房地产资产管理

1、讲授主要内容 房地产开发与经营概述12房地产市场分析与策划4 3房地产融资 6房地产项目实施5房地产项目管理房地产交易房地产营销 7 8房地产物业管理/10/101中国矿业大学建工学院房地产资产管理第1页 物业管理是发生在房地产使用过程中对物业及其业主管理和服务活动，是使房地产保值和增值主要伎俩。本章主要对物业管理基本概念、物业管理内容与程序、物业管理机构与人员等内容进行分析和讨论。本章内容提要/10/102中国矿业大学建工学院房地产资产管理第2页重点问题第八章 房地产物业管理物业管理标准不一样类型房地产物业管理物业管理内容和程序房地产物业管理概述/10/103中国矿业大学建工学院房地产资产管

2、理第3页物业与物业管理基本概念物业：指一定范围内以建筑物形式存在不动产。物业特征： 固定性 耐久性 多样性第一节 房地产物业管理概述/10/104中国矿业大学建工学院房地产资产管理第4页物业管理：是业主经过选聘物业管理企业，由业主和物 业管理企业按照物业服务协议约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内环境卫生和秩序活动。物业管理特征市场化 企业化社会化专业化/10/105中国矿业大学建工学院房地产资产管理第5页中国物业管理始于八十年代初。最早物业管理开始于经济特区深圳。1988年伴随深圳住房制度改革，房管制度革新也连锁展开，物业管理快速发展。今后十几年内深圳物业

3、管理快速发展，从大到小，从涉外商品房到全市物业管理发展，初步从借鉴，探索，推广到规范化，由传统房管式逐步发展为专业化、企业化、一体化招投标三化一体物业管理模式。/10/106中国矿业大学建工学院房地产资产管理第6页物业管理从产生初期感性、无序，到迅速发展狂热中期，再到平稳和理性后期，走过了风风雨雨二十多年发展历史。现在，中国物业管理市场已经日渐成熟，表现在，物业管理法规更加完善，政府监管物管行业也日趋规范；经过不停行业重组，物业管理企业实力增强，市场化行为更加理性规范；专业技术重组使得物业管理专业技术服务基本实现专业化、社会化；业主维权行为趋于理性；业主委员会运行逐步规范并开始纳入政府监管范围

4、。物业管理发展到现在又似乎进入一个两难境地。一方面市场化正日渐成熟，其次物业管理发展方向却又十分迷茫。这种矛盾和不平衡预示着物业管理行业变盘即将到来。/10/107中国矿业大学建工学院房地产资产管理第7页3月16日，十届全国人大五次会议上经过物权法，于10月1日起正式实施。物权法是调整财产支配管理法律，是对财产进行占有、使用、收益和处罚最基本准则，是中国制订民法典主要组成部分，是完成构建中国特色社会主义法律体系法制目标，物权法颁布将处理中国物业管理行业内一系列长久悬而未决问题，将对中国物业管理行业未来发展起到主要而深远影响。/10/108中国矿业大学建工学院房地产资产管理第8页二十一世纪，是中

5、国物业管理行业进入发展、完善和成熟重要阶段，在这个阶段将会出现一个竞争激烈、管理完善、服务理念提升时期。对物业管理行业来说，质量理念和品牌理念角逐、市场环境变化、竞争格局形成、高新技术应用、消费观念更新，要求物业管理企业从服务观念到服务方式，从经营理念到市场定位，都要作出对应变革，才能适应发展需要 /10/109中国矿业大学建工学院房地产资产管理第9页国外物业管理优异模式美国物业管理主要特点物业管理服务遍布社会各个领域。在美国，物业管理已十分普遍，为社会所充分认可，并成为城市建设和管理一个主要产业。一些有着优异管理经验物业企业，他们服务领域，依据社会化需求能够无限扩展，如在美国排名第一位物业管

6、理企业世帮魏理仕，它管理范围延伸到医疗、IT行业、教育、证券以及高科技企业等各类物业。一些物业企业在常规服务内外之外，还提供洗衣、配餐、病人运输及护理等社会服务内容，这就对物业企业提出了很高技技术要求。/10/1010中国矿业大学建工学院房地产资产管理第10页澳大利亚是世界上拥有自有住房最多国家之一，除了实力雄厚投资者外，还有众多小地投资者热衷于投资居民住宅，以求得能正当减免税收及得到比其它投资更高回报和更高安全系数。这么，许多专业化物业管理企业就应运而生，来帮助投资者管理好物业。物业管理企业须有执照在澳大利亚从事物业管理企业必须有管理牌照，从业人员必须具备对应专业知识和技能。因为物业分类较多

7、，不一样种类物业有不一样特点，这就需要有不一样法律知识和专业技能，所以就产生了不一样物业管理牌照。比如：持居民住宅牌照不能管理商业办公楼，而持工业用房牌照不能管理购物中心大楼等。另外，这些物业管理企业或物业代理也受到政府监督和检验。/10/1011中国矿业大学建工学院房地产资产管理第11页新加坡共管式物业管理绿树草坪、繁花似锦、清洁卫生、明朗优美，花园城市新加坡这些景象，很大程度上得益于它物业管理工作。卓有成效物业管理是新加坡人骄傲。共管式物业管理模式 新加坡公共住宅管理模式基本上是以建屋发展局为中心，吸引居民与社会参加共管式管理。1974年，新加坡建屋发展局提出“共管式公寓”概念，在明确每个

8、产权人所属公寓产权界限外，对所建造公共设备、设备及建筑从属物共有产权实施共管。共管式物业管理将小区内全部公共设施让全体业主共同拥有、共同管理，同时实现无偿使用，由物业管理企业代表业主行使权利。比如小区内游泳池、网球场、乒乓球室、健身房等全凭业主卡无偿使用。/10/1012中国矿业大学建工学院房地产资产管理第12页物业管理目标营造竞争有序物业管理市场环境和运行机制，不停提升物业管理水平。开展全方位、多层次、高效率、高质量管理服务工作。建立良好小区环境。物业管理目/10/1013中国矿业大学建工学院房地产资产管理第13页物业管理产生和发展19世纪末1981年3月起源物业管理在我国产生及其发展物业管

9、理在我国现实状况前景/10/1014中国矿业大学建工学院房地产资产管理第14页物业管理基本类型以生活资料为主公共服务与管理房产与地产产权、产籍管理房屋建筑及其从属构筑物管理设备与设施管理保安与消防管理环境、卫生与绿地管理交通帮助管理公众代办性质服务/10/1015中国矿业大学建工学院房地产资产管理第15页与主业相关针对性配套服务与管理商业网点设置托儿所、幼稚园与中小学设置医疗保健网点设置娱乐、健身设施与社会福利场所设置日常生活服务设置物业中介机构设置/10/1016中国矿业大学建工学院房地产资产管理第16页物业管理委托与招投标物业管理委托物业管理委托方房地产开发企业业主委员会第二节 物业管理内

10、容和程序/10/1017中国矿业大学建工学院房地产资产管理第17页物业管理招投标物业管理招标物业管理投标物业管理招投标程序 /10/1018中国矿业大学建工学院房地产资产管理第18页物业服务协议物业服务协议性质普通情况下，物业服务协议是在业主委员会成立后三个月内，最多不超出六个月与选定物业管理企业签署。依据协议，物业管理企业提供要求服务，而业主要支付对应物业服务费用。/10/1019中国矿业大学建工学院房地产资产管理第19页物业服务协议特征物业服务协议是经典民事协议，但不存在于现今协议法要求15种有名协议中。物业服务协议实现了物业全部权和管理权分离。物业服务协议是双方协议，即签署物业服务协议双

11、方当事人互享权利，互尽义务，双方权利和义务也是相对而言。物业服务协议是有偿协议。/10/1020中国矿业大学建工学院房地产资产管理第20页物业服务协议主要内容物业管理事项服务质量服务费用双方权利和义务专题维修基金管理和使用物业管理用房协议期限违约责任 /10/1021中国矿业大学建工学院房地产资产管理第21页物业服务协议变更与废除物业服务协议在实际推行过程中假如主客观情况或条件发生改变，经由协议双方当事人在协商一致情况下，能够对原协议内容进行变更。物业服务协议在协议使用期内，碰到：（）约定解除协议条件成立；（）双方当事人协商一致解除；（）物业管理企业被吊销资质、破产、解散等；（）协议期限届至；

12、（）其它原因等情况，协议关系解除。/10/1022中国矿业大学建工学院房地产资产管理第22页前期物业管理前期物业管理定义前期物业管理是指从建设单位选聘物业管理企业、签署前期物业服务协议时起，到业主、业主委员会成立并选聘物业管理企业，签署新物业服务协议为止这段期间物业管理。/10/1023中国矿业大学建工学院房地产资产管理第23页前期物业管理特殊性前期物业管理在时间上过渡性前期物业管理包括当事人多重性物业管理企业签约期限较长性/10/1024中国矿业大学建工学院房地产资产管理第24页前期物业管理内容早期介入管理制订前期物业管理方案物业接管验收业主进户管理物业装修管理物业档案资料建立/10/102

13、5中国矿业大学建工学院房地产资产管理第25页房屋修缮管理房屋修缮管理应遵照标准充分利用，以人为本经济合理，安全实用认真细致，保持耐心/10/1026中国矿业大学建工学院房地产资产管理第26页房屋修缮管理内容对所管房屋查勘判定工作房屋维修计划管理房屋维修质量管理维修工程预算维修施工队伍选择房屋维修成本管理房屋维修要素管理房屋维修施工项目管理房屋日常养护管理/10/1027中国矿业大学建工学院房地产资产管理第27页房屋修缮工程分类房屋修缮工程划分 翻修工程 大修工程 中修工程 小修工程 综合维修工程房屋修缮工程房屋修缮责任划分 新建房屋在保修期内 保修期满后 其它情况/10/1028中国矿业大学建

14、工学院房地产资产管理第28页物业设备管理物业设备组成与分类物业设备管理基本内容运行使用管理安全管理维修保养管理技术档案资料管理能源管理备用具和更新管理/10/1029中国矿业大学建工学院房地产资产管理第29页物业设备管理要求建立标准，保障安全计划保养，做好预防分工细致，责任落实专业管理，控制成本/10/1030中国矿业大学建工学院房地产资产管理第30页经费与财务管理物业经费管理经费起源定时收取物业管理费专题维修基金各种经营收入政府、开发单位多方面扶持/10/1031中国矿业大学建工学院房地产资产管理第31页物业服务收费标准等价交换优质优价取之于民，用之于民公开政府监督/10/1032中国矿业大

15、学建工学院房地产资产管理第32页物业服务费定价形式和计费方式定价形式政府指导价市场调整价计费方式包干制酬金制/10/1033中国矿业大学建工学院房地产资产管理第33页专题维修基金管理代管监督/10/1034中国矿业大学建工学院房地产资产管理第34页居住物业物业管理居住物业管理特点统一规划，整体配套规模庞大，功效齐全产权多元，管理复杂第三节 不一样类型房地产物业管理/10/1035中国矿业大学建工学院房地产资产管理第35页居住物业管理内容建筑物及其设备设施维护与修缮管理小区环境维护管理开展各种形式便民有偿服务住宅小区社会主义精神文明建设/10/1036中国矿业大学建工学院房地产资产管理第36页居

16、住物业管理目标社会效益经济效益环境效益/10/1037中国矿业大学建工学院房地产资产管理第37页非居住物业物业管理写字楼物业管理营销推广前台服务安全保卫/10/1038中国矿业大学建工学院房地产资产管理第38页商业物业管理打造整体商业形象建立完善应急办法确保车辆通畅安全/10/1039中国矿业大学建工学院房地产资产管理第39页工业物业管理基础服务延伸服务园区文化建设/10/1040中国矿业大学建工学院房地产资产管理第40页其它物业管理文化类物业体育类物业卫生类物业娱乐类物业其它物业/10/1041中国矿业大学建工学院房地产资产管理第41页物业管理与ISO9002质量管理质量认证意义有利于企业绩效提升更轻易得到市场