土地拍卖中的估价与顾问服务

1、土地拍卖中的估价顾问跟着深圳市土地供给量的逐年减少，土地拍卖市场竞争日益强烈，市场浮现出许多专业人士踊跃参加每一块土地的竞拍前剖析，如土地拍卖价值展望、地区市场剖析或许可能的竞争敌手剖析等。市场新事物的产生引起出业内自由而且开放性的商讨氛围，估价师因拥有市场知识和经验，常被要求供给估价顾问服务，帮助拜托人解决土地投资价值和策略问题。在为拜托者供给估价顾问服务过程中，我们发现用于估价的技术，如：节余法、基准地价法，在此类顾问工作中可能不过一部分，顾问常常波及拜托人特别需求及目标，而不像“市场价值评估”是一般性、综合性的见解。以下经过近期我们参加几块土地拍卖竞投事例，谈一谈房地产顾问咨询机构在土地

2、拍卖中担当的角色和从多种角度为开发商投资拿地供给专业顾问服务。事例一：深圳市南山区高新技术南区T205-0073号宗地1、地块特质占地面积14993.3平方米建筑面积40500平方米建筑覆盖率30建筑容积率2.7因受地块面积和容积率规划限制，地块发展将以小高层、高层产品为主，产品种类发展空间不大。2、发展商拜托目的及拿地态度拜托目的：市场调研。当时高新技术南区还没有房地产产品推出市场，关于发展商而言该地区属于城市内陌生市场，项目的目标客户，以及周边填海区、红树湾、华侨城片区与高新技术南区之间的竞争关系和将来市场供求等均不清楚。确立拿地价钱。拿地态度：拍卖地块旁边发展商有一块以较低成本获得的土地

3、，希望全力拿地。3、我们供给的专业服务确立市调范围，进行有目的调研。经过对环深圳湾片区包含后海片区房地产市场开发种类、户型、销售价钱、客户对象等进行市场调研剖析以及客户访谈，展望本项目的客户群及对楼盘特点需求。地区土地竞争关系剖析。剖析科技南区、填海区过去地块拍卖、协议价钱。展望土地投资价值，以辅助决议。利用“节余法”，依据不一样的投资收益目标，经过市场上可实现的销售价钱的变化确立“守旧拍卖叫价区间”、“合理的拍卖叫价区间”及“风险拍卖叫价区间”。最后成就：发展商成功地获得了本次拍卖土地。事例二：东莞市南城区生态居住区土地1、地块特质占地面积67.3万平方米建筑面积67.3万平方米建筑覆盖率2

4、0建筑容积率1.0地块内拥有优秀的山景、水景等自然资源。地块四周片区内以多层为主，市场上Townhouse和别墅产品拥有必定需求。2、发展商拜托目的及拿地态度拜托目的：竞争敌手剖析。因为东莞土地市场拍卖、挂牌方式正在试试之中，东莞房地产开发商在参加这种方式获得土地时与深圳、广州等地开发商对比经验不足，在拍卖会上因为考虑不周，获得土地成本较高，所以需要剖析竞争敌手，展望竞争敌手可能的投地价钱；另一方面拜托方认识到，深圳和广州著名发展商对当地块兴趣较大。地块规模较大，确立拿地价钱。拿地态度：发展商将来战略为致力于南城区房地产开发，争取拿地。3、我们供给的专业服务竞争敌手剖析。经过对东莞市当地拥有实

5、力的开发商、深圳著名开发商以及广州开发商的当前土地贮备、公司发展战略、异地拿地策略、异地拿地在城市所处区位、地块规模、公司最善于开发的产品等方面进行剖析清除，确立最有可能的竞争敌手。进行地块规划分析。在地块研究中，我们发现因为地块水景和山景需要保留，受规划指标的限制，该土地不可以利用地块景观开发Townhouse和别墅，地块开发产品种类空间遇到限制。地块投资价值剖析。利用节余法和现金流量法，测算拜托方追求不一样的收益目标，经过市场上可实现的销售价钱的变化确立守旧拍卖叫价区间、合理的拍卖叫价区间及风险拍卖叫价区间，同时测算同一收益目标，考虑竞争敌手的品牌溢价确立叫价区间，为拜托方在投地时认识竞争

6、敌手叫价范围，防备盲目投地，增添往后发展风险等供给决议依照。经过拿地与否进行利害剖析，拟订行动方案。最后成就：认识真切的竞争敌手和敌手可能的投地策略，评估该土地对拜托发展商有益和不利条件，降低拿地风险，发展商成功地获得了该土地。事例三：深圳市龙岗区坂雪岗G03404-1土地1、地块特质占地面积39.8万平方米建筑面积43.76万平方米建筑覆盖率30建筑容积率1.1开发产品拥有必定的想象空间。2、发展商拜托目的地区规划、交通和土地供给检查。拜托方为香港开发商，对坂雪岗片区将来规划、地块与深圳市里交通联系以及将来出让土地不认识。认识将来深圳房地产市场发展周期及趋向。竞争敌手剖析，确立竞拍价钱区间。

7、报告用途：为认识深圳房地产市场、能否进入以及什么价钱拿地供给决议依照。3、我们供给的专业服务规划调研及地块分析。经过市场调研以及有关部门访谈，为拜托方认识片区规划、交通情况、将来深圳出让地块计划等。深圳房地家产周期剖析。运用世联地产对深圳市将来房地产市场发展趋向研究的剖析结论，解决拜托方对将来几年深圳市房地产市场发展远景的迷惑。竞争敌手剖析。对潜伏竞争敌手当前土地贮备、拿地策略、获得地块规模、近期拍卖会上表现等方面剖析清除，确立最具可能的竞争敌手；地块规划剖析及产品溢价剖析。该土地将来开发产品特别灵巧，不一样的产品决定其开发价值可能实现的价值，我们依据开发产品种类的不一样组合和创新（多层、多层

8、+Townhouse、Townhouse），考虑不一样开发商的品牌售价溢价能力、成本控制能力，利用节余法，进行测算确立守旧拍卖叫价区间、合理的拍卖叫价区间及风险拍卖叫价区间。经过投资风险剖析，供给拿地策略。最后结果：拜托方依据自己公司的发展战略，放弃参加本次土地拍卖。从上边三个事例中，我们能够得出：1、土地拍卖竞投剖析实际上是一种顾问服务。只管土地拍卖竞投剖析中最后都会落到“土地价值”上，但能够看到，估价师在建议这个数值（或区间范围）以前，需要对整体房地产市场、地区市场、规划、竞争敌手等多方面进行认识和剖析，估价师剖析的并不是特定权益价值，而是在众多市场资讯中运用估价技术，成立一种土地投资剖析

9、框架，帮助拜托人作决议及供给建议，其目的并不是是评定特定的土地价值。这实际上是一种顾问任务。2、拜托人带来对专业诉求上的差别。每一个拜托人都是个案性质的，因为他们对特定土地的资讯认识程度不一样，加上拜托目的差别性，他们需要估价师供给的顾问服务也是个案的，他们可能需要获取的资讯和建议包含：市场的、规划的、竞争敌手的、投资风险或许是其余。3、“市场价值”不一样于“投资价值”。这是两个常常让人简单混杂的观点。“市场价值”往常假定没有特定买方或卖方，在假定市场条件下的价值；对比较之下，“投资价值”与特定投资人的目标直接有关，投资价值反应特定土地对投资人的有益或不利条件，土地拍卖竞投剖析中有时会波及“市场价值”辅助决议，但对拜托方更加有参照价值的是“投资价值”。4、明确的目标是解决问题的重点。一个有收效的土