法律知识合同关于二手房买卖

1、PAGE PAGE 8省人民政府水行政主管部门建立水土保持监测网络，对全省水土流失动态进行监测、预报，省人民政府定期将监测、预报情况予以公告。县级以上人民政府水行政主管部门及其所属的水土保持监督管理机构，应当建立执法关于二手房买卖卖合同中买方方违约纠纷法法律分析之-政策变化导导致房价波动动关于二手房买卖卖合同，买方方违约纠纷法法律分析之政策变化导导致房价波动动作者蔡英杰关键词词：二手房买买卖 阴阳合合同 不可抗抗力 政策变变动 差价 违约金就笔者去年年接触到的二二手房屋买卖卖合同的纠纷纷来说，咨询询者多为卖方方。原因很简简单，卖方在在签订合同之之后，房价不不断上涨，每每天的上升幅幅度都很大，以

2、以致卖方宁愿愿毁约，宁可可赔偿买方双双倍的定金或或者支付违约约金并且赔偿偿中介费，也也不愿继续履履行合同和办办理过户手续续。然而，自今年44月下旬以来来，向笔者咨咨询的当事人人多为二手房房买卖合同的的买方，由于于国家抑制房房价政策的不不断出台，房房价下跌已经经无法避免。在在这种情况，很很多投机性较较强的买方宁宁可丧失已经经支付的定金金、中介费用用甚至是违约约金，也不愿愿继续支付房房款履行合同同。此外，二二手房买卖合合同中还经常常会出现，买买卖双方在中中介的居间下下，往往为了了少交过户税税费而故意做做“阴阳合同同”，阳合同同提交给有关关政府部门，在在上面故意做做低价格，阴阴合同由双方方自行签订，

3、具具体房款支付付等按照阴合合同执行。那么，国国家政策变动动是否属于不不可抗力而使使违约方免于于违约责任？如果非属不不可抗力，那那么买方违约约应当承担什什么违约责任任？阴阳合同同到底哪个有有效？阴阳合合同是否影响响违约责任的的承担？鉴于于上述种种问问题，笔者结结合最近接到到的一个咨询询案例，拟回回答上述问题题。宏观观背景介绍：今年年年初，国务院院办公厅出台台了关于促促进房地产市市场平稳健康康发展的通知知（国办发发【20100】4号），提提出要加大差差别化信贷政政策的执行力力度，具体是是指要求各大大银行通过严严格设定执行行二套房贷款款门款政策，合合理引导住房房消费，从而而抑制投资投投机性购房需需求

4、。对已利用贷款购购买住房、又又申请购买第第二套（含）以以上住房的家家庭（包括借借款人、配偶偶及未成年子子女），贷款款首付款比例例不得低于440%，贷款款利率严格按按照风险定价价。20100年4月177日，针对部部分城市房价价上涨以及投投机性购房者者频现，国务务院下发了关关于坚决遏制制部分城市房房价过快上涨涨的通知（国国发【20110】10号号），要求各各大银行实行行更为严格的的差别化住房房信贷政策。要要点如下：对对购买首套自自住房且套型型建筑面积在在90平方米米以上的家庭庭（包括借款款人、配偶及及未成年子女女，下同），贷贷款首付款比比例不得低于于30%；对对贷款购买第第二套住房的的家庭，贷款款

5、首付款比例例不得低于550%，贷款款利率不得低低于基准利率率的1.1倍倍；对贷款购买第三三套及以上住住房的，贷款款首付款比例例和贷款利率率应大幅度提提高，具体由由商业银行根根据风险管理理原则自主确确定，而且对对于个别地区区，甚至有权权暂停发放购购买第三套及及以上住房贷贷款。同样，对对不能提供11年以上当地地纳税证明或或社会保险缴缴纳证明的非非本地居民也也要暂停发放放购买住房贷贷款。此外，文文件还要求住住建部要会同同央行、银监监会抓紧制定定第二套住房房的认定标准准。显然然，国发【22010】110号文相对对与年初的国国办发【20010】4号号文相比，不不论是从发文文机关的层级级上讲，还是是从调控

6、力度度上讲，都上上升了一个级级别。案例介介绍：20100年3月200日，卖方甲甲和买方乙在在中介的居间间下，签订了了北京市存存量房屋买卖卖合同，将将北京市朝阳阳区的一处房房产卖给乙方方。为了履行行本合同，甲甲方已经将房房屋的抵押注注销手续办完完，乙方支付付了全部中介介费用（注:几乎已成行行内惯例）。根根据本合同，甲甲方建筑面积积100来平平米的房子以以29万的价价格卖给乙方方，乙方在签签订合同当时时向甲方支付付了2万元的的定金。该合合同只约定了了逾期付款的的违约金，并并未明确约定定解除合同的的违约金。除除此之外，甲甲方和乙方在在当日另行签签订了二手手房买卖补充充协议，该该协议规定除除支付29万

7、万的房款之外外，乙方还要要在房屋过户户手续向甲方方支付1000多万的房屋屋装修及室内内设施费用。如如果一方违约约，另一方应应当向对方支支付相当于合合同金额100%的违约金金。在55月份的时候候，乙方向甲甲方提出，由由于国家信贷贷政策发生了了重大变动，导导致房屋价款款发生了不可可预期的变动动，应当属于于不可抗力或或者情势变更更的是由，因因此其有权解解除合同。并并且，乙方已已向有关机关关咨询过，做做低房屋交易易价款逃避交交税是违法的的，存在很大大的法律风险险，因此合同同是无效的，其其有权要求甲甲方返还定金金。律师分析析：一、国家家政策变动是是否属于“不不可抗力”或或者适用于“情情势变更”？根据民民

8、法通则以以及合同法法的相关条条款，可知“不不可抗力”是是指不能预见见、不能避免免并不能克服服的客观情况况。因此，构构成不可抗力力，必须满足足这几个条件件：1、该事事件是当事人人双方在签订订合同时无法法预见的；22、该事件在在发生之前并并不能会当事事人的意志或或行为而能够够避免；3、该该事件发生之之后，当事人人双方无法克克服该事件产产生后果。根据合合同法第994条规定，当当不可抗力致致使合同目的的无法实现时时，当事人一一方是可以解解除合同；根根据合同法法第1177条规定，因因不可抗力不不能履行合同同的，根据不不可抗力的影影响，部分或或者全部免除除责任，但法法律另有规定定的除外。当事人迟延履行行后

9、发生不可可抗力的，不不能免除责任任。由此可以以看出，当事事人并不能任任意滥用不可可抗力，并非非只要发生不不可抗力，一一方当事人的的责任就理所所当然地被免免除。根根据最高人人民法院关于于适用中华华人民共和国国合同法若若干问题的解解释（二），合合同成立以后后客观情况发发生了当事人人在订立合同同时无法预见见的、非不可可抗力造成的的不属于商业业风险的重大大变化，继续续履行合同对对于一方当事事人明显不公公平或者不能能实现合同目目的，当事人人请求人民法法院变更或者者解除合同的的，人民法院院应当根据公公平原则，并并结合案件的的实际情况确确定是否变更更或者解除。很很显然，情势势变更适用于于非不可抗力力造成的商

10、业业风险。尽管，不可可抗力和情势势变更看起来来很相似，不不过笔者看来来，二者之间间还是存在些些许差异的。第一，不可抗力力通常多指自自然力灾害、突突发的社会事事件或政策调调整，应当是是当事人完全全无法预见的的，而情势变变更则是指商商业风险的重重大变化，而而商业风险本本身并非当事事人完全不能能预见，只不不过商业风险险的变化已经经超过了正常常商人能预料料的程度；第二，不可抗力力的出现既可可能使合同履履行出现暂时时性的客观障障碍，也可能能使合同的履履行发生客观观上的永久不不能，这取决决于不可抗力力的程度以及及对当事人的的影响，而情情势变更则只只是影响到了了合同的履行行，这种影响响会造成对一一方当事人的

11、的不公平或者者无法实现通通常情况下的的商业目的，但但是不存在暂暂时的客观履履行不能或永永久的客观履履行不能；第三，不可抗力力的后果是当当不可抗力致致使合同目的的不能实现时时，当事人有有权自行而非非通过法院解解除合同，并并且可以部分分或全部免除除责任，而情情势变更的后后果则表现在在当事人可以以请求法院变变更或解除合合同，至于是是否解除，则则取决于法官官的判断。根根据最高院关关于当前形势势下审理民商商事合同纠纷纷案件若干问问题的指导意意见 (法法发【20009】40号号)，法院在在实践中是严严格适用情势势变更原则的的。举个个简单例子来来讲，如果买买卖双方之间间签订了货物物买卖关系并并且由卖方负负责

12、运输，但但是在履行的的时候，卖方方港口发生了了罢工事件，从从而造成短期期内发货根本本不可能，这这就属于不可可抗力。但是是，如果只是是罢工事件不不能妨碍卖方方找其他工人人进行装卸发发货，而只是是大幅度提高高了成本，可可能是平常运运输成本的好好多倍甚至比比卖方通过销销售货物获取取的利润还要要高出很多，这这就属于情势势变更。根据上述分析，在在本案中，乙乙方并非依靠靠贷款买房，因因此国家放贷贷政策的变化化对其向甲方方支付房屋价价款并未造成成任何影响，对对于乙方来说说不能以不可可抗力作为拒拒绝履行合同同的理由。那那么由于政策策引发的房价价波动是否属属于情势变更更呢？笔者理解，国家家出台新政策策导致房价发

13、发生波动的情情形并不属于于情势变更。一一是因为国家家早在正式出出台国发【22010】110号文之前前，就已经发发布相关政策策，提出要打打击投机性购购房需求；二二是因为如果果不是投机性性购房的话，那那么此次房价价的波动并不不会对乙方造造成明显不公公平更不会导导致不能实现现合同目的。此此外，如果非非直接由放贷贷政策的变化化导致买方无无法从银行贷贷款，那么同同样不属于不不可抗力。当当然，如果没没有根本国家家明文政策并并未发生变化化而只是银行行内部信贷流流程严格了而而造成买方无无法如期或顺顺利贷款的话话，那么只要要双方在合同同中对此没有有明确约定免免责或属于不不可抗力的话话，那么买方方仍然需要向向卖方

14、承担违违约责任。二二、房屋买卖卖阴阳合同如如何认定？在二手房房交易实践中中，买卖双方方为了少交税税费或者中介介机构为了促促成交易，买买卖双方往往往会在中介机机构的建议下下，故意在提提交有关部门门的合同（阳阳合同）中做做低房款（简简称“名义房房款”），而而双方另行签签订一份阴合合同，约定由由买方将实际际房款与名义义房款之间的的差额以其他他名义支付给给卖方，如果果装修费，基基础设施费等等等。那那么双方签订订的阳合同与与阴合同是否否有效呢？根根据合同法法第52条条第1款第（二二）项规定：恶意串通，损损害国家、集集体或者第三三人利益的合合同无效。不不过鉴于双方方签订合同的的本意并非在在于损害国家家利益

15、而是房房屋交易，因因此只能根据据合同法第第56条规定定认定阳合同同中关于价款款的部分无效效，而合同部部分无效，不不影响其他部部分效力的，其其他部分仍然然有效。在司司法实践中，阴阴合同通常仍仍被认为是双双方之间的真真实意思表示示从而被认定定为有效，一一方要求继续续履行，对方方应当履行。这这样，买方很很难以合同无无效为理由解解除合同。目前，已已经有地方法法院支持了上上述分析，如如在深圳市中中级人民法院院出台的关关于审理二手手房买卖合同同纠纷案件若若干问题的指指导意见中中，第八条就就明确规定房房地产买卖合合同中规避国国家税收的价价格条款无效效。该无效部部分不影响其其他部分效力力的，其他部部分仍然有效

16、效。当事人以以逃避税收为为由请求确认认合同全部无无效的，不予予支持。三、阴阴阳合同是否否影响违约责责任的承担？如果阳阳合同被认定定为部分无效效而阴合同认认定为有效的的话，并且阳阳合同中的违违约金条款与与阴合同中的的违约金条款款如果存在数数额或者比例例上的不一致致或矛盾，那那么到底前者者有效还是后后者有效呢？笔者认为，违违约金条款应应以阴合同的的中约定为准准，因为这才才是双方真实实的意思表示示。另外外，如果阴合合同中没有定定金条款，那那么阳合同中中的定金条款款是否依然有有效？笔者认认为，由于双双方对合同的的签订均存在在过错，因此此定金条款应应当认定为无无效。买方即即便违约，也也有权要求返返回。当

17、然，目目前还没有明明确的政策和和案例来支持持。四、买方方如果拒绝履履行合同，应应当承担什么么的违约责任任？如果果乙方明确表表示拒绝履行行合同，那么么甲方可以要要求按照合同同约定支付违违约金或要求求没收定金。当当然，由于在在本案中，笔笔者认为定金金条款是无效效的，因此不不存在没收定定金的问题，甲甲方应当向乙乙方返还定金金，而只能要要求乙方支付付违约金。根根据合同法法第1166条规定：当当事人约定违违约金，又约约定定金的，一一方违约时，对对方可以选择择适用违约金金或定金条款款。因此，即即便法院认定定定金条款有有效，那么甲甲方也只能选选择违约金和和定金中的一一项。此此外，在房价价显然已经下下跌的情况

18、下下，如果乙方方拒绝履行合合同，那么甲甲方能否要求求乙方支付双双方约定的合合同价与房屋屋现价之间的的差价呢？根根据合同法法第1133第1款规定定，当事人一一方不履行合合同义务或者者履行合同义义务不符合约约定，给对方方造成损失的的，损失赔偿偿额应当相当当于因违约所所造成的损失失，包括合同同履行后可以以获得的利益益，但不得超超过违反合同同一方订立合合同时预见到到或者应当预预见到的因违违反合同可能能造成的损失失。据此，可可以认为甲方方有权向乙方方主张差价损损失。毕竟房房价波动是市市场常态，乙乙方很难论证证其房价波动动已经超过其其预见的范围围。据笔者了了解，房屋交交易是否适用用这一条，北北京地区尚未未见明确的政政策，也未见见有相关判例例。不过，房房价上涨时卖卖方违约，判判决卖方向买买方支付差价价的案例已经经很多。据此此分析，买方方违约同样应应当承担相应应的差价责任任。上述述意见已经在在深圳以及上上海的司法实实践中得到了了认可：根据据深圳市中中级人民法院院关于审理二二手房买卖合合同纠纷案件件若干问题的的指导意见，“因因一