最新房地产可行性研究分析报告

1、（最新）房地产可行性研究报告房地产开发有限公司2012年2月目 录 项目单位差不多情况 项目建设的必要性和依据 项目建设规模和内容 项目选址和占地面积设想 项目总投资匡算、资金筹措设想 经济效益和社会效益可能 环境阻碍初步分析 能源和水资源消耗等初步分析 劳动、安全、卫生初步分析、消防初步分析 建设进度初步安排 结论 第一章 项目差不多情况项目名称（以下简称“本项目”）项目类型 本项目是以住宅为主、包括商铺及附属配套设施的房地产开发项目，项目建成后将极大响应XX市皇马工业园区建设的需要，解决钦北及XX宽敞住户的住房需求。建设地点建设单位差不多情况单位名称 ：XX市某房地产开发有限公司注册地址

2、：XX市注册资金 ：2000万法定代表人：雷超林职务 ：总经理公司背景是2011年10月13日在XX市注册成立一家以房地产开发经营经为主房地产开发公司。公司类型为有限责任公司（私营法人独资）。XX市某房地产开发有限公司是隶属于广西某投资有限公司（广西某投资集团）的全资子公司。 公司前身为 投资有限公司，成立于2004年，注册资本壹仟万元。2010年增资注册资本陆仟万元，成立 公司，股东构成为 。公司以房地产开发和经营为核心主业，目前拥有三家全资子公司广西康华体育投资有限公司、广西XX海伦房地产开发有限公司、XX市某房地产开发有限公司；及一家参股公司广西晨兴投资进展有限公司。公司拥有职员50多名

3、，其中获初、中、高级职称30余人，拥有监理工程师、一级建筑师、项目经理资质、房地产估价师、房产经纪人、土地估价师、土地登记代理人等资格证书人员达10余人。公司开发项目范围以南宁为中心，辐射至XX、北海、柳州等都市。公司具备自身独特的经营治理模式，所经营的项目差不多上严格遵循市场规律。通过多年进展，不仅拥有较雄厚的经济实力，具备良好的政府和社会关系，同时与多家企业形成了良好的合作伙伴关系。 公司经营范围：房地产投资；房地产开发经营叁级；房地产商品交易居间、代理；房地产商品房信息咨询；建筑材料、装饰材料、家用电器等。开发业绩翠竹苑翠竹苑位于南宁市明秀路东，占地5660平方米，建筑面积约为2万平方米

4、，是老城区的精巧住宅。项目实践于2004年6月，于2006年3月全部交付使用。 翠岭居翠岭居位于南宁市江南区石柱岭一路，占地2.2万平方米，建筑面积8万多平方米，是生活配套齐全的住宅项目。项目始建于2005年1月，于2009年8月全部交付使用。 嘉华绿洲嘉华绿洲位于南宁市科园大道52-1号，用地面积约一万平方米，总建筑面积为8万平方米。项目始建于2007年7月，一期已于2009年9月交付，二期已于2011年6月全部交付。莱茵湖畔莱茵湖畔位于南宁市民族大道170号，用地面积17万平方米，总建筑面积约为50万平方米。项目始建于2006年3月，打算于2012年全部交付。该项目是公司与广西人和投资有限

5、公司合作开发的项目。海伦堡花苑海伦堡花苑位于XX市北部湾大道北大道25号，小区总占地面积29538.7，总建筑面积85648.11，由5栋高层组成，分不是3栋18+1层和2栋33层精品住宅组成。项目始建于2009年10月，整体将于2014年全部交付。海伦堡.东方（本项目）项目位于南北二级公路钦北区医院斜对面。总占地面积为66351，总建筑面积246928.9平米，以住宅和商铺为主。规划建设为2栋26层，2栋24层，10栋18层构成。打算2012年11月开工，2017年全部交房。第二章 项目建设的必要性一、项目的建设，符合XX市都市进展总体规划，特不是钦北区进展整体规划，是钦北区进展和扩大的需要

6、，是不断完善都市基础设施，改善都市环境，美化都市面貌的需要。该项目的建设对实现都市进展战略，推进都市提质扩容是有关心的。二、项目的建设，完善了皇马工业园区的整体规划，加强了皇马工业园区的总体功能，促进土地升值，繁荣市场经济，进一步促进该区域地位的提升。同时该项目建设，有助于增加财政收，筹集都市建设资金，保障都市建设的持续进展。三、项目的建设，将促进钦北区都市化的进程，满足人们日益增长的住宅消费需求，改善人们生活条件和居住环境，提高人们生活水平。同时，该项目的建设，能够带动众多第三产业的进展，增加内需，刺激消费，促进XX市经济的进展。同时，项目的建设有利于增加社会就业岗位，缓解社会就业矛盾，维护

7、社会安定。第三章 项目建设规模和内容第一节 项目整体建设内容建设规模和要紧经济技术指标 通过综合考虑市场需求、规划条件、项目投资等因素，本项目的规划总建筑面积246928.9平米，计入容积率面积为212325.9平米其中地上建筑面积62800平方米，包括住宅和商铺和物管用房等，地下建筑面积为34603平米包括停车场、杂物房及配套用房。要紧经济技术指标如下：要紧经济技术指标单位（平米）总用地面积66351.837平米总建筑面积246928.90平米计入容积率面积212325.90平米其中住宅面积200100.90平米商业面积11800平米物管用房425平米地下室面积34603平米建筑占地面积16

8、587.96平米建筑密度25.00%容积率3.2住宅户数1992户居住人口69723.5人/户绿地率30%停车位1195个地上停车位286个地下停车位909个规划原则本项目将连续海伦堡产品系列，打造以西班牙地中海式建筑风格为主题的建筑，集餐钦、购物、娱乐、休闲为一体的西班牙风情浓郁的大型高尚人文社区。三、建筑面积和设施项目开发建设方托付深圳都市设计院对项目制订了初步规划方案，土地使用状况如下：项目规划各功能区占地、建筑面积单位：平方米内容占地面积所占比重（%）建筑面积所占比重（%）人均占地面积（平方米/人）1、住宅 200100.9812、商铺-118004.83、地下车位-3400313.8

9、4、物管用房等附属设施-10250.4合计66351.8100246928.91000四、使用功能配置和分区项目包括2栋26层，2栋24层，10栋18层的建筑，及1栋2层的商业街，小区内底层为架空，沿街为一至二层商铺，小区内包括大型园林、物管用房、湖景、溪流、游泳池、运动设施等配套。住宅 本项目拟建共14栋高层塔式结构住宅，以两房和三房为主。建筑周围布置绿地和环形道路，形成安静优美的居住环境，总建筑面积200100.9平方米。（具体情况见规划总平图）商铺 本项目北面、西面、南面沿街均设有商铺，另南面有小型商业街，设计在1至2层，商业面积为11800平米。地下停车场小区规划设计为“阳光车库”，即

10、部分露天、多个采光井，辅以绿化修饰。做到“阳光”、清新怡人，漂亮的停车场，响应政府节能、“以人为本”的原则。本工程地下室为连体地下室，打算建设为大型车库，地下室规划建设面积约34603平米；车位约按1：0.6车位比进行设计，地上车位280个，地下车位910个。地下车库为一层，共三个出入口，位于南面主出入口及东面两个出入口。加之小区内道路较多，完全能够满足停车需求。4、物管用房本项目将遵循XX市政府关于房地产开发与物业治理相对独立运作的规定，通过公开招标形式聘请治理规范、有一定实力的专业化高水平物业治理公司负责建成后小区的物业治理。物业治理将按照国家有关规定，本着独立核算、自负盈亏的原则，由物业

11、治理公司自主经营。小区物业治理用房统一设于8#楼一层，建筑面积425平方米。附属基础设施小区基础设于地下一层，面积约600平米，要紧为配电房、水泵房、风机房、消防水池等。道路本项目道路方便住户为原则、兼顾消防、园林等因素。以小区环道为主路，加上多条辅路，初步设想为沥青道路。园林本项目园林由绿地、湖景、溪流、游泳池、生态停车位、底层架空园林等构成。绿地面积约19905平米。综合园林休闲、运动、观赏等功能。第二节 一期建设内容建设范围详见附图（规划总平和本项目效果图）。要紧经济指标一期工程要紧经济指标二期要紧经济指标单位（平米）用地面积23381平米总建筑面积88243平米其中住宅面积64243平

12、米商业面积1000平米地下室23000平米商铺户数95户住宅户数680户居住人口23803.5人/户绿地率30%建设内容二期建设为5#、6#、9#、10#、14#共5栋18层高层住宅楼。其中5#、6#、9#、10#楼为纯住宅楼，底层架空，2-18层为住宅；14#楼为商住楼，底层裙楼为商业和架空，2-18层为住宅；总建筑面积约为9万平米。同期建设包括溪流、园林、道路、物管用房、设备用房、局部地下室、车位等相关配套。住宅二期打算建设约64243平米。规划设计为每栋均含两个单元，按两梯四户进行设计，户型为两房和三房，两房面积为70-80平米，三房面积为100-140平米不等。住宅均严格按住宅设计规范

13、进行设计，日照、采光、通风等均能满足规范要求。塔楼层高为3米；底层架空，架空层高4.8米。 住宅户型及面积等指标详见附图。商业二期规划建设面积约1000平米，共14间。为7#、11#、12#、13#楼裙楼部分，均位于底层，独栋商业一栋。开间4-5米，进深9-15米，单间面积40-60平米。底层层高为6米，二层层高为4米。商业均设独立水表及电表进行计量。商业平面详见首层平面图。地下室本期建设为一期工程5#、6#、9#、10#、14#楼地下部分，约为23000平米，车位591个。本期将建好南面主出入口及东面出入口一个，地下室部分区域将达到使用功能。其它功能要紧考虑为设备用房（包括配电房、水泵房、风

14、机房、消防水池、物业配套用房等）、杂物房、电单车位等。解决一期住户的用电、用水及消防要求。地下室规划设计层高为4.5m，扣除管道后必须满足2.3米的净高要求，车道满足2.4米的净高要求。物管用房本期建设的住宅楼每栋底层均设物管用房一个，充分考虑到业主的物管需求和安全防范要求。客户服务中心打算设于11#楼底层。第四章 项目选址分析一、项目选址的阻碍因素（一）市场因素市场供求分析随着北部湾经济圈的进一步开放开发和临海工业建设的不断深入，近来XX房地产市场进展极为迅猛，XX突出的区位、港口等优势，使XX具备了良好的进展环境。随着泛北部湾经济建设的推进和XX市“大工业、大港口、大旅游”建设的不断加快，

15、XX市房地产开发建设规模不断扩大，完成投资额增长速度不断攀升，商品房销售市场看好。市场情况受二三线都市限购的阻碍，XX半年多以来的市场价格有点松动，但幅度不大，每平米大概降100百元左右，多以打折，送装修、家电等形式出现。但受“北部湾经济区”利好因素阻碍，XX经济近年来进展专门快，房地产市场升值空间专门大。且XX未有限购要求，吸引了部分投资需求，总体来讲，价格不高，市场同意度较高。因此市场表现仍不错。（二）社会因素XX房地产市场情况分析房地产投资情况从高速跳跃到稳步攀升固定资产投资迅猛，房地产投资还有上升空间从房地产投资与固定资产投资对比来看，XX房地产投资的快速增长是有基础的，因为近几年固定

16、资产的投资更加迅猛，达到50%的增长率，远远高于房地产投资，XX房地产投资近几年占固定资产投资的比例事实上只有10-12%的份额，还有专门大的进展空间。2011年1-8月，房地产投资占固定资产投资比例有所增加，统计数据也表明：差不多建设、房地产投资是固定资产投资中不可或缺的重要组成部分 通过前几年固定资产快速增长的积存，都市建设、基础设施的兴建有了一定成果，现在XX新行政中心区、XX港兴建得如火如荼，旧城改造提速，滨海新城启动，大片原来荒凉的土地都要开发建设，房地产开发环境愈发成熟，投资自然开始升温。可能以后几年房地产投资仍会保持比较快速的增长，投资比例应该占到固定资产的15-20%左右，迎来

17、一个大开发时期。土地供应情况供地情况显示房地产市场发生转变2010年存量地少、新增地多；2011年恰好相反，存量地多、新增地少，讲明房地产政策对2010年差不多产生重大阻碍，许多新增地块未能出让，已变为存量地2011年供地总量减少，而且几乎不需要新增用地，讲明2010年以来土地需求差不多大幅减少，而且2011年的预期也在降低土地市场的变化表明：房地产进入深度调整期，09年前“疯狂地产”时代不复存在钦北区正在大力谋求进展XX市2011年打算供应土地229.7268公顷（包括存量和增量用地），折合3445.9亩，其中主城区和钦北区是要紧供地区域。主城区是XX核心，正在大力建设，供地多乃理所因此；钦

18、北区的大幅供地则表明，随着XX主城区的进展，钦北区也在跟随进展。县、市 供地总量 保障性安居工程用地 商品住房用地 保障性安居工程和中小套型商品房用地占比（%） 保障性住房用地 各类棚户区改造用地 公共租赁房 限价商品房 中小套型商品住房 合计 存量 增量 廉租房 经济适用房 廉租房 经济适用房 划拨 出让 XX市 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 主城区 99.5800 99.5800 0.0000 3.0000 4.0000 0.0000 0.0000 0.0000 3.0000 0.0000 9.7000 79.8800 52.3000 72.30 港区

19、6.0000 6.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 6.0000 4.2000 70.00 灵山县 20.0005 20.0005 0.0000 1.9998 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 18.0007 12.0007 70.00 浦北县 35.0325 26.4158 8.6167 0.5333 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 34.4992 23.9895

20、 70.00 钦南区 24.2014 10.2014 14.0000 2.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 22.2014 14.9410 70.00 钦北区 44.9124 44.9124 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 44.9124 31.4387 70.00 合计 229.7268 207.1101 22.6167 7.5331 4.0000 0.0000 0.0000 0.0000 3.0000 0.0000 9.70

21、00 205.4937 138.8699 70.99 2011年XX市（主城区）一般住宅用地出让一览表 出让时刻 出让方式 位置 亩 土地用途 容积率 万元/亩 万元 楼面地价元/ 竞得人 2011.1.28 挂牌 XX市蓬莱大道东面、龙坪街北面 29.417 商服、城镇住宅用地 1.0且3.5 246.46 7250 1056.22 广西融强房地产开发有限公司 2011.3.4 挂牌 XX市钦北区青塘镇决竹路口 20.87 城镇住宅用地 1.0且2.2 19.45 406 132.65 利超明 2011.3.9 挂牌 XX市南珠东大街与兴桂路交汇处东北面 26.81 商服20%、城镇住宅用地

22、80% 1.0且3.12 9.47 254 45.55 XX市滨海新城置业集团有限公司 2011.3.9 挂牌 XX市子材东大街与蓬莱大道交汇处东南面（河东工业园B1地块） 125.4337 商服25%、城镇住宅用地75% 1.0且2.3 64.97 8150 423.75 广西XX市河东工业园区开发有限公司 2011.4.7 挂牌 XX市钦北区小董镇江滨小区 46.67 城镇住宅用地 1.0且2.6 46.71 2180 269.48 XX市钦北区小董森泰滨江广场投资历建设有限公司、广西通桂建设工程有限公司、广西若森投资有限责任公司 2011.4.22 挂牌 XX市扬帆大道西面、辣椒槌片区C

23、-01-02地块 111.44 城镇住宅用地 1.0且1.5 42.5 4736 424.98 广西滨海都市建设进展有限公司 2011.4.22 挂牌 XX市扬帆大道西面、辣椒槌片区C-03-02地块 142.93 城镇住宅用地 1.0且1.5 42.5 6074 424.96 广西滨海都市建设进展有限公司 2011.4.22 挂牌 XX市扬帆大道西面、辣椒槌片区C-03-03地块 125.98 城镇住宅用地 1.0且1.5 42.5 5354 424.99 广西滨海都市建设进展有限公司 2011年XX市（主城区）一般住宅用地出让一览表 出让时刻 出让方式 位置 亩 土地用途 容积率 万元/亩

24、 万元 楼面地价元/ 竞得人 2011.4.22 挂牌 XX市扬帆大道西面、辣椒槌片区C-06-01地块 37.37 城镇住宅用地 1.0且2.2 53.41 1996 361 广西滨海都市建设进展有限公司 2011.4.22 挂牌 XX市扬帆大道西面、平山东大街南面 161.86 商服、城镇住宅、教育设施用地 1.0且2.2 80 12950 545.5 XX金棕榈商贸城投资开发有限责任公司 2011.4.26 挂牌 XX市钦北区大垌镇钦北区人民医院新址西面 29.68 城镇住宅用地 1.0且3.0 89.96 2670 449.8 XX市钦北区人民医院 2011.7.13 挂牌 钦北区大寺

25、镇望俄小区北面 22.36 城镇住宅用地 1.0且3.0 54.6 1221 273 黄乃胜、罗焕益、黄乐兴 2011.9.6 挂牌 XX市扬帆大道西面、市二中北面 20.5 商服用地 1.0且4.5 282.1 5783 940.32 XX市开投房地产开发有限公司 2011.9.8 挂牌 钦北区长滩镇长兴南路西面 6.14 城镇住宅用地 1.0且2.4 99.35 610 620.9 黄仁信 2011.9.29 挂牌 钦北区大垌镇南北二级公路海港加油站北面 99.53 城镇住宅用地 1.0且3.2 52.55 5230 246 广西中联嘉业房地产投资有限公司 2011.9.29 挂牌 钦北区

26、人民医院新址西北面 21.99 城镇住宅用地 1.0且3.5 52.52 1155 225 广西咸亨房地产开发有限公司 商品房开发情况钦北区正在大力谋求进展2006-2010年XX市房屋施竣工情况 名称 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 施工面积（万） 132.06 223.9 367.14 425.7 660.9 新开工面积（万） 48.23 145.93 193.9 约230 388.77 竣工面积（万） 50.4 75.65 81.7 221.8 293.9 新开工率 36.50% 65.20% 52.80% 50% 58% 销售面积（万） 75.74 80.7

27、 90.3 146.9 200.03 销售面积占新开工面积比例 157% 55% 47% 63% 53% 2006-2010年，施工面积增长400%，市场体量发生质的变化2008-2010年，累计销售面积占累计新开工面积的54%，意味着新开工之后的陆续供货将给后市带来压力 2007-2010年市场的供应量大约每年100-130万左右，若新开发量减少，已开工的放缓开发速度，供应量可能可不能发生大变化，否则市场供应量能够放大到150-200万。商品房与商品住宅销售情况 2008年 2009年 2010年 2011年1-8月 商品房成交面积（万） 90.3 146.9 200.03 81.81 增长

28、率（%） 11.90% 62.68% 36.20% - 商品房成交均价（元/） 2250 2863 3115 3465 商品住宅成交面积（万） 78.02 138 186.81 初步测算76 增长率（%） 12% 66.60% 33.60% - 商品住宅成交均价（元/） 2122 2684 2998 初步测算3360 政策效力是巨大的，2011年全国房地产都不景气，XX也不例外，销量大跌已成定局XX市2011年的房价没有下跌，不管商品房依旧商品住宅均有11%左右的涨幅量跌价升是有价无市的“恶局”，政策持续施压，楼市必将走向拐点，后市无疑会困难重重结论：1、投资专门给力XX房地产进展历史不长，但

29、进展速度专门快，5、6年时刻投资额差不多翻了三番，目前投资已超过60亿元，只是固定资产投资增速相比房地产投资更快,而房地产投资也仅占固定资产投资15%左右，房地产仍有专门宽敞的进展空间 2、开发专门迅猛近年来房屋的开竣工、新开工增量专门大，年供应货量能够上升到150-200万/，只是目前房地产市场严峻，以后几年开发速度或将放缓，市场将进入一个调整时期3、销售不景气与开发的迅猛相比，销售就不是那么的强势。2009和2010年展现的火热势头在2011年又被压了下来。成交增长不稳定，讲明市场还不成熟，存在专门多不稳定因素。4、价格涨速慢XX住宅的成交价格一直比较低，多年来差不多上在2500元/以下的

30、低价运行， 刚刚突破3000元/ 大关又遇到销量大跌，价格专门可能跌落。XX原来只是一个小县城规模，人口有限、消费实力有限，本身需求是不足以支撑这么大规模都市拓展的。但由于XX经济运行好、进展前景好，投资者都对XX充满信心，原意为美好改日大开发，才出现了红红火火的开发局面。但如此的开发实际超过了市场本来需求（经济增长带来的人口增加、消费实力增加等效果需要时刻逐渐体现），就产生了目前供过于求的市场状况。因此，在XX开发房地产，必须看清XX的前景和现在。目前政策放宽几乎不可能，外来投资需求或本身自住需求都因政策受到抑制，供过于求的现状短期难以改变，市场专门严峻。必须开发具有较强竞争力和抗风险性产品

31、才能够从容应对。都市规划因素分析都市定位和都市性质都市定位和都市性质都市定位和都市性质让XX市充满了机遇 都市定位开放XX：面向中国-东盟的区域性国际航运中心、物流中心，大西南开发开放前沿阵地。现代XX：北部湾临海核心工业区，现代化港口工业都市特色XX：具有岭南风格、东盟风情、滨海风光的宜商宜居都市。都市性质区域性国际航运中心、物流中心，北部湾沿海生产性服务中心、港口工业都市。都市进展方向都市进展方向是本项目的尴尬 。都市进展方向主城区进展方向为东拓、南进、向海进展。确定其空间布局的差不多取向为：东进、西抑、南拓、北优港区进展方向为向东。在主城区和港区之间茅尾海东北沿岸建设滨海新城。本项目在都

32、市进展中的机遇本项目机遇来自于都市扩张的“进城运动” GDP第一产业 第二产业 第三产业 XX市 520.67132.21 218.51 111.23 钦南区131.3636.6333.1461.59钦北区72.8329.5323.8119.48人口构成 城镇人口 钦南区人口 钦北区人口 万人 136.2 61.3 74.9 XX大进展将给整个XX市带来进展机遇主城区大进展会吸引XX其它地区的人口钦北区有人口无配套，第三产业尤其落后，钦北区建设向主城区靠拢，人口往主城区“前进”是必定的趋势 本项目机遇来自于大垌镇“造城运动” 大垌镇是XX市中心城区的北部门户，也是钦北区的工业重镇和交通枢纽。

33、依照XX市钦北区大垌镇城镇总体规划（2009-2030），大垌镇要大力进展化工机械、资源产品加工、冶金、物流、新型建材、农副产品等产业，严格生态环境爱护，促进经济社会可持续进展，努力建设成为工业交通型城镇到2015年，大垌镇城镇人口规模为8万人，建设用地面积为1181.9公顷。到2030年，城镇人口规模为18万人，建设用地面积为2237.5公顷钦北区大垌镇“造城运动”给区域带来了进展和人口，本项目乘势开发，正是大好机遇本项目对面是规划中的新城居住区 结论：XX正在壮大，都市正在汇聚更多人口，所有房地产项目都有机遇。主城区进展方向为东拓、南进，均是钦南区地盘，城北容易被忽略。钦北区要想与主城区对

34、接，跟上都市进展大步伐，城北确实是战略要点，钦北区大垌镇规划应运而发。 通过XX市钦北区大垌镇城镇总体规划（2009-2030）能够看到，大垌镇的进展无疑将在主城区北端打造新城，蓬勃进展的造成运动将成为本项目进展的最大契机。钦北区人口众多但配套落后，往更发达的主城区转移是情理之中的情况，本项目扼守钦北区进城第一要口，也有相应的进展机遇。从当前以及以后一段时刻来看，钦北区不是都市进展主方向，配套建设滞后，这就要求楼盘的开发提升品质，突出个性。(三) 场地情况参照周边地质情况，表层地质为粘土，下层为中砂或风化岩，地质条件完全符合建设需要，地基承载力是没有问题的。(四)政策环境分析当前政策特征 20

35、10年以来重要政策一览表2010-2011年重要房地产调控政策列表 项目 时刻 主题 要点 节点 2010年1月 国十一条 提高二套房首付至40% 2010年3月 国十九条 打击囤地 2010年4月 国十条 提高二套房首付至50% 2010年9月 国五条 限购、停发三套房贷、二套房贷款利率1.1倍 2011年1月 新国八条 提高二套房首付至60%、加大限购力度 2011年1月 房产税开征 上海、重庆推出房产税试点方案 2011年2月 广州出台调控市场细则 广州十区限购、二市暂不限购 信贷 2010年2月 打击炒房 银监会公布流淌资金贷款治理暂行方法打击炒房者 2010年4月 打击炒房 银监会要

36、求银行不得对投机投资购房贷款 2010年4月 提高首付 国务院常务会要求贷款购买二套房首付不得低于50% 2010年4月 差不化房贷 国务院通知房价过高地区可暂停发放第三套房贷 2010年10月 加息 一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点；上调个人住房公积金贷款利率 2010年11月 提高首付 全面叫停第三套住房公积金贷款，二套住房公积金贷款首付提至五成。 2010年12月 加息 一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点；上调个人住房公积金贷款利率 2011年2月 加息 一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点；上调个人住房公积金贷款利率 2011年4月 加息 一年期存贷款基准利率上调0.

37、25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整 2011年7月 加息 一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整 土地 2010年3月 打击囤地 国土资源部出台“19条”打击囤地 2010年4月 加大供应 国土部公布2010年住房供地打算，土地供应量同比大幅上涨 2010年9月 打击囤地 国土部与住房和城乡建设部联合下文明确企业违约开发土地、因自身问题闲置一年的取消拿地资格 2011年3月 限制“地王” 国土部公布新规：严防出现高价地，坚决杜绝土地出让中出现楼面地价超过同类地价历史最高价的情况 限购 2010年6月

38、 限购 住建部公布规范第二套住房认定标准的通知，通知要求各地商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭成员名下，包括借款人、配偶及未成年子女，实际拥有的成套住房数量进行认定 2010年9月 限购 国家出台巩固楼市调控成果措施，暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高上涨过快都市将限定家庭购房套数。房价过高上涨过快都市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策 2010年11月 限购 住建部、外管局联合通知：境外个人在境内只能买一套自住房，而且还必须出具其在境内工作超过一年的证明 2011年2月 限购 南宁进入第三批限购令都市名单；本地家庭限

39、购第三套房；非本市户籍居民家庭需提交年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明限购一套。 2011年7月 限购 国务院常务会议明确要求，已实施住房限购措施的都市要接着严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线都市也要采取必要的限购措施。 保 障 房 2010年4月 住建部要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一时期工作的重点，同时遏制部分都市房价过快上涨 2010年5月 住建部、民政部、财政部联合下发通知，要求各地区要通过新建、改建、购置、租赁等方式多渠道筹集廉租住房房源 2010年6月 7部门公布关于加快进展公共租赁住房的指导意见，旨在解决中国都市中等偏低收入家庭住房困难 2010年

40、11月 住建部表示，2011年全国将安排建设保障性住房和各类棚户区改造住房1000万套 首套房利率进入上浮时代 ，作用强于加息2010年10月13日，建设银行北京分行将首套房贷款利率上调到 HYPERLINK /fortune/2011-10/17/c_122168661.htm 基准利率的1.05倍，若申请贷款人假如希望尽快放款，就需要主动上浮利率到基准利率的1.1倍。 据统计，银行上浮首套房贷利率所覆盖的地区有北京、上海、广州、深圳几大一线都市以及天津、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、苏州等二线都市，约有14个。全国都市的部分银行首套房贷款利率不仅告不“打折”，还在基准利率基础上上浮5%-3

41、0%不等，部分都市甚至有上浮50%的银行。 在房价或将进入拐点时期，北京此举引发全国房地产市场高度关注，或将引发全国性“上调热潮”。这反映了市场对以后房地产价格下行的忧虑 。首套房贷款利率上浮至少相当于2次加息，对刚需族损害尤大，或将引发全国性降价2.以后市场走势预测本轮调控政策周期性研判本轮调控我司认为分二个时期：第一时期：2010.10-2011.12市场受到宏观调控的操纵，将会出现成交量逐步走低的趋势；第二时期：2012.01-2012.12通过一年多的调整，地产市场逐步调整到位，为维持通胀环境下的市场环境，政策可不能立即放松，然而将维持市场的稳定进展。调控模型模拟 综上所述，项目选址是

42、通过广泛的市场调研之后得出的结论，项目的进展是可行的。同时由于项目所在地块宗地编号为 钦北GC2011-8 地块，是在XX市国有土地使用权出让中拍卖所得，因些海伦堡.东方项目选址符合XX市都市规划要求。第五章 项目总投资估算与资金筹措一、项目总投资估算项目规划序号摘要数量单位1项目总概况99.53亩2土地总面积66,351.84平米3总地价52,300,000.00元4总建筑面积261,612.85平米4.1计入容积率的建筑面积205,708.05平米4.1.1其中：住宅建筑面积193,040.00平米4.1.2商业建筑面积11,792.95平米4.1.3物业治理用房875.10平米4.2不计

43、入容积率建筑面积55,904.80平米4.2.1其中：人防地下室建筑12,000.00平米4.2.2地下车库面积38,904.80平米4.2.3架空层建筑面积5,000.00平米5机动车停车位(位)1,626个5.1其中：地下停车位1,340个5.2地面停车位286个6容积率3.107建筑密度25.00%8绿地率32.00%9建筑占地面积16,587.96平米10平均层数18层11总户数2,032户2、投资预算序号摘要取费标准 单价 合计 1土地费用 199.91 52,300,000.00 2前期费用 117.50 30,739,509.88 2.1建筑.装修设计费总建筑面积*20元/ 20

44、.00 5,232,257.00 2.2景观设计费总建筑面积*5元/ 5.00 1,308,064.25 2.3施工图审查费总建筑面积*1.5元/ 1.50 392,419.28 2.4预算编制.咨询费总建筑面积*2元/ 2.00 523,225.70 2.5勘察费总建筑面积*3元/ 3.00 784,838.55 2.6施工用电工程费用总建筑面积*2元/ 2.00 523,225.70 2.7施工用水工程费用总建筑面积*2元/ 2.00 523,225.70 2.8围墙等临舍工程总建筑面积*15元/ 15.00 3,924,192.75 2.9面积测绘费总建筑面积*1元/ 1.00 261,

45、612.85 2.11报建费用主体工程*5.5% 66.00 17,266,448.10 3建安费用 1,290.20 337,533,431.86 3.1主体工程款1200元/ 1,200.00 313,935,420.00 3.3电梯及安装工程单价25万元/台 53.51 14,000,000.00 3.4其他设备总建筑面积*10元 8.00 2,092,902.80 3.5检测费主体工程*3 3.60 941,806.26 3.6管道燃气总户数*2200元/户 17.09 4,470,400.00 3.7监理费总建筑面积*8元 8.00 2,092,902.80 4基础设施及公共配套 1

46、12.55 29,445,804.69 4.1供水供电工程总建筑面积*50元/ 50.00 13,080,642.50 4.2景观绿化、道路工程250元/ 47.55 12,440,969.44 4.3安防智能化等弱电总建筑面积*8元/ 8.00 2,092,902.80 4.4亮化工程总建筑面积*2元/ 2.00 523,225.70 4.5排污工程总建筑面积*5元/ 5.00 1,308,064.25 5不可预见费（1% 15.20 3,977,187.46 6治理费用总建筑面积*40元/ 40.00 10,464,514.00 7财务费用贷款10000万元二年 45.87 12,000,

47、000.00 8开发成本小计 1,821.24 476,460,447.89 资金筹措及还贷方案资金筹措方案本项目总投资全款为47460万元，项目资金筹措通过自有资本投入、银行开发贷款及销售资金回笼三项完成其中自有资本投入为：47460*0.35=16611万元，可能2012年6月往常投资全部到位项目开发贷款额度为：47460.35*0.35=16611万元，可能2012年12月前以土地抵押取得贷款2800万元，其余贷款依照工程进度，分不以在建工程抵押贷款取得其余资金缺口通过房地产销售回笼取得，金额为47460*30%=14238万元。2、还贷方案本项目累计销售额至14238万元后，以后续销售

48、收入的80%逐渐偿还银行开发贷款，销售额累计达到35001.75万元后，开发贷款全部偿还完毕。第六章 经济效益和社会效益可能一、财务评价由于项目实施周期为4年，其中建设期三年，宜采纳考虑时刻价值的动态评价指标进行项目分析。折现率的确定：一般以无风险酬劳率加上该项目的风险酬劳率确定，现结合该项目的实际风险状况，及开发商的最低期望投资酬劳率，确定本项目的财务折现率10%。计算财务净现值海伦堡.东方项目财务现金流量表（单位：万元）序号项目合计第1年初第1年末第2年末第3年末第4年末1现金流入 62,626.17 - - 25,765.17 23,416.86 13,444.14 1.1销售收入 62

49、,626.17 - - 25,765.17 23,416.86 13,444.14 2现金流出 54,624.54 5,230.00 11,072.75 19,241.82 16,110.42 2,969.55 2.1成本 45,399.59 5,230.00 10,258.98 16,683.43 13,649.27 -422.09 2.2费用 2,246.45 - 813.76 620.47 498.63 313.59 2.3税金及附加 4,311.28 - - 1,773.71 1,612.05 925.52 2.4所得税 2,667.21 - - 164.21 350.46 2,152

50、.54 3净现金流 8,001.63 -5,230.00 -11,072.75 6,523.34 7,306.45 10,474.59 4折现率10%1.0000 0.9091 0.8264 0.7513 0.6830 5净现值10% -5,230.00 -10,066.13 5,391.19 5,489.44 7,154.28 6累计净现值 -5,230.00 -15,296.13 -9,904.94 -4,415.50 2,738.78 7折现率15%1.0000 0.8696 0.7561 0.6575 0.5718 8净现值15% -5,230.00 -9,628.47 4,932.5

51、8 4,804.11 5,988.88 9累计净现值 -5,230.00 -14,858.47 -9,925.89 -5,121.78 867.10 10折现率20%1.0000 0.8333 0.6944 0.5787 0.4823 11净现值20% -5,230.00 -9,227.29 4,530.10 4,228.27 5,051.40 12累计净现值 -5,230.00 -14,457.29 -9,927.19 -5,698.92 -647.52 13折现率25%1.0000 0.8000 0.6400 0.5120 0.4096 14净现值25% -5,230.00 -8,858.

52、20 4,174.94 3,740.90 4,290.39 15累计净现值 -5,230.00 -14,088.20 -9,913.26 -6,172.36 -1,881.97 16内含收益率17.734%由上表可知，在10%的折现率下，财务净现值为2738.78万元计算财务内含收益率依照现金流计算，本项目的内涵收益率为：17.734%，项目内含收益率较高，项目较可行计算动态投资回收期P=3+4415.5/7154.28=3.62年计算静态项目回收期P=3+（5,230.00+11,072.75-6,523.34-7,306.45）/ 10,474.59=3.24年国民经济评价项目总投资社会就

53、业税收合计：6,978.49万元二、社会效益可能本项目建成后将成为钦北甚至XX一流的居住、商业、休闲小区。成为钦北区的一大亮点。同时，该项目区位优势十分明显，充分贯彻钦北区 “新工业区、新城区、新农村、新旅游区”工作思路以及“壮大两区两业，实现三化互动”、“以园兴工、建设新城、三化互动、构建和谐”的进展思路，有效推动钦北区经济社会持续快速进展。项目的建设对上、下游产业都有极大的推动作用，并促进皇马工业园区域经济的全面进展，能提供大量就业岗位。第七章 环境阻碍初步分析施工期环境阻碍简要分析项目施工期所产生的环境阻碍要紧有以下几个方面：污水施工期排放的废水要紧是生活污水和施工过程废水，在市政排水管

54、网未建成之前，拟进行沉淀或化粪池处理后，进行自然排放。待市政雨水管网建成后将集中排入市政政管网。由于施工过程排水含有大量的水泥灰水、生活污水、砂浆和块状垃圾等，直接排入市政管网极易造成堵塞，本工程将对污水进行沉淀或化粪池处理后再排入市政管网。由于附近市政配套打算于年内动工，故污水处理应能达到排放要求。废气施工期运输车辆及施工设备所排放废气中含有CO、NO2等污染物。所排放废气将会对周围居民生活造成阻碍。因此，施工单位必须使用污染物排放符合国家标准的运输车辆和施工设备，严禁使用报废车辆和淘汰设备，以确保施工场地周围区域环境空气达到GB3095-1996环境空气质量标准二级标准的要求。由于本工程污

55、染源强度不大且较为分散，且周边居民稀少，可不能导导致周边空气质量超过二级标准，对周边居民生活的阻碍也特不有限。除此之外，施工过程使用油漆和稀释剂产生的挥发物中含有沥青烟和苯等有害物质，会对周围的环境空气造成污染。因此，要求这些无组织排放源的污染物排放达到GB16297-1996大气污染物综合排放标准二级标准的要求。扬尘、施工期建材运输及土方开挖、弃土、回填土过程将产生大量扬尘。扬尘要紧产生的装卸车、拆袋装料、搅拌、筛选、运输等施工环节。开挖施工扬尘一般在洒水情况下，扬尘量会小于土方量的0.1%；在干燥情况下，能够达到土方量的1%以上，阻碍距离不大于50m；在洒水和幸免大风日施工情况下，下风向5

56、0m处TSP预测深度会小于0.3mg/m3。施工单位必须针对这些要紧扬尘排放环节，采取有效的防尘措施，降低进出工地的车辆速度，撒水喷淋地面及车辆，尽量减少扬尘的排放，截断扬尘的扩散途径，保证施工场地周围区域空气环境达到GB3095-1996环境空气质量标准二级标准的要求，并做到国家环保局环发200156号文关于有效操纵都市扬尘污染的通知中的有关要求。对面钦北区医院及通过此段的南北二级公路将受此阻碍，在不进行降尘措施时将导致上述单位空气质量中PM10超过二级标准，在进行洒水等措施的情况下，可使得扬尘污染源强度降低，则可不能导致上述单位空气质量超过二级标准。噪声各种施工机械在不同距离的噪声预测值

57、单位:LegDb(A)施工机械距离（m）15255080100150200装载机8580.674.570.568.565.062.5铲土机83.078.672.568.566.56360.5推土机86.081.675.571.569.566.063.5卡车82.077.671.567.565.562.059.5混凝土泵79.074.668.564.562.55956.5施工期各时期的要紧的噪声源及噪音变化范围施工时期要紧噪声源噪声变化范围及特点土方开挖时期挖掘机、运输车辆流淌性大，占整个施工时刻相对较少，施工设备无指向性，声压级80120dB(A)基础时期振捣器、塔式起重机、卷扬机、泵车、运输

58、车辆属于因定声源，占整个施工时刻较少，多数设备有指向性，声压级90120dB(A)结构时期振捣器、塔式起重机、井架吊机、泵车、运输车辆占整个施工时刻较长，施工设备无指向性，声压级70120dB(A)室内装修时期卷扬机、切割机、电锯、电钻占整个施工时刻较多，施工设备无指向性，声压级7095dB(A)由上表可知，各种施工设备的噪声值均较高，在部分时段导致周边部分区域声环境超过2类区标准。经计算，多数施工机械在100m范围内会导致噪声环境超过2类标准。在夜间施工，其噪声水平在200m范围内会超过2类标准。距离项目施工地点周边300m内的XX区医院及周边道路会受到施工噪声的不利阻碍。项目装修时期施工噪

59、声分析：住宅装修过程中，以凿打声、电钻声、电锯声和物料撞击声为要紧噪声源，其1m处噪声级分不为85.397.1 dB(A)、86.794.5dB(A)、88.499.1 dB(A)、80.5105 dB(A)。致使邻近住户在休息时刻也受到装修噪声的干扰，据类比实测量，其将导致的邻近开窗住宅室内噪声级超过50dB(A)。振动：由施工设备引起的地基振动，振源有成桩机械、破裂机械、重型车辆碾压等。其振级在10m处为6977 dB(A)，其强度与基础结构距离、车辆行驶速度等因素有关。大型运输车（如砼搅拌车）在敏感点行驶时，应保持低速匀速行驶，以确保施工场地噪声达到GB12523-90建筑施工场界噪声限

60、值的要求。在此要求施工单位对施工场地进行合理规划，噪声强度大的施工设备尽量布置在远离人群的地点。同时要采取必要的降噪措施。对一些固定的、噪声强度较大的施工设备，如卷扬机、电锯、切割机等可用超细玻璃纤维孔板作为隔、吸声材料搭建隔音棚，或建定一定高度的空心墙来隔声降噪；对移动噪声源，如推土机、挖掘机等应采取安装高效消声器的措施，以确保施工场界噪声达到GB12523-90建筑施工场界噪声限值的要求。在落实降噪隔噪措施的情况下，斜对面钦北区医院及临近单位声环境质量可不能超过2类标准。固体废弃物施工过程产生的余泥渣土等建筑垃圾，需运到市政治理部门指定的地点处置；施工人员排放的生活垃圾由环卫部门收集处理。