安岗位和流淌巡逻岗；确保住户人身财产安全；监控系统要保证 消防器材的爱护,对违法违纪行为要准时处理；24 小时值班监控；做好 7、收费治理；要严格依据协议或合同当地物价部门核定的物业治理服务收费标准,及 时、 定期收取租金及治理费用,并接受住户监督； 8、全方位服务；物业治理应对住户供应全方位、多层次、有效且经济的服务,使用户、住户更为舒服便利；可开设常规性服务,如：机车船票代办、办设储蓄所等；托付性服务,如：代住户订送报刊、代订牛奶、代住户接送儿童、雇佣保姆等；经营性服务,如：开设餐 饮、消遣场所、开设健身房等；并依据住户需要,供应特约服务；四、高层住宅物业治理实际可行性操作：1、深度推

6、行“ 人性化物业治理模式”1）关注不同层次的住户需求；2）环境建设中人性化要素的融入；3）物业治理与服务中人文要素的植入；4）对住户“ 深度关怀”；5）现代文明项目精神的塑造；环境、空间各个层次和环节营造一种既相互信任、简而言之, 就是在高层住宅物业治理、相互敬重,又有明确的行为规章这样一种和谐、有序的舒服环境和文化氛围；2、实施零距离“ 隐性物业治理与服务”模式在高层住宅物业的治理与服务中,住户的私密空间与物业公司所供应的全方位服务往 往简单发生冲突, 在实际物业治理中,物业治理零距离与零干扰相结合的“ 隐性服务与弹性 服务”模式和物业治理理念；所谓 “ 零距离” ,就是对住户的服务需求做全

7、面、深化、细致的明白, 留意服务的快捷性和住户的中意度,除了保证在住户需要帮忙时供应准时中意的服务,更要表达对住户服务的前瞻性,满意住户深层次的服务诉求；3、 建立治安联动快速反应系统安全防范是物业治理第一要素,高层住宅的治安工作由中心监控中心统一指挥调度,并建立起战役力强的治安快速反应系统,该系统既强调快速快捷,又强调多重结合,快速快捷即要求保安员在接到快速支援的命令后120 秒内赶到现场,其它岗位人员也会相继趋前援助；多重结合即治安工作要做到流淌岗、点防范相结合,确保治安防范万无一失；固定岗相结合、 整装与便装相结合、全面防范与重五、高层住宅物业治理前期介入 高层住宅物业治理前期介入期间工

8、作方案阶工作项目工作要点具体事项段整体合理布局. 停车场 /库的布局 . 设备间及各楼层开间布局. 综合布线走向及接口位置 . 公共照明及开间内电气容量预留 . 楼宇自控实现方式 . 公共配套设施场地的布局规工程主要设备的布局. 强电系统：配电室、发电机等的布置. 中控系统：消防、保安监控、楼宇自控的设置. 停车场 /库系统设置划安全帮助设备的设置. 上下水管线位置预留设. 宽带网络的设置及运营模式计其它. 主要设备设施选型建设（如电梯等）阶. 公共配套设施场地的设计建议段. 智能化系统设计建议安全设备设施建设. 对消防、保安监控等智能化系统提出建议. 停车场 /库的规划布局、计费系统及模式建

9、议 六物业治理服务标准一. 接待 佩戴统一标志,外表端庄、大方,衣着洁净,表情自然和气、亲切；使用文明用语,不应使用服务忌语； 对业主（使用人） 的报修与求助耐心细致,服务方式、收费标准等事项；值守对收费项目准时说明服务标准、有完善的值班制度和交接班制度；工作有记录；二. 服务时限 急修服务 45 分钟内到位, 24 小时内修复,如不能,要有紧急处理措施,并对业主（使 用人）做出合懂得释, 做出限时承诺； 小修 3 日内修复, 特殊情形必需做出说明和限时承诺；服务时限不得以节假日和休息时间顺延；（居民预约、雨天筑漏可不受3 日限制）；三装修治理1 将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和留意事项告知

10、装修人；2 对业主（使用人）装修房屋的申请,应在 装饰装修治理服务协议；2 个工作日内给出同意看法或修改看法,并签定3 业主（使用人）装修期间每日巡查装修施工情形；4 装修终止组织验收；5 验收合格后 3 个工作日内退仍装修保证金；对装修中的违约行为准时劝阻；已造成事实后果或者拒不改正的,应当准时报告有关部门依法处理；四. 给排水系统及其配套设施饮用水水池（箱）半年消毒 1 次,操作人员具有相应操作资格,依据程序操作,清洗时无二次污染,有严密的治理措施；水质每半年化验 1 次,保持池体内清洁,没有对水质构成污染的因素,保持水池（箱）结构完好,无渗漏,表面和支架不锈蚀,漆膜脱落处准时修补；保持泵

11、房清洁卫生,良好的通风、照明和采暖,地面排水畅通,每 3 个月（结合清洗水池）清洗 1 次泵房； 水泵运行正常, 每 2 小时巡查泵房 1 次,以防低位水池液压阀（浮球阀）失灵,各种外表指示稳固正常,阀门开关敏捷,发觉滴漏准时修理；消防泵、喷淋泵、污水泵等不常常启动的水泵,每月启动 1 次, 保持水泵能正常运行,每月检查 1 次消防泵及管道阀门, 使之处于完好和正常开启状态；水泵运转部件常常加油,保持润滑敏捷；每年对水泵机组清洁保养1 次；泵房内设备2 年后,每年更新各种标志1 次；每日填写水泵运行记录,建档备查；五排水设施化粪池每年清理 2 次,出入口畅通,井内无积物浮于面上,池盖无污渍、污

12、物,清理后准时清洁现场；楼面落水管落水口等保持完好,开裂、破旧等准时更换,定期检查；每旬清扫 1 次排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾,拔出沟内生长的杂草；排水畅通, 无积水,无杂草；每半年对地下管井清理 1 次,捞起井内泥沙和悬浮物；每年对地下管井完全疏通 1 次, 清理终止地面冲洗洁净；清理时地面竖警示牌,必要时加护拦；清理后达到水流畅通,井底无沉淀物,井盖上无污渍、污物；六供配电系统建立和完善有关规章制度,值班人员具备变配电运行学问和技能,具备上岗资格, 持有上岗证书；保持配电房清洁卫生,每周清扫地面及擦拭配电柜表面,要求地面干燥无积灰,配电柜表面无污渍；潮湿天气时,采纳安全有效措施,保持配电

13、房内主要电器设备干燥；每月检测 1 次配电房内有无蛙、鼠、蚁等虫害,如发觉立刻实行措施杜绝；七弱电系统 操作人员受过专业培训,持证上岗；工作时仔细负责,精神集中,对反常情形能准时识别；发觉反常,准时处理；对相关设备、设施定期进行调试,使系统处于正确工作状态；工作、修理、养护有记录,特殊系统、设备的进入经过授权,密码有有效爱护；八避雷接地系统每年雨季来临之前,对整个避雷接地系统进行检查爱护；在大雷雨过后也要准时对系统检查,发觉严峻腐蚀、松脱等立刻更换或紧固；九电梯运行与治理 安装、修理、保养人员和电梯司机均应持有关行政主管部门核发的特种作业操作证上岗,并定期参与复审；建立健全电梯治理制度；安全设

14、施完好、齐全,通风、照明等附属设施完好；在电梯轿厢内明显位置张贴电梯安 全使用许可证 ；与持有关行政主管部门核发的安全认可证书的企业签订修理保养、大中修更新改造合 同,并明确被托付企业的责任；电梯及其安全设施每周不少于1 次,进行清洁、润滑、调整和检查等例行保养；每年对小区全部电梯进行 1 次全面综合检查、清洗、润滑、修理、调整和测试；年度检测由修理保养企业的注册安全检测员实施并签署检测报告；每台电梯每隔 2-3 年必需进行 1 次负荷校调试验,负荷校调试验由注册安全检测员实施并签署试验报告；管部门备案；试验报告副本应送有关行政主保持电梯机房清洁,每周 1 次清扫地面和擦拭掌握柜、主机表面,地

15、面无积灰,掌握柜、主机表面无污渍；保持电梯机房消防设施完好；每年检查2 次电梯井底,清除垃圾杂物；确定合理的电梯运行时间,随时监督电梯运行状况,加强日常修理保养,适时降温、通 风、防雨,做好运行服务,常常巡查楼层,防止地面水流入电梯井,值班监督,防止违章使 用电梯；记录电梯运行情形,建档备案；制定紧急救援方案和操作程序,在接到报警信号45 分钟设法解救乘客、排除设备故障；依据国家有关制度组织办理电梯年检和电梯准用证；十道路、停车场（车棚、车库）及配套设施 加强道路修理与养护,制定具体的道路修理养护方案,依据合同商定实施；保持居住区道路畅通,路面平整整齐,排水畅通；设立报修渠道,并有巡查制度,专

16、人负责,发觉损坏准时修补；依据业主公约的商定,劝阻人为损坏路面,禁止在路面焚烧垃圾、落叶或其他杂物；1.共用楼道保洁每周打扫 1 次各楼层通道和楼梯台阶,每周清洁 1 次楼梯扶手； 每周擦抹 1 次各层和通道的防火门、消防栓、玻璃箱内侧、灯具、墙面、地脚线、指示牌等公共设施；每季度楼梯间墙面除尘 1 次；每季度擦1 次楼梯道共用门窗玻璃；无垃圾、杂物,无明显污迹,无乱堆乱放,无乱贴乱划,无擅自占用现象,目视基本洁净 窗玻璃无积灰；2 电梯及电梯厅保洁；梯间顶面无明显蜘蛛网、灰尘；外墙每日清扫 2 次电梯轿箱内垃圾,抹布擦拭 1 次电梯门壁； 每月对电梯内的墙面和地面进行全面的擦拭清洗 1 次；

17、灯饰及轿箱顶部每月清洁 1 次；3 共用卫生间保洁每日对共用卫生间清洁 2 次,（清洁内容包括：通风换气；冲洗烟灰缸、洁具；清扫地面垃圾、清倒垃圾篓垃圾、换新的垃圾袋；清洗大、小便器；用拖把拖洁净地面；喷洒空气清爽剂或香水,小便器内放置香球等）；每月 1 次用毛巾擦灯具；每月2 次对共用卫生间进行消杀；室内无明显异味、臭味；地面基本洁净；墙面无蜘蛛网和积灰,便器洁净无黄渍4 道路保洁每日清扫 2 次,清扫终止地面无垃圾、杂物,无卫生死角,目视基本洁净,无垃圾、杂物、浮砂,无污迹,无积水、积雪,无明显痰迹、烟头；每半年清洁1 次,目视灯具、灯座、灯盖、灯罩无厚积灰；5 标识、宣扬牌、雕塑、信报箱

18、保洁标识、宣扬牌每周擦拭 1 次,雕塑每 2 个月擦拭 1 次；清洁后检查无污渍、无积灰,不损耗被清洁物； 每半月擦拭 1 次业主（使用人） 信报箱, 擦拭后信报箱洁净无灰尘、无污迹；十一 . 绿化带保洁每日清扫 2 次绿化带、草地上垃圾,捡1 次草地、绿化带上的烟头、棉签等小杂物,目视基本洁净、无污渍、无垃圾,花坛表面基本洁净,地面垃圾滞留地面不超过 2 小时；十二 . 休闲、消遣、健身设施保洁每周清洁 3 次（擦拭表面灰尘、用清洁剂擦拭污渍用清水冲洗洁净用抹布抹干、清扫垃圾、擦拭座椅） ；设施表面基本洁净,无灰尘污渍、锈迹,目视游乐场内及其四周无果皮、纸屑等垃圾,准时发觉设施、设备脱焊、脱

19、漆、断裂及其他安全隐患并报告处理；十三 . 门卫、岗亭、监控探头保洁门卫、岗亭每日清洁 1 次,内外地面拖洗洁净,擦洗洁净内外门窗玻璃、窗台及其他台面,室内外墙面每月清洁 1 次,发觉不卫生随时处理,保持墙、 地面洁净、 光亮、 洁净, 工、器具排放整齐、 有序；监控探头每 2 周擦拭 1 次；擦拭不得刮伤镜片,清洁后镜头光亮洁净,探头外表洁净无灰尘；十四 . 垃圾桶、果皮箱垃圾桶、果皮箱：每日清运2 次；每日抹布抹1 次；垃圾桶、果皮箱四周地面无散落垃圾、无污水、无明显污迹；垃圾桶、果皮箱无明显污迹、油污； 垃圾收集与处理生活垃圾由业主 （使用人） 自己送至楼下固定位置,由清扫人员每日收集生

20、活垃圾2 次；垃圾桶、果皮箱垃圾,每日收集垃圾2 次；垃圾日产日清；建筑垃圾定点堆放；对有毒物质分别特殊处理； 灰尘、泥沙等粉尘性垃圾在运输途中应加以遮挡,防止垃圾掉落或飞扬引起 二次污染； 废弃涂料、 油漆等流质性垃圾在运输途中留意容器的封闭,防止溢流污染路面； 卫生消杀 针对灭蚊、蝇、蟑螂、灭鼠的实际需要和季节特点制定具体方案；园林绿化养护与治理 草坪 草坪斑秃不明显,成活率在 80以上,生长正常；整块草地没有已开花杂草,整块草地没有明显阔叶杂草；无大面积病虫害,并能准时防治；绿地基本洁净,无明显的堆物堆料、搭棚、侵占等现象；无较严峻人为破坏,无绿化生产垃 圾,对人为损坏和违法行为能准时处

21、理；依据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情形实施淋水、施肥、修剪和灭虫； 园林树木生长长势一般, 生长与该树种、 该树木的平均年生长量相当；树木树冠基本完整,有肯定绿化成效,没有死树和明显枯枝死杈；花坛花卉长势良好；在花坛开花期间,每周剪残枝,保持清楚的图案和相宜的高度；草本宿根花卉生长基本正常 ,定期防治病虫害,发生病虫害及人为损害后能准时防治,泥面 不开裂,花木不缺水枯萎现象 安全防范 人员组织专职安全护卫人员,身体健康,责任心强,工作仔细负责；接受过相关的安全护卫学问与技能岗位培训,能胜任小区安全护卫工作,对小区日常规护卫事项做出正确反应,并定期进行安全防范学习,增强安全防范才能；

22、思想品质好,作风正派,喜爱安全护卫工作,无犯罪记录；当班时应佩戴明显标志,穿戴统一降服,降服洁净、整齐；配备对讲装置和其他必备的安全护卫工具；交接班制度完善,并有工作及交接班记录； 门卫 主出入口 24 小时有人值班看管,次出入口每日 6：0022：00 有 1 人值守；依据托付合 同要求进行进出车辆治理、访客登记, 谢绝业主拒绝拜访人员和未经业主委员会批准的商贩 入内,大件物品搬出实行登记,实施交通指挥与疏导等工作；4 次,夜间巡逻次数不少于 6 次,重点部位、 重点时间以及特殊情形 白天巡逻次数不少于 加强巡逻； 准时发觉和处理担心全隐患；接受业主 （使用人） 投诉和求助； 回答用户的询问

23、；在遇到突发大事时,准时报告警方与治理处,必要时实行正值防卫,防止事态扩大,帮助保 护现场和证据；安全巡逻有记录有检查； 紧急事故反应 制定紧急事故处理预案,包括：火灾、爆炸、地震、炸弹恐吓、安全疏散以及电梯应急等；有紧急大事抢救组织,并始终处于紧急事故反应状态；书面描述紧急事故抢救组织职责,并让每位成员明白,周期性地进行反应训练；对紧急事故做出快速、正确的反应；尽可能削减破坏和缺失程度；依据业主或业主委员会的托付组织复原生活秩序,如：帮忙复原电力供应、抢救财产等； 其他防范措施 设有业主（使用人）求助与报警电话,24 小时有人值守；接到报警信号,确认后治理处应立刻派人赶往现场查看,予以恰当的

24、紧急处理；涉及人身安全处,设有明显标志并有防护措施；帮助有关部门爱护小区正常生活秩序,防止担心全大事发生；对小区内外围边界、角落、车库、道路的照明设施加强爱护,保持必要的照明；建立空置房屋、设备室、垃圾房、杂物房巡查、钥匙治理及登记备案制度； 交通、车辆治理 有较为完善的车辆治理制度；小区设置明显的交通标志；爱护交通秩序, 发觉车辆未上锁及乱停乱放进行忠告或订正,发觉偷盗车辆、 破坏交通设施 等现象准时禁止； 设置露天停车场经过业主委员会批准并经过公安交管部门审批,符合规划 要求；封闭停车场由专人治理,车辆进场、离场有检查、记录；治理人员责任心强,仔细负责；停车场具有交管部门核发的停车场使用证,依据物价部门核发的收费标准收费；依据合同特殊商定履行车辆保管责任； 消防 执行中华人民共和国消防条例、中华人民共和国消防条例实施细就和其他有关消防法 规；健全消防组织,建立消防责任制；定期进