试析广州物业管理中的问题和对策

1、广东工业大学成人高等教育毕业论文 第18页试析广州物业管理中存在的问题和对策研究1绪论11课题的背景及目的广州的物业管理经过近20年的发展，虽然取得了一定的成绩，但是，到目前为止，广州物业管理还不是很成熟，管理中还存在不少问题，关于物业管理的纠纷较多，对物业管理市场化经营的认识不足，社会化、专业化、市场化的物业管理新体制尚未普遍确立和完善。物业管理是有偿服务的行业，但业主、开发商及有关方面习惯了过去计划经济时代的观念，对物业管理市场化经营认识不足，观念不强，支持不够。加上一些物业管理公司只片面强调经济效益，没有兼顾到社会效益，公司的内部建设比较薄弱，服务意识不够深；一些业主不了解物业管理，对物

2、业管理所涉及的各种管理服务的认识有所偏差，对物业管理存在着一定的偏见。12国外与广州现状的比较物业管理在国外已有100多年的历史，相当一部分物管企业具有资金、技术和人才优势。发达国家的物业管理已经积累了很多成功的经验，拥有先进的作业技术、丰富的管理经验和大量的专业管理人才。与它们相比，广州物业管理企业既缺乏成熟的经验和技术，又缺乏足够的专业物业管理人才，特别是那些原来从房管所转制过来的物业公司，缺乏市场竞争意识，如果不迅速改变现状，将会有不少公司在竞争中失败。广州物业管理的成本和价格较高，服务水平却较低。国外发达国家的物业管理经过上百年的磨练与调整，其低成本、低价格、高质量的管理服务产品优势明

3、显。国外发达国家物业管理市场运行有着较高的市场决策能力和水平。广州物管仍然没有摆脱传统计划经济体制的干扰。一些物业管理企业并不懂物业管理专业，但因为是某个开发公司的下属企业，或者是某几个开发公司合资组成的股份企业，所以不愁没有管理业务，因而也就不必参加市场竞争，也不必为市场决策而劳神。国外的物业管理有着较完善的法律条文，广州的物业管理法规还需要进一步的改进。13研究意义本文研究的意义是：研究广州物业管理中存在的问题及问题形成的原因，根据具体情况，提出解决问题的对策。研究得出的结论是，物业管理在广州的发展前景是良好的，要使物业管理行业在广州健康有序的发展，需要物业管理行业的从业人员、政府部门和社

4、会的共同努力，加深对物业管理的认识，完善物管理法规、加强法制观念，共同营造和谐的社会环境。14研究方法通过工作中的实践发现问题，结合在校所学的知识，参考有关的文献，对资料进行分析与总结，比较广州与其他较发达城市的差别，从客观的角度论述广州物业管理中的问题和成因，参照其他城市的成功经验和结合广州的实际情况，提出解决问题的对策。 2. 物业管理的定义物业管理，是指物业管理企业受物业所有人委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和政治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。物业管理的目的是为了发挥物业的最大使用

5、功能，使其保值增值，并为物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。物业管理是从房地产派生出来的，如今已经演变成一个独立的行业，算得上一个新兴的产业，在整个社会的经济链条上逐步占有举足轻重的作用。目前购房者已经变得很成熟，他们买房并非单看户型、环境等一些必要条件，对物管也开始挑剔起来。买房与购物不同，购物是瞬间的行为，但买房更看中的是入住后的长期感受。因此，物管显得尤为重要，一个好的物管绝对会推动房屋的销售，也是房地产开发重要的附加值。3. 广州物业管理行业中存在的问题3.1 物业管理公司与业主之间经常产生纠纷广州是国内楼盘引入物业管理最早开始的城市之一。经过多年的摸索，广州的物业管理水平已经有了

6、很大的提高。但是，提高并不代表就令人满意。最近一段时间，广州多个楼盘爆发物管纠纷，这并不仅仅是一种巧合。随着业主们的维权意识的觉悟，物管所存在的问题也一一在暴露，乱收费、霸道、水平低下等等问题让业主们难以再承受。劳资、征地拆迁与物业管理纠纷成为三种主要群体性纠纷事件。2005年，广州市共调处各类矛盾纠纷4000多宗， 1至5月，全市共发生群体性事件300多宗，其中30人以上重大群体性纠纷200多宗，占群体 性事件总数的77。物业管理纠纷呈上升趋势，今年以来共发生30宗，占总数12。 物业管理纠纷一直是媒体关注的热点，业主与物业管理企业发生纠纷的报道经常见诸报端。 HYPERLINK /2005

7、-10-26/554872.htm t _blank 广州一些小区里新生的业主委员会频频和物业管理公司产生摩擦，更以各种理由炒掉自家原来有开发商背景的“老管家”，招聘合心意的“新管家”。但是“老管家”总是不肯轻易退出固有的“祖传金矿”；而“新管家”早已急不可待地抢上滩头去接管。于是新老“管家”之间的械斗成为今年广州物业管理市场上的“头条新闻”，令人侧目也让人担忧。面对如此之多的纠纷，连物业管理的主管部门也为之头疼。3.2 物业管理公司盈利能力差物业管理是城市管理的重要组成部分，它是提高居民居住质量和生活水平的一条重要途径，对加快城市经济文化的发展起着重要作用。物业管理作为一种“朝阳”产业，在迎

8、合城市居民的居住需求和住宅产业化方面，显示出巨大的发展潜力。而物业管理作为一种劳动密集型企业，属于微利行业，从2005年开始，物管公司因无法赢利而退出小区成为一个新的热点问题。位于员村的某楼盘一年之内就有两个物管退出小区。该楼盘在1998年开发，总共有60户业主，总共面积约5000平方米。在2004年之前，该楼盘的管理费为0.5元/平方米。据该物业管理公司的负责人介绍，由于管理费低、收缴率又低，再加上楼龄有8年，物业维修方面的压力越来越大，物管公司每个月要亏本1000元。物业管理公司曾提出管理费提价，但遭到拒绝，最后退出该小区。目前在一些小楼盘，特别是相对交付使用年限比较长的楼盘，物管的经营压

9、力确实不小。近一两年来，不少物业管理的退出也是一种市场的行为。无法建立社会化、专业化、市场化的物业管理新体制，物业管理企业不能实现“自主经营，独立核算，自负盈亏”的现代企业管理模式，在住宅区的物业管理中，亏损现象更为严重。物业企业的亏损经营违背了市场经济条件下企业运行规律，这种状态长期持续下去将严重阻碍物业管理行业的发展。要实现物业管理企业的良性发展，将物业管理作为“朝阳”产业来培育，必须解决企业经营亏损问题。3.3 物业管理行业社会地位不高物业管理行业在社会上缺乏相应的尊重。在本人的同事中，大多数人不愿向别人透露自己的职业，原因就是从事物业管理行业，社会地位低。比如有的小区业主对保安人员态度

10、粗暴无礼，有的业主不仅不配合保安人员办理相关登记手续，还常常辱骂保安员为“看门狗”。番禺某小区曾有一个老太太晚上十点多回家，因没有出示业主证，保安人员按要求进行登记，该老太太不理会而直往里冲，保安人员只好拦住进行登记。没想到过了不到十分钟，该老太太回家后叫来自己的两个儿子，将保安痛打一顿扬长而去。在一些小区，业主打保安似乎很正常，无人关注受屈的保安，而如果换过来，保安打业主，则就是一件天大的事情了！保安是保一方平安的“守护神”，承担了太多的社会责任，为公安部门解决很多的问题，却得不到应有的尊重，这是很令人痛心的。物业管理行业的社会地位不高还表现在这个行业的群体收入不高。近几年社会进步很快，人们

11、的的生活水平不断提高，各行各业都在加薪水、涨工资，而唯独物业管理的从业人员工资近十年几乎没有上涨，保安人员的工资每月在8001000元之间，好一点的小区也只在1200元左右。物业管理员的工资也仅比保安高一两百元而已。辛苦一年并无多少积蓄，还要受气。缺少必要的社会尊重，至使许多物业管理从业人员看不到希望而自动离职，广州本地人很少愿意从事物业管理行业的，很多时候物业管理公司要到外地去招聘员工。3.4 行业中未全面形成公开公平的市场竞争机制在市场形态方面，物业管理还没有有形的市场。商品房营销有各类的经纪商，有挂牌的交易所，还有各类中介服务机构，物业管理则是有市无场 。使物业管理企业的成本与收益不对称

12、，物业管理企业有相当一部分成本付出得不到市场承认，无法从市场上获取相应的收益。市场机制不完善的最终结果是真正自主经营、自负盈亏的物业管理企业在市场上很难生存。大家对于打破垄断，真正推进物业管理市场化的期待已经太久了。4. 产生以上问题的原因分析4.1产生众多纠纷的原因4.1.1 物业管理公司与业主之间的关系理不顺在物业管理的经营活动中存在两个主体，即物业管理公司和业主委员会。物业管理公司在双方签订委托合同以后，才能实行行使物业管理职能。处于被委托者的地位，受制于委托者业主委员会，它同业主委员会之间被委托的契约关系。由于广州市很多符合产生首届业主委员会条件的物业尚未通过综合验收，因此出现了业主委

13、员会和物业的开发建设单位各自选聘物业管理公司进行管理的现象，前者认为业主委员会既已成立，当然就有权选聘物业管理公司，而后者则认为物业尚未经综合验收合格，因此不能将管理权移交给业主委员会。双方存在的争议往往使物业管理公司很难开展工作，甚至发生双方选聘的物业管理公司为争夺管理权而冲突的事件。 根据现有的物业管理方面的法律规定，业主委员会是住宅小区的最高权力机构-业主大会的常设机构，具有组织召开产权人大会、选聘或解聘物业管理企业、与物业管理企业签订或解除物业管理合同、监督公共维修基金的使用和管理、审议物业管理企业提出的物业管理服务标准和收费标准以及年度工作计划，执行产权人大会的决议、决定等权利和义务

14、，是代表产权人利益的最重要的组织机构。在一定意义上，业主委员会对小区的物业管理具有举足轻重的作用。虽然从理论上讲，业主委员会应对业主大会负责，业主委员会成员由业主大会选举、撤换，但业主委员会到底应当怎样对业主大会负责，如何选举或撤换业主委员会成员，业主委员会如何行使权力，业主委员会选聘和撤换物业管理企业的条件、程序及标准等具体问题的规定更是比较原则，缺乏程序方面的保障，容易流于形式，很难落到实处。也因此产生了许多的纠纷。例如广州翠湖山庄两家物业管理公司恒和、粤安的保安对峙，最终引发“全武行”。作为当年的天河豪宅区，近年来翠湖山庄风波不断事件中，双方共约20人受伤，事态严重。据了解，翠湖全区共有

15、1300多户入住业主，其中有900多户自入住以来一直没拿到房产证。不少住户担心，如果强行更换物业管理公司，他们的房产证和维修基金将追讨无果。对于翠湖山庄近年发生的一系列事件，最受伤害的还是翠湖山庄的业主们。据了解，自从两家物业管理公司有了摩擦后，翠湖山庄的房价不断下跌，由原来1万多元/平方米的天价下跌到4000元/平方米，让许多业主的投资血本无归。4.1.2 建管之间缺乏有效的衔接过去由于种种原因，我市不少开发项目在规划设计、施工建设阶段遗留下较多的问题，造成物业管理先天不足，如有的工程质量较差，有的配套设施不全，甚至完全没有，还有的开发建设单位在商品房促销时，对物业管理做出不切实际的承诺，给

16、后续管理带来了种种困难，在居民入住并实施物业管理后矛盾集中反映出来，业主意见大，反映强烈。物业管理企业随后虽然投入大量的人力、物力、财力去完善小区的配套设施，还是得不到业主的理解，代人受过。这些问题的存在都给当前和今后的物业管理留下了后遗症，严重影响了物业管理工作的正常开展和物业管理人员的积极性，成为影响物业管理健康发展的主要问题之一。4.1.3 物业管理公司乱收费据不完全统计，目前广州物业管理覆盖的小区大厦大约3000个，物业管理全行业的年经营收入大约20亿元。按照广州市物价局公布的2004-2005年度广州市普通住宅物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度，有电梯的物业每月一级服务收费1.7

17、元平方米，二级1.25元平方米，三级0.91元平方米，上下浮动幅度15%。目前，不少小区管理费都高于上述标准。按物价部门的规定，例如某小区收费标准应是“多层住宅二级有电梯”，但物业公司却认为这是“一级物业”。这样一来，物业管理费就翻了一番。当业主拿出物价部门的规定作参照时，物业公司人员却说，政府的是参考价。政府曾有媒体就广州的物业管理收费做过调查，有61%的被访者认为“非常贵”，27%的被访者认为“比较贵”，仅有12%的人认为“适中”。另一项调查显示，68%的被访者表示对所在住所的物业管理收费“不满”。不少广州居民对物业收费最不满意的是“透明度不高”。部分小区没有按规定将物业管理收费标准在小区

18、管理区域进口处公布，有的只是在物业管理办公室或是在门口值班室留有自行打印，或从别的途径摘抄的收费标准，未使用由物价部门监制的统一价目表。 此外，业主对自己所缴纳管理费用的支出也应享有知情权，但有一些物业管理公司不愿意对业主公开财务，即使公开，也只公开水费、电费，且限于总额，没有明细，不少业主对公开账目的真实性表示怀疑。广州物业管理费的乱象表现在：收费超标、收费与服务不对等、收费标准出尔反尔、费用支出不公开等。而物业管理费纠纷不仅存在于像翠湖山庄、丽江花园这样的高档住宅小区中，也存在于聚德花园这样的解困房小区中。近几年来，关于物业管理费的纠纷频频见诸报端春兰花园、翠湖山庄、到丽江花园等，虽然有的

19、已经通过长期艰苦努力的斗争得以妥善解决，但更多的是悬而未决或不了了之。业主布满物业管理的收费问题时，采取最多的方式就是拒绝交费。那么当物业管理公司收不到管理费时，管理质量也当然的下降，这就形成了恶性循环，继而引发纠纷甚至暴力冲突。4.1.4 物业管理公司缺乏有效监管手段在物业管理的定义中可以看出，物业管理管理的对象是“物业”，而不是使用物业的“人”。可是现实中，物业管理中，物业管理不能只是针对物业的管理。例如对于业主的拖欠管理费等费用，根据物业管理条例第四十条规定：业主和使用人违反本条例第二十七条规定，不按约定交付物业管理、维修等分摊费用的，物业管理公司可以催缴、限期交付；逾期仍不交付的，按合

20、同约定加收滞纳金，合同没有约定的，可按每日加收欠交金额千分之一的滞纳金；经催收仍不交付的，可累积计帐，在物业转让时，由房地产交易机构代为扣除；物业管理公司也可以依法向人民法院起诉。 那么试想一下，按照条例规定，物业管理公司要追收欠费是多么的困难，对于小额的欠费，就算打赢了官司，可能追收回的金额还不够付律师费呢。物业管理条例还规定业主、使用人使用房屋不得有损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋用途； 对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行违章凿、拆、搭占在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画等等的行为。实际上，在新房的装修中，一些业主由于缺乏常识或为了自家利益，擅自对建

21、筑物进行敲打改建，任意装修，大动“手术”。违规装修损害房屋结构殃及四邻的问题日益凸显，成为群众投诉的热点。例如，凿毛时破坏了厨房或卫生间的防水层，擅自更改上下水管道等，是最常见的违规装修行为，由此造成渗水漏水而引起邻里纠纷的事件也最多。如去年紫荆花园的一位户主在住进去不久后便发现卫生间一到晚上就开始下“小雨”，请来专业人士检查，下水管道不会渗漏，问题主要出在楼上的住户在装修卫生间时破坏了防水层。 根据条例中规定，如果业主有违规的行为，由业主委员会或其授权的物业管理公司予以制止、限期改正；逾期不改正的，由物业管理公司恢复原状；恢复原状所需的费用以及对他人造成的损失，由责任人承担。虽然业主在装修前

22、需向物业管理公司缴交几千元的装修押金，但是很大部分业主抱着大不了押金不要的心态，照样违规。可以看出，物业管理公司在制止违规，保障权益的时候可以采取的手段是多么的有限。 4.2 物业管理公司忽视经营造成盈利能力差物业管理企业忽视经营，会造成企业赢利能力的低下。然而，物业管理企业长期以来提倡的是管理与服务，而对经营的问题涉及较少。这一现象的产生既有社会、业主、发展商的因素，也有物业管理企业自身的认识和策略上的偏差。诚然，管理和服务是物业管理企业的本业和对社会提供的基本产品，也是物业管理公司存在的市场基础。但提供优质的管理和服务应是物业管理企业经营和竞争的一种手段。作为企业，经营应是其基本的行为，只

23、有依法进行经营，并获取合法的利润才能从根本上解决物业管理企业的生存和发展问题。达到社会效益、环境效益与经济效益并重，良性发展的目标。 有些物业管理企业自有资金的不足又形成物业管理企业的扩大规模，持续稳定发展的瓶劲，并反过来影响服务质量。就整个行业来讲，会影响投资者和高水平人才的介入，从而限制整个行业的发展。将物业管理行业与房地产业以及同属服务业的酒店管理业、房屋中介代理业做一个对比，我们不难得出上述结论。随着物业管理市场化进程的加快，市场竞争日益激化，以及新的房地产形势的发展，经营越来越被提到物业管理企业的日程上来，物业管理企业要得以快速发展，经营将是一条必由之路。4.3 造成物业管理行业社会

24、地位低的原因4.3.1 政府没有给与足够的重视物业管理行业的社会地位不高，首先是政府没有把这个行业应有的地位提高。比如在2003年，广州是非典型肺炎高发病的地区，物业管理行业构筑了坚固的抗击非典的防线，从每隔一小时的电梯消毒到整个小区的清洁、预防、消毒工作，为抗非典起了不可低估的作用。在“非典”肆虐时，没有一例非典在小区出现，其中物业管理行业应是功不可没的。然而在政府庆功宴会上，在后方默默奉献的物管行业却没有相关代表出席，期间也没有媒体对物管公司在抗非典过程中的先进事迹做过报道，这是非常令人遗憾的。4.3.2 社会对物业管理行业存有偏见物业管理行业一直以来没有一个载体来承载行业的整体形象，媒体

25、对物业管理行业的关注往往是对一些个案的关注，甚至有些媒体抛弃作为社会公器的公正、客观，一味地炒作物业管理行业中出现的某些不良现象，导致社会各界及广大业主对物业管理行业产生了种种偏见。物业管理周通过物业管理行业整体形象的集中展示，可以让社会各界、业主与媒体看到物业管理行业的主流，改变他们对物业管理行业片面、偏激的认识。一位物业管理公司负责人在评价自己职业时说，“万般皆上品，惟独物业管理低”，这一句话反映了大多数物业管理人员对自己所从事工作的不满和失望的情绪。因为很多人都认为物业管理行业是一个低技术、劳动密集型行业，其工作就是简单的维修、清洁、绿化和保安，甚至被等同于维修工、保安等。4.4 开发商

26、与管理公司多为父子关系通常情况下，开发商一般不直接以自己公司的名义来直接参与以后小区的物业管理，而是成立一个物业管理公司来管理物业，实力比较强的开发商有时也会向社会公开招标，招聘物业管理公司。无论是开发商出资组建并申请注册的物业公司还是公开向社会招标选聘的物业公司，他们与开发商之间都是独立的法人，各自承担独立的民事责任，相互之间并非单位与内部职能部门的关系。而实际的操作中，大多数的物业管理一直遵循的是谁开发谁管理的原则，和开发商形成的这种固定的关系，是症结所在。物业管理行业准入门槛较高，采用的是资质准入制度，而且物业管理企业“接项目”也不容易，即便是外资物业管理企业也是一样很难接到项目。即使在

27、物业管理发达地区，市场化的公开招投标尚不足10%，市场化水平极低，因此，尽管有的物业管理公司在业内大名鼎鼎，但仍然摆脱不了和开发商这种从属关系，因此谋求独立，发出自己的声音，一直是物业管理行业的理想所在。有人把开发商与物业管理之间的关系形象地形容为“父子”关系。这一“父子”式的宿命关系在十几年后的今天仍旧未能完全摆脱。一项权威统计显示，目前全国2万家物管企业中，70%属于开发商办的，20%属于房管所改制或后勤单位改制，纯粹意义上的专业物业管理公司仅占10%的份额。5. 对广州物业管理行业存在的问题提出的对策5.1 化解物业管理公司与业主的纠纷须完善相关法律5.1.1 完善物业管理公约以消除不合

28、理的物业管理关系尽管物业管理纠纷的发生有其必然性，但并不是说物业管理纠纷不能预防、减少或有效解决。本人认为，解决广州物业管理的纠纷，最重要的是完善物业管理公约，消除不合理的物业管理关系产生因素。维护自身权益在物业管理关系合理的住宅小区相对容易，但在物业管理关系陷入混乱的小区则不太容易。例如，在新建住宅小区中，开发商像其他产权人一样。应当缴纳物业管理费，监督物业管理企业履行职责。但某些开发商却利用前期委托物业管理的特权，与受托物业管理企业达成某种妥协或默契，即物业管理企业得到小区物业管理权，开发商少缴或不缴物业管理费。在这种物业管理关系下，产权人或使用人维护自身权益便相对艰难，开发商对物业管理企

29、业侵害其他业主合法权益的行为可能采取放任自由或默许的态度，这便破坏了小区本应合理的物业管理关系。在这种情形下，产权人或使用人只有在正确判断不合理物业管理关系产生原因的基础上，通过完善物业管理公约条款及内容。约束、制裁破坏正常物业管理关系的行为，将纠纷消灭于萌芽。那么，如何完善物业管理公约的条款及内容呢？本人认为，最重要的是在物业管理公约中明确业主委员会议事程序及监督问题。比如，物业管理公约一般都规定小区业主委员会具有决定选聘和续聘物业管理公司的权力，但对业主委员会选聘和续聘物业管理企业的标准及程序却很少规定，这使得业主委员会选聘和续聘物业管理企业的行为缺乏客观依据与透明度。物业管理公约一般还规

30、定小区业主委员会有检查、监督物业管理企业各项管理工作的实施及规章制度的执行的权力，但对业主委员会检查、监督工作的标准缺乏规定，这就使小区业主委员会自身的工作缺乏客观标准、没有有效监督，这样的权力有时可能成为滋生腐败的温床。因此，在签订物业管理公约时，物业管理各方就应详细约定业主委员会的组成、议事规则和工作程序、考核标准、工作准则、业主委员会组成人员的选举、罢免程序、监督业主委员会工作的机构组织及监督程序等问题，这样才能更好地保障物业管理各方的合法权益。5.1.2 政府应加强监管力度使物业管理的收费规范对于如何解决物业管理中的乱收费问题，政府应在物业服务收费方面采取新的举措，结合行业实际运作需要

31、，政府有关部门需完善行业立法，规范行业相关管理，拟指定物业收费定价的指导机制，并成立价格指导专家小组，为非普通住宅小区的收费定价提供专业的评审意见、建议，进一步理顺物业服务收费管理，促进物业管理的市场化进程。对乱收费的物业管理公司，应给予重罚。情节严重的需限制其经营。建立物业管理事前防范机制，减少民事纠纷。建立事前防范机制，小区的水、电管线和计量表直接由供水、供电部门接入每一户家中，以减少业主与物管公司的矛盾，避免物管公司将自用水、电的费用转嫁到业主身上。做到物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位向最终用户收取有关费用，并由这些单位依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备

32、维修、保养的责任。5.1.3 明确物业管理企业的监管权当业主违规时或违约欠费时，物业管理公司必须具备有效的方法进行监管和保护自己的权利。物业管理企业毕竟是一个民事主体而非行政管理机关，作为民事主体的物业管理企业不具有行政权力，因而物业管理企业不可能采取任何强制措施，它所能做的仅仅是发现了问题，及时向业主及施工单位提出意见，或者向有关行政管理部门报告，而不能直接采取有效的行政制裁手段。目前物业管理公司的作法通常是断电断水，但由于这种作法缺乏法律上的依据，往往会遭到拒交物业管理费的小业主的强烈反对，致使矛盾激化。香港也常发生的管理费拖欠的事，为了物业的公共利益，对于拖欠管理费的问题，香港的某些法律

33、规定了物业公司可采取的手段。例如，香港多层大厦（业主立案法团）条例第二十二条至第二十六条规定的手段主要有：法团在田土厅登记田土注册备忘录；强行公布欠帐事项；扣押动产等。北京育新花园小区以用磁卡买电买水的方式来控制管理费及其他费用的交付，实践证明是比较有效的方法。因为，小业主如拒交管理费，其选择的是主动的断电，而不是被物业管理公司停电停水，在这种情况下问题容易解决一些，但这需要相应设施的配套。在法律上，要加强对物业管理公司的管理外，还应适当对物业管理公司的利益予以一定的保护，现行的条例基本上未触及在物业管理费被拒交时，物业管理公司所能合法采取的措施，只是在该条例中规定：“实行物业管理的住宅小区物

34、业产权人、使用人应按物价部门规定的收费项目和收费标准向物业管理单位交纳物业管理服务费，不按规定交纳物业管理服务费的，物业管理单位有权按照所签服务合同要求追偿。”这里的“追偿”是一个很笼统的概念。并不能有效地保护物业管理公司的切身利益。如果不在法律上给予物业管理公司有效的保护，那么，由物业管理公司对物业进行管理这一新生事物就要因为缺乏造血功能而消亡。 那么，对于业主的违规行为，也应的赋予物业管理公司绝对监管的权利和某些必要的手段。因某些业主的违规行为，其实最终的受害者是其他的业主。5.2 物业管理公司应在早期介入物业的管理让物业管理由后续部队变成先行官。物业管理要从图纸设计开始就参与房地产开发的

35、全过程，从管理和服务的角度提出意见和建议。物业管理的早期介入可对房屋销售起着指导作用，在房屋销售中，许多开发商都亮出业主至上，承诺是金的信条，但由于房产销售工作人员对房地产知识缺乏和对物业管理的不了解，为片面追求销售业绩，对顾客作了许多空白承诺，试图以此来吸引顾客，以至造成了承诺许多事项偏离了现实，如果物业管理早期介入，那么，物业管理企业将会配合开发商在物业的建设与销售上制订可行性方案，并依据开发楼盘的总体规划，拿出既可行又有新意的方法，真正体现以人为本，居有所值。 物业管理早期介入还可以对物业规划设计的周密与完整将起到重要作用，对房屋质量的提高起着极为重要的作用。质量是企业的生命，物业管理的

36、早期介入，将参与图纸设计的修改及工程施工，了解工程进度，加强对隐敝工程的验收，并根据日后管理、维修、保养、服务的需要，及时向开发商提出设想和建议，防患于未然，变“事后弥补”为“事前预防”就显得尤为重要。早期参与房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目的管理，进行及时有效地维护、修缮与整治，不断提高服务档次。 5.3 物业管理公司必须提高经营水平物业管理企业要搞好经营，除了要了解市场，把握市场以外，还应掌握经营的方法，抓住重点，充分挖掘企业在人力、物力、财力、信息资源上的潜力，运用先进的经营管理理念和方法，发挥自身在品牌、管理、信息、地缘以及最贴近业主和客户的优势，

37、才能取得好的效果。总的来讲，应该在下述几个大的方面进行系统的计划。 5.3.1 以物业本身为中心开展多种经营这种经营是对物业管理主业经营的很好的辅助和补充，由于物业管理企业在先天条件上占有很大的优势，又存在巨大的市场需求，所以一旦经营得当，会得到很好的回报。概括起来，这类经营主要有以下几种：针对业主和客户而提供的有偿服务。随着人们生活水平的提高，需要多层次的服务，对特约服务的需求也呈迅速上升的趋势，物业管理公司可向业主提供类似家居清洁，接送小孩，介绍保姆，绿化保养等家政服务。物业公司还可以利用停车场或小区的边角位置经营汽车美容服务，如洗车或简单的汽车维护。一来可为公司带来收益，也为业主提供了方

38、便。 （2）针对物业管理行业和其它相关需求的专业化服务。如专业清洁服务和机电设备维保服务。物业管理发展的趋势之一就是专业化分工越来越细，物业管理公司为了降低成本，提高效率和竞争力，将一些专业工作对外委托。如清洁卫生、盆栽植物的养护和更换、玻璃幕墙的清洗、电梯维保、中央空调水处理、消防系统的维护等等。物业管理企业可以根据自身的管理特长和资源优势，成立专业化的队伍，承接其它物业管理公司或其它行业的相关业务或工程，这也不失为一种良好的经营选择。（3）房屋出租出让中介代理，以及供求信息方面的服务。如代理业主进行房屋出租。随着人们收入的增长，二、三次置业的人数不断增加，人们不再满足于一生只买一次房，购买

39、住房的目的也不仅限于解决居所问题。人们更加关心房产的保值、增值、租赁和流通等问题。物业管理可对业主提供房屋租赁、转让及供求信息等方面的服务。（4）为物业管理行业提供产品和流通方面的服务。随着物业管理行业规模不断扩大，不仅带动了相关产业的发展，而且物业管理本身也对社会相关行业提出了更高、更大的市场需求。这种需求在硬件上表现为物业管理用品、用具、材料、零配件等的制造、加工和供应等方面（如各类标牌标识的制作就有很大的需求）。在软件上表现为对信息、资料、人才交流、质量体系认证等方面。 （5）为房地产业提供咨询、策划、市场信息和顾问方面的服务。物业管理的策划，已成为房地产营销策划的一个重要组成部分。通过

40、设计适合房屋档次和规模，与房屋的目标客户的消费能力、生活水准和生活习惯相适应的物业管理方案，将建筑设计、环境配套理念延续到建成后的生活方式、社区环境和文化氛围之中，许多房地产开发商已充分认识到了这一点。因此，物业管理企业充分发挥自身优势，参与房地产营销策划，是大有可为的。 （6）为同业提供培训、人才交流等方面的服务。在物业管理行业中有着良好口碑的第一太平物业管理公司就经常为同行提供培训和顾问咨询服务。既为同业提供了方便，促进了行业的发展，又为自已的经营行为开辟了新的市场。（7）对公共场地或场所的经营，包括户外广告、屋顶天线、公共场地的出租。比如可以把电梯厅和电梯轿厢内广告位置出租，节假日把公共

41、场地出租给商家座户外促销活动等。5.3.2 开展专项经营活动与上述经营行为不同。专项经营往往是以较大投资为基础的较大规模的系统性的经营活动，这种经营风险和收益都可能较大。所以首先要进行认真的可行性分析，筹措资金，制定经营管理方案。为减少风险，这类经营以围绕物业本身为主要开展。具有代表性的此类经营活动有：开办幼儿园、学校；经营性场所，如餐厅、超市、网吧等；会所及康体娱乐设施；装饰装修；搬家公司、礼仪服务公司等。但是需要注意的事，在开展多种经营的同时，应防止“饥不择食”，盲目扩张。在增加新的经营项目或承接新的物业管理项目之前，应该进行充分的可行性分析和研究，对各种风险因素要进行认真的评估并制定可行

42、的实施方案。这样才能使物业管理企业的经营走上健康发展的轨道。而盲目发展的后果是很坏的，这方面近几年在行业内有很多生动的教训，提醒各物业管理企业在开拓发展的同时要保持头脑的清醒。5.3.3 注重财务管理重视财务管理，加强工程管理，节能降耗，有效地控制或降低成本，也能为物业管理企业带来良好的经济效益。对物业管理资源进行战略性调整，根据市场竞争情况和物业管理公司自身特点，将不具备竞争力的，运作成本不合理的业务（如清洁，某些机电维保）分包出去。这样不仅大幅度降低成本，还能使物业管理公司集中精力和资源来发展自已的优势项目，也能达到很好的经营效果。 5.3.4 注重宣传注重宣传，这种宣传不仅能提高企业的知

43、名度和认同感，还应起到引导消费，拓展市场的作用。引导消费的作用不应忽视，现在我国很多居民受长期免费住房的影响，对住房消费认识不足。通过积极的宣传、引导和示范，让业主见到或了解到文明、健康的生活方式和居住环境对其生活质量和生活素质的影响，以及对其房产（可能是他们最大的财产）价值保障的作用。不仅能提高居民的住房消费意识，增加物业管理企业的收益，而且能大大降低物业管理的难度，减少与业主的争议。5.4 提高物业管理行业社会地位5.4.1 增强行业自我管理的自律意识物业管理行业首先应自我约束，需要自律，遵循法律法规，按照委托合同提供相应的服务，物业管理企业要以国家物业管理条例的颁布和出台实施作为开展工作

44、的契机，认真学习和贯彻执行，创造条件走规范化道路。在管理中要坚持“依法办事”、“按规操作”；在服务上要实施“以人为本”、“至诚守信”；在业务上要做到“追求品质”、“精益求精”。要活的社会的普遍认同，主要靠的是物业管理从业人员的自我提高。一分耕耘一份收获，在物业管理给人们的生活质量带来改善的同时，人们也会对物业管理汇报一份善意。5.4.2 政府应对物业管理行业对社会作出的贡献给予肯定物业管理行业的发展对社会经济的发展也是有极大好处的，一方面物业管理是劳动密集型的服务行业。它的发展可以大量解决社会就业，加方面当这一行业的发展在国民经济总量和总收入中占有一定比例的时候，将对国民经济产生积极贡献。这也

45、是一个不可忽视的消费增长点。再方面，物业管理的发展对整个城市管理将起到重大作用。所以，社会的发展，需要物业管理的大发展。由于物业管理市场还不十分成熟，存在的问题也确实不少，也正因为如此，物业管理需要社会的更多关怀和善待，需要更多的正面舆论引导来消除业主的误解。物业管理的到来，使人们的居住质量提高了，社区治安更稳定了，就业机会更多了，特别值得一提的是，推行旧居住区物业管理，巩固了广州市“三年一中变”的工作成果，对推动全市两个精神文明建设做出了积极的贡献。政府须加强宣传力度，肯定物业管理行业对社会的贡献，消除社会对物业管理行业误解，以提高物业管理的社会地位。5.5 推行物业管理招投标加速推进全行业市场化进程虽然所说目前全国各地物业管理公开招投标仍旧处于起步和尝试阶段，但其之所以引起业内人士的广泛关注，是因为大家对于打破垄断、真正推进物业管理市场化的期待已经太久了。在物业管理自身作为一个行业存在的初期，发展商通常是自组物业管理公司，但是随着行业自身的发展需要，物业开发和管理不进行分离，会造成许多难以调和的矛盾。尤其在各种法令法规及其配套措施还不够完善的今天，发展商自己直接组建和领导物业管理公司，若缺乏自律意识，或在自身经营中发生困难的前提下，将最终损害业主（客户）的切身利益。举一个最简单的例子：发展商拖欠、挪用或不按