资产评估学课后答案

1、文档编码 : CI10J10E2P7Y6 HD1M2I1P4E5 ZS6X7F9L4G10第四章- .房地产价格评估一、练习题1、术语说明1地产2房地产3不动产4基准地价5标定地价6楼面地价2、单项挑选题1最正确使用是 必需考虑的评估前提；a.地产 b.房屋建筑物 c.企业资产 d.资产2基准地价系数修正法所要修正的因素是 ；a. 地理位置和交通条件 b. 个别因素和市场转让条件c. 容积率和掩盖率 d. 特殊利害关系和特殊动机3假设开发法属于一种 ；a. 加和法 b. 积算法 c. 类比法 d. 倒算法4某宗地年金收益额为 8500 元,剩余使用年限为 20 年,假定折现率为 10,其评估价

2、值最有可能为 元；a. 85000 b. 12631 c. 72369 d. 12369 5运算建筑期利息的工期应按 运算；a. 合同工期 b. 额定工期 c. 协商工期 d. 实际工期6待估建筑物账面原值 100 万元,竣工于 1990 年底,假定 1990 年的价格指数为 l00%,从 1991 年到 1995 年的价格指数每年增长幅度分别是 11.7、 17、 30.5、 6.9、 4.8,那么 1995 年底该建筑物的重置本钱最有可能是 元；a. 1048000 b. 1910000 c. 1480000 d. 19100000 7待估建筑物为砖混构造单层住宅,宅基地 300 平方米,

3、建筑面积 200 平方米,月租金 3 000 元,土地复原利率为 7 .建筑物复原利率为 8,评估时,建筑物的剩余使用年限为 25 年,取得租金收入的年总本钱为 7600 元,评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米 元；1 000 元,运用建筑物剩余估价法所得到建筑物的价值最有可能是a. 61667 b. 925000 c. 789950 d. 58041 8剩余估价法属于 中的一种具体方法；a. 收益法 b. 本钱法 c. 市场法 d. 功能价值法9有一宗地面积为 500 平方米,地上建有一幢 3 层的楼房,建筑密度为 0.7,容积率为 2.0,土地单价为 3000 元平方米,那么楼面

4、地价为 元平方米；a. 1000 b. 1500 c. 2100 d. 2800 10假设反映宗地地价水平, 指标更具说服力；建筑总价格 土地总价格A . B .土地总面积 土地总面积房地总价格 土地总价格C . D .土地总面积 建筑总面积11某地产将来第一年纯收益为 30 万元,假设该地产的使用年限为无限年期,估量将来每年土地纯收益将在上一年的根底上增加 l 万元；资本化率为 7%,那么该地产的评估值最接近于 万元；a. 205 b. 429 c. 633 d. 690 12待估地产年总收人 18 万元,年总费用 10 万元,剩余使用年限 10 年,折现率为 10%,那么其评估价值最接近于

5、 万元；a. 110 b. 61 c. 80 d. 49 13待评估建筑物为一砖混构造两层楼房,宅基地面积为 300 平方米,房屋每层月租金为 2500 元,各种费用占租金收入的 40%,土地复原率为 8%,建筑物复原率为 10%,评估人员另用市场法求得土地使用权价格为每平方米- .word.zl.- .1000 元,建筑物的年纯收益为 元；a.1000 b.12022 c.4000 d.2022 14某评估机构接受市场法对一房地产进展评估,评估中共挑选了三个参照物,并分别得到 127 万元、 142 万元、15l 万元 3 个评估结果,它们的权重依次为 25%、40%、35%,那么被评估房地

6、产的价值最接近 万元；a140 b. 157 c. 141 d. 148 15假如房地产的售价为 5000 万元,其中建筑物价格为 3000 万元,地价为 2022 万元,该房地产的年客观净收益为 450 万元,建筑物的资本化率为 10,那么土地的资本化率最接近于 ；a. 9b. 12.5c. 7.5d. 516被评估建筑物历史建造本钱为 80 万元, 1997 年建成,要求评估该建筑物 2022 年的重置本钱；调查得知,被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数分别为 103%、103%、102%,该建筑物的重置本钱最接近于 万元；a. 86 b. 87 c. 90 d. 85 17某房地产

7、月租金收入为 20 万元,月费用总额为 5 万元,建筑物价格为 1000 万元,建筑物的资本化率为 10,该房地产的土地年纯收益最接近于 万元；a. 50 b. 60 c. 80 d. 100 18假定被评估房地产可以永续利用,估量前 3 年的纯租金收入分别为 3 万元、 2 万元、 1 万元,从第 4 年开场年纯收益保持在 3 万元水平上,折现率为 10,该房地产的评估值最接近于 万元；a. 28 b. 32 c. 25 d. 30 19被评估土地的剩余使用权年限为 30 年,参照物剩余使用权年限为 25 年,假定折现率为 8,被评估土地的年限修正系数最接近于 a. 0.9659 b. 0.

8、948 c. 1.152 d. 1.054 20运用最正确使用原那么评估地产的前提条件是 ；a. 土地的非再生性 b. 土位置置固定性c. 土地用途广泛性 d. 土地利用永续性21某宗地取得费用为每平方米 100 元,开发费用为每平方米 300 元,当地银行一年期贷款利率为 9,二年期贷款利率为 10,三年期贷款利率为 11,开发周期为 3 年,第一年投资占总投资的 1/2,其次、三年投资各占总投资的 l/4,问该土地每平方米应负担利息为 元；a. 51.75 b. 30.75 c. 89 d. 71.25 22某砖混构造单层住宅宅基地 200 平方米,建筑面积 120 平方米,月租金 300

9、0 元,土地复原利率 8,取得租金收入的年总本钱为 8000 元,评估人员另用市场比拟法求得土地使用权价格为 1200 元平方米, 建筑物的年纯收益为 元；a. 8600 b. 8800 c. 9000 d. 12022 23某一宗 2022 平方米空地的估量最正确利用方式,为开发筑面积4000 平方米的商业建筑；预期该商业房地产建成后的售价为3000 元平方米,估量该建筑物的建筑费用为1400 元平方米,专业费用为建筑费用的6,利 息利润为地价、建筑费用及专业费用之和的15,销售费用及有关税费为售价的10,该土地的价值接近于 元平方米；a. 1728 b. 1900 c. 1500 d. 1

10、000 元24在用收益法评估土地使用权价格时,总费用不包括 ；a.房地产税金 b.治理费 c.利息 d.保险费25某一宗土地用于住宅开发时的价值为 300 万元,用于商业大楼开发时的价值为 500 万元,用于工业厂房开发时的价值为 280 万元；城市规划确认该土地可用于住宅或工业；该宗土地的价值应评估为 300 万元；这表达了房地产评估的 a供求原那么 b.替代原那么 c.最正确使用原那么 d.奉献原那么26某待评估住宅建筑物与参照住宅建筑物相比而言,室格局更加合理,由此引起待评估住宅的价格比参照交易住宅的价格高15,室格局因素修正系数为 c115/100 d100 85 .word.zl.a

11、100 115 b85 100 - - .27某建筑物建成于 1990 年 1 月,为砖混构造一等,耐用年限为 50 年,残值率为 2；该建筑物 2022 年 1 月的重置本钱为 500 万元, 2022 年 1 月的评估值接近 万元a400 b392 c402 d390 28某宗土地的土地取得本钱为 500 万元,土地开发费为 l000 万元,土地开发期为 1 年,银行一年期贷款利率为 8；该土地投资利息为 万元a120 b80 c60 d100 29某宗土地为 1 000 平方米,国家规定的容积率为 5,建筑密度为 0.6,以下建立方案中最可行的为a. 建筑物地面一层建筑面积为 800 平

12、方米,总建筑面积为 4600 平方米b. 建筑物地面一层建筑面积为 700 平方米,总建筑面积为 7000 平方米c. 建筑物地面一层建筑面积为 600 平方米,总建筑面积为 4800 平方米d. 建筑物地面一层建筑面积为 400 平方米,总建筑面积为 4200 平方米30某地产将来第一年的纯收益为 18 万元,估量以后各年的纯收益按 l的比率递减,该地产的剩余使用权年限为10 年,折现率为 8；该地产的评估值最接近于万元a. 77 b. 146 c. 116 d. 193 3、多项挑选题1 影响地价的一般因素有 ；a. 行政因素 b. 区域因素 c. 社会因素 d. 经济因素 e. 人口因素

13、2影响地价的社会因素主要包括 等几个方面；a. 政治安定状况 b. 社会治安程度 c.税收政策 d. 房地产投机 e. 交通管制3影响商业用地土地价格的区域因素有 ；a.商业繁华程度 b.环境优劣度 c.规划限制d.公有设施完善度 e. 交通便利度4影响地价的个别因素主要有 ；a. 位置因素 b. 地势地质因素 c. 面积因素d. 地块形状因素 e. 土地利用因素5市场法中进展区域因素修正需考虑的因素有 ；a. 繁华程度 b. 交通状况 c.根底设施状况d. 环境质量 e. 土地使用年限6评估建筑物需考虑的因素包括 ；a. 产权 b. 用途 c. 建筑构造 d.建成时间 e.装修质量和水平7建

14、筑物应在 方面符合政府规定；a. 建筑构造 b. 建筑用途 c.容积率 d.掩盖率 e.形状设计8 我国房地产评估的标的物一般包括 ；a.土地使用权 b.土地全部权 c.建筑物及其权益d.建筑物中的水暖设施 e.建筑物中的办公设备9假设开发法中的投资利润是以 为运算根底的；a.专业费用 b.投资利息 c.卖楼价 d.地价 e.建筑费用10运用市场比拟法评估地产,在挑选参照物时应留意在 方面与评估对象保持一样；a.交易类型 b.用地性质 c.交易价格 d.供需圈 e.交易时间11房地产评估遵循的原那么有 a.最有效使用原那么 b.合法原那么 c.替代原那么 d.供求原那么 e.奉献原那么4、运算

15、分析题1待估宗地为待开发建立的七通一平空地,面积 2022 平方米,答应用途为住宅建立,答应容积率为 6,掩盖率为50,土地使用权年限为 70 年,要求按假设开发法估测该宗地公平市场价值；有关数据如下：估量建立期为 2年,第一年投人 60的总建立费,其次年投入 40的总建立费,总建立费估量为 1000 万元；专业费用为总建立费- .word.zl.- .用的 6,利息率为 10,利润率为 20,售楼费用及税金等综合费率为售楼价的 5,假设住宅楼建成后即可全部售出,楼价估量为 3000 元平方米 ,折现率 10；2投资者面对甲、乙两幅土地；甲地容积率为 5,单价为 1000 元/平方米,乙地容积

16、率为 3,单价为 800 元/平方米,两幅土地其他条件一样,问投资者应挑选哪一幅土地进展投资更为经济 . 3某房屋建筑面积为 1200 平方米,同类型房屋标准新建单价为 970 元平方米, 但该房屋装修好, 调整增加 1；设备配置齐全,增加 2；地段、层次、朝向增加 1.5,其他情形同于标准房屋；经现场评定,该房屋为 7 成新；依据上述情形,评估房屋价格；4某商业用房地产,依据国家的规定其土地使用权最高使用年限为 40 年,现该房屋拟出租,出租期 l0 年,按租赁双方合同规定, 前 5 年租金是以第一年租金 8 万元为根底, 每年比上年递增 2,后 5 年按每年 15 万元固定不变；假定资本化

17、率为 l0,该房地产 l0 年租期的收益现值为多少 . 5有一待估宗地,现收集到 4 个可比拟参照交易案例,具体情形如下表；成交价格剩余使用宗地 交易时间 交易情形 容积率 区域因素 个别因素年限元平方米待估地 2022/01 0 1.2 45 0 0 1 800 1998/01 2% 1.3 50 1% 0 2 850 1999/01 1% 1.4 50 0 1% 3 760 1998/01 0 1.1 40 0 -2% 4 780 1998/01 0 1.0 45 -1% 1% 表中的交易情形、区域因素及个别因素值,都是参照物宗地与待估宗地比拟,负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差,正号

18、表示参照物宗地条件比待估宗地条件优,数值大小代表对宗地地价的修正幅度；容积率与地价的关系为：容积率在l-1.5 之间时,容积率每增加0.1,宗地单位地价比容积率为1 时增加 3；该城市地价指数见下表：年份 1995 1996 1997 1998 1999 2022 指数 100 105 108 110 111 115 试依据以上条件评估待估宗地 2022 年 1 月 20 日的价格；6有一宗已七通一平的待开发建立的空地,土地面积为 3200 平方米,建筑容积率为 2.5,拟开发建立为公寓；土地使用权年期为 50 年；据市场调查和工程可行性分析,该工程建立开发周期为 3 年,取得土地使用权后即可

19、开工,建成后即可对外出租,出租率估量为 90,每建筑平方米的年租金估量为 300 元,年出租费用为年租金的 25；建筑费估量每建筑平方米 1000 元,专业费为建筑费的 10,建筑费和专业费在建立期均匀投人；假设当地银行贷款利率为 7,不动产综合复原利率为 8,开发商要求的总利润为所开发不动产总价的 15；试评估该宗土地的地价；运算结果以元为单位取整；7房地产的总使用面积为 1 万平方米,月租金为 7 元平方米；估量年房租缺失费为年预期租金总收入的 5,房产税为年预期租金总收入的 12,治理费、 修缮费为年预期租金总收入的 6,房屋财产保险费为 0.3 万元年；估量该房地产尚可以使用 10 年

20、；折现率为 12；运算该房地产的评估值；8假定某市政府将于 2022 年 2 月 1 日公开拍卖一宗土地,规划用途为住宅,土地面积 5000 平方米,容积率限定为 4,土地使用权 70 年,某开发商欲购置此地,他预备取得土地后即投资开发,施工期为 2 年,建筑投资均匀投入；建筑本钱为 1500 元 /平方米,专业费为建筑本钱的 6%,开发商的目标利润为本钱的 15%,有关税费为楼价的5%,折现率为 10%,工程完工后每平方米售价 5500 元,估量一年售完；开发商托付你评估该宗土地价格,试运算分析；9某房地产 2022 年 10 月的年净收益为 300 万元, 推测将来 3 年的年净收益仍然保

21、持这一水平,2022 年 10 月转售时的价格估量比 2022 年 10 月上涨 10%,转售时卖方应缴纳的税费为售价的 6%；假设该类房地产的投资收益率为 9%,试测算该房地产 2022 年 10 月的价格；10某建筑物为钢筋混凝土构造,经济寿命为 50 年,实际已经使用 8 年；经过调查测算,现在重新建造全新状态的该类建筑物的建造本钱 800 万元建立期为 2 年,假定第一年投入建造本钱的 60%,其次年投入建造本钱的40%,治理费用为建造本钱的 3%,年利息率为 6%,销售税费为 50 万元,开发利润为 120 万元；该建筑物的墙、- .word.zl.- .地面等损坏的修复费用为 18

22、 万元；装修的重置本钱为 200 万元,平均寿命为 5 年,已经使用 2 年；设备局部的重置本钱为 110 万元,平均寿命为 10 年,已经使用 8 年；假设残值率为零,试运算该建筑物的折旧 贬值 总额；11某房地产的土地面积 1000 平方米,建筑面积 2022 平方米；土地于 1994 年 10 月 1 日通过有偿出让方式以 1000元/平方米的价格取得,使用权年限为 50 年；建筑物为钢筋混凝土构造,于 1995 年 10 月 1 日建成使用,建筑造价为 800 元/建筑平方米； 1999 年 10 月 1 日与该房地产地段及用途相像、使用权年限为 50 年的土地的价格为 1100 元/

23、平方米,该类房屋的重置本钱为 900 元/建筑平方米；假定该类建筑物的残值为零,土地资本化率为 6%,试估算该房地产 1999 年 10 月 1 日的总价格；12某在建工程开工于 2022 年 3 月 1 日,用地面积为 2022 平方米,建筑容积率为 5.1,用途为公寓；土地使用权年限从 2022 年 3 月 1 日起 50 年；土地取得费为楼面地价 1000 元/平方米,该公寓正常建立期为 2 年,建造费用为 2500 元/建筑平方米,到 2022 年 9 月 1 日已经投入估量建立费用的 45%；估量该公寓开发工程可以按期完成,建成后出租的租金估量为 80 元/建筑平方米 月,可出租面积

24、为总建筑面积的 65%,正常出租率为 80%,出租经营费用为收入的 30%；购置该在建工程应交纳税费为购置价格的 4%；试估算该在建工程 2022 年 9 月 1 日的价格； 折现率为 10%；13某商场的土地使用年限从 1994 年 5 月 31 日起 40 年,商场共有两层,每层建筑面积为 2022 平方米,可出租面积占建筑面积的 60%；一层已经于 1996 年 5 月 31 日出租,租期 5 年,月租金为 180 元/平方米；二层暂时空置；邻近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为 200 元 /平方米、 120 元/平方米,出租费用为租金的 20%；折现率为 10%；试估算该房

25、地产 1998 年 5 月 31 日出售时的总价格；14 某在建工程开工于 2022 年 3 月 1 日,用地面积为 2022 平方米,建筑容积率为 5,用途为公寓；土地使用权年限从 2022 年 3 月 1 日起 50 年；土地取得费为楼面地价 1000 元 /平方米,该公寓正常建立期为 2 年,建造费用为 2500元/建筑平方米,到 2022 年 9 月 1 日已经投入估量建立费用的 45%；评估基准日相近地区类似 70 年土地使用权的土地上刚刚建成公寓 建立开发周期为 2 年的出售价格为 3500 元/建筑平方米 ,公寓类房地产价格近年来每年上涨 2%,估量将连续保持该增长率；购置该在建

26、工程的契税税率为购置价格的 4%,市场利息率为 10%,利润为楼价的 8%；试估算该在建工程 2022 年 9 月 1 日的价值； 假设按评估价值进展交易 ,在建工程的原产权人大约赢余或亏损多少 不计利息 . 二、参考答案1、1即土地资产,指具有权益属性的土地,即作为财产的土地；2是指房屋及其附属物与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等和承载房屋及其附属物的土地,以及与它们相应的各种财产权益；3是指不能移动或移动后会引起性质、形状转变,缺失其经济价值的物及其财产权益,它包括土地、土地改进物建筑物及建筑附着物、生长着的树木及农作物、已经播撒于土地中的种子等、与土地及其改进物有关的财

27、产权益；建筑附着物主要指已经附着于建筑物上的建筑装饰材料、电梯,以及各种给排水、采暖、电气照明等与建筑物的使用亲热相关的物；4是对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平均价格；5是指在确定时期和确定条件下,能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格；6是单位建筑面积地价,它等于土地总价格除以建筑总面积,或等于土地单价除以容积率；2、1a 2 b 3d 4c 5b 6b 7d 8c 9b 10 d 11c 12 d 13b 14c 15c 16b 17c 18 a 19d 20c 21c 22b 23a 24c 25c 26c 27b 28b

28、29c 30c 3、1acde 2abd 3abce 4abcde 5abcd 6abcde .word.zl.7 bcd 8 acd 9acde 10abd 11 abcde - - .4、运算题1依据所给条件运算如下：1估量住宅楼的买楼价的现值为：3000 2022 629752066 元1 10%22总建筑费用现值为：1000 60% 100001000 40% 100009190000 元1 10%0.51 10%1.53专业费用 =9 190 0006 =551 400元 4租售费用及税金 =29 7520 665 =1 487 603元 5投资利润 =地价 +总建筑费用 +专业费用

29、 20=地价 20+9 190 000+551 400 20=地价 20+1 948 280 6总地价 =29 752066-9190000-551 400-l487603-19482801+20 =165747831.2 =13812319 元 2依据题中所给条件运算如下：1甲地楼面地价 =1000/5=200元/平方米 2乙地楼面地价 =800/3=269元/平方米 从投资的经济性角度动身,投资者应投资购置甲地；3依据题意：该房屋价格 =9701+l+2+1.512000.7 =9701.04512000.7 =851466元 4被估房地产十年租期内的收益现值=88112%215812%3

30、21812%43110%10%110%110%812%5410%10%5115110%110%66.75万元5P800115100 1061145100100785.4元 平方米.word.zl.1 10%110102 1091150101100- 1 10%P 2850115 1111001061145100100- .1 10%812.8元 平方米101 1121150100101P 3760115 1101 10%841.53元 平方米10010611451001001 10%100103114010098P 4780115 1101 10%881.93元 平方米100106114510

31、01001 10%10010011459999PP 1P 2P 31 10%830.41元 平方米P 4785.4812.8841.53881.9344即待估宗地2022 年 1 月 20 日的价格为每平方米830.41 元6该题为收益法和剩余法的综合运用,利用收益法求取不动产总价,利用剩余法求取地价；1 测算不动产总价2不动产建筑总面积：32002.5 = 8000平方米 不动产纯收益= 3008000901-25 = 1620220元 不动产收益年期= 50-3 = 47 年 不动产总价1620220 / 8%111478%19706113（元）测算建筑费及专业费建筑费及专业费= 1000

32、1+10%8000 = 8800000元3 运算利息利息 = 地价 7%3 + 88000007%1.5 = 0.21 地价 + 924000元4 运算利润利润 = 1970611315% = 2955917元5 测算地价 地价 = 不动产总价 - 建筑费 - 专业费 - 利息 - 利润 = 19706113-8800000-0.21 地价 -924000-2955917 地价 = 6994224/1.21 = 5780350 元单价 = 5780350/3200 = 1806.36 元 / m 2楼面地价 = 1806.36/2.5 = 722.54元 /m 271该房地产的年租金总收入为：

33、1712 = 84万元 - .word.zl.- .2该房地产的年出租费用为：845+12 +6 + 0.3 = 1962万元 3该房地产的年纯收益为：84-19.62 = 64.38 万元 4该房地产的价格为：64.38 1-1 1+12 1012 = 64.385.650 2 = 363.76万元 8 1完工后的预期楼价现值为：500045500/1+10%2.5 = 8667.8万元2建筑本钱及专业费：15001+6%2 /1+10%2/2= 2891万元 3有关税费： 8667.85% = 433.4万元 4目标利润为 :地价 +2891 15% = 15%地价 +433.7 万元 5

34、估算地价 :地价 =8667.8-2891-433.4-433.7-15% 地价 地价 =4269.3万元 9 3001-1/1+9%3/9% +p 1+10%1-6%/1+9%3=p p = 3759.4万元 VVa1t111tt11V tttrrrt1或者i1a it1Vtrr或者Va1rtV trrr112运算过程：V30011V110%16%V110%136%9%19%319%3300300300或者V19%19%219%319%或者V30019 %31V110 %16 %9 %19 %319 %33运算结果：V=3767.85万元10 1建筑局部的重置本钱: .word.zl.- -

35、 .8001+3%+80060%6%1.5+80040%6%0.5+50+120=1046.8万元 2建筑局部的折旧： 1046.8-18 8/50+18 = 182.6万元 3装修局部的折旧 :2002/5=80万元 4设备局部的折旧 :1108/10=88万元 5总折旧 :182.6+80+88=350.6万元 11 1建筑物的价格 : 900202249-4/49=1653061 元 2土地价格 :110010001-1/1+6%45/ 1-1/1+6%50=1078638 元 3房地产总价格 : 1653061+1078638=2731699 元 12 1预期完工后的楼价现值: 48/

36、14% 1+14%1.5 801220225.165%80%1-30% 1-1/1+14%=2087.7万元 2在建工程的完工费用现值: 25001-45% 20225.1/1+14%0.75=1271.5万元 3税费 :购置价格 4% 4正常购置价格 :购置价格 =2087.7-1271.5- 购置价格 4% 购置价格 =784.8万元 13 1每层可出租面积 :202260%=1200平方米 2带租约的 3 年期间每年的净租金收入：180+1201200121-20%=345.6 万元 3租约期满后每年的净租金收入：200+1201200121-20% =368.64万元4运算带租约出售的

37、总价格：345.6p/a,10%,3+368.64p/a,10%,33/1+10% 3=3509.8万元 14 1估量预期楼价市场比拟法35001+2%1.51-1/1+10%481-1/1+10%68=3573.27 元/平方米3573.2720225=3573.27万元 2估量剩余建造费 25001-45% 20225=1375万元 - .word.zl.- .3估量利息在建工程价值 10%1.5+137510%0.75=0.15在建工程价值 +103.13万元 4估量利润及税费3573.274%+8%=428.79 万元 5估量在建工程价值在建工程价值 =3573.27-1375-0.1

38、5 在建工程价值 -103.13-428.79 在建工程价值 =1449万元 6原产权人投入本钱1000+250045%20225 =2125万元 1449-2125=-676 万元 原产权人亏损大约676 万元 . 第五章无形资产评估一、练习题1、术语说明1无形资产2商誉2、单项挑选题1某企业的预期年收益额为 320 万元,该企业的各单项资产评估价值之和为 1200 万元,其中专利权价值为 400万元,该企业所属行业的平均收益率为 10%,适用本金化率为 10%,其商誉的评估值为万元；a、800 b、400 c、2022 d、 2400 2某甲承租人1999 年 1 月和某乙房主签定了一房屋

39、租赁合同,原租金为 200 元 / 月,每半年的第 1 个月初支付一次,租期为 5 年,某甲于 2022 年 1 月尚未支付房租转让该房屋的租赁权,经调查同类房屋 2022 年1 月的市场租金为 250 元 / 月,折现率为 10%；该租赁权的转让费接近元；a、 1900 b、2022 c、2400 d、12022 3以下公式能够成立的是a、销售收入分成率 = 销售利润分成率 / 销售利润率b、销售利润分成率 = 销售收入分成率 / 销售利润率c、销售利润分成率 = 销售收入分成率 * 销售利润率d、销售收入分成率 = 1 - 销售利润分成率4某企业的预期年收益额为 16 万元,该企业各单项资

40、产之和为 60 万元,企业所在行业的平均收益率为 20%,以此为适用本金化率运算出的商誉价值为万元a、10 b、20 c、30 d、40 5某企业 5 年前获得一项专利,法定寿命为10 年,现对其进展价值评估；经过专家估算,截止到评估基准日,其重置本钱为 120 万元,尚可使用 3 年,那么该项专利的评估价值为万元a、45 b、50 c、60 d、72 6用本钱法评估某项专利技术,在开发该专利的过程中消耗材料费用 20 万元,工资费用 30 万元,治理费用 5万元,专用设备费 10 万元,营销费用 5 万元,询问鉴定费 5 万元,其直接本钱为万元a、75 b、 50 c、65 d、20 7以下

41、阐述中正确的为a、商誉是能够离开企业而单独存在的b、商标可以转让其使用权,但不能够转让其全部权c、商标可以转让其全部权,也可以转让其使用权- .word.zl.- .d、商誉是产品的标志8对无形资产进展转让、投资评估的前提条件是无形资产a、可以确指 b、附着于有形资产 c、技术成熟度高 d、可带来超额利润9某企业两年前引进一项专有技术,重置本钱为 100 万元,估量尚可使用 5 年,该技术产品设计生产才能为年产 1000 件,现在预备将 40%的生产才能转让出去,由于竞争对手的增加,使得该企业削减收益的现值为 30 万元；该技术转让的最低收费额接近万元a、70 b、 59 c、30 d、101

42、 10预期某企业将来 5 年的净收益分别为 13 万元、 14 万元、 11 万元、 12 万元、 15 万元,第 6 年起的净收益保持在 15 万元左右；接受对各单项资产价值进展评估加总的方式确定企业价值为 90 万元；折现率为 10%；该企业的商誉价值为万元a、100 b、142 c、52 d、130 11某企业一项专利技术的法律爱惜期自1996 年 1 月起 20 年, 2022 年 1 月估量其可带来超额利润的年限尚有10 年；现在该企业拟将该技术转让给另一家企业使用 5 年,并从其年预期销售收入 8000 万元中分成 15%作为转让收益；所得税率为 33%；折现率为 10%；该技术的

43、转让价值为万元a、3048 b、 4940 c、5923 d、6845 12对于同一专利权来讲,其价值最高许可使用形式为a、一般使用许可 b、排他使用许可 c、交互使用许可 d、独占使用许可13无形资产价值评估公式：n 最低收费额+ k2Ri 1-T / 1 + rii =1 适用于无形资产转让价格的a、总付 b、提成支付 c、交互支付 d、混合支付14n i无形资产评估值 = k1Ri 1-T /1 + ri =1 n = 最低收费额+ k2Ri 1-T /1 + rii =1 上述公式中, k1和 k2 的关系是a、k1 等于 k2 b、k1大于 k2 c、k1 小于 k2 d、不确定3、

44、多项挑选题1专利权的许可使用形式有c、交互使用许可a、一般使用许可b、排他使用许可d、独占使用许可e、次级使用许可c、特殊使用许可2专利权的转让形式有a、一般使用许可b、排他使用许可d、独占使用许可e、全权转让3无形资产转让价格的支付方式有a、总付b、提成支付c、分期支付d、混合支付e、交互支付4无形资产的最低收费额包括a、卖方争论开发本钱中应由买方摊仍的局部b、卖方的时机本钱c、卖方的转让本钱.word.zl.- d、卖方支配到的经济租金- .e、买方支配到的经济租金4、问答题1影响无形资产价值的因素有哪些？2如何确定无形资产转让的最低收费额？3自创型无形资产的重置本钱由哪些要素构成？5、运

45、算题1企业拟转让一专利技术,与购置方商议双方利用该专利技术的生产才能分别为 800 万件和 400 万件产品；该 400 万元,已经使用 5 年,剩余经济使用年限为 3 年；该专利技术转让后对出让方的生产经 专利技术的开发本钱为营产生较大影响,由于市场竞争使得产品销售额下降,削减净收入的现值为 导等转让本钱为 20 万元；试评估确定该无形资产转让的最低收费额；60 万元；转让后为受让方供应技术指2甲企业将一项专利使用权转让给乙企业,拟接受利润分成支付的方法；该专利技术是三年前自行研制的,账面本钱为 80 万元,三年间物价累计上升了 25%,该专利爱惜期 10 年,剩余爱惜期 6 年,专业人员测

46、算认为该专利技术的本钱利润率为 400%,乙企业资产的重置本钱为 4000 万元,本钱利润率为 13%；专业人员通过对该专利技术的同类技术开展趋势分析,认为该专利的剩余经济使用年限为4 年；通过对市场供求状况及生产状况分析得知,乙企业的年实际生产才能为 20 万件,本钱费为每件 400 元,将来 4 年期间的产量与本钱费用变动不大,使用该专利技术后产品的性能提高,估量每件产品的售价在将来第一、二年为 500 元,第三、四年为 450 元；折现率为 10%,所得税税率为 33%；试确定该专利的评估价值；3某企业为了整体资产转让需要进展评估；经过推测该企业将来 5 年净利润分别为 100 万元、

47、110 万元、 120 万元、 150 万元、 160 万元,估量从第 6 年起每年收好处于稳固状态,即每年平均为 160 万元；该企业始终没有负债,其有形资产只有货币资金和固定资产,且其评估值分别为 100 万元和 500 万元；该企业有一尚可使用 5 年的非专利技术,该技术产品每件可获得超额利润 10 元,目前该企业每年生产产品 8 万件,经过综合生产才能和市场分析预测,在将来 5 年每年可生产 10 万件；折现率为 6%；试评估该企业的商誉价值；4甲企业将其注册商标通过许可使用合同许可给乙企业使用；使用时间为5 年；双方商定乙企业依据使用商标新增加利润的 25%支付给甲企业；依据估测乙企

48、业使用该商标后,每件产品可新增加税前利润 10 元,估量 5 年的生产销售量分别为 40 万件、 45 万件、 55 万件、 60 万件、 65 万件；假定折现率为 14%,所得税率为 33%；试估算该商标许可使用权价值；5甲企业将一项专利使用权转让给乙公司使用5 年,拟接受利润分成的方式收取转让费；该专利的开发研制本钱为 100 万元,专利本钱利润率为 500%,乙公司的资产重置本钱为 3000 万元,本钱利润率为 15%；乙公司的实际年生产才能为 20 万件,每件生产本钱为 50 元,估量将来 5 年的市场出售价格分别为 90 元、 90 元、 85 元、 75 元、75 元；折现率为 1

49、0%,所得税率为 33%；试确定该专利的使用权转让费；二、参考答案1、1无形资产是被特定权益主体把握或拥有的,没有实物形状且不具有流淌性,而对生产经营连续发挥作用,并能够在将来带来额外经济效益的资产；2商誉通常是指一个企业预期将来的利润超过同行业正常利润的超额利润的价值；这种价值的预期是由于企业所处的地理位置的优势,或由于经营效率高、治理水平高、生产历史悠久、令人宠爱或敬重的企业名称、良好的客户关系、昂扬的士气等多种无形的“ 资产因素综合造成的；2、1c 2b 506+506 1-1/ 1+5%7 / 5% = 2022 3b 4b 5a 6c 7c 8d 9b 10c 11a 12d 13d

50、 14b 3、1abcde 2abde 3abd 4 abc 4、- .word.zl.- .1影响无形资产价值的因素主要有：开发本钱；虽然无形资产的开发本钱较难界定,但这并不否认其对价值产生的影响；一般来说,技术复杂程度较高、需要较高开发本钱的无形资产,其价值往往也较高；无形资产的开发本钱包括制造制造本钱、法律爱惜本钱、发行推广本钱等工程；下,其能够为使用者产生的追加利润越多,其价值就越大； 产生追加利润的才能；在确定的环境、制度条件技术成熟程度；一项技术的开发程度越高,技术越成熟,运用该技术成果的风险就越小,其价值就相对越高；不过一项技术较为成熟的话,其替代技术或同类技术也比拟成熟,该类技

51、术的应用可能也已经较为普遍,以致其产生超额利润的才能下降,其价值也就较低；剩余经济使用年限； 无形资产权益的容；比方,一项无形资产全部权价值高于该无形资产的使用权价值； 同类无形资产的市场状况； 同类无形资产的开展及更新趋势；同类无形资产的开展及更新速度越快,该无形资产的贬值速度就越快,其预期能够制造超额利润的期限就越短,从而价值也就越低；2无形资产转让的最低收费额取决于无形资产的开发本钱和时机本钱；开发本钱是指重新争论和开发这项无形 资产的现时本钱,包括所需要投入的全部人力、物力和资金；时机本钱包括无形资产转出的净减收益和转让本钱；无形资产转出的净减收益是指因转让无形资产,使得卖方失去了现有

52、及潜在的全部或局部产品销售市场即盈利时 机,而造成的可能的经济缺失现值；转让本钱包括：卖方所供应的技术效劳,如指导安置、调试、技术培训、市场 开拓等；谈判过程的差旅费及治理费；有关的法律费用；其他与执行合同相关的费用,如邀请买方的招待费用、佣金等；无形资产的最低收费额 = 开发本钱净值 开发本钱分摊率 + 无形资产转出的净减收益转让本钱3自创型无形资产的重置本钱包括争论、开发该无形资产的全部资本投入包括直接投入和间接投入,以及所 投入资本应取得的正常酬劳；无形资产的本钱分析中一般应包括材料本钱、人工本钱、间接本钱、开发商利润及企 业家嘉奖等方面要素；材料本钱包括无形资产开发过程中有形要素的支出

53、,该局部在无形资产开发过程的总体本钱 常所占比重不大；人工本钱包括与无形资产开发有关的人力资本消耗,通常包括员工的全部工资薪金和给合同商的 全部货币酬劳；间接本钱通常包括与就业有关的税收、与就业有关的额外收入和福利附加支付给雇员的养老金、安康保险、人身保险及其他福利、治理和监视本钱,以及公用设施和经营费用；开发商利润可以用开发商在材料 本钱、人工本钱及间接本钱上的投资酬劳百分比来评估,也可以用开发所消耗时间量的加价百分比或确定的金额加 价来评估；企业家嘉奖是鼓励无形资产全部者进入开发过程的经济收益额,可以看作是时间时机本钱；5、14003/3+5400/400+800 +60 + 20 = 1

54、30万元21求利润分成率801+25%1+400%/80 1+25%1+400%+4000 1+13% = 9.96% 2求将来每年的预期利润额第 1、2 年：500-400 20 = 2022万元第 3、4 年：450-400 20 = 1000万元第 5 年：430-400 20 = 600万元3求评估值：- .word.zl.9.96%1-33% 2022/ 1+10% +2022/1+10%- .2+1000/1+10%3+ +1000/1+10%4+600/1+10%5 = 352.2万元31运算企业整体价值估算出该企业整体资产评估价值2运算企业各单项资产价值单项有形资产评估值为 6

55、00 万估算出非专利技术评估值：1000.9434+0.8900+0.8396+0.7921+0.7473 = 421.24 万元 3评出商誉价值商誉 =整体资产评估值- 有形资产评估值+非专利技术评估值 =2524.18-600+421.24=1502.94 万元 425%1-33% 4010/1+14%+4510/1+14%2+5510/1+14%3+6010/1+14%4+6510/1+14%5 = 295万元 51001+500%/1001+500%+30001+15%1-33% 20 90-50 /1+10%+90-50 /1+10%2+85-50 /1+10%3+75-50 /1+

56、10%4+75-50 /1+10%5 = 254.5万元 第六章金融资产和递延资产评估一、练习题1、 术语说明1金融资产2股票的在价格 3股票的清算价格 3股票的市场价格2、单项挑选题1被评估债券为 4 年一次性仍本付息债券 100000 元,年利率为 18%,不计复利,评估时债券的购入时间已经满2 年,当年的国库券利率为 10%,该企业的风险酬劳率为 2%,被评估债券的价值为元a. 137117 b.172022 c. 118000 d.153380 2被评估企业拥有甲企业发行的 5 年期债券 100,每面值 1 万元 ,债券利息率每年为 9%,复利计息 ,到期一次仍本付息；评估基准日至债券

57、到期仍有两年 ,假设适用折现率为 15%,那么被评估企业拥有甲企业债券的评估值最接近于 万元；a. 109 b. 116 c. 122 d. 154 3某被评估企业拥有 A 公司面值共 90 万元的非上市一般股票,从持股期间来看,每年股利分派相当于票面值的10%,评估人员通过调查明白到 A 公司每年只把税后利润的 80%用于股利支配,另 20%用于公司扩大再生产,公司有很强的开展后劲,公司股本利润率保持 15%水平上,折现率设定为 12%,如运用红利增长模型评估被评估企业拥有的 A 公司股票,其评估值最有可能是；a. 900 000 元 b. 1 000 000 元 c. 750 000 元

58、d. 600 000 元4某公司在 1997 年 1 月租赁一临街房屋,租期 4 年,租金 4 万元假定这里不考虑货币时间价值；1999 年 1月该公司又向保险公司交付火灾保险费 240 元； 1999 年 6 月 30 日,该公司帐薄上的房租已摊销 3 万元；该公司经房主同意, 愿意在 1999 年 7 月转租房屋, 假设市场租金自 1997 年以来没有发生变动, 其转租的客观租金应为 - .word.zl.- .元a. 15120 b.12150 c. 20220 d.20220 5从资产评估的角度,递延资产属于一种；a. 待摊费用 b. 预付费用 c. 无形资产 d. 固定资产6上市公司

59、股票的清算价格是 ；a.资产总额与总股数的比值 b.资产总额与流通股数的比值c. 净资产与上市流通总股数的比值 d.净资产与总股数的比值7被评估企业已经正常营业 3 年,长期望摊费用账面余额为 120 万元,其中包括固定资产大修理费 85 万元,办公室装修费 15 万元,产品销售部房租 20 万元；经查其中 20 万元的房租费为租期 5 年的租金总额,至评估基准日已经租用 1 年,企业尚未摊销, 而大修理费和装修费均为按 10 年摊销的余额, 那么该长期望摊费用的评估值为万元a、16 b、20 c、35 d、116 3、多项挑选题1债券具有以下特点： ；a、债券的流淌性 b、债券的平安性 c、

60、债券的盈利性 d、投资风险较小2股票评估与股票的有关；a、在价值 b、账面价值 c、市场价值 d、清算价格 e、票面价格3非上市债券的评估类型可以分为；a、固定红利模型 b、红利增长模型c、每年支付利息,到期仍本型 d、分段模型 e、到期后一次仍本型4金融资产评估是对被投资方；a、投资品评估 b、偿债才能评估 c、获利才能评估d、变现才能评估 e、全部资产评估5递延资产包括的工程有；a、租入固定资产改进支出 b、预付报刊杂志费 c、开办费d、固定资产修理支出 e、预提利息支出费用4、问答题1股票的投资特点是什么？2债券的投资特点是什么？3简述金融资产的评估特点；4一般股评估的常见四种模型是什么